Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP référé, 29 février 2024, n° 23/09108

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K] sont propriétaires d’un appartement en duplex d’une superficie de 52,34 m2, composé de deux pièces principales et situé au 2ème étage du bâtiment A (immédiatement à gauche en sortant de l’ascenseur) de l’immeuble du [Adresse 2], correspondant au lot de copropriété n° 11.

Par acte sous seing privé du 31 août 2022, Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K] ont donné à bail cet appartement meublé à Monsieur [G] [C], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.200 €, outre 300 € de charges et le remboursement des frais d’électricité, et le règlement d’un dépôt de garantie de 4.400 €.

Monsieur [G] [C] est décédé le 25 mai 2023.

L’appartement est actuellement occupé par la fille du défunt, Madame [D] [C]. 

Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K] ont adressé à Madame [D] [C], par l’intermédiaire de leur conseil, le 11 octobre 2023, une lettre recommandée avec accusé de réception la mettant en demeure de restituer les lieux avant le 20 octobre 2023 et de régler les sommes de 12.500 € au titre des indemnités d’occupation dues de juin à octobre 2023 et de 750 € au titre des factures d’électricité.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K] ont assigné Madame [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins, au visa de l’article 700 du code de procédure civile, de voir :
- ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux par Madame [D] [C], son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, 
- la condamner au paiement à titre provisionnel d’une somme de 15.000 € au titre des indemnités d’occupation dues au 1er novembre 2023,
- la condamner au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2.500 € par mois jusqu’à la libération effective des lieux, par la remise des clefs ou en suite de l’expulsion, 
- la condamner au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.







À l'audience du 18 janvier 2024, à laquelle l’affaire a été renvoyée à la demande de Madame [D] [C], Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K], représentés par leur conseil, ont repris et soutenu les termes de leur assignation et porté leur demande en paiement à titre provisionnel à la somme de 15.000 €, indemnité d’occupation de janvier 2024 incluse, compte tenu de deux versements effectués par Madame [D] [C] les 5 juillet et 18 septembre 2023. Ils font valoir que Madame [D] [C] ne vivait pas dans les lieux avec son père depuis un an avant le décès de ce dernier et ne peut donc prétendre au transfert du contrat de bail à son profit, que le contrat de bail s’est trouvé résilié au décès du père de Madame [D] [C] et qu’elle se maintient dans les lieux sans droit ni titre et sans régler les indemnités d’occupation dont elle est redevable. Ils ont conclu au rejet des demandes formées par Madame [D] [C] et notamment celle tendant à l’octroi de délais pour quitter les lieux et de paiement, à la réduction de l’indemnité d’occupation réclamée et à leur condamnation au titre des frais irrépétibles.

Madame [D] [C], représentée par son conseil, a déposé des conclusions qu’elle a développées oralement et aux termes desquelles, elle a, en substance, sur le fondement des articles 700, 768 et 834 du code de procédure civile, 809, 809-1, 809-2, 1100, 1199, 1212, 1302, 1344, 1719 et 1742 du code civil, de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, et de celle du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique et de l’arrêté du préfet de la région d’Île-de-France IDF-2022-06-01-00009 du 1er juin 2022 :
- À titre principal, soulevé l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle aux pouvoirs du juge des référés de statuer sur les demandes de Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K], 
- À titre subsidiaire, conclu au rejet de toutes leurs demandes,
- À titre infiniment subsidiaire, sollicité :
 . la réduction de l’indemnité d’occupation réclamée, compte tenu du fait que les bailleurs en demandent la fixation par référence au montant du loyer qui ne respecte pas le dispositif d’encadrement des loyers, des règlements qu’elle a effectués et des troubles de jouissance qu’elle a subis, entravant une jouissance paisible des lieux, 
 . 5 mois de délais pour quitter les lieux et pouvoir se reloger,
 . 24 mois de délais pour régler la somme au paiement de laquelle elle serait susceptible être condamnée, 
- En tout état de cause, condamner Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. 

Madame [D] [C] a reconnu que le bail a été résilié par le décès de son père et ne revendique aucun titre d’occupation du logement. Elle a objecté que la somme qui lui est réclamée au titre des loyers, des charges et factures d’électricité impayés par son père est une dette de la succession, qui ne saurait lui être réclamée d’autant qu’elle a renoncé à la succession de son père ; que la somme réclamée au titre de l’indemnité d’occupation est excessive, d’une part, car elle est calquée sur le montant du loyer lui-même excessif comme ne respectant pas le dispositif d’encadrement des loyers, d’autre part, parce que l’appartement est indécent, Monsieur [H] [O] ayant coupé l’électricité du logement le 8 novembre 2023 au matin. Elle a justifié ses demandes de délais et de réduction des sommes qui lui sont réclamées par son jeune âge et sa situation extrêmement précaire sur le plan financier, professionnel et personnel qui ne lui permet pas de se reloger sereinement, compte tenu au surplus de la saturation du marché parisien. 

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience par leur conseil respectif.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 février 2024 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [D] [C]

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse ne fait donc pas obstacle aux pouvoirs du juge des référés de faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin, à condition que l’absence de titre soit évidente. 

En l’espèce, le contrat conclu le 31 août 2022 entre d’une part, Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K] et d’autre part, Monsieur [G] [C] est un bail d’habitation d’un logement meublé à usage de résidence principale soumis au titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 25-3 de cette loi qui fait partie du titre 1er bis susvisé énumère les articles applicables aux logements meublés. Or, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit qu’à défaut de transfert du bail au profit des descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date de son décès et que le contrat est résilié de plein droit par le décès du locataire, n’en fait pas partie.

Ainsi, le bail litigieux, dans l’hypothèse du décès du locataire, est régi, à défaut de clause du bail prévoyant ce qu’il advient en pareil cas, par le droit commun du bail et, en particulier, par l’article 1742 du code civil. 

Cet article dispose que le bail n’est pas résilié par la mort du locataire, mais qu’il est transmis aux héritiers qui viennent aux droits du défunt.

En l’espèce, Madame [D] [C] soutient que le bail a été résilié par le décès de son père le 25 mai 2023 et ne revendique pas le transfert du bail à son profit, précisant en page 3 de ses écritures « le transfert du contrat de location ne s’est pas opéré. ».

En outre, elle indique avoir renoncé à la succession de son père, de sorte qu’elle ne peut prétendre à la transmission du bail, comme cela aurait été éventuellement possible, en tant qu’héritière venant aux droits du défunt.

Elle reconnaît donc être occupante sans droit ni titre du logement loué par son père, depuis le 25 mai 2023, date du décès de ce dernier, ce qui caractérise de manière non contestée un trouble manifestement illicite. Il convient donc d'ordonner son expulsion, selon les modalités précisées dans le dispositif, si elle ne libère pas volontairement les lieux.

Sur les délais pour quitter les lieux

Il résulte des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 précitée, que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette disposition ne s'applique pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes ou sont de mauvaise foi.

La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Madame [D] [C] a déjà bénéficié de fait d’un délai de neuf mois, depuis le décès de son père, pour quitter les lieux et ne produit aucune pièce justifiant des diligences qu’elle a effectuées pour trouver un logement plus adapté à ses moyens financiers. 

En conséquence, elle devra libérer les lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision, faute de quoi elle pourra en être expulsée, à l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes provisionnelles 


Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. L’obligation ne doit être sérieusement contestable ni sans son principe ni dans son quantum.

L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux, sans droit ni titre, constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien le prive de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts de Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K], Madame [D] [C] sera redevable, à leur égard, d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou à la suite de l’expulsion. Cette somme sera due à compter du 1er juin 2023, date à laquelle son père dont il n’est pas contesté qu’il a réglé les loyers jusqu’au mois de mai 2023 inclus, était décédé, étant observé qu’il ne peut donc s’agir en aucun cas d’une dette de la succession. 

Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K] demandent que l’indemnité à la charge de Madame [D] [C] soit fixée au montant du loyer qui était réglé par son père. 
En l’espèce, le montant du loyer, compte tenu de la superficie de l’appartement litigieux, telle que figurant dans l’acte notarié d’acquisition de l’appartement, soit 52,34 m2, de sa situation géographique, du fait qu’il est meublé, de l’époque de construction de l’immeuble, soit entre 1971 et 1990, et enfin du dispositif d’encadrement des loyers à [Localité 3], en prenant pour référence le loyer de référence majoré tel que produit par les bailleurs, s’élève à 37 € le m2 en juin 2023, puis à 37,2 € le m2 à compter de juillet 2023. 

Il convient de relever qu’aucun complément de loyer n’est expressément mentionné et chiffré dans le bail. 

Ainsi, en se référant à ces données, la provision au titre de l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [C], sur la période de juin 2023 à janvier 2024, peut être fixée de manière incontestable, avec l’évidence requise en référé, à la somme de 17.965,92 euros ainsi décomposée :




Période
Loyer
Charges
Indemnité d’occupation
Juin 2023
1.936,58
300
2.236,58
Juillet 2023 à janvier 2024
1.947,048 x 7 = 13.629,336
300 x 7 = 
2.100
15.729,336
Totalité de la période
15.565,92
2.400
17.965,92

Il convient d’en déduire les deux versements effectués par Madame [D] [C] de 2.500 € chacun, effectués en juillet et septembre 2023, soit la somme totale de 5.000 €. Elle sera, en conséquence, condamnée au paiement d’une provision de 12.965,92 € à valoir sur les indemnités d’occupation dues pour la période de juin 2023 à janvier 2024, étant observé qu’elle ne justifie en aucune façon de la coupure d’électricité à l’initiative des bailleurs qu’elle invoque.

Il convient, en outre, de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [C] à la somme de 2.247,05 € et de la condamner à en acquitter le paiement intégral à compter du 1er février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs, ou à la suite de l’expulsion.

Sur les délais de paiement 

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formulée par Madame [D] [C], celle-ci ne justifiant pas être en situation de faire face à un échelonnement de sa dette sur 24 mois.

Sur les demandes accessoires 

Madame [D] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K] les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager pour les besoins de la présente instance. Madame [D] [C] sera condamnée à leur payer à ce titre, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 €.

La présente décision rendue en référé est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique, par ordonnance de référé, contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite et l'absence de contestation sérieuse,

Constatons que Madame [D] [C] occupe, sans droit ni titre, le logement situé au 2ème étage du bâtiment A (immédiatement à gauche en sortant de l’ascenseur) de l’immeuble du [Adresse 2], propriété de Monsieur [H] [O] et de son épouse Madame [T] [K],

À défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision, ordonnons l’expulsion de Madame [D] [C], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons Madame [D] [C] au paiement d’une provision de 12.965,92 € à valoir sur les indemnités d’occupation dues pour la période de juin 2023 à janvier 2024,

Fixons le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [C] à la somme de 2.247,05 € et la condamnons à en acquitter le paiement intégral à compter du 1er février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs, ou à la suite de l’expulsion, 

Condamnons Madame [D] [C] à verser à Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K] une somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes,

Condamnons Madame [D] [C] aux entiers dépens de la présente instance,

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et mis à la disposition au greffe, les jour, mois et an susdit, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La greffière, La première vice-présidente,

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées
le : 29/02/2024
à : - Me X. DEMEUZOY
 - Me M. ZAZOUN

Copie exécutoire délivrée 
le : 29/02/2024
à : - Me X. DEMEUZOY

La Greffière,
 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé
 
N° RG 23/09108 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MCP

N° de MINUTE : 
1/2024






ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 29 février 2024


DEMANDEURS
Monsieur [H] [O], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Xavier DEMEUZOY, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #D1735
Madame [T] [W] [K] épouse [O], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Xavier DEMEUZOY, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #D1735


DÉFENDERESSE
Madame [D] [C], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Messaoud ZAZOUN, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #L0163


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Nicole COMBOT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 18 janvier 2024



Décision du 29 février 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/09108 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MCP





ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 29 février 2024 par Madame Nicole COMBOT, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.


EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K] sont propriétaires d’un appartement en duplex d’une superficie de 52,34 m2, composé de deux pièces principales et situé au 2ème étage du bâtiment A (immédiatement à gauche en sortant de l’ascenseur) de l’immeuble du [Adresse 2], correspondant au lot de copropriété n° 11.

Par acte sous seing privé du 31 août 2022, Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K] ont donné à bail cet appartement meublé à Monsieur [G] [C], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.200 €, outre 300 € de charges et le remboursement des frais d’électricité, et le règlement d’un dépôt de garantie de 4.400 €.

Monsieur [G] [C] est décédé le 25 mai 2023.

L’appartement est actuellement occupé par la fille du défunt, Madame [D] [C]. 

Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K] ont adressé à Madame [D] [C], par l’intermédiaire de leur conseil, le 11 octobre 2023, une lettre recommandée avec accusé de réception la mettant en demeure de restituer les lieux avant le 20 octobre 2023 et de régler les sommes de 12.500 € au titre des indemnités d’occupation dues de juin à octobre 2023 et de 750 € au titre des factures d’électricité.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K] ont assigné Madame [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins, au visa de l’article 700 du code de procédure civile, de voir :
- ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux par Madame [D] [C], son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, 
- la condamner au paiement à titre provisionnel d’une somme de 15.000 € au titre des indemnités d’occupation dues au 1er novembre 2023,
- la condamner au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2.500 € par mois jusqu’à la libération effective des lieux, par la remise des clefs ou en suite de l’expulsion, 
- la condamner au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.







À l'audience du 18 janvier 2024, à laquelle l’affaire a été renvoyée à la demande de Madame [D] [C], Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K], représentés par leur conseil, ont repris et soutenu les termes de leur assignation et porté leur demande en paiement à titre provisionnel à la somme de 15.000 €, indemnité d’occupation de janvier 2024 incluse, compte tenu de deux versements effectués par Madame [D] [C] les 5 juillet et 18 septembre 2023. Ils font valoir que Madame [D] [C] ne vivait pas dans les lieux avec son père depuis un an avant le décès de ce dernier et ne peut donc prétendre au transfert du contrat de bail à son profit, que le contrat de bail s’est trouvé résilié au décès du père de Madame [D] [C] et qu’elle se maintient dans les lieux sans droit ni titre et sans régler les indemnités d’occupation dont elle est redevable. Ils ont conclu au rejet des demandes formées par Madame [D] [C] et notamment celle tendant à l’octroi de délais pour quitter les lieux et de paiement, à la réduction de l’indemnité d’occupation réclamée et à leur condamnation au titre des frais irrépétibles.

Madame [D] [C], représentée par son conseil, a déposé des conclusions qu’elle a développées oralement et aux termes desquelles, elle a, en substance, sur le fondement des articles 700, 768 et 834 du code de procédure civile, 809, 809-1, 809-2, 1100, 1199, 1212, 1302, 1344, 1719 et 1742 du code civil, de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, et de celle du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique et de l’arrêté du préfet de la région d’Île-de-France IDF-2022-06-01-00009 du 1er juin 2022 :
- À titre principal, soulevé l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle aux pouvoirs du juge des référés de statuer sur les demandes de Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K], 
- À titre subsidiaire, conclu au rejet de toutes leurs demandes,
- À titre infiniment subsidiaire, sollicité :
 . la réduction de l’indemnité d’occupation réclamée, compte tenu du fait que les bailleurs en demandent la fixation par référence au montant du loyer qui ne respecte pas le dispositif d’encadrement des loyers, des règlements qu’elle a effectués et des troubles de jouissance qu’elle a subis, entravant une jouissance paisible des lieux, 
 . 5 mois de délais pour quitter les lieux et pouvoir se reloger,
 . 24 mois de délais pour régler la somme au paiement de laquelle elle serait susceptible être condamnée, 
- En tout état de cause, condamner Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. 

Madame [D] [C] a reconnu que le bail a été résilié par le décès de son père et ne revendique aucun titre d’occupation du logement. Elle a objecté que la somme qui lui est réclamée au titre des loyers, des charges et factures d’électricité impayés par son père est une dette de la succession, qui ne saurait lui être réclamée d’autant qu’elle a renoncé à la succession de son père ; que la somme réclamée au titre de l’indemnité d’occupation est excessive, d’une part, car elle est calquée sur le montant du loyer lui-même excessif comme ne respectant pas le dispositif d’encadrement des loyers, d’autre part, parce que l’appartement est indécent, Monsieur [H] [O] ayant coupé l’électricité du logement le 8 novembre 2023 au matin. Elle a justifié ses demandes de délais et de réduction des sommes qui lui sont réclamées par son jeune âge et sa situation extrêmement précaire sur le plan financier, professionnel et personnel qui ne lui permet pas de se reloger sereinement, compte tenu au surplus de la saturation du marché parisien. 

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience par leur conseil respectif.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 février 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [D] [C]

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse ne fait donc pas obstacle aux pouvoirs du juge des référés de faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin, à condition que l’absence de titre soit évidente. 

En l’espèce, le contrat conclu le 31 août 2022 entre d’une part, Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K] et d’autre part, Monsieur [G] [C] est un bail d’habitation d’un logement meublé à usage de résidence principale soumis au titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 25-3 de cette loi qui fait partie du titre 1er bis susvisé énumère les articles applicables aux logements meublés. Or, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit qu’à défaut de transfert du bail au profit des descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date de son décès et que le contrat est résilié de plein droit par le décès du locataire, n’en fait pas partie.

Ainsi, le bail litigieux, dans l’hypothèse du décès du locataire, est régi, à défaut de clause du bail prévoyant ce qu’il advient en pareil cas, par le droit commun du bail et, en particulier, par l’article 1742 du code civil. 

Cet article dispose que le bail n’est pas résilié par la mort du locataire, mais qu’il est transmis aux héritiers qui viennent aux droits du défunt.

En l’espèce, Madame [D] [C] soutient que le bail a été résilié par le décès de son père le 25 mai 2023 et ne revendique pas le transfert du bail à son profit, précisant en page 3 de ses écritures « le transfert du contrat de location ne s’est pas opéré. ».

En outre, elle indique avoir renoncé à la succession de son père, de sorte qu’elle ne peut prétendre à la transmission du bail, comme cela aurait été éventuellement possible, en tant qu’héritière venant aux droits du défunt.

Elle reconnaît donc être occupante sans droit ni titre du logement loué par son père, depuis le 25 mai 2023, date du décès de ce dernier, ce qui caractérise de manière non contestée un trouble manifestement illicite. Il convient donc d'ordonner son expulsion, selon les modalités précisées dans le dispositif, si elle ne libère pas volontairement les lieux.

Sur les délais pour quitter les lieux

Il résulte des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 précitée, que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette disposition ne s'applique pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes ou sont de mauvaise foi.

La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Madame [D] [C] a déjà bénéficié de fait d’un délai de neuf mois, depuis le décès de son père, pour quitter les lieux et ne produit aucune pièce justifiant des diligences qu’elle a effectuées pour trouver un logement plus adapté à ses moyens financiers. 

En conséquence, elle devra libérer les lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision, faute de quoi elle pourra en être expulsée, à l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes provisionnelles 


Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. L’obligation ne doit être sérieusement contestable ni sans son principe ni dans son quantum.

L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux, sans droit ni titre, constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien le prive de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts de Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K], Madame [D] [C] sera redevable, à leur égard, d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou à la suite de l’expulsion. Cette somme sera due à compter du 1er juin 2023, date à laquelle son père dont il n’est pas contesté qu’il a réglé les loyers jusqu’au mois de mai 2023 inclus, était décédé, étant observé qu’il ne peut donc s’agir en aucun cas d’une dette de la succession. 

Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K] demandent que l’indemnité à la charge de Madame [D] [C] soit fixée au montant du loyer qui était réglé par son père. 
En l’espèce, le montant du loyer, compte tenu de la superficie de l’appartement litigieux, telle que figurant dans l’acte notarié d’acquisition de l’appartement, soit 52,34 m2, de sa situation géographique, du fait qu’il est meublé, de l’époque de construction de l’immeuble, soit entre 1971 et 1990, et enfin du dispositif d’encadrement des loyers à [Localité 3], en prenant pour référence le loyer de référence majoré tel que produit par les bailleurs, s’élève à 37 € le m2 en juin 2023, puis à 37,2 € le m2 à compter de juillet 2023. 

Il convient de relever qu’aucun complément de loyer n’est expressément mentionné et chiffré dans le bail. 

Ainsi, en se référant à ces données, la provision au titre de l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [C], sur la période de juin 2023 à janvier 2024, peut être fixée de manière incontestable, avec l’évidence requise en référé, à la somme de 17.965,92 euros ainsi décomposée :




Période
Loyer
Charges
Indemnité d’occupation
Juin 2023
1.936,58
300
2.236,58
Juillet 2023 à janvier 2024
1.947,048 x 7 = 13.629,336
300 x 7 = 
2.100
15.729,336
Totalité de la période
15.565,92
2.400
17.965,92

Il convient d’en déduire les deux versements effectués par Madame [D] [C] de 2.500 € chacun, effectués en juillet et septembre 2023, soit la somme totale de 5.000 €. Elle sera, en conséquence, condamnée au paiement d’une provision de 12.965,92 € à valoir sur les indemnités d’occupation dues pour la période de juin 2023 à janvier 2024, étant observé qu’elle ne justifie en aucune façon de la coupure d’électricité à l’initiative des bailleurs qu’elle invoque.

Il convient, en outre, de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [C] à la somme de 2.247,05 € et de la condamner à en acquitter le paiement intégral à compter du 1er février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs, ou à la suite de l’expulsion.

Sur les délais de paiement 

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formulée par Madame [D] [C], celle-ci ne justifiant pas être en situation de faire face à un échelonnement de sa dette sur 24 mois.

Sur les demandes accessoires 

Madame [D] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K] les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager pour les besoins de la présente instance. Madame [D] [C] sera condamnée à leur payer à ce titre, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 €.

La présente décision rendue en référé est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique, par ordonnance de référé, contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite et l'absence de contestation sérieuse,

Constatons que Madame [D] [C] occupe, sans droit ni titre, le logement situé au 2ème étage du bâtiment A (immédiatement à gauche en sortant de l’ascenseur) de l’immeuble du [Adresse 2], propriété de Monsieur [H] [O] et de son épouse Madame [T] [K],

À défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision, ordonnons l’expulsion de Madame [D] [C], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons Madame [D] [C] au paiement d’une provision de 12.965,92 € à valoir sur les indemnités d’occupation dues pour la période de juin 2023 à janvier 2024,

Fixons le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [C] à la somme de 2.247,05 € et la condamnons à en acquitter le paiement intégral à compter du 1er février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs, ou à la suite de l’expulsion, 

Condamnons Madame [D] [C] à verser à Monsieur [H] [O] et son épouse Madame [T] [K] une somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes,

Condamnons Madame [D] [C] aux entiers dépens de la présente instance,

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et mis à la disposition au greffe, les jour, mois et an susdit, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La greffière, La première vice-présidente,

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• 30 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Caen · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00789

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• 30 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Caen · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00030

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Mise à jour de la source le 2024-03-20T10:38:26.904Z.