Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 1ère section, 27 février 2024, n° 18/01866

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions exécutoires délivrées le :
à Maître REYNAUD et à Maître CHUDET

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Maître BENDAVID, Maître D’ARANDA et à Maître TAHAR


■


8ème chambre
1ère section


N° RG 18/01866
N° Portalis 352J-W-B7C-CMKHI


N° MINUTE : 


Assignation du :
26 Décembre 2017




JUGEMENT 
rendu le 27 Février 2024 

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic, la société Cabinet N & H IMMOBILIER 
[Adresse 6]
[Localité 12]

représenté par Maître Pierre REYNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1685


DÉFENDEURS

Madame [I] [M]
[Adresse 2]
[Localité 11]

représentée par Maître Michaël BENDAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0258








Monsieur [B] [F] [R]
[Adresse 8]
[Localité 14]

représenté par Maître Matthieu CHUDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1775

Madame [HL] [M] divorcée [G]
[Adresse 5]
[Localité 12]

représentée par Maître Marine D’ARANDA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0404

Madame [P] [T] [D] épouse [R]
[Adresse 8]
[Localité 14]

représentée par Maître Matthieu CHUDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1775


PARTIES INTERVENANTES 

Monsieur [U] [H]
[Adresse 9]
[Localité 13]

représenté par Maître Michaël BENDAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0258

Société SIBER
[Adresse 7]
[Localité 10]

représentée par Maître Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0154


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente
Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Lucie RAGOT, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 18 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Décision du 27 Février 2024
8ème chambre 
1ère section
N° RG 18/01866 - N° Portalis 352J-W-B7C-CMKHI


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


EXPOSÉ DU LITIGE

L'ensemble immobilier sis aux [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et géré par le syndic, la société N&H Immobilier SARL.

M. [B] [R] et Mme [P] [D] épouse [R] ("les époux [R]") ont acquis de Mme [S] [N] suivant acte du 22 août 2000, les lots n° 5, 136 à 140 constituant un appartement et les caves n°C51 à C55 au sein de l'immeuble. Cet acte faisait mention de la précision suivante : "Observation est ici faite que ces cinq derniers lots se trouvent réunis au lot numéro 5 et forment ensemble un APPARTEMENT comprenant : entrée, séjour, chambre, un débarras, cuisine, salle de bains avec water-closets et un jardinet".

Les lots vendus étaient désignés aux termes du règlement de copropriété de la manière suivante:

Lot n°5 :
Un appartement n° R 55 situé au rez de chaussée à gauche, 3ème porte à gauche, comprenant : une entrée, un studio, une salle de bains, une cuisine, un débarras, un jardinet.
Et les 54/10.000èmes des parties communes générales.

Lot n° 136
Une cave numéro C51 située au rez de chaussée, aile Pétrarque.
Et les trois/dix millièmes des parties communes générales.

Lot n°137
Une cave numéro C52 située au rez de chaussée, aile Pétrarque.
Et les deux/dix millièmes des parties communes générales.

Lot n°138
Une cave numéro C53 située au rez de chaussée, aile Pétrarque.
Et les deux/dix millièmes des parties communes générales.

Lot n°139
Une cave numéro C54 située au rez de chaussée, aile Pétrarque.
Et les deux/dix millièmes des parties communes générales.

Lot n°140
Une cave numéro C55 située au rez de chaussée, aile Pétrarque.
Et les deux/dix millièmes des parties communes générales. 

Suite à des travaux privatifs, les époux [R] sont entrés en litige avec [Z] [M], autre copropriétaire de l'immeub1e, possédant notamment les lots n°125 à 130 (caves n°C40 à C45), 133 à 135 (caves n°C48 à C50) et 141 (cave n°C56), lui reprochant de s'être approprié une de leurs caves.


Par ordonnance de référé expertise du 6 mai 2015, à la demande des époux [R], M. [W] [Y] a été désigné en qualité d'expert géomètre avec pour mission de procéder aux mesurages et de fournir tous éléments permettant de déterminer, au regard des titres de propriété des parties les caves qui leur étaient dévolues par rapport à celles qu'ils occupaient réellement.

M. [Y] a rendu son rapport définitif le 15 décembre 2015, lequel a mis en évidence que s'agissant des lots de [Z] [M] :

- les caves n°48 à 50 (lots n°133 à 135) et 56 (lot n°141) avaient été réunies avec annexion d'une partie du couloir, partie commune pour former un local de bureaux ;
- les caves n°40 à 45 (lots n°125 à 130) avaient été réunies avec annexion d'une partie du couloir, partie commune pour former un second local de bureaux ou d'habitation;
- la surface totale des lots n°125 à 130, n°133 à 135 et 141 est passée de 69,45 m² à 82,95 m² au sol eu égard à une annexion d'environ 13 m² de parties communes.

S'agissant des lots des époux [R], les lots n°5, 136 à 140 avaient été réunis pour former un local affecté à un usage de bureaux sans toutefois d'annexion de parties communes.

L'expert a également relevé que ces annexions et ces changements d'affectation n'avaient fait l'objet d'aucun modificatif de l'état descriptif de division.

[Z] [M] est décédé le 22 janvier 2017. Selon l'acte de notoriété du 16 mars 2017, ses héritières étaient Mme [I] [M] et Mme [HL] [M] épouse [G].

Suite à une ordonnance sur requête du 5 décembre 2017, Maître [J], huissier, a procédé à un constat de l'intérieur des lots de la succession [M].

Le syndicat des copropriétaires s'est rapproché d'une part des époux [R] et d'autre part, des consorts [M] afin d'obtenir la restitution aux lots susvisés de leur configuration d'origine et leur destination ainsi que celles des parties communes annexées, en vain.

Dans ces circonstances, par actes du 28 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société N & H Immobilier, a fait assigner M. [B] [R] et Mme [P] [D] épouse [R] aux fins essentielles de faire cesser toute activité commerciale dans les lots n°5 et 136 à 140 de l'immeuble, d'obtenir la restitution à ces lots de leur destination et de leur configuration d'origine et l'indemnisation de ses préjudices. L'affaire était enrôlée sous le numéro RG 18/01866.

Par actes du même jour, le syndicat des copropriétaires a également fait assigner Mmes [HL] et [I] [M]. L'affaire était enrôlée sous le numéro RG 18/01869.

Les deux affaires étaient jointes sous le numéro RG 18/01866.




Aux termes de ses conclusions en réponse n°1 notifiées par voie électronique le 10 juin 2021, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les articles 8, 9 et 10 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
Vu le règlement de copropriété ;
Vu les articles 1303 et 1343-2 du code civil ;
Vu les articles 515, 699 et 700 du code de procédure civile ;

Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12], représenté par son syndic, en son action non prescrite, et ;

De première part :

Juger que Mme [I] [M] et Mme [HL] [K] [G], née [M], viennent aux droits et obligations de leur auteur, feu [Z] [M] ;

Juger que la S.A.R.L. Siber est contractuellement subrogée, tant activement que passivement, aux droits et obligations de Mme [I] [M] et de Mme [HL] [K] [G], née [M] concernant la propriété des lots n°125 à 130, 133 à 135 et 141 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] ;

Juger que les lots n°125 à 130, 133 à 135 et 141 sont affectés à l'usage de caves, et assortis de tantièmes de charges générales correspondants à cette affectation contractuelle ;

Juger que l'affectation à usage commercial des lots n°125 à 130, 133 à 135 et 141 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 12] est incompatible avec les prévisions du règlement de copropriété, la destination de l'immeuble, ne résulte d'aucune autorisation votée en assemblée générale, et est en tout cas préjudiciable au syndicat et aux autres copropriétaires ;

Juger que 13,30 m2 de dégagements, parties communes de l'immeuble, ont été annexés de fait aux lots n°125 à 130, 133 à 135 et 141 ;

Juger que le syndicat subit un préjudice à raison de l'enrichissement injustifié des ayants-droits de feu [Z] [M], et de l'ayant-cause à titre particulier de ces derniers, la société Siber S.A.R.L. ;

Juger irrecevables et mal fondées les prétentions de M. [U] [H] et de la société Siber envers le syndicat ;

De seconde part :

Juger que le lot n°5 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] est contractuellement destiné à l'usage d'habitation, et assorti des tantièmes de charges générales prévus par son règlement, et que les lots n°136 à 140 de cette même copropriété sont contractuellement à l'usage de caves, et assortis des tantièmes de charges générales prévus par son règlement ;


Juger que le règlement de copropriété du [Adresse 3] à [Localité 12] n'autorise dans ses parties privatives que l'habitation bourgeoise et, par exception expresse, l'exercice de professions libérales dans les appartements ;

Juger que l'affectation des lots n°5 et 136 à 140 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 12] est prévue par un état de division de nature contractuelle, dont les modifications de fait sont incompatibles avec les prévisions du règlement de copropriété, la destination de l'immeuble, ne résulte d'aucune autorisation votée en assemblée générale, et est préjudiciable aux autres copropriétaires ;

Juger que le syndicat éprouve un préjudice indemnisable du chef des époux [R] ;

 En conséquence, de première part :

Condamner in solidum Mme [I] [M], Mme [HL] [K] [G], née [M], et la société Siber S.A.R.L., ou l'une à défaut de l'autre, à cesser - ou faire cesser - toute activité commerciale ou toute habitation dans les lots n°125 à 130, 133 à 135 et 141 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 12], ainsi que dans les parties communes annexées de fait à ces lots ;

Assortir cette condamnation d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard, passé un délai d'un mois après la signification du jugement à intervenir, en réservant au tribunal, le cas échéant, la liquidation de ladite astreinte ;

Condamner in solidum Mme [I] [M], Mme [HL] [K] [G], née [M], et la société Siber S.A.R.L., ou l'une à défaut de l'autre, à restituer les parties communes annexées aux lots n°125 à 130, 133 à 135 et 141, ainsi qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire déposé le 15/12/2015 par M. [W] [Y], le tout à leurs frais exclusifs, comprenant les honoraires de suivi des travaux par l'architecte et par le syndic de l'immeuble ;

Assortir cette condamnation d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois après la signification du jugement à intervenir, en réservant au tribunal, le cas échéant, la liquidation de ladite astreinte ;

Condamner in solidum Mme [I] [M], Mme [HL] [K] [G], née [M], et la société Siber S.A.R.L., ou l'une à défaut de l'autre, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12], la somme de 22.893,80 euros, à titre de dommages-intérêts, compte arrêté au 31/12/2017, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation ;

Ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette condamnation, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, à compter de la date de délivrance de l'assignation ;




Condamner in solidum Mme [I] [M], Mme [HL] [K] [G], née [M], et la société Siber S.A.R.L., ou l'une à défaut de l'autre, à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] à titre de dommages-intérêts, sous déduction des charges de copropriété appelées, un montant correspondant aux charges générales et aux charges de travaux calculées sur les lots n°125 à 130, 133 à 135 et 141 dudit immeuble en copropriété sur la base de leurs tantièmes assortis d'un coefficient de 1,31, et ce à compter du 01/01/2018, jusqu'au retour effectif des lots n°125 à 130, 133 à 135 et 141 à leur destination initiale de caves, et à la restitution des parties communes annexées à ces lots dans les conditions prévues au jugement à intervenir ;

Condamner in solidum Mme [I] [M], Mme [HL] [K] [G], née [M], et la société Siber S.A.R.L., ou l'une à défaut de l'autre, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] la somme de 10.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouter Mme [I] [M], Mme [HL] [K] [G], née [M], et la S.A.R.L. Siber de toutes prétentions plus amples ou contraires ;

Condamner in solidum Mme [I] [M], Mme [HL] [K] [G], née [M], et la société Siber S.A.R.L., ou l'une à défaut de l'autre aux entiers dépens de l'instance les concernant, dont distraction au profit de Maître Pierre Reynaud, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

En conséquence, de seconde part :

Condamner solidairement M. [B] [F] [R] et Mme [P] [T] [D], épouse [R], à cesser - ou faire cesser par quelque occupant que ce soit - toute activité commerciale dans les lots n°5 et 136 à 140 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 12], et toute occupation des lots 136 à 140 à titre d'habitation ;

Assortir cette condamnation d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard, passé un délai d'un mois après la signification du jugement à intervenir, en réservant, le cas échéant, au tribunal la liquidation de ladite astreinte ;

Condamner solidairement M. [B] [F] [R] et Mme [P] [T] [D], épouse [R], dans l'immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 12], à restituer :
- au lot n°5, sa destination d'appartement ;
- aux lots n°136 à 140, leur destination de caves ;
- aux lots n°5 et 136 à 140 leur configuration d'origine ;

Assortir la parfaite exécution de cette condamnation d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard, passé un délai d'un mois après la signification du jugement à intervenir, en réservant, le cas échéant, au tribunal la liquidation de ladite astreinte ;




Condamner solidairement M. [B] [F] [R] et Mme [P] [T] [D], épouse [R], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] la somme de 4.494,53 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation ;

Ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette condamnation, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, à compter de la date de délivrance de l'assignation ;

Condamner solidairement M. [B] [F] [R] et Mme [P] [T] [D], épouse [R], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12], à titre de dommages-intérêts, une contribution équivalente à 27 tantièmes supplémentaires pour les lots n°136 à 140, et ce à compter des appels de fonds budget général et budgets travaux du premier trimestre 2018, et ce jusqu'au retour effectif des lots n°5, n°136 à 140 à leur destination initiale ;

Condamner solidairement M. [B] [F] [R] et Mme [P] [T] [D], épouse [R], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] la somme de 10.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouter M. [B] [F] [R] et Mme [P] [T] [D], épouse [R] de toutes prétentions plus amples ou contraires ;

Condamner solidairement M. [B] [F] [R] et Mme [P] [T] [D], épouse [R], aux entiers dépens de l'instance les concernant, dont distraction au profit de Maître Pierre Reynaud, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

 En toute hypothèse,

 Débouter M. [U] [H] de toutes prétentions ;

 Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel.

Mme [HL] [M] divorcée [G], par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 27 mai 2020 sollicite du tribunal de

Vu la loi de 1965 et le décret de 1967,
Vu le règlement de copropriété de 1953,

Dire et juger sans objet la demande tendant à voir interdite toute activité commerciale au sein des lots litigieux ;

Dire et juger sans objet la demande tendant à voir restitué le "dégagement n° 3" ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] de l'intégralité de ses autres demandes ;




Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et à verser à Mme [HL] [G] une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 Mme [I] [M], par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 1er mars 2020 sollicite du tribunal de :

Vu la loi de 1965 et le décret de 1967,
Vu le règlement de copropriété de 1953,
 
Dire et juger sans objet la demande tendant à voir interdite toute activité commerciale au sein des lots litigieux ;
 
Dire et juger sans objet la demande tendant à voir restitué le "dégagement n° 3" ;
 
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] de l'intégralité de ses autres demandes ;
 
Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et à verser aux défendeurs une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le 11 janvier 2019, M. [U] [H] a régularisé des conclusions en intervention volontaire accessoire, notifiées par voie électronique et demande au tribunal de :

Vu l'article 330 du code de procédure civile,
 
Déclarer recevable l'intervention accessoire de M. [U] [H] dans le cadre de l'instance n° 18/01869 pendante devant le tribunal de grande instance de Paris.
 
Vu la loi de 1965 et le décret de 1967,
Vu le règlement de copropriété de 1953,
 
Dire et juger sans objet la demande tendant à voir interdite toute activité commerciale au sein des lots litigieux ;
 
Dire et juger sans objet la demande tendant à voir restitué le " dégagement n° 3 " ;
 
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] de l'intégralité de ses autres demandes ;
 
Dire et juger que chacun conservera la charge des frais qu'il a exposé pour sa défense.

Par conclusions responsives n°1 notifiées par voie électronique le 26 février 2020, M. [B] [R] et Mme [P] [D] épouse [R] demandent au tribunal de :
 
Vu le plan de recollement du rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 3],




Vu l'acte de vente du 8 novembre 1982 des lots 5 et 136 à 140 du rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 3] de Mme [L] à Mme [N],
Vu l'acte de vente du 22 août 2000 des lots 5 et 136 du rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 3] de Mme [N] aux époux [R],
Vu les articles 2258 et 2272 du code civil,
 
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la Société Cabinet N & H IMMOBILIER SARL, de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
 
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la Société Cabinet N & H IMMOBILIER SARL, à la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
 
Ordonner l'exécution provisoire du Jugement à venir, nonobstant appel.

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la Société Cabinet N & H IMMOBILIER SARL, aux entiers dépens de l'instance en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Par acte authentique du 10 juin 2020, la société Siber SARL a acquis les lots des consorts [M]. Par conclusions en intervention volontaire à titre principal, notifiées par voie électronique le 5 novembre 2020, la société Siber SARL ("la société Siber") sollicite du tribunal de :

Vu la loi de 1965 et le décret de 1967,
Vu le règlement de copropriété de 1953,
Vu l'article 1241 du code civil,
 
À titre principal,
 
Recevoir la société Siber en son intervention volontaire à l'instance,
 
Dire et juger irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12]
 
À titre subsidiaire,
 
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] de ses demandes ;
 
À titre reconventionnel,
 
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12], pris en la personne de son Syndic, à établir à ses frais une nouvelle répartition des tantièmes de charges concernant les lots nos 125 à 130, réunis en un seul ensemble, et nos 133 à 135 et n° 141, réunis en un seul ensemble,



 
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] à verser à la SARL Siber la somme de 15 925 euros, sauf à parfaire, au titre de son préjudice économique ;
 
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] à verser à la SARL Siber la somme de 10.000 euros au titre de l'exercice d'une action en justice avec une légèreté blâmable,
 
En toute hypothèse,
 
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] aux entiers dépens et à verser à la SARL Siber une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Une médiation a été ordonnée par le juge de la mise en état le 2 octobre 2018 mais n'a pas permis d'aboutir à une résolution amiable du litige.
L'affaire a été close par ordonnance du 11 octobre 2021 et fixée à l'audience du 18 octobre 2023. Elle a été mise en délibéré au 30 janvier 2024 prorogée au 27 février 2024.

 
MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Sur les demandes de "constater", de "juger", et de "dire et juger"

Il sera préalablement rappelé qu'il n'y pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles n'emportent aucune conséquence juridique et ne constituent donc pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

Sur les interventions volontaires de M. [U] [H] et de la société Siber SARL

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Au visa de l'article 125 du même code précise, en outre, que le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt.

L'article 330 du même code prévoit que "L'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie."






Enfin, au visa de son article 329, "l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention".

M. [U] [H] demande à ce que son intervention volontaire accessoire soit déclarée recevable. Il fait valoir en se fondant sur l'article 330 du code de procédure civile qu'il a acquis, par acte sous seing privé du 26 juillet 2018, les lots n°125 à 130 et 133 à 135 et 141 des consorts [M]. Il précise qu'il ne fait aucune prétention propre et qu'il a un intérêt à la présente instance afin de conserver ses droits. Il soutient que la circonstance que cet acte sous seing privé n'ait pas été encore réitéré par acte authentique et publié à la conservation des hypothèques est indifférente au transfert de propriété.

Le syndicat des copropriétaires demande le débouté des demandes de M. [H] à son encontre en soutenant que ce dernier ne justifie d'aucune qualité ni d'intérêt à agir et qu'il n'est jamais devenu propriétaire ni même bénéficiaire d'une promesse de vente des lots litigieux.

La société Siber sollicite du tribunal de déclarer recevable son intervention volontaire au visa de l'article 329 du code de procédure civile, et affirme avoir acquis les lots des consorts [M] par acte authentique en date du 10 juin 2020.

Sur ce,

En l'espèce, si M. [H] soutient avoir signé un acte authentique lui transférant la propriété des lots des consorts [M], il n'en justifie pas. En revanche, la société Siber a produit un acte authentique de vente en date du 10 juin 2020 établissant qu'elle a acquis les lots en question aux consorts [M] contredisant ainsi les allégations de M. [H] et sans que cela ne soit contesté par les parties.

S'il est constant que l'intérêt à agir s'apprécie à la date de l'assignation, force est de constater que M. [H] ne prouve pas qu'à cette date, il avait conclu avec les consorts [M] un compromis de vente et ne produit aucune pièce susceptible de justifier de son intérêt à agir. Par conséquent, il y a lieu de déclarer son intervention accessoire irrecevable. 

En revanche, celle de la société Siber ayant été justifiée par sa qualité de propriétaire des lots litigieux sera déclarée recevable.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre des époux [R]

- Sur la demande de faire cesser toute activité commerciale dans les lots n°5 et 136 à 140 et toute occupation à titre d'habitation dans les lots 136 à 140 et de restituer auxdits lots leur destination respective et leur configuration d'origine






L'article 2272 du code civil prévoit que "le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans."

Son article 2261 précise que "Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire."

Au soutien de sa demande de faire cesser toute activité commerciale et de restituer aux lots n°5, 136 à 140 leur configuration d'origine et leur destination respective à savoir d'appartement pour le lot n°5 et de caves pour les lots n°136 à 140, sous astreinte, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

- seul le lot n°5 est un logement alors que les lots n°136 à 140 constituent des caves assortis de tantièmes très faibles ;
- l'affectation commerciale des lots des époux [R] a été attestée par deux constats d' huissier du 22 mai 2017 et du 14 décembre 2017 ;
- les époux [R] n'ont produit leur titre de propriété dans le cadre de l'expertise qu'en 2015 et qu'il n'avait pas eu connaissance du regroupement des lots ni de leur affectation commerciale avant cette date. Ils ne peuvent donc se prévaloir de la prescription acquisitive puisque la situation n'a été révélée que lors du dépôt du rapport d'expert en décembre 2015 de sorte que la possession invoquée n'était ni publique ni non équivoque au sens de l'article 2261 du code civil ;
- à défaut de publicité d'une modification corrélative du règlement de copropriété, les époux [R] ne peuvent se prévaloir de la prescription acquisitive ; de surcroît, en l'absence de modification du règlement de copropriété, ces derniers ont pu bénéficier de charges de copropriétés très faibles attachées à leurs caves au regard de l'utilité réelle des lots, ce qui fait échec au caractère non équivoque nécessaire pour prescrire ;
- l'article 5 du règlement de copropriété stipule que la désignation de chaque lot dans l'état descriptif de division est de nature contractuelle requérant qu'une modification d'un lot soit suivie d'une modification corrélative du règlement de copropriété. Or les époux [R] ne justifient pas d'une modification du règlement de copropriété votée en assemblée générale ni de la publicité foncière d'une décision de justice entérinant le regroupement des lots ; les actes de vente comportant mention de ce regroupement sont inopposables aux tiers ;
- le changement d'affectation des lots n'a pas été autorisé par l'assemblée générale. En outre, l'article 6 b) du règlement de copropriété prévoit que les appartements doivent être occupés bourgeoisement avec une exception pour les professions libérales de sorte que l'affectation commerciale est contraire au règlement de copropriété et à la destination de l'immeuble ;
- en dépit de leurs allégations, les lots des époux [R] ont bien eu une affectation commerciale puisqu'il ressort des constats d'huissier que le locataire des lieux était la société CLB Finance SAS, société dotée d'un objet social commercial, titulaire d'une marque de commerce My make up coach. 


Si les époux [R] indiquent avoir conclu un nouveau bail à usage d'habitation, le 11 octobre 2018, avec un particulier, ce nouveau bail portant sur un appartement de 2/3 pièces et non sur un appartement avec caves contrevient également à la destination contractuelle des lots ;
- en application de l'article L.1331-23 du code de la santé publique, les caves ne peuvent être affectées à un usage d'habitation ;
- ce changement d'affectation est préjudiciable aux droits des autres copropriétaires puisque ces derniers ont à supporter les inconvénients d'une activité commerciale dans l'immeuble et que les caves utilisées comme habitation et locaux commerciaux sont dotées de tantièmes très faibles comparés aux lots d'habitation. Cette situation entraîne une rupture d'égalité dans la répartition des charges prévue par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 puisque les caves ne participent pas aux charges d'eau, de chauffage et d'eau chaude sanitaire et de manière symbolique aux charges générales de gardiennages, d'entretien et de ravalement etc.

En réponse, les époux [R] sollicitent le rejet de ces demandes en se fondant sur la prescription acquisitive prévue à l'article 2272 du code civil en affirmant que :

- lors de leur acquisition le 22 août 2000, les lots étaient déjà réunis comme cela ressort de l'acte notarié. De plus, ces lots étaient déjà réunis lors de la vente conclue entre leur auteur Mme [N] et Mme [C] [L] comme en atteste également l'acte de vente du 8 novembre 1982 et ce que ne pouvait ignorer le syndicat des copropriétaires ;
- le plan de 1951 n'est qu'un plan de construction sans valeur juridique et a été modifié par la suite puisqu'ils ont retrouvé aux archives de [Localité 15] à côté du dossier initial contenant le plan de 1951, un second dossier dénommé "Récolement" du 28 novembre 1953 lequel exposait les travaux réellement réalisés. Ce plan faisait apparaître la réunion des lots en un seul appartement pour une surface totale de 66m² ;
- le certificat de conformité et d'achèvement des travaux a été délivré le 25 novembre 1955 par la préfecture. De plus, une décision définitive d'octroi de prime à la construction du ministère de la construction et de l'urbanisme datant du même jour prouve que les lots des époux [R] appelé "le 5ème local" étaient déjà réunis et totalisaient une surface de 66,35 m² ;
- dès lors, le changement de destination des caves et la réunion des lots sont intervenus depuis près de 67 ans de sorte qu'ils sont fondés à se prévaloir de la prescription acquisitive immobilière ;
- l'affectation commerciale n'est pas établie puisque le rapport de l'expert judiciaire relève une activité de bureau et non une activité commerciale ; les constats d'huissier ne font que relever la mention "my make up coach" inscrite sur la porte. Ils précisent que M. [A] utilisait les locaux comme habitation secondaire et animait une activité de coaching en maquillage constituant une profession libérale autorisée par le règlement de copropriété ;


- le local a été loué depuis le 11 octobre 2018 dans le cadre d'un bail d'habitation ;

Sur ce,

En l'espèce, les époux [R] se fondent sur la prescription acquisitive immobilière pour demander le rejet de la demande de restitution aux lots litigieux de leur destination et de leur configuration d'origine du syndicat des copropriétaires en faisant valoir que ce dernier avait connaissance de longue date de la réunion de leurs lots. 

Il ressort du rapport de l'expert judiciaire, page 8, que le jour de l'expertise, le 16 septembre 2015 "Madame [V] nous fournit 2 plans d'architecte datant l'un de 1951 et l'autre de 1953. Le premier présente l'état du bâtiment avant construction telle qu'il devait être réalisé. Le second semble être celui annexé au règlement de copropriété lors de son enregistrement bien que le notaire n'ait rien retrouvé dans ses archives. Les numéros des caves sont différents sur les 2 plans. L'analyse du plan de 1953 nous permet de conclure qu'il est conforme au règlement de copropriété alors que celui de 1951 ne l'est pas. Nous constatons avec les parties que la cave n°51 a disparu du plan le plus récent, mais que les caves 51 à 54 ont été intégrées dans le studio lot 5. […] Par contre les lots 51-52-53 et 54 ont disparu et ont été intégrés dans le lot 5 pour former un grand local bureau".

Puis dans ses conclusions en page 11, l'expert ajoute que "Le plan 10 annexé au règlement de copropriété qui a été réclamé par Monsieur [M] auprès de l'étude [FU], rédacteur du règlement de copropriété ; celle-ci a répondu ne plus être en possession de ce document.
Par contre, le jour de l'expertise, il nous a été remis 2 plans d'architecte datant le premier de 1951 et le deuxième de 1953. L'analyse de ces 2 plans nous a permis de constater que le premier correspondait au plan de permis de construire et le second à l'établissement de l'état descriptif de division. En effet le numéro de lot 5 y est inscrit. De plus, les numéros des caves 38 à 56 portées sur ce plan correspondent exactement à la désignation des lots dans le règlement de copropriété mise à part les lots 51-52-53-54 qui ont été intégrés dans le lot 5 et donc supprimés du fait de cette réunion. Cependant dans la désignation des lots, les caves 51, 52, 53 et 54 sont toujours désignées comme étant des caves alors qu'elles ont été intégrées dans le lot 5 pour former un appartement. […] En ce qui concerne la propriété [R], nous estimons qu'il n'y a pas eu d'annexion de parties communes car le lot n°51 a remplacé la portion de couloir qu'il a annexé."

Si le syndicat des copropriétaires soutient n'avoir eu connaissance de la réunion des lots litigieux que lors du dépôt du rapport de l'expert judiciaire, M. [X], le 15 décembre 2015, il ressort pourtant de ce rapport que la gardienne de l'immeuble, Mme [V] a remis deux plans d'architecte à M. [X], l'un de 1951 et l'autre de 1953, le plan n°10 du rez de chaussée annexé au règlement de copropriété du 20 
avril 1953 n'ayant pas été retrouvé. Après avoir analysé les deux plans, 





l'expert a indiqué que le plan de 1951, au demeurant non conforme au règlement de copropriété, semblait être celui correspondant au permis de construire alors que celui de 1953 apparaissait conforme au règlement précité et à l'état descriptif de division.

Il a relevé en outre que sur le plan de 1953, les caves n° 51 à 54 constituant les lots n°136 à 139 avaient été intégrées au lot n°5 pour ne former qu'un seul appartement et ce, sans annexion de parties communes et ce quand bien même ces lots étaient toujours désignés comme étant des caves dans le règlement de copropriété.

En outre, cette réunion des lots caves depuis 1953 est corroborée par le plan de récolement produit par les époux [R] datant de la même année ainsi que par le document de partage partiel de la société immobilière Trocadero Doumer Petrarque reçu par le notaire Maître [FU] en 1957 qui expose que le local n°5 attribué à Mme [L] mesure 66 m² correspondant ainsi à la superficie du lot n°5 et des caves n°51 à 54 réunis.

Dès lors, il y a lieu de constater que, si effectivement, les lots n°136 à 140 étaient toujours désignés comme des caves dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, le syndicat des copropriétaires avait déjà, dès 1953, nécessairement connaissance de la réunion des caves n°51 à 54 au lot n°5, puisqu'il détenait lui-même le plan de cette date.

Il peut être ainsi déduit que le règlement de copropriété n'a pas été mis à jour pour prendre en compte les dernières modifications intervenues à la fin de la construction figurant au plan de 1953 et en particulier la réunion des lots des époux [R].

Alors que le syndicat des copropriétaires conteste les caractères publique et non équivoque de la possession, il apparaît pourtant que ces derniers se sont comportés en propriétaires des lots réunis au vu de leur titre de propriété, lequel a mentionné expressément ladite réunion de manière identique que dans l'acte de vente du 8 novembre 1982 conclu par leur auteur, Mme [N] avec Mme [L], propriétaire des lots litigieux depuis 1957. Par ailleurs, ils ont mis en location ses lots depuis plusieurs années sans que leur qualité de propriétaire ne soit remise en cause.

Or, il n'est pas contesté que le syndicat des copropriétaires n'a pas introduit d'action en justice dans le délai de 30 ans à compter de 1953 de sorte que sa demande de restituer leur configuration d'origine et leur destination respective aux lots n°5 et 136 à 140 se trouve prescrite.

S'agissant de sa demande de faire cesser toute activité commerciale dans les lots, il ressort de l'article 6 b) règlement de copropriété que "les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de de bonne vie et mœurs. Néanmoins, les professions libérales pourront être exercées". Par conséquent et sans que cela ne soit débattu, la destination de l'immeuble prévue au règlement de copropriété est exclusivement bourgeoise à l'exception des professions libérales de sorte qu'aucune activité commerciale n'est autorisée.




Cependant, si les parties s'opposent sur la nature commerciale de l'activité du locataire occupant les lieux lors des constats d'huissier en 2017, il apparaît toutefois, sans que cela ne soit contesté, que le local a été loué, le 11 octobre 2018, aux époux [E] dans le cadre d'un contrat de location d'habitation principale non meublée de sorte qu'il est démontré que toute activité commerciale a effectivement cessé.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de faire cesser sous astreinte toute activité commerciale dans le local litigieux, celle-ci devenant sans objet.

- Sur la demande en paiement à l'encontre des époux [R]

L'article 1303 du code civil dispose que "En dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement."

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges".

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum des époux [R] à lui payer la somme de 4.494,53 euros en se fondant sur l'enrichissement sans cause prévue à l'article 1303 du code civil, en soutenant que :

- les époux [R] ont bénéficié de services collectifs alors qu'ils y ont contribué de manière très faible eu égard aux modifications apportées de manière irrégulière et occulte à leurs lots caves;
- s'agissant des charges générales, les caves totalisent 27,80 m² pour seulement 11/10.000èmes soit 0,39 tantièmes/m² alors que le lot n°5, au même étage, mesure 41,20 m² pour 54/10.000èmes soit 1,31 tantièmes/m² ;
- s'agissant des charges spéciales, l'avantage indu n'est pas quantifiable puisque les caves ne sont pas tenues d'y participer ;
- sur la période non prescrite de cinq ans, le préjudice du syndicat des copropriétaires au titre des charges générales est évalué à 4.494,53 euros à parfaire après déduction des charges déjà réglées.




Il demande en outre, l'indemnisation de son préjudice jusqu'au retour effectif de l'affectation des lots caves à leur destination conforme au règlement de copropriété sur la base de 27 tantièmes supplémentaires affectés aux lots n°136 à 140 et ce à compter du 1er trimestre 2018.

Sur ce,

Il ressort des développements précédents, que le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer la réunion des lots des époux [R] en un seul appartement depuis 1953 de sorte qu'il ne peut exiger le paiement du surplus des charges de copropriété sur la période non prescrite des cinq dernières années, l'intéressé ne pouvant se prévaloir de sa propre inertie durant cette période celui-ci ne prétendant ni au demeurant ne justifiant avoir sollicité la modification de la grille de répartition des charges qui aurait été le cas échéant, uniquement valable pour l'avenir.

Il n'est au demeurant pas allégué de l'existence d'arriérés de charges de copropriété impayées par les époux [R] selon la répartition actuelle.

Enfin, il ne verse aucune pièce de nature à étayer le montant des sommes réclamées en se bornant à produire un tableau exposant des sommes sans justificatif.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire chiffrée à la somme de 4.494,53 euros à l'encontre des époux [R].

Le syndicat des copropriétaires sera également débouté de sa demande d'indemnisation de son préjudice "jusqu'au retour effectif de l'affectation des lots caves à leur destination conforme au règlement de copropriété", demande indéterminée.

Ce préjudice complémentaire apparaît en effet hypothétique, de sorte qu'il ne répond pas aux critères du préjudice certain susceptible de réparation, dès lors qu'il est assorti d'un aléa et d'une condition potestative (ex.: Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre, section A, 1er octobre 2020, n° RG 19/00544).

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre des consorts [M] et de la société Siber

- Sur la demande de faire cesser toute activité commerciale ou d'habitation dans les lots n°125 à 130 et 133 à 135 et 141 et les parties communes annexées et de restituer auxdits lots leur destination et leur configuration d'origine

Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige (antérieure au 25 novembre 2018), "Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans."





Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

- le règlement de copropriété stipule que l'état descriptif de division a une valeur contractuelle et que l'article 5 du règlement de copropriété prévoit pour chaque lot une dénomination conventionnelle et non indicative de sorte que les lots désignés sous le terme de cave doivent être obligatoirement des caves et non des habitations ;
- son action ne saurait être prescrite puisque la situation résultant du regroupement des lots litigieux et de la modification de leur affectation n'est apparue qu'à l'issue des opérations d'expertise, les agissements de M. [M] n'ayant pas de caractère public ;
- contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, les sociétés CEVMI SOFAMARE avaient leur siège au [Adresse 1] et non au [Adresse 4] qui était le domicile personnel de M. [M] ;
- aucune démarche n'a été entreprise pour modifier le règlement de copropriété ni obtenir une autorisation des services de l'urbanisme de transformer un local d'habitation en local commercial. En outre, les tantièmes n'ont pas non plus été modifiés en dépit de la modification de l'affectation de ces caves de sorte que le caractère non équivoque de la prescription ne peut être retenu ;
- au visa de l'article 47 du code de la santé publique et du règlement sanitaire départemental de [Localité 15], les caves ne peuvent être affectées à un usage d'habitation ;
- l'acte de vente conclu avec la société Siber vise expressément des caves contredisant l'acquisition de cette prescription ;
- le regroupement des lots n'est pas régulier à défaut d'avoir été autorisé par l'assemblée générale et d'avoir fait l'objet d'une modification corrélative du règlement de copropriété ; en tout état de cause, l'acte de vente à la société Siber se garde de mentionner ce regroupement et est au demeurant inopposable aux tiers.

En réponse, les consorts [M] prétendent que la demande de faire cesser toute activité commerciale est sans objet puisque les locaux sont actuellement inoccupés.

En tout état de cause, s'agissant à la fois des demandes de restituer la destination et la configuration d'origine aux lots litigieux et d'y cesser toute activité commerciale, les consorts [M] et la société Siber invoquent, à titre principal, la prescription extinctive relative aux actions personnelles en se fondant sur l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 2224 du code civil. 

Elles relèvent en effet que les lots litigieux avaient été utilisés par [Z] [M] depuis plus de 50 ans comme bureaux pour ses sociétés SOFAMARE et CEVMI et étaient raccordés à l'électricité depuis 1954. En outre, le syndic avait été nécessairement informé de cette situation à l'occasion d'un dégât des eaux en 2001.

A titre subsidiaire, ils concluent au rejet en faisant valoir, sur le fondements des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, que :

- le règlement de copropriété n'interdit pas l'usage des lots litigieux en local d'habitation puisque son article 6 stipule au contraire que chaque copropriétaire aura le droit de jouir comme bon lui semblera de ses parties privatives. Au surplus, les réserves prévues à cette disposition ne lui sont pas applicables ;
-la demande du syndicat des copropriétaires se fonde en réalité sur l'état descriptif de division qui n'a pas de valeur contractuelle ;
- le règlement de copropriété ne peut en tout état de cause interdire un usage des lots privatifs qui ne nuit pas à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires ;
-l'interdiction prévue à l'article L.1331-2 du code de la santé publique ne concerne que les caves dépourvues d'ouverture sur l'extérieur lesquelles sont impropres à l'habitation, ce qui n'est pas le cas des lots litigieux ;
-ils ont demandé à modifier la répartition des charges qui a été rejetée par l'assemblée générale.

Sur ce,

En l'espèce, les consorts [M] et la société Siber qui opposent la prescription extinctive fondée sur l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 doivent établir que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de l'usage commercial ou d'habitation des lots n°125 à 130 et 133 à 135 et 141 de leur regroupement depuis plus de dix ans antérieurement à l'introduction de son action en justice.

Si ces derniers versent divers documents datant depuis 1955, dont des courriers aux partenaires, une attestation d'une ancienne employée, des factures de travaux, de commande de meubles et d'équipements informatiques, des notes en interne, des factures de téléphone fixe relatifs aux sociétés SOFAMARE et CEVMI dont certains sont adressés au n°[Adresse 4] et d'autres au [Adresse 1], ceux-ci ne peuvent suffire à démontrer la connaissance par le syndicat des copropriétaires de la réunion des caves litigieuses et de la modification de leur affectation.

Toutefois, il s'évince du courrier en date du 8 novembre 2001 que le cabinet Cercam, courtier en assurances, a adressé au cabinet Laugier, à l'époque syndic de l'immeuble sis [Adresse 4], le rapport de classement d'un sinistre du cabinet Duotec, daté du 5 novembre 2001 concernant un dégât des eaux survenu le 22 mai 2001 pour lequel une réunion d'expertise s'est tenue le 9 juillet 2001 en présence de M. [M].

Un second document également établi le 5 novembre 2001 par le même cabinet Duotec, expose que la cause du dégât des eaux du 22 mai 2001 est le "débordement du bac à douche de l'appartement [PU], locataire au 1er étage porte 16 ayant endommagé les locaux du rez de chaussée, à usage de bureau de la société CEVMI locataire". 

Il ressort ainsi de ce document que le syndic et par conséquent, le syndicat des copropriétaires avait été informé de ce que les caves de [Z] [M] au rez de chaussée avaient été transformées en bureaux loués à la société CEVMI, depuis le 8 novembre 2001 au plus tard, date à partir de laquelle il convient de faire s'écouler le délai de prescription décennal alors applicable.



Dès lors, le syndicat des copropriétaires avait jusqu'au 8 novembre 2011 pour agir, celui-ci ne se prévalant d'aucun acte interruptif ou suspensif de prescription durant cette période.

Or, l'acte introductif d'instance ayant été délivré le 28 décembre 2017, les demandes du syndicat des copropriétaires tendant faire cesser toute activité commerciale dans les lots n°125 à 130 et 133 à 135 et 141 et de restituer auxdits lots leur destination et leur configuration d'origine doivent être déclarées prescrites et partant irrecevables.

- Sur la demande de restitution des parties communes annexées

Comme précédemment mentionné, l'article 2272 du code civil prévoit que "le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans."

Son article 2261 précise que "Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire."

Sur la demande de restitution sous astreinte des parties communes constituées de couloirs évalués à 13,30 m², le syndicat des copropriétaires soutient que les défendeurs n'apportent aucune preuve sur les circonstances et la date de l'annexion et qu'il n'est donc pas établi la réunion des conditions de l'usucapion dont ils se prévalent.

En réponse, les consorts [M] et la société Siber opposent l'usucapion trentenaire en se fondant sur les articles 2258, 2261 et 2272 du code civil en prétendant que [Z] [M] a installé ses deux sociétés CEVMI et SOFAMARE dans ses locaux de sorte que :

- la possession du dégagement n°4 de 5,35 m², partie commune, intégré aux lots n°133, 134, 135 et 141, est justifiée depuis 1960 ;
- celle du dégagement n°3 de 8m² permettant d'accéder au local au bout du couloir composé des lots n°125 à 130, est justifié depuis 1968.

Ils affirment que cette possession n'a pas été interrompue ni dissimulée puisque cette adresse apparaissait sur les courriers, ainsi que sur les documents des sociétés, d'une part, et que le syndic en avait été informé à l'occasion d'un dégât des eaux le 22 mai 2001, d'autre part.

En outre, en louant à ses sociétés les lots litigieux, ils estiment que [Z] [M] s'est comporté en propriétaire de sorte que la possession était sans équivoque.

A titre subsidiaire, ils affirment que la demande est partiellement sans objet puisque le dégagement n°3 a déjà été restitué, le passage étant ouvert à tous.

Sur ce,





Il est constant que la réunion des caves des consorts [O] en deux locaux commerciaux ont entraîné l'annexion de deux couloirs parties communes, désignés comme le dégagement n°3 et le dégagement n°4 mesurant au total 13,30 m². 

Il ressort des éléments précédents qu'il n'était pas suffisamment démontré que le syndicat des copropriétaires ait pu avoir connaissance de la réunion des caves en locaux commerciaux avant le 8 novembre 2001 et par conséquent de l'annexion des parties communes litigieuses. Dès lors, la possession de ces couloirs ne peut être considérée comme publique et non équivoque avant cette date.

Ainsi, l'assignation ayant été introduite le 28 décembre 2017 et à défaut de justifier d'une possession conforme à l'article 2261 du code civil, les consorts [M] et la société Siber ne peuvent se prévaloir de l'acquisition de ces parties communes par usucapion. Au surplus, il convient d'observer que [Z] [M] ne disposait pas de titre de propriété sur ces deux dégagements de sorte que la prescription acquisitive abrégée de dix ans ne peut pas davantage s'appliquer en l'espèce.

Si ces derniers soutiennent avoir restitué le dégagement n°3, ils n'en justifient pas étant rappelé que l'huissier lors de son constat 14 décembre 2017 a dû faire ouvrir la porte du local donnant sur le dégagement n°3 par un serrurier.

Par conséquent, les consorts [M] et la société Siber seront condamnées in solidum à restituer les parties communes constituant les dégagements n°3 et 4 tel qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire de M. [Y], à leurs frais exclusifs comprenant les honoraires de suivi des travaux de l'architecte de l'immeuble et du syndic.

Compte tenu des circonstances de l'espèce, il convient, passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, d'assortir cette obligation de restituer les parties communes, d'une astreinte de 300 euros par jour laquelle courra sur une période de trois mois à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l'exécution.

- Sur la demande en paiement à l'encontre des consorts [M] et de la société Siber

L'article 1303 du code civil dispose que "En dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement."

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.




Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges".

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum des consorts [M] et de la société Siber à lui payer la somme de 22.893,80 euros en se fondant sur l'article 1303 du code civil, en soutenant que :

-les défendeurs ont bénéficié d'un enrichissement sans cause en s'acquittant de charges générales très réduites au titre de leurs caves alors que l'affectation de ces dernières avaient changé ;
- il est donc fondé à réclamer une réparation de son préjudice en mettant en adéquation des tantièmes de charges générales des caves avec ceux des lots d'habitation ;
- le constat d'huissier de Maître [J] expose que ces lots caves sont équipés d'appareils à effet d'eau, de WC raccordés sur les installations communes de l'immeuble et pour certains raccordés au réseau de chauffage de l'immeuble alors que ces lots totalisant 69,4m² sont affectés de tantièmes à hauteur de 40/10.000èmes soit 0,57 tantièmes par m² contre 1,31 tantièmes/m² pour le lot n°5, appartenant aux époux [R], voisin immédiat, des caves litigieuses ;
- sur la période non prescrite de cinq ans, le préjudice du syndicat des copropriétaires au titre des charges générales s'élève, sauf à parfaire à 22.893,80 euros.

Il demande en outre, l'indemnisation de son préjudice en appliquant à ces lots un coefficient de 1,31 aux appels de fonds jusqu'au retour effectif de l'affectation de ces lots caves à leur destination conforme au règlement de copropriété.

En réponse, les consorts [M] et la société Siber soutiennent que ces demandes sont irrecevables et à titre subsidiaire, concluent au rejet en faisant valoir que :

- ils ont réglé les appels de charges correspondant à la répartition des tantièmes de charges générales conforme au règlement de copropriété qui n'a jamais été modifié ;
- la demande du syndicat des copropriétaires s'analyse en réalité en une révision de répartition des charges laquelle est irrecevable sur le fondement des articles 11 et 12 de la loi du 10 juillet 1965 puisque les copropriétaires sont tenus de régler les charges suivant la répartition fixée au règlement de copropriété et qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires de solliciter la modification de cette répartition en assemblée générale et le cas échéant dans le cadre d'une action en justice. Ainsi, un tel paiement de charges non prévues par le règlement de copropriété doit être considéré comme prématuré. 


La demande doit donc être déclarée irrecevable à défaut pour le syndicat des copropriétaires de justifier d'un intérêt né et actuel au sens des articles 31 et 122 du code de procédure civile ;
- en tout état de cause, la nouvelle répartition de charges ne vaut nécessairement que pour l'avenir de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer le paiement de charges pour les années antérieures.

Sur ce,

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui invoque l'enrichissement sans cause d'établir que l'appauvrissement qu'il a subi et l'enrichissement des défendeurs ont eu lieu sans cause.

Le syndicat des copropriétaires se fonde sur le fait que les consorts [M] et la société Siber se sont acquittés de charges de copropriété moindres au regard de l'utilité réelle des lots caves litigieux transformés en locaux commerciaux ou d'habitation.

Il ressort des développements précédents, que le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer la réunion des lots caves litigieux en deux locaux commerciaux depuis le 8 novembre 2001 de sorte qu'il ne peut exiger le paiement du surplus des charges de copropriété sur la période non prescrite des cinq dernières années, l'intéressé ne pouvant se prévaloir de sa propre inertie durant cette période, celui-ci ne prétendant ni au demeurant ne justifiant avoir sollicité la modification de la grille de répartition des charges qui aurait été le cas échéant, uniquement valable pour l'avenir.

En outre, il n'est pas contesté que les défendeurs ont honoré jusqu'à présent les appels de charges de copropriété leur ayant été adressés et calculés sur le fondement de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Si le syndicat des copropriétaires évalue le montant de son appauvrissement et de l'enrichissement corrélatif en opérant une analogie avec le lot n°5, force est de constater qu'il se borne à présenter un tableau reprenant des sommes sans verser aucun justificatif des montants réels des charges de la copropriété sur les cinq dernières années tels que des appels de charges et les procès-verbaux des assemblées générales correspondant etc.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande pour la période non prescrite des cinq dernières années chiffrée à la somme de 22.893,80 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera également débouté de sa demande d'indemnisation de son préjudice "jusqu'au retour effectif de l'affectation des lots caves à leur destination conforme au règlement de copropriété", demande indéterminée.

Ce préjudice complémentaire apparaît en effet hypothétique, de sorte qu'il ne répond pas aux critères du préjudice certain susceptible de réparation, dès lors qu'il est assorti d'un aléa et d'une condition potestative (ex. : Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre, section A, 1er octobre 2020, n° RG 19/00544).




Sur les demandes reconventionnelles de la société Siber

A titre reconventionnel, la société Siber forme les trois demandes suivantes :

- elle demande au tribunal d'ordonner une nouvelle répartition des tantièmes de charges générales concernant les lots n°125 à 130 réunis en un seul ensemble, d'une part, et les lots n°133 à 135 et 141, également réunis en un seul ensemble, d'autre part, afin d'augmenter ceux afférents aux lots litigieux puisque ses lots n'ont pas vocation à être utilisés comme des caves à l'avenir. Elle rappelle que l'assemblée générale a déjà rejeté cette demande de modification.
- elle sollicite, sur le fondement de l'article 1241 du code civil, la condamnation du syndicat des copropriétaires à l'indemniser de son préjudice économique de 15.925 euros à parfaire en affirmant que l'action en justice du syndicat des copropriétaires l'a empêché de louer son bien à un locataire à titre commercial pour un loyer estimé à 38.220 euros calculé sur la base des prix du marché dans cet arrondissement. 
- enfin, elle sollicite sur le même fondement le paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'exercice d'une action en justice avec une légèreté blâmable puisque l'action était prescrite et infondée.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet en affirmant que :

- la société Siber ne peut valablement soutenir qu'elle n'a pu louer le bien à un locataire à titre commercial en raison de la présente instance alors que le règlement de copropriété fixe la destination d'habitation bourgeoise de l'immeuble et qu'elle a acquis des caves et non des locaux commerciaux et qu'elle était parfaitement informée de l'assignation délivrée à l'encontre de ses auteurs ;
- le préjudice locatif n'est pas démontré ni dans son principe ni dans son quantum, la société Siber ne justifiant pas d'une autorisation administrative d'ouvrir un commerce dans les caves de l'immeuble ;
- s'agissant de la modification du règlement de copropriété au frais du syndicat des copropriétaires, le tribunal n'a pas le pouvoir d'imposer de telle modification ;

Sur ce,

- Sur la demande de faire procéder à une nouvelle répartition des charges de copropriété

Aux termes de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, "sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. 


En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire."

En outre, l'article 25 e) de ladite loi dispose "Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :[…]
e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;"

Il ressort du procès-verbal du 16 décembre 2019 que l'assemblée générale a refusé la modification de la grille de répartition des charges de copropriété à sa résolution 26.5 en ces termes :

"5. Mise en correspondance avec la réalité de la répartition des charges concernant les lots n°125 à 130 et 133 à 135 et 141
Projet de résolution : ""L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de modifier la répartition des charges prévue au chapitre III du règlement de copropriété, afin d'y inclure, selon les modalités prévues par les lois et règlements, les lots d'habitation n°125 à 130 et 133 à 135 et 141 et de leur affecter une part équitable des charges pour l'avenir. "
Nous vous remercions d'inscrire ces questions et résolutions à l'ordre du jour de la prochaine assemblée
Résultat du vote :
Ont voté pour : Néant
Ont voté contre : […] soit un total de 36 copropriétaires représentant 6015
S'est abstenu : [R] (65)
En vertu de quoi cette résolution est REFUSEE à la majorité."

Il n'est pas démontré ni même allégué que ce refus ait fait l'objet d'une contestation. Aux termes de l'article 11 précité, les hypothèses dans lesquelles le tribunal peut intervenir pour ordonner une modification de la répartition sont limitativement énumérées à savoir une modification rendue nécessaire soit par l'exécution de travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition décidés par l'assemblée générale soit du fait de l'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot. (CA Paris, 23ème chambre B, 9 février 1996). En l'espèce, il n'est pas contesté que le changement d'usage ne résulte pas de travaux autorisés par l'assemblée générale, de sorte que l'article 11 précité ne peut s'appliquer. En outre, en application de l'article 25 e) précité, le tribunal n'a pas le pouvoir d'ordonner cette modification, il peut seulement annuler la décision de l'assemblée générale qui aurait refusé d'y procéder.






Ainsi, la société Siber qui n'a pas contesté le refus de l'assemblée générale ni sollicité que soit réputée non écrites les clauses de répartition des charges figurant au règlement de copropriété, doit être déboutée de sa demande.

- Sur les demandes indemnitaires

L'article 1241 du code civil prévoit que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

La mise en jeu de ce régime de responsabilité implique que la société Siber démontre l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

En l'espèce, la société Siber qui prétend avoir subi une perte de loyer qu'elle évalue à 15.925 euros ne verse aucun élément permettant de justifier du quantum de son préjudice en se bornant à évoquer le loyer moyen pratiqué pour un local commercial dans l'arrondissement. Enfin, elle ne produit pas davantage d'élément permettant d'attester du préjudice qu'elle aurait subi d'une prétendue légèreté blâmable du syndicat des copropriétaires. Par conséquent, ses demandes indemnitaires seront rejetées.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, Mme [I] [M], Mme [HL] [M] épouse [G] et la société Siber, succombant partiellement à l'instance, garderont à leur charge respective les dépens qu'ils ont chacun engagés dans le cadre de la procédure.

Le syndicat des copropriétaires sera en outre condamné à supporter les dépens exposés par les époux [R], ainsi qu'à leur payer une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les demandes formées par le syndicat de copropriétaires et Mme [I] [M], Mme [HL] [M] épouse [G] et la société Siber au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La nature et l'ancienneté du litige commandent d'ordonner l'exécution provisoire. 


PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable l'intervention volontaire accessoire formée par M. [U] [H] ;

RECOIT l'intervention volontaire principale de la société Siber SARL ;




DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de M. [B] [R] et Mme [P] [D] épouse [R] ;

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] tendant à faire cesser toute activité commerciale ou d'habitation dans les lots n°125 à 130 et 133 à 135 et 141 et les parties communes annexées et de restituer auxdits lots leur destination et leur configuration d'origine ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [M], Mme [HL] [M] épouse [G] et la société Siber SARL à restituer les parties communes désignées comme étant les dégagements n°3 et n°4 dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [W] [Y] déposé le 15 décembre 2015 dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de trois mois à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l'exécution ;

DIT que cette restitution des parties communes susvisées sera à leurs charges exclusives incluant les honoraires de suivi des travaux de l'architecte de l'immeuble et du syndic ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de Mme [I] [M], Mme [HL] [M] épouse [G] et la société Siber SARL ;

DEBOUTE la société Siber SARL de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Mme [I] [M], Mme [HL] [M] épouse [G] et la société Siber SARL à garder à leurs charges les dépens qu'elles auront respectivement exposés ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à garder à sa charge les dépens qu'il aura exposés outre ceux exposés par M. [B] [R] et Mme [P] [D] épouse [R] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à payer à M. [B] [R] et Mme [P] [D] épouse [R] la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l'exécution provisoire;

 DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.







Fait et jugé à Paris le 27 Février 2024.



La GreffièreLa Présidente