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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, Chambre référés, 21 mai 2024, n° 24/00135

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)Droit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique en date du 20 avril 2017, M. [V] [Z], demandeur à la présente instance, a donné à bail commercial à Mme [L] [H], défendeur au présent procès, un local à usage de restaurant situé [Adresse 2] à [Localité 5] (35), pour un loyer mensuel de 650 € durant trois ans puis de 700 € HT/HC, payable d'avance le premier jour de chaque mois. Une provision mensuelle sur charges de 85,25 € HT a également été stipulée. 
Par ce même acte, M. [C] [K] s'est porté caution solidaire des engagements contractés par le preneur.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à son locataire et à sa caution un commandement de payer la somme en principal de 6 543 €, correspondant à des loyers restés impayés. Ce commandement, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, reproduisait les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.
Par un nouvel acte de commissaire de justice du 15 février 2024, M. [V] [Z] a ensuite fait assigner Mme [L] [H] et M. [C] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion sous astreinte des lieux précités pour défaut de paiement des loyers.
Le bailleur sollicite également, notamment, leur condamnation solidaire à lui payer :
•la somme provisionnelle de 7 137,96 €, au titre de la dette locative arrêtée à la date du 26 janvier 2024 ;
•une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer, jusqu'à la libération effective des lieux ;
•la somme de 2 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
•les dépens.
Lors de l'audience utile du 27 mars 2024, M. [V] [Z], représenté par avocat, a sollicité le bénéfice de ses assignations. 
Madame [L] [H] et M. [C] [K], bien que régulièrement assignés par dépôt de l'acte à l'étude, n’ont ni comparu, ni ne se sont fait représenter.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire
Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l'espèce, le juge des référés ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la résiliation du bail commercial et l'expulsion du locataire
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que :
« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.
La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».
La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la juridiction dans la mesure où il résulte d'un état d'endettement, daté du 15 février 2024 (pièce bailleur non numérotée), que le fonds de commerce de son preneur n'est grevé d'aucune inscription. 
Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleur n°1), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et provisions sur charges.
Suite à la délivrance du commandement de payer du 26 décembre 2023 (pièce bailleur n°2), il n'est pas contesté, en l'absence du locataire et de sa caution, que celui-ci n'a pas procédé, pas plus que sa caution, au règlement intégral de sa dette dans le délai d'un mois. Par conséquent, le bail est, sans conteste, résilié à la date du 26 janvier 2024 et Madame [L] [H], devenue dès lors occupante sans droit, ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
La possibilité ouverte au demandeur de requérir le concours de la force publique, dans les termes de la loi, rend dès lors inutile à ce stade le prononcé d'une astreinte. 
S'agissant des meubles garnissant le local loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l'exécution. 



Sur la demande d'assistance de la force publique

L'article 13 de la loi des 16-24 août 1790 sur l'organisation judiciaire dispose que :

« Les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives. Les juges ne pourront, à peine de forfaiture, troubler, de quelque manière que ce soit, les opérations des corps administratifs, ni citer devant eux les administrateurs pour raison de leurs fonctions ».

Il n'entre pas, en application de ces dispositions, de valeur constitutionnelle, dans les pouvoirs du juge judiciaire de disposer de la force publique, ni de toute autre administration.

La demande du bailleur, sur ce point, ne pourra dès lors qu'être rejetée. 

Sur les indemnités provisionnelles
En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.
Il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de l'obligation qu'il invoque à son appui (Civ. 1ère 25 mars 2010 n° 09-13.382).
L’article 1104 du code civil énonce que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.
Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers et charges

Le principe de l’obligation du locataire et de sa caution, au titre des loyers et provisions sur charges, est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce bailleur n°1) et, en l’absence de ces derniers, n’est d’ailleurs pas contesté.

Le quantum de l'obligation s'élève à la seule somme non sérieusement contestable de 1 601,41€ au titre des loyers et provisions sur charges dus pour la période du 1er octobre 2017 au 26 janvier 2024 inclus (pièces bailleur n° 1 à 3), une fois, en effet, déduits du décompte produit :
- les sommes mentionnées sous le libellé « refacturation » et dont le bailleur ne prouve par aucune de ses pièces qu'elles lui sont dues à hauteur du montant réclamé ;
- les frais d'huissier qui relèvent, selon le cas, des dépens ou des frais irrépétibles ;
- la somme de 1 103,33 € mentionnée, sans aucune explication, au titre du loyer de novembre 2017, laquelle ne correspond pas au montant contractuellement fixé.

Madame [L] [H] et sa caution seront solidairement, la solidarité ayant été stipulée au contrat de bail (pièce bailleur n° 1, page 20), condamnés à payer, en deniers ou quittances, cette somme de 1 601,41 € à M. [V] [Z] à titre de provision. 


Sur l'indemnité provisionnelle d'occupation
Le maintien dans les lieux du locataire causant un préjudice à son bailleur, celui-ci est en conséquence fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, du fait qu'il est privé de la libre disposition de son bien.

Au vu des éléments d'appréciation soumis à la juridiction et en l'absence de preuve d'un tel préjudice qui de toute façon n'est pas allégué, il y a lieu en l'espèce de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du dernier loyer et de la provision sur charge, comme le réclame le bailleur, soit la somme de 811,99 € (ses pièces n° 1 et 3).

Cette somme correspond à la valeur équitable des lieux sur laquelle les parties s'étaient accordées, somme que le locataire sera condamné à verser au demandeur à titre provisionnel, à compter du 27 janvier 2024 et ce, jusqu'à libération effective des lieux.

L'article 2294, antérieurement 2292, du code civil dispose que :

« Le cautionnement doit être exprès.
Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ».

M. [C] [K], caution solidaire pour le paiement des seules sommes dues en vertu du contrat de bail, ne saurait dès lors être condamné au paiement par provision de cette indemnité d'occupation, sauf à étendre les effets du cautionnement au-delà des limites temporelles contractuellement fixées, en violation alors des dispositions précitées (Civ. 3ème 30 octobre 2012 n° 11-23.717).

Le bailleur sera, par voie de conséquence, débouté de sa demande le concernant. 

Sur les demandes accessoires
Madame [L] [H] qui succombe supportera, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la charge des dépens d'instance dont la liste est limitativement fixée par l'article 695 du même code et à laquelle les parties se reporteront.
Aux termes de l'article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Compte tenu des caractéristiques de l'espèce et de la situation respective des parties, Madame [L] [H] versera, de ce chef, la somme de 800 € au demandeur.

Pour le même motif que sus exposé, la caution ne peut être condamnée solidairement au paiement des dépens et frais non compris dans ces derniers. M. [Z] sera débouté de sa demande la concernant. 

DISPOSITIF
La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

ORDONNE, en conséquence du constat de la résiliation, le 26 janvier 2024, du bail qui liait les parties, l’expulsion de Mme [L] [H], de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 2] à [Localité 5] (35) ;

CONDAMNE Mme [L] [H] à payer, en deniers ou quittances, à M. [V] [Z] une indemnité provisionnelle d'occupation égale à 811,99 € (huit cent onze euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) par mois, à compter du 27 janvier 2024 et jusqu'à la libération complète des lieux ; 


CONDAMNE solidairement Mme [L] [H] et M. [C] [K] à payer à M. [V] [Z] et dans les mêmes formes, la somme de 1 601,41€ (mille six cent un euros et quarante et un centimes) à titre de provision à valoir sur la dette locative pour la période du 1er octobre 2017 au 26 janvier 2024 inclus (loyers et provisions sur charges) ;


CONDAMNE Mme [L] [H] aux dépens de la présente instance, dont la liste est limitativement fixée par l'article 695 du code de procédure civile ;


la CONDAMNE à payer à M. [V] [Z] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des frais non compris dans les dépens ; 


REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés
Texte intégral
RE F E R E



N° 


Du 21 mai 2024

 N° RG 24/00135 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KXMB
30B


c par le RPVA
le
à

Me Ludovic DEMONT




- copie dossier 






Expédition et copie exécutoire délivrée le:
à

Me Ludovic DEMONT







Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES



OR D O N N A N C E



DEMANDEURS AU REFERE:

Madame [M] [N], [A], [D] [W], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Ludovic DEMONT, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [V] [Y], [X] [Z], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Ludovic DEMONT, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEURS AU REFERE:

Monsieur [C] [K], demeurant [Adresse 4]
non comparant

Madame [L] [H], demeurant [Adresse 1]
non comparante

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président


LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.


DEBATS: à l’audience publique du 27 mars 2024,


ORDONNANCE: réputée contradictoire , prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 21 mai 2024, date prorogé à celle indiquée à l’issue des débats 


VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. 










EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique en date du 20 avril 2017, M. [V] [Z], demandeur à la présente instance, a donné à bail commercial à Mme [L] [H], défendeur au présent procès, un local à usage de restaurant situé [Adresse 2] à [Localité 5] (35), pour un loyer mensuel de 650 € durant trois ans puis de 700 € HT/HC, payable d'avance le premier jour de chaque mois. Une provision mensuelle sur charges de 85,25 € HT a également été stipulée. 
Par ce même acte, M. [C] [K] s'est porté caution solidaire des engagements contractés par le preneur.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à son locataire et à sa caution un commandement de payer la somme en principal de 6 543 €, correspondant à des loyers restés impayés. Ce commandement, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, reproduisait les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.
Par un nouvel acte de commissaire de justice du 15 février 2024, M. [V] [Z] a ensuite fait assigner Mme [L] [H] et M. [C] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion sous astreinte des lieux précités pour défaut de paiement des loyers.
Le bailleur sollicite également, notamment, leur condamnation solidaire à lui payer :
•la somme provisionnelle de 7 137,96 €, au titre de la dette locative arrêtée à la date du 26 janvier 2024 ;
•une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer, jusqu'à la libération effective des lieux ;
•la somme de 2 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
•les dépens.
Lors de l'audience utile du 27 mars 2024, M. [V] [Z], représenté par avocat, a sollicité le bénéfice de ses assignations. 
Madame [L] [H] et M. [C] [K], bien que régulièrement assignés par dépôt de l'acte à l'étude, n’ont ni comparu, ni ne se sont fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire
Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l'espèce, le juge des référés ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la résiliation du bail commercial et l'expulsion du locataire
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que :
« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.
La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».
La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la juridiction dans la mesure où il résulte d'un état d'endettement, daté du 15 février 2024 (pièce bailleur non numérotée), que le fonds de commerce de son preneur n'est grevé d'aucune inscription. 
Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleur n°1), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et provisions sur charges.
Suite à la délivrance du commandement de payer du 26 décembre 2023 (pièce bailleur n°2), il n'est pas contesté, en l'absence du locataire et de sa caution, que celui-ci n'a pas procédé, pas plus que sa caution, au règlement intégral de sa dette dans le délai d'un mois. Par conséquent, le bail est, sans conteste, résilié à la date du 26 janvier 2024 et Madame [L] [H], devenue dès lors occupante sans droit, ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
La possibilité ouverte au demandeur de requérir le concours de la force publique, dans les termes de la loi, rend dès lors inutile à ce stade le prononcé d'une astreinte. 
S'agissant des meubles garnissant le local loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l'exécution. 



Sur la demande d'assistance de la force publique

L'article 13 de la loi des 16-24 août 1790 sur l'organisation judiciaire dispose que :

« Les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives. Les juges ne pourront, à peine de forfaiture, troubler, de quelque manière que ce soit, les opérations des corps administratifs, ni citer devant eux les administrateurs pour raison de leurs fonctions ».

Il n'entre pas, en application de ces dispositions, de valeur constitutionnelle, dans les pouvoirs du juge judiciaire de disposer de la force publique, ni de toute autre administration.

La demande du bailleur, sur ce point, ne pourra dès lors qu'être rejetée. 

Sur les indemnités provisionnelles
En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.
Il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de l'obligation qu'il invoque à son appui (Civ. 1ère 25 mars 2010 n° 09-13.382).
L’article 1104 du code civil énonce que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.
Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers et charges

Le principe de l’obligation du locataire et de sa caution, au titre des loyers et provisions sur charges, est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce bailleur n°1) et, en l’absence de ces derniers, n’est d’ailleurs pas contesté.

Le quantum de l'obligation s'élève à la seule somme non sérieusement contestable de 1 601,41€ au titre des loyers et provisions sur charges dus pour la période du 1er octobre 2017 au 26 janvier 2024 inclus (pièces bailleur n° 1 à 3), une fois, en effet, déduits du décompte produit :
- les sommes mentionnées sous le libellé « refacturation » et dont le bailleur ne prouve par aucune de ses pièces qu'elles lui sont dues à hauteur du montant réclamé ;
- les frais d'huissier qui relèvent, selon le cas, des dépens ou des frais irrépétibles ;
- la somme de 1 103,33 € mentionnée, sans aucune explication, au titre du loyer de novembre 2017, laquelle ne correspond pas au montant contractuellement fixé.

Madame [L] [H] et sa caution seront solidairement, la solidarité ayant été stipulée au contrat de bail (pièce bailleur n° 1, page 20), condamnés à payer, en deniers ou quittances, cette somme de 1 601,41 € à M. [V] [Z] à titre de provision. 


Sur l'indemnité provisionnelle d'occupation
Le maintien dans les lieux du locataire causant un préjudice à son bailleur, celui-ci est en conséquence fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, du fait qu'il est privé de la libre disposition de son bien.

Au vu des éléments d'appréciation soumis à la juridiction et en l'absence de preuve d'un tel préjudice qui de toute façon n'est pas allégué, il y a lieu en l'espèce de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du dernier loyer et de la provision sur charge, comme le réclame le bailleur, soit la somme de 811,99 € (ses pièces n° 1 et 3).

Cette somme correspond à la valeur équitable des lieux sur laquelle les parties s'étaient accordées, somme que le locataire sera condamné à verser au demandeur à titre provisionnel, à compter du 27 janvier 2024 et ce, jusqu'à libération effective des lieux.

L'article 2294, antérieurement 2292, du code civil dispose que :

« Le cautionnement doit être exprès.
Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ».

M. [C] [K], caution solidaire pour le paiement des seules sommes dues en vertu du contrat de bail, ne saurait dès lors être condamné au paiement par provision de cette indemnité d'occupation, sauf à étendre les effets du cautionnement au-delà des limites temporelles contractuellement fixées, en violation alors des dispositions précitées (Civ. 3ème 30 octobre 2012 n° 11-23.717).

Le bailleur sera, par voie de conséquence, débouté de sa demande le concernant. 

Sur les demandes accessoires
Madame [L] [H] qui succombe supportera, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la charge des dépens d'instance dont la liste est limitativement fixée par l'article 695 du même code et à laquelle les parties se reporteront.
Aux termes de l'article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Compte tenu des caractéristiques de l'espèce et de la situation respective des parties, Madame [L] [H] versera, de ce chef, la somme de 800 € au demandeur.

Pour le même motif que sus exposé, la caution ne peut être condamnée solidairement au paiement des dépens et frais non compris dans ces derniers. M. [Z] sera débouté de sa demande la concernant. 

DISPOSITIF
La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

ORDONNE, en conséquence du constat de la résiliation, le 26 janvier 2024, du bail qui liait les parties, l’expulsion de Mme [L] [H], de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 2] à [Localité 5] (35) ;

CONDAMNE Mme [L] [H] à payer, en deniers ou quittances, à M. [V] [Z] une indemnité provisionnelle d'occupation égale à 811,99 € (huit cent onze euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) par mois, à compter du 27 janvier 2024 et jusqu'à la libération complète des lieux ; 


CONDAMNE solidairement Mme [L] [H] et M. [C] [K] à payer à M. [V] [Z] et dans les mêmes formes, la somme de 1 601,41€ (mille six cent un euros et quarante et un centimes) à titre de provision à valoir sur la dette locative pour la période du 1er octobre 2017 au 26 janvier 2024 inclus (loyers et provisions sur charges) ;


CONDAMNE Mme [L] [H] aux dépens de la présente instance, dont la liste est limitativement fixée par l'article 695 du code de procédure civile ;


la CONDAMNE à payer à M. [V] [Z] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des frais non compris dans les dépens ; 


REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés

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Mise à jour de la source le 2024-05-21T18:35:10.459Z.