Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - Chambre 3, 1 février 2024, n° 21/11129

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 01 FEVRIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 21/11129 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD3UM



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 février 2020 -Tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux) RG n° 19/13699





APPELANTE

 

S.A.S. VINCENNES AUTO NATION

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 418 577 284

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal, la société B2M Conseils, président, elle-même prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [J] [L], gérant, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Audrey SCHWAB, avocat au barreau de Paris, toque : L0056

Assistée de Me Chantal ASTRUC, avocat au barreau de Paris, toque : A235







INTIMEE



S.C.I. WALDECK ROUSSEAU

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 328 752 688

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de Paris, toque : D1119

Assistée de Me Théophile ROBINNE substituant Me Paul TALBOURDET de l'AARPI DE PARDIEU BROCAS MAFFEI, avocat au barreau de Paris, toque : R45





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 décembre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Sandra Leroy, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate à titre honoraire exerçant des 

fonctions juridictionnelles



Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.







FAITS ET PROCÉDURE

 

Par acte sous seing privé du 17 février 2009, la SCI Waldeck Rousseau a donné à bail renouvelé à la société Rochebrune Auto nation devenue Vincennes Auto nation, des locaux à usage commercial exclusif de « garage, vente et réparation de voitures automobiles » dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2009, moyennant un loyer annuel en principal de 44.300 euros hors taxes.

 

Par acte d'huissier en date du 29 décembre 2017, la SCI Waldeck Rousseau a fait délivrer à la SAS Vincennes Auto Nation un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er juillet 2018. Par acte d'huissier en date du 3 août 2018, la SAS Vincennes Auto Nation a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2018 mais a refusé le loyer proposé.

Dans son mémoire préalable régulièrement notifié le 10 septembre 2019 à la SAS Vincennes Auto Nation, la SCI Waldeck Rousseau a sollicité la fixation du prix du loyer du bail à la somme annuelle de 239.669 € en principal à compter du 1er juillet 2018 en se prévalant de références relatives à des valeurs locatives portant sur des locaux sis à Paris 12ème.

 

Par acte d'huissier du 19 novembre 2019, se référant à son mémoire préalable, la SCI Waldeck Rousseau a assigné devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande  instance de Paris, la SAS Vincennes Auto Nation. 



Par jugement mixte du 27 février 2020, le juge des loyers a :

- constaté, par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 29 décembre 2017 par la SCI Waldeck Rousseau et l'acceptation du principe du renouvellement par la SAS Vincennes Auto Nation, le principe du  renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2018 ; 

- dit que les locaux sont monovalents et que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application  des critères posés par l'article R. 145-10 du code de commerce ; 

- pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur [F] [B], afin de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2018 au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée en application des dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;

- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges ; 

- ordonné l'exécution provisoire de la décision ; 

- réservé les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Par déclaration du 15 juin 2021, la SAS Vincennes Auto Nation a interjeté appel partiel du jugement.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 08 novembre 2023.





MOYENS ET PRÉTENTIONS

 

Vu les conclusions déposées le 07 novembre 2023, par lesquelles la SAS Vincennes Auto Nation, appelante, demande à la Cour de :

À titre liminaire :  

- se déclarer incompétente pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Waldeck Rousseau, au profit du conseiller de la mise en état ; 

En tout état de cause :  

- la déclarer recevable en son action et en ses demandes ; 

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a jugé que les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2] étaient de nature monovalente,  

Statuant à nouveau, 

À titre principal :  

- juger que les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2] ne sont pas de nature monovalente et que par conséquent les règles relatives au plafonnement du loyer doivent être appliquées pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018 ; 

- à titre subsidiaire, si la Cour estime ne pas disposer de tous les éléments nécessaires pour statuer sur la nature monovalente des locaux loués ; 

- désigner comme expert judiciaire, avant dire droit sur le fond, Monsieur [F] [B] ou tout autre expert compétent avec pour mission de se prononcer sur le caractère monovalent des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2] ; 

En tout état de cause :

- condamner la SCI Waldeck Rousseau à payer à la SAS Vincennes Auto Nation la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL 2H Avocats (Maître Patricia Hardouin).



Vu les conclusions déposées le 02 novembre 2023, par lesquelles la SCI Waldeck Rousseau, intimée, demande à la Cour de :

la recevant en ses demandes fins et conclusions

Y faisant droit :

- se déclarer compétente ou à tout le moins reconnaître avoir le pouvoir juridictionnel pour statuer sur les moyens d'irrecevabilité invoqués par la société intimée

- juger que la SAS Vincennes Auto Nation a incontestablement acquiescé :

' au  jugement déféré du 27 février 2020, notamment en ce qu'il a jugé le caractère monovalent des locaux ouvrant droit au bailleur à la fixation du loyer à la valeur locative à effet du 1er  juillet 2018, en participant sans réserve aux opérations d'expertise,

' Et acquiescé encore à ce principe, en réclamant au moins à deux reprises successives à l'expert judiciaire désigné par le jugement du 27 février 2020, la fixation à la valeur locative du loyer du renouvellement et précisément à la somme de 105.000 € invoquée initialement dans son mémoire préalable au jugement,

En conséquence, et faisant application du principe d'Estoppel :

- déclarer l'action, à tout le moins les demandes fins et conclusions d'appel de la société Vincennes Auto nation irrecevables ;

Subsidiairement, pour le cas où par extraordinaire les demandes fins et conclusions de l'appelante seraient déclarées recevables :

- juger les demandes, fins et conclusions d'appel de la SAS Vincennes Auto Nation non fondées ni justifiées ; 

En tout état de cause et en conséquence :

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu'il a retenu le caractère monovalent des locaux objet des présentes ; 

- juger n'y avoir lieu d'ordonner une nouvelle expertise ; 

- débouter la SAS Vincennes Auto Nation de toutes demandes, fins et conclusions contraires ; 

- la condamner au paiement de la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile en sus des dépens, avec distraction au profit de Maître Belgin Pelit-Jumel en application de l'article 699 du code de procédure civile.

 



SUR CE,



1) Sur la recevabilité des demandes de la SAS Vincennes Auto Nation 



La SCI Waldeck Rousseau soulève l'irrecevabilité de la SAS Vincennes Auto Nation en son action, en faisant valoir pour l'essentiel que le nouvel article 789 6° du code de procédure civile ne serait pas applicable en l'espèce dès lors que l'instance a été introduite avant le 1er janvier 2020, de sorte qu'au sens de l'avis de la Cour de cassation du 11 octobre 2022, la cour d'appel serait seule compétente pour statuer sur des fins de non-recevoir relevant de l'appel, ce qui serait le cas en l'espèce.



Or, la SCI Waldeck Rousseau argue que la SAS Vincennes Auto Nation aurait acquiescé aux termes du jugement du 27 février 2020 ayant statué sur le caractère monovalent des locaux en ce que non seulement elle n'aurait pas interjeté appel immédiatement de cette décision, mais qu'en outre elle aurait participé aux opérations d'expertise de Monsieur [B] sans aucune réserve quant au caractère monovalent des locaux et à un éventuel recours de ce chef à l'encontre du jugement du 27 février 2020. 



La SAS Vincennes Auto Nation s'oppose à l'argumentation ainsi développée, en arguant qu'au sens des articles 789, 907 et 914 du code de procédure civile, seul le conseiller de la mise en état serait compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Waldeck Rousseau ; que selon un avis rendu par la Cour de cassation le 03 juin 2021, « le nouveau renvoi opéré à l'article 789, 6°, par l'article 907, est applicable aux appels formés à compter du 1er janvier 2020 » de sorte que la version actuelle de l'article 789 6° du code de procédure civile serait applicable au présent litige. 

Or, sur le fond de l'irrecevabilité qui lui est opposée, la SAS Vincennes Auto Nation expose qu'aucune conclusion ne saurait être tirée de sa participation aux opérations d'expertise judiciaire dès lors qu'elle y était obligé par l'effet du jugement mixte du 27 février 2020. 



- Sur la compétence pour statuer sur la fin de non recevoir

En l'espèce, la déclaration d'appel a été formée le 15 juin 2021 soit postérieurement au 1er janvier 2020, la réforme issue du décret du 11 décembre 2019 portant sur l'article 789 6° du code de procédure civile est donc applicable au présent litige.

 
Par renvoi de l'article 907 du code de procédure civile, ce texte est applicable devant le conseiller de la mise en état, sans que l'article 914 du même code n'en restreigne l'étendue.


Or, l'article 789, 6° du code de procédure civile, modifié par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.


Néanmoins, ainsi qu'il l'a été rappelé dans l'avis rendu par la deuxième chambre civile le 3 juin 2021 (n° 21-70.006), publié, le conseiller de la mise en état est un magistrat de la cour d'appel chargé de l'instruction de l'appel. Conformément à l'article L. 311-1 du code de l'organisation judiciaire, la cour d'appel est, quant à elle, compétente pour connaître des décisions rendues en premier ressort et statuer souverainement sur le fond des affaires. 

Il en résulte que la cour d'appel est compétente pour statuer sur des fins de non-recevoir relevant de l'appel, celles touchant à la procédure d'appel étant de la compétence du conseiller de la mise en état. 

Or, l'examen de la fin de non recevoir relative à l'interdiction de former appel d'une disposition à laquelle l'appelant aurait acquiescé, et à l'interdiction de l'estoppel, relève à l'évidence de l'appel et non de la procédure d'appel, dès lors qu'elle a trait à l'effet dévolutif consacré par l'article 562 du code de procédure civile sur lequel seule la cour d'appel peut statuer.

Dès lors, seule la cour d'appel est compétente pour connaître de la fin de non recevoir tirée de l'interdiction. 

La SAS Vincennes Auto Nation sera par conséquent déboutée de son exception d'incompétence au bénéfice du conseiller de la mise en état.



- Sur le fond de la fin de non recevoir tirée de l'estoppel



Selon l'article 122 du code de procédure civile, la fin de non-recevoir est un moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond.



La fin de non-recevoir tirée de l'estoppel nécessite que soient réunis, dans un même litige, une contradiction dans l'attitude procédurale se manifestant par un changement de position d'une partie, la volonté de tromper les attentes de son adversaire en ruinant ses attentes légitimes nées de la position initiale ainsi qu'une modification contrainte des moyens de défense de l'adversaire par l'effet de ce changement d'attitude.



Au cas d'espèce, s'il est constant que la SAS Vincennes Auto Nation n'a interjeté appel du jugement querellé du 27 février 2020 que le 15 juin 2021, soit plus d'un an après, et a participé aux opérations d'expertise judiciaire ordonnées par ladite décision, il ne saurait toutefois s'en déduire une contradiction dans l'attitude procédurale ou un acquiescement à la décision de la SAS Vincennes Auto Nation, qui était contrainte à exécuter cette décision, assortie du bénéfice de l'exécution provisoire.



De même, si la SCI Waldeck Rousseau fait grief à la SAS Vincennes Auto Nation de n'avoir émis aucune réserve quant au caractère monovalent des locaux et n'avoir plus invoqué le plafonnement du loyer, acquiesçant ainsi au principe de l'évaluation du loyer du bail à sa valeur locative, et en se bornant à contester les valorisations retenues par l'expert judiciaire, force est cependant de relever que l'expert n'avait nullement comme mission de se prononcer sur le plafonnement ou non du loyer, sa mission se limitant à rechercher la valeur locative des locaux au 1er juillet 2018, de sorte qu'il ne saurait sérieusement être reproché à la SAS Vincennes Auto Nation de n'avoir pas continué à contester le déplafonnement du loyer devant l'expert, non saisi de ce point, et de s'être contentée devant lui de contester les valorisations retenues.



En conséquence, aucune contradiction procédurale ne saurait être reprochée à la SAS Vincennes Auto Nation, pas plus que sa participation aux opérations d'expertise, de sorte que la SCI Waldeck Rousseau sera déboutée de sa fin de non recevoir.



2) Sur le déplafonnement du loyer renouvelé en raison de la monovalence des locaux



Aux termes de l'article R. 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages dans la branche d'activité considérée.



Sont assimilés aux locaux construits en vue d'une seule utilisation et qualifiés de monovalents, les locaux aménagés en vue d'une seule affectation et ne pouvant être affectés à une autre destination sans réalisation de travaux très importants et des transformations profondes et coûteuses. Il est cependant admis, ainsi que le fait valoir la société locataire, que le bailleur ne peut se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des travaux réalisés par le preneur que s'ils ont fait accession.



Aux termes du jugement querellé, le premier juge a dit que les locaux loués étaient monovalents et que le loyer devait par conséquent être fixé en application de l'article R. 145-10 du code de commerce, après avoir considéré que les locaux comportent depuis l'origine des aménagements spécifiques à l'activité de garage, à savoir une station de graissage ainsi qu'un atelier de mécanique et de carrosserie, et que compte tenu de l'aménagement des locaux permettant d'exercer une activité de garage, il y a lieu de constater que le coût d'une transformation pour accueillir une autre activité serait conséquent.



La SAS Vincennes Auto Nation sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, en reprochant au juge des loyers de n'avoir pas recherché, en opposition avec la jurisprudence, si les locaux loués ne pouvaient être transformés en vue d'une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux au regard de la valeur vénale de l'immeuble.



Or, la SAS Vincennes Auto Nation soutient que les locaux ne seraient pas monovalents dès lors qu'une majeure partie des locaux loués, correspondant aux boutiques sur rue, zones de showroom, l'ensemble du rez-de-chaussée ainsi qu'une grande majorité du 1er étage pourrait être utilisée pour d'autres activités que celle de concession-garage, telles que par exemple un commerce alimentaire, ce que souligne au demeurant l'intérêt de la société Carrefour France pour les locaux loués, une enseigne de bricolage, un local d'activité, notamment du type « click and collect » ou « darkstore », ou encore une salle de sport. 



La SCI Waldeck Rousseau s'oppose à cette argumentation et sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef, en faisant valoir pour l'essentiel que les locaux devraient être qualifiés de monovalents dès lors qu'aux termes du bail, les lieux loués ont été construits en vue d'une seule utilisation, à savoir celle de garage automobile, et qu'ils seraient actuellement aménagés en vue de cette seule utilisation en raison notamment de la présence d'une rampe d'accès pour les véhicules (reliant le RDC au R + 1), de larges portes d'accès et circulations pour les véhicules, outre la présence d'une ancienne cuve à carburant (visée dans la convention du 3 juillet 1963) qui aura été neutralisée depuis par le Preneur.



En l'espèce, il résulte de la lecture du contrat de bail du 31 janvier 1961 que le local loué comprend « un grand garage au rez-de-chaussée avec cinq bureaux et station de graissage sur la [Adresse 5] et atelier de mécanique et de carrosserie au fond à droite » ainsi que « au dessus du rez-de-chaussée, en partie sur la rue, deux étages à usage également de garage, accessibles aux voitures par ascenseur ».



Il résulte de cette stipulation contractuelle que le local loué a bien été construit et aménagé pour une seule utilisation, à savoir l'activité de garage.



Si la SAS Vincennes Auto Nation soutient qu'une majeure partie des locaux loués, correspondant aux boutiques sur rue, zones de showroom, l'ensemble du rez-de-chaussée ainsi qu'une grande majorité du 1er étage pourrait être utilisée pour d'autres activités que celle de concession-garage, la configuration des locaux ainsi décrite, avec la présence d'une rampe d'accès et de larges portes d'accès et voies circulations pour les véhicules fait obstacle à l'exercice d'une autre activité, même de commerce de gros, sans la réalisation d'importants travaux tendant à modifier tant la configuration des lieux qu'à éventuellement dépolluer les lieux, qui voient l'utilisation de produits chimiques au quotidien depuis 1961.



Le moyen fondé sur l'application des dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce sera donc écarté et le jugement du 27 février 2020 confirmé de ce chef.



3) Sur les demandes accessoires



Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SAS Vincennes Auto Nation aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Maître Belgin Pelit-Jumel en application de l'article 699 du code de procédure civile. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.  



En outre, la SAS Vincennes Auto Nation sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande de ce chef. 







PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats contradictoire, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;



Confirme le jugement rendu le 27 février 2020 par le tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 19/13699 en toutes ses dispositions ;



Déboute la SAS Vincennes Auto Nation de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SAS Vincennes Auto Nation à verser à la SCI Waldeck Rousseau la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SAS Vincennes Auto Nation aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Belgin Pelit-Jumel en application de l'article 699 du code de procédure civile.





La greffière, La présidente