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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, Chambre référés, 14 août 2026, n° 26/00272

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 20 juin 2019, la société civile immobilière (SCI) Erffil 19 a consenti au renouvellement du bail commercial de la société à responsabilité limitée (SARL) SARL Janvier, aux droits de laquelle vient désormais l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) Graine de sarrazin, portant sur un local à usage d'activité situé [Adresse 3] à Pont Péan (35), pour un loyer mensuel de 1 976,46 € HT, payable d'avance.

Les parties ont également stipulé le paiement, chaque mois, d'une provision sur charges d'un montant de 30 € ainsi que le remboursement de la taxe foncière par le preneur. 
 
Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2026, le bailleur a fait délivrer à son preneur un commandement de payer la somme en principal de 18 735,52 €, correspondant à des loyers et provisions sur charges restés impayés d'octobre 2025 à février 2026, au remboursement de la taxe foncière au titre des années 2024 et 2025 et à des pénalités de retard. Ce commandement, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, a reproduit les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Par un nouvel acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2026, la SCI Erffil 19 a ensuite fait assigner la SARL Graine de sarrazin devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion sous astreinte des lieux précités pour défaut de paiement des loyers.

Le bailleur sollicite également, notamment, sa condamnation à lui payer :
• la somme provisionnelle de 21 983,05 €, au titre de la dette locative ; 
• une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer, jusqu'à la libération effective des lieux ;
• la somme de 2 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
• les dépens.

Lors de l'audience du 08 juillet 2026, la SCI Erffil 19, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a oralement ajouté que son preneur lui avait réglé en cours d'instance, via le notaire de celui-ci, la somme de 15 857,60 € de sorte que sa prétention se limitait désormais à celle de 7 125,45 €.
 
La SARL Graine de sarrazin, bien que régulièrement assignée par remise de l'acte à la personne de son gérant, n’a ni comparu, ni ne s'est fait représenter.

Dispositif

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l'espèce, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la résiliation du bail commercial et l'expulsion du preneur

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que : 
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».




L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que : 
« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.
La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».
 
Il résulte d'un état d'endettement, daté du 17 mars 2026 (pièce bailleur n°21), que le fonds de commerce du preneur est grevé de deux inscriptions au profit des sociétés Axiane meunerie et Banque populaire du grand Ouest. L'assignation introductive de la présente instance leur ayant été régulièrement signifiée, le 02 avril 2026, la demande du bailleur en constat de la résiliation du bail litigieux peut dès lors être examinée. 

Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleur n°2), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et provisions sur charges.

Suite à la délivrance du commandement de payer du 17 février 2026 (pièce bailleur n°16), il n'est pas contesté, en l'absence du preneur, que celui-ci n'a pas procédé au règlement intégral de sa dette dans le délai d'un mois. Par conséquent, le bail est sans conteste résilié à la date non du 18 mars 2026, comme le prétend le bailleur, mais à celle du 17 mars 2026, et la SARL Graine de sarrazin, devenue dès lors occupant sans droit ni titre, sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 

La possibilité ouverte au bailleur de requérir le concours de la force publique, dans les termes de la loi, rend dès lors inutile à ce stade le prononcé d'une astreinte. 

Sur la demande d'assistance de la force publique

L'article 13 de la loi des 16-24 août 1790 sur l'organisation judiciaire dispose que :
« Les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives. Les juges ne pourront, à peine de forfaiture, troubler, de quelque manière que ce soit, les opérations des corps administratifs, ni citer devant eux les administrateurs pour raison de leurs fonctions ». 

Il n'entre pas, en application de ces dispositions de valeur constitutionnelle, dans les pouvoirs du juge judiciaire de disposer de la force publique, ni de toute autre administration. La demande du bailleur, sur ce point, ne pourra dès lors qu'être rejetée. 

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.

Il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de l'obligation qu'il invoque à son appui (Civ. 1ère 25 mars 2010 n° 09-13.382).

L’article 1104 du code civil énonce que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers, charges, taxes et pénalités 

Le principe de l’obligation du preneur au titre des loyers, charges et taxes est suffisamment établie par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce bailleur n°2) et, en l’absence de ce dernier, n’est d’ailleurs pas contesté. 

S'agissant, par contre du quantum, le bailleur, qui ne justifie par aucune de ses pièces du montant dont il s'est acquitté au titre de la taxe foncière, n'établit dès lors pas sa créance de ce chef. 



Les sommes qu'il réclame, ensuite, en application d'une clause du bail ayant mis à la charge du preneur en cas d'inexécution de ses obligations des « intérêts de retard » et une « pénalité de 10 % » (ibid, page 5), laquelle est susceptible d'être requalifiée par le juge du fond en clause pénale, en application de l'article 12 du code de procédure civile et, comme telle, modérée sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, ne peuvent en conséquence donner lieu à référé. 

Il s'ensuit que la SCI Erffil 19 n'établit l'existence d'une créance qu'au titre des loyers et provisions sur charges restées impayés entre le 1er octobre 2025 et le 16 mars 2026 inclus (sa pièce n°16), soit la somme de 15 030,11 € (2 724,76 x 5 + (2 724,76/31 x 16). 

Toutefois, elle a indiqué à l'audience avoir perçu de son preneur, en cours d'instance, la somme de 15 857,60 €, laquelle est donc supérieure à sa créance, de sorte qu'elle ne pourra qu'être déboutée de sa demande, comme étant mal fondée. 

Sur l'indemnité provisionnelle d'occupation

Le maintien dans les lieux du preneur causant un préjudice à son bailleur, celui-ci est en conséquence fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, du fait qu'il est privé de la libre disposition de son bien. 

Au vu des éléments d'appréciation soumis à la juridiction et en l'absence de preuve d'un tel préjudice qui de toute façon n'est pas allégué, il y a lieu en l'espèce de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du dernier loyer et de la provision sur charge, comme le réclame le bailleur, soit la somme de 2 275,63 € (ses pièces n° 2 et 16). 

Cette somme correspond à la valeur équitable des lieux sur laquelle les parties s'étaient accordées, somme que le preneur sera condamné à verser à titre provisionnel, à compter du 17 mars 2026 et ce, jusqu'à libération effective des lieux. 

Il ne peut, en effet, être tenu compte dans la fixation de cette indemnité, de la taxe sur la valeur ajoutée, comme le prétend le bailleur, car il est jugé qu'elle ne constitue pas la rémunération d'une prestation de service à titre onéreux passible de cette taxe, quand bien même le juge judiciaire en a fixé son montant par référence à celui du loyer prévu dans le bail (CE 9ème et 10ème ch. 30 mai 2018 n° 402447 mentionné dans les tables du recueil Lebon). 

Sur les demandes accessoires

La SARL Graine de sarrazin qui succombe supportera, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la charge des dépens d'instance dont la liste est limitativement fixée par l'article 695 du même code et à laquelle les parties se reporteront.

Aux termes de l'article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Compte tenu des caractéristiques de l'espèce et de la situation respective des parties, la SARL Graine de sarrazin versera, de ce chef, la somme de 800 € à son bailleur. 

La demande du bailleur visant à être autorisé à faire exécuter la présente ordonnance au seul vu de sa minute, à l'appui de laquelle aucun moyen n'est articulé dans sa discussion, dès lors mal fondée, ne pourra qu'être rejetée. 





DISPOSITIF

La juridiction des référés : 

ORDONNE, en conséquence du constat de la résiliation, le 17 mars 2026, du bail qui liait les parties, l’expulsion de la SARL Graine de sarrazin, de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 3] à [Localité 2] (35) ; 

CONDAMNE la SARL Graine de sarrazin à payer, en deniers ou quittances, à la SCI Erffil 19 une indemnité provisionnelle d'occupation égale à 2 275,63 € (deux mille deux cent soixante-quinze euros et soixante-trois centimes) par mois à compter du 17 mars 2026 et jusqu'à la libération complète des lieux ; 

La CONDAMNE aux dépens de l'instance ; 

La CONDAMNE à payer à la SCI Erffil 19 la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des frais non compris dans les dépens ; 

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.




La greffière Le juge des référés
Texte intégral
RE F E R E



N° 


Du 14 Août 2026 

N° RG 26/00272

N° Portalis DBYC-W-B7K-MEPD
30B 


c par le RPVA
le
à

Me Angélina HARDY-LOISEL 




- copie dossier 
- 2 copies service expertises 




Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Angélina HARDY-LOISEL 












Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES



OR D O N N A N C E



DEMANDERESSE AU REFERE:

S.C.I. ERFFIL 19, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Angélina HARDY-LOISEL, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEUR AU REFERE:

S.A.R.L. GRAINE DE SARRAZIN, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante


LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.


DEBATS: à l’audience publique du 08 Juillet 2026,


ORDONNANCE : réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 14 Août 2026, date indiquée à l’issue des débats 


VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. 







FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 20 juin 2019, la société civile immobilière (SCI) Erffil 19 a consenti au renouvellement du bail commercial de la société à responsabilité limitée (SARL) SARL Janvier, aux droits de laquelle vient désormais l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) Graine de sarrazin, portant sur un local à usage d'activité situé [Adresse 3] à Pont Péan (35), pour un loyer mensuel de 1 976,46 € HT, payable d'avance.

Les parties ont également stipulé le paiement, chaque mois, d'une provision sur charges d'un montant de 30 € ainsi que le remboursement de la taxe foncière par le preneur. 
 
Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2026, le bailleur a fait délivrer à son preneur un commandement de payer la somme en principal de 18 735,52 €, correspondant à des loyers et provisions sur charges restés impayés d'octobre 2025 à février 2026, au remboursement de la taxe foncière au titre des années 2024 et 2025 et à des pénalités de retard. Ce commandement, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, a reproduit les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Par un nouvel acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2026, la SCI Erffil 19 a ensuite fait assigner la SARL Graine de sarrazin devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion sous astreinte des lieux précités pour défaut de paiement des loyers.

Le bailleur sollicite également, notamment, sa condamnation à lui payer :
• la somme provisionnelle de 21 983,05 €, au titre de la dette locative ; 
• une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer, jusqu'à la libération effective des lieux ;
• la somme de 2 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
• les dépens.

Lors de l'audience du 08 juillet 2026, la SCI Erffil 19, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a oralement ajouté que son preneur lui avait réglé en cours d'instance, via le notaire de celui-ci, la somme de 15 857,60 € de sorte que sa prétention se limitait désormais à celle de 7 125,45 €.
 
La SARL Graine de sarrazin, bien que régulièrement assignée par remise de l'acte à la personne de son gérant, n’a ni comparu, ni ne s'est fait représenter. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l'espèce, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la résiliation du bail commercial et l'expulsion du preneur

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que : 
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».




L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que : 
« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.
La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».
 
Il résulte d'un état d'endettement, daté du 17 mars 2026 (pièce bailleur n°21), que le fonds de commerce du preneur est grevé de deux inscriptions au profit des sociétés Axiane meunerie et Banque populaire du grand Ouest. L'assignation introductive de la présente instance leur ayant été régulièrement signifiée, le 02 avril 2026, la demande du bailleur en constat de la résiliation du bail litigieux peut dès lors être examinée. 

Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleur n°2), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et provisions sur charges.

Suite à la délivrance du commandement de payer du 17 février 2026 (pièce bailleur n°16), il n'est pas contesté, en l'absence du preneur, que celui-ci n'a pas procédé au règlement intégral de sa dette dans le délai d'un mois. Par conséquent, le bail est sans conteste résilié à la date non du 18 mars 2026, comme le prétend le bailleur, mais à celle du 17 mars 2026, et la SARL Graine de sarrazin, devenue dès lors occupant sans droit ni titre, sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 

La possibilité ouverte au bailleur de requérir le concours de la force publique, dans les termes de la loi, rend dès lors inutile à ce stade le prononcé d'une astreinte. 

Sur la demande d'assistance de la force publique

L'article 13 de la loi des 16-24 août 1790 sur l'organisation judiciaire dispose que :
« Les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives. Les juges ne pourront, à peine de forfaiture, troubler, de quelque manière que ce soit, les opérations des corps administratifs, ni citer devant eux les administrateurs pour raison de leurs fonctions ». 

Il n'entre pas, en application de ces dispositions de valeur constitutionnelle, dans les pouvoirs du juge judiciaire de disposer de la force publique, ni de toute autre administration. La demande du bailleur, sur ce point, ne pourra dès lors qu'être rejetée. 

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.

Il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de l'obligation qu'il invoque à son appui (Civ. 1ère 25 mars 2010 n° 09-13.382).

L’article 1104 du code civil énonce que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers, charges, taxes et pénalités 

Le principe de l’obligation du preneur au titre des loyers, charges et taxes est suffisamment établie par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce bailleur n°2) et, en l’absence de ce dernier, n’est d’ailleurs pas contesté. 

S'agissant, par contre du quantum, le bailleur, qui ne justifie par aucune de ses pièces du montant dont il s'est acquitté au titre de la taxe foncière, n'établit dès lors pas sa créance de ce chef. 



Les sommes qu'il réclame, ensuite, en application d'une clause du bail ayant mis à la charge du preneur en cas d'inexécution de ses obligations des « intérêts de retard » et une « pénalité de 10 % » (ibid, page 5), laquelle est susceptible d'être requalifiée par le juge du fond en clause pénale, en application de l'article 12 du code de procédure civile et, comme telle, modérée sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, ne peuvent en conséquence donner lieu à référé. 

Il s'ensuit que la SCI Erffil 19 n'établit l'existence d'une créance qu'au titre des loyers et provisions sur charges restées impayés entre le 1er octobre 2025 et le 16 mars 2026 inclus (sa pièce n°16), soit la somme de 15 030,11 € (2 724,76 x 5 + (2 724,76/31 x 16). 

Toutefois, elle a indiqué à l'audience avoir perçu de son preneur, en cours d'instance, la somme de 15 857,60 €, laquelle est donc supérieure à sa créance, de sorte qu'elle ne pourra qu'être déboutée de sa demande, comme étant mal fondée. 

Sur l'indemnité provisionnelle d'occupation

Le maintien dans les lieux du preneur causant un préjudice à son bailleur, celui-ci est en conséquence fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, du fait qu'il est privé de la libre disposition de son bien. 

Au vu des éléments d'appréciation soumis à la juridiction et en l'absence de preuve d'un tel préjudice qui de toute façon n'est pas allégué, il y a lieu en l'espèce de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du dernier loyer et de la provision sur charge, comme le réclame le bailleur, soit la somme de 2 275,63 € (ses pièces n° 2 et 16). 

Cette somme correspond à la valeur équitable des lieux sur laquelle les parties s'étaient accordées, somme que le preneur sera condamné à verser à titre provisionnel, à compter du 17 mars 2026 et ce, jusqu'à libération effective des lieux. 

Il ne peut, en effet, être tenu compte dans la fixation de cette indemnité, de la taxe sur la valeur ajoutée, comme le prétend le bailleur, car il est jugé qu'elle ne constitue pas la rémunération d'une prestation de service à titre onéreux passible de cette taxe, quand bien même le juge judiciaire en a fixé son montant par référence à celui du loyer prévu dans le bail (CE 9ème et 10ème ch. 30 mai 2018 n° 402447 mentionné dans les tables du recueil Lebon). 

Sur les demandes accessoires

La SARL Graine de sarrazin qui succombe supportera, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la charge des dépens d'instance dont la liste est limitativement fixée par l'article 695 du même code et à laquelle les parties se reporteront.

Aux termes de l'article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Compte tenu des caractéristiques de l'espèce et de la situation respective des parties, la SARL Graine de sarrazin versera, de ce chef, la somme de 800 € à son bailleur. 

La demande du bailleur visant à être autorisé à faire exécuter la présente ordonnance au seul vu de sa minute, à l'appui de laquelle aucun moyen n'est articulé dans sa discussion, dès lors mal fondée, ne pourra qu'être rejetée. 





DISPOSITIF

La juridiction des référés : 

ORDONNE, en conséquence du constat de la résiliation, le 17 mars 2026, du bail qui liait les parties, l’expulsion de la SARL Graine de sarrazin, de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 3] à [Localité 2] (35) ; 

CONDAMNE la SARL Graine de sarrazin à payer, en deniers ou quittances, à la SCI Erffil 19 une indemnité provisionnelle d'occupation égale à 2 275,63 € (deux mille deux cent soixante-quinze euros et soixante-trois centimes) par mois à compter du 17 mars 2026 et jusqu'à la libération complète des lieux ; 

La CONDAMNE aux dépens de l'instance ; 

La CONDAMNE à payer à la SCI Erffil 19 la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des frais non compris dans les dépens ; 

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.




La greffière Le juge des référés

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Mise à jour de la source le 2026-08-14T18:45:13.778Z.