Tribunal judiciaire de Marseille, 3ème Chbre Cab B4, 8 février 2024, n° 21/02381

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B


JUGEMENT N°


Enrôlement : N° RG 21/02381 - N° Portalis DBW3-W-B7F-YQWM

AFFAIRE : 

S.C.I. GRIS DJAM (Me Jean VOISIN)
 C/ 
S.A.S.U. INSTITUT SUPERIEUR D’OPTIQUE - ISO [Localité 4] (la SELARL RACINE)


Rapport oral préalablement fait


DÉBATS : A l'audience Publique du 23 Novembre 2023
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré 

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge
 
Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 08 Février 2024

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier 


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La S.C.I. GRIS DJAM
Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 354 010 571
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège


représentée par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE



C O N T R E

DEFENDERESSE

La société INSTITUT SUPERIEUR D’OPTIQUE - ISO [Localité 4] (S.A.S.U.)
immatriculée au RCS de Marseille sous le N° 490 428 778 
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège


représentée par Maître Armelle BOUTY de la SELARL RACINE, avocats au barreau de MARSEILLE




































EXPOSE DU LITIGE :

La société civile immobilière GRIS DJAM est propriétaire d’un local sis à [Localité 5], [Adresse 1], qu’elle a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] à compter du 1er avril 2010.

La société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] exploitait au sein de ces locaux une activité d'enseignement privé.

Par exploit d’huissier en date du 27 mars 2019, la société ISO a délivré congé à son bailleur la société GRIS DJAM, pour le 30 septembre 2019. Le 7 octobre 2019, un état des lieux de sortie a été réalisé en présence de la SCI PLAISANT, huissier de justice. 

Par acte d’huissier en date du 9 mars 2021, la société civile immobilière GRIS DJAM a assigné la société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de la voir condamner à lui verser la somme de 119.967 €.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 8 décembre 2022, la société civile immobilière GRIS DJAM sollicite de voir :

A titre principal :

- condamner la société INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] au paiement de la somme de 119.967 €, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 9 décembre 2019 ;

A titre subsidiaire :

- condamner la société INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] au paiement de la somme de 81.395 €, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 9 décembre 2019 ;

Et en tout état de cause :

- condamner encore la société INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] au paiement :

a) de la somme de 2.500 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
b) des entiers dépens, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile;
- maintenir l’exécution provisoire de l’intégralité de la décision à intervenir. 

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière GRIS DJAM affirme qu'afin d'exercer dans les lieux son activité d'enseignement privé, la défenderesse y a réalisé d'importants travaux d'aménagement, en réunifiant au moyen de travaux les deux parties du local. Elle devait, au titre du bail, restituer les lieux dans leur état initial. Or, tel n'est pas le cas, les locaux ayant été restitués en l'état : il n'y a plus deux installations électriques mais une seule, un seul local, etc. 
La demanderesse est donc fondée à réclamer les coûts des travaux de remise en état initial, outre une indemnité prévue au bail de 150 € par jour nécessaire afin de réaliser les travaux de remise en état.




La défenderesse ne peut se prévaloir valablement des dispositions de l'article 145-40-1 alinea 3 du code de commerce sur les présomptions quant à l'état initial des locaux : ce texte est issu de la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, alors que le bail a été conclu le 31 mars 2010. 

La défenderesse a signé les plans lors de l'entrée dans les lieux : elle ne saurait prétendre ne pas connaître la disposition antérieure des lieux et était donc bien tenue de les remettre dans l'état initial.


Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 15 mars 2023, au visa des articles 1147 (désormais 1231-1) et 1732 du code civil, L. 145-40 et L. 145-40-1 du code de commerce, la société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] sollicite de voir :

- débouter la SCI GRIS DJAM de la totalité de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société ISO ;
- condamner la société SCI GRIS DJAM à restituer le dépôt de garantie à la société ISO, d’un montant égal à 6.742 €, majoré du taux d’intérêts de 2,25 % à compter du 31 mars 2010, et de la capitalisation desdits intérêts ;
- condamner la société SCI GRIS DJAM à payer à la société ISO la somme de 
5 000 € au titre des frais irrépétibles et entiers dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre très subsidiaire, si une quelconque condamnation était prononcée à l’encontre de la société concluante :

- écarter l’exécution provisoire, comme étant incompatible avec la nature de l'affaire.

Au soutien de ses prétentions, la société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] fait valoir qu'il est constant, en jurisprudence, que le bailleur qui entend solliciter une indemnisation doit démontrer la réalité de son préjudice. La Cour de cassation a ainsi rejeté les prétentions d'un bailleur ne démontrant ni avoir dû réaliser des travaux, ni avoir dû consentir un bail à des conditions moins favorables.
La demanderesse ne verse aux débats aucun état des lieux d'entrée. Au surplus, les explications matérielles de la demanderesse sont incohérentes. Elle prétend qu'il faudrait créer une installation électrique séparée, alors que poser un nouveau compteur suffit. De même, les travaux qu'elle projette ne consistent pas à séparer en deux les locaux, mais à détruire certaines cloisons que la société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] n'a pourtant pas créées. 
Plus largement, la défenderesse ne verse pas aux débats les factures des travaux ni ne justifie d'un préjudice, lors de la relocation du local.
Concernant la prétention subsidiaire de la demanderesse, qui est confuse, celle-ci prétend avoir dû louer les locaux à un prix inférieur à une société exerçant une activité de magasin de motos. Les travaux qui ont été réalisés n'ont donc pas eu pour objet de remettre en état des locaux transformés par la société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4], mais d'adapter les locaux à cette nouvelle activité. 
Reconventionnellement, la défenderesse sollicite la restitution de son dépôt de garantie.


Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appelant pas de décision spécifique n'ont pas été rappelées dans l'exposé des demandes des parties. 


Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.



MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les réparations locatives :

La défenderesse invoque l'article L145-40-1 du code de commerce. Ce texte n'existait pas dans le code de commerce le 1er avril 2010.

La défenderesse fait valoir qu'aucun préjudice n'est caractérisé par la demanderesse.

Toutefois, le bail passé entre les parties stipule en page 17 : « le preneur devra, au plus tard le jour de l'expiration du bail, rendre les biens immobiliers donnés à bail, en bon état de réparation et d'entretien selon les obligations lui incombant aux termes du présent bail et dans leur état initial tel que les locaux ont été donnés à bail, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le preneur devra remettre les clefs au bailleur ».

Au bail a été annexé un plan des lieux dans leur état initial, signé par l'ensemble des parties. L'annexion de ce plan et sa signature ne sont pas contestées par la société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4].

Or, il résulte des constats d'huissier des 7 octobre 2019, ainsi que 6 mars 2020 que les lieux restitués ne sont pas dans l'état initial. Deux parties du local ont été réunies.

Ce seul fait caractérise la faute de la société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4], qui n'a pas respecté son obligation de restitution des lieux dans leur état initial. 

Quant au préjudice, puisque la société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] avait la charge de restituer les locaux en l'état initial et que tel n'a pas été le cas, les coûts à la charge de la société civile immobilière GRIS DJAM pour la remise en l'état initial s'analysent nécessairement comme un préjudice.

La société civile immobilière GRIS DJAM démontre insuffisamment le changement intervenu, quant à l'installation électrique. Par ailleurs, c'est à bon droit que la défenderesse fait observer que les travaux électriques dont la demanderesse produit les devis ne visent pas simplement la subdivision en deux des systêmes électriques mais une remise à neuf globale, dont la nécessité résulte insuffisamment de l'état des lieux de sortie contradictoire. La demanderesse sera donc déboutée de ses prétentions, au titre des préjudices relatifs aux travaux électriques.

Quant à la remise en état des lieux, la demanderesse verse aux débats un devis du 4 juin 2020. Dès lors que la réalité du préjudice est caractérisée, à savoir la nécessité pour la bailleresse de devoir réaliser en lieu et place de sa locataire des travaux de remise en état, la réalisation effective des ces travaux ne constitue pas une condition de l'indemnisation de la société civile immobilière GRIS DJAM.
Le devis produit indique : « remise en état d'origine d'un local commercial » et « ajoute : « en main les plans d'origine signés par les deux parties ». Les observations de la défenderesse sur le fait que les travaux ne viseraient pas à remettre les lieux en l'état sont donc contredites par l'objet même du devis. Au surplus, la société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] a passé neuf ans dans les lieux : le Tribunal s'étonne qu'alors qu'elle savait devoir restituer les lieux dans leur état initial et qu'elle conteste le devis produit par le demandeur, elle n'ait pas, à l'occasion de sa longue occupation des lieux, fait elle-même réaliser un devis de remise en état qu'elle aurait alors pu produire dans le cadre de la présente procédure, afin de présenter un chiffrage différent.

Le montant des travaux de remise en l'état initial est suffisamment caractérisé : il sera fixé à 94.075,44 €.

La société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] ne conteste pas avoir été mise en demeure par la société civile immobilière GRIS DJAM le 9 décembre 2019 de faire réaliser les travaux de remise en état initial. L'indemnisation qui précède correspond au coût de cette remise en état resté à la charge de la demanderesse. Il convient donc d'assortir la somme qui précède des intérêts au taux légal, à compter du 9 décembre 2019.

Il résulte suffisamment des procès-verbaux des 7 octobre 2019 et 6 mars 2020 qu'au moins jusqu'au 3 mars 2020, les travaux de remise en état n'ont pas été réalisés. Par application de la clause pénale stipulée à l'article 16 du bail, la société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] est redevable de 150 € par jour sur cette période. La société civile immobilière GRIS DJAM choisit d'arrêter la période d'indemnisation au 3 mars 2020, soit cent cinquante jours.

La société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] est donc redevable à la société civile immobilière GRIS DJAM de la somme de 22.500 €, au titre de la clause pénale prévue à l'article 16 du bail.

La mise en demeure du 9 décembre 2019 n'évoquait pas la clause pénale prévue au bail. Elle ne saurait donc faire courir les intérêts au taux légal concernant ces pénalités. Les intérêts au taux légal courront donc, concernant les pénalités, à compter du présent jugement.

Sur la prétention subsidiaire de la société civile immobilière GRIS DJAM :

Etant fait droit à la prétention principale de la société civile immobilière GRIS DJAM à titre partiel, le fondement subsidiaire invoqué par elle pour solliciter une indemnisation ne sera pas examiné.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

La société civile immobilière GRIS DJAM ne forme pas d'observations quant à la restitution du dépôt de garantie, même quant à une éventuelle compensation avec les sommes dues au principal. La demanderesse ne sollicite pas que les sommes dues viennent en déduction du dépôt de garantie.

Il convient donc de condamner la société civile immobilière GRIS DJAM à restituer à la société civile immobilière GRIS DJAM la somme de 6.472 €, au titre du dépôt de garantie.

La défenderesse étant redevable au titre des réparations locatives, il ne saurait être fixé d'intérêts sur le montant de ce dépôt. A fortiori, il n'y a pas lieu à l'anatocisme.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4], qui succombe aux demandes de la société civile immobilière GRIS DJAM, aux entiers dépens.



Il y a lieu de condamner la société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] à verser à la société civile immobilière GRIS DJAM la somme de 2.500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. La société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] n'indique pas en quoi cette exécution provisoire serait incompatible avec la nature de l'affaire. L'ensemble des éléments versés aux débats démontrent l'opposé : l'exécution provisoire est de droit, compatible avec l'affaire et, au besoin, nécessaire au regard de l'ancienneté de la créance.



PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :


DEBOUTE la société civile immobilière GRIS DJAM de sa prétention à la somme de 10.134 € au titre des travaux électriques ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] à verser à la société civile immobilière GRIS DJAM la somme de quatre-vingt-quatorze mille euros soixante-quinze et quarante-quatre centimes (94.075,44 €) au titre des travaux de remise en l'état initial du local loué ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2019, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] à verser à la société civile immobilière GRIS DJAM la somme de vingt-deux mille cinq cents euros (22.500 €) au titre de la clause pénale prévue à l'article 16 du contrat de bail ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la société civile immobilière GRIS DJAM à restituer à la société civile immobilière GRIS DJAM la somme de six mille quatre cent soixante-douze euros (6.472 €) au titre du dépôt de garantie ;

DEBOUTE la société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] de sa prétention tendant à voir assortir le montant du dépôt de garantie d'intérêts et de l'anatocisme ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] aux entiers dépens ;



CONDAMNE la société par actions simplifiée unipersonnelle INSTITUT SUPERIEUR D'OPTIQUE - ISO [Localité 4] à verser à la société civile immobilière GRIS DJAM la somme de deux mille cinq cents euros (2.500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERELE PRESIDENT