Tribunal judiciaire de Laval, 1ère Chambre, 6 juillet 2026, n° 24/00253

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

La société HSH Immobilier, propriétaire d’un terrain à [Adresse 9], y a fait édifier une maison d’habitation, qu’elle a, au terme de la construction, cédée à M. [X] [G] et Mme [K] [Q] selon acte du 21 décembre 2018 reçu par maître [D] [E], notaire à [Localité 10].

Par acte notarié reçu le 24 septembre 2021 par maître [E], M. [X] [G] et Mme [K] [Q] ont à leur tour cédé cette maison à M. [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y], au prix de 237 000 euros. C’est également maître [E] qui a négocié la vente.
Il a notamment été précisé à l’acte de vente que l’immeuble avait été achevé depuis moins de 10 ans, et que l’acquéreur bénéficiait de la garantie décennale. Il a été mentionné qu’étaient intervenus à la construction la société HSH Immobilier, assurée auprès de la société QBE Europe, ainsi que M. [C] [V], en charge du gros 'uvre et M. [T] [N], en charge des enduits, ce dernier étant également assuré auprès de la société QBE Europe.

Se plaignant de désordres, notamment de fissurations de la façade et de parquets gondolés, M. [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y] ont saisi le juge des référés par actes des 17, 19 et 20 janvier 2022. 

Par ordonnance en date du 15 juin 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée, au contradictoire de la SARL HSH Immobilier, de la société de droit belge QBE EUROPE, de M. [C] [V], de M. [T] [N], de M. [X] [G], de Mme [K] [Q] et de maître [D] [E]. Elle a été confiée à M. [R] [L].

Selon jugement en date du 31 janvier 2024, la SARL HSH Immobilier a été placée en liquidation judiciaire, et la SELARL [M] [U] & Associés a été désignée en qualité de mandataire.

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Par actes en date des 22, 24 et 28 mai 2024, M. [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y] ont fait assigner M. [X] [G], Mme [K] [Q], la société de droit belge QBE Europe, en sa qualité d’assureur RC et RC décennale de la SARL HSH Immobilier et de M. [T] [N], M. [T] [N], la SARL HSH Immobilier, la SELARL [M] [U] & Associés, en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL HSH Immobilier, ainsi que maître [D] [E], notaire, en indemnisation, au visa des articles 1792 et suivants, 1101 et suivants, 1231-1 et suivants du code civil, L 124-3 du Code des assurances, à l’égard de la société HSH Immobilier et de son assureur, 1792 et suivants, ou subsidiairement, 1641 et suivants, 1137, 1604 du code civil s’agissant de leurs vendeurs, 1240 et suivants du code civil en ce qui concerne maître [E], 1792 et suivants, et subsidiairement 1231-1 et suivants du code civil en ce qui concerne l’entreprise [N].

M. [L] a établi son rapport le 04 juin 2024.

Par acte du 06 décembre 2024, [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y] ont fait assigner Mme [J] [B] en intervention forcée. L’affaire, enregistrée sous le numéro de RG 24/456, a fait l’objet d’une jonction avec l’instance principale, enregistrée sous le numéro de RG 24/253 sous ce même numéro, selon décision du juge de la mise en état du 03 avril 2025.
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Dans le dernier état de leurs écritures (numéro 4), notifiées par RPVA le 12 janvier 2026, et signifiées à la SELARL Praxis le 15 janvier 2026, M. [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y] demandent au Tribunal, au visa des articles 1792 et suivants, 1103 et suivants, 1231-1 et suivants du code civil et L 124-3 du Code des assurances, à l’égard de la société HSH Immobilier et de son assureur, 1792 et suivants, ou subsidiairement, 1641 et suivants, 1137, 1604 du code civil s’agissant de leurs vendeurs, 1240 et suivants du code civil en ce qui concerne maître [E], 1792 et suivants, et subsidiairement 1231-1 et suivants du code civil en ce qui concerne l’entreprise [N], de :
- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,
- constater et déclarer que la maison cédée par M. [G] et Mme [Q] a été réceptionnée tacitement à la date de la déclaration d’achèvement des travaux au 07 septembre 2018,
- constater les fautes commises par le constructeur HSH Immobilier, Mme [B], ainsi que les désordres affectant la maison du [Adresse 10] à [Localité 10] rendant celle-ci impropre à sa destination et affectant sa solidité,
- constater les fautes commises par M. [N] et maître [E],
en conséquence,
- condamner solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre la société QBE Europe, M. [G], Mme [Q], maître [E], Mme [B] et M. [N] à leur payer les sommes suivantes :
- 138 074 euros au titre des travaux de reprise,
- 13 854 euros au titre des frais de déménagement des meubles,
- 806 euros par mois au titre des frais de location d’un gîte, soit 4 030 euros,
- 5 090,78 euros au titre des frais d’assurance dommages ouvrages,
- 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- admettre au passif de la société HSH Immobilier les créances suivantes :
- 138 074 euros au titre des travaux de reprise,
- 13 854 euros au titre des frais de déménagement des meubles,
- 806 euros par mois au titre des frais de location d’un gîte, soit 4 030 euros,
- 5 090,78 euros au titre des frais d’assurance dommages ouvrages,
- 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre les défendeurs aux entiers dépens de l’instance, comprenant ceux de l’instance en référé et les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP Maysonnave et Bellessort conformément à l’article 699 du code de procédure civile,
- rappeler que la décision à intervenir est de droit assortie de l’exécution provisoire, et en tant que de besoin l’ordonner.

Ils reprennent les conclusions du rapport d’expertise judiciaire, notamment en ce qu’il a confirmé la matérialité des désordres suivants :
- les seuils de portes-fenêtres non-conformes au DTU à refaire totalement,

- la liaison entre les encadrements de menuiseries et les tableaux maçonnés en enduits, non-conforme,
- les revêtements en parquet stratifié affectés d’infiltrations à déposer et à refaire,
- le drainage non-conforme au DTU, à refaire,
- l’enduit de soubassement enterré non-conforme, à refaire,
- les couvertines, en tête de murs, à déposer et refaire selon les préconisations techniques ainsi que les liaisons,
- le pignon sur rue affecté de fissures, et le plafond du porche, à reprendre après sondage des enduits, les fissures étant potentiellement infiltrantes,
- le mécanisme de la porte de garage sectionnelle à déposer et à refaire,
- le plafond suspendu, avec des chutes de profils métalliques à déposer et remplacer ou reprendre, la fissuration étant inévitable à terme,
- la lance et le trop-plein de couverture trop proches, présentant un risque de fissuration,
- la poutre mixte bois-métal relevant d’un bricolage inacceptable et compromettant la solidité de l’ouvrage, à déposer et à refaire,
- une évacuation de la toiture-terrasse trop proche du trop-plein réalisé, empêchant le trop-plein de remplir sa fonction.

Ils exposent que :
- la société HSH Immobilier, promoteur et maître d’'uvre de l’opération, est techniquement responsable,
- que les désordres liés à l’absence de joint en périphérique des menuiseries et les malfaçons concernant les seuils relèvent du non-respect des DTU 36.5, 20.1 et 36.5, et entraînent une impropriété à destination,
- la société HSH Immobilier a construit pour revendre un bien immobilier sans avoir aucune compétence, et sans rapport avec son objet social,
- que le notaire n’a tiré aucune conséquence des déclarations de la société HSH Immobilier selon lesquelles elle n’avait souscrit aucune assurance dommages-ouvrage,
- qu’il ne s’est pas assuré de l’existence de ces assurances, et ne s’est pas interrogé pour savoir si les entreprises ayant réalisé les travaux avaient elles-mêmes souscrit une assurance,
- qu’il ne pouvait ignorer que la direction d’entreprise de la société HSH Immobilier n’avait ni compétence, ni personnel compétent en construction, compte tenu de sa proximité avec elle,
- qu’il est techniquement responsable des conséquences de la situation dans laquelle ils se trouvent, dès lors qu’ils subissent une perte de chance d’être indemnisés de leurs préjudices,
- qu’il était mieux informé qu’eux sur l’état de la maison, mais n’a rien dit, alors qu’il a non seulement reçu l’acte, mais négocié la vente, ce pour quoi il a été rémunéré,
- qu’alors qu’il a mentionné à l’acte de vente que chacune des entreprises intervenues avait justifié auprès du vendeur de la production d’une attestation d’assurance, et que lesdites attestations avaient été remises à l’acquéreur, il s’avère que la société QBE indique que la société HSH Immobilier n’est pas assurée pour l’activité exercée dans le cadre de la construction de la maison,
- qu’il a ainsi failli à son devoir de conseil et les a induits en erreur,
- que sa responsabilité délictuelle est engagée,
- que la garantie décennale de la société HSH Immobilier et de son assureur, la société QBE, est engagée puisque l’expert considère que l’ensemble des désordres rend les lieux impropres à leur destination,
- que les infiltrations d’eau depuis les menuiseries rendent la maison inhabitable, de même que les désordres affectant le drainage du soubassement, le parquet stratifié, les enduits de soubassement, les désordres affectant les plafonds suspendus et la poutre mixte bois métal,
- que la garantie décennale de M. [G] et de Mme [Q], vendeurs constructeurs, est également engagée.

A titre subsidiaire, ils invoquent la garantie des vices cachés à laquelle sont tenus les vendeurs, les désordres affectant le parquet, le drainage, l’enduit de soubassement et les volets roulants étant selon eux existants et cachés lors de la vente. Ils font valoir qu’ayant habité la maison, les vendeurs n’ignoraient rien des désordres et malfaçons. Ils indiquent qu’en revanche, eux-mêmes ne pouvaient déceler les désordres lors de l’acquisition.

A titre plus subsidiaire, ils invoquent les dispositions des articles 1137 et 1641 du code civil contre les vendeurs.

S’agissant de M. [N], ils considèrent que sa responsabilité décennale est engagée en ce qui concerne les défauts affectant les enduits de soubassement et les fissures en pignon, dès lors que ces fissures sont potentiellement infiltrantes, et qu’il existe donc bien une impropriété à destination. Ils ajoutent que la garantie de son assureur est acquise.
Subsidiairement, ils soutiennent que la responsabilité contractuelle de M. [N] est également engagée au regard de la non-conformité aux DTU 20.1 et 26.1 du type d’enduit réalisé en soubassement enterré.
Ils observent, en réponse à la société QBE Europe, qui conteste sa garantie en sa qualité d’assureur de M. [N], que sa position est étonnante au regard des dispositions de l’article L 113-17 du code des assurances en vertu desquelles l’assureur qui prend la direction d’un procès intenté à l’assuré est censé renoncer à toutes les exceptions dont il avait connaissance lorsqu’il a pris la direction du procès. Ils soutiennent que dès lors que la responsabilité décennale de M. [N] est engagée, la société QBE ne peut se prévaloir d’aucune exception.

En réponse à la société QBE Europe, qui conteste sa garantie en sa qualité d’assureur de la société HSH Immobilier, ils font valoir que celle-ci n’était pas seulement maître d’'uvre et promoteur, mais est bien intervenue en tant que constructeur de la maison et qu’elle était bien assurée auprès d’elle, notamment pour les activités de revêtement de surface en matériaux durs, chapes et sols coulés, plâtrerie-staff-stuc-gypserie et menuiseries extérieures, domaines d’activités qui sont bien en rapport avec les désordres dénoncés, de nature décennale. Ils font par ailleurs valoir que la franchise ne leur est pas opposable.

Ils soutiennent que le défaut de souscription, du fait du dirigeant d’une personne morale réalisant des opérations de construction, d’une police d’assurance de responsabilité civile décennale engage la responsabilité de ce dirigeant. Ils concluent que si la thèse de la société QBE était retenue, Mme [J] [B] aurait commis une faute délictuelle engageant sa responsabilité. Ils indiquent que cette faute leur a fait perdre toute chance d’être indemnisés des sinistres dénoncés.

Concernant maître [E], ils soutiennent que le notaire, lorsqu’il intervient comme en l’espèce en qualité de négociateur immobilier, est tenu de vérifier, au besoin avec l’assistance d’un tiers, que l’immeuble est conforme à la description qui en est faite aux acquéreurs. Ils considèrent qu’il ne peut se contenter de la transmission des attestations des assurances des entreprises pour considérer que sa responsabilité ne peut être retenue, dès lors que l’assureur de la société HSH Immobilier, principal acteur de la construction de la maison, soutient que son assurée n’était pas assurée pour l’activité exercée dans le cadre de la construction de la maison. Ils font valoir que si sa position était retenue, le défaut de conseil du notaire serait caractérisé, puisqu’il leur a laissé penser qu’ils étaient couverts par une assurance qui en réalité n’existait pas. Ils estiment avoir été privés de la chance de renoncer à l’acquisition du bien, ou de l’acquérir à d’autres conditions.
Ils font par ailleurs état de ce que maître [E] connaissait l’existence des désordres d’infiltrations ayant endommagé le parquet, mais ne les a pas avisés clairement qu’ils persisteraient en dépit des tentatives de réparation. Ils s’opposent à la demande de contre-expertise.

Selon leurs dernières écritures (numéro 3), notifiées par RPVA le 03 décembre 2025, M. [X] [G] et Mme [K] [Q] demandent au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants, 1641 et suivants, 1137 et suivants, 1604 du code civil, de :
A titre principal,
- constater que leur responsabilité ne saurait être engagée tant sur le fondement de la garantie décennale, que de la garantie des vices cachés, que de la réticence dolosive ou encore du défaut de délivrance conforme,
En conséquence,
- débouter les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre M. et Mme [Y] ou toute autre partie succombante à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- fixer leur créance à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au passif de la liquidation judiciaire de la société HSH Immobilier,
A titre subsidiaire,
- juger que les sommes auxquelles ils pourraient être condamnés ne sauraient être supérieures à :
- celle de 2 218 euros TTC au titre de la dépose et la repose du parquet et des plinthes des chambres 1 et 2,
- celle de 649 euros TTC de la dépose et la repose d’un volet roulant d’une baie vitrée,
En toutes hypothèses,
- condamner solidairement et in solidum, Mme [B], maître [E], M. [N] et la société QBE Europe à les garantir de toutes condamnations éventuelles prononcées à leur encontre,
- fixer leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la société HSH Immobilier au titre de la garantie de toute condamnation prononcée à leur encontre,
- débouter les époux [Y], maître [E], la société HSH Immobilier et la SELARL [M] [U] & Associés en qualité de mandataire judiciaire de la société HSH Immobilier, Mme [B], M. [N] et la société QBE, de l’ensemble de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
- débouter M. et Mme [Y] de leur demande d’assortir le jugement à venir de l’exécution provisoire.

Ils reprennent les conclusions de l’expert notamment quant à l’imputabilité des désordres à des erreurs de conception, et à la réalisation non conforme aux règles techniques professionnelles, leur propre responsabilité étant circonscrite aux désordres concernant les volets roulants et à l’existence des infiltrations d’eau ayant détérioré les parquets. 
Ils rappellent qu’aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et ne peut être prononcée en l’absence de fondement légal ou conventionnel ; ils considèrent que les défendeurs ne font pas la démonstration des conditions de cette solidarité.

S’agissant des infiltrations d’eau ayant détérioré les parquets, ils contestent avoir la qualité de constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil, n’ayant ni construit eux-mêmes, ni fait construire la maison vendue aux époux [Y]. Ils précisent avoir seulement édifié un mur de clôture ayant donné lieu à déclaration préalable du 12 août 2021, et à déclaration d’achèvement et de conformité des travaux du 06 septembre 2021.

Ils exposent avoir sollicité maître [E] pour s’assurer de la régularité des éléments compris tant dans leur propre acte d’acquisition que dans l’acte de cession aux époux [Y]. Ils soulignent que c’est également à lui qu’ils ont donné mandat de vendre leur immeuble. Ils lui reprochent de ne pas s’être assuré de la souscription des assurances obligatoires des constructeurs, et de ne pas s’être interrogé sur la question de savoir si les entreprises ayant réalisé les travaux avaient respecté leur obligation de s’assurer.

Sur l’application de la garantie des vices cachés, ils affirment qu’ils sont respectivement chauffeur laitier et secrétaire administrative et qu’ils sont donc profanes en matière de construction, de sorte qu’ils n’étaient pas en mesure de déceler les causes techniques des vices cachés.
Ils précisent que les époux [Y], qui ont visité trois fois le bien avant de leur soumettre une offre, avaient dans un premier temps indiqué ne pas donner suite au regard de différents désordres qu’ils avaient relevés. Ils affirment avoir pour leur part signalé la déformation du parquet de la chambre à la suite d’un problème d’humidité, et ajoutent que la déformation du parquet était du reste parfaitement visible lors des visites. Ils expliquent avoir été confrontés à ce désordre, et avoir eu recours au constructeur en janvier 2021, aux fins de mise en place d’un drain le long du mur concerné par l’humidité. Ils affirment ne pas avoir constaté ensuite de nouveaux problèmes d’humidité, et disent avoir ignoré la persistance des infiltrations. Ils font état de l’ancienne profession de plaquiste de M. [Y], et de son aptitude à détecter la déformation du parquet ayant résulté des infiltrations d’eau antérieures à la prise de possession du bien.
Ils ajoutent qu’il n’est pas établi que les époux [Y] faisaient de l’état des parquets un élément déterminant, dont la connaissance les aurait dissuadés de contracter.
Ils contestent avoir effectué quelque manoeuvre que ce soit pour empêcher les époux [Y] de visiter la maison, ou leur dissimuler des désordres.
Ils rappellent que si l’expert a retenu un vice caché, le tribunal n’est pas tenu par ses conclusions.
S’agissant des désordres afférents aux portes-fenêtres et menuiseries extérieures, ils affirment qu’ils étaient existants au jour où ils ont eux-mêmes acquis le bien, et qu’ils étaient visibles par un acheteur normalement vigilant.

A titre subsidiaire, si le tribunal retenait une part de responsabilité à leur encontre, ils concluent au caractère disproportionné des demandes.

Ils contestent toute responsabilité relative aux menuiseries extérieures et aux liaisons menuiseries - maçonneries, et donc être redevable d’une indemnisation à ce titre.

S’agissant des désordres concernant les volets roulants, ils réitèrent leur argumentation, et se considèrent comme des victimes par ricochet des malfaçons commises par la société HSH.
Ils indiquent ne pas avoir constaté de rayures, et contestent toute volonté de les cacher. Ils concluent dans le même temps au caractère apparent du vice allégué. Ils ajoutent que les époux [Y] n’ont pas fait de l’état du volet roulant un élément déterminant de leur consentement.
Ils contestent toute manoeuvre ou réticence dolosive.

A titre subsidiaire, si le tribunal retenait une part de responsabilité à leur encontre, ils concluent au caractère disproportionné des demandes.

Selon leurs dernières écritures, notifiées par RPVA le 24 mars 2026 et signifiées respectivement les 25 mars 2026 et 02 avril 2026 à la SELARL Praxis, venant aux droits de la Selarl [U] & Associés, et à la SARL HSH immobilier, M. [T] [N] et la société de droit belge QBE Europe demandent au tribunal, au visa des articles L113-5, L124-3 et L112-6 du code des assurances, 1792 et suivants, 1103, 1231-1 et 1240 du code civil, 144, 146 et 147 du code de procédure civile, de :
A titre principal :
- juger que les garanties de la police souscrite par la société HSH Immobilier auprès d’elle au titre du contrat n°17101142368 ne sont pas mobilisables,
- débouter M. et Mme [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société QBE Europe, en sa qualité d’assureur de la société HSH Immobilier,
- juger qu’aucune responsabilité ne peut être imputée à M. [N],
- débouter M. et Mme [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de M. [N] et de la société QBE EUROPE en sa qualité d’assureur de M. [N],
- débouter Mme [B] de toutes ses demandes y compris d’appel en garantie, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre,
A titre subsidiaire :
- limiter à 1 185,35 euros HT la demande de M. et Mme [Y] au titre des travaux de ravalement,
- débouter M. et Mme [Y] du surplus de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre,
En tout état de cause,
- juger que la société QBE Europe est bien fondée à opposer les garanties, capitaux, limites et franchises, stipulés aux conditions spéciales de ses polices d’assurance,
En toutes hypothèses,
- condamner in solidum, sur le fondement de l’article 1240 du code civil maître [E], M. [G], Mme [W] et Mme [B] à les garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre au profit de l’une quelconque des parties au litige,
- débouter maître [E] de sa demande de contre-expertise,
- rejeter toute demande, fins et conclusions dirigées contre eux,
- débouter M. et Mme [Y] de leur demande d’assortir le jugement à venir de l’exécution provisoire, ou à défaut l’assortir d’une garantie réelle et /ou personnelle à la charge de M. et Mme [Y] pour garantir toute restitution en cas d’appel, conformément aux articles 517 et suivants du code de procédure civile,
- condamner M. et Mme [Y] in solidum, ou tout autre partie succombante à leur verser la somme de 3 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. et Mme [Y] in solidum, ou tout autre partie succombante aux entiers dépens.

La société QBE Europe, à l’appui de son refus de garantie en sa qualité d’assureur de la SARL HSH Immobilier rappelle que la garantie de l’assureur ne concerne que le secteur d’activité professionnelle déclaré par le constructeur, et précise qu’en l’espèce, la responsabilité de la société HSH Immobilier, engagée au titre de ses activités de promoteur et de maître d’'uvre, ne concerne pas les activités déclarées, à savoir :
- revêtement de surface en matériaux durs, chapes et sols coulés, 
- plâtrerie-staff-stuc-gypserie,
- menuiseries extérieures à l’exclusions des vérandas.

A titre subsidiaire, elle oppose malgré tout sa non-garantie, l’activité de construction de maison individuelle n’ayant pas été déclarée. Elle ajoute que la société HSH Immobilier a communiqué pendant les opérations d’expertise une police d’assurance “RC professionnel de l’immobilier” souscrite auprès de la société Albinga, société que les époux [Y] n’ont pas appelée à la cause. Elle indique par ailleurs que le contrat d’assurance n’a été souscrit auprès d’elle qu’à effet du 10 novembre 2017, et qu’il n’est pas démontré que le chantier aurait débuté postérieurement à cette date, le permis de construire étant daté du 02 juin 2017.

Sur les demandes dirigées contre M. [N] et la société HSH Immobilier en sa qualité d’assureur de M. [N], ils contestent la responsabilité de M. [N]. Ils observent que le fait pour l’assureur de prendre la direction du procès n’emporte pas renonciation tacite à se prévaloir ultérieurement d’une non-garantie dès lors que les conditions de mise en oeuvre de la garantie ne sont pas réunies. 
Ils soutiennent que le caractère décennal des désordres imputés à M. [N] n’est pas démontré.
Ils contestent de même sa responsabilité contractuelle. Ils rappellent que les époux [Y] sont tiers au contrat entre M. [N] et la société HSH Immobilier, et ne sont donc pas fondés à l’invoquer. Ils expliquent que M. [N] a utilisé l’enduit fourni par la société HSH Immobilier, et estiment qu’aucune faute n’est démontrée.

A titre subsidiaire, ils indiquent que l’expert, lorsqu’il a ventilé la charge des travaux, n’a pas mentionné M. [N]. A titre infiniment subsidiaire, ils entendent limiter la charge des travaux de reprise, au pourcentage d’imputabilité technique à M. [N] proposé par l’expert en page 77 de son rapport, s’agissant des seuls défauts de l’enduit de soubassement et fissures en pignon. Ils s’opposent à toute condamnation solidaire, par application de l’article 1310 du code civil, ou in solidum, M. [N] n’étant mis en cause que pour les désordres précités.
Ils contestent être redevables des frais de maître d’'uvre, d’assurance dommages-ouvrage, de frais de déménagement ou encore de location de gîte, les travaux de ravalement ne les justifiant pas.

S’agissant de la contre-expertise sollicitée par maître [F], ils considèrent que ce dernier, insatisfait du rapport de M. [L], tente, par cette demande, de contourner ses conclusions, alors qu’une nouvelle mesure d’instruction ne serait ni proportionnée ni nnécessaire à la solution du litige.

Selon ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 25 février 2026, et signifiées le 31 mars 2026 à la SELARL Praxis, venant aux droits de la Selarl [U] & Associés, maître [D] [E], demande au tribunal de :
À titre principal,
- débouter M. et Mme [Y] de l’intégralité de leurs demandes à son encontre, 
- débouter M. [S] et Mme [Q] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre,
- débouter la société QBE Europe et M. [N] de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,
A titre subsidiaire, et si par impossible responsabilité du notaire venait à être engagée au titre la perte de chance en conséquence,
- rejeter la demande de condamnation in solidum formulée par les époux [Y] avec la société HSH Immobilier,
A titre infiniment subsidiaire et si une condamnation solidaire ou in solidum avec HSH Immobilier était ordonnée, dire que le recours de maître [E] contre HSH pour les sommes exposées seront inscrites au passif de la liquidation judiciaire de ladite société,
À titre subsidiaire,
Et si le tribunal ne s'estimait pas suffisamment éclairé, ordonner une expertise, et dans l’attente du dépôt du rapport, renvoyer le dossier à la mise en état,
En tout état de cause,
- juger que M. [G] et Mme [Q], Mme [B], la société QBE Europe et M. [N] ainsi que toutes parties succombantes seront solidairement tenus de le garantir de toute condamnations prononcées à son encontre,
- débouter M. et Mme [Y] de leur demande d’assortir le jugement de l’exécution provisoire,
- condamner les parties succombantes à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la partie succombante aux entiers dépens.

Il conteste avoir commis une faute, que ce soit lors de la vente de 2021 au bénéfice des demandeurs, ou celle de 2018 au bénéfice de M. [S] et de Mme [Q]. Il fait valoir qu’il est professionnel de l’immobilier et non de la construction, de sorte qu’il n’est pas à même de se faire juge du respect des normes ou de la qualité du travail effectué. Il expose avoir annexé au premier acte de vente la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, avoir parfaitement informé l’acquéreur et s’être assuré que le vendeur avait bien remis à ce dernier, qui l’a reconnu, les justificatifs d’assurance.
S’agissant de la seconde vente, il conteste tout manquement à son devoir d’information et de conseil. Il indique que les vendeurs n’ont jamais fait état de désordres, hormis un problème d’humidité du parquet signalé aux acquéreurs. Il indique que M. et Mme [Y] ont visité trois fois le bien et que M. [Y] est un ancien plaquiste. Il soutient qu’il n’appartient pas au notaire de procéder à des vérifications qui ne sont pas imposées, d’autant qu’il ne disposait d’aucun élément lui permettant de douter de la véracité des déclarations. Il estime qu’il n’avait pas à faire de recherche sur la société HSH Immobilier, qui n’était pas partie à la vente.
Il fait valoir qu’il a rappelé les dispositions législatives en matière de construction, et qu’il a bien mentionné l’absence d’assurance dommages-ouvrage, ainsi que les conséquences de cette absence, ce que les parties ont reconnu.

Il conteste toute perte chance qui lui soit imputable, soulignant que les époux [Y] ne sont pas dépourvus de recours.

Il indique que les seuls désordres considérés comme un vice caché par l’expert sont liés à l’humidité du parquet, au drainage de soubassement, aux enduits de soubassement et aux rayures de volets roulants. Il affirme que ce dernier désordre, apparent, aurait pu être relevé par les époux [Y], et que s’agissant des fissures de pignon, elles n’étaient en revanche pas apparentes, de sorte qu’il ne pouvait attirer l’attention des acquéreurs sur ce point. 
Il rappelle que le notaire ne peut garantir les vices cachés, qui est la garantie légale du vendeur.

A titre subsidiaire, sur le préjudice, il soutient qu’il ne pourrait résulter que de la perte de chance des époux [Y] d’être indemnisés de leur préjudices. Il considère que ces derniers avaient toutes les informations relatives à l’absence d’assurance dommages-ouvrage et qu’ils se sont néanmoins engagés dans la vente. Il ajoute que la perte de chance doit s’apprécier par rapport aux préjudices dont le notaire pouvait avoir connaissance, et ne peut ni donner lieu à une condamnation in solidum, ni à une garantie au bénéfice des autres parties. 

A l’appui de sa demande de contre-expertise, il indique que les conclusions de l’expert sont unanimement critiquées par l’ensemble des parties, mis à part les époux [Y]. Il lui reproche de ne pas avoir répondu aux dires qui lui ont été soumis, et d’avoir donné son avis sur une clause qui ne rentrait pas dans son champ de compétences.

Selon leurs dernières écritures (numéro 3), notifiées par RPVA le 28 avril 2026, Mme [J] [B] demande au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, de :
- déclarer M. et Mme [Y] irrecevables et en tous les cas mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions, et les en débouter,
- juger que seuls les désordres d’infiltrations des chambres 1 et 2 sont susceptibles de relever de la garantie décennale et limiter les indemnités aux travaux de reprise des seuils et des parquets des deux chambres.
A titre infiniment subsidiaire, limiter le coût des travaux de reprise de la poutre Métal et [Localité 11] à la somme de 1 722,55 euros TTC,
- rejeter l’ensemble des autres demandes qui ne constituent pas des désordres et ne relèvent pas de la garantie décennale du vendeur,
- rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.
A titre subsidiaire,
- condamner M. [T] [N] à garantir intégralement Mme [Y] (sic) pour le cas où sa responsabilité serait retenue au titre de désordres d’enduits,
- condamner la société QBE à garantir intégralement la Mme [Y] (sic) pour le cas où la responsabilité civile décennale de M. [N] serait retenue.

Elle fait valoir que la société HSH Immobilier et elle-même ne sont susceptibles d’être concernées que par les désordres de nature décennale dont elles pourraient devoir répondre, quitte à exercer une action en garantie contre l’entreprise réalisatrice et son assureur, mais pas par les désordres apparents ou ne relevant pas de la garantie décennale. Elle ajoute que de même, tous les désordres qui auraient dû être constatés par M. [G] et Mme [Q] et qui n’ont pas été portés à la connaissance de leurs propres acquéreurs relèvent de leur responsabilité au titre du défaut d’information et/ou de la garantie des vices cachés.

Elle critique les conclusions de l’expert, lequel n’a répondu à sa mission que de manière imprécise et mal caractérisée, et n’a pas répondu aux dires techniques qui lui étaient adressés.

S’agissant des seuils de portes-fenêtres et des revêtements de sol, elle soutient qu’ils étaient apparents, connus des vendeurs, et visibles par un acheteur normalement vigilant. Elle souligne que l’expert a conclu à une impropriété de l’ouvrage à sa destination, alors que seules deux menuiseries sont à l’origine d’infiltrations dans la maison, à savoir celles qui desservent les chambres 1 et 2 qui ont provoqué des désordres sur les lames de parquet.
Elle fait valoir qu’une pose non conforme de menuiserie sur une maison vendue en l’état ne constitue pas en soi susceptible d’engager la responsabilité décennale du constructeur, ni même son éventuelle responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires à défaut de désordre. Elle souligne que le DTU n’est applicable que dès lors qu’il est contractualisé entre le maître de l’ouvrage et l’entreprise, circonstance qui fait défaut en l’espèce. Elle conclut que la demande aux fins de reprise de toutes les menuiseries ne saurait aboutir.

S'agissant de la demande sur les liaisons entre les menuiseries et les tableaux de maçonnerie, elle affirme que les désordres étaient existants et apparents lors de la seconde vente. Elle ajoute qu’il n’a pas été mis en évidence de lien avec des infiltrations, l’expert ayant seulement évoqué une non-conformité aux règles de l’art. Elle lui reproche par ailleurs d’avoir donné un avis juridique, au mépris de l’article 238 du code de procédure civile, en se prononçant sur le caractère décennal d’une non-conformité sans constater de désordre 

S’agissant du drainage non-conforme, elle souligne que l’expert n’a relevé qu’une non-conformité, et réitère son argumentation sur l’absence de contractualisation du DTU et l’absence de désordre, reprochant également à l’expert d’avoir conclu à une impropriété à destination sans pour autant constater de désordres sur la structure de l’ouvrage ou d’impropriété à destination de la maison elle-même.

S’agissant des enduits de l’immeuble, elle relève que l’expert n’a pas davantage constaté de désordre, mais seulement une non-conformité dont il ne peut être tiré aucune conséquence à défaut de contractualisation. Elle indique néanmoins que l’enduit respecte le classement Meruc et qu’il pouvait être enterré, ce qu’elle a expliqué dans un dire auquel l’expert n’a pas répondu.

S’agissant des couvertines, elle affirme que les traces grises provoquées sur l’enduit par la chute de l’eau de pluie de la couvertine étaient visibles lors de l’acquisition par les époux [Y].

S’agissant des demandes sur les fissures d’enduit, elle précise qu’il s’agit de micro-fissures, et que si l’expert a considéré qu’elles étaient potentiellement infiltrantes, aucune infiltration n’est avérée à ce jour, et il n’existe aucune certitude d’infiltration à plus ou moins long terme.

S’agissant du mécanisme de la porte du garage, elle affirme que ce désordre était nécessairement connu des vendeurs lors de la vente aux époux [Y]. Elle indique que l’entreprise Solabaie, intervenue à la demande des époux [Y] avant l’expertise judiciaire, est tenue à une obligation de résultat et doit remédier au désordre. Elle soutient que ce désordre ne porte pas atteinte à la solidité de la structure et ne rend pas l’ouvrage impropre à sa destination, d’autant qu’il s’agit d’un élément d’équipement dissociable couvert par la garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d’équipement de deux ans qui est très largement expirée.
Elle ajoute que l’expert n’indique pas que l’ouverture et la fermeture de la porte du garage seraient dysfonctionnelles.

S’agissant du plafond suspendu, elle indique qu’au jour de l’expertise, il n’existait aucun désordre, et fait valoir qu’il n’est pas démontré qu’un désordre futur mais certain surviendra dans le délai d’épreuve de 10 ans.

S’agissant du trop-plein, elle estime qu’aucun désordre existant n’est caractérisé.

S’agissant de la poutre au-dessus du plafond suspendu, elle conteste l’existence d’un désordre de structure sur les poutres ou sur le plafond. Elle précise avoir proposé de financer le coût d’une étude confiée à un bureau d’études pour vérifier si la poutre est bien capable de supporter la structure, mais refuse de supporter le coût de travaux de reprise hors de proportion avec la réalité de la situation. 


Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux dernières conclusions susvisées. 
*
* *
Par ordonnance en date du 15 janvier 2026, l’affaire a été clôturée au 02 avril 2026, et fixée pour être plaidée à l’audience du 04 mai 2026. Elle a été mise en délibéré au 06 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS de la DÉCISION :

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu'aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Or, ne constituent pas des prétentions, au sens de cet article, les demandes des parties tendant à voir “donner acte” ou “constater” ou “dire et juger”, en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

Sur le principe de la garantie décennale

Les demandeurs se fondent à titre principal sur les dispositions de l’article 1792 du code civil à l’encontre de tous les défendeurs, hormis maître [E] et Mme [B].

En vertu de l’article 1792 du code civil, “tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.”

Il convient de rappeler que l’application de l’article 1792 du code civil suppose l’existence d’une réception, d’un ouvrage, et de désordres de nature décennale.

Si ni la réception au 07 septembre 2018 ni la qualification d’ouvrage ne font débat, la nature des désordres est en revanche discutée, et il appartient à M. et Mme [Y] de démontrer qu’ils compromettent actuellement la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. 

Il convient d’examiner les désordres un par un, en reprenant les conclusions du rapport d’expertise, et en rappelant les principes selon lesquels :
- en l'absence de désordre, les défauts de conformité n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 1792 du code civil (Civ. 3e, 20 novembre 1991, n° 89-14.867),
- le non-respect des normes qui ne sont rendues obligatoires ni par la loi ni par le contrat ne peut donner lieu à une mise en conformité à la charge du constructeur (Civ. 3e, 10 juin 2021, n° 20-15.277), et 
- les défauts de conformité aux stipulations contractuelles qui ne portent pas, en eux-mêmes, atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage n'entrent pas dans le champ d'application de l'article 1792 du code civil (Civ. 3e, 6 juin 2024, 23-11.336).

Il doit par ailleurs être rappelé que par application combinée des articles 232 et 246 du code de procédure civile, l'expert n'émet qu'un avis sur une question technique qui ne lie pas le juge et sur lequel les parties peuvent formuler leurs observations. Il n’y a pas lieu dès lors d’ordonner une contre-expertise.

Sur les seuils de portes-fenêtres 

Dans son rapport, M. [L] a indiqué que les seuils de portes-fenêtres n’étaient pas conformes aux DTU 20.1 et 36.5, au regard de la hauteur du rejingot et celle de la garde d’eau. Il en a préconisé la réfection après dépose des portes-fenêtres, dans l’impossibilité de refaire le seuil dans dépose de la baie concernée.

Dans un tableau récapitulatif figurant en page 75 de ses conclusions, il a considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant “les lieux” impropres à leur destination.

S’il n’a pas développé, et donc expliqué en quoi l’ouvrage était impropre à sa destination, il s’évince néanmoins de son rapport que ce défaut constructif est à l’origine du désordre d’infiltration ayant conduit à la dégradation des parquets mentionnée ci-après. Mme [B] l’a elle-même reconnu, même si elle entend contester sa responsabilité en faisant valoir que le désordre était apparent, et qu’il est limité aux menuiseries desservant deux chambres.

Les seuils de portes-fenêtres étant impropres à assurer le clos de l’ouvrage, l’impropriété à destination de l’ouvrage doit être retenue. Par ailleurs, il ne peut être considéré que le désordre était apparent, le lien entre ce défaut constructif et les infiltrations dénoncée ne l’étant pas.


Sur la liaison entre les encadrements de menuiseries et les tableaux maçonnés en enduits, 

L’expert a écrit que la liaison entre les encadrements de menuiseries et les tableaux maçonnés enduits n’était pas conforme, que les menuiseries devaient être posées sur une bande Compriband, qu’un joint souple devait être réalisé au pourtour des menuiseries permettant la libre dilatation ainsi que l’étanchéité à l’air et à l’eau de la menuiserie, et enfin que les menuiseries devaient être déposées et remontées conformément aux règles de l’art.

Dans le tableau récapitulatif précité, il a considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant “les lieux” impropres à leur destination.

A l’instar de la non-conformité précédente, il n’a aucunement caractérisé l’impropriété de l’ouvrage à sa destination, et les demandeurs, sur lesquels pèse la charge de la preuve, n’ont pas davantage effectué cette démonstration qui leur incombait. 

S’agissant d’une non-conformité sans désordre démontré, les conditions de l’article 1792 du code civil ne sont pas réunies.

Sur les revêtements en parquet stratifié affectés d’infiltrations 

L’expert a écrit que les revêtements en parquet stratifié où se sont produites les infiltrations devaient être refaits.

Dans le tableau récapitulatif précité, il a considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant “les lieux” impropres à leur destination.

La dégradation des parquets constitue la conséquence d’un défaut d’étanchéité à l’eau, et entre donc bien dans le champ de la garantie décennale du constructeur.

Sur le drainage périphérique

L’expert a écrit que le drainage réalisé n’était pas conforme au DTU 20.1, notamment à défaut de cunette, de drain rigide, de drain vertical type Delta MS Drain, et qu’il devait être refait.

Dans le tableau récapitulatif précité, il a considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant “les lieux” impropres à leur destination.

Pour les motifs venant d’être exposés, s’agissant d’une non-conformité sans désordre démontré, les conditions de l’article 1792 du code civil ne sont pas réunies.

Sur l’enduit de soubassement enterré 

L’expert a écrit que le type d’enduit réalisé en soubassement n’était pas conforme aux DTU 20.1 et 26.1, et qu’il devait être piqué et refait.

Dans le tableau récapitulatif précité, il a considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant “les lieux” impropres à leur destination.

Pour les motifs venant d’être exposés, s’agissant d’une non-conformité sans désordre démontré, les conditions de l’article 1792 du code civil ne sont pas réunies.

Sur les couvertines, en tête de murs, 

L’expert a évoqué en pages 54 et suivantes de son rapport des coulures sur les enduits extérieurs, à la jonction des éléments de couvertines. Il a conclu que les couvertines, en tête de murs, devaient être déposées et que les liaisons devaient être refaites selon les préconisations techniques de débord et recouvrement des enduits.

Dans le tableau récapitulatif précité, il n’a pas considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant l’ouvrage impropre à sa destination ou compromettant la solidité de l’ouvrage.


Les époux [Y], qui n’ont pas contesté son rapport, et qui en tous cas n’apportent aucun élément pour contredire cette conclusion, ne démontrent pas que les conditions de la garantie décennale sont réunies.

Sur les fissures des enduits extérieurs

Selon l’expert, les deux fissures proches situées en pignon sur rue, ainsi que celle située en plafond du porche doivent être reprises après sondage des enduits, et rebouchées avec un mortier approprié, la façade devant ensuite être traitée avec une peinture décorative pour égaliser l’aspect. Il a écrit que ces fissures étaient potentiellement infiltrantes. Toutefois, dans le tableau récapitulatif précité, il n’a pas considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant l’ouvrage impropre à sa destination ou compromettant la solidité de l’ouvrage.

Les époux [Y], qui n’ont pas contesté son rapport, et en tous cas n’apportent aucun élément pour contredire cette conclusion, ne démontrent pas que les conditions de la garantie décennale sont réunies, le caractère potentiellement infiltrant des fissures étant insuffisant pour démontrer l’existence d’un désordre compromettant actuellement la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

Sur le mécanisme de la porte de garage sectionnelle

L’expert a écrit que le mécanisme de la porte de garage devait être déposé et refait.

Dans le tableau récapitulatif précité, il n’a pas considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant l’ouvrage impropre à sa destination ou compromettant la solidité de l’ouvrage.

Sur les suspentes du faux-plafond 

L’expert a écrit que le mode de réalisation du faux-plafond relevait d’un mauvais bricolage, celui-ci étant suspendu par des profils métalliques aboutés par une vis. Il a préconisé la dépose du plafond et le remplacement des suspentes par des tiges filetées.
Il a écrit que la conséquence de ce mode de réalisation des suspentes était que tout mouvement de la structure porteuse, soit le solivage bois, se répercuterait sur le plafond, entraînant inévitablement sa fissuration.

Dans le tableau récapitulatif précité, en page 76 de son rapport, il a considéré qu’il s’agissait d’un désordre compromettant la solidité de l’ouvrage.

Cependant, si le procédé constructif est critiquable, il ne constitue pas pour autant un désordre compromettant actuellement la solidité de l’ouvrage. Il n’est en effet pas démontré que le risque de fissuration évoqué, en cas de mouvement de la structure porteuse, surviendra avec certitude dans le délai de la garantie décennale, étant précisé que les demandeurs considèrent que l’ouvrage a fait l’objet d’une réception tacite à la date de la déclaration d’achèvement des travaux au 07 septembre 2018, de sorte que le délai expire le 07 septembre 2028.

Les époux [Y] ne démontrent pas l’existence d’un désordre compromettant actuellement la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

Sur la poutre aboutée bois-métal 

L’expert a écrit que la poutre mixte bois-profil métallique relevait d’un bricolage inacceptable compromettant la solidité de l’ouvrage. Il a préconisé la dépose et le remplacement de la poutre et du poteau, “sur justification d’un BET Structures”.

Dans le tableau récapitulatif précité, il a considéré qu’il s’agissait d’un désordre compromettant la solidité de l’ouvrage.


A l’instar des suspentes du faux-plafond, le procédé constructif, bien que très criticable, ne constitue pas davantage un désordre compromettant actuellement la solidité de l’ouvrage. 
L’expert n’a pas préconisé la mise en place d’étayage, ce qui aurait été le cas s’il avait estimé qu’il existait un risque actuel d’effondrement ou d’une autre nature.

Il n’est donc pas démontré d’atteinte actuelle à la solidité de l’ouvrage ou de risque certain d’atteinte dans le délai d’épreuve expirant le 07 septembre 2028.

Les époux [Y] ne démontrent pas que les conditions de la garantie décennale sont réunies.

Sur la naissance et le trop-plein

L’expert a écrit que l’évacuation de la toiture-terrasse était trop proche du trop-plein réalisé. Il a expliqué que les règles techniques rendaient obligatoire pour chaque zone d’évacuation une naissance et un trop-plein, par sécurité, en cas de colmatage de l’évacuation. Il a relevé que dans le cas présent, le trop-plein ne pouvait du fait de sa proximité remplir sa fonction de suppléer l’obstruction de la naissance d’eaux pluviales. [I] préconisé la réalisation d’un trop-plein éloigné, à l’opposé de la naissance d’eaux pluviales.

Dans le tableau récapitulatif précité, il n’a pas considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant l’ouvrage impropre à sa destination ou compromettant la solidité de l’ouvrage.

Les époux [Y], qui n’ont pas contesté son rapport, et qui en tous cas n’apportent aucun élément pour contredire cette conclusion, ne démontrent pas que les conditions de la garantie décennale sont réunies.

Sur les autres désordres

L’expert n’a pas repris dans ses conclusions le désordre relatif aux rayures des volets roulants des baies, côté jardin, autrement que dans des tableaux, notamment le tableau récapitulatif précité dans lequel il n’a pas considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant l’ouvrage impropre à sa destination ou compromettant la solidité de l’ouvrage.

Les époux [Y], qui n’ont pas contesté son rapport, et qui en tous cas n’apportent aucun élément pour contredire cette conclusion, ne démontrent pas que les conditions de la garantie décennale sont réunies.

Sur la portée de la garantie décennale et les autres fondements invoqués

Sur les demandes contre M. [G] et Mme [Q] au titre de la garantie décennale

Les demandeurs soutiennent que les dispositions de l’article 1792 du code civil sont applicables à M. [G] et Mme [Q], selon eux réputés constructeurs par application de l’article 1792-1 du même code.

Or, conformément à l’article 1792-1, “est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entreprCeneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.”

Il est constant que c’est la société HSH Immobilier qui, alors qu’elle était propriétaire d’un terrain à [Adresse 9], a fait édifier une maison d’habitation qu’elle a, au terme de la construction, cédée à M. [X] [G] et Mme [K] [Q]. S’il est mentionné à l’acte de vente que ceux-ci ont procédé à des travaux relatifs à l’édification d’un mur de clôture, ils peuvent d’autant moins être considérés comme ayant construit ou fait construire la maison qu’il est constant que ledit mur, édifié plusieurs années après l’achèvement de la maison, n’est pas affecté par les désordres dénoncés.

Ils ne sont donc pas réputés constructeurs et les dispositions de l’article 1792 du code civil ne leur sont pas applicables.

Les demandeurs doivent dès lors être déboutés de leurs demandes contre eux sur ce fondement.




Sur les demandes contre M. [G] et Mme [Q] au titre du vice caché

Conformément aux dispositions de l’article 1641 du Code civil, “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.”

Par ailleurs, en application de l'article 1643 du code civil, “le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.”

Enfin, en application des articles 1644 et 1645 du Code civil, “dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.”

“Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.”

L’acte de vente comporte une clause d’exonération du vendeur de la garantie des vices cachés, ce qui implique qu’il revient à M. et Mme [Y] de rapporter la preuve de l’existence non seulement des vices cachés et de leur antériorité à la vente, mais aussi, si cette preuve est rapportée, de sa connaissance par le vendeur.

Ainsi qu’il a été procédé précédemment pour apprécier l’existence de désordres de nature décennale, il convient d’examiner les désordres allégués autres que ceux donnant lieu à la responsabilité décennale du constructeur.

S’agissant des seuils et des revêtements en parquet stratifié affectés d’infiltrations, il est constant que M. [G] et Mme [Q] ont eux-mêmes été victimes d'infiltrations dont on sait aujourd'hui qu'elles étaient en lien avec la hauteur des seuils. Cependant, ils ont fait procéder à la réfection des parquets dégradés, et en ont fait part à M. et Mme [Y].
Il n'est pas démontré qu'ils avaient lors de la vente connaissance des causes des infiltrations, qu’ils savaient que le sinistre pouvait se reproduire, et qu'ils auraient volontairement dissimulé ces informations aux époux [Y]. 

Les conditions de la garantie des vices cachés ne sont donc pas réunies.

S’agissant de la liaison entre les encadrements de menuiseries et les tableaux maçonnés en enduits, si l’antériorité du défaut ne fait pas de doute, sa connaissance par les vendeurs n’est pas démontrée.

De même, s’agissant du drainage périphérique et de l’enduit de soubassement enterré il n’est versé aucun élément permettant d’établir la connaissance par les vendeurs du non-respect des DTU par le constructeur.

S’agissant des couvertines, en tête de murs et des fissures des enduits extérieurs, les coulures et les fissures étaient visibles, de sorte qu’il ne peut y avoir lieu à garantie des vices cachés.

S’agissant des suspentes du faux-plafond et de la poutre aboutée bois-métal, M. [G] et Mme [Q] ne sont pas des professionnels de la construction, et il n’est pas démontré qu’ils avaient connaissance des désordres affectant ces éléments, de sorte qu’il ne peut y avoir lieu à garantie des vices cachés. 

Sur le mécanisme de la porte de garage sectionnelle, si l’expert a conclu qu’il s’agissait d’un vice caché, aucune démonstration n’est faite ni par lui ni par les époux [Y] quant au caractère rédhibitoire du défaut, de sorte que les conditions de l’article 1641 du code civil ne sont pas réunies.

S’agissant de la proximité entre la naissance des eaux pluviales et le trop-plein, l’expert lui-même a considéré que le défaut était apparent, et les époux [Y] n’apportent pas la démonstration contraire.

S’agissant des rayures des volets roulants des baies, elles étaient apparentes pour un acquéreur normalement attentif.

Il ressort de ce qui précède que les époux [Y] doivent être déboutés de leurs demandes à l’encontre de M. [G] et de Mme [Q] au titre de l’action en garantie des vices cachés.

Sur les demandes contre M. [G] et Mme [Q] au titre du dol

Conformément aux dispositions de l’article 1137 du Code civil, “le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

Il ressort de ce qui précède que la preuve de la dissimulation par les vendeurs d’informations qu’ils auraient détenues pour déterminer leur consentement n’est pas établie.

Les demandeurs doivent dès lors être déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes contre M. [G] et Mme [Q] au titre de la délivrance conforme

Le dernier fondement invoqué par M. et Mme [Y] à l’appui de leurs demandes contre les vendeurs est le manquement aux dispositions de l’article 1604 du code civil, par visa de ce texte au dispositif de leurs écritures. Ils n’ont toutefois pas développé ce moyen en partie discussion de leurs écritures, en violation des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile précité, en vertu desquelles “le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.”

Ils ne précisent donc même pas à quelles caractéristiques conventionnelles le bien vendu ne serait pas conforme, étant rappelé que les vendeurs, qui ne sont ni constructeurs ni réputés constructeurs, ne sauraient se voir reprocher la non-conformité de certains éléments de la construction aux DTU.

Sur les demandes dirigées contre la société HSH Immobilier

La société HSF, constructeur-vendeur de l’immeuble litigieux a engagé sa responsabilité décennale à l’égard de M. et Mme [Y], sous-acquéreurs dudit immeuble au titre des désordres relatifs au seuils des portes-fenêtres, des revêtements en parquet stratifié affectés d’infiltrations, des suspentes du faux-plafond et de la poutre aboutée bois-métal.

Elle est donc tenue à réparation, même si, compte tenu de la liquidation judiciaire dont elle fait l’objet, aucune condamnation ne peut être prononcée à son encontre.

Au vu de ce qui précède et des devis repris dans le rapport d’expertise, le montant des réparations en lien avec les désordres décennaux doit être fixé ainsi qu’il suit :
- réfection des seuils, appuis et bandes de dressement, selon devis MJCD (pages 86 et 87 du rapport), dans la limite de ce poste : 3 459 euros HT, soit 3 804,90 euros TTC
- remplacement des menuiseries extérieures, selon devis AD2M (pages 94 et 95 du rapport) : 18 220 euros HT, soit 20 042 TTC,
- remplacement des parquets et reprise de la peinture des murs après dépose des menuiseries, selon devis [Z] [P] Multiservices (pages 92 et 93 du rapport) 6 366,75 euros TTC (entreprise non soumise à la TVA).

A ces travaux, d’un montant total de 28 045,75 euros HT, soit 30 213,65 euros TTC, il convient d’ajouter les frais de maîtrise d’'uvre (au prorata du devis Rénover reproduit en pages 79 à 82 du rapport d’expertise, soit 4 229,91 euros HT (15 414,96 x 30 213,65/110 106,86 euros) et donc 4 652,90 euros TTC.

Au total, les travaux de reprise s’élèvent donc à 34 866,55 euros TTC.

Il convient également de faire droit partiellement aux demandes suivantes :

- les frais d’assurance dommages ouvrage, (au prorata du devis Etik reproduit en pages 103 et 104 du rapport d’expertise, soit 1 612,05 euros TTC : 5 090,78 x 34 866,55 / 110 106,86 euros),

- les frais de déménagement (selon devis Poisson figurant en page 102 du rapport) : 3 000 euros, le montant dudit devis, qui porte sur 74 m3 et des frais de garde-meuble pendant six mois étant excessif, la nécessité de déménager tous les meubles de la maison n’étant pas démontrée, 
- les frais de relogement demandés pendant cinq mois (selon devis Viot en page 105 du rapport) également réduits, à 1 500 euros.

S’agissant des désordres précités, autres que ceux dont le caractère décennal a été retenu, les époux [Y] ont invoqué à titre subsidiaire la responsabilité contractuelle de la société HSH Immobilier. Cependant, non seulement les époux [Y] n’ont pas développé ce moyen en partie discussion de leurs écritures, en violation des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile précité, mais en tout état de cause, dès lors qu’il n’existe aucun lien contractuel entre eux et la société HSH Immobilier, le moyen ne saurait prospérer.

Au total, le montant des indemnisations s’élève à la somme de 40 978,60 euros, qui sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société HSH Immobilier.

Sur les demandes dirigées contre la société QBE, en sa qualité d’assureur de la société HSH Immobilier

En application de l’article 1347 du code civil, il incombe à l’assuré ou au tiers lésé de démontrer que les conditions de la garantie sont réunies, ce qui suppose la preuve, d’une part, de l’existence d’un contrat d’assurance, et d’autre part, de l’inclusion du sinistre dans le périmètre de la garantie souscrite. 

L’existence d’une police garantissant la responsabilité décennale de la société HSH Immobilier n’est pas contestées, mais la société QBE Europe rappelle à juste titre que la garantie de l’assureur ne concerne que le secteur d’activité professionnelle déclaré par le constructeur. 

Or, les activités déclarées par la société HSH Immobilier sont les suivantes :
- revêtement de surface en matériaux durs, chapes et sols coulés, 
- plâtrerie-staff-stuc-gypserie,
- menuiseries extérieures à l’exclusions des vérandas.

Si certains des désordres décennaux sont bien en lien avec l’activité menuiseries extérieures et revêtements, elle n’était pas couverte pour “l’activité de constructeur, en ce compris les opérations de maîtrise d’'uvre de l’ouvrage immobilier à construire”, activité qui a pourtant été intégrée à son objet social à compter du 28 août 2017.

En outre, l’attestation d’assurance qui est versée par les demandeurs eux-mêmes (leur pièce 2), mentionne que le contrat d’assurance souscrit auprès de QBE a pris effet le 10 novembre 2017 que la période de validité de l’attestation émise est du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, et que les garanties s’appliquent aux travaux ayant fait l’objet d’une ouverture de chantier pendant la période de validité de l’attestation.

L’expert ne dit rien sur la date de démarrage du chantier, qui est indéterminée à défaut de DROC. Lors des opérations d’expertise, l’expert a demandé cette pièce, sans succès, la SARL HSH Immobilier lui ayant seulement déclaré l’avoir remise au notaire pour annexe à l’acte de vente. Or, cette déclaration n’a été annexée ni à l’acte de vente de 2018 ni à celui de 2021, et aucune des parties ne l’a produite.

Le permis de construire a été délivré le 02 juin 2017, et la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été reçue en mairie le 07 septembre 2018, mais il n’a donc pas été justifié de la date à laquelle le chantier avait démarré.

M. et Mme [Y], qui n’ont pas répondu au moyen soulevé en ce sens par la société QBE Europe, ne rapportent pas la preuve qui leur incombe et doivent donc être déboutés de leurs demandes contre elle, en sa qualité d’assureur de la société HSH Immobilier.

Sur les demandes dirigées contre M. [N] et contre la société QBE, en sa qualité d’assureur de M. [N]

Il convient de rappeler que pour qu’un désordre donne lieu à la responsabilité décennale du constructeur, il doit être démontré non seulement qu’il compromet la solidité de l’ouvrage ou qu’il le rend impropre à sa destination, mais aussi qu’il affecte l’ouvrage de l’entrepreneur dont la responsabilité est recherchée.

M. [N] était seulement en charge des enduits, pour lesquels aucun désordre décennal n’est caractérisé. 

Les demandeurs doivent donc être déboutés de leurs demandes à l’encontre de M. [N] et de la société QBE, en sa qualité d’assureur de M. [N], sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

S’agissant de la responsabilité contractuelle de M. [N], et partant, de la garantie de son assureur, non seulement les époux [Y] n’ont pas développé ce moyen en partie discussion de leurs écritures, en violation des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile précité, en vertu desquelles “le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion”, mais en outre, dès lors qu’il n’existe aucun lien contractuel entre eux et M. [N], le moyen ne saurait prospérer.

M. et Mme [Y] doivent dès lors être déboutés de toutes leurs demandes contre M. [N] et la société QBE, en sa qualité d’assureur de M. [N].

Sur les demandes dirigées contre Mme [B]

En application de l’article L 241-1 du Code des assurances, “toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance.”

Par ailleurs, en vertu de l’article L 243-3 du même Code, “quiconque contrevient aux dispositions des articles L. 241-1 à L. 242-1 du présent code sera puni d'un emprisonnement de six mois et d'une amende de 75 000 euros ou de l'une de ces deux peines seulement.”

Le gérant d'une société à responsabilité limitée qui commet une faute constitutive d'une infraction pénale intentionnelle, séparable comme telle de ses fonctions sociales, engage sa responsabilité civile à l'égard des tiers à qui cette faute a porté préjudice. 

Ainsi qu’il a été précédemment été exposé, l’objet social de la société HSH Immobilier, constituée le 05 décembre 2016, a été étendu entre autres activités à “l’activité de constructeur, en ce compris les opérations de maîtrise d’'uvre de l’ouvrage immobilier à construire” à compter du 28 août 2017, ce qui a impliqué la modification de ses statuts.

Pour autant, Mme [B] n’a souscrit pour la société HSH Immobilier dont elle était la gérante ni l’assurance de responsabilité obligatoire à compter de cette date, ni l’assurance de dommages obligatoires, en violation des dispositions des articles L 241-1 et L 242-1 du code des assurances, ces manquements étant constitutifs de délits en application de l’article L 243-3 du même code, étant souligné que, malgré ses dénégations, la chronologie des événements laisse présumer que construction n’était pas destinée à son occupation personnelle, mais à la revente, le compromis ayant été signé seulement un mois et demi après l’achèvement de l’ouvrage.

Ces manquements sont d’autant plus graves que la société HSH Immobilier, bien que professionnelle de la construction, s’est affranchie de bon nombre de règles en la matière, l’expert ayant à plusieurs reprises qualifié ses réalisations de bricolage inacceptable.

En outre, en remettant aux acquéreurs initiaux l’attestation d’assurance précitée, ceux-ci, profanes, ont pu croire que la construction était bien couverte au titre de la responsabilité décennale.

Ces éléments caractérisent la faute intentionnelle de Mme [B], qui non seulement a entrepris des travaux en violation des dispositions précitées en toute connaissance de cause, mais en outre s’est efforcée de le dissimuler à ses acquéreurs initiaux, au préjudice des sous-acquéreurs, demandeurs à la présente instance.

Sa responsabilité civile est engagée, ce qui justifie qu’elle soit condamnée in solidum avec la société HSH Immobilier au titre des désordres décennaux.



Sur les demandes dirigées contre le notaire

Le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l'acte. 

En application de l’article L243-2 alinéa 3 du Code des assurances, “lorsqu'un acte intervenant avant l'expiration du délai de dix ans prévu à l'article 1792-4-1 du code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, à l'exception toutefois des baux à loyer, mention doit être faite dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence ou de l'absence des assurances mentionnées au premier alinéa du présent article. L'attestation d'assurance mentionnée au deuxième alinéa y est annexée.” 

Il s'ensuit que, chargé de dresser un acte de vente et tenu, aux termes de l'article L. 243-2, alinéa 2, du Code des assurances, de faire mention dans le corps de l'acte ou en annexe, de l'existence des assurances prévues aux articles L. 241-1 et suivants du même code, le notaire a l'obligation de vérifier l'exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de ces contrats. 

En l’espèce, lors de la première vente, le notaire disposait de deux informations qui ne pouvaient que l’amener à être particulièrement vigilant : d’une part la venderesse n’était pas une personne physique, mais une personne morale, à savoir une société commerciale dont l’objet était notamment l’achat et la vente de biens immobiliers ainsi que la construction de maisons, d’autre part alors que la maison avait prétendument été construite pour elle-même, elle a été cédée à M. [G] et Mme [Q] seulement un mois et demi après l’achèvement des travaux, de sorte qu’il avait tous les moyens de se convaincre que l’absence de souscription d’une assurance dommages ouvrage était constitutive d’un délit.

Le notaire ne peut donc prétendre avoir satisfait à son obligation en affirmant avoir parfaitement informé l’acquéreur sur les conséquences de l’absence de souscription d’une assurance dommages ouvrage.

Par ailleurs, alors qu’il ne s’est pas assuré de la souscription réelle de la garantie couvrant la responsabilité décennale du vendeur-constructeur, souscription qui s’avère faire défaut, il ne peut se dédouaner en affirmant s’être assuré que le vendeur avait bien remis à ce dernier, qui l’a reconnu, les justificatifs d’assurance. 

Cette faute a a privé les acquéreurs de la chance de renoncer à l’acquisition du bien immobilier, ou de l’acquérir à d’autres conditions.

Pour apprécier la perte de chance, il est nécessaire de se replacer au moment de la signature de l’acte, et de déterminer si les acquéreurs auraient ou non signé s’ils avaient su que le vendeur initial, par ailleurs constructeur, n’était pas couvert au titre de la garantie décennale, cette question étant distincte de la perte de chance d’être indemnisés par l’assureur. En effet, une information claire et complète délivrée par le notaire n’aurait rien changé au fait que la société HMH n’était pas assurée pour la construction de la maison.
Le montant des travaux de reprise est dès lors sans incidence, et n’a pas à être pris en compte dans la détermination du préjudice.

La perte de chance doit être évaluée à 20 000 euros.

Si l’indemnisation des préjudices matériels des époux [Y] et la perte de chance ainsi évaluée n’ont pas la même nature, elles ne peuvent se cumuler, sauf à aboutir à un enrichissement sans cause.

Il convient par conséquent de dire que maître [E] sera tenu in solidum au paiement des préjudices tels que précédemment fixés dans la limite de 20 000 euros, et de le condamner en tant que de besoin au paiement de cette somme.

Sur la demande de garantie de maître [E]

Maître [E] forme à titre subsidiaire une demande de garantie contre M. [G] et Mme [Q], Mme [B], la société QBE Europe et M. [N].

Il est tenu in solidum à indemnisation vis-à-vis des époux [Y], mais n’est tenu in fine, dans le cadre de la contribution définitive à la dette, qu'à proportion de sa responsabilités rapportée à celle des parties avec lesquelles il est condamné in solidum. Son recours contre M. [G] et Mme [Q], la société QBE Europe et M. [N] doit être rejeté, à défaut de condamnation pronooncée contre eux, mais celui exercé contre Mme [B] doit être examiné sur le fondement de leur responsabilité civile délictuelle de droit commun. 

Au regard de la gravité des fautes commises par cette derrnière, il convient de faire droit au recours de maître [E] contre elle à hauteur de 70 %.

Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit, en application de l'article 514 du Code de procédure civile. Il n’existe aucun motif de l’écarter.

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile

La société HSH Immobilier, Mme [J] [B] et maître [E], qui succombent au litige, doivent en supporter les dépens in solidum. Les dépens comprendront les dépens du référé et les frais d’expertise judiciaire.
Ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, ils doivent être condamnés in solidum à verser à M. [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile une indemnité qu'il est équitable de fixer à 4 000 euros.

Enfin, et pour des considérations d’équité, il convient de condamner in solidum la société HSH Immobilier et Mme [J] [B] à verser sur ce même fondement 3 000 euros à M. [G] et Mme [Q] d’une part, et 2 000 euros à la société QBE Europe et M. [N] d’autre part.

Les autres parties doivent être déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, et en premier ressort,

- DEBOUTE M. [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y] de toutes leurs demandes contre M. [X] [G] et Mme [K] [Q], contre la société QBE Europe, es qualités d’assureur de la société HSH Immobilier et de M. [T] [N] et contre M. [T] [N]; 

- FIXE la créance de M. [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y] au passif de la liquidation judiciaire de la société HSH Immobilier aux sommes suivantes :
- 34 866,55 euros TTC au titre des travaux de reprise ;
- 1 612,05 euros TTC au titre des frais d’assurance dommages ouvrage ;
- 3 000 euros au titre des frais de déménagement ;
- 1 500 euros au titre des frais de déménagement ;

- DIT que Mme [J] [B] est tenue in solidum avec la société HSH Immobilier au paiement de ces sommes, et en conséquence la CONDAMNE à verser les sommes suivantes à M. [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y] :
- 34 866,55 euros TTC au titre des travaux de reprise ;
- 1 612,05 euros TTC au titre des frais d’assurance dommages ouvrage ;
- 3 000 euros au titre des frais de déménagement ;
- 1 500 euros au titre des frais de déménagement ;

- DIT que maître [D] [E] sera tenu in solidum au paiement des préjudices tels que précédemment fixés dans la limite de 20 000 euros, et le CONDAMNE en tant que de besoin au paiement de cette somme ;

- DIT que Mme [J] [B] devra garantir maître [D] [E] de cette condamnation à hauteur de 70 % ;

- RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

- CONDAMNE in solidum la société HSH Immobilier, Mme [J] [B] et maître [D] [E] aux dépens, qui comprendront les dépens du référé et les frais d’expertise judiciaires, et DIT qu’ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

- DIT que Mme [J] [B] devra garantir maître [D] [E] au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 70 % ;

- CONDAMNE in solidum la société HSH Immobilier et Mme [J] [B] à verser à M. [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

- CONDAMNE in solidum la société HSH Immobilier et Mme [J] [B] à verser à M. [X] [G] et Mme [K] [Q] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

- CONDAMNE in solidum la société HSH Immobilier et Mme [J] [B] à verser à la société QBE Europe et M. [N] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

- DEBOUTE les autres parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 06 juillet 2026

 Le Greffier La Présidente

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

 
N° jgt : 
N° RG 24/00253 - N° Portalis DBZC-W-B7I-D36I

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
 
JUGEMENT DU 06 Juillet 2026



DEMANDEUR(S)

Monsieur [O] [Y]
né le 12 Octobre 1955 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL
Madame [A] [H]
née le 12 Avril 1958 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL




DEFENDEUR(S)

Monsieur [X] [G]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Lucie MAGE, avocat au barreau de LAVAL
Madame [K] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Lucie MAGE, avocat au barreau de LAVAL
Madame [J] [B]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Romain BLANCHARD, avocat au barreau d’ANGERS
QBE EUROPE en qualité d’assureur RCD RC de HSH IMMOBILIER et de Mr [N]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Karine COCHARD, avocat au barreau de LAVAL
Monsieur [T] [N]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représenté par Me Karine COCHARD, avocat au barreau de LAVAL
Maître [D] [E]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représenté par Me Claire PENARD, avocat au barreau de LAVAL
S.A.R.L. HSH IMMOBILIER représentée par la société [M] [U] &ASSOCIES devenue SELARL PRAXIS
[Adresse 7]
[Localité 8]
défaillant


S.E.L.A.R.L. PRAXIS en qualité de mandataire liquidateur de la société HSH IMMOBILIER
[Adresse 8]
[Localité 9]
défaillant


COMPOSITION DU TRIBUNAL: 

Présidente : Anne LECARON (magistrat rédacteur) 
Assesseur :Amélie HERPIN
Assesseur :Guillemette ROUSSELLIER 
Greffière lors des débats : Isabelle DESCAMPS

DEBATS à l’audience publique du 04 Mai 2026 où siégeaient les magistrats sus-nommés. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 06 Juillet 2026.

JUGEMENT du 06 Juillet 2026

- Prononcé par mise à disposition au greffe par Anne LECARON, Présidente,
- Jugement contradictoire et rendu en premier ressort,
- Signé par Anne LECARON, Présidente et par Laurent DESPRES, Greffier



Copies avec formule exécutoire à 
- Me Bellessort
- Me Mage
- Me Blanchard
- Me Cochard
- Me penard
délivrée(s) le 



EXPOSE DU LITIGE

La société HSH Immobilier, propriétaire d’un terrain à [Adresse 9], y a fait édifier une maison d’habitation, qu’elle a, au terme de la construction, cédée à M. [X] [G] et Mme [K] [Q] selon acte du 21 décembre 2018 reçu par maître [D] [E], notaire à [Localité 10].

Par acte notarié reçu le 24 septembre 2021 par maître [E], M. [X] [G] et Mme [K] [Q] ont à leur tour cédé cette maison à M. [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y], au prix de 237 000 euros. C’est également maître [E] qui a négocié la vente.
Il a notamment été précisé à l’acte de vente que l’immeuble avait été achevé depuis moins de 10 ans, et que l’acquéreur bénéficiait de la garantie décennale. Il a été mentionné qu’étaient intervenus à la construction la société HSH Immobilier, assurée auprès de la société QBE Europe, ainsi que M. [C] [V], en charge du gros 'uvre et M. [T] [N], en charge des enduits, ce dernier étant également assuré auprès de la société QBE Europe.

Se plaignant de désordres, notamment de fissurations de la façade et de parquets gondolés, M. [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y] ont saisi le juge des référés par actes des 17, 19 et 20 janvier 2022. 

Par ordonnance en date du 15 juin 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée, au contradictoire de la SARL HSH Immobilier, de la société de droit belge QBE EUROPE, de M. [C] [V], de M. [T] [N], de M. [X] [G], de Mme [K] [Q] et de maître [D] [E]. Elle a été confiée à M. [R] [L].

Selon jugement en date du 31 janvier 2024, la SARL HSH Immobilier a été placée en liquidation judiciaire, et la SELARL [M] [U] & Associés a été désignée en qualité de mandataire.

*
* *
Par actes en date des 22, 24 et 28 mai 2024, M. [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y] ont fait assigner M. [X] [G], Mme [K] [Q], la société de droit belge QBE Europe, en sa qualité d’assureur RC et RC décennale de la SARL HSH Immobilier et de M. [T] [N], M. [T] [N], la SARL HSH Immobilier, la SELARL [M] [U] & Associés, en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL HSH Immobilier, ainsi que maître [D] [E], notaire, en indemnisation, au visa des articles 1792 et suivants, 1101 et suivants, 1231-1 et suivants du code civil, L 124-3 du Code des assurances, à l’égard de la société HSH Immobilier et de son assureur, 1792 et suivants, ou subsidiairement, 1641 et suivants, 1137, 1604 du code civil s’agissant de leurs vendeurs, 1240 et suivants du code civil en ce qui concerne maître [E], 1792 et suivants, et subsidiairement 1231-1 et suivants du code civil en ce qui concerne l’entreprise [N].

M. [L] a établi son rapport le 04 juin 2024.

Par acte du 06 décembre 2024, [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y] ont fait assigner Mme [J] [B] en intervention forcée. L’affaire, enregistrée sous le numéro de RG 24/456, a fait l’objet d’une jonction avec l’instance principale, enregistrée sous le numéro de RG 24/253 sous ce même numéro, selon décision du juge de la mise en état du 03 avril 2025.
*
* *
Dans le dernier état de leurs écritures (numéro 4), notifiées par RPVA le 12 janvier 2026, et signifiées à la SELARL Praxis le 15 janvier 2026, M. [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y] demandent au Tribunal, au visa des articles 1792 et suivants, 1103 et suivants, 1231-1 et suivants du code civil et L 124-3 du Code des assurances, à l’égard de la société HSH Immobilier et de son assureur, 1792 et suivants, ou subsidiairement, 1641 et suivants, 1137, 1604 du code civil s’agissant de leurs vendeurs, 1240 et suivants du code civil en ce qui concerne maître [E], 1792 et suivants, et subsidiairement 1231-1 et suivants du code civil en ce qui concerne l’entreprise [N], de :
- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,
- constater et déclarer que la maison cédée par M. [G] et Mme [Q] a été réceptionnée tacitement à la date de la déclaration d’achèvement des travaux au 07 septembre 2018,
- constater les fautes commises par le constructeur HSH Immobilier, Mme [B], ainsi que les désordres affectant la maison du [Adresse 10] à [Localité 10] rendant celle-ci impropre à sa destination et affectant sa solidité,
- constater les fautes commises par M. [N] et maître [E],
en conséquence,
- condamner solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre la société QBE Europe, M. [G], Mme [Q], maître [E], Mme [B] et M. [N] à leur payer les sommes suivantes :
- 138 074 euros au titre des travaux de reprise,
- 13 854 euros au titre des frais de déménagement des meubles,
- 806 euros par mois au titre des frais de location d’un gîte, soit 4 030 euros,
- 5 090,78 euros au titre des frais d’assurance dommages ouvrages,
- 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- admettre au passif de la société HSH Immobilier les créances suivantes :
- 138 074 euros au titre des travaux de reprise,
- 13 854 euros au titre des frais de déménagement des meubles,
- 806 euros par mois au titre des frais de location d’un gîte, soit 4 030 euros,
- 5 090,78 euros au titre des frais d’assurance dommages ouvrages,
- 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre les défendeurs aux entiers dépens de l’instance, comprenant ceux de l’instance en référé et les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP Maysonnave et Bellessort conformément à l’article 699 du code de procédure civile,
- rappeler que la décision à intervenir est de droit assortie de l’exécution provisoire, et en tant que de besoin l’ordonner.

Ils reprennent les conclusions du rapport d’expertise judiciaire, notamment en ce qu’il a confirmé la matérialité des désordres suivants :
- les seuils de portes-fenêtres non-conformes au DTU à refaire totalement,

- la liaison entre les encadrements de menuiseries et les tableaux maçonnés en enduits, non-conforme,
- les revêtements en parquet stratifié affectés d’infiltrations à déposer et à refaire,
- le drainage non-conforme au DTU, à refaire,
- l’enduit de soubassement enterré non-conforme, à refaire,
- les couvertines, en tête de murs, à déposer et refaire selon les préconisations techniques ainsi que les liaisons,
- le pignon sur rue affecté de fissures, et le plafond du porche, à reprendre après sondage des enduits, les fissures étant potentiellement infiltrantes,
- le mécanisme de la porte de garage sectionnelle à déposer et à refaire,
- le plafond suspendu, avec des chutes de profils métalliques à déposer et remplacer ou reprendre, la fissuration étant inévitable à terme,
- la lance et le trop-plein de couverture trop proches, présentant un risque de fissuration,
- la poutre mixte bois-métal relevant d’un bricolage inacceptable et compromettant la solidité de l’ouvrage, à déposer et à refaire,
- une évacuation de la toiture-terrasse trop proche du trop-plein réalisé, empêchant le trop-plein de remplir sa fonction.

Ils exposent que :
- la société HSH Immobilier, promoteur et maître d’'uvre de l’opération, est techniquement responsable,
- que les désordres liés à l’absence de joint en périphérique des menuiseries et les malfaçons concernant les seuils relèvent du non-respect des DTU 36.5, 20.1 et 36.5, et entraînent une impropriété à destination,
- la société HSH Immobilier a construit pour revendre un bien immobilier sans avoir aucune compétence, et sans rapport avec son objet social,
- que le notaire n’a tiré aucune conséquence des déclarations de la société HSH Immobilier selon lesquelles elle n’avait souscrit aucune assurance dommages-ouvrage,
- qu’il ne s’est pas assuré de l’existence de ces assurances, et ne s’est pas interrogé pour savoir si les entreprises ayant réalisé les travaux avaient elles-mêmes souscrit une assurance,
- qu’il ne pouvait ignorer que la direction d’entreprise de la société HSH Immobilier n’avait ni compétence, ni personnel compétent en construction, compte tenu de sa proximité avec elle,
- qu’il est techniquement responsable des conséquences de la situation dans laquelle ils se trouvent, dès lors qu’ils subissent une perte de chance d’être indemnisés de leurs préjudices,
- qu’il était mieux informé qu’eux sur l’état de la maison, mais n’a rien dit, alors qu’il a non seulement reçu l’acte, mais négocié la vente, ce pour quoi il a été rémunéré,
- qu’alors qu’il a mentionné à l’acte de vente que chacune des entreprises intervenues avait justifié auprès du vendeur de la production d’une attestation d’assurance, et que lesdites attestations avaient été remises à l’acquéreur, il s’avère que la société QBE indique que la société HSH Immobilier n’est pas assurée pour l’activité exercée dans le cadre de la construction de la maison,
- qu’il a ainsi failli à son devoir de conseil et les a induits en erreur,
- que sa responsabilité délictuelle est engagée,
- que la garantie décennale de la société HSH Immobilier et de son assureur, la société QBE, est engagée puisque l’expert considère que l’ensemble des désordres rend les lieux impropres à leur destination,
- que les infiltrations d’eau depuis les menuiseries rendent la maison inhabitable, de même que les désordres affectant le drainage du soubassement, le parquet stratifié, les enduits de soubassement, les désordres affectant les plafonds suspendus et la poutre mixte bois métal,
- que la garantie décennale de M. [G] et de Mme [Q], vendeurs constructeurs, est également engagée.

A titre subsidiaire, ils invoquent la garantie des vices cachés à laquelle sont tenus les vendeurs, les désordres affectant le parquet, le drainage, l’enduit de soubassement et les volets roulants étant selon eux existants et cachés lors de la vente. Ils font valoir qu’ayant habité la maison, les vendeurs n’ignoraient rien des désordres et malfaçons. Ils indiquent qu’en revanche, eux-mêmes ne pouvaient déceler les désordres lors de l’acquisition.

A titre plus subsidiaire, ils invoquent les dispositions des articles 1137 et 1641 du code civil contre les vendeurs.

S’agissant de M. [N], ils considèrent que sa responsabilité décennale est engagée en ce qui concerne les défauts affectant les enduits de soubassement et les fissures en pignon, dès lors que ces fissures sont potentiellement infiltrantes, et qu’il existe donc bien une impropriété à destination. Ils ajoutent que la garantie de son assureur est acquise.
Subsidiairement, ils soutiennent que la responsabilité contractuelle de M. [N] est également engagée au regard de la non-conformité aux DTU 20.1 et 26.1 du type d’enduit réalisé en soubassement enterré.
Ils observent, en réponse à la société QBE Europe, qui conteste sa garantie en sa qualité d’assureur de M. [N], que sa position est étonnante au regard des dispositions de l’article L 113-17 du code des assurances en vertu desquelles l’assureur qui prend la direction d’un procès intenté à l’assuré est censé renoncer à toutes les exceptions dont il avait connaissance lorsqu’il a pris la direction du procès. Ils soutiennent que dès lors que la responsabilité décennale de M. [N] est engagée, la société QBE ne peut se prévaloir d’aucune exception.

En réponse à la société QBE Europe, qui conteste sa garantie en sa qualité d’assureur de la société HSH Immobilier, ils font valoir que celle-ci n’était pas seulement maître d’'uvre et promoteur, mais est bien intervenue en tant que constructeur de la maison et qu’elle était bien assurée auprès d’elle, notamment pour les activités de revêtement de surface en matériaux durs, chapes et sols coulés, plâtrerie-staff-stuc-gypserie et menuiseries extérieures, domaines d’activités qui sont bien en rapport avec les désordres dénoncés, de nature décennale. Ils font par ailleurs valoir que la franchise ne leur est pas opposable.

Ils soutiennent que le défaut de souscription, du fait du dirigeant d’une personne morale réalisant des opérations de construction, d’une police d’assurance de responsabilité civile décennale engage la responsabilité de ce dirigeant. Ils concluent que si la thèse de la société QBE était retenue, Mme [J] [B] aurait commis une faute délictuelle engageant sa responsabilité. Ils indiquent que cette faute leur a fait perdre toute chance d’être indemnisés des sinistres dénoncés.

Concernant maître [E], ils soutiennent que le notaire, lorsqu’il intervient comme en l’espèce en qualité de négociateur immobilier, est tenu de vérifier, au besoin avec l’assistance d’un tiers, que l’immeuble est conforme à la description qui en est faite aux acquéreurs. Ils considèrent qu’il ne peut se contenter de la transmission des attestations des assurances des entreprises pour considérer que sa responsabilité ne peut être retenue, dès lors que l’assureur de la société HSH Immobilier, principal acteur de la construction de la maison, soutient que son assurée n’était pas assurée pour l’activité exercée dans le cadre de la construction de la maison. Ils font valoir que si sa position était retenue, le défaut de conseil du notaire serait caractérisé, puisqu’il leur a laissé penser qu’ils étaient couverts par une assurance qui en réalité n’existait pas. Ils estiment avoir été privés de la chance de renoncer à l’acquisition du bien, ou de l’acquérir à d’autres conditions.
Ils font par ailleurs état de ce que maître [E] connaissait l’existence des désordres d’infiltrations ayant endommagé le parquet, mais ne les a pas avisés clairement qu’ils persisteraient en dépit des tentatives de réparation. Ils s’opposent à la demande de contre-expertise.

Selon leurs dernières écritures (numéro 3), notifiées par RPVA le 03 décembre 2025, M. [X] [G] et Mme [K] [Q] demandent au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants, 1641 et suivants, 1137 et suivants, 1604 du code civil, de :
A titre principal,
- constater que leur responsabilité ne saurait être engagée tant sur le fondement de la garantie décennale, que de la garantie des vices cachés, que de la réticence dolosive ou encore du défaut de délivrance conforme,
En conséquence,
- débouter les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre M. et Mme [Y] ou toute autre partie succombante à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- fixer leur créance à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au passif de la liquidation judiciaire de la société HSH Immobilier,
A titre subsidiaire,
- juger que les sommes auxquelles ils pourraient être condamnés ne sauraient être supérieures à :
- celle de 2 218 euros TTC au titre de la dépose et la repose du parquet et des plinthes des chambres 1 et 2,
- celle de 649 euros TTC de la dépose et la repose d’un volet roulant d’une baie vitrée,
En toutes hypothèses,
- condamner solidairement et in solidum, Mme [B], maître [E], M. [N] et la société QBE Europe à les garantir de toutes condamnations éventuelles prononcées à leur encontre,
- fixer leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la société HSH Immobilier au titre de la garantie de toute condamnation prononcée à leur encontre,
- débouter les époux [Y], maître [E], la société HSH Immobilier et la SELARL [M] [U] & Associés en qualité de mandataire judiciaire de la société HSH Immobilier, Mme [B], M. [N] et la société QBE, de l’ensemble de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
- débouter M. et Mme [Y] de leur demande d’assortir le jugement à venir de l’exécution provisoire.

Ils reprennent les conclusions de l’expert notamment quant à l’imputabilité des désordres à des erreurs de conception, et à la réalisation non conforme aux règles techniques professionnelles, leur propre responsabilité étant circonscrite aux désordres concernant les volets roulants et à l’existence des infiltrations d’eau ayant détérioré les parquets. 
Ils rappellent qu’aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et ne peut être prononcée en l’absence de fondement légal ou conventionnel ; ils considèrent que les défendeurs ne font pas la démonstration des conditions de cette solidarité.

S’agissant des infiltrations d’eau ayant détérioré les parquets, ils contestent avoir la qualité de constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil, n’ayant ni construit eux-mêmes, ni fait construire la maison vendue aux époux [Y]. Ils précisent avoir seulement édifié un mur de clôture ayant donné lieu à déclaration préalable du 12 août 2021, et à déclaration d’achèvement et de conformité des travaux du 06 septembre 2021.

Ils exposent avoir sollicité maître [E] pour s’assurer de la régularité des éléments compris tant dans leur propre acte d’acquisition que dans l’acte de cession aux époux [Y]. Ils soulignent que c’est également à lui qu’ils ont donné mandat de vendre leur immeuble. Ils lui reprochent de ne pas s’être assuré de la souscription des assurances obligatoires des constructeurs, et de ne pas s’être interrogé sur la question de savoir si les entreprises ayant réalisé les travaux avaient respecté leur obligation de s’assurer.

Sur l’application de la garantie des vices cachés, ils affirment qu’ils sont respectivement chauffeur laitier et secrétaire administrative et qu’ils sont donc profanes en matière de construction, de sorte qu’ils n’étaient pas en mesure de déceler les causes techniques des vices cachés.
Ils précisent que les époux [Y], qui ont visité trois fois le bien avant de leur soumettre une offre, avaient dans un premier temps indiqué ne pas donner suite au regard de différents désordres qu’ils avaient relevés. Ils affirment avoir pour leur part signalé la déformation du parquet de la chambre à la suite d’un problème d’humidité, et ajoutent que la déformation du parquet était du reste parfaitement visible lors des visites. Ils expliquent avoir été confrontés à ce désordre, et avoir eu recours au constructeur en janvier 2021, aux fins de mise en place d’un drain le long du mur concerné par l’humidité. Ils affirment ne pas avoir constaté ensuite de nouveaux problèmes d’humidité, et disent avoir ignoré la persistance des infiltrations. Ils font état de l’ancienne profession de plaquiste de M. [Y], et de son aptitude à détecter la déformation du parquet ayant résulté des infiltrations d’eau antérieures à la prise de possession du bien.
Ils ajoutent qu’il n’est pas établi que les époux [Y] faisaient de l’état des parquets un élément déterminant, dont la connaissance les aurait dissuadés de contracter.
Ils contestent avoir effectué quelque manoeuvre que ce soit pour empêcher les époux [Y] de visiter la maison, ou leur dissimuler des désordres.
Ils rappellent que si l’expert a retenu un vice caché, le tribunal n’est pas tenu par ses conclusions.
S’agissant des désordres afférents aux portes-fenêtres et menuiseries extérieures, ils affirment qu’ils étaient existants au jour où ils ont eux-mêmes acquis le bien, et qu’ils étaient visibles par un acheteur normalement vigilant.

A titre subsidiaire, si le tribunal retenait une part de responsabilité à leur encontre, ils concluent au caractère disproportionné des demandes.

Ils contestent toute responsabilité relative aux menuiseries extérieures et aux liaisons menuiseries - maçonneries, et donc être redevable d’une indemnisation à ce titre.

S’agissant des désordres concernant les volets roulants, ils réitèrent leur argumentation, et se considèrent comme des victimes par ricochet des malfaçons commises par la société HSH.
Ils indiquent ne pas avoir constaté de rayures, et contestent toute volonté de les cacher. Ils concluent dans le même temps au caractère apparent du vice allégué. Ils ajoutent que les époux [Y] n’ont pas fait de l’état du volet roulant un élément déterminant de leur consentement.
Ils contestent toute manoeuvre ou réticence dolosive.

A titre subsidiaire, si le tribunal retenait une part de responsabilité à leur encontre, ils concluent au caractère disproportionné des demandes.

Selon leurs dernières écritures, notifiées par RPVA le 24 mars 2026 et signifiées respectivement les 25 mars 2026 et 02 avril 2026 à la SELARL Praxis, venant aux droits de la Selarl [U] & Associés, et à la SARL HSH immobilier, M. [T] [N] et la société de droit belge QBE Europe demandent au tribunal, au visa des articles L113-5, L124-3 et L112-6 du code des assurances, 1792 et suivants, 1103, 1231-1 et 1240 du code civil, 144, 146 et 147 du code de procédure civile, de :
A titre principal :
- juger que les garanties de la police souscrite par la société HSH Immobilier auprès d’elle au titre du contrat n°17101142368 ne sont pas mobilisables,
- débouter M. et Mme [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société QBE Europe, en sa qualité d’assureur de la société HSH Immobilier,
- juger qu’aucune responsabilité ne peut être imputée à M. [N],
- débouter M. et Mme [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de M. [N] et de la société QBE EUROPE en sa qualité d’assureur de M. [N],
- débouter Mme [B] de toutes ses demandes y compris d’appel en garantie, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre,
A titre subsidiaire :
- limiter à 1 185,35 euros HT la demande de M. et Mme [Y] au titre des travaux de ravalement,
- débouter M. et Mme [Y] du surplus de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre,
En tout état de cause,
- juger que la société QBE Europe est bien fondée à opposer les garanties, capitaux, limites et franchises, stipulés aux conditions spéciales de ses polices d’assurance,
En toutes hypothèses,
- condamner in solidum, sur le fondement de l’article 1240 du code civil maître [E], M. [G], Mme [W] et Mme [B] à les garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre au profit de l’une quelconque des parties au litige,
- débouter maître [E] de sa demande de contre-expertise,
- rejeter toute demande, fins et conclusions dirigées contre eux,
- débouter M. et Mme [Y] de leur demande d’assortir le jugement à venir de l’exécution provisoire, ou à défaut l’assortir d’une garantie réelle et /ou personnelle à la charge de M. et Mme [Y] pour garantir toute restitution en cas d’appel, conformément aux articles 517 et suivants du code de procédure civile,
- condamner M. et Mme [Y] in solidum, ou tout autre partie succombante à leur verser la somme de 3 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. et Mme [Y] in solidum, ou tout autre partie succombante aux entiers dépens.

La société QBE Europe, à l’appui de son refus de garantie en sa qualité d’assureur de la SARL HSH Immobilier rappelle que la garantie de l’assureur ne concerne que le secteur d’activité professionnelle déclaré par le constructeur, et précise qu’en l’espèce, la responsabilité de la société HSH Immobilier, engagée au titre de ses activités de promoteur et de maître d’'uvre, ne concerne pas les activités déclarées, à savoir :
- revêtement de surface en matériaux durs, chapes et sols coulés, 
- plâtrerie-staff-stuc-gypserie,
- menuiseries extérieures à l’exclusions des vérandas.

A titre subsidiaire, elle oppose malgré tout sa non-garantie, l’activité de construction de maison individuelle n’ayant pas été déclarée. Elle ajoute que la société HSH Immobilier a communiqué pendant les opérations d’expertise une police d’assurance “RC professionnel de l’immobilier” souscrite auprès de la société Albinga, société que les époux [Y] n’ont pas appelée à la cause. Elle indique par ailleurs que le contrat d’assurance n’a été souscrit auprès d’elle qu’à effet du 10 novembre 2017, et qu’il n’est pas démontré que le chantier aurait débuté postérieurement à cette date, le permis de construire étant daté du 02 juin 2017.

Sur les demandes dirigées contre M. [N] et la société HSH Immobilier en sa qualité d’assureur de M. [N], ils contestent la responsabilité de M. [N]. Ils observent que le fait pour l’assureur de prendre la direction du procès n’emporte pas renonciation tacite à se prévaloir ultérieurement d’une non-garantie dès lors que les conditions de mise en oeuvre de la garantie ne sont pas réunies. 
Ils soutiennent que le caractère décennal des désordres imputés à M. [N] n’est pas démontré.
Ils contestent de même sa responsabilité contractuelle. Ils rappellent que les époux [Y] sont tiers au contrat entre M. [N] et la société HSH Immobilier, et ne sont donc pas fondés à l’invoquer. Ils expliquent que M. [N] a utilisé l’enduit fourni par la société HSH Immobilier, et estiment qu’aucune faute n’est démontrée.

A titre subsidiaire, ils indiquent que l’expert, lorsqu’il a ventilé la charge des travaux, n’a pas mentionné M. [N]. A titre infiniment subsidiaire, ils entendent limiter la charge des travaux de reprise, au pourcentage d’imputabilité technique à M. [N] proposé par l’expert en page 77 de son rapport, s’agissant des seuls défauts de l’enduit de soubassement et fissures en pignon. Ils s’opposent à toute condamnation solidaire, par application de l’article 1310 du code civil, ou in solidum, M. [N] n’étant mis en cause que pour les désordres précités.
Ils contestent être redevables des frais de maître d’'uvre, d’assurance dommages-ouvrage, de frais de déménagement ou encore de location de gîte, les travaux de ravalement ne les justifiant pas.

S’agissant de la contre-expertise sollicitée par maître [F], ils considèrent que ce dernier, insatisfait du rapport de M. [L], tente, par cette demande, de contourner ses conclusions, alors qu’une nouvelle mesure d’instruction ne serait ni proportionnée ni nnécessaire à la solution du litige.

Selon ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 25 février 2026, et signifiées le 31 mars 2026 à la SELARL Praxis, venant aux droits de la Selarl [U] & Associés, maître [D] [E], demande au tribunal de :
À titre principal,
- débouter M. et Mme [Y] de l’intégralité de leurs demandes à son encontre, 
- débouter M. [S] et Mme [Q] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre,
- débouter la société QBE Europe et M. [N] de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,
A titre subsidiaire, et si par impossible responsabilité du notaire venait à être engagée au titre la perte de chance en conséquence,
- rejeter la demande de condamnation in solidum formulée par les époux [Y] avec la société HSH Immobilier,
A titre infiniment subsidiaire et si une condamnation solidaire ou in solidum avec HSH Immobilier était ordonnée, dire que le recours de maître [E] contre HSH pour les sommes exposées seront inscrites au passif de la liquidation judiciaire de ladite société,
À titre subsidiaire,
Et si le tribunal ne s'estimait pas suffisamment éclairé, ordonner une expertise, et dans l’attente du dépôt du rapport, renvoyer le dossier à la mise en état,
En tout état de cause,
- juger que M. [G] et Mme [Q], Mme [B], la société QBE Europe et M. [N] ainsi que toutes parties succombantes seront solidairement tenus de le garantir de toute condamnations prononcées à son encontre,
- débouter M. et Mme [Y] de leur demande d’assortir le jugement de l’exécution provisoire,
- condamner les parties succombantes à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la partie succombante aux entiers dépens.

Il conteste avoir commis une faute, que ce soit lors de la vente de 2021 au bénéfice des demandeurs, ou celle de 2018 au bénéfice de M. [S] et de Mme [Q]. Il fait valoir qu’il est professionnel de l’immobilier et non de la construction, de sorte qu’il n’est pas à même de se faire juge du respect des normes ou de la qualité du travail effectué. Il expose avoir annexé au premier acte de vente la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, avoir parfaitement informé l’acquéreur et s’être assuré que le vendeur avait bien remis à ce dernier, qui l’a reconnu, les justificatifs d’assurance.
S’agissant de la seconde vente, il conteste tout manquement à son devoir d’information et de conseil. Il indique que les vendeurs n’ont jamais fait état de désordres, hormis un problème d’humidité du parquet signalé aux acquéreurs. Il indique que M. et Mme [Y] ont visité trois fois le bien et que M. [Y] est un ancien plaquiste. Il soutient qu’il n’appartient pas au notaire de procéder à des vérifications qui ne sont pas imposées, d’autant qu’il ne disposait d’aucun élément lui permettant de douter de la véracité des déclarations. Il estime qu’il n’avait pas à faire de recherche sur la société HSH Immobilier, qui n’était pas partie à la vente.
Il fait valoir qu’il a rappelé les dispositions législatives en matière de construction, et qu’il a bien mentionné l’absence d’assurance dommages-ouvrage, ainsi que les conséquences de cette absence, ce que les parties ont reconnu.

Il conteste toute perte chance qui lui soit imputable, soulignant que les époux [Y] ne sont pas dépourvus de recours.

Il indique que les seuls désordres considérés comme un vice caché par l’expert sont liés à l’humidité du parquet, au drainage de soubassement, aux enduits de soubassement et aux rayures de volets roulants. Il affirme que ce dernier désordre, apparent, aurait pu être relevé par les époux [Y], et que s’agissant des fissures de pignon, elles n’étaient en revanche pas apparentes, de sorte qu’il ne pouvait attirer l’attention des acquéreurs sur ce point. 
Il rappelle que le notaire ne peut garantir les vices cachés, qui est la garantie légale du vendeur.

A titre subsidiaire, sur le préjudice, il soutient qu’il ne pourrait résulter que de la perte de chance des époux [Y] d’être indemnisés de leur préjudices. Il considère que ces derniers avaient toutes les informations relatives à l’absence d’assurance dommages-ouvrage et qu’ils se sont néanmoins engagés dans la vente. Il ajoute que la perte de chance doit s’apprécier par rapport aux préjudices dont le notaire pouvait avoir connaissance, et ne peut ni donner lieu à une condamnation in solidum, ni à une garantie au bénéfice des autres parties. 

A l’appui de sa demande de contre-expertise, il indique que les conclusions de l’expert sont unanimement critiquées par l’ensemble des parties, mis à part les époux [Y]. Il lui reproche de ne pas avoir répondu aux dires qui lui ont été soumis, et d’avoir donné son avis sur une clause qui ne rentrait pas dans son champ de compétences.

Selon leurs dernières écritures (numéro 3), notifiées par RPVA le 28 avril 2026, Mme [J] [B] demande au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, de :
- déclarer M. et Mme [Y] irrecevables et en tous les cas mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions, et les en débouter,
- juger que seuls les désordres d’infiltrations des chambres 1 et 2 sont susceptibles de relever de la garantie décennale et limiter les indemnités aux travaux de reprise des seuils et des parquets des deux chambres.
A titre infiniment subsidiaire, limiter le coût des travaux de reprise de la poutre Métal et [Localité 11] à la somme de 1 722,55 euros TTC,
- rejeter l’ensemble des autres demandes qui ne constituent pas des désordres et ne relèvent pas de la garantie décennale du vendeur,
- rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.
A titre subsidiaire,
- condamner M. [T] [N] à garantir intégralement Mme [Y] (sic) pour le cas où sa responsabilité serait retenue au titre de désordres d’enduits,
- condamner la société QBE à garantir intégralement la Mme [Y] (sic) pour le cas où la responsabilité civile décennale de M. [N] serait retenue.

Elle fait valoir que la société HSH Immobilier et elle-même ne sont susceptibles d’être concernées que par les désordres de nature décennale dont elles pourraient devoir répondre, quitte à exercer une action en garantie contre l’entreprise réalisatrice et son assureur, mais pas par les désordres apparents ou ne relevant pas de la garantie décennale. Elle ajoute que de même, tous les désordres qui auraient dû être constatés par M. [G] et Mme [Q] et qui n’ont pas été portés à la connaissance de leurs propres acquéreurs relèvent de leur responsabilité au titre du défaut d’information et/ou de la garantie des vices cachés.

Elle critique les conclusions de l’expert, lequel n’a répondu à sa mission que de manière imprécise et mal caractérisée, et n’a pas répondu aux dires techniques qui lui étaient adressés.

S’agissant des seuils de portes-fenêtres et des revêtements de sol, elle soutient qu’ils étaient apparents, connus des vendeurs, et visibles par un acheteur normalement vigilant. Elle souligne que l’expert a conclu à une impropriété de l’ouvrage à sa destination, alors que seules deux menuiseries sont à l’origine d’infiltrations dans la maison, à savoir celles qui desservent les chambres 1 et 2 qui ont provoqué des désordres sur les lames de parquet.
Elle fait valoir qu’une pose non conforme de menuiserie sur une maison vendue en l’état ne constitue pas en soi susceptible d’engager la responsabilité décennale du constructeur, ni même son éventuelle responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires à défaut de désordre. Elle souligne que le DTU n’est applicable que dès lors qu’il est contractualisé entre le maître de l’ouvrage et l’entreprise, circonstance qui fait défaut en l’espèce. Elle conclut que la demande aux fins de reprise de toutes les menuiseries ne saurait aboutir.

S'agissant de la demande sur les liaisons entre les menuiseries et les tableaux de maçonnerie, elle affirme que les désordres étaient existants et apparents lors de la seconde vente. Elle ajoute qu’il n’a pas été mis en évidence de lien avec des infiltrations, l’expert ayant seulement évoqué une non-conformité aux règles de l’art. Elle lui reproche par ailleurs d’avoir donné un avis juridique, au mépris de l’article 238 du code de procédure civile, en se prononçant sur le caractère décennal d’une non-conformité sans constater de désordre 

S’agissant du drainage non-conforme, elle souligne que l’expert n’a relevé qu’une non-conformité, et réitère son argumentation sur l’absence de contractualisation du DTU et l’absence de désordre, reprochant également à l’expert d’avoir conclu à une impropriété à destination sans pour autant constater de désordres sur la structure de l’ouvrage ou d’impropriété à destination de la maison elle-même.

S’agissant des enduits de l’immeuble, elle relève que l’expert n’a pas davantage constaté de désordre, mais seulement une non-conformité dont il ne peut être tiré aucune conséquence à défaut de contractualisation. Elle indique néanmoins que l’enduit respecte le classement Meruc et qu’il pouvait être enterré, ce qu’elle a expliqué dans un dire auquel l’expert n’a pas répondu.

S’agissant des couvertines, elle affirme que les traces grises provoquées sur l’enduit par la chute de l’eau de pluie de la couvertine étaient visibles lors de l’acquisition par les époux [Y].

S’agissant des demandes sur les fissures d’enduit, elle précise qu’il s’agit de micro-fissures, et que si l’expert a considéré qu’elles étaient potentiellement infiltrantes, aucune infiltration n’est avérée à ce jour, et il n’existe aucune certitude d’infiltration à plus ou moins long terme.

S’agissant du mécanisme de la porte du garage, elle affirme que ce désordre était nécessairement connu des vendeurs lors de la vente aux époux [Y]. Elle indique que l’entreprise Solabaie, intervenue à la demande des époux [Y] avant l’expertise judiciaire, est tenue à une obligation de résultat et doit remédier au désordre. Elle soutient que ce désordre ne porte pas atteinte à la solidité de la structure et ne rend pas l’ouvrage impropre à sa destination, d’autant qu’il s’agit d’un élément d’équipement dissociable couvert par la garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d’équipement de deux ans qui est très largement expirée.
Elle ajoute que l’expert n’indique pas que l’ouverture et la fermeture de la porte du garage seraient dysfonctionnelles.

S’agissant du plafond suspendu, elle indique qu’au jour de l’expertise, il n’existait aucun désordre, et fait valoir qu’il n’est pas démontré qu’un désordre futur mais certain surviendra dans le délai d’épreuve de 10 ans.

S’agissant du trop-plein, elle estime qu’aucun désordre existant n’est caractérisé.

S’agissant de la poutre au-dessus du plafond suspendu, elle conteste l’existence d’un désordre de structure sur les poutres ou sur le plafond. Elle précise avoir proposé de financer le coût d’une étude confiée à un bureau d’études pour vérifier si la poutre est bien capable de supporter la structure, mais refuse de supporter le coût de travaux de reprise hors de proportion avec la réalité de la situation. 


Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux dernières conclusions susvisées. 
*
* *
Par ordonnance en date du 15 janvier 2026, l’affaire a été clôturée au 02 avril 2026, et fixée pour être plaidée à l’audience du 04 mai 2026. Elle a été mise en délibéré au 06 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS de la DÉCISION :

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu'aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Or, ne constituent pas des prétentions, au sens de cet article, les demandes des parties tendant à voir “donner acte” ou “constater” ou “dire et juger”, en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

Sur le principe de la garantie décennale

Les demandeurs se fondent à titre principal sur les dispositions de l’article 1792 du code civil à l’encontre de tous les défendeurs, hormis maître [E] et Mme [B].

En vertu de l’article 1792 du code civil, “tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.”

Il convient de rappeler que l’application de l’article 1792 du code civil suppose l’existence d’une réception, d’un ouvrage, et de désordres de nature décennale.

Si ni la réception au 07 septembre 2018 ni la qualification d’ouvrage ne font débat, la nature des désordres est en revanche discutée, et il appartient à M. et Mme [Y] de démontrer qu’ils compromettent actuellement la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. 

Il convient d’examiner les désordres un par un, en reprenant les conclusions du rapport d’expertise, et en rappelant les principes selon lesquels :
- en l'absence de désordre, les défauts de conformité n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 1792 du code civil (Civ. 3e, 20 novembre 1991, n° 89-14.867),
- le non-respect des normes qui ne sont rendues obligatoires ni par la loi ni par le contrat ne peut donner lieu à une mise en conformité à la charge du constructeur (Civ. 3e, 10 juin 2021, n° 20-15.277), et 
- les défauts de conformité aux stipulations contractuelles qui ne portent pas, en eux-mêmes, atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage n'entrent pas dans le champ d'application de l'article 1792 du code civil (Civ. 3e, 6 juin 2024, 23-11.336).

Il doit par ailleurs être rappelé que par application combinée des articles 232 et 246 du code de procédure civile, l'expert n'émet qu'un avis sur une question technique qui ne lie pas le juge et sur lequel les parties peuvent formuler leurs observations. Il n’y a pas lieu dès lors d’ordonner une contre-expertise.

Sur les seuils de portes-fenêtres 

Dans son rapport, M. [L] a indiqué que les seuils de portes-fenêtres n’étaient pas conformes aux DTU 20.1 et 36.5, au regard de la hauteur du rejingot et celle de la garde d’eau. Il en a préconisé la réfection après dépose des portes-fenêtres, dans l’impossibilité de refaire le seuil dans dépose de la baie concernée.

Dans un tableau récapitulatif figurant en page 75 de ses conclusions, il a considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant “les lieux” impropres à leur destination.

S’il n’a pas développé, et donc expliqué en quoi l’ouvrage était impropre à sa destination, il s’évince néanmoins de son rapport que ce défaut constructif est à l’origine du désordre d’infiltration ayant conduit à la dégradation des parquets mentionnée ci-après. Mme [B] l’a elle-même reconnu, même si elle entend contester sa responsabilité en faisant valoir que le désordre était apparent, et qu’il est limité aux menuiseries desservant deux chambres.

Les seuils de portes-fenêtres étant impropres à assurer le clos de l’ouvrage, l’impropriété à destination de l’ouvrage doit être retenue. Par ailleurs, il ne peut être considéré que le désordre était apparent, le lien entre ce défaut constructif et les infiltrations dénoncée ne l’étant pas.


Sur la liaison entre les encadrements de menuiseries et les tableaux maçonnés en enduits, 

L’expert a écrit que la liaison entre les encadrements de menuiseries et les tableaux maçonnés enduits n’était pas conforme, que les menuiseries devaient être posées sur une bande Compriband, qu’un joint souple devait être réalisé au pourtour des menuiseries permettant la libre dilatation ainsi que l’étanchéité à l’air et à l’eau de la menuiserie, et enfin que les menuiseries devaient être déposées et remontées conformément aux règles de l’art.

Dans le tableau récapitulatif précité, il a considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant “les lieux” impropres à leur destination.

A l’instar de la non-conformité précédente, il n’a aucunement caractérisé l’impropriété de l’ouvrage à sa destination, et les demandeurs, sur lesquels pèse la charge de la preuve, n’ont pas davantage effectué cette démonstration qui leur incombait. 

S’agissant d’une non-conformité sans désordre démontré, les conditions de l’article 1792 du code civil ne sont pas réunies.

Sur les revêtements en parquet stratifié affectés d’infiltrations 

L’expert a écrit que les revêtements en parquet stratifié où se sont produites les infiltrations devaient être refaits.

Dans le tableau récapitulatif précité, il a considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant “les lieux” impropres à leur destination.

La dégradation des parquets constitue la conséquence d’un défaut d’étanchéité à l’eau, et entre donc bien dans le champ de la garantie décennale du constructeur.

Sur le drainage périphérique

L’expert a écrit que le drainage réalisé n’était pas conforme au DTU 20.1, notamment à défaut de cunette, de drain rigide, de drain vertical type Delta MS Drain, et qu’il devait être refait.

Dans le tableau récapitulatif précité, il a considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant “les lieux” impropres à leur destination.

Pour les motifs venant d’être exposés, s’agissant d’une non-conformité sans désordre démontré, les conditions de l’article 1792 du code civil ne sont pas réunies.

Sur l’enduit de soubassement enterré 

L’expert a écrit que le type d’enduit réalisé en soubassement n’était pas conforme aux DTU 20.1 et 26.1, et qu’il devait être piqué et refait.

Dans le tableau récapitulatif précité, il a considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant “les lieux” impropres à leur destination.

Pour les motifs venant d’être exposés, s’agissant d’une non-conformité sans désordre démontré, les conditions de l’article 1792 du code civil ne sont pas réunies.

Sur les couvertines, en tête de murs, 

L’expert a évoqué en pages 54 et suivantes de son rapport des coulures sur les enduits extérieurs, à la jonction des éléments de couvertines. Il a conclu que les couvertines, en tête de murs, devaient être déposées et que les liaisons devaient être refaites selon les préconisations techniques de débord et recouvrement des enduits.

Dans le tableau récapitulatif précité, il n’a pas considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant l’ouvrage impropre à sa destination ou compromettant la solidité de l’ouvrage.


Les époux [Y], qui n’ont pas contesté son rapport, et qui en tous cas n’apportent aucun élément pour contredire cette conclusion, ne démontrent pas que les conditions de la garantie décennale sont réunies.

Sur les fissures des enduits extérieurs

Selon l’expert, les deux fissures proches situées en pignon sur rue, ainsi que celle située en plafond du porche doivent être reprises après sondage des enduits, et rebouchées avec un mortier approprié, la façade devant ensuite être traitée avec une peinture décorative pour égaliser l’aspect. Il a écrit que ces fissures étaient potentiellement infiltrantes. Toutefois, dans le tableau récapitulatif précité, il n’a pas considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant l’ouvrage impropre à sa destination ou compromettant la solidité de l’ouvrage.

Les époux [Y], qui n’ont pas contesté son rapport, et en tous cas n’apportent aucun élément pour contredire cette conclusion, ne démontrent pas que les conditions de la garantie décennale sont réunies, le caractère potentiellement infiltrant des fissures étant insuffisant pour démontrer l’existence d’un désordre compromettant actuellement la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

Sur le mécanisme de la porte de garage sectionnelle

L’expert a écrit que le mécanisme de la porte de garage devait être déposé et refait.

Dans le tableau récapitulatif précité, il n’a pas considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant l’ouvrage impropre à sa destination ou compromettant la solidité de l’ouvrage.

Sur les suspentes du faux-plafond 

L’expert a écrit que le mode de réalisation du faux-plafond relevait d’un mauvais bricolage, celui-ci étant suspendu par des profils métalliques aboutés par une vis. Il a préconisé la dépose du plafond et le remplacement des suspentes par des tiges filetées.
Il a écrit que la conséquence de ce mode de réalisation des suspentes était que tout mouvement de la structure porteuse, soit le solivage bois, se répercuterait sur le plafond, entraînant inévitablement sa fissuration.

Dans le tableau récapitulatif précité, en page 76 de son rapport, il a considéré qu’il s’agissait d’un désordre compromettant la solidité de l’ouvrage.

Cependant, si le procédé constructif est critiquable, il ne constitue pas pour autant un désordre compromettant actuellement la solidité de l’ouvrage. Il n’est en effet pas démontré que le risque de fissuration évoqué, en cas de mouvement de la structure porteuse, surviendra avec certitude dans le délai de la garantie décennale, étant précisé que les demandeurs considèrent que l’ouvrage a fait l’objet d’une réception tacite à la date de la déclaration d’achèvement des travaux au 07 septembre 2018, de sorte que le délai expire le 07 septembre 2028.

Les époux [Y] ne démontrent pas l’existence d’un désordre compromettant actuellement la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

Sur la poutre aboutée bois-métal 

L’expert a écrit que la poutre mixte bois-profil métallique relevait d’un bricolage inacceptable compromettant la solidité de l’ouvrage. Il a préconisé la dépose et le remplacement de la poutre et du poteau, “sur justification d’un BET Structures”.

Dans le tableau récapitulatif précité, il a considéré qu’il s’agissait d’un désordre compromettant la solidité de l’ouvrage.


A l’instar des suspentes du faux-plafond, le procédé constructif, bien que très criticable, ne constitue pas davantage un désordre compromettant actuellement la solidité de l’ouvrage. 
L’expert n’a pas préconisé la mise en place d’étayage, ce qui aurait été le cas s’il avait estimé qu’il existait un risque actuel d’effondrement ou d’une autre nature.

Il n’est donc pas démontré d’atteinte actuelle à la solidité de l’ouvrage ou de risque certain d’atteinte dans le délai d’épreuve expirant le 07 septembre 2028.

Les époux [Y] ne démontrent pas que les conditions de la garantie décennale sont réunies.

Sur la naissance et le trop-plein

L’expert a écrit que l’évacuation de la toiture-terrasse était trop proche du trop-plein réalisé. Il a expliqué que les règles techniques rendaient obligatoire pour chaque zone d’évacuation une naissance et un trop-plein, par sécurité, en cas de colmatage de l’évacuation. Il a relevé que dans le cas présent, le trop-plein ne pouvait du fait de sa proximité remplir sa fonction de suppléer l’obstruction de la naissance d’eaux pluviales. [I] préconisé la réalisation d’un trop-plein éloigné, à l’opposé de la naissance d’eaux pluviales.

Dans le tableau récapitulatif précité, il n’a pas considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant l’ouvrage impropre à sa destination ou compromettant la solidité de l’ouvrage.

Les époux [Y], qui n’ont pas contesté son rapport, et qui en tous cas n’apportent aucun élément pour contredire cette conclusion, ne démontrent pas que les conditions de la garantie décennale sont réunies.

Sur les autres désordres

L’expert n’a pas repris dans ses conclusions le désordre relatif aux rayures des volets roulants des baies, côté jardin, autrement que dans des tableaux, notamment le tableau récapitulatif précité dans lequel il n’a pas considéré qu’il s’agissait d’un désordre rendant l’ouvrage impropre à sa destination ou compromettant la solidité de l’ouvrage.

Les époux [Y], qui n’ont pas contesté son rapport, et qui en tous cas n’apportent aucun élément pour contredire cette conclusion, ne démontrent pas que les conditions de la garantie décennale sont réunies.

Sur la portée de la garantie décennale et les autres fondements invoqués

Sur les demandes contre M. [G] et Mme [Q] au titre de la garantie décennale

Les demandeurs soutiennent que les dispositions de l’article 1792 du code civil sont applicables à M. [G] et Mme [Q], selon eux réputés constructeurs par application de l’article 1792-1 du même code.

Or, conformément à l’article 1792-1, “est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entreprCeneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.”

Il est constant que c’est la société HSH Immobilier qui, alors qu’elle était propriétaire d’un terrain à [Adresse 9], a fait édifier une maison d’habitation qu’elle a, au terme de la construction, cédée à M. [X] [G] et Mme [K] [Q]. S’il est mentionné à l’acte de vente que ceux-ci ont procédé à des travaux relatifs à l’édification d’un mur de clôture, ils peuvent d’autant moins être considérés comme ayant construit ou fait construire la maison qu’il est constant que ledit mur, édifié plusieurs années après l’achèvement de la maison, n’est pas affecté par les désordres dénoncés.

Ils ne sont donc pas réputés constructeurs et les dispositions de l’article 1792 du code civil ne leur sont pas applicables.

Les demandeurs doivent dès lors être déboutés de leurs demandes contre eux sur ce fondement.




Sur les demandes contre M. [G] et Mme [Q] au titre du vice caché

Conformément aux dispositions de l’article 1641 du Code civil, “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.”

Par ailleurs, en application de l'article 1643 du code civil, “le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.”

Enfin, en application des articles 1644 et 1645 du Code civil, “dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.”

“Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.”

L’acte de vente comporte une clause d’exonération du vendeur de la garantie des vices cachés, ce qui implique qu’il revient à M. et Mme [Y] de rapporter la preuve de l’existence non seulement des vices cachés et de leur antériorité à la vente, mais aussi, si cette preuve est rapportée, de sa connaissance par le vendeur.

Ainsi qu’il a été procédé précédemment pour apprécier l’existence de désordres de nature décennale, il convient d’examiner les désordres allégués autres que ceux donnant lieu à la responsabilité décennale du constructeur.

S’agissant des seuils et des revêtements en parquet stratifié affectés d’infiltrations, il est constant que M. [G] et Mme [Q] ont eux-mêmes été victimes d'infiltrations dont on sait aujourd'hui qu'elles étaient en lien avec la hauteur des seuils. Cependant, ils ont fait procéder à la réfection des parquets dégradés, et en ont fait part à M. et Mme [Y].
Il n'est pas démontré qu'ils avaient lors de la vente connaissance des causes des infiltrations, qu’ils savaient que le sinistre pouvait se reproduire, et qu'ils auraient volontairement dissimulé ces informations aux époux [Y]. 

Les conditions de la garantie des vices cachés ne sont donc pas réunies.

S’agissant de la liaison entre les encadrements de menuiseries et les tableaux maçonnés en enduits, si l’antériorité du défaut ne fait pas de doute, sa connaissance par les vendeurs n’est pas démontrée.

De même, s’agissant du drainage périphérique et de l’enduit de soubassement enterré il n’est versé aucun élément permettant d’établir la connaissance par les vendeurs du non-respect des DTU par le constructeur.

S’agissant des couvertines, en tête de murs et des fissures des enduits extérieurs, les coulures et les fissures étaient visibles, de sorte qu’il ne peut y avoir lieu à garantie des vices cachés.

S’agissant des suspentes du faux-plafond et de la poutre aboutée bois-métal, M. [G] et Mme [Q] ne sont pas des professionnels de la construction, et il n’est pas démontré qu’ils avaient connaissance des désordres affectant ces éléments, de sorte qu’il ne peut y avoir lieu à garantie des vices cachés. 

Sur le mécanisme de la porte de garage sectionnelle, si l’expert a conclu qu’il s’agissait d’un vice caché, aucune démonstration n’est faite ni par lui ni par les époux [Y] quant au caractère rédhibitoire du défaut, de sorte que les conditions de l’article 1641 du code civil ne sont pas réunies.

S’agissant de la proximité entre la naissance des eaux pluviales et le trop-plein, l’expert lui-même a considéré que le défaut était apparent, et les époux [Y] n’apportent pas la démonstration contraire.

S’agissant des rayures des volets roulants des baies, elles étaient apparentes pour un acquéreur normalement attentif.

Il ressort de ce qui précède que les époux [Y] doivent être déboutés de leurs demandes à l’encontre de M. [G] et de Mme [Q] au titre de l’action en garantie des vices cachés.

Sur les demandes contre M. [G] et Mme [Q] au titre du dol

Conformément aux dispositions de l’article 1137 du Code civil, “le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

Il ressort de ce qui précède que la preuve de la dissimulation par les vendeurs d’informations qu’ils auraient détenues pour déterminer leur consentement n’est pas établie.

Les demandeurs doivent dès lors être déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes contre M. [G] et Mme [Q] au titre de la délivrance conforme

Le dernier fondement invoqué par M. et Mme [Y] à l’appui de leurs demandes contre les vendeurs est le manquement aux dispositions de l’article 1604 du code civil, par visa de ce texte au dispositif de leurs écritures. Ils n’ont toutefois pas développé ce moyen en partie discussion de leurs écritures, en violation des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile précité, en vertu desquelles “le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.”

Ils ne précisent donc même pas à quelles caractéristiques conventionnelles le bien vendu ne serait pas conforme, étant rappelé que les vendeurs, qui ne sont ni constructeurs ni réputés constructeurs, ne sauraient se voir reprocher la non-conformité de certains éléments de la construction aux DTU.

Sur les demandes dirigées contre la société HSH Immobilier

La société HSF, constructeur-vendeur de l’immeuble litigieux a engagé sa responsabilité décennale à l’égard de M. et Mme [Y], sous-acquéreurs dudit immeuble au titre des désordres relatifs au seuils des portes-fenêtres, des revêtements en parquet stratifié affectés d’infiltrations, des suspentes du faux-plafond et de la poutre aboutée bois-métal.

Elle est donc tenue à réparation, même si, compte tenu de la liquidation judiciaire dont elle fait l’objet, aucune condamnation ne peut être prononcée à son encontre.

Au vu de ce qui précède et des devis repris dans le rapport d’expertise, le montant des réparations en lien avec les désordres décennaux doit être fixé ainsi qu’il suit :
- réfection des seuils, appuis et bandes de dressement, selon devis MJCD (pages 86 et 87 du rapport), dans la limite de ce poste : 3 459 euros HT, soit 3 804,90 euros TTC
- remplacement des menuiseries extérieures, selon devis AD2M (pages 94 et 95 du rapport) : 18 220 euros HT, soit 20 042 TTC,
- remplacement des parquets et reprise de la peinture des murs après dépose des menuiseries, selon devis [Z] [P] Multiservices (pages 92 et 93 du rapport) 6 366,75 euros TTC (entreprise non soumise à la TVA).

A ces travaux, d’un montant total de 28 045,75 euros HT, soit 30 213,65 euros TTC, il convient d’ajouter les frais de maîtrise d’'uvre (au prorata du devis Rénover reproduit en pages 79 à 82 du rapport d’expertise, soit 4 229,91 euros HT (15 414,96 x 30 213,65/110 106,86 euros) et donc 4 652,90 euros TTC.

Au total, les travaux de reprise s’élèvent donc à 34 866,55 euros TTC.

Il convient également de faire droit partiellement aux demandes suivantes :

- les frais d’assurance dommages ouvrage, (au prorata du devis Etik reproduit en pages 103 et 104 du rapport d’expertise, soit 1 612,05 euros TTC : 5 090,78 x 34 866,55 / 110 106,86 euros),

- les frais de déménagement (selon devis Poisson figurant en page 102 du rapport) : 3 000 euros, le montant dudit devis, qui porte sur 74 m3 et des frais de garde-meuble pendant six mois étant excessif, la nécessité de déménager tous les meubles de la maison n’étant pas démontrée, 
- les frais de relogement demandés pendant cinq mois (selon devis Viot en page 105 du rapport) également réduits, à 1 500 euros.

S’agissant des désordres précités, autres que ceux dont le caractère décennal a été retenu, les époux [Y] ont invoqué à titre subsidiaire la responsabilité contractuelle de la société HSH Immobilier. Cependant, non seulement les époux [Y] n’ont pas développé ce moyen en partie discussion de leurs écritures, en violation des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile précité, mais en tout état de cause, dès lors qu’il n’existe aucun lien contractuel entre eux et la société HSH Immobilier, le moyen ne saurait prospérer.

Au total, le montant des indemnisations s’élève à la somme de 40 978,60 euros, qui sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société HSH Immobilier.

Sur les demandes dirigées contre la société QBE, en sa qualité d’assureur de la société HSH Immobilier

En application de l’article 1347 du code civil, il incombe à l’assuré ou au tiers lésé de démontrer que les conditions de la garantie sont réunies, ce qui suppose la preuve, d’une part, de l’existence d’un contrat d’assurance, et d’autre part, de l’inclusion du sinistre dans le périmètre de la garantie souscrite. 

L’existence d’une police garantissant la responsabilité décennale de la société HSH Immobilier n’est pas contestées, mais la société QBE Europe rappelle à juste titre que la garantie de l’assureur ne concerne que le secteur d’activité professionnelle déclaré par le constructeur. 

Or, les activités déclarées par la société HSH Immobilier sont les suivantes :
- revêtement de surface en matériaux durs, chapes et sols coulés, 
- plâtrerie-staff-stuc-gypserie,
- menuiseries extérieures à l’exclusions des vérandas.

Si certains des désordres décennaux sont bien en lien avec l’activité menuiseries extérieures et revêtements, elle n’était pas couverte pour “l’activité de constructeur, en ce compris les opérations de maîtrise d’'uvre de l’ouvrage immobilier à construire”, activité qui a pourtant été intégrée à son objet social à compter du 28 août 2017.

En outre, l’attestation d’assurance qui est versée par les demandeurs eux-mêmes (leur pièce 2), mentionne que le contrat d’assurance souscrit auprès de QBE a pris effet le 10 novembre 2017 que la période de validité de l’attestation émise est du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, et que les garanties s’appliquent aux travaux ayant fait l’objet d’une ouverture de chantier pendant la période de validité de l’attestation.

L’expert ne dit rien sur la date de démarrage du chantier, qui est indéterminée à défaut de DROC. Lors des opérations d’expertise, l’expert a demandé cette pièce, sans succès, la SARL HSH Immobilier lui ayant seulement déclaré l’avoir remise au notaire pour annexe à l’acte de vente. Or, cette déclaration n’a été annexée ni à l’acte de vente de 2018 ni à celui de 2021, et aucune des parties ne l’a produite.

Le permis de construire a été délivré le 02 juin 2017, et la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été reçue en mairie le 07 septembre 2018, mais il n’a donc pas été justifié de la date à laquelle le chantier avait démarré.

M. et Mme [Y], qui n’ont pas répondu au moyen soulevé en ce sens par la société QBE Europe, ne rapportent pas la preuve qui leur incombe et doivent donc être déboutés de leurs demandes contre elle, en sa qualité d’assureur de la société HSH Immobilier.

Sur les demandes dirigées contre M. [N] et contre la société QBE, en sa qualité d’assureur de M. [N]

Il convient de rappeler que pour qu’un désordre donne lieu à la responsabilité décennale du constructeur, il doit être démontré non seulement qu’il compromet la solidité de l’ouvrage ou qu’il le rend impropre à sa destination, mais aussi qu’il affecte l’ouvrage de l’entrepreneur dont la responsabilité est recherchée.

M. [N] était seulement en charge des enduits, pour lesquels aucun désordre décennal n’est caractérisé. 

Les demandeurs doivent donc être déboutés de leurs demandes à l’encontre de M. [N] et de la société QBE, en sa qualité d’assureur de M. [N], sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

S’agissant de la responsabilité contractuelle de M. [N], et partant, de la garantie de son assureur, non seulement les époux [Y] n’ont pas développé ce moyen en partie discussion de leurs écritures, en violation des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile précité, en vertu desquelles “le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion”, mais en outre, dès lors qu’il n’existe aucun lien contractuel entre eux et M. [N], le moyen ne saurait prospérer.

M. et Mme [Y] doivent dès lors être déboutés de toutes leurs demandes contre M. [N] et la société QBE, en sa qualité d’assureur de M. [N].

Sur les demandes dirigées contre Mme [B]

En application de l’article L 241-1 du Code des assurances, “toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance.”

Par ailleurs, en vertu de l’article L 243-3 du même Code, “quiconque contrevient aux dispositions des articles L. 241-1 à L. 242-1 du présent code sera puni d'un emprisonnement de six mois et d'une amende de 75 000 euros ou de l'une de ces deux peines seulement.”

Le gérant d'une société à responsabilité limitée qui commet une faute constitutive d'une infraction pénale intentionnelle, séparable comme telle de ses fonctions sociales, engage sa responsabilité civile à l'égard des tiers à qui cette faute a porté préjudice. 

Ainsi qu’il a été précédemment été exposé, l’objet social de la société HSH Immobilier, constituée le 05 décembre 2016, a été étendu entre autres activités à “l’activité de constructeur, en ce compris les opérations de maîtrise d’'uvre de l’ouvrage immobilier à construire” à compter du 28 août 2017, ce qui a impliqué la modification de ses statuts.

Pour autant, Mme [B] n’a souscrit pour la société HSH Immobilier dont elle était la gérante ni l’assurance de responsabilité obligatoire à compter de cette date, ni l’assurance de dommages obligatoires, en violation des dispositions des articles L 241-1 et L 242-1 du code des assurances, ces manquements étant constitutifs de délits en application de l’article L 243-3 du même code, étant souligné que, malgré ses dénégations, la chronologie des événements laisse présumer que construction n’était pas destinée à son occupation personnelle, mais à la revente, le compromis ayant été signé seulement un mois et demi après l’achèvement de l’ouvrage.

Ces manquements sont d’autant plus graves que la société HSH Immobilier, bien que professionnelle de la construction, s’est affranchie de bon nombre de règles en la matière, l’expert ayant à plusieurs reprises qualifié ses réalisations de bricolage inacceptable.

En outre, en remettant aux acquéreurs initiaux l’attestation d’assurance précitée, ceux-ci, profanes, ont pu croire que la construction était bien couverte au titre de la responsabilité décennale.

Ces éléments caractérisent la faute intentionnelle de Mme [B], qui non seulement a entrepris des travaux en violation des dispositions précitées en toute connaissance de cause, mais en outre s’est efforcée de le dissimuler à ses acquéreurs initiaux, au préjudice des sous-acquéreurs, demandeurs à la présente instance.

Sa responsabilité civile est engagée, ce qui justifie qu’elle soit condamnée in solidum avec la société HSH Immobilier au titre des désordres décennaux.



Sur les demandes dirigées contre le notaire

Le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l'acte. 

En application de l’article L243-2 alinéa 3 du Code des assurances, “lorsqu'un acte intervenant avant l'expiration du délai de dix ans prévu à l'article 1792-4-1 du code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, à l'exception toutefois des baux à loyer, mention doit être faite dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence ou de l'absence des assurances mentionnées au premier alinéa du présent article. L'attestation d'assurance mentionnée au deuxième alinéa y est annexée.” 

Il s'ensuit que, chargé de dresser un acte de vente et tenu, aux termes de l'article L. 243-2, alinéa 2, du Code des assurances, de faire mention dans le corps de l'acte ou en annexe, de l'existence des assurances prévues aux articles L. 241-1 et suivants du même code, le notaire a l'obligation de vérifier l'exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de ces contrats. 

En l’espèce, lors de la première vente, le notaire disposait de deux informations qui ne pouvaient que l’amener à être particulièrement vigilant : d’une part la venderesse n’était pas une personne physique, mais une personne morale, à savoir une société commerciale dont l’objet était notamment l’achat et la vente de biens immobiliers ainsi que la construction de maisons, d’autre part alors que la maison avait prétendument été construite pour elle-même, elle a été cédée à M. [G] et Mme [Q] seulement un mois et demi après l’achèvement des travaux, de sorte qu’il avait tous les moyens de se convaincre que l’absence de souscription d’une assurance dommages ouvrage était constitutive d’un délit.

Le notaire ne peut donc prétendre avoir satisfait à son obligation en affirmant avoir parfaitement informé l’acquéreur sur les conséquences de l’absence de souscription d’une assurance dommages ouvrage.

Par ailleurs, alors qu’il ne s’est pas assuré de la souscription réelle de la garantie couvrant la responsabilité décennale du vendeur-constructeur, souscription qui s’avère faire défaut, il ne peut se dédouaner en affirmant s’être assuré que le vendeur avait bien remis à ce dernier, qui l’a reconnu, les justificatifs d’assurance. 

Cette faute a a privé les acquéreurs de la chance de renoncer à l’acquisition du bien immobilier, ou de l’acquérir à d’autres conditions.

Pour apprécier la perte de chance, il est nécessaire de se replacer au moment de la signature de l’acte, et de déterminer si les acquéreurs auraient ou non signé s’ils avaient su que le vendeur initial, par ailleurs constructeur, n’était pas couvert au titre de la garantie décennale, cette question étant distincte de la perte de chance d’être indemnisés par l’assureur. En effet, une information claire et complète délivrée par le notaire n’aurait rien changé au fait que la société HMH n’était pas assurée pour la construction de la maison.
Le montant des travaux de reprise est dès lors sans incidence, et n’a pas à être pris en compte dans la détermination du préjudice.

La perte de chance doit être évaluée à 20 000 euros.

Si l’indemnisation des préjudices matériels des époux [Y] et la perte de chance ainsi évaluée n’ont pas la même nature, elles ne peuvent se cumuler, sauf à aboutir à un enrichissement sans cause.

Il convient par conséquent de dire que maître [E] sera tenu in solidum au paiement des préjudices tels que précédemment fixés dans la limite de 20 000 euros, et de le condamner en tant que de besoin au paiement de cette somme.

Sur la demande de garantie de maître [E]

Maître [E] forme à titre subsidiaire une demande de garantie contre M. [G] et Mme [Q], Mme [B], la société QBE Europe et M. [N].

Il est tenu in solidum à indemnisation vis-à-vis des époux [Y], mais n’est tenu in fine, dans le cadre de la contribution définitive à la dette, qu'à proportion de sa responsabilités rapportée à celle des parties avec lesquelles il est condamné in solidum. Son recours contre M. [G] et Mme [Q], la société QBE Europe et M. [N] doit être rejeté, à défaut de condamnation pronooncée contre eux, mais celui exercé contre Mme [B] doit être examiné sur le fondement de leur responsabilité civile délictuelle de droit commun. 

Au regard de la gravité des fautes commises par cette derrnière, il convient de faire droit au recours de maître [E] contre elle à hauteur de 70 %.

Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit, en application de l'article 514 du Code de procédure civile. Il n’existe aucun motif de l’écarter.

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile

La société HSH Immobilier, Mme [J] [B] et maître [E], qui succombent au litige, doivent en supporter les dépens in solidum. Les dépens comprendront les dépens du référé et les frais d’expertise judiciaire.
Ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, ils doivent être condamnés in solidum à verser à M. [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile une indemnité qu'il est équitable de fixer à 4 000 euros.

Enfin, et pour des considérations d’équité, il convient de condamner in solidum la société HSH Immobilier et Mme [J] [B] à verser sur ce même fondement 3 000 euros à M. [G] et Mme [Q] d’une part, et 2 000 euros à la société QBE Europe et M. [N] d’autre part.

Les autres parties doivent être déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, et en premier ressort,

- DEBOUTE M. [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y] de toutes leurs demandes contre M. [X] [G] et Mme [K] [Q], contre la société QBE Europe, es qualités d’assureur de la société HSH Immobilier et de M. [T] [N] et contre M. [T] [N]; 

- FIXE la créance de M. [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y] au passif de la liquidation judiciaire de la société HSH Immobilier aux sommes suivantes :
- 34 866,55 euros TTC au titre des travaux de reprise ;
- 1 612,05 euros TTC au titre des frais d’assurance dommages ouvrage ;
- 3 000 euros au titre des frais de déménagement ;
- 1 500 euros au titre des frais de déménagement ;

- DIT que Mme [J] [B] est tenue in solidum avec la société HSH Immobilier au paiement de ces sommes, et en conséquence la CONDAMNE à verser les sommes suivantes à M. [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y] :
- 34 866,55 euros TTC au titre des travaux de reprise ;
- 1 612,05 euros TTC au titre des frais d’assurance dommages ouvrage ;
- 3 000 euros au titre des frais de déménagement ;
- 1 500 euros au titre des frais de déménagement ;

- DIT que maître [D] [E] sera tenu in solidum au paiement des préjudices tels que précédemment fixés dans la limite de 20 000 euros, et le CONDAMNE en tant que de besoin au paiement de cette somme ;

- DIT que Mme [J] [B] devra garantir maître [D] [E] de cette condamnation à hauteur de 70 % ;

- RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

- CONDAMNE in solidum la société HSH Immobilier, Mme [J] [B] et maître [D] [E] aux dépens, qui comprendront les dépens du référé et les frais d’expertise judiciaires, et DIT qu’ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

- DIT que Mme [J] [B] devra garantir maître [D] [E] au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 70 % ;

- CONDAMNE in solidum la société HSH Immobilier et Mme [J] [B] à verser à M. [O] [Y] et Mme [A] [H] épouse [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

- CONDAMNE in solidum la société HSH Immobilier et Mme [J] [B] à verser à M. [X] [G] et Mme [K] [Q] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

- CONDAMNE in solidum la société HSH Immobilier et Mme [J] [B] à verser à la société QBE Europe et M. [N] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

- DEBOUTE les autres parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 06 juillet 2026

 Le Greffier La Présidente

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Mise à jour de la source le 2026-07-07T21:34:35.175Z.