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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 30 juin 2026, n° 24/07109

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte notarié en date du 11 avril 2019, Monsieur [I] [C] [L] et Madame [K] [T] ont acquis de Monsieur [V] [O] et de la SASU [O] INVESTISSEMENTS, présidée par Monsieur [V] [O], assurée auprès de la compagnie SA ALBINGIA, un ensemble immobilier comprenant une maison à usage d'habitation avec un terrain et un garage, ensemble immobilier sis [Adresse 6].

Préalablement à cette cession, la société [O] INVESTISSEMENTS avait fait réaliser, en sa qualité de maître d'ouvrage, l'installation dans les combles d'un échangeur thermique, de grilles et gaines de ventilation et de kits VMC, ainsi que des travaux de rénovation d'électricité.

Dès le premier hiver suivant leur installation, Monsieur [L] et Madame [T] ont déploré une facture d'électricité importante et se sont plaints d’une isolation thermique déficiente, la température intérieure n'excédant pas 19°C alors que le système de chauffage était réglé à 28°C.

Par courrier du 27 novembre 2020, Monsieur [L] et Madame [T] ont mis en demeure la société venderesse de prendre en charge des travaux de reprise.

En l'absence d'issue amiable, par acte du 17 février 2021, Monsieur [L] et Madame [T] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux d'une demande de mesure d'expertise judiciaire. Par ordonnance du 06 septembre 2021, Monsieur [X] a été désigné en qualité d'expert judiciaire. Par ordonnance du 13 juin 2022, les opérations d'expertise ont été déclarées opposables à la compagnie SA ALBINGIA, mise en cause par la société [O] INVESTISSEMENTS. Le rapport a été déposé le 07 novembre 2023.

Par acte du 07 août 2024, Monsieur [L] et Madame [T] ont assigné au fond la société [O] INVESTISSEMENTS et son assureur SA ALBINGIA devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, afin d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices.

Par acte du 21 mai 2025, Monsieur [L] et Madame [T] ont assigné en intervention forcée Monsieur [O], dirigeant et président de la société [O] INVESTISSEMENTS.

Par acte du 19 septembre 2025, Monsieur [L] et Madame [T] ont assigné en intervention forcée Me [Q] [G] en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société [O] INVESTISSEMENTS.

Les procédures ont été jointes à l'instance principale. 








Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 mai 2026, Monsieur [L] et Madame [T] demandent au tribunal de :
DÉBOUTER M. [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
Et par conséquent,
À titre principal :
PRONONCER l'engagement de la responsabilité décennale de la société [O] INVESTISSEMENTS et la mobilisation de sa garantie décennale auprès de sa compagnie d'assurance SA ALBINGIA ;
Ou à défaut,
PRONONCER l'engagement de la responsabilité civile professionnelle de la société [O] INVESTISSEMENTS et la mobilisation de sa garantie auprès de sa compagnie d'assurance SA ALBINGIA ;
En tout état de cause,
PRONONCER l'engagement de la responsabilité civile délictuelle de M. [O] en raison des fautes commises pour défaut de souscription d'assurance décennale ;
PRONONCER l'engagement de la responsabilité civile délictuelle de M. [O] en raison de ses manœuvres dolosives ;
En conséquence,
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS, M. [O] et la compagnie SA ALBINGIA à leur régler le montant des travaux réparatoires permettant de remédier aux réserves et désordres objets des opérations d'expertise judiciaire de M. [X], soit la somme de 40.864,73 euros TTC majorée des intérêts au taux légal ; 
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS, M. [O] et la compagnie SA ALBINGIA à leur régler la somme de 2.117,42 euros TTC majorée des intérêts au taux légal en réparation de leur préjudice financier ;
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS, M. [O] et la compagnie SA ALBINGIA à leur régler la somme de 23.700 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS, M. [O] et la compagnie SA ALBINGIA à leur régler la somme de 4.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
À titre subsidiaire :
CONSTATER que la garantie des vices cachés de la société [O] INVESTISSEMENTS et de M. [O] est engagée au titre de la vente à M. [L] et Mme [T] de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] ; 
En conséquence,
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] à indemniser M. [L] et Mme [T] pour le montant des travaux à réaliser aux fins de reprise totale des désordres, soit la somme de 40.864,73 euros TTC majorée des intérêts au taux légal ;
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] à verser à M. [L] et Mme [T] la somme de 2.117,42 euros TTC majorée des intérêts au taux légal en réparation de leur préjudice financier ;
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] à verser à M [L] et Mme [T] la somme de 23.700 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;


CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] à verser à M. [L] et Mme [T] la somme de 4.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
À titre infiniment subsidiaire :
CONSTATER que la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme au titre de la vente à M. [L] et Mme [T] de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] ;
En conséquence,
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] à indemniser M. [L] et Mme [T] pour le montant des travaux à réaliser aux fins de reprise totale des désordres, soit la somme de 40.864,73 euros TTC majorée des intérêts au taux légal ;
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] à verser à M. [L] et Mme [T] la somme de 2.117,42 euros TTC majorée des intérêts au taux légal en réparation de leur préjudice financier ;
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] à verser à M. [L] et Mme [T] la somme de 23.700 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] à verser à M. [L] et Mme [T] la somme de 4.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
En tout état de cause,
ORDONNER la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] aux entiers dépens de l'instance, incluant les frais d'expertise judiciaire fixés à la somme de 9.084,74 euros TTC 
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] à payer à M. [L] et Mme [T] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2026, Monsieur [O] demande au tribunal de :
Vu les articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances
Vu les articles 1137, 1604 et suivants et 1641 et suivants du code civil
Vu l'article 122 du code de procédure civile
In limine litis :
DIRE ET JUGER que l'action de M. [L] et Mme [T] à l'encontre de M. [O] est irrecevable pour défaut d'intérêt à agir ; 
DIRE ET JUGER que l'action de M. [L] et Mme [T] à l'encontre de M. [O] est irrecevable pour prescription ;
JUGER irrecevables les demandes de M. [L] et Mme [T] à l'encontre de M. [O] et LES DÉBOUTER de l'ensemble de leurs prétentions.






À titre principal :
DIRE ET JUGER que la société [O] INVESTISSEMENTS n'a pas réalisé de travaux constitutifs d'ouvrage ;
DIRE ET JUGER que la société [O] INVESTISSEMENTS n'a pas réalisé les travaux ayant causé les désordres objet de la procédure ;
DIRE ET JUGER qu'il n'est pas démontré un désordre de nature décennale ;
DIRE ET JUGER qu'il n'est pas démontré de manœuvres dolosives ;
DIRE ET JUGER qu'il n'est pas démontré l'existence de vices cachés ;
DIRE ET JUGER qu'il n'est pas démontré de manquement à l'obligation de délivrance conforme ;
DÉBOUTER purement et simplement M. [L] et Mme [T] de l'ensemble de leurs prétentions.
À titre subsidiaire :
FIXER le montant des travaux réparatoires à la somme de 14.537,25 euros ;
FIXER le montant du préjudice financier à la somme de 1.996,97 euros ;
REJETER la demande présentée au titre du préjudice moral ;
REJETER la demande présentée au titre du préjudice de jouissance ;
REJETER toute autre demande de M. [L] et Mme [T] ;
REJETER l'exécution provisoire de la décision à venir ; 
En tout état de cause :
CONDAMNER M. [L] et Mme [T] à régler à M. [O] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2026, la compagnie SA ALBINGIA demande au tribunal de :
Vu l'article 1103 du code civil
Vu l'article L. 112-6 du code des assurances
Vu l'article L. 121-1 du code des assurances
À titre principal :
DÉBOUTER M. [L] et Mme [T] et la société [O] INVESTISSEMENTS de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la compagnie SA ALBINGIA ;
JUGER en tout état de cause que M. [O], pris en qualité de dirigeant de la société [O] INVESTISSEMENTS, ne revêt pas la qualité d'assuré au sens de la police souscrite auprès de la compagnie SA ALBINGIA ; 
DÉBOUTER M. [O] de toute demande qui pourrait être dirigée contre la compagnie SA ALBINGIA.
À titre subsidiaire :
DÉBOUTER M. [L] et Mme [T] de leurs demandes au titre de la réfection de la toiture à hauteur de 26.327,48 euros ;
DÉBOUTER M. [L] et Mme [T] de leurs demandes formulées au titre de prétendus préjudices immatériels.
En tout état de cause :
JUGER la compagnie SA ALBINGIA recevable et fondée à opposer à la société [O] INVESTISSEMENTS ainsi qu'à M. [L] et Mme [T] son plafond de garantie ainsi que la franchise contractuelle s'élevant à 5.000 euros ;





CONDAMNER M. [L] et Mme [T] à régler à la compagnie SA ALBINGIA la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, avec distraction au profit de Maître Carole LAPORTE, avocat.

Me [Q] [G] en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société [O] INVESTISSEMENTS n’a pas constitué avocat. 

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 06 mai 2026.

Motifs

MOTIFS : 

Il convient tout d’abord de rappeler que selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Selon l'article L. 622-22 du code de commerce, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier ait procédé à la déclaration de sa créance. L'instance reprend de plein droit après déclaration régulière.

Ainsi, aucune condamnation pécuniaire ne peut être prononcée contre une société en liquidation judiciaire. Seule une évaluation du préjudice est possible, le juge-commissaire étant seul compétent pour fixer la créance au passif.

En l'espèce, la société [O] INVESTISSEMENTS a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 04 octobre 2024. Autorisés à le faire, Monsieur [L] et Madame [T] ont justifié par une note en délibéré de ce que par ordonnance du juge-commissaire du 13 juin 2025, la forclusion opposée à Monsieur [L] et Madame [T] a été relevée, de sorte que leur déclaration de créance est valable. Par suite, l'action dirigée contre la société [O] INVESTISSEMENTS, représentée par Me [G], est recevable.

Il convient de préciser que le surplus du contenu de la note en délibéré concernant pas l’existence de la déclaration de créance ne sera pas pris en compte. 

Sur les fins de non recevoir 
Tel que le font valoir les demandeurs, en application des articles L 227-8 et L 225-251du code du commerce, la responsabilité du dirigeant de la SASU peut être recherchée pour des fautes commises dans sa gestion et la responsabilité du dirigeant ainsi que pour une faute détachable de ses fonctions d'une particulière gravité, incompatible avec l'exercice normal de sa fonction de gérant. 





Néanmoins, les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [O] sur le fondement du dol, de la garantie des vices cachés et de l’obligation de délivrance conforme présupposent l’existence d’une relation contractuelle entre celui-ci et le demandeur concernant le bien litigieux et faute de démonstration de tout lien contractuel en l’espèce, celui-ci n’étant pas vendeur de l’immeuble d’habitation mais seulement de la parcelle en nature de jardin, elles sont irrecevables. 

Les demandes à son encontre sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour défaut de souscription d’assurance obligatoire sont recevables. 

Les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [O] sur le fondement de la garantie des vices cachés étant irrecevables pour défaut d’intérêt à agir à son encontre, il n’y a pas lieu d’examiner la fin de non-recevoir relevée au titre de la prescription l'action en garantie des vices cachés à son encontre. 

Sur la réception
Les travaux par leur ampleur et leurs caractéristiques, impliquant des poses et passages de gaines avec des percements, concernant l’ensemble de l’immeuble, et par leur technicité impliquant la maîtrise de techniques du bâtiment constituent un ouvrage. 
 
De façon constante et aux termes de l'article 1792-6 du code civil, la réception est l'acte unilatéral de volonté par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserve. Il est constant que les travaux ont été réalisés par la société [O] INVESTISSEMENTS en sa qualité de maître d'ouvrage avant la vente et qu’il a été pris possession de ces travaux. De même, il n’est pas contesté qu’ils ont été intégralement payés, de telle sorte qu’une date de réception tacite sera fixée au 10 octobre 2017, date de la plus récente des factures. 

Sur la demande d'indemnisation de Monsieur et Madame [T]
En l'espèce, le rapport d'expertise décrit le désordre aux pages 69 à 75 de la manière suivante : la laine minérale d'isolation, insérée entre les chevrons et la charpente, se trouve en contact direct avec les tuiles en terre cuite, ce qui empêche leur séchage naturel et les rend progressivement poreuses. Cela génère des infiltrations d'humidité dans les combles, l'humidification des bois de charpente et le développement de champignons cryptogames dans les espaces habitables.

Le rapport relève par ailleurs l'absence d'isolation sur les plafonds horizontaux de plusieurs pièces et un défaut général de ventilation en sous-face de toiture. Il précise (p. 82) que cette configuration non conforme au DTU 40.21 touche les tuiles depuis la construction de la maison (en 1972). La matérialité du désordre relatif au défaut d'isolation thermique et à ses conséquences est ainsi établie.

Il est constant que les désordres n'ont été découverts par Monsieur [L] et Madame [T] qu'après leur prise de possession de l'immeuble, au cours du premier hiver suivant l'acquisition, lorsque les conditions climatiques ont révélé l'insuffisance manifeste de l'isolation thermique. 





Le défaut d'isolation est en outre dissimulé dans les combles et rampants de la toiture. Il n'est pas décelable lors d'une visite ordinaire du bien par un acquéreur profane, qui ne dispose pas des moyens techniques permettant d'apprécier la conformité d'une isolation au DTU 40.21 ni de mesurer l'épaisseur de la laine minérale et sa position par rapport aux tuiles. Ces désordres n'ont d'ailleurs été pleinement identifiés dans leur nature et leur étendue qu'à l'issue des opérations d'expertise judiciaire diligentées par Monsieur [X]. Les désordres n'étaient par conséquent pas apparents à la date de la vente.

Il résulte du rapport d’expertise que le désordre lié à l’absence d’isolation des combles, et au caractère poreux des tuiles n’est pas la conséquence de la pose du système gainable installé par la société EURL SL 33 ENERGIE sous la maîtrise d’ouvrage de la SASU [O] INVESTISSEMENT (ni aucunement des travaux d’électricité qu’elle a fait réaliser). En conséquence, aucune responsabilité ne peut être engagée sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil. 

Il y a lieu d'examiner alors les demandes de Monsieur [L] et Madame [T] faites au titre des autres fondements.

Il résulte du rapport d'expertise (p. 110) que les désordres affectent de façon majeure l'habitabilité du bien : la température intérieure ne dépasse pas 19°C malgré un chauffage réglé à 28°C, et des champignons cryptogames dangereux pour la santé des occupants se sont développés dans les espaces habitables.

Il en résulte que le bien était affecté préalablement à la vente d’un vice caché qui diminue tellement l'usage du bien à destination d'habitation que Monsieur [L] et Madame [T] ne l'auraient pas acquis ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, s'ils en avaient eu connaissance. 

Le vice caché, lequel se définit comme un défaut rendant la chose impropre à sa destination, ne donne pas ouverture à une action en responsabilité contractuelle mais à une garantie dont les modalités sont fixées par les articles 1641 et suivants du code civil (Cour de cassation, Chambre commerciale, 19 Mars 2013 – n° 11-26.566 ) 

Dès lors, en présence d’un vice caché, la responsabilité contractuelle de droit commun de la société [O] INVESTISSEMENT ne peut être recherchée. 

L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Par ailleurs, il résulte des articles 1642, 1643 et 1645 du code civil que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins qu'il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie, étant précisé que s'il connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Il est constant que le vendeur professionnel est présumé de façon irréfragable avoir connaissance des vices de la chose vendue et ne peut s'exonérer en alléguant sa bonne foi.


En l'espèce, la qualité de professionnel de la société [O] INVESTISSEMENTS n'est pas contestée puisqu'en tant que marchand de biens, son activité consiste à acheter, rénover et revendre des biens immobiliers. 

Par suite, la présomption de connaissance s'applique à la société [O] INVESTISSEMENTS et la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés à l’acte de vente est sans effet à l'égard de la société [O] INVESTISSEMENTS.

La société [O] INVESTISSEMENTS est donc tenue à garantie sur le fondement de l’article 1641 du code civil. 

Alors que la responsabilité décennale de la société [O] INVESTISSEMENTS n’est pas engagée, il n’y a pas lieu d‘examiner la responsabilité de son dirigeant pour défaut de souscription d’assurance décennale, sans lien avec le préjudice, et les demandes de condamnation in solidum de Monsieur [O] sur ce fondement seront rejetées. 

Sur la garantie de la compagnie SA ALBINGIA
Monsieur [L] et Madame [T] sollicitent la mobilisation de la garantie de la compagnie SA ALBINGIA à titre principal au titre de la responsabilité décennale de la société [O] INVESTISSEMENTS, et subsidiairement au titre de sa responsabilité civile professionnelle. 

Or, la responsabilité décennale et la responsabilité contractuelle de droit commun de la société [O] INVESTISSEMENTS ayant été écartées pour les motifs exposés ci-dessus, les demandes dirigées contre la compagnie SA ALBINGIA seront rejetées.

Sur les préjudices
Sur les travaux réparatoires  

L’expertise judiciaire retient, pour la reprise totale des désordres, trois postes : des travaux de peinture dans les chambres affectées par les champignons cryptogames (1.050 euros, entreprise KADI), des travaux de réfection de l’isolation (13.487,25 euros, entreprise RENOUVELLE TOIT, devis du 23 mai 2023) et des travaux de couverture et zinguerie destinés à assurer la ventilation de la sous-face des tuiles (26.327,48 euros, entreprise RENOUVELLE TOIT, devis n° 2023/48 du 30 mai 2023), pour un total de 40.864,73 euros TTC.

Monsieur [O] conteste le poste de réfection de la toiture à hauteur de 26.327,48 euros au motif que les tuiles ont été déclarées conformes à la norme à la suite d’analyses en laboratoire.

Or, l’expert répond lui-même à cette objection en précisant que si la porosité des tuiles est conforme aux normes applicables, le matelas d’isolation posé sur les plafonds rampants empêche la libre ventilation de la sous-face des tuiles, entraînant l’altération des bois de charpente et exposant les tuiles au risque de gel en hiver rigoureux. L’expert précise expressément que « pour que la sous-face des tuiles soit ventilée, il faut déposer la totalité des tuiles sur les toits de la maison, doubler le lattage afin de créer la lame d’air ». Il confirme donc ainsi le caractère techniquement indispensable de ce poste, qui ne vise pas à remplacer des tuiles défectueuses mais à créer la ventilation rendue nécessaire par la configuration défaillante de l’isolation et qui nécessite la dépose et la repose de la couverture, conformément aux prestations prévues au devis validé par l’expert judiciaire.

Le montant des travaux réparatoires sera donc retenu à la hauteur de la somme de 40.864,73 euros TTC, montant de la créance qui sera fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société. 

Sur le préjudice financier

Il résulte du rapport d'expertise (p. 110) et des pièces produites aux débats que Monsieur [L] et Madame [T] ont subi deux chefs de préjudice financier directement imputables au vice affectant l'immeuble.

D'une part, la surconsommation électrique résultant du défaut d'isolation — la facture d'électricité produite (pièce n° 5) attestant d'un montant de 2.070 euros pour la période concernée, largement supérieur au montant estimé de 1.380 euros figurant au diagnostic de performance énergétique fourni lors de la vente — a été évaluée par l'expert à la somme de 1.996,91 euros TTC. Ce chef est établi et non sérieusement contesté dans son principe.

D'autre part, les frais d'analyse de tuiles en laboratoire (CTMNC) engagés dans le cadre des opérations d'expertise judiciaire s'élèvent à la somme de 120,45 euros (pièce n° 15). Ces frais, directement liés à l'établissement du vice et à la détermination de ses causes, sont indemnisables à titre de préjudice financier.

Le préjudice financier de Monsieur [L] et Madame [T] est ainsi établi à la somme de 2.117,42 euros, montant de la créance qui sera fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société. 

Sur le préjudice de jouissance

Pour solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance les demandeurs font de nouveau valoir des désagréments de température subis en affirmant que sans eux, leur bien aurait pu être loué à la somme de 300 euros par mois depuis le 11 avril 2019, soit 2.429 jours (6 ans, 7 mois et 23 jours). 

Il ressort du rapport d’expertise (page 110 à 111) que Monsieur [L] et Madame [T] ont subi des désagréments majeurs dans l’usage de leur logement, la température intérieure n'excédant pas 19°C malgré un chauffage réglé à 28°C et des champignons cryptogames dangereux s'étant développés dans les espaces habitables. Ainsi le préjudice de jouissance est établi dans son principe. 

Toutefois, il faut relever que le simple avis de valeur produit ne peut à lui seul justifier l’allocation d’une somme de 23.700 euros alors même qu’aucun élément ne permet d’établir qu’une quelconque location était envisagée. En effet, la privation d'un revenu locatif fictif ne caractérise pas le préjudice réellement subi par des propriétaires occupants, dont le préjudice de jouissance s'apprécie au regard des troubles concrets subis dans l'usage de leur logement et non par référence à un loyer qu'ils n'auraient pas perçu.



N° RG 24/07109 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNMB




Il faut ensuite observer que Monsieur [L] et Madame [T] confondent deux préjudices distincts dans leur demande : d'une part les désagréments de température et de salubrité subis depuis la découverte du vice, d'autre part les troubles qui résulteront de la réalisation des travaux de reprise. Or, l'expert a précisément évalué ces derniers à une durée d'un mois de présence des entreprises, ce qui correspond à un préjudice temporaire et limité.

Enfin, si le principe du préjudice est établi depuis la découverte effective du vice (soit le courrier de réclamation du 27 novembre 2020) la demande est calculée à compter du 11 avril 2019, date de la vente alors que les désordres n'ont été découverts qu'au cours du premier hiver suivant l'acquisition et que leur nature et leur étendue n'ont été pleinement établies qu'à l'issue des opérations d'expertise judiciaire.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, une somme de 3.000 euros sera allouée à Monsieur [L] et Madame [T] au titre de leur préjudice de jouissance, montant de la créance qui sera fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société. 

Sur le préjudice moral

Au soutien de leur réclamation à ce titre, Monsieur [L] et Madame [T] invoquent l’importance des vices, la mise en demeure adressée au vendeur, l’inaction de [O] INVESTISSEMENTS et la contrainte de dormir dans un endroit dangereux pour la santé de ses occupants. 

Ces dommages ne se distinguant pas du préjudice de jouissance et en l'absence de toute justification d'une atteinte aux sentiments, à l'honneur, la réputation ou la considération, Monsieur [L] et Madame [T] seront déboutés de leur demande au titre du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires : 

L’article L 641-3 du code de commerce dispose que le jugement de liquidation judiciaire arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de retard et majorations, à moins qu'il ne s'agisse des intérêts résultant de contrats de prêt conclus pour une durée égale ou supérieure à un an ou de contrats assortis d'un paiement différé d'un an ou plus, les cautions et coobligés ne pouvant se prévaloir de ce principe. 

Il ne sera donc pas fait droit à la demande relative à la majoration des sommes de 40.864,73 euros et 2.117,42 euros des intérêts au taux légal ni à la demande de capitalisation des intérêts.

La société [O] INVESTISSEMENTS, partie perdante, sera tenue aux entiers dépens de l'instance, incluant les frais d'expertise judiciaire et au titre de l’équité une somme de 3.000 euros sera fixée au passif de la liquidation judiciaire à titre de créance de Monsieur [L] et Madame [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

N° RG 24/07109 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNMB





L’exécution provisoire sera écartée car le présent jugement ne peut qu’évaluer la créance des demandeurs dont la fixation relève de la seule compétence du juge-commissaire et ne peut s’accommoder d’une décision exécutoire par provision.

Au titre de l’équité, Monsieur [O] et la SA ALBINGIA seront débouté de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [O] sur le fondement du dol, de la garantie des vices cachés et de l’obligation de délivrance conforme.
 
FIXE à la somme de 40.864,73 euros la créance de Monsieur [L] et Madame [T] au passif de la liquidation judiciaire de la SASU [O] INVESTISSEMENTS au titre des travaux réparatoires. 

FIXE à la somme de 2.117,42 euros la créance de Monsieur [L] et Madame [T] au passif de la liquidation judiciaire de la SASU [O] INVESTISSEMENTS au titre du préjudice financier.

FIXE à la somme de 3.000 euros la créance de Monsieur [L] et Madame [T] au passif de la liquidation judiciaire de la SASU [O] INVESTISSEMENTS au titre du préjudice de jouissance.

DÉBOUTE Monsieur [L] et Madame [T] du surplus de leurs demandes indemnitaires.

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SASU [O] INVESTISSEMENTS les dépens de l'instance, incluant les frais d'expertise judiciaire.

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SASU [O] INVESTISSEMENTS une somme de 3.000 euros à titre de créance de Monsieur [L] et Madame [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





DÉBOUTE l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes.

ECARTE l’exécution provisoire.


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.
Texte intégral
N° RG 24/07109 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNMB

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026 
50D

N° RG 24/07109
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNMB




AFFAIRE :

[K] [T]
[I] [C] [L]
C/
[Q] [G]
[V] [O]
SASU [O] INVESTISSEMENTS
SA ALBINGIA




 





Décision nativement numérique à :
SELARL AVITY
Me Carole LAPORTE
Me Camille MOGAN

1 copie à Monsieur [M] [X], expert judiciaire
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,
Madame LAURET, Vice-Président,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile,
Madame LAURET, Vice-Président,
Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Greffier lors des débats :

Monsieur GARNIER, Greffier

Greffier lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier


DÉBATS :

à l’audience publique du 06 Mai 2026,

Madame LAURET, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDEURS

Madame [K] [T]
née le 04 Mai 1978 à [Localité 2] (GIRONDE)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Alan ROY de la SELARL AVITY, avocat au barreau de BORDEAUX
N° RG 24/07109 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNMB





Monsieur [I] [C] [L]
né le 16 Mars 1982 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Alan ROY de la SELARL AVITY, avocat au barreau de BORDEAUX



DÉFENDEURS

Maître [Q] [G] en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [O] INVESTISSEMENTS selon jugement rendu par le tribunal de commerce d’AUCH le 04 octobre 2024
[Adresse 2]
[Localité 5]

défaillante


Monsieur [V] [O], en sa qualité de gérant de la société [O] INVESTISSEMENTS entre le 18/01/2017 et le 13/01/2024
né le 12 Avril 1982 à [Localité 6] ([Localité 7])
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Camille MOGAN, avocat au barreau de BORDEAUX


SASU [O] INVESTISSEMENTS en liquidation judiciaire
[Adresse 4]
[Localité 8]

défaillante


SA ALBINGIA en qualité d’assureur RC de la SASU [O] INVESTISSEMENTS
[Adresse 5]
[Localité 9]

représentée par Maître Carole LAPORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte notarié en date du 11 avril 2019, Monsieur [I] [C] [L] et Madame [K] [T] ont acquis de Monsieur [V] [O] et de la SASU [O] INVESTISSEMENTS, présidée par Monsieur [V] [O], assurée auprès de la compagnie SA ALBINGIA, un ensemble immobilier comprenant une maison à usage d'habitation avec un terrain et un garage, ensemble immobilier sis [Adresse 6].

Préalablement à cette cession, la société [O] INVESTISSEMENTS avait fait réaliser, en sa qualité de maître d'ouvrage, l'installation dans les combles d'un échangeur thermique, de grilles et gaines de ventilation et de kits VMC, ainsi que des travaux de rénovation d'électricité.

Dès le premier hiver suivant leur installation, Monsieur [L] et Madame [T] ont déploré une facture d'électricité importante et se sont plaints d’une isolation thermique déficiente, la température intérieure n'excédant pas 19°C alors que le système de chauffage était réglé à 28°C.

Par courrier du 27 novembre 2020, Monsieur [L] et Madame [T] ont mis en demeure la société venderesse de prendre en charge des travaux de reprise.

En l'absence d'issue amiable, par acte du 17 février 2021, Monsieur [L] et Madame [T] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux d'une demande de mesure d'expertise judiciaire. Par ordonnance du 06 septembre 2021, Monsieur [X] a été désigné en qualité d'expert judiciaire. Par ordonnance du 13 juin 2022, les opérations d'expertise ont été déclarées opposables à la compagnie SA ALBINGIA, mise en cause par la société [O] INVESTISSEMENTS. Le rapport a été déposé le 07 novembre 2023.

Par acte du 07 août 2024, Monsieur [L] et Madame [T] ont assigné au fond la société [O] INVESTISSEMENTS et son assureur SA ALBINGIA devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, afin d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices.

Par acte du 21 mai 2025, Monsieur [L] et Madame [T] ont assigné en intervention forcée Monsieur [O], dirigeant et président de la société [O] INVESTISSEMENTS.

Par acte du 19 septembre 2025, Monsieur [L] et Madame [T] ont assigné en intervention forcée Me [Q] [G] en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société [O] INVESTISSEMENTS.

Les procédures ont été jointes à l'instance principale. 








Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 mai 2026, Monsieur [L] et Madame [T] demandent au tribunal de :
DÉBOUTER M. [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
Et par conséquent,
À titre principal :
PRONONCER l'engagement de la responsabilité décennale de la société [O] INVESTISSEMENTS et la mobilisation de sa garantie décennale auprès de sa compagnie d'assurance SA ALBINGIA ;
Ou à défaut,
PRONONCER l'engagement de la responsabilité civile professionnelle de la société [O] INVESTISSEMENTS et la mobilisation de sa garantie auprès de sa compagnie d'assurance SA ALBINGIA ;
En tout état de cause,
PRONONCER l'engagement de la responsabilité civile délictuelle de M. [O] en raison des fautes commises pour défaut de souscription d'assurance décennale ;
PRONONCER l'engagement de la responsabilité civile délictuelle de M. [O] en raison de ses manœuvres dolosives ;
En conséquence,
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS, M. [O] et la compagnie SA ALBINGIA à leur régler le montant des travaux réparatoires permettant de remédier aux réserves et désordres objets des opérations d'expertise judiciaire de M. [X], soit la somme de 40.864,73 euros TTC majorée des intérêts au taux légal ; 
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS, M. [O] et la compagnie SA ALBINGIA à leur régler la somme de 2.117,42 euros TTC majorée des intérêts au taux légal en réparation de leur préjudice financier ;
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS, M. [O] et la compagnie SA ALBINGIA à leur régler la somme de 23.700 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS, M. [O] et la compagnie SA ALBINGIA à leur régler la somme de 4.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
À titre subsidiaire :
CONSTATER que la garantie des vices cachés de la société [O] INVESTISSEMENTS et de M. [O] est engagée au titre de la vente à M. [L] et Mme [T] de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] ; 
En conséquence,
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] à indemniser M. [L] et Mme [T] pour le montant des travaux à réaliser aux fins de reprise totale des désordres, soit la somme de 40.864,73 euros TTC majorée des intérêts au taux légal ;
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] à verser à M. [L] et Mme [T] la somme de 2.117,42 euros TTC majorée des intérêts au taux légal en réparation de leur préjudice financier ;
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] à verser à M [L] et Mme [T] la somme de 23.700 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;


CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] à verser à M. [L] et Mme [T] la somme de 4.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
À titre infiniment subsidiaire :
CONSTATER que la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme au titre de la vente à M. [L] et Mme [T] de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] ;
En conséquence,
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] à indemniser M. [L] et Mme [T] pour le montant des travaux à réaliser aux fins de reprise totale des désordres, soit la somme de 40.864,73 euros TTC majorée des intérêts au taux légal ;
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] à verser à M. [L] et Mme [T] la somme de 2.117,42 euros TTC majorée des intérêts au taux légal en réparation de leur préjudice financier ;
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] à verser à M. [L] et Mme [T] la somme de 23.700 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] à verser à M. [L] et Mme [T] la somme de 4.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
En tout état de cause,
ORDONNER la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] aux entiers dépens de l'instance, incluant les frais d'expertise judiciaire fixés à la somme de 9.084,74 euros TTC 
CONDAMNER in solidum la société [O] INVESTISSEMENTS et M. [O] à payer à M. [L] et Mme [T] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2026, Monsieur [O] demande au tribunal de :
Vu les articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances
Vu les articles 1137, 1604 et suivants et 1641 et suivants du code civil
Vu l'article 122 du code de procédure civile
In limine litis :
DIRE ET JUGER que l'action de M. [L] et Mme [T] à l'encontre de M. [O] est irrecevable pour défaut d'intérêt à agir ; 
DIRE ET JUGER que l'action de M. [L] et Mme [T] à l'encontre de M. [O] est irrecevable pour prescription ;
JUGER irrecevables les demandes de M. [L] et Mme [T] à l'encontre de M. [O] et LES DÉBOUTER de l'ensemble de leurs prétentions.






À titre principal :
DIRE ET JUGER que la société [O] INVESTISSEMENTS n'a pas réalisé de travaux constitutifs d'ouvrage ;
DIRE ET JUGER que la société [O] INVESTISSEMENTS n'a pas réalisé les travaux ayant causé les désordres objet de la procédure ;
DIRE ET JUGER qu'il n'est pas démontré un désordre de nature décennale ;
DIRE ET JUGER qu'il n'est pas démontré de manœuvres dolosives ;
DIRE ET JUGER qu'il n'est pas démontré l'existence de vices cachés ;
DIRE ET JUGER qu'il n'est pas démontré de manquement à l'obligation de délivrance conforme ;
DÉBOUTER purement et simplement M. [L] et Mme [T] de l'ensemble de leurs prétentions.
À titre subsidiaire :
FIXER le montant des travaux réparatoires à la somme de 14.537,25 euros ;
FIXER le montant du préjudice financier à la somme de 1.996,97 euros ;
REJETER la demande présentée au titre du préjudice moral ;
REJETER la demande présentée au titre du préjudice de jouissance ;
REJETER toute autre demande de M. [L] et Mme [T] ;
REJETER l'exécution provisoire de la décision à venir ; 
En tout état de cause :
CONDAMNER M. [L] et Mme [T] à régler à M. [O] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2026, la compagnie SA ALBINGIA demande au tribunal de :
Vu l'article 1103 du code civil
Vu l'article L. 112-6 du code des assurances
Vu l'article L. 121-1 du code des assurances
À titre principal :
DÉBOUTER M. [L] et Mme [T] et la société [O] INVESTISSEMENTS de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la compagnie SA ALBINGIA ;
JUGER en tout état de cause que M. [O], pris en qualité de dirigeant de la société [O] INVESTISSEMENTS, ne revêt pas la qualité d'assuré au sens de la police souscrite auprès de la compagnie SA ALBINGIA ; 
DÉBOUTER M. [O] de toute demande qui pourrait être dirigée contre la compagnie SA ALBINGIA.
À titre subsidiaire :
DÉBOUTER M. [L] et Mme [T] de leurs demandes au titre de la réfection de la toiture à hauteur de 26.327,48 euros ;
DÉBOUTER M. [L] et Mme [T] de leurs demandes formulées au titre de prétendus préjudices immatériels.
En tout état de cause :
JUGER la compagnie SA ALBINGIA recevable et fondée à opposer à la société [O] INVESTISSEMENTS ainsi qu'à M. [L] et Mme [T] son plafond de garantie ainsi que la franchise contractuelle s'élevant à 5.000 euros ;





CONDAMNER M. [L] et Mme [T] à régler à la compagnie SA ALBINGIA la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, avec distraction au profit de Maître Carole LAPORTE, avocat.

Me [Q] [G] en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société [O] INVESTISSEMENTS n’a pas constitué avocat. 

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 06 mai 2026.


MOTIFS : 

Il convient tout d’abord de rappeler que selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Selon l'article L. 622-22 du code de commerce, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier ait procédé à la déclaration de sa créance. L'instance reprend de plein droit après déclaration régulière.

Ainsi, aucune condamnation pécuniaire ne peut être prononcée contre une société en liquidation judiciaire. Seule une évaluation du préjudice est possible, le juge-commissaire étant seul compétent pour fixer la créance au passif.

En l'espèce, la société [O] INVESTISSEMENTS a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 04 octobre 2024. Autorisés à le faire, Monsieur [L] et Madame [T] ont justifié par une note en délibéré de ce que par ordonnance du juge-commissaire du 13 juin 2025, la forclusion opposée à Monsieur [L] et Madame [T] a été relevée, de sorte que leur déclaration de créance est valable. Par suite, l'action dirigée contre la société [O] INVESTISSEMENTS, représentée par Me [G], est recevable.

Il convient de préciser que le surplus du contenu de la note en délibéré concernant pas l’existence de la déclaration de créance ne sera pas pris en compte. 

Sur les fins de non recevoir 
Tel que le font valoir les demandeurs, en application des articles L 227-8 et L 225-251du code du commerce, la responsabilité du dirigeant de la SASU peut être recherchée pour des fautes commises dans sa gestion et la responsabilité du dirigeant ainsi que pour une faute détachable de ses fonctions d'une particulière gravité, incompatible avec l'exercice normal de sa fonction de gérant. 





Néanmoins, les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [O] sur le fondement du dol, de la garantie des vices cachés et de l’obligation de délivrance conforme présupposent l’existence d’une relation contractuelle entre celui-ci et le demandeur concernant le bien litigieux et faute de démonstration de tout lien contractuel en l’espèce, celui-ci n’étant pas vendeur de l’immeuble d’habitation mais seulement de la parcelle en nature de jardin, elles sont irrecevables. 

Les demandes à son encontre sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour défaut de souscription d’assurance obligatoire sont recevables. 

Les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [O] sur le fondement de la garantie des vices cachés étant irrecevables pour défaut d’intérêt à agir à son encontre, il n’y a pas lieu d’examiner la fin de non-recevoir relevée au titre de la prescription l'action en garantie des vices cachés à son encontre. 

Sur la réception
Les travaux par leur ampleur et leurs caractéristiques, impliquant des poses et passages de gaines avec des percements, concernant l’ensemble de l’immeuble, et par leur technicité impliquant la maîtrise de techniques du bâtiment constituent un ouvrage. 
 
De façon constante et aux termes de l'article 1792-6 du code civil, la réception est l'acte unilatéral de volonté par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserve. Il est constant que les travaux ont été réalisés par la société [O] INVESTISSEMENTS en sa qualité de maître d'ouvrage avant la vente et qu’il a été pris possession de ces travaux. De même, il n’est pas contesté qu’ils ont été intégralement payés, de telle sorte qu’une date de réception tacite sera fixée au 10 octobre 2017, date de la plus récente des factures. 

Sur la demande d'indemnisation de Monsieur et Madame [T]
En l'espèce, le rapport d'expertise décrit le désordre aux pages 69 à 75 de la manière suivante : la laine minérale d'isolation, insérée entre les chevrons et la charpente, se trouve en contact direct avec les tuiles en terre cuite, ce qui empêche leur séchage naturel et les rend progressivement poreuses. Cela génère des infiltrations d'humidité dans les combles, l'humidification des bois de charpente et le développement de champignons cryptogames dans les espaces habitables.

Le rapport relève par ailleurs l'absence d'isolation sur les plafonds horizontaux de plusieurs pièces et un défaut général de ventilation en sous-face de toiture. Il précise (p. 82) que cette configuration non conforme au DTU 40.21 touche les tuiles depuis la construction de la maison (en 1972). La matérialité du désordre relatif au défaut d'isolation thermique et à ses conséquences est ainsi établie.

Il est constant que les désordres n'ont été découverts par Monsieur [L] et Madame [T] qu'après leur prise de possession de l'immeuble, au cours du premier hiver suivant l'acquisition, lorsque les conditions climatiques ont révélé l'insuffisance manifeste de l'isolation thermique. 





Le défaut d'isolation est en outre dissimulé dans les combles et rampants de la toiture. Il n'est pas décelable lors d'une visite ordinaire du bien par un acquéreur profane, qui ne dispose pas des moyens techniques permettant d'apprécier la conformité d'une isolation au DTU 40.21 ni de mesurer l'épaisseur de la laine minérale et sa position par rapport aux tuiles. Ces désordres n'ont d'ailleurs été pleinement identifiés dans leur nature et leur étendue qu'à l'issue des opérations d'expertise judiciaire diligentées par Monsieur [X]. Les désordres n'étaient par conséquent pas apparents à la date de la vente.

Il résulte du rapport d’expertise que le désordre lié à l’absence d’isolation des combles, et au caractère poreux des tuiles n’est pas la conséquence de la pose du système gainable installé par la société EURL SL 33 ENERGIE sous la maîtrise d’ouvrage de la SASU [O] INVESTISSEMENT (ni aucunement des travaux d’électricité qu’elle a fait réaliser). En conséquence, aucune responsabilité ne peut être engagée sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil. 

Il y a lieu d'examiner alors les demandes de Monsieur [L] et Madame [T] faites au titre des autres fondements.

Il résulte du rapport d'expertise (p. 110) que les désordres affectent de façon majeure l'habitabilité du bien : la température intérieure ne dépasse pas 19°C malgré un chauffage réglé à 28°C, et des champignons cryptogames dangereux pour la santé des occupants se sont développés dans les espaces habitables.

Il en résulte que le bien était affecté préalablement à la vente d’un vice caché qui diminue tellement l'usage du bien à destination d'habitation que Monsieur [L] et Madame [T] ne l'auraient pas acquis ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, s'ils en avaient eu connaissance. 

Le vice caché, lequel se définit comme un défaut rendant la chose impropre à sa destination, ne donne pas ouverture à une action en responsabilité contractuelle mais à une garantie dont les modalités sont fixées par les articles 1641 et suivants du code civil (Cour de cassation, Chambre commerciale, 19 Mars 2013 – n° 11-26.566 ) 

Dès lors, en présence d’un vice caché, la responsabilité contractuelle de droit commun de la société [O] INVESTISSEMENT ne peut être recherchée. 

L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Par ailleurs, il résulte des articles 1642, 1643 et 1645 du code civil que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins qu'il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie, étant précisé que s'il connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Il est constant que le vendeur professionnel est présumé de façon irréfragable avoir connaissance des vices de la chose vendue et ne peut s'exonérer en alléguant sa bonne foi.


En l'espèce, la qualité de professionnel de la société [O] INVESTISSEMENTS n'est pas contestée puisqu'en tant que marchand de biens, son activité consiste à acheter, rénover et revendre des biens immobiliers. 

Par suite, la présomption de connaissance s'applique à la société [O] INVESTISSEMENTS et la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés à l’acte de vente est sans effet à l'égard de la société [O] INVESTISSEMENTS.

La société [O] INVESTISSEMENTS est donc tenue à garantie sur le fondement de l’article 1641 du code civil. 

Alors que la responsabilité décennale de la société [O] INVESTISSEMENTS n’est pas engagée, il n’y a pas lieu d‘examiner la responsabilité de son dirigeant pour défaut de souscription d’assurance décennale, sans lien avec le préjudice, et les demandes de condamnation in solidum de Monsieur [O] sur ce fondement seront rejetées. 

Sur la garantie de la compagnie SA ALBINGIA
Monsieur [L] et Madame [T] sollicitent la mobilisation de la garantie de la compagnie SA ALBINGIA à titre principal au titre de la responsabilité décennale de la société [O] INVESTISSEMENTS, et subsidiairement au titre de sa responsabilité civile professionnelle. 

Or, la responsabilité décennale et la responsabilité contractuelle de droit commun de la société [O] INVESTISSEMENTS ayant été écartées pour les motifs exposés ci-dessus, les demandes dirigées contre la compagnie SA ALBINGIA seront rejetées.

Sur les préjudices
Sur les travaux réparatoires  

L’expertise judiciaire retient, pour la reprise totale des désordres, trois postes : des travaux de peinture dans les chambres affectées par les champignons cryptogames (1.050 euros, entreprise KADI), des travaux de réfection de l’isolation (13.487,25 euros, entreprise RENOUVELLE TOIT, devis du 23 mai 2023) et des travaux de couverture et zinguerie destinés à assurer la ventilation de la sous-face des tuiles (26.327,48 euros, entreprise RENOUVELLE TOIT, devis n° 2023/48 du 30 mai 2023), pour un total de 40.864,73 euros TTC.

Monsieur [O] conteste le poste de réfection de la toiture à hauteur de 26.327,48 euros au motif que les tuiles ont été déclarées conformes à la norme à la suite d’analyses en laboratoire.

Or, l’expert répond lui-même à cette objection en précisant que si la porosité des tuiles est conforme aux normes applicables, le matelas d’isolation posé sur les plafonds rampants empêche la libre ventilation de la sous-face des tuiles, entraînant l’altération des bois de charpente et exposant les tuiles au risque de gel en hiver rigoureux. L’expert précise expressément que « pour que la sous-face des tuiles soit ventilée, il faut déposer la totalité des tuiles sur les toits de la maison, doubler le lattage afin de créer la lame d’air ». Il confirme donc ainsi le caractère techniquement indispensable de ce poste, qui ne vise pas à remplacer des tuiles défectueuses mais à créer la ventilation rendue nécessaire par la configuration défaillante de l’isolation et qui nécessite la dépose et la repose de la couverture, conformément aux prestations prévues au devis validé par l’expert judiciaire.

Le montant des travaux réparatoires sera donc retenu à la hauteur de la somme de 40.864,73 euros TTC, montant de la créance qui sera fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société. 

Sur le préjudice financier

Il résulte du rapport d'expertise (p. 110) et des pièces produites aux débats que Monsieur [L] et Madame [T] ont subi deux chefs de préjudice financier directement imputables au vice affectant l'immeuble.

D'une part, la surconsommation électrique résultant du défaut d'isolation — la facture d'électricité produite (pièce n° 5) attestant d'un montant de 2.070 euros pour la période concernée, largement supérieur au montant estimé de 1.380 euros figurant au diagnostic de performance énergétique fourni lors de la vente — a été évaluée par l'expert à la somme de 1.996,91 euros TTC. Ce chef est établi et non sérieusement contesté dans son principe.

D'autre part, les frais d'analyse de tuiles en laboratoire (CTMNC) engagés dans le cadre des opérations d'expertise judiciaire s'élèvent à la somme de 120,45 euros (pièce n° 15). Ces frais, directement liés à l'établissement du vice et à la détermination de ses causes, sont indemnisables à titre de préjudice financier.

Le préjudice financier de Monsieur [L] et Madame [T] est ainsi établi à la somme de 2.117,42 euros, montant de la créance qui sera fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société. 

Sur le préjudice de jouissance

Pour solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance les demandeurs font de nouveau valoir des désagréments de température subis en affirmant que sans eux, leur bien aurait pu être loué à la somme de 300 euros par mois depuis le 11 avril 2019, soit 2.429 jours (6 ans, 7 mois et 23 jours). 

Il ressort du rapport d’expertise (page 110 à 111) que Monsieur [L] et Madame [T] ont subi des désagréments majeurs dans l’usage de leur logement, la température intérieure n'excédant pas 19°C malgré un chauffage réglé à 28°C et des champignons cryptogames dangereux s'étant développés dans les espaces habitables. Ainsi le préjudice de jouissance est établi dans son principe. 

Toutefois, il faut relever que le simple avis de valeur produit ne peut à lui seul justifier l’allocation d’une somme de 23.700 euros alors même qu’aucun élément ne permet d’établir qu’une quelconque location était envisagée. En effet, la privation d'un revenu locatif fictif ne caractérise pas le préjudice réellement subi par des propriétaires occupants, dont le préjudice de jouissance s'apprécie au regard des troubles concrets subis dans l'usage de leur logement et non par référence à un loyer qu'ils n'auraient pas perçu.



N° RG 24/07109 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNMB




Il faut ensuite observer que Monsieur [L] et Madame [T] confondent deux préjudices distincts dans leur demande : d'une part les désagréments de température et de salubrité subis depuis la découverte du vice, d'autre part les troubles qui résulteront de la réalisation des travaux de reprise. Or, l'expert a précisément évalué ces derniers à une durée d'un mois de présence des entreprises, ce qui correspond à un préjudice temporaire et limité.

Enfin, si le principe du préjudice est établi depuis la découverte effective du vice (soit le courrier de réclamation du 27 novembre 2020) la demande est calculée à compter du 11 avril 2019, date de la vente alors que les désordres n'ont été découverts qu'au cours du premier hiver suivant l'acquisition et que leur nature et leur étendue n'ont été pleinement établies qu'à l'issue des opérations d'expertise judiciaire.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, une somme de 3.000 euros sera allouée à Monsieur [L] et Madame [T] au titre de leur préjudice de jouissance, montant de la créance qui sera fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société. 

Sur le préjudice moral

Au soutien de leur réclamation à ce titre, Monsieur [L] et Madame [T] invoquent l’importance des vices, la mise en demeure adressée au vendeur, l’inaction de [O] INVESTISSEMENTS et la contrainte de dormir dans un endroit dangereux pour la santé de ses occupants. 

Ces dommages ne se distinguant pas du préjudice de jouissance et en l'absence de toute justification d'une atteinte aux sentiments, à l'honneur, la réputation ou la considération, Monsieur [L] et Madame [T] seront déboutés de leur demande au titre du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires : 

L’article L 641-3 du code de commerce dispose que le jugement de liquidation judiciaire arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de retard et majorations, à moins qu'il ne s'agisse des intérêts résultant de contrats de prêt conclus pour une durée égale ou supérieure à un an ou de contrats assortis d'un paiement différé d'un an ou plus, les cautions et coobligés ne pouvant se prévaloir de ce principe. 

Il ne sera donc pas fait droit à la demande relative à la majoration des sommes de 40.864,73 euros et 2.117,42 euros des intérêts au taux légal ni à la demande de capitalisation des intérêts.

La société [O] INVESTISSEMENTS, partie perdante, sera tenue aux entiers dépens de l'instance, incluant les frais d'expertise judiciaire et au titre de l’équité une somme de 3.000 euros sera fixée au passif de la liquidation judiciaire à titre de créance de Monsieur [L] et Madame [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

N° RG 24/07109 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNMB





L’exécution provisoire sera écartée car le présent jugement ne peut qu’évaluer la créance des demandeurs dont la fixation relève de la seule compétence du juge-commissaire et ne peut s’accommoder d’une décision exécutoire par provision.

Au titre de l’équité, Monsieur [O] et la SA ALBINGIA seront débouté de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [O] sur le fondement du dol, de la garantie des vices cachés et de l’obligation de délivrance conforme.
 
FIXE à la somme de 40.864,73 euros la créance de Monsieur [L] et Madame [T] au passif de la liquidation judiciaire de la SASU [O] INVESTISSEMENTS au titre des travaux réparatoires. 

FIXE à la somme de 2.117,42 euros la créance de Monsieur [L] et Madame [T] au passif de la liquidation judiciaire de la SASU [O] INVESTISSEMENTS au titre du préjudice financier.

FIXE à la somme de 3.000 euros la créance de Monsieur [L] et Madame [T] au passif de la liquidation judiciaire de la SASU [O] INVESTISSEMENTS au titre du préjudice de jouissance.

DÉBOUTE Monsieur [L] et Madame [T] du surplus de leurs demandes indemnitaires.

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SASU [O] INVESTISSEMENTS les dépens de l'instance, incluant les frais d'expertise judiciaire.

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SASU [O] INVESTISSEMENTS une somme de 3.000 euros à titre de créance de Monsieur [L] et Madame [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





DÉBOUTE l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes.

ECARTE l’exécution provisoire.


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT
 
















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1643, code civil 1792-1, code des assurances L242-1, code des assurances L112-6, code de commerce L622-22, code civil 1645, code des assurances L241-1, code de commerce L641-3, code des assurances L121-1, code civil 1642). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-03T18:26:22.519Z.