Cour d'appel de Pau, 2ème CH - Section 1, 17 mai 2024, n° 23/02612

LB/ND



Numéro 24/1676 





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 

 





ARRÊT DU 17/05/2024 







Dossier : N° RG 23/02612 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IUU2 





Nature affaire :



Demande du locataire ou de l'ancien locataire tendant au maintien dans les lieux







Affaire :



[K] [D] [T] [V], [B] [P] [X] [V] épouse [H], [L] [M] [G] [V]



C/



[E] [S]























Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 17 Mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 07 Mars 2024, devant :



Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,



assistée de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,





Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller 





qui en ont délibéré conformément à la loi.













dans l'affaire opposant :







APPELANTS :



Monsieur [K] [D] [T] [V]

né le 09 Mai 1944 à [Localité 5] (64)

de nationalité française

[Adresse 8]

[Localité 5]



Madame [B] [P] [X] [V] épouse [H]

née le 30 Mai 1970 à [Localité 5] (64)

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 7]



Madame [L] [M] [G] [V]

née le 12 Janvier 1973 à [Localité 5] (64)

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentés par Me Frédéric BERNAL de la SCP COUDEVYLLE/LABAT/BERNAL, avocat au barreau de Pau











INTIMEE :



Madame [E] [S]

née le 10 Février 1983 à [Localité 10] (78)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 5]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2023-05593 du 29/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)



Représentée par Me Carole SESMA, avocat au barreau de Pau















sur appel de la décision 

en date du 18 SEPTEMBRE 2023

rendue par le JUGE DE L'EXECUTION DE PAU

RG : 23/1287



EXPOSE DU LITIGE :



Par acte notarié portant donation-partage en date du 4 mai 2012, [K] [V] a donné à ses deux filles [B] [V] épouse [H] et [L] [V] la nue-propriété d'une maison d'habitation avec ses dépendances sur et avec une parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 1] lieudit [Localité 9] à [Localité 5].



Par acte du 12 décembre 2017, [K] [V] a donné à bail à [E] [S] vingt-six boxes à chevaux ainsi qu'un bureau situés à [Localité 5] sur la parcelle cadastrée section AK numéro [Cadastre 1], moyennant un loyer mensuel de 100 euros par box occupé et de 200 euros pour le bureau. 



Le contrat stipulait en son article 8 que la location était consentie pour une durée de trois années à compter du 1er janvier 2018 chacune des parties pouvant y mettre un terme chaque année, à la date anniversaire, moyennant un préavis de trois mois et qu'à défaut, la location serait tacitement reconduite pour une durée d'un an, ensuite renouvelable année par année, à défaut de congés.



Par lettre du 13 décembre 2018, [E] [S] a informé le propriétaire de sa demande d'autorisation d'exploiter la parcelle cadastrée section AK numéro [Cadastre 1] située à [Localité 5] auprès du préfet de la région Nouvelle Aquitaine. 



Suivant acte d'huissier du 13 mai 2019, [K] [V] a fait signifier à [E] [S] un courrier portant congé au 31 décembre 2019.



Par courrier du 11 juin 2019, [E] [S] a informé [K] [V] de son intention de se maintenir dans les lieux au-delà du 31 décembre 2019 en se prévalant d'un bail à ferme. 



Par jugement du 8 février 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Pau a notamment :




Débouté madame [S] de sa demande de requalification du contrat de location de boxes en date du 12 décembre 2017 en bail à ferme,

Déclaré valide le congé délivré le 13 mai 2019 à effet au 31 décembre 2019,

Dit que madame [S] est occupante sans droit ni titre des lieux loués et de la parcelle cadastrée AK n°[Cadastre 1] commune de [Localité 5],

Dit que madame [S] devra libérer les lieux loués et la parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 1] commune de [Localité 5] dans les deux mois de la signification de la décision,

Dit qu'à défaut pour madame [S] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [V] pourra, un mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

Ordonné à défaut l'expulsion de madame [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l'ensemble des lieux loués et de la parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 1] commune de [Localité 5], si besoin avec le concours de la force publique,

Condamné madame [S] à payer à monsieur [V] la somme de 2.661,68 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2021,

Condamné madame [S] à payer à monsieur [V] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,



Condamné monsieur [V] à payer à madame [S] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamné madame [S] à payer à monsieur [V] la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 




Suivant arrêt en date du 23 mars 2023, la cour d'appel de Pau a notamment :




Rejeté la demande d'[E] [S] d'annulation du jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Pau du 8 février 2022,

confirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Pau du 8 février 2022 hormis sur la condamnation d'[E] [S] à dommages et intérêts et sur la condamnation de [K] [V] à dommages et intérêts,


statuant de nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,


condamné [E] [S] à payer à [K] [V], [B] [V] épouse [H] et [L] [V] une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

rejeté la demande de dommages et intérêts d'[E] [S],

condamné [E] [S] aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à [K] [V], [B] [V] épouse [H] et [L] [V] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, [K] [V], [B] [V] épouse [H] et [L] [V] ont fait délivrer à [E] [S] un commandement de quitter les lieux.



Suivant actes en date des 27 juin et 6 juillet 2023, [E] [S] a fait assigner [K] [V], [B] [V] épouse [H] et [L] [V] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Pau aux fins d'obtenir un délai de grâce de trois ans sur le fondement de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution.



Par jugement du 18 septembre 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Pau a :




accordé à madame [E] [S] un délai de grâce de trois années pour quitter les lieux loués par monsieur [V],

condamné monsieur [K] [D] [T] [V], madame [B] [P] [X] [V], madame [L] [M] [G] [V] aux entiers dépens.




Par déclaration en date du 26 septembre 2023, [K] [V], [B] [V] épouse [H] et [L] [V] ont relevé appel de ce jugement. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2024.



***



Vu les dernières conclusions de [K] [V], [B] [V] épouse [H] et [L] [V] notifiées le 12 février 2024 aux termes desquelles ils demandent à la Cour de :



Vu les articles L. 412-1, L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution ; 

 

Vu le jugement rendu par le Juge de l'exécution le 18 septembre 2023 ; 

 

Infirmer le jugement rendu par le Juge de l'exécution du Tribunal Judiciaire de Pau le 18 septembre 2023 en ce qu'il a : 

 

- accordé à Mme [E] [S] un délai de grâce de trois années pour quitter les lieux loués par M. [K] [V] ; 

 

- les a condamnés aux entiers dépens ; 

 

Statuant à nouveau, 

 

Débouter Mme [E] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

 

Condamner Mme [E] [S] au paiement d'une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

 

Condamner Mme [E] [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel ; 



*



Vu les dernières conclusions d'[E] [S] notifiées le 23 novembre 2023 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :



Vu les articles L412-3, L 412-13 et suivants du Code des Procédures Civiles

d'Exécution ;

Vu les articles 631-1 et suivants du Code de l'Habitation ;

Vu le jugement rendu le 18 septembre 2023 par le Juge de l'exécution ;

Vu le commandement de quitter les lieux, délivré à Madame [E] [S] :

Vu l'appel diligenté par les consorts [V]



Le Rejeter



Confirmer le jugement attaqué en ce qu'il :


lui a accordé un délai de grâce de 3 ans pour quitter les lieux, ainsi qu'à tout occupant de son chef,

a condamné les défendeurs aux entiers dépens,


Condamner les appelants aux dépens d'appel.



MOTIFS :



Sur la demande de délai de grâce de madame [S]



Les consorts [V] sollicitent l'infirmation de la décision déférée en ce qu'elle a accordé un délai de trois ans à [E] [S] pour quitter les lieux loués par [K] [V].



Ils font valoir à l'appui de leur demande que madame [S] ne peut se prévaloir des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution alors que la relation contractuelle litigieuse n'a jamais concerné un logement, ni de l'article L. 412-3 du même code car le contrat de location de boxes n'a jamais revêtu la nature d'un bail à usage professionnel. 







Ils ajoutent que la mauvaise foi de l'intimée fait obstacle à l'octroi de délais, en particulier en ce qu'elle n'a jamais commencé à régler spontanément les condamnations prononcées à son encontre. Ils concluent au surplus à l'absence de conséquences difficilement surmontables pour les équidés et leurs propriétaires. Ils précisent que madame [S] s'est appropriée d'autorité la prairie adjacente aux boxes qui n'a jamais fait partie de la location, cette occupation sans droit ni titre ne pouvant constituer un argument déployé sous l'angle du bien-être animal. Ils ajoutent que madame [S] n'a rien fait depuis 4 ans et demi pour anticiper une éventuelle expulsion et envisager une solution de repli. Ils font valoir que le déplacement des équidés s'avère finalement inutile dans la mesure où ils peuvent eux-mêmes assurer la poursuite des pensions prises par madame [S]. 



Madame [S] sollicite la confirmation de la décision déférée au visa des articles L. 412-3, L. 412-13 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et des articles 631-1 et suivants du code de l'habitation.



Elle relève que l'appréciation de la cour ne doit pas porter sur la nature du bail liant les parties, et que, quelle que soit la nature de ce bail, les dispositions de l'article L. 412-13 du code des procédures civiles d'exécution peuvent trouver application. Elle fait valoir que la saisie-arrêt dont elle a été l'objet a permis aux bailleurs de récupérer plus de 4.000 euros, qu'elle a depuis réglé le solde de ce qu'elle devait et qu'en outre plus de 4642,24 euros étaient consignés depuis des mois. Elle ajoute qu'il ne peut lui être reproché de ne pas payer spontanément alors que monsieur [V] a refusé d'encaisser les loyers raison pour laquelle elle les a consignés sur un compte Carpa. Elle soutient que le relogement des équidés ne peut être effectué dans des conditions normales car leur imposer un changement de vie dans des conditions d'accueil très différentes pourrait générer de graves répercussions sur leur état de santé. Elle ajoute que perdant son outil de travail on doit lui permettre de retrouver un site identique proche. Elle conteste la possibilité d'une reprise des pensions de chevaux par les consorts [V] faisant valoir qu'il n'ont pas les diplômes et l'expérience nécessaires.



Il y a lieu de préciser que l'article L. 631-1 (au lieu de 631-1 mentionné par erreur par l'intimée) du code de l'habitation n'a pas vocation à s'appliquer au cas d'espèce et que l'article L. 412-13 n'existe pas.



L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire.



Selon l'article L. 412-4 du même code, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. 





Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendamment des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.



En l'espèce, madame [S] a contracté avec monsieur [V] un contrat de bail portant sur 26 boxes à chevaux et un bureau le 12 décembre 2017.



Elle a sollicité la requalification de ce contrat de bail en bail à ferme, demande qui a été rejetée par le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 8 février 2022 lequel a en outre ordonné son expulsion ; ces chefs de décision ont été confirmés par l'arrêt de la cour d'appel de Pau du 23 mars 2023.



Elle explique avoir formé un pourvoi en cassation. 



Il convient de rappeler que le juge de l'exécution, et la cour d'appel saisie d'un appel relatif à une décision qu'il a rendue, ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni connaître de demandes tendant à remettre en cause le titre dans son principe ou la validité des droits ou obligations qu'il constate. 



Il n'y a donc pas lieu de répondre aux développements critiquant le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux et à l'arrêt de la cour d'appel de Pau.



Il convient en revanche d'examiner si les conditions posées par l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies et, dans l'affirmative, de statuer sur la demande de délai de grâce en considération des éléments rappelés par l'article L. 412-4 du même code.



La qualification de bail à ferme s'agissant du contrat conclu entre [E] [S] et [K] [V] n'a pas été retenue par les titres exécutoires servant de fondement à la mesure d'exécution forcée.



Au regard des pièces produites, madame [S] prend en pension des chevaux qui occupent les boxes loués dans le cadre de contrats de mise en pension souscrits avec plusieurs propriétaires.



Les locaux loués de boxes à chevaux et de bureau sont donc destinés à un usage professionnel.



Les dérogations à l'octroi du délai de grâce prévues à l'alinéa 3 de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution n'ont pas vocation à s'appliquer en l'espèce, au regard de la nature du litige.



Madame [S] n'a pas exécuté spontanément les condamnations prononcées à son encontre par le tribunal paritaire des baux ruraux le 8 février 2022 et la cour d'appel de Pau le 23 mars 2023. Les consorts [V] ont été contraints de recourir à un huissier/commissaire de justice aux fins de recouvrer les sommes dues dont le paiement total a été attesté par l'huissier/commissaire de justice le 6 novembre 2023. 







Elle ne justifie strictement d'aucune démarche pour trouver un autre lieu aux fins de continuer à exercer son activité de mise en pension de chevaux depuis le congé qui lui a été délivré pour le 31 décembre 2019, ni depuis les décisions de justice ayant prononcé, puis confirmé son expulsion des lieux loués par monsieur [V].



Au surplus elle a continué à accepter de nouveaux contrats de mise en pension de chevaux en 2020 et 2021 ainsi que cela résulte des exemples produits aux débats, participant ainsi à alimenter les difficultés de déménagement des chevaux. 



Elle a occupé sans droit ni titre une prairie adjacente aux boxes à chevaux loués, appartenant aux consorts [V] qui n'était pas incluse dans le contrat de bail litigieux.



Elle ne précise pas le nombre exact des chevaux occupants actuellement les boxes et est contradictoire dans ses écritures sur ce point, évoquant plus d'une dizaine de chevaux ou l'expulsion de 26 équidés.



Les pièces produites concernent plus d'une dizaine d'équidés. Les propriétaires de certains d'entre eux attestent être en difficulté pour trouver une autre pension pour leur cheval dans les environs de [Localité 5] ainsi que leurs craintes quant aux conséquences d'un déménagement sur la santé de leur cheval. 



Toutefois si les difficultés pratiques liées au déménagement de chevaux et à la recherche d'une autre pension est incontestable, de sorte que le relogement de madame [S] ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sa mauvaise volonté dans l'exécution de ses obligations faisant suite aux condamnations dont elle a été l'objet, l'absence de diligences démontrées pour rechercher à se reloger ainsi que son comportement participant à accentuer ces difficultés de relogement conduisent la cour à infirmer la décision déférée qui a accordé un délai trop long à l'occupante des lieux, ne prenant pas en compte ces éléments, ni les droits légitimes des propriétaires des lieux loués disposant d'un titre exécutoire. 



Il s'en suit que la décision déférée sera infirmée en ce qu'elle a accordé un délai de grâce de trois ans à madame [S] pour quitter les lieux loués par monsieur [V]. Tenant compte du délai ayant couru depuis la décision déférée, il convient de ramener ce délai à six mois à compter de la signification du présent arrêt. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Eu égard à la solution du litige il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné [K] [V], [B] [V] épouse [H] et [L] [V] aux dépens.



[E] [S], qui succombe partiellement en ses prétentions, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.



Il est équitable de condamner [E] [S] à payer à [K] [V], [B] [V] épouse [H] et [L] [V] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Accorde à [E] [S] un délai de grâce de six mois pour quitter les lieux loués par [K] [V] à compter de la signification du présent arrêt ;



Condamne [E] [S] aux dépens de première instance et d'appel ;



Condamne [E] [S] à payer à [K] [V], [B] [V] épouse [H] et [L] [V] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette les prétentions plus amples ou contraires des parties.



Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière La Présidente