Cour d'appel d'Amiens, 1ère Chambre civile, 19 décembre 2023, n° 22/03601

ARRET 

N°





S.E.L.A.R.L. EVOLUTION





C/



[J]



 



















































































MS/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU DIX NEUF DECEMBRE 

DEUX MILLE VINGT TROIS





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/03601 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IQP7 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN DU VINGT JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX





PARTIES EN CAUSE :



S.E.L.A.R.L. EVOLUTION ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société dite'DEMENAGEMENT [W] [J]' ayant siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Audrey BOUDOUX D'HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant la SCP BEJIN CAMUS, avocat au barreau de SAINT QUENTIN





APPELANTE



ET



Madame [Z] [J]

née le 24 Juin 1972 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Ghislain FAY, avocat au barreau d'AMIENS





INTIMEE



 



DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 24 octobre 2023 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.







A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.



Sur le rapport de Mme Myriam SEGOND et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 décembre 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



PRONONCÉ :



Le 19 décembre 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.







*

* *



DECISION :





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte authentique du 25 mai 1994, la société civile immobilière Alvadric (la SCI) a consenti à la société Déménagements [W] [J] un bail commercial sur une parcelle de terrain située à [Localité 1], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 1994. Ce bail comportait une clause d'accession en fin de bail sans indemnité au profit de la SCI bailleresse.



Par acte authentique du 9 octobre 2007, la SCI a cédé cette parcelle à Mme [J] épouse [F].



Le 7 février 2020, la société Déménagements [W] [J] a été placée en liquidation judiciaire.



Cette société ayant édifié des constructions sur le terrain, la Selarl Grave Randoux, agissant en qualité de liquidateur a, par acte du 28 octobre 2020, assigné Mme [J] aux fins d'indemnisation sur le fondement de l'article 555 du code civil.



Mme [J] a opposé la clause d'accession sans indemnité contenue dans le contrat de bail du 25 mai 1994 et, par acte du 13 novembre 2020, a signifié à la Selarl Grave Randoux es qualités un congé pour le 30 juin 2021.



Par jugement du 20 juin 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Quentin a :



- débouté la Selarl Grave Randoux es qualités de ses demandes,

- condamné la Selarl Grave Randoux es qualités aux dépens et à payer à Mme [J] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 24 juillet 2022, la Selarl Evolution venant aux droits de la Selarl Grave Randoux a fait appel.











L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mai 2023.





EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par conclusions du 27 février 2023, la Selarl Evolution demande à la cour :



- d'infirmer le jugement,

- de condamner Mme [J] à lui payer la somme de 377 749 euros avec intérêt au taux légal à compter du 28 octobre 2020 et capitalisation des intérêts,

- condamner Mme [J] aux dépens avec paiement direct au profit de Med'Hautefeuille et au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Elle soutient que :



- Mme [J] ne peut se prévaloir de la clause d'accession contenue dans le contrat de bail du 25 mai 1994, d'une part parce que cette clause créé un droit personnel au profit du bailleur cocontractant qui ne se transmet pas à l'acquéreur du bien loué en application du principe de l'effet relatif du contrat, d'autre part, parce que Mme [J] ne prouve pas que les constructions ont été édifiées antérieurement au transfert de propriété, l'acte authentique de vente mentionnant un terrain à bâtir et libre de toute occupation,

- postérieurement à la vente, un nouveau bail verbal a été conclu entre l'acquéreure et la société Déménagements [W] [J], le sort des constructions étant dès lors régi par l'article 555 du code civil.



Par conclusions du 26 octobre 2022, Mme [J] demande à la cour de :



- confirmer le jugement,

- condamner la Selarl au paiement de la somme de 5 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle réplique que :



- à défaut de congé, le bail du 25 mai 1994 a été reconduit par tacite reconduction au delà du terme contractuel de neuf ans et lui a été automatiquement transmis par l'effet de la vente 9 octobre 2007 conformément à l'article 1743 du code civil ; elle est ainsi devenue bailleresse et tenue du contrat de bail dans les termes existants ; elle peut donc se prévaloir de la clause d'accession stipulée à son profit,

- la preuve est rapportée que les constructions ont été édifiées par la société preneuse de 1994 à 2003.





MOTIVATION



1. Sur la demande en indemnisation



L'article 5 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, applicable au litige, dispose que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent décret ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance. A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l'alinéa précédent.



Aux termes de l'article 1743 du code civil, si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. 



En application de ce texte, il est jugé qu'en cas de vente de la chose louée, le bail est transmis avec la chose au nouvel acquéreur dès lors que ce dernier a eu connaissance de l'existence du bail au moment de la vente (3e Civ., 20 juillet 1989, n°88-13413 , 29 septembre 1999, n°97-22129, 11 février 2004, n°02-12762, 7 mars 2007, n°05-10794). Le nouveau propriétaire devenu bailleur se trouve alors substitué au bailleur initial pour l'intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires (3e Civ., 26 mars 2014, n°13-10698).



En l'espèce, le bail du 25 mai 1994, conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 1994, n'a fait l'objet d'aucun congé. Il a donc été tacitement reconduit et s'est poursuivi au-delà du terme fixé par le contrat, soit le 1er juin 2003. 



Le bail a ensuite été transmis à Mme [J] par l'effet de la vente du 9 octobre 2007. 



Le liquidateur ne prouve pas qu'un nouveau bail a été conclu. La société preneuse étant un tiers au contrat de vente, son représentant ne peut se prévaloir des mentions de l'acte authentique de vente conclu entre les propriétaires successifs en vertu de l'effet relatif des contrats. La mention selon laquelle le bien est vendu libre d'occupation ne constitue pas une preuve suffisante de la conclusion d'un nouveau bail. Le contrat de bail s'est d'ailleurs poursuivi aux mêmes conditions.



Par suite de la vente, Mme [J] s'est donc trouvée substituée au bailleur initial pour l'intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires.



Mme [J] est donc bien fondée à se prévaloir de la clause d'accession stipulée à son profit, peu important la date de réalisation des travaux et le bail devant être considéré comme ayant pris fin le 30 juin 2021 en l'absence de demande d'annulation du congé délivré le 13 novembre 2020.



Le jugement est confirmé.



2. Sur les frais du procès



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées.



Partie perdante en cause d'appel, la Selarl Evolution sera condamnée aux dépens d'appel. L'équité commande en revanche de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement,



Condamne la Selarl Evolution aux dépens d'appel,







Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT