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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 26 mars 2024, n° 21/14107

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 novembre 2017, la SCI Erard Chaligny a donné à bail à la SAS Red Pub des locaux en rez de chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1] à destination de “ Café Bar Brasserie Salon de thé Petite restauration ” moyennant un loyer annuel de 19.200 euros plus charges et taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Le bail a été consenti pour une durée de trois, six, neuf années à compter du 1er décembre 2017.

Par acte d’huissier signifié le 14 septembre 2021, la SCI Erard Chaligny a fait délivrer à la SAS Red Pub un commandement de payer la somme en principal de 38.503,07 euros au titre des loyers échus au 1er juillet 2021, loyer du 3ème trimestre 2021 inclus, acte visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte d’huissier délivré le 14 octobre 2021, la SAS Red Pub a fait assigner la SCI Erard Chaligny devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

- dire et juger nul et de nul effet, et inopérant le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 14 septembre 2021 pour avoir été signifié pendant la période de protection sanitaire 
- dire et juger que la SCI Erard Chaligny n’a pas respecté ses obligations de délivrance et de jouissance paisibles du fait de l’impossibilité d’ouvrir ses locaux commerciaux au public pendant la période de confinement ordonnée par le gouvernement afin de lutter contre la propagation du Covid-19. 
 - en conséquence, dire et juger qu’elle est en droit d’opposer l’exception d’une exécution à ce cas de force majeure et de ne pas payer les loyers, charges et accessoires entre le 15 mars 2020 au 30 juin 2021,
- en conséquence, dire et juger que la clause résolutoire n’a pas pu s’appliquer, 
 Subsidiairement, si par extraordinaire le commandement de payer visant la clause résolutoire était validé et qu’il existait un arriéré locatif, lui accorder un échéancier de deux ans et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les dits délais accordés ; en cas de non-respect de cet échéancier, dire que la clause ne reprendra ses effets que trente jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse. 
 - condamner la SCI Erard Chaligny au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens.
 

Au soutien de ses demandes, la SAS Red Pub fait valoir en substance :

- qu’en délivrant un commandement de payer dans une période de pandémie et de crise économique sans précédent, la bailleresse n’a pas agi de bonne foi; que le commandement comporte en outre des sommes appelées au titre des charges qui ne sont aucunement justifiées par la bailleresse ; que le commandement de payer doit être déclaré sans effet quant à l’acquisition de la clause résolutoire,
- que le commandement de payer a été délivré en violation des dispositions légales et réglementaires prises pendant la crise sanitaire et doit donc également pour ce motif être déclaré nul et de nuf effet,
- que pendant la période de fermeture à raison de la crise sanitaire, la bailleresse ne pouvait plus assurer à son locataire l’exploitation de ses locaux pour l’usage auquel ils étaient destinés, et ne pouvait également plus lui garantir la jouissance paisible desdits locaux ; que l’exception d’inexécution doit s’appliquer pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance;
- que le contrat de bail a été suspendu à raison de la force majeure,
- qu’elle est fondée à invoquer la perte de la chose louée au visa de l’article 1722 du code civil,
- que subsidiairement, elle est fondée à solliciter des délais de paiement au vu de la situation sanitaire et économique extraordinaire et de la perte faramineuse de son chiffre d’affaires consécutive à ces événements.
 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 mars 2022, la SCI Erard Chaligny demande au tribunal de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail précité,
- débouter la SAS Red Pub de l’intégralité de ses demandes 
- en toute hypothèse prononcer à titre subsidiaire la résiliation du bail au tort du preneur sur le fondement des articles 1217 et 1224 du code civil pour fautes graves et constantes d’impayés locatifs,
 En conséquence, 
- ordonner l’expulsion de la SAS Red Pub des locaux qu’elle occupe au [Adresse 1], et celle de tous occupants de son chef dans les lieux, si besoin est avec l’assistance de la force publique, 
- ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers et marchandises garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira de désigner et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues, aux frais, risques et périls du défendeur, 
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer mensuel, charges et taxes en sus, 
- condamner la SAS Red Pub à son paiement jusqu’à libération totale des lieux et remise des clés, 
 - condamner la SAS Red Pub à lui payer la somme de 49.248,08 euros au titre de loyers et charges arriérés au 1er trimestre 2022 avec intérêts “de droit” à compter du commandement de payer, 
- condamner la SAS Red Pub à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire dont le jugement est assorti par application de l’article 514 du code de procédure civile. 
 - condamner la SAS Red Pub en tous les dépens comprenant le coût du commandement de payer dont distraction au profit de Maître Isabelle Hugues sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses demandes, la SCI Erard Chaligny fait valoir en substance:

- que le commandement de payer a été délivré de bonne foi ; qu’elle a attendu plusieurs mois de loyers impayés avant de le faire délivrer,
- que l’ordonnance du 25 mars 2020 n’est pas applicable puisque le commandement de payer date du 14 septembre 2021 ; que le délai de deux mois visé à l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a expiré le 20 juillet 2021 et que le commandement délivré en septembre 2021 est valide,
- que la société locataire n’est pas fondée à invoquer la force majeure, ni le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et la perte de la chose louée, pour s’exonérer du paiement des loyers, qui sont exigibles ; que pas plus elle n’est fondée à invoquer la suspension du contrat de bail,
- que la SAS Red Pub sollicite deux ans de délais au visa de l’article 1345-3 du code civil sans justifier être en capacité de régler ces sommes par la production de documents comptables et fiscaux ; que ses demandes sont dilatoires.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications ne mentionne pas de créancier inscrit sur le fonds au 28 octobre 2021.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2022 et l’affaire fixée au 30 mai 2023, reportée au 19 septembre 2023 puis au 23 janvier 2024 en raison du départ de plusieurs magistrats du service et de la charge de travail.

A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 26 mars 2024.

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT


Sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 septembre 2021


Selon les articles 1103 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant, notamment, la résiliation de plein droit du bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer en cas de non paiement à son échéance d’un seul terme loyer, charges, taxes et prestations, régularisations et complément de loyer. Le commandement de payer délivré à la SAS Redpub le 14 septembre 2021 reproduit intégralement cette clause résolutoire et l'article L.145-41 du code de commerce.

Il comporte également un décompte détaillé des sommes dues, qui concernent les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er juillet 2021, loyer et provision sur charges du 3ème trimestre 2021 inclus.

 Pour s’opposer aux demandes de la SCI Erard Chaligny, notamment en ce qui concerne les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire, la SAS Redpub invoque les règles mises en place lors de la crise sanitaire liées à l’épidémie de Covid 19, la mauvaise foi de la bailleresse, et s’oppose en outre à l’exigibilité des loyers réclamés par la SCI Erard Chaligny, sur divers fondements qui seront analysés ci après.

 
Sur l’incidence du cadre juridique de l’urgence sanitaire

S’agissant de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 

L’'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l'épidémie de Covid 19 a été prorogé jusqu'au 10 juillet 2020.

Aux termes de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 : “Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée”, soit au plus tard le 10 septembre 2020.

L'article 1er de la même ordonnance, auquel renvoie l'article 4, dispose que peuvent bénéficier de ce texte les personnes exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité dans les conditions prévues par l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020, étant précisé que des critères d'éligibilité ont été déterminés par le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020, lequel fixe des seuils d'effectifs (inférieur ou égal à dix salariés), de chiffre d'affaires (inférieur à un million d'euros lors du dernier exercice clos) et de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire (d'au moins 70% durant la période entre le 1er et le 31 mars 2020 par rapport à la même période de l'année précédente).

Or la SAS Redpub, qui revendique le bénéfice des dispositions de l'article 4 susvisé, ne justifie pas répondre aux critères d'éligibilité de celles-ci et ne produit aucune pièce mettant le tribunal en mesure d’apprécier si elle y est éligible.

Elle ne peut par conséquent par ce seul motif, suffisant, prétendre en bénéficier au motif de la seule date d'échéance des loyers visés au commandement de payer.

Etant observé à toutes fins utiles que si l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 a pour effet d'interdire l'exercice par le créancier d'un certain nombre de voies d'exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, et de reporter les effets d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, il n'a pas pour effet de suspendre l'exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat.

Le moyen soulevé de ce chef par la SAS Redpub sera donc rejeté.


S’agissant de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020

Aux termes de ses conclusions, la SAS Redpub fait valoir qu’aucune action ne peut être mise en œuvre à son encontre par application de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020.
 
Cet article dispose :

“'I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en oeuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

III. - Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l'article 1347 du code civil.

IV. - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.

En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa [...].

VII. - Le présent article s'applique à compter du 17 octobre 2020 [...]”.

Le décret n°2020-1766 pris le 30 décembre 2020 pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a complété les conditions d’éligibilité à ce dispositif en exigeant que l’activité des personnes physiques et morales réponde à certains critères en termes de chiffre d’affaires, de nombre de salariés et de perte de chiffre d’affaires constatée.

Pour bénéficier de ces mesures, le locataire doit ainsi justifier :

- que son effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;
- que le montant de son chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros ;
- que la perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50%. Ce critère correspond à la différence entre le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2019 et le chiffre d’affaires réalisé au cours d’une période qui dépend de la date de création de la société locataire.

Or en l’espèce, la SAS Redpub ne justifie par aucune des pièces versées aux débats qu’elle remplit les conditions sus visées puisqu’elle ne produit, notamment, aucun élément comptable justifiant de son chiffre d’affaires pour les périodes considérées.

Au regard de ce seul motif, le moyen soulevé par la SAS Redpub est inopérant.


Sur le manquement à l’obligation de bonne foi de la bailleresse soulevée par la SAS Redpub 

La SAS Redpub fait soutenir que la SCI Erard Chaligny a abusé de ses prérogatives contractuelles en délivrant le commandement litigieux en pleine période d’état d’urgence sanitaire, alors même que le bailleur ne pouvait ignorer la fermeture du commerce pendant plusieurs mois ; elle ajoute que 
“ le commandement comporte des sommes appelées au titre des charges qui ne sont aucunement justifiées par le bailleur.”

Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, c’est à dire dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

En l’espèce, les dispositions prises pendant la crise sanitaire invoquées par la SAS Redpub n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers et s'il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l'obligation d'exécuter de bonne foi les conventions n'autorise pas pour autant une partie à s'abstenir unilatéralement d'exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d'honorer les loyers demeurant exigibles.

Etant entendu que la SAS Redpub ne peut d’autant moins se prévaloir en l'espèce d'une exécution de mauvaise foi du bail par la bailleresse que cette dernière a attendu plusieurs mois de loyers impayés avant de délivrer le commandement critiqué et que la société demanderesse ne justifie pas avoir sollicité un quelconque échéancier ou même fait part de ses difficultés à la SCI Erard Chaligny, préférant suspendre unilatéralement le paiement des loyers lui incombant.

Le moyen soulevé de ce chef par la SAS Redpub sera donc rejeté.

De même, la SAS Red Pub est mal fondée à invoquer le fait que le commandement comporte des sommes appelées au titre des charges qui ne sont aucunement justifiées par le bailleur, étant entendu qu’elle ne développe pas plus en avant cet argument, invoqué en des termes généraux et dont elle ne tire aucune conséquence juridique, et qu’en tout état de cause, il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à ce qui est effectivement dû produit ses effets pour les sommes jugées finalement exigibles.





Sur l’exigibilité des loyers


Sur l’exception d’inexécution en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance

La SAS Redpub fait soutenir qu’en raison des mesures gouvernementales prises pendant la crise sanitaire, elle n’a pas pu exploiter le local loué à compter du 16 mars 2020 au 11 mai 2020 et du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021 et qu’en conséquence il n’y pas eu pendant ces périodes de délivrance et de jouissance paisible du local commercial, de sorte qu’elle est fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution.

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Cet article n'a pas pour effet d'obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s'exerce son activité.

En application de l’article 1219 du code civil, “une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave”.

La société locataire ne conteste pas que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l'état des locaux remis à elle par la SCI Erard Chaligny en exécution du bail les liant, lui permettent d'exercer l'activité à laquelle ils sont contractuellement destinés. 

L’impossibilité d’exploiter dont se prévaut la SAS Redpub du fait des mesures prises dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire, ne résulte donc pas d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l'autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public.

La SAS Redpub est donc mal fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution et d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour soutenir n'être débitrice d'aucun loyer sur la période visée au commandement de payer.


Sur la force majeure et la suspension du contrat de bail

Aux termes de l'article 1218 du code civil, “Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.”

La SAS Redpub soutient que les mesures législatives et réglementaires d'interdiction d'accueil du public, revêtent l'ensemble des caractéristiques de la force majeure. Elle ajoute être fondée à se prévaloir de la suspension du contrat, sans toutefois invoquer de fondement légal à cette mesure. 

Il y a lieu de rappeler que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. En effet, la force majeure se caractérise par la survenance d'un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible rendant impossible l'exécution de l'obligation. Or, l'obligation de paiement d'une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution, le cas échéant par la voie forcée, sur le patrimoine du débiteur et n'est donc pas, par nature, impossible mais seulement plus difficile ou onéreuse.

Ainsi si l'épidémie de la Covid-19 est un événement par essence imprévisible, elle ne peut être considérée comme un événement irrésistible, rendant manifestement impossible toute possibilité d'exécution, dès lors que l'obligation concernée est de nature pécuniaire et qu'elle est toujours par sa nature susceptible d'être exécutée.

En l’espèce, la SAS Redpub ne justifie d'ailleurs nullement de son impossibilité totale de régler les loyers et charges dus à la bailleresse, et ne produit aucun élément comme des documents comptables de nature à démontrer qu'elle ne disposait pas d'une trésorerie lui permettant d'honorer son obligation de paiement des loyers. 

Le moyen tiré de la force majeure et celui fondé sur une suspension du contrat de bail ne peuvent donc pas prospérer au soutien d'une dispense de son obligation de somme d'argent et de paiement des loyers et charges échus pour les trimestres litigieux.


Sur la perte de la chose louée 

Selon l’article 1722 du code civil, “si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail”.

La perte visée à l'article 1722 du code civil peut correspondre à une perte matérielle mais selon la jurisprudence, également à une perte fonctionnelle, caractérisée lorsque l'utilisation prévue par le bail du local loué pour une activité commerciale industrielle ou artisanale est totalement impossible ou diminuée.

Si les locaux loués ont été concernés par les mesures de fermeture au public prises en application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19 et de ses décrets d'application, ainsi que de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, il est constant que durant les périodes successives de confinement dues à la pandémie mondiale de Covid-19, la SCI Erard Chaligny a maintenu les locaux loués à la disposition de la SAS Redpub, dans le cadre de l’exécution du bail commercial liant les parties.

Il n’existe pas de disposition particulière de nature à influer sur le principe d’exigibilité des loyers pendant le temps d'interdiction au public des commerces dits non essentiels et l'effet de l'interdiction de recevoir du public, qui était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, de sorte qu’elle ne peut être assimilée à la perte de la chose, ni totale, ni même partielle, au sens de l'article 1722 du code civil, comme l’a jugé la Cour de cassation dans de récents arrêts de principe ( 3e civ. 30 juin 2022. Pourvois n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190).

Le moyen soulevé de ce chef par la SAS Redpub sera donc rejeté.


Sur la dette locative

En l’état de ses dernières conclusions, la SCI Erard Chaligny réclame la condamnation de la SAS Redpub à lui payer la somme de 49.248,08 euros au titre de la dette locative arrêté au 1er trimestre 2022 inclus.

Au vu du contrat de bail et des décomptes produits, la SAS Redpub, qui ne fait état d’aucun versement susceptible de venir en déduction de la dette, sera condamnée à lui payer la somme réclamée de 49.248,08 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 14 septembre 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 38.503,07 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de délais

Il ressort des observations sus visées que le commandement de payer délivré le 14 septembre 2021 doit produire ses effets et en l’absence de paiement des sommes qui y sont visées dans le délai d’un mois, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 14 octobre 2021 à 24h00.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues par l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais de paiement, suspendre les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée et prononcée par une décision judiciaire ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Au soutien de sa demande de délais, la SAS Redpub fait exposer qu’elle se retrouve dans une situation économique difficile à la suite de la pandémie de Covid-19 et à ses conséquences économiques néfastes qui ont durement affecté son chiffre d’affaires. 

Pour autant, la SAS Redpub, qui ne justifie pas avoir procédé à un quelconque versement depuis le 1er avril 2020, ne verse aux débats aucune pièce justifiant de sa situation comptable et financière.

La demande de délais de la SAS Redpub sera donc rejetée. 


Sur l’expulsion de la SAS Redpub et les demandes subséquentes de fixation d’une indemnité d’occupation et de séquestration du mobilier

En conséquence de la résiliation du bail, l’expulsion de la SAS Redpub et de tout occupant de son chef doit être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 30 jours de la signification du présent jugement. 
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif du jugement.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, la SAS Redpub occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2020, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux, laquelle en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. En l’espèce, cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus.


Sur les autres demandes 

Partie qui succombe, la SAS Redpub sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer du 14 septembre 2021, dont distraction au profit de Maître Isabelle Hugues, en application des dispositions de l’article 699 du même code.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à ce titre, au regard de l’équité, à payer à la SCI Erard Chaligny la somme de 3.000 euros.

Compte tenu des dispositions du présent jugement et de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,


Rejette l’ensemble des demandes de la SAS Redpub à voir dire nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 14 septembre 2021, tendant à obtenir des exonérations des loyers, et visant à obtenir des délais de paiement, 

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la SCI Erard Chaligny et la SAS Redpub à la date du 14 octobre 2021 à 24h00,

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 3] dans les trente jours de la signification du présent jugement, l’expulsion de la SAS Redpub et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Fixe l’indemnité d’occupation due par la SAS Redpub à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus, 
 
Condamne la SAS Redpub à payer à la SCI Erard Chaligny la somme de 49.248,08 euros au titre des loyers et charges impayés dus jusqu’au 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2021 sur la somme de 38.503,07 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,
 
Condamne la SAS Redpub à payer à la SCI Erard Chaligny la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la SAS Redpub en tous les dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 septembre 2021, dont distraction au profit de Maître Isabelle Hugues, avocat,

Rejette toutes les autres demandes des parties,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.


Fait et jugé à PARIS, le 26 mars 2024.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE
C. BERGERS. GUILLARME
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

18° chambre 1ère section

 
N° RG 21/14107
N° Portalis 352J-W-B7F-CVKUL


N° MINUTE : 1


Assignation du :
14 Octobre 2021















JUGEMENT 
rendu le 26 Mars 2024 
DEMANDERESSE

S.A.S. REDPUB
[Adresse 1]
[Localité 3]


représentée par Maître Slim JEMLI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0961




DÉFENDERESSE

S.C.I. ERARD CHALIGNY
[Adresse 2]
[Localité 4]


représentée par Maître Isabelle HUGUES, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #D0872






Décision du 26 Mars 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 21/14107 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVKUL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe
Monsieur DUTON, Vice-président
Madame SANTOS CHAVES, Juge

assistée de Christian GUINAND, Greffier principal lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 23 janvier 2024, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 mars 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 novembre 2017, la SCI Erard Chaligny a donné à bail à la SAS Red Pub des locaux en rez de chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1] à destination de “ Café Bar Brasserie Salon de thé Petite restauration ” moyennant un loyer annuel de 19.200 euros plus charges et taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Le bail a été consenti pour une durée de trois, six, neuf années à compter du 1er décembre 2017.

Par acte d’huissier signifié le 14 septembre 2021, la SCI Erard Chaligny a fait délivrer à la SAS Red Pub un commandement de payer la somme en principal de 38.503,07 euros au titre des loyers échus au 1er juillet 2021, loyer du 3ème trimestre 2021 inclus, acte visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte d’huissier délivré le 14 octobre 2021, la SAS Red Pub a fait assigner la SCI Erard Chaligny devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

- dire et juger nul et de nul effet, et inopérant le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 14 septembre 2021 pour avoir été signifié pendant la période de protection sanitaire 
- dire et juger que la SCI Erard Chaligny n’a pas respecté ses obligations de délivrance et de jouissance paisibles du fait de l’impossibilité d’ouvrir ses locaux commerciaux au public pendant la période de confinement ordonnée par le gouvernement afin de lutter contre la propagation du Covid-19. 
 - en conséquence, dire et juger qu’elle est en droit d’opposer l’exception d’une exécution à ce cas de force majeure et de ne pas payer les loyers, charges et accessoires entre le 15 mars 2020 au 30 juin 2021,
- en conséquence, dire et juger que la clause résolutoire n’a pas pu s’appliquer, 
 Subsidiairement, si par extraordinaire le commandement de payer visant la clause résolutoire était validé et qu’il existait un arriéré locatif, lui accorder un échéancier de deux ans et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les dits délais accordés ; en cas de non-respect de cet échéancier, dire que la clause ne reprendra ses effets que trente jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse. 
 - condamner la SCI Erard Chaligny au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens.
 

Au soutien de ses demandes, la SAS Red Pub fait valoir en substance :

- qu’en délivrant un commandement de payer dans une période de pandémie et de crise économique sans précédent, la bailleresse n’a pas agi de bonne foi; que le commandement comporte en outre des sommes appelées au titre des charges qui ne sont aucunement justifiées par la bailleresse ; que le commandement de payer doit être déclaré sans effet quant à l’acquisition de la clause résolutoire,
- que le commandement de payer a été délivré en violation des dispositions légales et réglementaires prises pendant la crise sanitaire et doit donc également pour ce motif être déclaré nul et de nuf effet,
- que pendant la période de fermeture à raison de la crise sanitaire, la bailleresse ne pouvait plus assurer à son locataire l’exploitation de ses locaux pour l’usage auquel ils étaient destinés, et ne pouvait également plus lui garantir la jouissance paisible desdits locaux ; que l’exception d’inexécution doit s’appliquer pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance;
- que le contrat de bail a été suspendu à raison de la force majeure,
- qu’elle est fondée à invoquer la perte de la chose louée au visa de l’article 1722 du code civil,
- que subsidiairement, elle est fondée à solliciter des délais de paiement au vu de la situation sanitaire et économique extraordinaire et de la perte faramineuse de son chiffre d’affaires consécutive à ces événements.
 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 mars 2022, la SCI Erard Chaligny demande au tribunal de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail précité,
- débouter la SAS Red Pub de l’intégralité de ses demandes 
- en toute hypothèse prononcer à titre subsidiaire la résiliation du bail au tort du preneur sur le fondement des articles 1217 et 1224 du code civil pour fautes graves et constantes d’impayés locatifs,
 En conséquence, 
- ordonner l’expulsion de la SAS Red Pub des locaux qu’elle occupe au [Adresse 1], et celle de tous occupants de son chef dans les lieux, si besoin est avec l’assistance de la force publique, 
- ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers et marchandises garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira de désigner et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues, aux frais, risques et périls du défendeur, 
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer mensuel, charges et taxes en sus, 
- condamner la SAS Red Pub à son paiement jusqu’à libération totale des lieux et remise des clés, 
 - condamner la SAS Red Pub à lui payer la somme de 49.248,08 euros au titre de loyers et charges arriérés au 1er trimestre 2022 avec intérêts “de droit” à compter du commandement de payer, 
- condamner la SAS Red Pub à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire dont le jugement est assorti par application de l’article 514 du code de procédure civile. 
 - condamner la SAS Red Pub en tous les dépens comprenant le coût du commandement de payer dont distraction au profit de Maître Isabelle Hugues sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses demandes, la SCI Erard Chaligny fait valoir en substance:

- que le commandement de payer a été délivré de bonne foi ; qu’elle a attendu plusieurs mois de loyers impayés avant de le faire délivrer,
- que l’ordonnance du 25 mars 2020 n’est pas applicable puisque le commandement de payer date du 14 septembre 2021 ; que le délai de deux mois visé à l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a expiré le 20 juillet 2021 et que le commandement délivré en septembre 2021 est valide,
- que la société locataire n’est pas fondée à invoquer la force majeure, ni le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et la perte de la chose louée, pour s’exonérer du paiement des loyers, qui sont exigibles ; que pas plus elle n’est fondée à invoquer la suspension du contrat de bail,
- que la SAS Red Pub sollicite deux ans de délais au visa de l’article 1345-3 du code civil sans justifier être en capacité de régler ces sommes par la production de documents comptables et fiscaux ; que ses demandes sont dilatoires.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications ne mentionne pas de créancier inscrit sur le fonds au 28 octobre 2021.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2022 et l’affaire fixée au 30 mai 2023, reportée au 19 septembre 2023 puis au 23 janvier 2024 en raison du départ de plusieurs magistrats du service et de la charge de travail.

A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 26 mars 2024.







 MOTIFS DU JUGEMENT


Sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 septembre 2021


Selon les articles 1103 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant, notamment, la résiliation de plein droit du bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer en cas de non paiement à son échéance d’un seul terme loyer, charges, taxes et prestations, régularisations et complément de loyer. Le commandement de payer délivré à la SAS Redpub le 14 septembre 2021 reproduit intégralement cette clause résolutoire et l'article L.145-41 du code de commerce.

Il comporte également un décompte détaillé des sommes dues, qui concernent les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er juillet 2021, loyer et provision sur charges du 3ème trimestre 2021 inclus.

 Pour s’opposer aux demandes de la SCI Erard Chaligny, notamment en ce qui concerne les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire, la SAS Redpub invoque les règles mises en place lors de la crise sanitaire liées à l’épidémie de Covid 19, la mauvaise foi de la bailleresse, et s’oppose en outre à l’exigibilité des loyers réclamés par la SCI Erard Chaligny, sur divers fondements qui seront analysés ci après.

 
Sur l’incidence du cadre juridique de l’urgence sanitaire

S’agissant de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 

L’'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l'épidémie de Covid 19 a été prorogé jusqu'au 10 juillet 2020.

Aux termes de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 : “Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée”, soit au plus tard le 10 septembre 2020.

L'article 1er de la même ordonnance, auquel renvoie l'article 4, dispose que peuvent bénéficier de ce texte les personnes exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité dans les conditions prévues par l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020, étant précisé que des critères d'éligibilité ont été déterminés par le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020, lequel fixe des seuils d'effectifs (inférieur ou égal à dix salariés), de chiffre d'affaires (inférieur à un million d'euros lors du dernier exercice clos) et de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire (d'au moins 70% durant la période entre le 1er et le 31 mars 2020 par rapport à la même période de l'année précédente).

Or la SAS Redpub, qui revendique le bénéfice des dispositions de l'article 4 susvisé, ne justifie pas répondre aux critères d'éligibilité de celles-ci et ne produit aucune pièce mettant le tribunal en mesure d’apprécier si elle y est éligible.

Elle ne peut par conséquent par ce seul motif, suffisant, prétendre en bénéficier au motif de la seule date d'échéance des loyers visés au commandement de payer.

Etant observé à toutes fins utiles que si l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 a pour effet d'interdire l'exercice par le créancier d'un certain nombre de voies d'exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, et de reporter les effets d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, il n'a pas pour effet de suspendre l'exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat.

Le moyen soulevé de ce chef par la SAS Redpub sera donc rejeté.


S’agissant de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020

Aux termes de ses conclusions, la SAS Redpub fait valoir qu’aucune action ne peut être mise en œuvre à son encontre par application de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020.
 
Cet article dispose :

“'I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en oeuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

III. - Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l'article 1347 du code civil.

IV. - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.

En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa [...].

VII. - Le présent article s'applique à compter du 17 octobre 2020 [...]”.

Le décret n°2020-1766 pris le 30 décembre 2020 pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a complété les conditions d’éligibilité à ce dispositif en exigeant que l’activité des personnes physiques et morales réponde à certains critères en termes de chiffre d’affaires, de nombre de salariés et de perte de chiffre d’affaires constatée.

Pour bénéficier de ces mesures, le locataire doit ainsi justifier :

- que son effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;
- que le montant de son chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros ;
- que la perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50%. Ce critère correspond à la différence entre le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2019 et le chiffre d’affaires réalisé au cours d’une période qui dépend de la date de création de la société locataire.

Or en l’espèce, la SAS Redpub ne justifie par aucune des pièces versées aux débats qu’elle remplit les conditions sus visées puisqu’elle ne produit, notamment, aucun élément comptable justifiant de son chiffre d’affaires pour les périodes considérées.

Au regard de ce seul motif, le moyen soulevé par la SAS Redpub est inopérant.


Sur le manquement à l’obligation de bonne foi de la bailleresse soulevée par la SAS Redpub 

La SAS Redpub fait soutenir que la SCI Erard Chaligny a abusé de ses prérogatives contractuelles en délivrant le commandement litigieux en pleine période d’état d’urgence sanitaire, alors même que le bailleur ne pouvait ignorer la fermeture du commerce pendant plusieurs mois ; elle ajoute que 
“ le commandement comporte des sommes appelées au titre des charges qui ne sont aucunement justifiées par le bailleur.”

Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, c’est à dire dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

En l’espèce, les dispositions prises pendant la crise sanitaire invoquées par la SAS Redpub n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers et s'il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l'obligation d'exécuter de bonne foi les conventions n'autorise pas pour autant une partie à s'abstenir unilatéralement d'exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d'honorer les loyers demeurant exigibles.

Etant entendu que la SAS Redpub ne peut d’autant moins se prévaloir en l'espèce d'une exécution de mauvaise foi du bail par la bailleresse que cette dernière a attendu plusieurs mois de loyers impayés avant de délivrer le commandement critiqué et que la société demanderesse ne justifie pas avoir sollicité un quelconque échéancier ou même fait part de ses difficultés à la SCI Erard Chaligny, préférant suspendre unilatéralement le paiement des loyers lui incombant.

Le moyen soulevé de ce chef par la SAS Redpub sera donc rejeté.

De même, la SAS Red Pub est mal fondée à invoquer le fait que le commandement comporte des sommes appelées au titre des charges qui ne sont aucunement justifiées par le bailleur, étant entendu qu’elle ne développe pas plus en avant cet argument, invoqué en des termes généraux et dont elle ne tire aucune conséquence juridique, et qu’en tout état de cause, il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à ce qui est effectivement dû produit ses effets pour les sommes jugées finalement exigibles.





Sur l’exigibilité des loyers


Sur l’exception d’inexécution en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance

La SAS Redpub fait soutenir qu’en raison des mesures gouvernementales prises pendant la crise sanitaire, elle n’a pas pu exploiter le local loué à compter du 16 mars 2020 au 11 mai 2020 et du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021 et qu’en conséquence il n’y pas eu pendant ces périodes de délivrance et de jouissance paisible du local commercial, de sorte qu’elle est fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution.

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Cet article n'a pas pour effet d'obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s'exerce son activité.

En application de l’article 1219 du code civil, “une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave”.

La société locataire ne conteste pas que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l'état des locaux remis à elle par la SCI Erard Chaligny en exécution du bail les liant, lui permettent d'exercer l'activité à laquelle ils sont contractuellement destinés. 

L’impossibilité d’exploiter dont se prévaut la SAS Redpub du fait des mesures prises dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire, ne résulte donc pas d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l'autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public.

La SAS Redpub est donc mal fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution et d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour soutenir n'être débitrice d'aucun loyer sur la période visée au commandement de payer.


Sur la force majeure et la suspension du contrat de bail

Aux termes de l'article 1218 du code civil, “Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.”

La SAS Redpub soutient que les mesures législatives et réglementaires d'interdiction d'accueil du public, revêtent l'ensemble des caractéristiques de la force majeure. Elle ajoute être fondée à se prévaloir de la suspension du contrat, sans toutefois invoquer de fondement légal à cette mesure. 

Il y a lieu de rappeler que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. En effet, la force majeure se caractérise par la survenance d'un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible rendant impossible l'exécution de l'obligation. Or, l'obligation de paiement d'une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution, le cas échéant par la voie forcée, sur le patrimoine du débiteur et n'est donc pas, par nature, impossible mais seulement plus difficile ou onéreuse.

Ainsi si l'épidémie de la Covid-19 est un événement par essence imprévisible, elle ne peut être considérée comme un événement irrésistible, rendant manifestement impossible toute possibilité d'exécution, dès lors que l'obligation concernée est de nature pécuniaire et qu'elle est toujours par sa nature susceptible d'être exécutée.

En l’espèce, la SAS Redpub ne justifie d'ailleurs nullement de son impossibilité totale de régler les loyers et charges dus à la bailleresse, et ne produit aucun élément comme des documents comptables de nature à démontrer qu'elle ne disposait pas d'une trésorerie lui permettant d'honorer son obligation de paiement des loyers. 

Le moyen tiré de la force majeure et celui fondé sur une suspension du contrat de bail ne peuvent donc pas prospérer au soutien d'une dispense de son obligation de somme d'argent et de paiement des loyers et charges échus pour les trimestres litigieux.


Sur la perte de la chose louée 

Selon l’article 1722 du code civil, “si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail”.

La perte visée à l'article 1722 du code civil peut correspondre à une perte matérielle mais selon la jurisprudence, également à une perte fonctionnelle, caractérisée lorsque l'utilisation prévue par le bail du local loué pour une activité commerciale industrielle ou artisanale est totalement impossible ou diminuée.

Si les locaux loués ont été concernés par les mesures de fermeture au public prises en application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19 et de ses décrets d'application, ainsi que de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, il est constant que durant les périodes successives de confinement dues à la pandémie mondiale de Covid-19, la SCI Erard Chaligny a maintenu les locaux loués à la disposition de la SAS Redpub, dans le cadre de l’exécution du bail commercial liant les parties.

Il n’existe pas de disposition particulière de nature à influer sur le principe d’exigibilité des loyers pendant le temps d'interdiction au public des commerces dits non essentiels et l'effet de l'interdiction de recevoir du public, qui était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, de sorte qu’elle ne peut être assimilée à la perte de la chose, ni totale, ni même partielle, au sens de l'article 1722 du code civil, comme l’a jugé la Cour de cassation dans de récents arrêts de principe ( 3e civ. 30 juin 2022. Pourvois n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190).

Le moyen soulevé de ce chef par la SAS Redpub sera donc rejeté.


Sur la dette locative

En l’état de ses dernières conclusions, la SCI Erard Chaligny réclame la condamnation de la SAS Redpub à lui payer la somme de 49.248,08 euros au titre de la dette locative arrêté au 1er trimestre 2022 inclus.

Au vu du contrat de bail et des décomptes produits, la SAS Redpub, qui ne fait état d’aucun versement susceptible de venir en déduction de la dette, sera condamnée à lui payer la somme réclamée de 49.248,08 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 14 septembre 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 38.503,07 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de délais

Il ressort des observations sus visées que le commandement de payer délivré le 14 septembre 2021 doit produire ses effets et en l’absence de paiement des sommes qui y sont visées dans le délai d’un mois, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 14 octobre 2021 à 24h00.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues par l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais de paiement, suspendre les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée et prononcée par une décision judiciaire ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Au soutien de sa demande de délais, la SAS Redpub fait exposer qu’elle se retrouve dans une situation économique difficile à la suite de la pandémie de Covid-19 et à ses conséquences économiques néfastes qui ont durement affecté son chiffre d’affaires. 

Pour autant, la SAS Redpub, qui ne justifie pas avoir procédé à un quelconque versement depuis le 1er avril 2020, ne verse aux débats aucune pièce justifiant de sa situation comptable et financière.

La demande de délais de la SAS Redpub sera donc rejetée. 


Sur l’expulsion de la SAS Redpub et les demandes subséquentes de fixation d’une indemnité d’occupation et de séquestration du mobilier

En conséquence de la résiliation du bail, l’expulsion de la SAS Redpub et de tout occupant de son chef doit être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 30 jours de la signification du présent jugement. 
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif du jugement.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, la SAS Redpub occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2020, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux, laquelle en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. En l’espèce, cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus.


Sur les autres demandes 

Partie qui succombe, la SAS Redpub sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer du 14 septembre 2021, dont distraction au profit de Maître Isabelle Hugues, en application des dispositions de l’article 699 du même code.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à ce titre, au regard de l’équité, à payer à la SCI Erard Chaligny la somme de 3.000 euros.

Compte tenu des dispositions du présent jugement et de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. 


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,


Rejette l’ensemble des demandes de la SAS Redpub à voir dire nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 14 septembre 2021, tendant à obtenir des exonérations des loyers, et visant à obtenir des délais de paiement, 

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la SCI Erard Chaligny et la SAS Redpub à la date du 14 octobre 2021 à 24h00,

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 3] dans les trente jours de la signification du présent jugement, l’expulsion de la SAS Redpub et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Fixe l’indemnité d’occupation due par la SAS Redpub à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus, 
 
Condamne la SAS Redpub à payer à la SCI Erard Chaligny la somme de 49.248,08 euros au titre des loyers et charges impayés dus jusqu’au 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2021 sur la somme de 38.503,07 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,
 
Condamne la SAS Redpub à payer à la SCI Erard Chaligny la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la SAS Redpub en tous les dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 septembre 2021, dont distraction au profit de Maître Isabelle Hugues, avocat,

Rejette toutes les autres demandes des parties,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.


Fait et jugé à PARIS, le 26 mars 2024.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE
C. BERGERS. GUILLARME

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1722, code de commerce L641-12, code de la sante publique L3131-15, code civil 1345-3, code de la sante publique L3131-17, code civil 1218, code de commerce L622-14). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-03-26T19:25:16.907Z.