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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 26 mars 2024, n° 21/01029

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 mai 2006, M. [R] [V], aux droits duquel est venue l’association cultuelle Fraternité Sacerdotales [8], a donné à bail commercial à la société Clerc, actuellement dénommée Hôtel [7], des locaux sis [Adresse 3], pour une durée de 12 ans à destination d’hôtel de catégorie 3 étoiles moyennant un loyer annuel de 106 000 euros en principal.

Par exploit du 7 février 2018, la société Hôtel [7] a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2018.
Par acte d’huissier du 27 février 2018, l’association cultuelle Fraternité Sacerdotales [8] a proposé la fixation du loyer annuel à la somme en principal de 270.000 euros à compter du 1er mars 2018. 

A défaut d’accord entre les parties, par jugement rendu le 14 septembre 2021, le juge des loyers commerciaux a, notamment, fixé à la somme de 94.620 euros, en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er mars 2018, le montant du loyer du bail renouvelé entre la société Hôtel [7] et l'association Fraternité Sacerdotales [8] portant sur les locaux.

Par déclaration du 24 septembre 2021, l’association Fraternité Sacerdotales [8] a interjeté appel de ce jugement.


Puis, par acte du 19 novembre 2021, l’association Fraternité Sacerdotales [8] a vendu le bien immobilier à la société civile financière Châtel.
Cette dernière, en sa qualité de nouveau bailleur, a exercé son droit d’option par acte extra judiciaire du 25 novembre 2021.

Préalablement, par acte d’huissier en date du 28 décembre 2020 l’association Fraternité Sacerdotales [8] avait fait délivrer à la société Hôtel [7] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme de 73.338,43 euros. 
 
Par acte d’huissier délivré le 21 janvier 2021, la société Hôtel [7] a fait assigner l’association Fraternité Sacerdotales [8] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’opposition au commandement de payer délivré le 28 décembre 2020 ; il s’agit de la présente instance, enrôlée sous le N°RG 21/01029.

La société civile financière Châtel est intervenue volontairement à l’instance.

Suivant ordonnance rendue le 1er mars 2022, le juge de la mise en état, saisi d’une part d’une demande de mise hors de cause de l’association Fraternité Sacerdotales [8] et d’autre part d’une demande de sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris sur le recours formé à l’encontre du jugement rendu par le juge des loyers commerciaux le 14 septembre 2021 a, notamment, prononcé la mise hors de cause de l’association Fraternité Sacerdotales [8] et dit n’y a avoir lieu à statuer sur la demande de sursis à statuer, devenue sans objet compte tenu du droit d’option exercé par la société civile financière Châtel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 mars 2022, la société Hôtel [7] demande au tribunal de :
A titre principal : 
- déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié les 24 et 28 décembre 2020 ; 
 A titre subsidiaire : 
 - priver d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié les 24 et 28 décembre 2020 ou, le cas échéant, limiter les effets du commandement de payer visant la clause 
résolutoire signifié les 24 et 28 décembre 2020 aux seules causes pouvant le fonder; 
 A titre infiniment subsidiaire : 
 - suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié les 24 et 28 décembre 2020,
- lui octroyer un échelonnement de sa dette sur 24 mois à compter de la décision à intervenir ; 
 En toutes hypothèses : 
 - condamner l’association Fraternité Sacerdotales [8] aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, dont distraction à la S.E.L.A.R.L. LVA sur simple justification qu’elle en a fait l'avance sans avoir reçu provision,
- condamner l’association Fraternité Sacerdotales [8] au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aux termes de ses dernières conclusions avant clôture n°2 notifiées par RPVA le 15 mars 2022, la société civile financière Châtel demande au tribunal de :
 A titre principal 
 - en application de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 1 er mars 2022, constater la mise hors de cause de l’association Fraternité Sacerdotales [8],




- prendre acte de son intervention volontaire en sa qualité de propriétaire bailleur des locaux loués,
- prendre acte qu’elle reprend les demandes formulées par l’association Fraternité Sacerdotales [8] au regard de la notification de refus de renouvellement de bail notifié le 25 novembre 2021,
- dire que la notification du refus de renouvellement en date du 25 novembre 2021 met fin au bail mais également met à néant toutes les procédures qui ont pu être engagées tendant à la fixation du prix du loyer renouvelé,
 - dire que le loyer exigible par application de l’article L.145-28 du code de commerce est le dernier loyer acquitté à la date d’expiration du bail soit la somme de 138.513,00 euros HT et HC, 
 - débouter la société Hôtel [7] de l’ensemble de ses demandes ; 
 - dire que clause résolutoire du bail en date du 16 mai 2006 est acquise et que le bail commercial est résilié de plein droit,
- dire que la société Hôtel [7] ne justifie pas d’une fermeture de son établissement ou d’une baisse de son chiffre d’affaire de plus de 80% pendant les périodes de confinement, ou de 10% entre 2019 et 2020,
 - constater qu’elle ne produit aucun document comptable aux débats, 
 - constater que la dette locative de la société Hôtel [7] ne porte pas uniquement sur la première période de confinement, mais est aussi antérieure, 
 - constater que la dette locative de la société Hôtel [7] s’élève à la somme de 73.338,43 euros à la date du commandement et à la somme de 134.446,73 euros à la date du 29 octobre 2021, 
 - dire que le principe de la force majeure n’est pas applicable en l’espèce alors que les conditions ne sont pas justifiées par la société Hôtel [7],
- dire que l’exception d’inexécution ne lui est pas opposable alors que la fermeture administrative n’est pas en lien avec un manquement du bailleur,
 - dire que le principe de la destruction partielle du bien loué n’est pas applicable alors que la société Hôtel [7] jouit de son local et reçoit du public, 
 En conséquence, 
 - prononcer l’acquisition de la clause résolutoire du bail ; 
 - ordonner l’expulsion de l’immeuble sis [Adresse 3] de la société Hôtel [7] ainsi que celle de tous occupants de son chef; 
- condamner la société Hôtel [7] à lui payer la somme de 134.446,73 euros au titre des loyers impayés laquelle sera à parfaire jusqu’au prononcé de la décision à intervenir, 
A titre subsidiaire, et pour le cas ou par impossible des délais de paiement seraient accordés à la société Hôtel [7] : 
 - accorder les plus brefs délais de paiement,
 - dire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal, 
 - dire qu’à défaut de règlement d’un terme de loyer courant et d’une échéance de délai, la clause résolutoire serait acquise de plein droit et l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ordonnée,
 En tout état de cause :
- condamner la société Hôtel [7] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 




 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2022 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 30 mai 2023, reportée suivant avis du 12 septembre 2022 au 19 septembre 2023 puis le 15 mars 2023 au 23 janvier 2024 en raison du “départ de plusieurs magistrats du service et de la charge de travail.”

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2024, la société Hôtel [7] a demandé au tribunal de :
- révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 21 juin 2022,
- rouvrir les débats, 
 - ordonné la jonction des instances, pendantes devant la 18 ème chambre du tribunal et enrôlées sous les n°21/01029 et 23/14955 ; 
- réservé les dépens et les sommes qui pourraient être dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A la suite, la société civile financière Châtel a, au visa de l’article 802 du code de procédure civile, notifié de nouvelles conclusions le 16 janvier 2024, reprenant les termes de ses dernières conclusions sauf à actualiser la dette locative, demandant au tribunal de :
- constater que la dette locative de la société Hôtel [7] s’élève à la somme de 73.338,43 euros à la date du commandement et à la somme de 598.639,63 euros à la date du 31 décembre 2023, 
- condamner la société Hôtel [7] au paiement des loyers arriérés et indemnités d’occupation soit la somme de 598.639,63 euros à la date du 31 décembre 2023, laquelle sera à parfaire en plus en fonction de la date de décision à intervenir sur la base d’une indemnité d’occupation annuelle d’un montant de 138.513 euros HT par an. 

A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 26 mars 2024.

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT 

À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision. 

Sur l’intervention volontaire de la société civile financière Châtel

Aux termes de l'article 329 du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.
 
En l’espèce, la société civile financière Châtel est devenue propriétaire bailleur de l’immeuble [Adresse 3] conformément à l’acte authentique de vente en date du 19 novembre 2021, de sorte que son intervention volontaire est recevable. 





 
Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et la demande de jonction de la société Hôtel [7], et la mise hors de cause de l’association fraternité sacerdotale [8] 

En application de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 21 juin 2022, la société Hôtel [7] fait exposer :
- que la présente instance a été initiée par ses soins aux fins d’opposition à un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié, en décembre 2020 à la requête de l’association Fraternité Sacerdotales [8], mais qu’en cours d’instance, un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié, le 30 octobre 2023, à la requête de la société civile financière Châtel ; qu’en ces deux dates, il est apparu qu’un différend opposait les bailleurs successifs et la mise hors de cause du premier (suivant ordonnance rendue le 1 er mars 2022) empêche de faire la lumière sur les comptes entre les différents bailleurs ; que dans ces circonstances, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir versé les indemnités d’occupation qui n’ont pas été réclamées autrement que par la délivrance de commandements, et ce alors même qu’elle n’a jamais reçu le moindre avis d’échéance de la part de la société civile financière Châtel,
- que l’indemnité d’occupation à laquelle pourrait prétendre la société civile financière Châtel est assise sur la valeur locative appréciée à la date d’expiration du bail qui n’est pas renouvelé, soit au 1er mars 2018, laquelle s’élève, en vertu du jugement rendu le 14 septembre 2021, et après abattement de précarité à la somme annuelle en principal de 85.158 euros HT HC, soit un montant bien inférieur aux causes des différents commandements de payer signifiés ; qu’afin de déterminer avec exactitude les sommes dues et de ne pas contredire une décision ayant force de chose jugée, le juge de la mise en état doit rabattre l’ordonnance de clôture et rouvrir les débats, 
- s’agissant de la jonction sollicitée, qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de juger ensemble le litige relatif à la fixation de l’indemnité d’occupation à laquelle peut prétendre la société Hôtel [7] et le litige relatif aux commandements de payer visant la clause résolutoire, signifiés par l’association Fraternité Sacerdotales [8] et par la société civile financière Châtel dont les causes sont constituées par les indemnités d’occupation dues depuis l’expiration du précédent bail et en instance d’être fixées. 

S’agissant de l’incertitude invoquée par la société Hôtel [7] concernant le créancier de l’arriéré locatif, il doit être relevé que le juge de la mise en état, par l’ordonnance précitée du 1er mars 2022, non frappée d’appel, a décidé de la mise hors de cause de l’association fraternité sacerdotale [8]. 
Cette mise hors de cause est, au fond, justifiée en ce qu’il a été prévu dans l’acte de vente conclu le 19 novembre 2021 entre l’association Fraternité Sacerdotales [8] et la société civile financière Châtel que le vendeur substitue l’acquéreur dans tous ses droits et actions à l’encontre du locataire. 








S’agissant du montant de l’arriéré locatif, l’article L.145-57 du code de commerce dispose :
“Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.”

En application des dispositions de l’article L145-28 du même code “Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.”

En l’espèce, le refus de renouvellement a été notifié à la société Hôtel [7] par acte extra judiciaire en date du 25 novembre 2021.

La notification du refus de renouvellement a mis fin au bail et a également privé d’effet le jugement rendu le 14 septembre 2021, lequel est devenu sans portée du fait de l’exercice du droit d’option.

Par suite, l’ancien loyer payé lors de l’expiration du bail, est redevenu exigible.
A la date d’expiration du bail, c’est-à-dire la date d’effet de la date de renouvellement notifié, soit le 1er mars 2018, le loyer annuel était de 138.513 euros HT et HC ; c’est donc ce loyer qui était dû à la date du commandement et qui reprend effet suite à la notification du droit d’option par le bailleur, de sorte que la société Hôtel [7] n’est pas fondée à solliciter une réouverture des débats en invoquant la fixation future de l’indemnité d’occupation, statutaire, sans effet sur le bien fondé et l’exigibilité de l’arriéré locatif réclamé à ce jour par la société civile financière Châtel. 

Il en va de même concernant la jonction sollicitée, le jugement à venir dans l’instance destinée à voir fixer l’indemnité d’éviction due par le bailleur et l’indemnité d’occupation due par le locataire étant sans incidence sur le présent litige portant sur la contestation du commandement de payer délivré le 28 décembre 2020 visant la clause résolutoire et ses conséquences.

Les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture et de jonction présentées par la société Hôtel [7] seront donc rejetées.






Sur la recevabilité des conclusions notifiées par la société civile financière Châtel après la clôture

L’article 802 du code de procédure civile dispose :
“Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture (...)”

En l’espèce les conclusions notifiées par la société civile financière Châtel le 18 octobre 2023 sont des conclusions d’actualisation de la dette locative dont elle se prévaut, de sorte qu’elles sont recevables.


Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 28 décembre 2020

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant, notamment, la résiliation de plein droit du bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer en cas de non-paiement à son échéance d’un seul terme loyer et accessoires à son échéance.
Le commandement de payer délivré à la société Hôtel [7] le 28 décembre 2020 reproduit intégralement cette clause résolutoire et l'article L. 145-41 du code de commerce.
Il comporte également un décompte détaillé des sommes dues, qui concernent le solde des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2020.






Sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire 

La société Hôtel [7] soutient à titre principal que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul en ce qu’il a été délivré pour les loyers échus pendant les périodes juridiquement protégées consacrées par l’ordonnance du 25 mars 2020 et la loi du 14 novembre 2020, la société civile financière Châtel n’ayant pas le pouvoir et la capacité au sens de l’article 117 du code de procédure civile pour faire délivrer cet acte. Elle soutient que la clause résolutoire doit être déclarée non écrite, de sorte que le commandement qui y fait référence est nul, faute de pouvoir rappeler cette dernière. Elle ajoute enfin que la bailleresse a délivré l’acte de mauvaise foi.

La société civile financière Châtel réplique que la société Hôtel [7] ne justifie pas être éligible aux dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020, ni à celles du 14 novembre 2020. Elle ajoute que la clause résolutoire ne présente aucune cause de nullité et que le commandement de payer comporte un décompte détaillé de l’arriéré locatif réclamé.

Sur l’incidence du cadre juridique de l’urgence sanitaire

* S’agissant de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 

L’'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l'épidémie de Covid 19 a été prorogé jusqu'au 10 juillet 2020.

Aux termes de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 : “Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée”, soit au plus tard le 10 septembre 2020.

L'article 1er de la même ordonnance, auquel renvoie l'article 4, dispose que peuvent bénéficier de ce texte les personnes exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité dans les conditions prévues par l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020, étant précisé que des critères d'éligibilité ont été déterminés par le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020, lequel fixe des seuils d'effectifs (inférieur ou égal à dix salariés), de chiffre d'affaires (inférieur à un million d'euros lors du dernier exercice clos) et de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire (d'au moins 70% durant la période entre le 1er et le 31 mars 2020 par rapport à la même période de l'année précédente).

Or la société Hôtel [7] qui revendique le bénéfice des dispositions de l'article 4 susvisé ne justifie pas répondre aux critères d'éligibilité de celles-ci et ne produit aucune pièce mettant le tribunal en mesure d’apprécier si elle y est éligible.

Elle ne peut par conséquent par ce seul motif, suffisant, prétendre en bénéficier.

* S’agissant de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020

Cet article dispose :
“'I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en oeuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

III. - Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l'article 1347 du code civil.

IV. - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.

En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa [...].

VII. - Le présent article s'applique à compter du 17 octobre 2020 [...]”.

Le décret n°2020-1766 pris le 30 décembre 2020 pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a complété les conditions d’éligibilité à ce dispositif en exigeant que l’activité des personnes physiques et morales réponde à certains critères en termes de chiffre d’affaires, de nombre de salariés et de perte de chiffre d’affaires constatée.

Pour bénéficier de ces mesures, le locataire doit ainsi justifier :
- que son effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;

- que le montant de son chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros;
- que la perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50%. Ce critère correspond à la différence entre le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2019 et le chiffre d’affaires réalisé au cours d’une période qui dépend de la date de création de la société locataire.

Or en l’espèce, la société Hôtel [7] ne justifie par aucune des pièces versées aux débats qu’elle remplit les conditions sus visées puisqu’elle ne produit, notamment, aucun élément comptable justifiant de son chiffre d’affaires pour les périodes considérées.

En considération de ce seul motif, le moyen soulevé par la société Hôtel [7] est inopérant.

Sur la demande de nullité du commandement de payer eu égard au caractère non écrit de la clause résolutoire 

Il se déduit des conclusions de la société Hôtel [7] qu’elle conclut au caractère non- écrit de la clause résolutoire figurant au bail et reprise dans le commandement de payer au regard de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, dispositions cependant non applicables en l’espèce, faute pour la société demanderesse de justifier en remplir les conditions.

Dès lors, le commandement de payer qui est conforme aux dispositions de l’article L145-41 sus visé, n’encourt aucune nullité de ce chef.

Sur la demande de nullité du commandement de payer à raison del’absence de bonne foi de la société civile financière Châtel déduite de la confusion née du commandement

La société Hôtel [7] soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être déclaré nul en raison des erreurs et imprécisions l’entachant, en ce qu’il vise le loyer du 1er trimestre 2020 alors que celui-ci a été réglé.

Or ainsi que rappelé supra, le commandement de payer critiqué comporte un décompte détaillé des sommes réclamées, échéance par échéance, ainsi que des versements opérés, de sorte qu’il n’a pu faire naître aucune confusion dans l’esprit de la locataire.
L’acte est donc régulier en la forme et la demande de nullité formée de ce chef par la société Hôtel [7] ne peut prospérer.


Sur la demande subsidiaire de la société Hôtel [7] visant à voir privé d’effet le commandement de payer délivré le 28 décembre 2020

La société Hôtel [7] demande au tribunal de déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire privé d’effet en premier lieu en raison de son imprécision, en second lieu de l’absence de bonne foi de la société civile financière Châtel déduite des circonstances de délivrance de l’acte en pleine crise sanitaire, et en troisième lieu en raison de l’incidence du droit d’option ayant mis fin au bail.

Sur ce troisième point, la société Hôtel [7] soutient que l’acte critiqué, délivré après l’expiration du bail compte tenu de l’exercice du droit d’option par la bailleresse, ne peut emporter l’acquisition de la clause résolutoire, puisque celle-ci ne vise pas expressément le non-paiement des indemnités d’occupation. 

La société civile financière Châtel est silencieuse sur cette question.

En application des dispositions de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 
 
La clause résolutoire figurant au bail liant les parties prévoit, ainsi que rappelé supra, l’hypothèse d’un “défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance” ou “l’inexécution d’une seule des conditions du bail.” 

La clause résolutoire ne fait donc pas mention des indemnités d’occupation ni explicitement, ni implicitement, une indemnité d’occupation ne pouvant être considérée comme un accessoire du loyer. 

Or l’exercice par la bailleresse de son droit de repentir et la notification du refus de renouvellement a mis fin au bail à la date d’effet de la date de renouvellement notifié, soit au 1er mars 2018.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire vise des échéances échues postérieurement à cette date, lesquelles correspondent à des indemnités d’occupation.
 Dès lors, la société civile financière Châtel n’est pas fondée à réclamer l’acquisition de la clause résolutoire sur la base de cet acte.

L’acte délivré le 28 décembre 2020 sera donc déclaré privé d’effet quant à l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle et la société civile financière Châtel sera déboutée de sa demande de résiliation du bail formée à ce titre et de la demande subséquente d’expulsion de la société Hôtel [7].

Sur la dette locative 

Il résulte de l'article 1315 devenu 1353 du code civil qu'il appartient au preneur d'établir qu'il s'est libéré du paiement du loyer contractuellement dû entre les mains de son bailleur.

En l’état de ses dernières conclusions, la société civile financière Châtel réclame la condamnation de la société Hôtel [7] à lui payer la somme de 598. 639,63 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2023 inclus.

Au vu du contrat de bail et des décomptes produits, qui ne font état d’aucun versement susceptible de venir en déduction la dette, la société Hôtel [7] sera condamnée à payer à la société civile financière Châtel la somme réclamée de 598.639,63 euros.

Sur la demande de délais de la société Hôtel [7] 

Outre que la demande de délais de la société Hôtel [7] est formée à titre subsidiaire, au cas où le tribunal constaterait l’acquisition de la clause résolutoire, la société ne verse aux débats aucune pièce justifiant de sa situation financière.



Ainsi, malgré la possibilité offerte au juge, en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, d’accorder des délais de paiement au débiteur de bonne foi en situation de régler sa dette, il serait inopportun en l’espèce d’accorder de tels délais à la société Hôtel [7], compte tenu d’absence de tout élément comptable, de l’ancienneté et de l’importance de la dette et de l’arrêt de tout versement depuis plusieurs années.

Aucun délai ne sera donc accordé à la société Hôtel [7].

Sur les autres demandes 

La société Hôtel [7], qui succombe en partie et est reconnue débitrice d’un très important arriéré locatif ayant donné lieu au présent litige, supportera la charge des dépens, dont distraction au profit de la SCP Moyse et associés, avocat.

En revanche compte tenu des dispositions du présent jugement, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens. 

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate que par ordonnance rendue par le juge de la mise en état du 1er mars 2022, l’association cultuelle Fraternité Sacerdotales [8] a été mise hors de cause,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société civile financière Châtel,

Rejette les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture et de jonction formées par la société Hôtel [7],
 
Déclare recevables les conclusions notifiées par la société civile financière Châtel le 16 janvier 2024 en application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile,

Dit que par l’effet de l’exercice du droit d’option par la société civile financière Châtel et du refus de renouvellement de cette dernière, le bail la liant à la société Hôtel [7] a pris fin au 1er mars 2018,

Rejette la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par la société civile financière Châtel à la société Hôtel [7] le 28 décembre 2020,

Déclare privé d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par la société civile financière Châtel à la société Hôtel [7] le 28 décembre 2020 quant à l’acquisition de la clause résolutoire,

En conséquence, rejette la demande d’expulsion dirigée contre la société Hôtel [7] et les demandes subséquentes,


Condamne la société Hôtel [7] à payer à la société civile financière Châtel la somme de 598.639,63 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 décembre 2023 inclus,

Rejette la demande de délais de la société Hôtel [7],

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Hôtel [7] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP Moyse et associés,

Rejette toutes autres demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à Paris le 26 Mars 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

18° chambre 
1ère section

N° RG 21/01029 
N° Portalis 352J-W-B7F-CTU76

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :
21 Janvier 2021








JUGEMENT 
rendu le 26 Mars 2024 
DEMANDERESSE

S.A.R.L. HOTEL [7]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELARL LVA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0129



DÉFENDERESSE

Association FRATERNITE SACERDOTALE [8]
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Maître Jean-Marie MOYSE de la SCP SCP MOYSE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0274


PARTIE INTERVENANTE 

SOCIETE CIVILE FINANCIERE CHATEL
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Jean-Marie MOYSE de la SCP SCP MOYSE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0274
Décision du 26 Mars 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 21/01029 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTU76





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Christian GUINAND, Greffier principal,



DÉBATS

A l’audience du 23 Janvier 2024, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 mars 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 mai 2006, M. [R] [V], aux droits duquel est venue l’association cultuelle Fraternité Sacerdotales [8], a donné à bail commercial à la société Clerc, actuellement dénommée Hôtel [7], des locaux sis [Adresse 3], pour une durée de 12 ans à destination d’hôtel de catégorie 3 étoiles moyennant un loyer annuel de 106 000 euros en principal.

Par exploit du 7 février 2018, la société Hôtel [7] a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2018.
Par acte d’huissier du 27 février 2018, l’association cultuelle Fraternité Sacerdotales [8] a proposé la fixation du loyer annuel à la somme en principal de 270.000 euros à compter du 1er mars 2018. 

A défaut d’accord entre les parties, par jugement rendu le 14 septembre 2021, le juge des loyers commerciaux a, notamment, fixé à la somme de 94.620 euros, en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er mars 2018, le montant du loyer du bail renouvelé entre la société Hôtel [7] et l'association Fraternité Sacerdotales [8] portant sur les locaux.

Par déclaration du 24 septembre 2021, l’association Fraternité Sacerdotales [8] a interjeté appel de ce jugement.


Puis, par acte du 19 novembre 2021, l’association Fraternité Sacerdotales [8] a vendu le bien immobilier à la société civile financière Châtel.
Cette dernière, en sa qualité de nouveau bailleur, a exercé son droit d’option par acte extra judiciaire du 25 novembre 2021.

Préalablement, par acte d’huissier en date du 28 décembre 2020 l’association Fraternité Sacerdotales [8] avait fait délivrer à la société Hôtel [7] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme de 73.338,43 euros. 
 
Par acte d’huissier délivré le 21 janvier 2021, la société Hôtel [7] a fait assigner l’association Fraternité Sacerdotales [8] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’opposition au commandement de payer délivré le 28 décembre 2020 ; il s’agit de la présente instance, enrôlée sous le N°RG 21/01029.

La société civile financière Châtel est intervenue volontairement à l’instance.

Suivant ordonnance rendue le 1er mars 2022, le juge de la mise en état, saisi d’une part d’une demande de mise hors de cause de l’association Fraternité Sacerdotales [8] et d’autre part d’une demande de sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris sur le recours formé à l’encontre du jugement rendu par le juge des loyers commerciaux le 14 septembre 2021 a, notamment, prononcé la mise hors de cause de l’association Fraternité Sacerdotales [8] et dit n’y a avoir lieu à statuer sur la demande de sursis à statuer, devenue sans objet compte tenu du droit d’option exercé par la société civile financière Châtel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 mars 2022, la société Hôtel [7] demande au tribunal de :
A titre principal : 
- déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié les 24 et 28 décembre 2020 ; 
 A titre subsidiaire : 
 - priver d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié les 24 et 28 décembre 2020 ou, le cas échéant, limiter les effets du commandement de payer visant la clause 
résolutoire signifié les 24 et 28 décembre 2020 aux seules causes pouvant le fonder; 
 A titre infiniment subsidiaire : 
 - suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié les 24 et 28 décembre 2020,
- lui octroyer un échelonnement de sa dette sur 24 mois à compter de la décision à intervenir ; 
 En toutes hypothèses : 
 - condamner l’association Fraternité Sacerdotales [8] aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, dont distraction à la S.E.L.A.R.L. LVA sur simple justification qu’elle en a fait l'avance sans avoir reçu provision,
- condamner l’association Fraternité Sacerdotales [8] au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aux termes de ses dernières conclusions avant clôture n°2 notifiées par RPVA le 15 mars 2022, la société civile financière Châtel demande au tribunal de :
 A titre principal 
 - en application de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 1 er mars 2022, constater la mise hors de cause de l’association Fraternité Sacerdotales [8],




- prendre acte de son intervention volontaire en sa qualité de propriétaire bailleur des locaux loués,
- prendre acte qu’elle reprend les demandes formulées par l’association Fraternité Sacerdotales [8] au regard de la notification de refus de renouvellement de bail notifié le 25 novembre 2021,
- dire que la notification du refus de renouvellement en date du 25 novembre 2021 met fin au bail mais également met à néant toutes les procédures qui ont pu être engagées tendant à la fixation du prix du loyer renouvelé,
 - dire que le loyer exigible par application de l’article L.145-28 du code de commerce est le dernier loyer acquitté à la date d’expiration du bail soit la somme de 138.513,00 euros HT et HC, 
 - débouter la société Hôtel [7] de l’ensemble de ses demandes ; 
 - dire que clause résolutoire du bail en date du 16 mai 2006 est acquise et que le bail commercial est résilié de plein droit,
- dire que la société Hôtel [7] ne justifie pas d’une fermeture de son établissement ou d’une baisse de son chiffre d’affaire de plus de 80% pendant les périodes de confinement, ou de 10% entre 2019 et 2020,
 - constater qu’elle ne produit aucun document comptable aux débats, 
 - constater que la dette locative de la société Hôtel [7] ne porte pas uniquement sur la première période de confinement, mais est aussi antérieure, 
 - constater que la dette locative de la société Hôtel [7] s’élève à la somme de 73.338,43 euros à la date du commandement et à la somme de 134.446,73 euros à la date du 29 octobre 2021, 
 - dire que le principe de la force majeure n’est pas applicable en l’espèce alors que les conditions ne sont pas justifiées par la société Hôtel [7],
- dire que l’exception d’inexécution ne lui est pas opposable alors que la fermeture administrative n’est pas en lien avec un manquement du bailleur,
 - dire que le principe de la destruction partielle du bien loué n’est pas applicable alors que la société Hôtel [7] jouit de son local et reçoit du public, 
 En conséquence, 
 - prononcer l’acquisition de la clause résolutoire du bail ; 
 - ordonner l’expulsion de l’immeuble sis [Adresse 3] de la société Hôtel [7] ainsi que celle de tous occupants de son chef; 
- condamner la société Hôtel [7] à lui payer la somme de 134.446,73 euros au titre des loyers impayés laquelle sera à parfaire jusqu’au prononcé de la décision à intervenir, 
A titre subsidiaire, et pour le cas ou par impossible des délais de paiement seraient accordés à la société Hôtel [7] : 
 - accorder les plus brefs délais de paiement,
 - dire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal, 
 - dire qu’à défaut de règlement d’un terme de loyer courant et d’une échéance de délai, la clause résolutoire serait acquise de plein droit et l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ordonnée,
 En tout état de cause :
- condamner la société Hôtel [7] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 




 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2022 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 30 mai 2023, reportée suivant avis du 12 septembre 2022 au 19 septembre 2023 puis le 15 mars 2023 au 23 janvier 2024 en raison du “départ de plusieurs magistrats du service et de la charge de travail.”

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2024, la société Hôtel [7] a demandé au tribunal de :
- révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 21 juin 2022,
- rouvrir les débats, 
 - ordonné la jonction des instances, pendantes devant la 18 ème chambre du tribunal et enrôlées sous les n°21/01029 et 23/14955 ; 
- réservé les dépens et les sommes qui pourraient être dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A la suite, la société civile financière Châtel a, au visa de l’article 802 du code de procédure civile, notifié de nouvelles conclusions le 16 janvier 2024, reprenant les termes de ses dernières conclusions sauf à actualiser la dette locative, demandant au tribunal de :
- constater que la dette locative de la société Hôtel [7] s’élève à la somme de 73.338,43 euros à la date du commandement et à la somme de 598.639,63 euros à la date du 31 décembre 2023, 
- condamner la société Hôtel [7] au paiement des loyers arriérés et indemnités d’occupation soit la somme de 598.639,63 euros à la date du 31 décembre 2023, laquelle sera à parfaire en plus en fonction de la date de décision à intervenir sur la base d’une indemnité d’occupation annuelle d’un montant de 138.513 euros HT par an. 

A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 26 mars 2024.

 MOTIFS DU JUGEMENT 

À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision. 

Sur l’intervention volontaire de la société civile financière Châtel

Aux termes de l'article 329 du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.
 
En l’espèce, la société civile financière Châtel est devenue propriétaire bailleur de l’immeuble [Adresse 3] conformément à l’acte authentique de vente en date du 19 novembre 2021, de sorte que son intervention volontaire est recevable. 





 
Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et la demande de jonction de la société Hôtel [7], et la mise hors de cause de l’association fraternité sacerdotale [8] 

En application de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 21 juin 2022, la société Hôtel [7] fait exposer :
- que la présente instance a été initiée par ses soins aux fins d’opposition à un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié, en décembre 2020 à la requête de l’association Fraternité Sacerdotales [8], mais qu’en cours d’instance, un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié, le 30 octobre 2023, à la requête de la société civile financière Châtel ; qu’en ces deux dates, il est apparu qu’un différend opposait les bailleurs successifs et la mise hors de cause du premier (suivant ordonnance rendue le 1 er mars 2022) empêche de faire la lumière sur les comptes entre les différents bailleurs ; que dans ces circonstances, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir versé les indemnités d’occupation qui n’ont pas été réclamées autrement que par la délivrance de commandements, et ce alors même qu’elle n’a jamais reçu le moindre avis d’échéance de la part de la société civile financière Châtel,
- que l’indemnité d’occupation à laquelle pourrait prétendre la société civile financière Châtel est assise sur la valeur locative appréciée à la date d’expiration du bail qui n’est pas renouvelé, soit au 1er mars 2018, laquelle s’élève, en vertu du jugement rendu le 14 septembre 2021, et après abattement de précarité à la somme annuelle en principal de 85.158 euros HT HC, soit un montant bien inférieur aux causes des différents commandements de payer signifiés ; qu’afin de déterminer avec exactitude les sommes dues et de ne pas contredire une décision ayant force de chose jugée, le juge de la mise en état doit rabattre l’ordonnance de clôture et rouvrir les débats, 
- s’agissant de la jonction sollicitée, qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de juger ensemble le litige relatif à la fixation de l’indemnité d’occupation à laquelle peut prétendre la société Hôtel [7] et le litige relatif aux commandements de payer visant la clause résolutoire, signifiés par l’association Fraternité Sacerdotales [8] et par la société civile financière Châtel dont les causes sont constituées par les indemnités d’occupation dues depuis l’expiration du précédent bail et en instance d’être fixées. 

S’agissant de l’incertitude invoquée par la société Hôtel [7] concernant le créancier de l’arriéré locatif, il doit être relevé que le juge de la mise en état, par l’ordonnance précitée du 1er mars 2022, non frappée d’appel, a décidé de la mise hors de cause de l’association fraternité sacerdotale [8]. 
Cette mise hors de cause est, au fond, justifiée en ce qu’il a été prévu dans l’acte de vente conclu le 19 novembre 2021 entre l’association Fraternité Sacerdotales [8] et la société civile financière Châtel que le vendeur substitue l’acquéreur dans tous ses droits et actions à l’encontre du locataire. 








S’agissant du montant de l’arriéré locatif, l’article L.145-57 du code de commerce dispose :
“Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.”

En application des dispositions de l’article L145-28 du même code “Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.”

En l’espèce, le refus de renouvellement a été notifié à la société Hôtel [7] par acte extra judiciaire en date du 25 novembre 2021.

La notification du refus de renouvellement a mis fin au bail et a également privé d’effet le jugement rendu le 14 septembre 2021, lequel est devenu sans portée du fait de l’exercice du droit d’option.

Par suite, l’ancien loyer payé lors de l’expiration du bail, est redevenu exigible.
A la date d’expiration du bail, c’est-à-dire la date d’effet de la date de renouvellement notifié, soit le 1er mars 2018, le loyer annuel était de 138.513 euros HT et HC ; c’est donc ce loyer qui était dû à la date du commandement et qui reprend effet suite à la notification du droit d’option par le bailleur, de sorte que la société Hôtel [7] n’est pas fondée à solliciter une réouverture des débats en invoquant la fixation future de l’indemnité d’occupation, statutaire, sans effet sur le bien fondé et l’exigibilité de l’arriéré locatif réclamé à ce jour par la société civile financière Châtel. 

Il en va de même concernant la jonction sollicitée, le jugement à venir dans l’instance destinée à voir fixer l’indemnité d’éviction due par le bailleur et l’indemnité d’occupation due par le locataire étant sans incidence sur le présent litige portant sur la contestation du commandement de payer délivré le 28 décembre 2020 visant la clause résolutoire et ses conséquences.

Les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture et de jonction présentées par la société Hôtel [7] seront donc rejetées.






Sur la recevabilité des conclusions notifiées par la société civile financière Châtel après la clôture

L’article 802 du code de procédure civile dispose :
“Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture (...)”

En l’espèce les conclusions notifiées par la société civile financière Châtel le 18 octobre 2023 sont des conclusions d’actualisation de la dette locative dont elle se prévaut, de sorte qu’elles sont recevables.


Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 28 décembre 2020

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant, notamment, la résiliation de plein droit du bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer en cas de non-paiement à son échéance d’un seul terme loyer et accessoires à son échéance.
Le commandement de payer délivré à la société Hôtel [7] le 28 décembre 2020 reproduit intégralement cette clause résolutoire et l'article L. 145-41 du code de commerce.
Il comporte également un décompte détaillé des sommes dues, qui concernent le solde des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2020.






Sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire 

La société Hôtel [7] soutient à titre principal que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul en ce qu’il a été délivré pour les loyers échus pendant les périodes juridiquement protégées consacrées par l’ordonnance du 25 mars 2020 et la loi du 14 novembre 2020, la société civile financière Châtel n’ayant pas le pouvoir et la capacité au sens de l’article 117 du code de procédure civile pour faire délivrer cet acte. Elle soutient que la clause résolutoire doit être déclarée non écrite, de sorte que le commandement qui y fait référence est nul, faute de pouvoir rappeler cette dernière. Elle ajoute enfin que la bailleresse a délivré l’acte de mauvaise foi.

La société civile financière Châtel réplique que la société Hôtel [7] ne justifie pas être éligible aux dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020, ni à celles du 14 novembre 2020. Elle ajoute que la clause résolutoire ne présente aucune cause de nullité et que le commandement de payer comporte un décompte détaillé de l’arriéré locatif réclamé.

Sur l’incidence du cadre juridique de l’urgence sanitaire

* S’agissant de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 

L’'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l'épidémie de Covid 19 a été prorogé jusqu'au 10 juillet 2020.

Aux termes de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 : “Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée”, soit au plus tard le 10 septembre 2020.

L'article 1er de la même ordonnance, auquel renvoie l'article 4, dispose que peuvent bénéficier de ce texte les personnes exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité dans les conditions prévues par l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020, étant précisé que des critères d'éligibilité ont été déterminés par le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020, lequel fixe des seuils d'effectifs (inférieur ou égal à dix salariés), de chiffre d'affaires (inférieur à un million d'euros lors du dernier exercice clos) et de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire (d'au moins 70% durant la période entre le 1er et le 31 mars 2020 par rapport à la même période de l'année précédente).

Or la société Hôtel [7] qui revendique le bénéfice des dispositions de l'article 4 susvisé ne justifie pas répondre aux critères d'éligibilité de celles-ci et ne produit aucune pièce mettant le tribunal en mesure d’apprécier si elle y est éligible.

Elle ne peut par conséquent par ce seul motif, suffisant, prétendre en bénéficier.

* S’agissant de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020

Cet article dispose :
“'I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en oeuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

III. - Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l'article 1347 du code civil.

IV. - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.

En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa [...].

VII. - Le présent article s'applique à compter du 17 octobre 2020 [...]”.

Le décret n°2020-1766 pris le 30 décembre 2020 pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a complété les conditions d’éligibilité à ce dispositif en exigeant que l’activité des personnes physiques et morales réponde à certains critères en termes de chiffre d’affaires, de nombre de salariés et de perte de chiffre d’affaires constatée.

Pour bénéficier de ces mesures, le locataire doit ainsi justifier :
- que son effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;

- que le montant de son chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros;
- que la perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50%. Ce critère correspond à la différence entre le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2019 et le chiffre d’affaires réalisé au cours d’une période qui dépend de la date de création de la société locataire.

Or en l’espèce, la société Hôtel [7] ne justifie par aucune des pièces versées aux débats qu’elle remplit les conditions sus visées puisqu’elle ne produit, notamment, aucun élément comptable justifiant de son chiffre d’affaires pour les périodes considérées.

En considération de ce seul motif, le moyen soulevé par la société Hôtel [7] est inopérant.

Sur la demande de nullité du commandement de payer eu égard au caractère non écrit de la clause résolutoire 

Il se déduit des conclusions de la société Hôtel [7] qu’elle conclut au caractère non- écrit de la clause résolutoire figurant au bail et reprise dans le commandement de payer au regard de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, dispositions cependant non applicables en l’espèce, faute pour la société demanderesse de justifier en remplir les conditions.

Dès lors, le commandement de payer qui est conforme aux dispositions de l’article L145-41 sus visé, n’encourt aucune nullité de ce chef.

Sur la demande de nullité du commandement de payer à raison del’absence de bonne foi de la société civile financière Châtel déduite de la confusion née du commandement

La société Hôtel [7] soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être déclaré nul en raison des erreurs et imprécisions l’entachant, en ce qu’il vise le loyer du 1er trimestre 2020 alors que celui-ci a été réglé.

Or ainsi que rappelé supra, le commandement de payer critiqué comporte un décompte détaillé des sommes réclamées, échéance par échéance, ainsi que des versements opérés, de sorte qu’il n’a pu faire naître aucune confusion dans l’esprit de la locataire.
L’acte est donc régulier en la forme et la demande de nullité formée de ce chef par la société Hôtel [7] ne peut prospérer.


Sur la demande subsidiaire de la société Hôtel [7] visant à voir privé d’effet le commandement de payer délivré le 28 décembre 2020

La société Hôtel [7] demande au tribunal de déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire privé d’effet en premier lieu en raison de son imprécision, en second lieu de l’absence de bonne foi de la société civile financière Châtel déduite des circonstances de délivrance de l’acte en pleine crise sanitaire, et en troisième lieu en raison de l’incidence du droit d’option ayant mis fin au bail.

Sur ce troisième point, la société Hôtel [7] soutient que l’acte critiqué, délivré après l’expiration du bail compte tenu de l’exercice du droit d’option par la bailleresse, ne peut emporter l’acquisition de la clause résolutoire, puisque celle-ci ne vise pas expressément le non-paiement des indemnités d’occupation. 

La société civile financière Châtel est silencieuse sur cette question.

En application des dispositions de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 
 
La clause résolutoire figurant au bail liant les parties prévoit, ainsi que rappelé supra, l’hypothèse d’un “défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance” ou “l’inexécution d’une seule des conditions du bail.” 

La clause résolutoire ne fait donc pas mention des indemnités d’occupation ni explicitement, ni implicitement, une indemnité d’occupation ne pouvant être considérée comme un accessoire du loyer. 

Or l’exercice par la bailleresse de son droit de repentir et la notification du refus de renouvellement a mis fin au bail à la date d’effet de la date de renouvellement notifié, soit au 1er mars 2018.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire vise des échéances échues postérieurement à cette date, lesquelles correspondent à des indemnités d’occupation.
 Dès lors, la société civile financière Châtel n’est pas fondée à réclamer l’acquisition de la clause résolutoire sur la base de cet acte.

L’acte délivré le 28 décembre 2020 sera donc déclaré privé d’effet quant à l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle et la société civile financière Châtel sera déboutée de sa demande de résiliation du bail formée à ce titre et de la demande subséquente d’expulsion de la société Hôtel [7].

Sur la dette locative 

Il résulte de l'article 1315 devenu 1353 du code civil qu'il appartient au preneur d'établir qu'il s'est libéré du paiement du loyer contractuellement dû entre les mains de son bailleur.

En l’état de ses dernières conclusions, la société civile financière Châtel réclame la condamnation de la société Hôtel [7] à lui payer la somme de 598. 639,63 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2023 inclus.

Au vu du contrat de bail et des décomptes produits, qui ne font état d’aucun versement susceptible de venir en déduction la dette, la société Hôtel [7] sera condamnée à payer à la société civile financière Châtel la somme réclamée de 598.639,63 euros.

Sur la demande de délais de la société Hôtel [7] 

Outre que la demande de délais de la société Hôtel [7] est formée à titre subsidiaire, au cas où le tribunal constaterait l’acquisition de la clause résolutoire, la société ne verse aux débats aucune pièce justifiant de sa situation financière.



Ainsi, malgré la possibilité offerte au juge, en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, d’accorder des délais de paiement au débiteur de bonne foi en situation de régler sa dette, il serait inopportun en l’espèce d’accorder de tels délais à la société Hôtel [7], compte tenu d’absence de tout élément comptable, de l’ancienneté et de l’importance de la dette et de l’arrêt de tout versement depuis plusieurs années.

Aucun délai ne sera donc accordé à la société Hôtel [7].

Sur les autres demandes 

La société Hôtel [7], qui succombe en partie et est reconnue débitrice d’un très important arriéré locatif ayant donné lieu au présent litige, supportera la charge des dépens, dont distraction au profit de la SCP Moyse et associés, avocat.

En revanche compte tenu des dispositions du présent jugement, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens. 

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate que par ordonnance rendue par le juge de la mise en état du 1er mars 2022, l’association cultuelle Fraternité Sacerdotales [8] a été mise hors de cause,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société civile financière Châtel,

Rejette les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture et de jonction formées par la société Hôtel [7],
 
Déclare recevables les conclusions notifiées par la société civile financière Châtel le 16 janvier 2024 en application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile,

Dit que par l’effet de l’exercice du droit d’option par la société civile financière Châtel et du refus de renouvellement de cette dernière, le bail la liant à la société Hôtel [7] a pris fin au 1er mars 2018,

Rejette la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par la société civile financière Châtel à la société Hôtel [7] le 28 décembre 2020,

Déclare privé d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par la société civile financière Châtel à la société Hôtel [7] le 28 décembre 2020 quant à l’acquisition de la clause résolutoire,

En conséquence, rejette la demande d’expulsion dirigée contre la société Hôtel [7] et les demandes subséquentes,


Condamne la société Hôtel [7] à payer à la société civile financière Châtel la somme de 598.639,63 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 décembre 2023 inclus,

Rejette la demande de délais de la société Hôtel [7],

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Hôtel [7] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP Moyse et associés,

Rejette toutes autres demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à Paris le 26 Mars 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-28, code de commerce L641-12, code de procedure civile 329, code de la sante publique L3131-15, code de procedure civile 802, code de la sante publique L3131-17, code de commerce L145-57, code de commerce L622-14). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-03-26T19:25:16.705Z.