Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 6, 10 mars 2023, n° 21/01583

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 6



ARRET DU 10 MARS 2023



(n° 44 /2023, 28 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01583 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC7OC



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Décembre 2020 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny RG n° 18/09038





APPELANTS

 

Monsieur [W] [V]

[Adresse 5]

[Localité 10]



Madame [M] [H] ÉPOUSE [V]

[Adresse 5]

[Localité 10]



Représentés et assistés par Me Marine ZAGAR, avocat au barreau de PARIS



Monsieur [T] [D]

[Adresse 5]

[Localité 10]



Madame [F] [R] EPOUSE [D] Géomètre

[Adresse 5]

[Localité 10]

née le 25 Mai 1983 à [Localité 13]



Représentés et assistés par Me Marine ZAGAR, avocat au barreau de PARIS



Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] représenté par son syndic bénévole

[Adresse 5]

[Localité 10]



Représentée et assistée par Me Marine ZAGAR, avocat au barreau de PARIS





INTIMES 



Monsieur [B] [O]

[Adresse 4]

[Localité 10]



Représenté et assisté par Me Dominique OZENNE, avocat au barreau de PARIS, toque : K0136



Madame [Z] [S] ÉPOUSE [O]

[Adresse 4]

[Localité 10]



Représentée et assistée par Me Dominique OZENNE, avocat au barreau de PARIS, toque : K0136



Monsieur [J] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 8]



Représenté par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090



S.C.P. FRICOTEAUX PILLEBOUT VAN ELSLANDE LANDE

[Adresse 1]

[Localité 11]

N° SIRET : D 3 32 088 996



Représentée et assistée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499



S.C.P. [N]

[Adresse 2]

[Localité 9]



Représentée par Me Béatrice HIEST NOBLET de la SCP HYEST et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0311



Assistée de Me Anne JOVANOVIC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0311



SMABTP, en qualité d'assureur de la Sté DEVILLETTE ET CHISSADON, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis

[Adresse 7]

[Localité 6]

N° SIRET : 775 68 4 7 64



Représentée par Me Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0200



Assistée de Me Lydie KOUAKOU, avocat au barreau de PARIS, toque : P257





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 01 Décembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :



Mme Valérie GUILLAUDIER, conseillère faisant fonction de présidente

Mme Valérie GEORGET, conseillère 

Mme Alexandra PELIER-TETREAU, vice-présidente placée faisant fonction de conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Mme Alexandra PELIER-TETREAU, vice-présidente placée faisant fonction de conseillère dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Nora BENDERRADJ





ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré intialement fixé au 24 février 2023 puis prorogé au 3 mars 2023 et au 10 mars 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Valérie GUILLAUDIER, Conseillère et par Céline Richard, Greffière, présent lors de la mise à disposition.







FAITS ET PROCÉDURE



M. et Mme [O] ont fait procéder, en qualité de maître d'ouvrage, à la construction d'un pavillon sur un terrain situé au [Adresse 5].



M. [Y] est intervenu en qualité d'architecte suivant contrat en date du 31 juillet 2004.



La société Devillette et Chissadon, entreprise générale en liquidation judiciaire depuis le 17 février 2010, avait pour associé majoritaire M. [O]. Elle était assurée auprès de la SMABTP au titre de la garantie décennale des constructeurs non réalisateurs, avec date d'effet au 6 octobre 2004.



Le permis de construire a été émis le 14 décembre 2004.



L'attestation d'achèvement des travaux a été délivrée le 27 novembre 2007.



Le pavillon a été divisé en deux lots vendus, pour le lot n°1, aux époux [V], par acte authentique en date du 21 août 2008 régularisé par Me [K] et, pour le lot n°2 aux époux [D], suivant acte authentique en date du 9 juillet 2009 régularisé par Me [P].



Les deux lots sont soumis au régime de la copropriété, un syndicat des copropriétaires ayant été constitué.



Se plaignant de fissures sur les murs extérieurs et d'inondations, les époux [V] et [D] ont effectué diverses déclarations de sinistres auprès de leurs assureurs respectifs, de celui de la copropriété et de la SMABTP, en qualité d'assureur de la SARL Devillette et Chissadon.



Faute d'obtenir satisfaction, les demandeurs ont diligenté une procédure de référé expertise, laquelle a été confiée à M. [L], par ordonnance du 23 septembre 2013. Le rapport d'expertise a été déposé le 31 octobre 2016.



Par acte en date du 19 juin 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], ainsi que les époux [V] et [D] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa des articles 1641, 1231-1 et 1792 et suivants du code civil :



- La SCP Yves Fricoteaux, Xavier Pillebout, Hugues Van Elslande, notaires,

- La société Devillette et Chissadon ;

- M. [J] [Y], architecte ;

- M. et Mme [O], 

- Me [C] [N], en sa qualité de représentant de la SCP Moyrand-[N], mandataire judiciaire et liquidateur de la SARL Devillette et Chissadon.



Par acte en date du 28 août 2018, M. [J] [Y] a fait assigner en intervention forcée devant le même tribunal la SMABTP, ès qualités d'assureur de la SARL Devillette et Chissadon aux fins de le relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre lui. 



Les affaires ont été jointes le 17 décembre 2018.



Par jugement du 10 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a : 




Condamné M. [B] [O] et Mme [Z] [S] épouse [O], in solidum, à verser au titre de la diminution du prix de vente au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic bénévole en exercice, à M. [W] [V], Mme [M] [V] née [H], M. [T] [D], Mme [F] [D] née [R] la somme la somme de 133 038,54 euros TTC avec indexation sur l'indice INSEE du coût de la construction entre le 31 octobre 2016 et la date de la décision ;





Débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic bénévole en exercice, M. [W] [V], Mme [M] [V] née [H], M. [T] [D], Mme [F] [D] née [R] de leurs demandes à l'encontre de la SCP Yves Fricoteaux Xavier Pillebout et Hugues Van Elslsande, de fixation au passif de la procédure collective de la société Devillette et Chissadon de leur créance, à l'encontre de la SMABTP, à l'encontre de M. [J] [Y],





Débouté M. [W] [V], Mme [M] [V] née [H], M. [T] [D], Mme [F] [D] née [R] de leurs demandes, au titre du préjudice de jouissance, au titre des travaux de remise en état et des embellissements, au titre du temps passé lors des multiples inondations à lutter contre les entrées d'eau et à nettoyer, au titre du préjudice moral, et au titre du préjudice de santé,





Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,





Condamné M. [B] [O] et Mme [Z] [S] épouse [O], in solidum à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic bénévole en exercice, à M. [W] [V], Mme [M] [V] née [H], M. [T] [D], Mme [F] [D] née [R] la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 





Rejeté les autres demandes de frais irrépétibles, 





Condamné M. [B] [O] et Mme [Z] [S] épouse [O] in solidum aux dépens comprenant les frais d'expertise et les frais avancés dans le cadre de l'expertise, ces derniers à hauteur de 7 896 euros TTC lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;





Ordonné l'exécution provisoire.








 

Par actes des 22 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], M. [W] [V], Mme [M] [V] née [H], M. [T] [D], Mme [F] [D] née [R] ont interjeté appel du jugement, intimant M. [B] [O], et Mme [Z] [S] épouse [O], M. [J] [Y], la Smabtp, la SCP Moyrand-[N] ès qualités de mandataire liquidateur de la société Devillette et Chissadon et la SCP Yves Fricoteaux Xavier Pillebout et Hugues Van Elslande, notaires, devant la cour d'appel de Paris. 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], M. [W] [V], [M] [H] épouse [V], M. [T] [D], Mme [F] [R] épouse [D], demandent à la cour, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, des articles 1641 et suivants du code civil, de l'article 1240 du code civil, de l'article L. 243-2 du code des assurances, de : 



Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 10 décembre 2020 (RG n°18/09038) en ce qu'il a : 

 

- Condamné M. [B] [O] et Mme [Z] [S] épouse [O] in solidum à verser au titre de la diminution du prix de vente au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], à M. [W] [V], Mme [M] [H] épouse [V], M. [T] [D], Mme [F] [R] épouse [D] la somme de 133 038,54 euros TTC avec indexation sur l'indice INSEE du coût de la construction entre le 31 octobre 2016 et la date de la présente décision ; 

 

- Débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], M. [W] [V], Mme [M] [H] épouse [V], M. [T] [D] et Mme [F] [R] épouse [D] de leurs demandes à l'encontre de la SCP Fricoteaux - Pillebout - Van Elslsande, de fixation au passif de la procédure collective de la société Devillette et Chissadon de leur créance, à l'encontre de la SMABTP, à l'encontre de M. [J] [Y] ; 

 

- Débouté M. [W] [V], Mme [M] [H] épouse [V], M. [T] [D] et Mme [F] [R] épouse [D] de leurs demandes : au titre du préjudice de jouissance, au titre des travaux de remise en état et des embellissements, au titre du temps passé lors des multiples inondations à lutter contre les entrées d'eau et à nettoyer, au titre du préjudice moral, au titre du préjudice de santé ; 

 

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

 

- Condamné M. [B] [O], et Mme [Z] [S] épouse [O] in solidum aux dépens comprenant les frais d'expertise et les frais avancés dans le cadre de l'expertise, ces derniers à hauteur de 7 896 euros TTC lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; 

 

- Condamné M. [B] [O], et Mme [Z] [S] épouse [O] in solidum à une somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés : 

 

- Juger que la société Devillette et Chissadon a engagé sa responsabilité de plein droit en sa qualité de constructeur de l'immeuble sis au [Adresse 5] sur le fondement de l'article 1792 du code civil ; 







En conséquence, 

 

- Juger que la SMABTP, en sa qualité d'assureur au titre de la garantie décennale, doit sa garantie à l'égard de la société Devillette et Chissadon compte tenu de l'engagement de la responsabilité de cette dernière en application de l'article 1792 du code civil ; 

 

- Juger que M. [J] [Y] a engagé sa responsabilité de plein droit en sa qualité de constructeur de l'immeuble sis au [Adresse 5] sur le fondement de l'article 1792 du code civil ; 

 

- Juger que M. [B] [O] et Mme [Z] [S] épouse [O] ont engagé leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés en leur qualité de vendeurs professionnels de l'immeuble du [Adresse 5], sur le fondement des articles 1641 et 1645 du code civil ; 

 

- Juger que la SCP Fricoteaux-[K], aux droits de laquelle vient la SCP Fricoteaux-Pillebout-Van Elslande, a commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle en sa qualité de notaire rédacteur du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division de l'immeuble sis au [Adresse 5], sur le fondement de l'article 1240 du code civil ; 

 

En conséquence, à titre principal, 

 

Condamner in solidum M. [J] [Y], la Smabtp, M. [B] [O], Madame [Z] [S] épouse [O] et la SCP Fricoteaux - Pillebout - Van Elslande au paiement : 

 

- de la somme de 170 000 euros TTC (procédant de la réévaluation de la somme de 133 038,54 euros TTC arrêtée au cours de l'expertise) au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], aux époux [D] et aux époux [V], avec indexation sur l'indice Insee du coût de la construction entre le 31 octobre 2016 et la date de l'arrêt à intervenir, au titre des travaux de réparation à entreprendre pour la correction des désordres ; 

 

- de la somme de 7 896 euros TTC au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], aux époux [D] et aux époux [V] au titre des frais avancés au cours de l'expertise pour les investigations menées sur l'état des canalisations et des fondations ; 

 

- de la somme de : 

 


136 710 euros au titre du préjudice de jouissance ; 

5 000 euros au titre des travaux de remise en état et des embellissements ; 

60 000 euros au titre du préjudice moral ;

12 000 euros au titre du préjudice subi du fait de la détérioration de l'état de santé de la famille ;




Soit un total de 213 710 euros, à Mme [M] [H] épouse [V] et à M. [W] [V] ; 

 

- de la somme de : 

 


93 429 euros au titre du préjudice de jouissance ; 

20 000 euros au titre des travaux de remise en état et des embellissements ; 

80 000 euros au titre du préjudice moral ; 





30 000 euros au titre du préjudice subi du fait de la détérioration de l'état de santé de la famille ; 




Soit un total de 223 429 euros, à Mme [F] [R] épouse [D] et à M. [T] [D] ; 

 

Subsidiairement, 

 

Condamner in solidum M. [J] [Y], la SMABTP, M. [B] [O] et Mme [Z] [S] épouse [O] au paiement : 

 

- de la somme de 170 000 euros TTC (procédant de la réévaluation de la somme de 133 038,54 euros TTC arrêtée au cours de l'expertise) au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], aux époux [D] et aux époux [V], avec indexation sur l'indice Insee du coût de la construction entre le 31 octobre 2016 et la date de l'arrêt à intervenir, au titre des travaux de réparation à entreprendre pour la correction des désordres ; 

 

- de la somme de 7 896 euros TTC au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], aux époux [D] et aux époux [V] au titre des frais avancés au cours de l'expertise pour les investigations menées sur l'état des canalisations et des fondations ; 

 

- de la somme de : 

 


136 710 euros au titre du préjudice de jouissance ; 

5 000 euros au titre des travaux de remise en état et des embellissements ; 

60 000 euros au titre du préjudice moral ; 

12 000 euros au titre du préjudice subi du fait de la détérioration de l'état de santé de la famille ;


 

Soit un total de 213 710 euros, à Mme [M] [H] épouse [V] et à M. [W] [V] ; 

 

- de la somme de : 

 


93 429 euros au titre du préjudice de jouissance ; 

20 000 euros au titre des travaux de remise en état et des embellissements ; 

80 000 euros au titre du préjudice moral ; 

30 000 euros au titre du préjudice subi du fait de la détérioration de l'état de santé de la famille ;


 

Soit un total de 223 429 euros, à Mme [F] [R] épouse [D] et à M. [T] [D] ; 

 

Condamner la SCP Fricoteaux - Pillebout - Van Elslande au paiement d'une somme au titre de la perte de chance d'un montant de : 

 

- 172 500 euros à M. [W] [V] et Mme [M] [H] épouse [V] ; 

- 137 500 euros à M. [T] [D] et Mme [F] [R] épouse [D]. 

 

Débouter M. [B] [O], et Mme [Z] [S] épouse [O] et la SCP Fricoteaux - Pillebout - Van Elslande de leur appel incident ; 

 

Déclarer l'arrêt à intervenir opposable à la SCP Moyrand-[N], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Devillette et Chissadon ; 

 

Condamner solidairement M. [B] [O], Mme [Z] [S] épouse [O], M. [J] [Y], la SMABTP et la SCP Fricoteaux - Pillebout - Van Elslande au paiement in solidum de la somme de 9 624 euros TTC au titre des frais d'expertise payés par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au cours de la procédure ; 

 

Condamner solidairement M. [B] [O], Mme [Z] [S] épouse [O], M. [J] [Y], la Smabtp et la SCP Fricoteaux - Pillebout - Van Elslande au paiement de la somme de : 

 

- 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, pour la procédure de première instance ; 

 

- 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, pour la procédure d'appel. 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2022, M. [J] [Y] demande à la cour, au visa de l'article 1792 du code civil, de l'article 1240 du code civil, de l'article L. 124-3 du code des assurances, de l'article 699 du code de procédure civile, de l'article 700 du code de procédure civile, de :



A titre principal, 

 

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny en date du 10 décembre 2020 en ce qu'il a rejeté les demandes formées à son encontre, 



En conséquence, 

 

- Le mettre hors de cause ; 

 

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour devait infirmer le jugement attaqué en ce qu'il 

a rejeté les demandes formées contre lui, il est demandé de :

 

- Condamner la Smabtp, en sa qualité d'assureur de la société Devillette et Chissadon à le relever et le garantir intégralement de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, frais et intérêts, 

 

- Dire et juger que les époux [V] et [D] ne justifient ni dans leur principe ni dans leur montant de leur préjudice de jouissance, de leur demande au titre des embellissements, de leur préjudice physique et leur préjudice moral ; 

 

- Rejeter les demandes de majoration des sommes présentées ; 

 

- Rejeter la somme sollicitée de 170 000 euros au titre des travaux ainsi que les majorations de sommes sollicitées au titre des différents types de préjudices ; 

 

En conséquence, 

 

- Confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté les époux [D] et [V] de leurs demandes formées à ce titre ; 

 

- Juger mal fondés les appels en garantie de la SMABTP, de M. et Mme [O], de la S.C.P. Yves Fricoteaux Xavier Pillebout et Hugues Van Elslande en ce qu'ils sont dirigés à son encontre et les en débouter ; 

 - Les rejeter purement et simplement en principal, intérêts, frais et dépens ; 

 

- Condamner la SMABTP à le relever et le garantir intégralement de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais au profit de quelque partie que ce soit, M. et Mme [V], M. et Mme [D], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], M. et Mme [O] et la SCP Fricoteaux Pillebout Van Elslande ; 

 

En tout état de cause, 

 

- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, les époux [D] et [V] ou tous succombants à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2022, M. [B] [O] et Mme [Z] [S], épouse [O], demandent à la cour, au visa de l'article 1792 du code civil, des articles 1792 et suivants du code de la construction et de l'habitation, des dispositions 1353 du code civil, de :

 

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny rendu le 10 décembre 2020 en ce qu'il a : 

 

- Condamné M. [B] [O] et Mme [Z] [S] épouse [O] in solidum au titre de la diminution du prix de vente à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, à M. [W] [V], Mme [M] [V] née [H], M. [T] [D], Mme [F] [D] née [R] la somme de 133 038,54 euros TTC avec indexation sur l'indice INSEE du coût de la construction entre le 31 octobre 2016 et la date de la présente décision, 

 

- Condamné M. [B] [O] et Mme [Z] [S] épouse [O] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, à M. [W] [V], Mme [M] [V] née [H], M. [T] [D], Mme [F] [D] née [R] la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

- Condamné M. [B] [O] et Mme [Z] [S] épouse [O] in solidum aux dépens comprenant les frais d'expertise et les frais avancés dans le cadre de l'expertise, ces derniers à hauteur de 7 896 euros TTC ;



Statuant à nouveau, à titre principal, 



Juger que la responsabilité de M. [B] [O] et Madame [Z] [S] épouse [O] n'est pas établie compte tenu des conditions des ventes des dits appartements en l'état ; 

 

Juger que M. [B] [O] et Mme [Z] [S] épouse [O] sont bien fondés et recevables à être relevés de toute condamnation qui seraient mises à leur charge ; 



Prononcer la mise hors de cause de M. [B] [O] et Mme [Z] [S] épouse [O] ;

 

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, M. [W] [V], Mme [M] [V] née [H], M. [T] [D], Mme [F] [D] née [R] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. 



A titre subsidiaire : 



Juger que M. [J] [Y], architecte, a manqué à son obligation de conseil ; 



Juger que M. [J] [Y] est responsable des désordres survenus dans les pavillons des époux [V] et [D] ; 



Condamner M. [J] [Y] à garantir M. [B] [O] et Mme [Z] [S] épouse [O] de toutes condamnations prononcées à leur encontre ; 



À titre subsidiaire, sur le quantum des réclamations :



Juger que le coût des travaux réparatoires (lot n°3 et 4) constituent une amélioration de l'existant qui restera à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], des époux [V] et [D] ; 



Juger que le coût du raccordement aux eaux de pluie sera supporté par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], des époux [V] et [D] dès lors qu'aucun lien de causalité n'est démontré avec les désordres dénoncés dans l'assignation ; 



Juger que le poste de travaux réparatoires (lot n°5) tel que retenu par l'expert judiciaire aux termes de son rapport ne relève pas de la garantie décennale ; 



Juger que le coût des travaux réparatoires (lots n°1, 2 et 5) sera rejeté en l'absence de production d'éléments justificatifs ; 



Juger que le préjudice de jouissance allégué par les époux [V] et [D] n'est pas démontré, et n'a jamais été soumis à l'examen de l'expert judiciaire ; 



Rejeter le coût de remise en état des embellissements en l'absence de devis ; 



Rejeter le préjudice résultant du « temps passé et l'épreuve physique » en l'absence de justificatif ;

 

Rejeter le préjudice moral résultant d'une crainte d'une décote du bien en ce qu'il ne repose sur aucune étude ; 



Ramener le préjudice moral allégué par les époux [V] et [D] à de plus justes proportions ; 



Rejeter les fins, prétentions, demandes de condamnations formulées à ce titre à l'encontre de M. [B] [O] et Mme [Z] [S] épouse [O] ; 



En tout état de cause : 

 

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, M. [W] [V], Mme [M] [V] née [H], M. [T] [D] et Mme [F] [D] née [R] à verser à M. [B] [O] et Mme [Z] [S] épouse [O] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, M. [W] [V], Mme [M] [V] née [H], M. [T] [D] et Mme [F] [D] née [R] aux entiers dépens. 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2022, la SELARL [N] MJ ès qualités de mandataire liquidateur de la société Devillette et Chissadon, demande à la cour, au visa des articles L. 622-22, L. 622-24 et L. 622-26 du code de commerce, de :

 

- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 10 décembre 2020 en ce qu'il a jugé que les créances des appelants sont inopposables à la procédure collective de la société Devillette et Chissadon en l'absence de déclaration de créance dans les délais conformément aux articles L. 622-22, L. 622-24 et L. 622-26 du code de commerce ; 

 

- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 10 décembre 2020 en ce qu'il a jugé que la société Devillette et Chissadon n'a pas engagé sa responsabilité de constructeur de l'immeuble litigieux et qu'aucune responsabilité ne peut être retenue à son encontre ; 

 

- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 10 décembre 2020 en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], M. [W] [V], Mme [M] [H] épouse [V], M. [T] [D] et Mme [F] [R] épouse [D] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre ; 

 

- Rejeter toutes demandes et prétentions formées par les appelants à son égard ;

 

A titre subsidiaire : 

 

Dire que toute condamnation qui serait prononcée à son encontre devra être garantie par la SMABTP en sa qualité d'assureur ; 

 

En tout état de cause : 

 

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], M. [W] [V], Mme [M] [H] épouse [V], M. [T] [D] et Mme [F] [R] épouse [D] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2022, la SMABTP, en qualité d'assureur de la société Devillette & Chissadon, demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1792 et suivants du code de la construction et de l'habitation, de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, de : 

 

À titre principal : 

 

- Confirmer le jugement rendu par la tribunal judiciaire de Bobigny le 10 décembre 2020, en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a rejeté toutes les demandes formulées à son encontre ;

 

Statuant à nouveau et y ajoutant : 

 

- Prononcer sa mise hors de cause en l'absence de réception et d'un vice caché à la réception ; 

 

- Juger que ses garanties ne sont pas mobilisables ; 

 

- Rejeter les demandes, fins et prétentions formulées par M. [Y] à son égard; 

 

- Rejeter la demande d'appel en garantie formulée par la SCP Fricoteaux à son encontre ; 

 

À titre très subsidiaire : 

 

- Juger que M. [Y], architecte a manqué à son obligation de conseil ; 

 

- Juger que M. [Y] est responsable d'une partie des désordres survenus dans les pavillons des époux [V] et [D] ; 

 

- Juger qu'elle est bien fondée et recevable à être relevée et garantie indemne de toute condamnation qui seraient mises à sa charge, au bénéfice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], aux époux [V] et des époux [D], par M. [Y] et par la SCP Fricoteaux ;

 

À titre très subsidiaire, sur le quantum des réclamations : 

 

- Juger que le coût des travaux réparatoires (lot n°3 et 4) constitue une amélioration de l'existant qui restera à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], des époux [V] et [D] ; 

 

- Juger que le coût du raccordement aux eaux de pluie sera supporté par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], des époux [V] et [D] dès lors qu'aucun lien de causalité n'est démontré avec les désordres dénoncés dans l'assignation ; 

 

- Juger que le poste de travaux réparatoires (lot n°5) tel que retenu par l'expert judiciaire aux termes de son rapport ne relève pas de la garantie décennale ; 

 

- Juger que le coût des travaux réparatoires (lots n°1, 2 et 5) sera rejeté en l'absence de production des éléments réclamés par la SMABTP en cours d'expertise, tels que le cahier des charges rédigé par le maître d''uvre Déterminant ; 

 

- Juger que sa garantie n'est pas mobilisable en matière de dommages immatériels ; 

 

- Juger que le préjudice de jouissance allégué par les époux [V] et [D] n'est pas démontré, et n'a jamais été soumis à l'examen de l'expert judiciaire ; 

 

- Rejeter le coût de remise en état des embellissements en l'absence de devis ; 

 

- Rejeter le préjudice résultant du « temps passé et l'épreuve physique » en l'absence de justificatif ; 

 

- Rejeter le préjudice moral résultant d'une crainte d'une décote du bien en ce qu'il ne repose sur aucune étude ; 

 

- Rejeter le préjudice moral allégué par les époux [V] et [D] à de plus justes proportions ; 

 

En conséquence : 

 

- Rejeter les fins, prétentions, demandes de condamnations formulées à ce titre à son encontre ; 

 

- Rejeter toutes demandes formulées à son encontre ;





 

En tout état de cause : 

 

- Condamner M. [Y] à la relever et la garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcées à son encontre ; 

 

- Condamner la SCP Fricoteaux à la relever et la garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcées à son encontre ; 

 

- Condamner le syndicat des copropriétaires, les époux [V] et les époux [D], ainsi que tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à son profit ainsi qu'aux dépens, y compris ceux de première instance.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er décembre 2022.

 

MOTIFS



Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires, des époux [V] et des époux [D]



Moyens des parties



Le syndicat des copropriétaires, les époux [V] et les époux [D] poursuivent l'infirmation du jugement, soutenant que la société Devillette et Chissadon, en liquidation judiciaire et unique entreprise intervenue sur le chantier de construction aux termes d'un contrat de louage d'ouvrage oral et bénévole avec une sphère d'intervention bien définie, a vu sa responsabilité engagée au regard des conclusions - non contestées - de l'expertise judiciaire. Ils en déduisent qu'il y a lieu de condamner la SMABTP, assureur en responsabilité décennale de la société Devillette et Chissadon, à réparer les préjudices subis par les appelants. A ce titre, ils exposent que la SMABTP a reconnu sa garantie en indemnisant une première fois les époux [D] pour les désordres d'infiltration d'eau sous terrasse au droit du skydôme. Ils ajoutent que l'identité de l'assureur est mentionnée dans les deux actes de vente et l'attestation d'assurance est annexée aux titres, que la société Devillette et Chissadon est également citée dans les titres de propriété des deux acquéreurs et, enfin, qu'une réception tacite est intervenue par la volonté non équivoque manifestée par les époux [O] de recevoir les travaux. 

 

M. [Y], architecte, lequel a a minima établi les plans de l'immeuble et constitué le dossier de permis de construire, a également engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1792 du code civil, au motif que la limitation de sa mission n'est pas exonératoire dès lors qu'il doit en tout état de cause s'assurer du caractère réalisable du projet et, notamment, tenir compte des contraintes de sol que présentait le terrain argileux.

 

S'agissant des époux [O], les appelants soutiennent qu'ils ont, en leur qualité de vendeurs professionnels, engagé leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés sur le fondement des articles 1641 et 1645 du code civil. Ils demandent par conséquent l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leur demande de condamnation à réparer l'entier préjudice subi du fait des vices affectant l'immeuble, soit le préjudice de jouissance, les travaux de remise en état des embellissements et les préjudices moral et de santé.

 

Concernant enfin la SCP Fricoteaux-Pillebout-Van Elslande, ils estiment que le notaire a engagé sa responsabilité professionnelle délictuelle dès lors qu'il a manqué à son devoir de conseil commettant ainsi une faute à l'égard des acquéreurs, en ce que les actes de vente ainsi que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété de 2008 contenaient l'indication erronée de l'existence d'une garantie dommages-ouvrage, laquelle était inexistante. Ils sollicitent à ce titre l'infirmation du jugement aux termes duquel une faute de l'office notarial a été reconnue par le tribunal qui a toutefois considéré qu'il n'existait aucun lien de causalité entre ladite faute et l'apparition des désordres.



Le syndicat des copropriétaires, les époux [V] et les époux [D] concluent à la condamnation in solidum des intimés à réparer leur entier préjudice. Subsidiairement, ils sollicitent, au cas où la faute professionnelle commise par l'office notarial ne serait pas reconnue comme ayant directement concouru à la réalisation du dommage, la réparation de leur préjudice par l'octroi d'une indemnité pour perte de chance de ne pas avoir pu conclure des actes de vente à des conditions plus favorables.



La SMABTP, en sa qualité d'assureur en responsabilité décennale de la société Devillette et Chissadon, fait valoir en réplique que la sphère d'intervention de son assurée n'est pas démontrée dès lors qu'aucun marché, ni aucun ordre de service, ni aucune autre pièce contractuelle n'atteste de l'intervention de cette entreprise, et que le syndicat des copropriétaires a déclaré aux termes de son assignation que les travaux ont été réalisés bon gré mal gré par une autre entreprise. Elle ajoute en outre qu'en l'absence de réception, sa garantie n'est pas due car elle n'a jamais pris effet.



Subsidiairement, elle soutient que M. [Y] a commis des fautes de conception en ne prenant pas en compte la sensibilité du sol aux variations hydriques et que les pièces versées aux débats ne permettent pas de limiter sa mission au seul établissement d'un permis de construire.



Me [N], en qualité de mandataire liquidateur de la société Devillette et Chissadon, après avoir rappelé que les créances non déclarées sont inopposables à la procédure de liquidation judiciaire, sollicite la confirmation du jugement en faisant valoir que la sphère d'intervention de la société Devillette et Chissadon n'est démontrée par aucun document contractuel, reprenant en substance les moyens développés par la SMABTP. 



M. [Y], maître d'oeuvre, sollicite la confirmation du jugement en ce qu'aucune condamnation n'a été retenue contre lui. Il énonce que si l'architecte est présumé responsable des désordres de nature décennale, cette présomption de responsabilité ne s'applique qu'à condition que les désordres lui soient imputables, c'est-à-dire qu'ils relèvent de sa sphère d'intervention. Il soutient que sa mission était limitée aux phases de dossier d'étude, avant-projet détaillé, dépôt et obtention de permis de construire, à l'exclusion de toute conception technique des ouvrages. Il ajoute que le projet de construction des deux pavillons qu'il a établi était parfaitement réalisable au regard des contraintes de sol de la commune, seule l'entreprise étant responsable des éventuels défauts de mise en oeuvre.



Les époux [O] réfutent toute responsabilité de leur part, au motif que les actes de compromis prévoyaient que la cession des pavillons intervenaient 'en l'état' sans garantie de la part du vendeur. Ils ajoutent que l'expert a retenu une responsabilité conjointe, sur le plan technique, de la société Devillette et Chissadon intervenue en tant qu'entrepreneur tous corps d'état, ainsi que de l'architecte, au vu des désordres relevant d'un défaut de conception, soulignant que l'architecte ne rapporte pas la preuve du caractère limité de sa mission et qu'en tout état de cause, il devait prendre en compte la nature des sols dans l'élaboration des plans de permis de construire. Enfin, sur l'intervention du notaire, ils rappellent que les acquéreurs étaient assistés par leur propre notaire et que les notaires de part et d'autre savaient qu'aucune assurance dommages-ouvrage n'avait été souscrite, mais que la société Devillette et Chissadon avait souscrit une assurance de responsabilité civile décennale.



La SCP Fricoteaux Xavier Pillebout et Hugues Van Eslande, notaires associés, poursuit la confirmation du jugement en ce que le tribunal a estimé que les préjudices dont les demandeurs sollicitaient réparation ne présentaient aucun lien de causalité avec la faute retenue, dès lors que les demandeurs formulaient les mêmes demandes, in solidum, à l'encontre de l'ensemble des défendeurs, au visa de l'article de l'article 1231-1 du code civil. La SCP sollicite toutefois l'infirmation du jugement concernant la faute retenue à son égard tenant à la mention erronée de l'existence d'une assurance dommages-ouvrage dans l'acte concernant les époux [V], considérant que les acquéreurs savaient qu'il s'agissait en réalité d'une assurance décennale. Elle oppose enfin l'absence de toute faute s'agissant de l'acte authentique concernant les époux [D] aux termes duquel il est bien indiqué que le vendeur n'avait souscrit aucune police d'assurance dommages-ouvrage.



Réponse de la cour



Sur les désordres et leur origine



Il résulte du rapport d'expertise les désordres suivants : 

- Infiltration d'eau du carrelage de la cuisine chez M. et Mme [D],

- Inondation de la terrasse arrière et infiltration à travers les murs du pavillon,

- Fissuration des murs porteurs des pavillons en façade arrière chez M. [V] et en façade avant chez M. [D] au niveau d'ouverture du garage,

- Fissuration des murs de clôture du jardin côté M. et Mme [D] et côté M. et Mme [V],

- La canalisation d'évacuation du regard R3 est un drain annelé vraisemblablement constitué d'un

fourreau poinçonné artisanalement,

- Canalisation de drainage annelée vraisemblablement constituée d'un fourreau poinçonné artisanalement,

- Cassure et contre-pente dans les canalisations.



S'agissant de la cause de ces désordres, l'expert énonce que l'infiltration d'eau sous le carrelage au niveau de la cuisine chez M. [D], rendant cette pièce inutilisable, est due : 

- à l'absence totale d'étanchéité (enduit) depuis l'extérieur du mur de cuisine côté façade arrière en limite de propriété,

- au vide entre les murs de propriété qui forme une rétention d'eau par temps de pluie, favorisant ainsi l'infiltration d'eau, 

- à une probable remontée capillaire perceptible grâce aux traces de moisissures et au décollement de la peinture,

- au système de drainage et d'évacuation des eaux devant être amélioré en raison du terrain du voisin qui se trouve en pente vers le mur de la cuisine sinistré,

- au défaut de l'étanchéité en plomb au droit du mur mitoyen du pignon droit, 

- au défaut d'étanchéité (parpaings à nu) pouvant entraîner des infiltrations du mur pignon droit du garage de M. [D]. 



Concernant les réseaux sous la terrasse, l'expert constate un défaut d'étanchéité. Il précise que le regard R2 au droit de l'évacuation pluviale en façade arrière récolte les eaux de pluie des deux terrasses en dalle de gravillons posés sur un lit de sable, les eaux pluviales du pavillon sinistré ainsi que celles d'une canalisation du drainage provenant de la propriété avoisinante. Au vu de la quantité d'eau récoltée, il estime que ce regard est sous-dimensionné et cassé le rendant inapte à sa destination. 

 

Il constate par ailleurs que les tuyaux de drainage sont constitués de fourreaux poinçonnés artisanalement présentant divers défauts : contre-pente, cassures en point haut, présence de sable dans les drainages et raccord entre les fourreaux hors norme. Les tuyaux sont noyés directement dans le sablon sans feutre de protection. Ils ne sont ni efficaces, ni conformes aux règles de l'art. 

 

L'expert relève une fissuration des murs porteurs. Ces fissures sont localisées au niveau des ouvertures et en forme d'échelle ou à 45°. Ce type de fissure provient du tassement différentiel des fondations. La faible capacité portante du sol, l'hétérogénéité du système de fondation et notamment l'absence de ferraillage sont les causes principales de ce phénomène. Il observe également que les défauts des réseaux d'évacuation d'eau de la terrasse arrière favorisent le contact entre l'eau de pluie et le sol sous fondation qui est très sensible aux variations hydriques, lequel facteur aggrave les désordres.



Les époux [O], la SMABTP et M. [Y] font valoir que la fissuration des murs porteurs des pavillons en façade arrière chez les époux [V] et en façade avant chez les époux [D] au niveau de l'ouverture du garage n'a pas été constatée et résulte uniquement des procès-verbaux de réunions des 21 novembre 2013 et 6 juin 2014. 



Toutefois, la mission de l'expert a été étendue, par ordonnance du 1er juin 2016, deux autres réunions ont eu lieu les 20 janvier 2015 et 26 juin 2016, et il ressort expressément dans le paragraphe du rapport d'expertise énumérant les désordres en page 16 la mention 'Fissuration des murs porteurs des pavillons en façade arrière chez M. [V] et en façade avant chez M. [D] au niveau d'ouverture du garage'.

 

Concernant les fissures sur les trois murs de clôture de la terrasse arrière, l'expert observe qu'ils jouent un rôle de mur de soutènement notamment les murs M1 et M2 qui retiennent le terrain de 3m et 2m de hauteur. Ils sont constitués de parpaings sans poteau raidisseur ou des contreforts. Il énonce qu'une telle construction n'est pas adaptée à ce type d'ouvrage et que ces trois murs présentent des fissurations horizontales et un basculement. Il explique que ce phénomène est à l'origine de la poussée du terrain en place due à la présence d'eau et des remblais derrière le mur.

 

S'agissant des réseaux d'évacuation devant le pavillon, l'expert rapporte qu'il y eu des nouvelles inondations en mai 2016, ayant laissé entrer l'eau toute la journée par les murs et la dalle de la pièce du coin. L'évacuation des eaux pluviales ne semble pas adaptée pour empêcher le refoulement en cas de fortes arrivées d'eau.



Enfin, l'expert énonce que la [Adresse 12] est située dans une zone à fort risque de gonflement et de mouvement de sol en raison de la présence d'argile gonflant, alors qu'aucune disposition particulière n'a été prise en compte dans la construction. 



Par conséquent et comme l'a relevé le tribunal, la matérialité des désordres est établie.

 

Sur les responsabilités




Sur la qualification des désordres




Il résulte de l'article 1792 du code civil qu'un dommage, même résultant d'un vice du sol, revêt un caractère décennal s'il compromet la solidité de l'ouvrage, ou l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, rend l'ouvrage impropre à sa destination. Le dommage doit être apparu dans les dix années suivant la réception de l'ouvrage et ne pas avoir été apparent au moment de la réception ni réservé à cette occasion.



Sont ainsi présumés responsables tous les constructeurs concernés par les désordres revêtant un caractère décennal, sauf s'ils démontrent que les dommages proviennent d'une cause étrangère ou n'entrent pas dans leur sphère d'intervention de sorte qu'ils ne peuvent leur être imputés.



Enfin, l'article 1792-6 du code civil définit la réception comme l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement.



En l'espèce, il est constant qu'aucune réception expresse n'est intervenue. 



Toutefois, en présence d'une volonté non équivoque des époux [O], maîtres de l'ouvrage, d'accepter les travaux qui se déduit notamment de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux signée par eux le 2 mai 2007, déposée le 28 novembre 2007, et de la division en lots de l'immeuble en vue de sa vente dès le 21 février 2008 puis de sa mise en vente partielle à cette même date, il convient de constater que l'ouvrage a été réceptionné tacitement le 28 novembre 2007.



Il s'ensuit que la SMABTP est mal fondée à se prévaloir de l'absence de réception des travaux et, partant, de l'absence de cette condition essentielle à la mise en oeuvre de la garantie décennale.



En outre, au vu de l'ensemble des désordres ci-dessus décrits et en l'absence de contestation sur ce point, la cour confirmera le jugement en ce qu'il a considéré que ceux-ci rendaient l'ouvrage impropre à sa destination par leur gravité, leur généralisation et l'inconvénient d'usage qu'ils génèrent.




Sur la responsabilité de la société Devillette et Chissadon et l'action directe contre la SMABTP, assureur décennal de la société Devillette et Chissadon




L'expert a retenu que les désordres relevaient de malfaçons et de non-conformités aux normes et règles de bonne construction imputables au constructeur, soit la société Devillette et Chissadon, notamment liées aux canalisations hydrauliques non adaptées, à l'absence de drainage des eaux de pluie, à l'absence d'étanchéité des murs au niveau de la cuisine des époux [D] et, enfin, à l'insuffisance des fondations à l'avant dans un sol de moins bonne qualité qu'à l'arrière. 



Le tribunal a dit que les créances des demandeurs étaient inopposables à la procédure collective de la société Devillette et Chissadon en l'absence de déclaration de créances à son encontre et a, par conséquent, rejeté toute demande formée à l'encontre de la société Devillette et Chissadon, ce chef du dispositif n'étant pas contesté.



Il est en outre observé que si le mandataire liquidateur de la société Devillette et Chissadon est partie à la procédure devant la cour, aucune demande n'est formée à son encontre. 



S'agissant d'une responsabilité de plein droit, la mise en 'uvre de la responsabilité décennale des constructeurs prévue à l'article 1792 du code civil suppose l'existence d'un lien d'imputabilité entre le dommage constaté et l'activité des personnes réputées constructeurs.



En l'espèce, la cour observe qu'aucun document contractuel, aucun marché, aucun ordre de service, aucun compte rendu de chantier, aucun paiement, aucun procès-verbal de réception n'a été produit aux débats.



En cause d'appel, les époux [O] versent une facture émise par la société Devillette et Chissadon 'pour la construction d'une 2ème maison' datant du mois de juin 2007, alors que le chantier litigieux a fait l'objet d'une déclaration d'achèvement le 2 mai 2007, de sorte qu'il n'est pas démontré que cette facture soit en lien avec ledit chantier. Au surplus, dès lors que l'émission d'une facture est impropre à établir à elle seule que son auteur a fourni les prestations alléguées dont, au demeurant, aucune preuve de paiement n'est rapportée, et dont l'exécution est contestée par son auteur, il ne peut s'en déduire que la société Devillette et Chissadon est intervenue pour la réalisation des deux pavillons, ainsi qu'il a été justement statué par le tribunal.





La seule facture émise par une société tierce - la société AMCC - en lien avec le chantier litigieux et dûment acquittée par la société Devillette et Chissadon à concurrence de 10 764 euros - ne concerne que les fenêtres, vitrages et portes.



Il est également relevé que M. [O] a été associé majoritaire et gérant jusqu'au 29 juillet 2008 de la société Devillette et Chissadon, laquelle a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 17 février 2010, cette situation entretenant une confusion entre le maître de l'ouvrage et le prétendu constructeur.



Par ailleurs, il ressort de l'assignation des appelants qu'une autre entreprise est intervenue sur le chantier en ce que 'Les travaux sont réalisés bon gré mal gré par une autre entreprise'. Ils affirment en outre qu'en mai 2007, date de la déclaration d'achèvement des travaux, 'le chantier était loin d'être achevé'. 



La seule circonstance selon laquelle la SMABTP a versé la somme de 1 471,57 euros aux époux [D] le 12 janvier 2011, au titre des infiltrations de la dalle du skydôme, ne constitue pas une reconnaissance de responsabilité de la société Devillette et Chissadon concernant les désordres dénoncés par les appelants et ne démontre pas plus le périmètre de son intervention.



Il n'est donc pas démontré une intervention de la société Devillette et Chissadon au-delà de la fourniture des fenêtres, portes et vitrages (cf supra) de sorte que le lien de causalité entre la sphère d'intervention de cette société et les désordres n'est pas établi.



Par conséquent, c'est par une exacte appréciation des pièces versées aux débats que le tribunal a dit que l'imputabilité des désordres à la sphère d'intervention de la société Devillette et Chissadon n'était pas établie et que, partant, aucune responsabilité de ce constructeur ne pouvait être retenue sur le fondement de l'article 1792 du code civil.



Il n'y a donc pas lieu d'examiner le bien fondé de l'action directe exercée par les appelants à l'encontre de la SMABTP et le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], les époux [V] et les époux [D] de leurs demandes à son encontre.



Sur la responsabilité de M. [Y] 



M. [Y] a produit un contrat de maîtrise d''uvre du 31 juillet 2004 entre M. [B] [O] et MM. [J] [Y]-[T] Copain Architectes sur lequel est expressément indiquée la mention selon laquelle « la mission est limitée à la phase du Permis de construire, le maître d'ouvrage se réservant le droit d'assumer seul le reste de la mission. Celui-ci communiquera à la maîtrise d''uvre les pièces contractuelles intéressant l'ouvrage ».



Le règlement était divisé en deux phases :

1. Dossier relatif aux études, avant-projet détaillé, dépôt de permis de construire,

2. Obtention du permis de construire. 



Les plans du dossier du permis de construire versés aux débats ne donnent pas de détails techniques de structure ni des fondations qui relèvent du domaine des plans d'exécution. 



La circonstance selon laquelle le cachet de M. [Y] apparaît sur les documents annexés au permis de construire, et son nom apparaît sur le panneau d'affichage 'chantier interdit au public' ressortant du constat d'huissier, ne suffit pas à démontrer que M. [Y] avait en charge une maîtrise d'oeuvre complète.





Enfin, il n'est pas non plus démontré qu'il incombait à M. [Y] de procéder à une étude des sols, l'expert indiquant que les détails techniques de structure et des fondations procèdent du domaine des plans d'exécution, de sorte qu'aucune faute de conception ne peut lui être reprochée.



Ainsi, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que la cour adopte, que les premiers juges ont rejeté la responsabilité de M. [Y] comme ne pouvant être invoquée pour ces désordres qui relèvent de l'exécution des travaux. 



Sur la responsabilité de M. et Mme [O]



Les articles 1641 et suivants du code civil disposent que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Il n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'est stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



Par ailleurs, il résulte de l'article 1645 que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.



Enfin, le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices de la chose vendue.



En l'espèce, les acquéreurs, les époux [V] et [D], ainsi que le syndicat des copropriétaires, fondent leurs demandes sur l'article 1645 du code civil pour se voir allouer des dommages-intérêts de la part du vendeur professionnel.



Il est constant que M. [O] était désigné comme promoteur de l'opération pour avoir participé à sa construction. Il a également revendiqué cette qualité aux termes de la procuration pour vente consentie au notaire. Enfin, il a été pendant plusieurs années associé majoritaire et gérant de la société Devillette et Chissadon, entreprise du bâtiment tous corps d'état, de sorte qu'il était un technicien du bâtiment. Il s'en déduit que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, M. [O] a la qualité de professionnel de la construction immobilière et, à ce titre, est réputé ne pouvoir ignorer le vice ayant affecté les biens vendus et ne peut se prévaloir des clauses de non-garantie des vices cachés envers un acheteur profane.



Ainsi, la clause de l'acte de vente selon laquelle les époux [V] se sont engagés à prendre les biens dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans garantie de la part du vendeur, sauf à être subrogé dans le bénéfice des garanties prévues par les articles 1792 et suivants du code civil pour celles susceptibles d'être encore mises en jeu ne saurait faire échec à la garantie légale des vices cachés et exclure le responsabilité du vendeur professionnel de l'immobilier, et en particulier de la construction immobilière, dès lors que de tels vices, par leur caractère non apparent, n'ont pu être acceptés par l'acheteur au moment de la vente.



En outre, la clause insérée dans l'acte de vente au profit des époux [D] aux termes de laquelle Le VENDEUR ne pourra pas se retrancher derrière les clauses d'exonération de garantie des vices cachés envers l'ACQUEREUR s'il venait à être considéré comme un professionnel de l'immobilier , ainsi que la clause selon laquelle L'ACQUEREUR ne pourra se voir opposer de clauses d'exonération de garantie des vices cachés par le VENDEUR, celui-ci étant un professionnel de l'immobilier, cela dans la mesure où l'ACQUEREUR ne rentre pas dans cette même catégorie, écartent toute exclusion de garantie de la part du vendeur professionnel.



Ainsi, dès lors que les désordres et mal-façons constatés rendent l'ouvrage impropre à sa destination, qu'il est établi que les vices n'étaient pas apparents à la date des deux ventes et, enfin, que M. [O] était un professionnel de l'immobilier - réputé connaître les vices en cette qualité - ce dernier sera tenu de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs en application des dispositions de l'article 1645 du code civil.



Il est enfin précisé que seul M. [O] - en sa qualité de vendeur professionnel - sera tenu de verser aux acquéreurs l'indemnité réparatoire, la preuve d'une compétence de Mme [O] en matière immobilière ou de sa connaissance du vice n'étant pas établies ni même alléguées.



Le jugement sera infirmé de ce chef.



Sur la responsabilité de l'étude notariale 



Le tribunal a constaté que la rédaction de l'acte de vente conclu par les époux [V] et celle de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété de l'immeuble faisaient mention de l'existence d'une assurance dommages-ouvrage, alors qu'une telle police n'avait pas été soucrite. Soumis à une obligation de contrôler les déclarations des parties, le tribunal en a déduit que le notaire avait commis une faute dans la rédaction de ces deux actes.



Il a toutefois débouté les appelants de leurs demandes à l'encontre de l'étude notariale au motif, d'une part, que le préjudice n'était pas en lien direct avec la faute commise par le notaire qui n'est pas responsable des désordres et, d'autre part, que la demande contre le notaire était uniquement fondée sur l'article 1231-1 du code civil sans autre fondement subsidiaire, alors que la mise en cause d'un notaire relève de la responsabilité délictuelle.



Il est de principe que le notaire, en sa qualité d'officier ministériel relevant du régime de responsabilité délictuelle prévue à l'article 1384 du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 obligeant celui par la faute duquel le dommage est arrivé à le réparer, est tenu de veiller à l'efficacité des actes qu'il établit. 



Lorsqu'il est requis d'instrumenter, le notaire a le devoir de dresser un acte conforme aux lois et règlements, et pourvu de l'efficacité requise ; il est ainsi tenu, au titre d'une obligation de moyens, d'un devoir de conseil qui comprend une obligation d'information, une obligation de vérification et une obligation d'efficacité. Le notaire est ainsi tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.



A cet égard, le notaire rédige les actes au vu des pièces qui lui sont remises, qu'il doit contrôler, et des déclarations des parties. Il n'est pas tenu de visiter les biens objets des actes qu'il instrumente et n'est tenu qu'à une obligation d'investigation limitée.



En l'espèce, il convient d'analyser distinctement chacun des deux actes authentiques de vente au profit des époux [V] et [D].




S'agissant de l'acte de vente conclu par les époux [V] :




La clause 'DISPOSITIONS RELATIVES A LA CONSTRUCTION - Assurance dommages- ouvrages' est ainsi rédigée : 



'A l'occasion de la construction de l'immeuble objet des présentes a été souscrite une police d'assurance dommages-ouvrages conformément aux dispositions de l'article L. 242-1 du code des assurances, et garantissant en dehors de toute recherche de responsabilité les dommages pouvant survenir à cet ouvrage et ce, suivant police numéro 488816 A 1201.000 en date du 4 mai 2006 souscrite auprès de SMABTP. Une copie de l'attestation d'assurance est demeurée ci-annexée après mention.'



L'assurance souscrite auprès de la SMABTP, qui a effectivement été jointe en annexe à l'acte, est en réalité une assurance garantie décennale et non une assurance dommages-ouvrage.



En outre, l'acte descriptif de division /règlement de copropriété, rédigé également par Me [A] [K] de la SCP Fricoteaux, stipule :

'Assurance dommages-ouvrages

Il a été souscrit par le maître de l'ouvrage pour la construction de l'IMMEUBLE une assurance de dommages conformément à l'article L. 242-1 du code de la construction et de l'habitation garantissant en dehors de toute recherche de responsabilité le paiement de travaux de réparation des dommages dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792 du code civil et ce ainsi qu'il est indiqué dans la note délivrée par le syndic et versé aux présentes.' 



La rédaction de ces deux actes fait expressément mention de l'existence d'une assurance dommages-ouvrage. Cette mention, contraire à la réalité alors qu'il ressortait des obligations du notaire de reporter sur l'acte instrumenté les mentions conformes à celles figurant sur les documents qui lui étaient remis, en l'espèce l'attestation d'assurance de responsabilité décennale, déclarée de manière erronée comme étant une assurance dommages-ouvrage souscrite par les maîtres de l'ouvrage, engage sa responsabilité pour avoir ainsi commis une faute dans la rédaction de l'acte authentique. 



Cependant, c'est à tort que le tribunal a considéré que les préjudices subis par les époux [V] étaient sans lien direct avec la faute commise par le notaire au motif qu'il n'est pas responsable des désordres.



La cour retiendra que si le notaire ne peut être déclaré responsable que dans le cas où il existe une relation de cause à effet entre la faute qu'il a commise et le préjudice subi, force est de constater en l'espèce que la présente erreur, constitutive d'un manquement à ses devoirs professionnels, a privé les époux [V] de la possibilité d'obtenir la réparation de leurs dommages qui, par leur nature, entraient dans les prévisions de l'article 1792 du code civil. En s'étant ainsi convaincus qu'ils pouvaient obtenir une garantie en dehors de toute recherche de responsabilité des divers intervenants à la construction s'agissant des désordres de gravité décennale leur permettant d'éviter les risques d'un contentieux long et coûteux, ils ont été trompés par une rédaction erronée de leur acte de vente rédigé le 21 août 2008 par Me [A] [K] de la SCP Fricoteaux.



Cette méprise sur l'assurance dommages-ouvrage est imputable au notaire, dès lors qu'il n'appartenait pas à l'acquéreur profane d'analyser les termes de l'attestation de la garantie de la SMABTP pour en rectifier sa nature et son étendue, contrairement à ce que soutient le notaire. 



Le dommage pour les époux [V] est par conséquent direct, certain et actuel puisqu'il est d'ores et déjà constitué et qu'ils n'ont pu obtenir le préfinancement de l'ensemble des travaux faisant l'objet de la garantie décennale. Ce dommage ne saurait donc s'analyser en une perte de chance et sera ainsi intégralement indemnisé.



Cependant, l'assurance dommages-ouvrage obligatoire telle que prévue par l'article L. 242-1 du code des assurances a pour objet de garantir le paiement de la totalité des travaux de réparation et ne s'applique donc pas aux dommages immatériels, sauf si le maître de l'ouvrage a souscrit une garantie facultative portant spécifiquement sur ces dommages.



Or, il n'est pas établi que les acquéreurs aient considéré, au moment de la vente, que l'assurance dommages-ouvrage couvrait les dommages immatériels.



Il s'ensuit que les demandes formées à l'encontre du notaire au titre des préjudices autres que les préjudices matériels, soit les demandes formées au titre des préjudices de jouissance, moral et de santé, ainsi que les demandes en remboursement des frais d'investigation et en indemnisation des travaux de remise en état des embellissements, seront rejetées.



Par conséquent, le préjudice indemnisable par le notaire au bénéfice des époux [V] ne sera constitué que du coût des travaux de reprise des désordres de nature décennale, TVA incluse, dans leur totalité en application du principe de réparation intégrale du dommage.



Il résulte de ce qui précède que le jugement devra être infirmé en ce qu'il a exclu toute condamnation de la SCP Fricoteaux dans la rédaction de l'acte authentique des époux [V].




S'agissant de l'acte de vente conclu au profit des époux [D] :




La clause 'ASSURANCE-CONSTRUCTION-ABSENCE' de l'acte est ainsi rédigée :



'LE VENDEUR déclare ici qu'aucune police d'assurance dommages-ouvrage n'a été souscrite pour la réalisation des constructions.

VENDEUR et ACQUEREUR reconnaissent avoir reçu du Notaire soussigné toutes explications utiles concernant les conséquences pouvant résulter des garanties et responsabilité du vendeur attachées à ces constructions, et de l'absence de souscription de telles polices d'assurances.

Le VENDEUR de son côté reconnaît avoir été informé que l'obligation d'assurance incombe à toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire de propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction.

En conséquence, il restera responsable de tout vice affectant le gros-'uvre et ce pendant 10 ans à compter de l'achèvement des travaux.'



Il résulte de cette clause que les époux [D] ne peuvent formuler aucun grief à l'encontre de la SCP Fricoteaux lié à l'absence d'assurance dommages-ouvrages, nonobstant la mention contraire inscrite dans le l'acte descriptif de division, comme il a été vu ci-dessus, lequel acte est essentiellement destiné à identifier chaque lot composant une copropriété (parties privatives et quote-part des parties communes).



En outre, il convient de relever que l'acte authentique du 9 juillet 2009 concernant la vente au profit des époux [D] contient en page 18 une clause relative aux diverses assurances aux termes de laquelle l'acquéreur se voit précisément informé de l'objet de l'assurance dommages-ouvrage et alerté des conséquences de l'absence de souscription d'une telle police, de sorte que le notaire a rempli son devoir de conseil au profit de l'acquéreur.



Enfin, il est relevé que l'acte de vente des époux [D] n'a pas été instrumenté par Me [K] de la SCP Fricoteaux, mais par Me [P], notaire désigné par les acquéreurs.



Aucune faute ne saurait par conséquent être reprochée à la SCP Fricoteaux s'agissant de cette transaction, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges.



Il s'ensuit que les époux [D] seront déboutés de toute demande à l'encontre de la SCP Fricoteaux au titre de leurs préjudices subis dans le cadre de la présente instance. 



Sur les préjudices



- Sur les travaux réparatoires :



L'expert a listé les travaux réparatoires comme suit :



a) Sondages pour établir les plans du réseau d'évacuation d'eau pluviale (exécuté par la société Déterminant), 

b) Traitement d'infiltration d'eau de la cuisine chez M. [D], 

c) Réparation des murs de soutènement latéral gauche et droit du jardin,

d) Reprises en sous-oeuvre des fondations par longrine rigidification + Traitement des fissures,

e) Réparation de la VMC à l'intérieur, 

e) Réparation des dégâts d'humidité dans les pièces côté jardin, 

f) Réfection des réseaux de la terrasse, 

g) Réparation des fissures sur les façades avant avec stabilisation du sol. 



Il a ainsi validé les postes suivants :



- le devis de la société Déterminant contrat d'ingénierie et BET du 25 /11/2014 


1ère phase étude, conception et assistance : 2 880 euros HT, soit 3 456 euros TTC

2ème phase travaux, exécution, chantier : 4% du montant total des travaux, outre la TVA,


 

- Lot 1 : Traitement d'infiltration d'eau de la cuisine chez M. [D] - 11 038 euros HT, soit 13 245,60 euros TTC (devis Alliance BTP du 22/05/2015), 



- Lot 2 : Réfection des réseaux de la terrasse - 22 281,20 euros HT, soit 26 737,44 euros TTC (devis Alliance BTP du 22/05/2015), 



- Lot 3 : Reprises en sous-oeuvre partielle par longrine rigidification + Traitement des fissures - 18 850 euros HT, soit 22 620 euros TTC (devis Alliance BTP du 22/05/2015), 



- Lot 4 : Consolidation du sol sous fondations par l'injection de résine expansive - 19 580 euros HT, soit 23 496 euros TTC (devis Solinjection du 22/05/2015), 



- Lot 5 : Renforcement des murs de clôture - 27 823 euros HT soit 33 387,60 euros (devis Alliance BTP du 22/05/2015),



- Le devis de raccordement aux eaux de pluie du 8 juillet 2016 de la société Viladenc pour 4 260 euros HT soit 5 112 euros TTC, 



Soit une somme totale de 103 832,20 euros HT, outre pour le suivi des travaux par la maîtrise d'exécution de la société Déterminant, 4% de ce montant majoré de la TVA, soit 3 456 euros TTC, portant le montant total à la somme de 107 985,48 HT, c'est-à-dire 129 582,54 euros TTC, soit une somme totale générale de 133 038,54 euros TTC, à l'instar de ce que propose l'expert. 



Sur cette somme, les consorts [O] contestent l'indemnisation de deux postes - la réparation des fissures sur certaines façades impliquant une reprise en sous-oeuvre et une consolidation du sol d'une part et le raccordement au réseau d'évacuation des eaux de pluie d'autre part - faisant valoir qu'elle aboutirait à une amélioration de l'existant dont le coût doit être supporté par les seuls demandeurs. 



Par des motifs pertinents que la cour adopte, le tribunal a considéré qu'il s'agissait d'un ensemble de défauts ayant rendu les biens impropres à leur destination.



Enfin, les appelants sollicitent devant la cour une actualisation à 170 000 euros TTC de leur demande aux fins de tenir compte du temps écoulé depuis le chiffrage réalisé par l'expert et le contexte économique inflationniste. Il est cependant observé qu'ils ne versent aucun devis permettant de modifier les sommes retenues par l'expert. Ils seront par conséquent déboutés de leur demande d'actualisation.



Aussi, convient-il de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a évalué le préjudice subi par les intimés à la somme de 133 038,54 euros avec indexation sur l'indice INSEE du coût de la construction entre le 31 octobre 2016 et la date de la décision,

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum M. [B] [O] et Mme [Z] [S] épouse [O] à verser aux appelants, au titre de la diminution du prix de vente, la somme de 133 038,54 euros TTC avec indexation sur l'indice INSEE du coût de la construction entre le 31 octobre 2016 et la date de la décision.



Statuant à nouveau et constatant qu'il résulte des pièces versées aux débats que le coût des travaux de réparation se répartit par parts égales entre les pavillons, la cour :

- condamnera in solidum M. [B] [O] et la SCP Yves Fricoteaux à payer au syndicat des copropriétaires et aux époux [V] la somme de 66'519,27 euros, avec indexation sur l'indice INSEE du coût de la construction entre le 31 octobre 2016 et la date de la présente décision au titre des travaux réparatoires, 

- condamnera M. [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires et aux époux [D] la somme 66'519,27 euros, avec indexation sur l'indice INSEE du coût de la construction entre le 31 octobre 2016 et la date de la présente décision au titre des travaux réparatoires 



- Sur les autres préjudices :

 


Sur le préjudice de jouissance :


 

Les époux [D] rapportent la preuve qu'il sont contraints de faire face plusieurs fois par an aux inondations d'une ampleur croissante. De plus, ceux-ci ont dû renoncer à occuper la plus grande chambre de leur logement (d'une surface de 10,9 m²), particulièrement affectée par l'humidité. 

 

Les inondations successives ont causé dans l'immeuble dans son entier, l'élévation du taux d'humidité à l'intérieur des logements, le développement de champignons et moisissures, lesquelles génèrent des odeurs et l'apparition de salpêtre sur les sols. 

 

Enfin, la structure de l'immeuble est affectée dans sa solidité ainsi qu'en témoigne la fissuration de plusieurs éléments de structure. 

 

Les deux copropriétaires auront par ailleurs à subir un préjudice de jouissance durant les travaux de réparation qui devront être réalisés sur l'immeuble, étant précisé que la durée totale de ces travaux a été estimée par l'expert à six mois. 

 

En conséquence, il convient d'évaluer le préjudice de jouissance que les appelants subissent à un montant calculé sur la base d'une valeur locative de 15 euros / mètre carré, pendant toute la durée de la procédure et à compter du 20 mai 2012, date retenue aux termes de leurs conclusions de première instance, outre les six mois que dureront les travaux de réparation. 

 

Il apparaît justifié, au regard de ce qui précède et des pièces versées aux débats, de retenir 10% de la valeur locative en réparation du préjudice de jouissance subi par les copropriétaires, selon les modalités suivantes : 

 

- 1 627,95 euros par mois s'agissant des époux [V] (propriétaires du lot n°1, d'une surface de 108,53 m²), soit 20'512,17 euros (1 627,95 euros x 10% x 126 mois) ; 

- 1'112,55 euros par mois s'agissant des époux [D] (propriétaires du lot n°2, d'une surface de 74,17 m²), soit 14'018,13 euros (1 627,95 euros x 10% x 126 mois). 

 

Il conviendra d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'indemnisation de ce préjudice. Statuant à nouveau, la cour allouera la somme de 20'512,17 euros aux époux [V] et la somme de 14'018,13 euros aux époux [D]. 




Sur les frais d'investigation :




Les époux [V] et [D] justifient valablement avoir engagé la somme de 7 896 euros TTC, à titre de frais d'investigation en vue de contrôler l'état des fondations et des canalisations dans l'attente de l'issue du procès.



Cette somme devra être intégrée au montant des condamnations prononcées. Le jugement sera par conséquent infirmé en ce que cette demande a été rejetée.




Sur les travaux de remise en état des embellissements :




L'humidité persistante et les inondations à répétition ont causé de multiples dommages aux papiers peints et peintures au sein des logements. Les deux copropriétaires rapportent la preuve que les infiltrations et inondations ont également endommagé les murs en placoplâtre et les isolants qui doivent être remplacés dans les pièces touchées. 

 

En outre, les carrelages nécessiteront un traitement anti-salpêtre et devront faire l'objet d'une remise en état dès lors qu'une partie a dû être détruite pour procéder à un sondage du sol dans la chambre des époux [D]. 



Au regard des éléments versés aux débats, la cour, statuant à nouveau dès lors que cette demande a été rejetée par les premiers juges, évaluera ce préjudice comme suit : 

 

- 3 000 euros au profit des époux [V] ; 

- 6 000 euros au profit des époux [D], dont le logement est le plus touché par les inondations répétées.




Sur le préjudice moral et le préjudice de santé :




Les époux [V] et [D] subissent un important préjudice moral du fait des multiples désordres et sinistres qui affectent leur immeuble, notamment en ce qu'il s'agit de leur résidence principale et de leur lieu de vie familiale. 

 

Ils justifient en outre ne pas avoir pu faire exécuter le jugement rendu par le tribunal et doivent continuer à vivre dans leur logement dans l'attente de réparations qu'ils sont dans l'incapacité de financer eux-mêmes compte tenu de l'ampleur des travaux à réaliser.



Les sinistres à répétition, outre le temps passé à évacuer l'eau et à nettoyer après chaque inondation, ont généré une angoisse au regard de la solidité des fondations de l'immeuble et de la perte de valeur de leur bien. Comme l'a relevé l'expert, l'humidité persistante par défaut d'étanchéité a en outre favorisé le développement des moisissures qui ont causé des problèmes de santé aux membres des deux familles (affection respiratoire en particulier chez les enfants impliquant un suivi médical dont la preuve est valablement rapportée).









En conséquence, le préjudice moral subi par les copropriétaires depuis le début du litige sera évalué à la somme de : 

- 6 000 euros pour les époux [V] qui occupent leur logement avec leurs trois enfants ; 

- 6 000 euros pour les époux [D] qui occupent leur logement avec un enfant. 



Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il a rejeté la demande formée au titre du préjudice moral. Statuant à nouveau, la cour prononcera les condamnations à hauteur des montants précités.



Sur l'obligation à la dette envers les appelants



Chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu'il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n'affecte que les rapports réciproques entre ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru, pour des travaux qu'ils ont contribué à réaliser.



En l'espèce et au regard de ce qui précède, la cour statuera à nouveau et :




condamnera in solidum M. [O] et la SCP Yves Fricoteaux, Xavier Pillebout, Hugues Van Elslande à payer au syndicat des copropriétaires et aux époux [V] la somme de 66'519,27 euros (133 038,54 x 50%) ;





condamnera M. [O] à payer la somme 66'519,27 euros (133 038,54 x 50%) au syndicat des copropriétaires et aux époux [D] ;





condamnera M. [O] à payer la somme 7 896 euros TTC au syndicat des copropriétaires, aux époux [D] et aux époux [V] ;





condamnera M. [O] à payer la somme 29 512,17 euros (20'512,17 + 3 000 + 6 000) aux époux [V] ;





condamnera M. [O] à payer la somme de 26'018,13 euros (14'018,13 + 6 000 + 6 000) aux époux [D].




Sur les recours entre co-obligés et la contribution à la dette



La SCP Yves Fricoteaux Xavier Pillebout et Hugues Van Elslande, notaires, forme un appel en garantie à l'encontre des époux [O], de M. [Y] et de la SMABTP.



M. et Mme [O] forment un recours en garantie à l'encontre de M. [Y].



Aucune condamnation n'étant prononcée à l'encontre de M. [Y] et de la SMABTP, les appels en garantie dirigés contre eux sont devenus sans objet.



Dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu'à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 s'agissant des co-obligés non liés contractuellement entre eux.



En l'espèce, comme il a été analysé précédemment, M. [O], vendeur ayant la qualité de professionnel de l'immobilier et de la construction, a manqué à ses obligations au regard de la garantie des vices cachés. Il a également, en sa qualité de maître de l'ouvrage, manqué à son obligation de souscrire l'assurance obligatoire prévue à l'article L. 242-1 du code des assurances, privant l'acquéreur d'une garantie de préfinancement.



Au regard des éléments qui précèdent, notamment des manquements imputables aux parties condamnées, et des recours en garantie exercés entre elles, la cour dira la SCP Fricoteaux bien fondée en son appel en garantie à l'encontre de M. [O] et retiendra le partage de responsabilité suivant :

- la SCP Fricoteaux : 80%,

- M. [O] : 20%.



Aussi, dans leurs recours entre elles, les parties sont garanties des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé.



Il convient par conséquent d'infirmer le jugement sur les montants d'indemnisation des préjudices, l'obligation à la dette et la contribution à la dette.



Sur les frais du procès



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les frais irrépétibles et les dépens.



M. [O] et la SCP Fricoteaux, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.



Ils seront également condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires, aux époux [D] et aux époux [V] la somme de 12 000 euros au titre des frais prévus à l'article 700 du code de procédure civile.



La charge des dépens et des frais irrépétibles sera répartie selon le partage de responsabilité suivant :

- la SCP Fricoteaux : 20%,

- M. [O] : 80%.



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les autres demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS

La cour,



Infirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel, 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne in solidum M. [B] [O] et la SCP Yves Fricoteaux, Xavier Pillebout, Hugues Van Elslande à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], à M. [W] [V] et à Mme [M] [V] née [H] la somme de 66'519,27 euros, avec indexation sur l'indice INSEE du coût de la construction entre le 31 octobre 2016 et la date de la présente décision au titre des travaux réparatoires ;



Dit que dans leurs rapports entre co-obligés in solidum, le partage de responsabilité s'effectuera comme suit :

- la SCP Yves Fricoteaux, Xavier Pillebout, Hugues Van Elslande : 80%,

- M. [B] [O] : 20% ;



Condamne M. [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], à M. [T] [D] et à Mme [F] [D] née [R], la somme 66'519,27 euros, avec indexation sur l'indice INSEE du coût de la construction entre le 31 octobre 2016 et la date de la présente décision au titre des travaux réparatoires ;



Condamne M. [B] [O] à payer la somme 7 896 euros TTC à M. [W] [V], à Mme [M] [V] née [H], à M. [T] [D] et à Mme [F] [D] née [R] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], au titre des frais d'investigation ;



Condamne M. [B] [O] à payer la somme 29 512,17 euros à M. [W] [V] et à Mme [M] [V] née [H] à titre au titre du préjudice de jouissance, des travaux de remise en état des embellissements et des préjudices moral et de santé ;



Condamne M. [B] [O] à payer la somme de 26'018,13 euros à M. [T] [D] et à Mme [F] [D] née [R] au titre du préjudice de jouissance, des travaux de remise en état des embellissements et des préjudices moral et de santé ;



Rejette les demandes formées par M. [T] [D] et à Mme [F] [D] née [R] à l'encontre de la SCP Yves Fricoteaux, Xavier Pillebout, Hugues Van Elslande au titre du préjudice de jouissance, des travaux de remise en état des embellissements et des préjudices moral et de santé ;



Rejette les demandes formées par M. [W] [V] et à Mme [M] [V] née [H] à l'encontre de la SCP Yves Fricoteaux, Xavier Pillebout, Hugues Van Elslande au titre du préjudice de jouissance, des travaux de remise en état des embellissements et des préjudices moral et de santé ;

 

Rejette les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], M. [W] [V], Mme [M] [V] née [H], M. [T] [D] et Mme [F] [D] née [R] à l'encontre de la SMABTP et de M. [J] [Y] ; 



Rejette les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], M. [W] [V], Mme [M] [V] née [H], M. [T] [D] et Mme [F] [D] née [R] à l'encontre de Mme [Z] [S] épouse [O] ; 



Condamne in solidum M. [B] [O] et la SCP Yves Fricoteaux, Xavier Pillebout, Hugues Van Elslande aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise ;



Condamne in solidum M. [B] [O] et la SCP Yves Fricoteaux, Xavier Pillebout, Hugues Van Elslande à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], à M. [W] [V], à Mme [M] [V] née [H], à M. [T] [D] et à Mme [F] [D] née [R] la somme de 12 000 euros au titre des frais prévus à l'article 700 du code de procédure civile ;



Dit que la charge des dépens et des frais irrépétibles sera répartie selon le partage de responsabilité suivant :

- la SCP Yves Fricoteaux, Xavier Pillebout, Hugues Van Elslande : 20%,

- M. [B] [O] : 80% ;



Rejette les autres demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





La greffière, La conseillère faisant fonction de présidente,