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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, 1ère Chambre, 19 mars 2024, n° 22/00413

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié en date du 5 mars 2021, Madame [T] [S] [F] et Monsieur [G] [B] [V] [Z] ont conclu avec Monsieur [U] [Y] [W] un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4], à [Localité 5], pour un prix de 900 000 euros, le total s’établissant à 1 011 400 euros. 

La vente a été conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, d’un montant maximal de 980 000 euros, sur une durée maximale de 20 ans, au taux nominal maximal de 2% par an (hors assurance).

L’acte notarié précise que la réception de l’offre de prêt devait intervenir au plus tard le 30 mai 2021.
 
C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2022, Monsieur [U] [Y] [W] a assigné Madame [F] et Monsieur [Z] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de voir juger que la vente était parfaite.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 5 octobre 2023, Monsieur [U] [Y] [W] demande au tribunal de:
- CONSTATER la perfection de la vente depuis le 17 juin 2021 ou, au plus tard, le 24 août 2021 ;
- CONSTATER le transfert de propriété de l’immeuble au profit de Monsieur [W] depuis cette date, moyennant le prix convenu de neuf cent mille euros;
- ORDONNER la publication du jugement au Service de la Publicité Foncière après enregistrement ;
- ORDONNER en tant que de besoin l’expulsion de Madame [F] et Monsieur [Z] sous astreinte de cinq cents euros (500,00 €) par jour de retard ;
- CONDAMNER Madame [F] et Monsieur [Z] à délivrer l’immeuble à Monsieur [W] sous astreinte de cinq cents euros (500,00 €) par jour de retard ;
- CONDAMNER Madame [F] et Monsieur [Z] au paiement d’une indemnité de quatre-vingt-dix-mille euros (90.000,000 €) à titre de pénalité contractuelle;
- CONDAMNER Madame [F] et Monsieur [Z] à restituer les fruits perçus ou qui auraient dû être perçus de l’immeuble depuis le transfert de propriété à Monsieur [W], soit la somme de 1500,00 €/mois, correspondant à la valeur locative du bien;
En tout état de cause,
- DEBOUTER de l’ensemble des demandes, fins et conclusions plus amples et contraires ;
- DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à venir ;
- CONDAMNER Madame [F] et Monsieur [Z] à payer à Monsieur [W] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.



Au soutien de ses prétentions, il soutient que, conformément à la jurisprudence antérieure à la réforme du droit des obligations (les dispositions du nouvel article 1304-4 du code civil étant selon lui inapplicables en l’espèce) et au droit de la consommation tel qu’interprété par la Cour de cassation (qui, s’agissant d’un droit spécial édictant un ordre public de protection, doit primer sur les dispositions de droit commun du code civil), seul l’acquéreur-emprunteur immobilier, dans l’intérêt exclusif duquel est stipulée la condition suspensive d’obtention d’un prêt, peut se prévaloir des conséquences de sa défaillance à la date fixée pour sa réalisation. Il soutient que Madame [F] et Monsieur [Z] ne se sont pas valablement prévalus de la caducité de la vente, puisque lui seul pouvait le faire, et que leur courrier du 1er juin 2021 n’a jamais été réceptionné, et qu’il n’a donc pas fait courir le délai de huit jours prévu dans le compromis. Il soutient encore qu’ils n’ont pas pu valablement renoncer à la vente, leur courrier du 1er juillet 2021 n’ayant jamais été retiré et étant prématuré, comme antérieur à la date butoir du 30 juillet 2021 prévue pour la réitération de la vente. Il soutient en conséquence que le compromis du 5 mars 2021 n’est pas caduc et que la vente était parfaite à la date du 17 juin 2021.


Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 4 mai 2023, Madame [F] et Monsieur [Z] demandent au tribunal de:
- DEBOUTER Monsieur [U] [Y] [W] dans toutes ses demandes, fins et conclusions, tant principales que subsidiaires ;
- CONDAMNER Monsieur [U] [Y] [W] à payer à Monsieur [G] [Z] et Madame [T] [F] la somme de 90.000 € en réparation de leur préjudice d’immobilisation ;
- CONDAMNER Monsieur [U] [Y] [W] à payer à Monsieur [G] [Z] et Madame [T] [F] la somme de 5.000 € chacun au titre des frais irrépétibles ;
- CONDAMNER le même aux dépens.

Se fondant sur les dispositions des articles 1304 et suivants du code civil ainsi que sur les stipulations explicites du compromis de vente signé le 5 mars 2021 relatives à la condition suspensive, ils soutiennent qu’ils étaient fondés à se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive et de la caducité du compromis, dès lors qu’à la date du 30 mai 2021 l’acquéreur n’avait pas justifié de l’obtention du prêt pour l’achat. Ils prétendent encore qu’à la date du 9 juin 2021, soit huit jours après leur courrier du 1er juin 2021 par lequel leur notaire le mettait en demeure de justifier de l’obtention d’un prêt, en l’absence de réponse, le compromis était caduc. Ils soutiennent que le délai de huit jours a nécessairement couru et qu’il ne saurait dépendre de la bonne volonté de l’acquéreur d’aller récupérer son courrier, sauf à en faire un délai postestatif. En réponse aux arguments du demandeur, ils soutiennent que l’article L. 313-41 du code de la consommation ne confère pas à l’acquéreur-emprunteur l’exclusivité de se prévaloir de la caducité en cas de défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt et qu’en outre les dispositions du code de la consommation n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce. Enfin ils soulignent qu’à aucun moment le demandeur ne justifie avoir obtenu un prêt avant le 30 mai 2021, ni un prêt qui réponde aux conditions fixées par le compromis.

Il sera renvoyé aux écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour le surplus.

Par ordonnance en date du 11 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et autorisé les parties à déposer leur dossier le 16 février 2024. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2024.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le caractère parfait de la vente

Selon l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

Aux termes de l’article 1304-4 du code civil: “Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli.”

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1304-6 du même code : “En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.”

L’article L. 313-41 du code de la consommation dispose:
“Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.
Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.”

Le compromis de vente signé le 5 mars 2021 entre les parties stipule, en page 7, sous le titre “conditions suspensives”:
“Les présentes sont soumises à l’accomplissement de conditions suspensives indiquées ci-après.
(...) La non-réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé.”

Il stipule encore, en pages 7 et 8, sous le titre “conditions suspensives particulières”:
“ condition suspensive d’obtention de prêt
L’ACQUEREUR déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes:
organisme prêteur: tout organisme bancairemontant maximal de la somme empruntée: NEUF CENT QUATRE-VINGT MILLE EUROS (980 000,00 EUR)Durée maximale de remboursement: 20 ans(...) En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées. 
(...) L’ACQUEREUR s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.
(...) La réception de cette offre [de prêt] devra intervenir au plus tard le 30 mai 2021.
L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR et au notaire.
A défaut de cette notification, le VENDEUR aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre l’ACQUEREUR en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que l’ACQUEREUR ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.”


Force est de constater que les stipulations du compromis de vente prévoient explicitement la faculté pour les deux parties d’invoquer la non-réalisation d’une seule des conditions suspensives, et la caducité du compromis qui en découle. Les vendeurs étaient donc fondés à invoquer la caducité du compromis, dès l’expiration du délai fixé pour recevoir l’offre de prêt de l’acquéreur. Il reste à examiner précisément la chronologie des faits soumis par les parties et à en tirer des conséquences juridiques.

En l’espèce, à la date du 30 mai 2021, aucune offre de prêt conforme aux stipulations contractuelles n’avait été adressée par Monsieur [W] aux vendeurs ou au notaire. 

Par courrier du 1er juin 2021, envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, le notaire des vendeurs a mis Monsieur [W] en demeure de justifier de l’obtention ou du refus de son prêt, et lui a rappelé qu’en l’absence de justificatifs dans un délai de huit jours, la condition sera censée défaillie et l’avant contrat caduc de plein droit, sans autre formalité.

Par courrier daté du 1er juillet 2021, envoyé le 6 juillet 2021 par lettre recommandée avec avis de réception, les vendeurs ont informé l’acquéreur qu’en l’absence de la justification d’une offre de prêt émise dans les délais impartis, la condition suspensive n’était pas accomplie et le compromis était frappé de caducité. Monsieur [W] n’a jamais retiré ce courrier recommandé.

Monsieur [W] n’a pas recontacté officiellement les vendeurs jusqu’à la sommation qu’il leur a fait délivrer le 9 août 2021 par un huissier de justice, d’avoir à comparaître devant Maître [X] le 24 août 2021 pour procéder à la signature de l’acte de vente.

A ce jour, il verse aux débats une lettre d’accord de la BRED BANQUE POPULAIRE, datée du 17 juin 2021, portant sur un prêt d’un montant de 1 500 000,00€, d’une durée de 264 mois, l’accord étant donné sous réserve de la validation par la Banque de l’apport personnel constitutif du dossier de financement.

Il est donc établi que la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a jamais été réalisée à la date prévue par le compromis.

Ainsi qu’il a déjà été dit, les vendeurs étaient fondés à se saisir de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Reste à déterminer à quel moment le délai de huit jours prévu par les stipulations du compromis a commencé à courir. Soumettre le déclenchement du délai au fait que l’acquéreur retire la lettre recommandée revient à permettre à l’acquéreur de mauvaise foi de bloquer l’effet de la caducité, pourtant prévue de plein droit par le compromis. Les stipulations du compromis ne sauraient donc être interprétées en ce sens, sauf à priver de tout effet le jeu de la condition suspensive et de la caducité liée à sa non-réalisation. Par conséquent, le délai de huit jours a commencé à courir le 2 juin 2021 et a expiré le 9 juin 2021. Le 10 juin 2021, la condition suspensive d’obtention d’un prêt était donc censée défaillie et le compromis était caduc de plein droit.

Les dispositions de l’article L. 313-41 du code de la consommation ne sont pas pertinentes pour le raisonnement, puisque les stipulations du compromis signé par les parties les respectent. La jurisprudence qui en découlait précédemment est désormais contredite par les termes des articles 1304-4 et 1304-6 du code civil.

Il sera observé, de façon superfétatoire en réponse aux arguments du demandeur que, même après la date du 30 mai 2021, Monsieur [W] n’a jamais obtenu une offre de prêt conforme aux exigences du compromis de vente (l’offre de la BRED portant sur une somme supérieure à 980 000 euros et prévoyant une durée de remboursement excédant 20 ans) et n’a donc jamais réalisé la condition suspensive telle qu’elle était stipulée dans le compromis signé le 5 mars 2021.

Le demandeur, qui a fait preuve d’une particulière mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles, sera par conséquent débouté de ses demandes.

Sur la demande indemnitaire formée à titre reconventionnel

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les défendeurs forment cette demande d’indemnisation au titre de la procédure abusive, en invoquant un abus du droit d’agir de Monsieur [W].

En l’espèce, le comportement de Monsieur [W], qui ne justifie nullement avoir déposé dès la signature du compromis de vente des demandes de prêt, qui n’a jamais obtenu de prêt conforme aux exigences du compromis, et qui, malgré les courriers adressés par les acquéreurs, a choisi d’engager une action en justice pour forcer la réalisation de la vente dont les conditions n’étaient toujours pas remplies, est fautif. Il a créé pour les défendeurs un préjudice consistant dans l’immobilisation de leur bien le temps que le litige soit vidé. Ce préjudice sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 18 000 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le demandeur, qui succombe, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à verser aux défendeurs une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE Monsieur [U] [Y] [W] de ses demandes principales tendant à constater la perfection de la vente depuis le 17 juin 2021 ou, au plus tard, le 24 août 2021, constater le transfert de propriété de l’immeuble à son profit moyennant le prix de neuf cent mille euros et ordonner la publication du jugement au Service de la Publicité Foncière après enregistrement et à dire que le jugement vaudra vente du bien immobilier,

DEBOUTE Monsieur [U] [Y] [W] de l’ensemble de ses demandes subséquentes,

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] [W] à payer à Madame [T] [S] [F] et Monsieur [G] [B] [V] [Z] la somme de 18 000 (dix huit mille) euros de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] [W] aux entiers dépens,



CONDAMNE Monsieur [U] [Y] [W] à payer à Madame [T] [S] [F] et Monsieur [G] [B] [V] [Z] la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

La greffièreLa présidente
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 22/00413 - N° Portalis DB3Z-W-B7F-F6CA

NAC : 50G

JUGEMENT CIVIL
 DU 19 MARS 2024

DEMANDEUR

M. [U] [Y] [W]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DÉFENDEURS

Mme [T] [S] [F] 
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3] (REUNION)
Rep/assistant : Me Amina GARNAULT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [G] [B] [V] [Z] 
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3] (REUNION)
Rep/assistant : Me Amina GARNAULT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





Copie exécutoire délivrée le : 19.03.2024
CCC délivrée le : 
à Me Amina GARNAULT, Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN


COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière 

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 Février 2024.
 
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 19 Mars 2024. 

JUGEMENT : Contradictoire , du 19 Mars 2024 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : 


FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié en date du 5 mars 2021, Madame [T] [S] [F] et Monsieur [G] [B] [V] [Z] ont conclu avec Monsieur [U] [Y] [W] un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4], à [Localité 5], pour un prix de 900 000 euros, le total s’établissant à 1 011 400 euros. 

La vente a été conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, d’un montant maximal de 980 000 euros, sur une durée maximale de 20 ans, au taux nominal maximal de 2% par an (hors assurance).

L’acte notarié précise que la réception de l’offre de prêt devait intervenir au plus tard le 30 mai 2021.
 
C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2022, Monsieur [U] [Y] [W] a assigné Madame [F] et Monsieur [Z] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de voir juger que la vente était parfaite.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 5 octobre 2023, Monsieur [U] [Y] [W] demande au tribunal de:
- CONSTATER la perfection de la vente depuis le 17 juin 2021 ou, au plus tard, le 24 août 2021 ;
- CONSTATER le transfert de propriété de l’immeuble au profit de Monsieur [W] depuis cette date, moyennant le prix convenu de neuf cent mille euros;
- ORDONNER la publication du jugement au Service de la Publicité Foncière après enregistrement ;
- ORDONNER en tant que de besoin l’expulsion de Madame [F] et Monsieur [Z] sous astreinte de cinq cents euros (500,00 €) par jour de retard ;
- CONDAMNER Madame [F] et Monsieur [Z] à délivrer l’immeuble à Monsieur [W] sous astreinte de cinq cents euros (500,00 €) par jour de retard ;
- CONDAMNER Madame [F] et Monsieur [Z] au paiement d’une indemnité de quatre-vingt-dix-mille euros (90.000,000 €) à titre de pénalité contractuelle;
- CONDAMNER Madame [F] et Monsieur [Z] à restituer les fruits perçus ou qui auraient dû être perçus de l’immeuble depuis le transfert de propriété à Monsieur [W], soit la somme de 1500,00 €/mois, correspondant à la valeur locative du bien;
En tout état de cause,
- DEBOUTER de l’ensemble des demandes, fins et conclusions plus amples et contraires ;
- DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à venir ;
- CONDAMNER Madame [F] et Monsieur [Z] à payer à Monsieur [W] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.



Au soutien de ses prétentions, il soutient que, conformément à la jurisprudence antérieure à la réforme du droit des obligations (les dispositions du nouvel article 1304-4 du code civil étant selon lui inapplicables en l’espèce) et au droit de la consommation tel qu’interprété par la Cour de cassation (qui, s’agissant d’un droit spécial édictant un ordre public de protection, doit primer sur les dispositions de droit commun du code civil), seul l’acquéreur-emprunteur immobilier, dans l’intérêt exclusif duquel est stipulée la condition suspensive d’obtention d’un prêt, peut se prévaloir des conséquences de sa défaillance à la date fixée pour sa réalisation. Il soutient que Madame [F] et Monsieur [Z] ne se sont pas valablement prévalus de la caducité de la vente, puisque lui seul pouvait le faire, et que leur courrier du 1er juin 2021 n’a jamais été réceptionné, et qu’il n’a donc pas fait courir le délai de huit jours prévu dans le compromis. Il soutient encore qu’ils n’ont pas pu valablement renoncer à la vente, leur courrier du 1er juillet 2021 n’ayant jamais été retiré et étant prématuré, comme antérieur à la date butoir du 30 juillet 2021 prévue pour la réitération de la vente. Il soutient en conséquence que le compromis du 5 mars 2021 n’est pas caduc et que la vente était parfaite à la date du 17 juin 2021.


Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 4 mai 2023, Madame [F] et Monsieur [Z] demandent au tribunal de:
- DEBOUTER Monsieur [U] [Y] [W] dans toutes ses demandes, fins et conclusions, tant principales que subsidiaires ;
- CONDAMNER Monsieur [U] [Y] [W] à payer à Monsieur [G] [Z] et Madame [T] [F] la somme de 90.000 € en réparation de leur préjudice d’immobilisation ;
- CONDAMNER Monsieur [U] [Y] [W] à payer à Monsieur [G] [Z] et Madame [T] [F] la somme de 5.000 € chacun au titre des frais irrépétibles ;
- CONDAMNER le même aux dépens.

Se fondant sur les dispositions des articles 1304 et suivants du code civil ainsi que sur les stipulations explicites du compromis de vente signé le 5 mars 2021 relatives à la condition suspensive, ils soutiennent qu’ils étaient fondés à se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive et de la caducité du compromis, dès lors qu’à la date du 30 mai 2021 l’acquéreur n’avait pas justifié de l’obtention du prêt pour l’achat. Ils prétendent encore qu’à la date du 9 juin 2021, soit huit jours après leur courrier du 1er juin 2021 par lequel leur notaire le mettait en demeure de justifier de l’obtention d’un prêt, en l’absence de réponse, le compromis était caduc. Ils soutiennent que le délai de huit jours a nécessairement couru et qu’il ne saurait dépendre de la bonne volonté de l’acquéreur d’aller récupérer son courrier, sauf à en faire un délai postestatif. En réponse aux arguments du demandeur, ils soutiennent que l’article L. 313-41 du code de la consommation ne confère pas à l’acquéreur-emprunteur l’exclusivité de se prévaloir de la caducité en cas de défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt et qu’en outre les dispositions du code de la consommation n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce. Enfin ils soulignent qu’à aucun moment le demandeur ne justifie avoir obtenu un prêt avant le 30 mai 2021, ni un prêt qui réponde aux conditions fixées par le compromis.

Il sera renvoyé aux écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour le surplus.

Par ordonnance en date du 11 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et autorisé les parties à déposer leur dossier le 16 février 2024. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2024.





MOTIFS DE LA DECISION

Sur le caractère parfait de la vente

Selon l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

Aux termes de l’article 1304-4 du code civil: “Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli.”

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1304-6 du même code : “En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.”

L’article L. 313-41 du code de la consommation dispose:
“Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.
Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.”

Le compromis de vente signé le 5 mars 2021 entre les parties stipule, en page 7, sous le titre “conditions suspensives”:
“Les présentes sont soumises à l’accomplissement de conditions suspensives indiquées ci-après.
(...) La non-réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé.”

Il stipule encore, en pages 7 et 8, sous le titre “conditions suspensives particulières”:
“ condition suspensive d’obtention de prêt
L’ACQUEREUR déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes:
organisme prêteur: tout organisme bancairemontant maximal de la somme empruntée: NEUF CENT QUATRE-VINGT MILLE EUROS (980 000,00 EUR)Durée maximale de remboursement: 20 ans(...) En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées. 
(...) L’ACQUEREUR s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.
(...) La réception de cette offre [de prêt] devra intervenir au plus tard le 30 mai 2021.
L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR et au notaire.
A défaut de cette notification, le VENDEUR aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre l’ACQUEREUR en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que l’ACQUEREUR ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.”


Force est de constater que les stipulations du compromis de vente prévoient explicitement la faculté pour les deux parties d’invoquer la non-réalisation d’une seule des conditions suspensives, et la caducité du compromis qui en découle. Les vendeurs étaient donc fondés à invoquer la caducité du compromis, dès l’expiration du délai fixé pour recevoir l’offre de prêt de l’acquéreur. Il reste à examiner précisément la chronologie des faits soumis par les parties et à en tirer des conséquences juridiques.

En l’espèce, à la date du 30 mai 2021, aucune offre de prêt conforme aux stipulations contractuelles n’avait été adressée par Monsieur [W] aux vendeurs ou au notaire. 

Par courrier du 1er juin 2021, envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, le notaire des vendeurs a mis Monsieur [W] en demeure de justifier de l’obtention ou du refus de son prêt, et lui a rappelé qu’en l’absence de justificatifs dans un délai de huit jours, la condition sera censée défaillie et l’avant contrat caduc de plein droit, sans autre formalité.

Par courrier daté du 1er juillet 2021, envoyé le 6 juillet 2021 par lettre recommandée avec avis de réception, les vendeurs ont informé l’acquéreur qu’en l’absence de la justification d’une offre de prêt émise dans les délais impartis, la condition suspensive n’était pas accomplie et le compromis était frappé de caducité. Monsieur [W] n’a jamais retiré ce courrier recommandé.

Monsieur [W] n’a pas recontacté officiellement les vendeurs jusqu’à la sommation qu’il leur a fait délivrer le 9 août 2021 par un huissier de justice, d’avoir à comparaître devant Maître [X] le 24 août 2021 pour procéder à la signature de l’acte de vente.

A ce jour, il verse aux débats une lettre d’accord de la BRED BANQUE POPULAIRE, datée du 17 juin 2021, portant sur un prêt d’un montant de 1 500 000,00€, d’une durée de 264 mois, l’accord étant donné sous réserve de la validation par la Banque de l’apport personnel constitutif du dossier de financement.

Il est donc établi que la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a jamais été réalisée à la date prévue par le compromis.

Ainsi qu’il a déjà été dit, les vendeurs étaient fondés à se saisir de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Reste à déterminer à quel moment le délai de huit jours prévu par les stipulations du compromis a commencé à courir. Soumettre le déclenchement du délai au fait que l’acquéreur retire la lettre recommandée revient à permettre à l’acquéreur de mauvaise foi de bloquer l’effet de la caducité, pourtant prévue de plein droit par le compromis. Les stipulations du compromis ne sauraient donc être interprétées en ce sens, sauf à priver de tout effet le jeu de la condition suspensive et de la caducité liée à sa non-réalisation. Par conséquent, le délai de huit jours a commencé à courir le 2 juin 2021 et a expiré le 9 juin 2021. Le 10 juin 2021, la condition suspensive d’obtention d’un prêt était donc censée défaillie et le compromis était caduc de plein droit.

Les dispositions de l’article L. 313-41 du code de la consommation ne sont pas pertinentes pour le raisonnement, puisque les stipulations du compromis signé par les parties les respectent. La jurisprudence qui en découlait précédemment est désormais contredite par les termes des articles 1304-4 et 1304-6 du code civil.

Il sera observé, de façon superfétatoire en réponse aux arguments du demandeur que, même après la date du 30 mai 2021, Monsieur [W] n’a jamais obtenu une offre de prêt conforme aux exigences du compromis de vente (l’offre de la BRED portant sur une somme supérieure à 980 000 euros et prévoyant une durée de remboursement excédant 20 ans) et n’a donc jamais réalisé la condition suspensive telle qu’elle était stipulée dans le compromis signé le 5 mars 2021.

Le demandeur, qui a fait preuve d’une particulière mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles, sera par conséquent débouté de ses demandes.

Sur la demande indemnitaire formée à titre reconventionnel

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les défendeurs forment cette demande d’indemnisation au titre de la procédure abusive, en invoquant un abus du droit d’agir de Monsieur [W].

En l’espèce, le comportement de Monsieur [W], qui ne justifie nullement avoir déposé dès la signature du compromis de vente des demandes de prêt, qui n’a jamais obtenu de prêt conforme aux exigences du compromis, et qui, malgré les courriers adressés par les acquéreurs, a choisi d’engager une action en justice pour forcer la réalisation de la vente dont les conditions n’étaient toujours pas remplies, est fautif. Il a créé pour les défendeurs un préjudice consistant dans l’immobilisation de leur bien le temps que le litige soit vidé. Ce préjudice sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 18 000 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le demandeur, qui succombe, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à verser aux défendeurs une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE Monsieur [U] [Y] [W] de ses demandes principales tendant à constater la perfection de la vente depuis le 17 juin 2021 ou, au plus tard, le 24 août 2021, constater le transfert de propriété de l’immeuble à son profit moyennant le prix de neuf cent mille euros et ordonner la publication du jugement au Service de la Publicité Foncière après enregistrement et à dire que le jugement vaudra vente du bien immobilier,

DEBOUTE Monsieur [U] [Y] [W] de l’ensemble de ses demandes subséquentes,

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] [W] à payer à Madame [T] [S] [F] et Monsieur [G] [B] [V] [Z] la somme de 18 000 (dix huit mille) euros de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] [W] aux entiers dépens,



CONDAMNE Monsieur [U] [Y] [W] à payer à Madame [T] [S] [F] et Monsieur [G] [B] [V] [Z] la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

La greffièreLa présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1304, code civil 1304-4, code de la consommation L313-40, code de la consommation L313-41, code civil 1304-6). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-03-19T16:41:03.214Z.