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Décision de justice

Cour d'appel de Limoges, Chambre sociale, 8 février 2024, n° 23/00494

AutreContratsBaux ruraux
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Exposé du litige

LA COUR



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EXPOSÉ DU LITIGE



Mme [J] exerce l'activité d'exploitant agricole.



Le 01 octobre 2014, M. [X] [K] a, pour une durée de 09 ans, donné à bail à Mme [T] [J], à laquelle il était lié par un PACS conclu le 06 août 2013, un ensemble de parcelles cadastrées section [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 4], section [Cadastre 9] et [Cadastre 8] et section [Cadastre 11] et [Cadastre 3], situées lieudit '[Localité 5]' sur la commune de [Localité 6], d'une superficie totale de 22 ha 16 a 80 ca, outre un tunnel monté sur l'une des dites parcelles.

Dans le cadre de son activité, Mme [J] exploitait également d'autres parcelles.



Par acte d'huissier de justice du 16 février 2022, et alors que le PACS conclu entre eux avait été rompu le 04 octobre 2021, M. [K] a fait délivrer à Mme [J] un congé pour reprise personnelle de l'ensemble des parcelles affermées avec effet au 30 septembre 2023.



Contestant la validité du congé, Mme [J] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Tulle par requête reçue le 17 mai 2022 aux fins de le voir jugé nul et de nul effet ou, à défaut, de voir ordonner une expertise afin de rechercher et donner tous les éléments de crédibilité des projets de M. [K].



Par jugement du 19 juin 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Tulle a :

- dit le congé pour reprise délivré le 16 février 2022 par M. [X] [K] à Mme [T] [J] régulier en la forme et valide quant au fond ;

- débouté en conséquence Mme [T] [J] de l'ensemble de ses demandes, sauf à dire qu'à défaut d'accord entre les parties quant à l'indemnité due à Mme [J] au titre du tunnel-bergerie, soit de rachat, soit de démontage et de remontage, il appartient à la partie la plus diligente de saisir ce tribunal aux fins de désignation d'un expert, aux frais avancés de l'autre partie ;

- débouté M. [X] [K] de sa demande reconventionnelle ;

- condamné Mme [T] [J] aux dépens ;

- condamné Mme [T] [J] à payer à M. [X] [K] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [T] [J] a interjeté appel de la décision le 28 juin 2023.



Aux termes de ses écritures signifiées le 01 décembre 2023 réitérées à l'audience, Mme [T] [J] demande à la cour de :

- réformer le jugement entrepris ;



Et, statuant à nouveau, de :

- débouter M. [K] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;



À titre principal, de : 

- juger nul et de nul effet le congé délivré à Mme [J] le 16 février 2022 vu l'article L. 411-47 du code rural pour absence de régularité formelle ;



À titre subsidiaire, de :

- juger nul et de nul effet le congé délivré le 16 février 2022 vu l'article L. 411-59 du code rural pour absence de motif de fond ;



S'il n'est pas fait droit à la demande, de :

- ordonner une mesure d'expertise confiée à tel expert qu'il plaira au tribunal de désigner afin de rechercher et donner tous éléments concernant la réalité de la situation, les capacités et projets de M. [K] ;

- juger que celle-ci sera ordonnée aux frais avancés de M. [K] ;



En tout état de cause :

- débouter M. [K] de sa demande de résiliation ;



À titre infiniment subsidiaire et s'il était fait droit à la demande de reprise voire de résiliation de M. [K], de :

- juger que celle-ci prendra effet à la fin de l'année culturale en cours ;

- juger que M. [K] est redevable de l'indemnité due au preneur sortant ;

- condamner M. [K] à verser à Mme [J] la somme de 79 379, 02 euros TTC au titre de l'indemnité de preneur sortant à lui revenir avec intérêts de droit à compter de la date de la décision à intervenir ;



En tout état de cause :

- condamner M. [K] au visa de l'article 1240 du code civil en une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- le condamner à une indemnité de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamner en tous les dépens de première instance et d'appel.



Elle soutient que :

- le congé ne respecte pas les conditions formelles posées par l'article L. 411-47 du code rural en ce qu'il n'indique pas l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper, après la reprise, le ou les bénéficiaires du bien repris ;

- qu'il ne respecte pas davantage les conditions de fond en ce que M. [K] ne justifie ni de sa capacité à exploiter effectivement les parcelles, ni de ce qu'il dispose des moyens réels et sérieux d'exploitation, ni de ce qu'il a obtenu l'autorisation d'exploiter ;

- il exerce par ailleurs, la profession d'infirmier à temps plein en EHPAD et ne peut donc cumuler cet emploi avec une activité d'exploitant agricole effective et permanente ;

- elle seule peut exploiter les parcelles litigieuses en ce qu'elles forment un tout avec d'autres qu'elles louent dans le cadre de son exploitation, qui n'est viable que grâce à l'ensemble des baux consentis ;

- elle exploite les parcelles affermées dans des conditions normales et satisfaisantes de sorte que rien ne justifie la demande présentée au titre d'une prétendue mauvaise exploitation du fonds alors même qu'elle a réalisé un investissement de plus de 32 000 euros ;

- à titre subsidiaire, une mesure d'expertise devra être ordonnée avant dire droit afin de rechercher et donner tous éléments sur la réalité de la situation de M. [K] et sa capacité à exploiter ;

- à titre infiniment subsidiaire, elle est fondée à obtenir l'indemnité due au preneur sortant en tenant compte des améliorations apportées.





Aux termes de ses écritures signifiées le 14 novembre 2023, réitérées à l'audience, M. [K] demande à la cour :

À titre principal, de : 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;



À titre subsidiaire et reconventionnellement, de :

- constater la mauvaise exploitation du fond donné à bail ;

- en conséquence, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 01 octobre 2014 ;



En tout état de cause, de :

- condamner Mme [J] au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel.



Il soutient que : 

- le congé délivré est régulier dans la forme et fondé ; il précise que la mention relative à l'habitation n'a de sens qu'en cas de reprise pour édification d'une maison d'habitation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce et qu'en outre, l'absence de cette mention ne peut entraîner la nullité que si elle est de nature à induire le preneur en erreur ;

- sur le fond, le congé est justifié en ce qu'il est parfaitement apte à reprendre l'exploitation agricole, Mme [J] ayant bénéficié de son savoir et de son travail sur sa propre exploitation ; il détient en outre le matériel nécessaire à son activité culturale et à l'élevage bovin qu'il entend étendre ; il a par ailleurs pris à bail d'autres parcelles pour lesquelles il a d'ores et déjà obtenu l'autorisation d'exploiter, y compris les parcelles litigieuses ;

- à titre subsidiaire et reconventionnel, le défaut d'exploitation le fonde à solliciter, si besoin est, la résiliation judiciaire du bail à raison du défaut d'entretien du fonds ;

- rien ne justifie la demande d'expertise judiciaire, ni même celle indemnitaire, faute pour Mme [J] de rapporter la preuve de prétendues améliorations ou d'établir un quelconque préjudice ;

- en tout état de cause, Mme [J] exerçant une activité d'élevage ovin, aucune date culturale n'existe et ne peut donc servir de date de sortie de bail.





Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION



- Sur la validité du congé :



Aux termes de l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, ' le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire.



A peine de nullité, le congé doit :

-mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

-indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

-reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54.



La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur'.



Au cas d'espèce, le congé contesté a été délivré par acte d'huissier de justice du 16 février 2022 alors que le contrat de bail a été conclu entre les parties le 01 octobre 2014 pour une durée de 09 ans : il a donc été délivré 18 mois avant le 30 septembre 2023 à minuit, terme du contrat de bail.

Par ailleurs, le congé mentionne explicitement que M. [X] [K] 'entend refuser le renouvellement du bail sus-énoncé à son expiration'.

Il mentionne en outre que M. [K] 'entend reprendre les parcelles objets dudit bail pour les exploiter à titre personnel' .

Il précise l'adresse de ce dernier, soit '[Adresse 1]' , que Mme [J] conteste toutefois. Or, en application du dernier alinéa de l'article L. 411-47 sus-visé, la nullité est écartée s'il est établi que le preneur a reçu par un autre moyen l'information qui devait lui être délivrée par le congé : tel est le cas en l'espèce puisque Mme [J] reprend elle-même cette adresse dans sa requête au président du tribunal paritaire des baux ruraux de Tulle : il est donc acquis qu'elle tenait cette adresse pour celle de M. [K].

Enfin, le congé reprend les termes de l'entier article L. 411-54 du code rural et de la pêche maritime, et donc de son premier alinéa.



Il convient donc d'adopter les motivations des premiers juges et de confirmer la décision en ce qu'elle a déclarée régulier en la forme le congé litigieux.





Par ailleurs, l'article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime dispose que: ' Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d'une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d'une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.



Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe.



Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu'il a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions.'



Au cas d'espèce, M. [K] fait valoir qu'il projette de se consacrer à titre personnel à l'exploitation du bien repris ; il ne précise toutefois pas quel est exactement son projet et mentionne seulement que 'son activité est surtout culturale (foin...) mais M. [K] possède des bovins. Il entend d'ailleurs étendre cette production'. Néanmoins, il établit avoir, au 31 décembre 2021, un cheptel composé de 05 vaches adultes, 02 génisses de 01 à 02 ans, 04 génisses de moins de 01 an et 02 mâles de moins de 01 an, soit au total 13 têtes de bétail qu'il nourrit et fait traiter par le vétérinaire, comme en atteste les pièces produites. Il établit également la réalité d'une activité culturale, il est vrai en soutien à celle de Mme [J].

 

À cet égard, cette dernière objecte, sans toutefois l'établir, que ce dernier exerce par ailleurs la profession d'infirmier à temps plein dans un EHPAD, de sorte qu'il serait dans l'incapacité de cumuler cet emploi avec une activité d'exploitant agricole personnelle, effective et permanente, qu'il mène pourtant depuis 2021.



M. [K] établit également détenir du matériel susceptible d'être utilisé dans le cadre de son activité agricole ; si Mme [J] fait état de l'ancienneté dudit matériel, M. [K] justifie en revanche de son entretien régulier.



Il est par ailleurs établi, au regard des divers justificatifs produits, que M. [K] réside à Ladinas, commune de [Localité 6] où sont situées les terres louées à Mme [J] pour lesquelles elle a reçu congé.



Enfin, M. [K] justifie avoir reçu l'autorisation d'exploiter, à compter du 08 janvier 2023 des terres qu'il a prises à bail à [Localité 7] pour une superficie de 7 ha 34 ca; depuis lors, il a également reçu celle d'exploiter, à compter du 15 juillet 2023, les parcelles faisant l'objet du congé.



Il convient donc de constater que le congé délivré par M. [K] remplit également toutes les conditions de validité prévues à l'article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime de sorte que, adoptant les motifs des premiers juges, la décision entreprise sera également confirmée sur ce point. 





- Sur la date de fin de bail :



Il ressort tant du bail que du congé que la fin d'exploitation terres affermées est fixée au 30 septembre 2023.



Eu égard à la nature de l'activité agricole de Mme [J], soit principalement de l'élevage sur des terres en nature de prés, la notion d'année culturale n'est pas applicable en l'espèce ; les foins, qu'elle peut être amenée à faire, sont habituellement achevés au plus tard à la fin de l'été.



Il convient donc, adoptant les motifs des premiers juges, de confirmer sa décision sur ce point.





- Sur l'indemnité due au preneur sortant :



Aux termes de l'alinéa 1 de l'article L. 411-69 du code rural, ' le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail'.



Les méthodes de calcul de cette indemnité sont prévues aux articles L. 411-71 et L. 411-73 du même code.



Il ressort des pièces versées aux débats que les parcelles louées par Mme [J] en vertu du bail en date du 01 octobre 2014 sont en nature de prairie ou pâturages et cette dernière n'établit pas y avoir apporté une quelconque amélioration.

En revanche, elle rapporte la preuve de l'édification, sur la parcelle cadastrée [Cadastre 8] située lieudit '[Localité 5]' sur la commune de [Localité 6], et du financement d'un tunnel agricole servant de bergerie d'une surface plancher de 384 m² au prix de 32 640 euros TTC, outre les frais d'aménagement - distinct de celui appartenant à M. [K] et donné à bail à Mme [J].

Elle fait également état de l'implantation de clôtures et du défrichement de parcelles et des frais de prise en pension des bovins appartenant à M. [K].



Prenant acte des observations du premier juge, Mme [T] [J] a sollicité de M. [S], expert agricole et foncier, le chiffrage de l'indemnité du preneur sortant qui lui est due à raison des améliorations qu'elle a apportées au fonds rural, outre le coût de la pension des bovins appartenant à M. [K]. L'expert évalue ainsi l'indemnité totale due au preneur sortant à la somme de 79 379,02 euros TTC.



Toutefois, le calcul de l'indemnité due au preneur sortant effectué par M. [S] ressort d'une expertise non contradictoire dont M. [K] conteste les résultats. En outre, il apparaît que certains des travaux réalisés par Mme [J] l'ont été sans qu'aucune autorisation ait été sollicitée du bailleur, en contradiction avec la règle posée à l'article L. 411-73 du code rural. Au surplus, il apparaît que le chiffrage effectué par l'expert ne respecte pas les règles fixées par l'article L. 411-71 précité et qu'il est entaché d'erreurs sur le calcul du montant de la TVA.



Il convient donc de confirmer la décision attaquée en ce qu'elle a dit que, à défaut d'accord entre bailleur et preneur sur le montant de l'indemnité due au preneur sortant, il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir à nouveau le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de désignation d'un expert. 



- Sur les demandes accessoires :



Mme [T] [J] n'obtient pas gain de cause, ce qui justifie de la condamner aux dépens de la procédure d'appel.



Il est par ailleurs équitable de la condamner à payer à M. [X] [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





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Dispositif

PAR CES MOTIFS



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La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, rendu par mise à disposition et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Tulle en date du 19 juin 2023 ; 



Y ajoutant :



CONDAMNE Mme [T] [J] aux entiers dépens de la procédure d'appel ;



CONDAMNE Mme [T] [J] à payer à M. [X] [K] la somme de 2 000 (deux mille) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.











LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,











Sophie MAILLANT. Pierre-Louis PUGNET.
Texte intégral
ARRET N° .



N° RG 23/00494 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIO6W







AFFAIRE :



Mme [T] [J]



C/



M. [X] [K]









VC/MS





Autres demandes relatives à un bail rural







TPBR









Grosse délivrée à Me Jérôme PONS, Me Mélanie COUSIN, le 08-02-24.









COUR D'APPEL DE LIMOGES



CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE 



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ARRÊT DU 08 FEVRIER 2024



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Le huit Février deux mille vingt quatre la Chambre économique et sociale de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



Madame [T] [J], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne, assistée de Me Mélanie COUSIN de la SELAS GOUT DIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE









APPELANTE d'une décision rendue le 19 JUIN 2023 par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE TULLE



ET :



Monsieur [X] [K], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne, assisté de Me Jérôme PONS de la SELARL SPJ AVOCATS, avocat au barreau de BRIVE









INTIME









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Suivant avis de fixation du Président de chambre, l'affaire a été fixée à l'audience du 11 Décembre 2023.



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Valérie CHAUMOND, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Natacha COUSSY, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendu en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus oralement au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure.



Après quoi, Madame Valérie CHAUMOND, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 01 Février 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.





La mise à disposition de cette décision a été prorogée au 08 février 2024, les avocats des parties en ayant été régulièrement informés. 



Au cours de ce délibéré, Madame Valérie CHAUMOND, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et d'elle même. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.





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LA COUR



---==oO§Oo==---



EXPOSÉ DU LITIGE



Mme [J] exerce l'activité d'exploitant agricole.



Le 01 octobre 2014, M. [X] [K] a, pour une durée de 09 ans, donné à bail à Mme [T] [J], à laquelle il était lié par un PACS conclu le 06 août 2013, un ensemble de parcelles cadastrées section [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 4], section [Cadastre 9] et [Cadastre 8] et section [Cadastre 11] et [Cadastre 3], situées lieudit '[Localité 5]' sur la commune de [Localité 6], d'une superficie totale de 22 ha 16 a 80 ca, outre un tunnel monté sur l'une des dites parcelles.

Dans le cadre de son activité, Mme [J] exploitait également d'autres parcelles.



Par acte d'huissier de justice du 16 février 2022, et alors que le PACS conclu entre eux avait été rompu le 04 octobre 2021, M. [K] a fait délivrer à Mme [J] un congé pour reprise personnelle de l'ensemble des parcelles affermées avec effet au 30 septembre 2023.



Contestant la validité du congé, Mme [J] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Tulle par requête reçue le 17 mai 2022 aux fins de le voir jugé nul et de nul effet ou, à défaut, de voir ordonner une expertise afin de rechercher et donner tous les éléments de crédibilité des projets de M. [K].



Par jugement du 19 juin 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Tulle a :

- dit le congé pour reprise délivré le 16 février 2022 par M. [X] [K] à Mme [T] [J] régulier en la forme et valide quant au fond ;

- débouté en conséquence Mme [T] [J] de l'ensemble de ses demandes, sauf à dire qu'à défaut d'accord entre les parties quant à l'indemnité due à Mme [J] au titre du tunnel-bergerie, soit de rachat, soit de démontage et de remontage, il appartient à la partie la plus diligente de saisir ce tribunal aux fins de désignation d'un expert, aux frais avancés de l'autre partie ;

- débouté M. [X] [K] de sa demande reconventionnelle ;

- condamné Mme [T] [J] aux dépens ;

- condamné Mme [T] [J] à payer à M. [X] [K] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [T] [J] a interjeté appel de la décision le 28 juin 2023.



Aux termes de ses écritures signifiées le 01 décembre 2023 réitérées à l'audience, Mme [T] [J] demande à la cour de :

- réformer le jugement entrepris ;



Et, statuant à nouveau, de :

- débouter M. [K] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;



À titre principal, de : 

- juger nul et de nul effet le congé délivré à Mme [J] le 16 février 2022 vu l'article L. 411-47 du code rural pour absence de régularité formelle ;



À titre subsidiaire, de :

- juger nul et de nul effet le congé délivré le 16 février 2022 vu l'article L. 411-59 du code rural pour absence de motif de fond ;



S'il n'est pas fait droit à la demande, de :

- ordonner une mesure d'expertise confiée à tel expert qu'il plaira au tribunal de désigner afin de rechercher et donner tous éléments concernant la réalité de la situation, les capacités et projets de M. [K] ;

- juger que celle-ci sera ordonnée aux frais avancés de M. [K] ;



En tout état de cause :

- débouter M. [K] de sa demande de résiliation ;



À titre infiniment subsidiaire et s'il était fait droit à la demande de reprise voire de résiliation de M. [K], de :

- juger que celle-ci prendra effet à la fin de l'année culturale en cours ;

- juger que M. [K] est redevable de l'indemnité due au preneur sortant ;

- condamner M. [K] à verser à Mme [J] la somme de 79 379, 02 euros TTC au titre de l'indemnité de preneur sortant à lui revenir avec intérêts de droit à compter de la date de la décision à intervenir ;



En tout état de cause :

- condamner M. [K] au visa de l'article 1240 du code civil en une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- le condamner à une indemnité de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamner en tous les dépens de première instance et d'appel.



Elle soutient que :

- le congé ne respecte pas les conditions formelles posées par l'article L. 411-47 du code rural en ce qu'il n'indique pas l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper, après la reprise, le ou les bénéficiaires du bien repris ;

- qu'il ne respecte pas davantage les conditions de fond en ce que M. [K] ne justifie ni de sa capacité à exploiter effectivement les parcelles, ni de ce qu'il dispose des moyens réels et sérieux d'exploitation, ni de ce qu'il a obtenu l'autorisation d'exploiter ;

- il exerce par ailleurs, la profession d'infirmier à temps plein en EHPAD et ne peut donc cumuler cet emploi avec une activité d'exploitant agricole effective et permanente ;

- elle seule peut exploiter les parcelles litigieuses en ce qu'elles forment un tout avec d'autres qu'elles louent dans le cadre de son exploitation, qui n'est viable que grâce à l'ensemble des baux consentis ;

- elle exploite les parcelles affermées dans des conditions normales et satisfaisantes de sorte que rien ne justifie la demande présentée au titre d'une prétendue mauvaise exploitation du fonds alors même qu'elle a réalisé un investissement de plus de 32 000 euros ;

- à titre subsidiaire, une mesure d'expertise devra être ordonnée avant dire droit afin de rechercher et donner tous éléments sur la réalité de la situation de M. [K] et sa capacité à exploiter ;

- à titre infiniment subsidiaire, elle est fondée à obtenir l'indemnité due au preneur sortant en tenant compte des améliorations apportées.





Aux termes de ses écritures signifiées le 14 novembre 2023, réitérées à l'audience, M. [K] demande à la cour :

À titre principal, de : 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;



À titre subsidiaire et reconventionnellement, de :

- constater la mauvaise exploitation du fond donné à bail ;

- en conséquence, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 01 octobre 2014 ;



En tout état de cause, de :

- condamner Mme [J] au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel.



Il soutient que : 

- le congé délivré est régulier dans la forme et fondé ; il précise que la mention relative à l'habitation n'a de sens qu'en cas de reprise pour édification d'une maison d'habitation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce et qu'en outre, l'absence de cette mention ne peut entraîner la nullité que si elle est de nature à induire le preneur en erreur ;

- sur le fond, le congé est justifié en ce qu'il est parfaitement apte à reprendre l'exploitation agricole, Mme [J] ayant bénéficié de son savoir et de son travail sur sa propre exploitation ; il détient en outre le matériel nécessaire à son activité culturale et à l'élevage bovin qu'il entend étendre ; il a par ailleurs pris à bail d'autres parcelles pour lesquelles il a d'ores et déjà obtenu l'autorisation d'exploiter, y compris les parcelles litigieuses ;

- à titre subsidiaire et reconventionnel, le défaut d'exploitation le fonde à solliciter, si besoin est, la résiliation judiciaire du bail à raison du défaut d'entretien du fonds ;

- rien ne justifie la demande d'expertise judiciaire, ni même celle indemnitaire, faute pour Mme [J] de rapporter la preuve de prétendues améliorations ou d'établir un quelconque préjudice ;

- en tout état de cause, Mme [J] exerçant une activité d'élevage ovin, aucune date culturale n'existe et ne peut donc servir de date de sortie de bail.





Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées.



 

MOTIFS DE LA DÉCISION



- Sur la validité du congé :



Aux termes de l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, ' le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire.



A peine de nullité, le congé doit :

-mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

-indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

-reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54.



La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur'.



Au cas d'espèce, le congé contesté a été délivré par acte d'huissier de justice du 16 février 2022 alors que le contrat de bail a été conclu entre les parties le 01 octobre 2014 pour une durée de 09 ans : il a donc été délivré 18 mois avant le 30 septembre 2023 à minuit, terme du contrat de bail.

Par ailleurs, le congé mentionne explicitement que M. [X] [K] 'entend refuser le renouvellement du bail sus-énoncé à son expiration'.

Il mentionne en outre que M. [K] 'entend reprendre les parcelles objets dudit bail pour les exploiter à titre personnel' .

Il précise l'adresse de ce dernier, soit '[Adresse 1]' , que Mme [J] conteste toutefois. Or, en application du dernier alinéa de l'article L. 411-47 sus-visé, la nullité est écartée s'il est établi que le preneur a reçu par un autre moyen l'information qui devait lui être délivrée par le congé : tel est le cas en l'espèce puisque Mme [J] reprend elle-même cette adresse dans sa requête au président du tribunal paritaire des baux ruraux de Tulle : il est donc acquis qu'elle tenait cette adresse pour celle de M. [K].

Enfin, le congé reprend les termes de l'entier article L. 411-54 du code rural et de la pêche maritime, et donc de son premier alinéa.



Il convient donc d'adopter les motivations des premiers juges et de confirmer la décision en ce qu'elle a déclarée régulier en la forme le congé litigieux.





Par ailleurs, l'article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime dispose que: ' Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d'une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d'une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.



Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe.



Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu'il a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions.'



Au cas d'espèce, M. [K] fait valoir qu'il projette de se consacrer à titre personnel à l'exploitation du bien repris ; il ne précise toutefois pas quel est exactement son projet et mentionne seulement que 'son activité est surtout culturale (foin...) mais M. [K] possède des bovins. Il entend d'ailleurs étendre cette production'. Néanmoins, il établit avoir, au 31 décembre 2021, un cheptel composé de 05 vaches adultes, 02 génisses de 01 à 02 ans, 04 génisses de moins de 01 an et 02 mâles de moins de 01 an, soit au total 13 têtes de bétail qu'il nourrit et fait traiter par le vétérinaire, comme en atteste les pièces produites. Il établit également la réalité d'une activité culturale, il est vrai en soutien à celle de Mme [J].

 

À cet égard, cette dernière objecte, sans toutefois l'établir, que ce dernier exerce par ailleurs la profession d'infirmier à temps plein dans un EHPAD, de sorte qu'il serait dans l'incapacité de cumuler cet emploi avec une activité d'exploitant agricole personnelle, effective et permanente, qu'il mène pourtant depuis 2021.



M. [K] établit également détenir du matériel susceptible d'être utilisé dans le cadre de son activité agricole ; si Mme [J] fait état de l'ancienneté dudit matériel, M. [K] justifie en revanche de son entretien régulier.



Il est par ailleurs établi, au regard des divers justificatifs produits, que M. [K] réside à Ladinas, commune de [Localité 6] où sont situées les terres louées à Mme [J] pour lesquelles elle a reçu congé.



Enfin, M. [K] justifie avoir reçu l'autorisation d'exploiter, à compter du 08 janvier 2023 des terres qu'il a prises à bail à [Localité 7] pour une superficie de 7 ha 34 ca; depuis lors, il a également reçu celle d'exploiter, à compter du 15 juillet 2023, les parcelles faisant l'objet du congé.



Il convient donc de constater que le congé délivré par M. [K] remplit également toutes les conditions de validité prévues à l'article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime de sorte que, adoptant les motifs des premiers juges, la décision entreprise sera également confirmée sur ce point. 





- Sur la date de fin de bail :



Il ressort tant du bail que du congé que la fin d'exploitation terres affermées est fixée au 30 septembre 2023.



Eu égard à la nature de l'activité agricole de Mme [J], soit principalement de l'élevage sur des terres en nature de prés, la notion d'année culturale n'est pas applicable en l'espèce ; les foins, qu'elle peut être amenée à faire, sont habituellement achevés au plus tard à la fin de l'été.



Il convient donc, adoptant les motifs des premiers juges, de confirmer sa décision sur ce point.





- Sur l'indemnité due au preneur sortant :



Aux termes de l'alinéa 1 de l'article L. 411-69 du code rural, ' le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail'.



Les méthodes de calcul de cette indemnité sont prévues aux articles L. 411-71 et L. 411-73 du même code.



Il ressort des pièces versées aux débats que les parcelles louées par Mme [J] en vertu du bail en date du 01 octobre 2014 sont en nature de prairie ou pâturages et cette dernière n'établit pas y avoir apporté une quelconque amélioration.

En revanche, elle rapporte la preuve de l'édification, sur la parcelle cadastrée [Cadastre 8] située lieudit '[Localité 5]' sur la commune de [Localité 6], et du financement d'un tunnel agricole servant de bergerie d'une surface plancher de 384 m² au prix de 32 640 euros TTC, outre les frais d'aménagement - distinct de celui appartenant à M. [K] et donné à bail à Mme [J].

Elle fait également état de l'implantation de clôtures et du défrichement de parcelles et des frais de prise en pension des bovins appartenant à M. [K].



Prenant acte des observations du premier juge, Mme [T] [J] a sollicité de M. [S], expert agricole et foncier, le chiffrage de l'indemnité du preneur sortant qui lui est due à raison des améliorations qu'elle a apportées au fonds rural, outre le coût de la pension des bovins appartenant à M. [K]. L'expert évalue ainsi l'indemnité totale due au preneur sortant à la somme de 79 379,02 euros TTC.



Toutefois, le calcul de l'indemnité due au preneur sortant effectué par M. [S] ressort d'une expertise non contradictoire dont M. [K] conteste les résultats. En outre, il apparaît que certains des travaux réalisés par Mme [J] l'ont été sans qu'aucune autorisation ait été sollicitée du bailleur, en contradiction avec la règle posée à l'article L. 411-73 du code rural. Au surplus, il apparaît que le chiffrage effectué par l'expert ne respecte pas les règles fixées par l'article L. 411-71 précité et qu'il est entaché d'erreurs sur le calcul du montant de la TVA.



Il convient donc de confirmer la décision attaquée en ce qu'elle a dit que, à défaut d'accord entre bailleur et preneur sur le montant de l'indemnité due au preneur sortant, il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir à nouveau le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de désignation d'un expert. 



- Sur les demandes accessoires :



Mme [T] [J] n'obtient pas gain de cause, ce qui justifie de la condamner aux dépens de la procédure d'appel.



Il est par ailleurs équitable de la condamner à payer à M. [X] [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





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PAR CES MOTIFS



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La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, rendu par mise à disposition et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Tulle en date du 19 juin 2023 ; 



Y ajoutant :



CONDAMNE Mme [T] [J] aux entiers dépens de la procédure d'appel ;



CONDAMNE Mme [T] [J] à payer à M. [X] [K] la somme de 2 000 (deux mille) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.











LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,











Sophie MAILLANT. Pierre-Louis PUGNET.

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code rural et de la peche maritime L411-73, code rural et de la peche maritime L411-59, code rural et de la peche maritime L411-54, code rural et de la peche maritime L411-69, code rural et de la peche maritime L411-71, code rural et de la peche maritime L411-47). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-02-19T23:00:00.000Z.