Tribunal judiciaire de Marseille, 3ème Chbre Cab B4, 13 juin 2024, n° 23/08707

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B


JUGEMENT N°


Enrôlement : N° RG 23/08707 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3XWL

AFFAIRE : 

Mme [C], [U], [G] [Z] veuve [V] (Maître Olivier CASTEL de l’AARPI LEVETTI ET CASTEL)
 C/ 
S.C.I. SO (la SELARL MASSILIA JURIS CONSEILS & ASSOCIES)


Rapport oral préalablement fait


DÉBATS : A l'audience Publique du 11 Avril 2024
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré 

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge
 
Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 13 Juin 2024

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier 


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [C], [U], [G] [Z] veuve [V]
née le 06 Mai 1958 à [Localité 5], de nationalité française
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Olivier CASTEL de l’AARPI LEVETTI ET CASTEL, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [L], [D], [I] [Z]
née le 06 Mars 1968 à [Localité 5], de nationalité française
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier CASTEL de l’AARPI LEVETTI ET CASTEL, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [R], [A], [P] [H]
né le 22 Août 1991 à [Localité 5], de nationalité française
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Olivier CASTEL de l’AARPI LEVETTI ET CASTEL, avocats au barreau de MARSEILLE



C O N T R E

DEFENDERESSE

La S.C.I. SO
Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 914 339 049
dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Adrienne MICHEL-CORSO de la SELARL MASSILIA JURIS CONSEILS & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
























EXPOSE DU LITIGE :

Le 22 juillet 2022, Madame [C] [Z] veuve [V], Madame [L] [Z] et Monsieur [R] [H] ont consenti à la société civile immobilière SO une promesse de vente concernant un bien immobilier sis lieudit [Adresse 6].

La vente a été consentie pour 455.000 €, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par la bénéficiaire de la promesse, la société civile immobilière SO.

Dans le cadre de cette promesse, la société civile immobilière SO a versé entre les mains de Maître [B] [W], notaire à [Localité 5], la somme de 22.750€ à titre d'indemnité d'immobilisation du bien.

La promesse expirait le 15 novembre 2022.

Le 25 novembre 2022, Madame [C] [Z] veuve [V], Madame [L] [Z] et Monsieur [R] [H] ont fait sommation à la société civile immobilière SO de faire connaître ses intentions, quant à la vente.

La vente n'est pas intervenue entre les parties.

Par acte d’huissier en date du 5 août 2023, Madame [C] [Z] veuve [V], Madame [L] [Z] et Monsieur [R] [H] ont assigné la société civile immobilière SO devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa des articles L313-40 et L313-41 du code de la consommation, 1304-3, 1306-4, 1303-6 du code civil aux fins de la voir condamnée à payer l'indemnité d'immobilisation de 22.750 € ; de voir ordonner que ce règlement soit effectué par Maître [B] [W], notaire à [Localité 5], par le déblocage de la somme de 22.750 € aux demandeurs ; de voir condamner la société civile immobilière SO à verser aux demandeurs la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation du 25 novembre 2022 ; de dire que la décision à intervenir bénéficiera de l'exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir qu'était stipulée une clause d'indemnité d'immobilisation à la promesse. La somme ne pouvait être restituée au bénéficiaire de la promesse que si la condition suspensive venait à défaillir.
En l'espèce, le contrat a été conclu sous condition suspensive d'obtention d'un prêt par la société civile immobilière SO. Celle-ci n'a pas remis dans les délais impartis les documents exigés par la banque pour l'obtention d'un prêt. Aussi, c'est de sa faute si la condition suspensive a défailli.

Les demandeurs n'ont pas conclu postérieurement à leur assignation.


Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 28 novembre 2023, au visa des articles 1104, 1304 et suivants du code civil, 32-1 du code de procédure civile, la société civile immobilière SO sollicite de voir :

- débouter Madame [C] [Z] veuve [V], Madame [L] [Z] et Monsieur [R] [H] de leurs prétentions ;
- condamner solidairement Madame [C] [Z] veuve [V], Madame [L] [Z] et Monsieur [R] [H] à restituer à la société civile immobilière SO la somme de 22.750 € avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022, date de demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- ordonner au profit de la société civile immobilière SO le versement de la somme de 22.750 € consignée entre les mains de Maître [B] [W], notaire à [Localité 5], 510 route D8N, au titre de l'indemnité d'immobilisation ;


- dire que Maître [B] [W] devra se libérer de cette somme entre les mains de la société civile immobilière SO, sur simple présentation d'une copie certifiée conforme de la décision à intervenir ;
- condamner solidairement Madame [C] [Z] veuve [V], Madame [L] [Z] et Monsieur [R] [H] à lui verser la somme de 5.000 € pour procédure abusive ;
- condamner solidairement Madame [C] [Z] veuve [V], Madame [L] [Z] et Monsieur [R] [H] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement Madame [C] [Z] veuve [V], Madame [L] [Z] et Monsieur [R] [H] aux entiers dépens de l'instance;
- dire que Maître Adrienne MICHEL pourra, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière SO fait valoir que le 4 août 2022, elle a formé auprès de la banque une demande de prêt conforme à ce que stipulait la promesse de vente. La banque a refusé l'octroi de ce prêt par courriel du 11 octobre 2022. La défenderesse avait accompli toutes les formalités pour obtenir son prêt. Ce n'est pas de son fait que la condition suspensive a défailli.
La banque confirme que la demande de prêt a été faite dans les temps et en conformité avec les stipulations de la promesse de vente.
Si, dans un premier temps, le courriel de la banque semble indiquer une demande de prêt non conforme à la promesse, la banque a ensuite attesté qu'il ne s'agissait que d'une erreur matérielle et que la demande de prêt avait bien été faite, conformément au contrat.
Puisque la condition suspensive n'a pas défailli par la faute de la défenderesse, elle est fondée à solliciter la restitution de l'indemnité d'immobilisation.
Au surplus, la défenderesse a démontré sa bonne foi et l'accomplissement des diligences exigées dans les délais appropriés. En empêchant la restitution de l'indemnité d'immobilisation à la société civile immobilière SO, les demandeurs l'ont empêchée d'acquérir un autre bien. Au surplus, elle a dû assurer sa défense dans la présente instance, ce qui a engendré des frais supplémentaires. Madame [C] [Z] veuve [V], Madame [L] [Z] et Monsieur [R] [H] ont diligenté la présente action de manière abusive, de mauvaise foi.


Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appelant pas de décision spécifique n'ont pas été rappelées dans l'exposé des demandes des parties. 

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.


MOTIFS DE LA DECISION :



Sur le sort de l'indemnité d'immobilisation :

Au titre de la promesse de vente litigieuse, il incombait à la société civile immobilière SO de solliciter auprès d'une banque la souscription d'un emprunt pour un montant de 431.738 €.

Cette stipulation s'analyse comme une condition suspensive au sens de l'article 1304 du code civil.

S'agissant de l'indemnité d'immobilisation, la promesse de vente stipulait qu'elle serait restituée à la société civile immobilière SO, en cas de défaillance de la condition suspensive.

Au titre de l'article 1304-3 du même code, « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »

La société civile immobilière SO a donc la charge, en sa qualité de débitrice de l'obligation de solliciter un crédit, conformément aux stipulations de la promesse, de démontrer que le refus opposé par le CREDIT AGRICOLE le 11 octobre 2022 n'est pas de son fait.

Madame [C] [Z] veuve [V], Madame [L] [Z] et Monsieur [R] [H] rapportent la preuve que, suite à la demande de prêt faite par la société civile immobilière SO le 4 août 2022 par e-mel, le CREDIT AGRICOLE ALPES PROVENCE a sollicité plusieurs justificatifs complémentaires dans le dossier :
- fiche de renseignements pour chaque associé ;
- deux derniers avis d'imposition, trois derniers bulletins de salarie, plus celui de décembre 2021 et trois derniers mois de relevés de compte de chaque associé de la société civile immobilière SO ;
- détail des prêts en cours ;
- répartition des parts de la société civile immobilière ;
- localisation et désignation du bien.

Afin de rapporter la preuve qu'elle a bien fourni ces documents à la banque, la société civile immobilière SO verse aux débats une attestation de Madame [M] [S] datée du 4 juillet 2023. Celle-ci, en réponse à un e-mel de Maître MICHEL, conseil de la société civile immobilière SO, indique : « concernant le dossier de la SCI SO, le refus de financement a bien été fait après étude des documents demandés par notre Service et fournis en totalité par les clients ».

Le Tribunal relève plusieurs points.

D'abord, le mail de Maître MICHEL auquel répond Madame [S] n'est pas versé aux débats, de sorte que le Tribunal n'est pas mis en mesure de connaître les termes exacts de la question à laquelle celle-ci répond.

Ensuite, cette réponse de Madame [S] est très nettement postérieure au 11 octobre 2022, date du refus de prêt dans le présent litige : neuf mois séparent le refus et le mail.

Enfin, ce mail du 4 juillet 2023 est particulièrement peu circonstancié : il ne précise aucunement de quel « financement » il est question, ni quels « documents » ont été fournis par les clients.

Le Tribunal n'est donc pas mis en mesure par la société civile immobilière SO de vérifier si le mail de Maître MICHEL évoquait bien, spécifiquement, la demande de crédit formée le 4 août 2022, et si c'est bien cette demande de financement spécifique qu'évoque, neuf mois plus tard, Madame [M] [S].


La preuve que rapporte ce mail est qu'une demande de financement émanant de la société civile immobilière SO a été refusée par la banque, alors que des documents justificatifs avaient été produits. Ce seul mail, en dehors d'autres éléments permettant d'en clarifier le sujet et les circonstances (par exemples numéro de dossier, production du mail initial de Maître MICHEL auquel répond Madame [S], référence à la date de la demande de la société civile immobilière SO...), rapporte insuffisamment la preuve que la société civile immobilière SO a bien, dans le cadre de la demande de prêt objet du présent litige, fourni tous les documents sollicités par la banque.


Par ailleurs, le Tribunal relève qu'alors que les échanges entre la société civile immobilière SO et l'organisme bancaire se sont manifestement faits par e-mails (puisque la demande de prêt, ainsi que la demande de documents complémentaires ont été faites par e-mails) la défenderesse, malgré plusieurs demandes explicites des demandeurs en ce sens, ne verse aux débats aucun mail par lequel elle aurait fourni à la banque les documents complémentaires sollicités le 4 août 2022.

La société civile immobilière SO, sur qui repose la charge de la preuve que la condition suspensive n'a pas défailli par sa faute, rapporte donc insuffisamment cette preuve.

Par suite, l'indemnité d'immobilisation sera acquise aux demandeurs à hauteur de 22.750 €. La société civile immobilière SO sera condamnée à leur verser cette somme. Le paiement s'effectuera par déblocage de la somme par le notaire séquestre entre les mains des demandeurs. 

La société civile immobilière SO sera déboutée de ses prétentions tendant à la condamnation de demandeurs à lui verser cette somme, à la condamnation aux intérêts, à l'anatocisme, et au versement de cette somme entre ses mains par Maître [B] [W].


Sur l'action abusive :

Madame [C] [Z] veuve [V], Madame [L] [Z] et Monsieur [R] [H] sont fondés en leur action. la société civile immobilière SO sera déboutée de sa prétention à la somme de 5.000 €, au titre de l'action abusive.


Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

La sommation du 25 novembre 2022 faite par commissaire de justice, quoi que faite avant le début de la présente instance, a été délivrée par application de la promesse de vente signée entre les parties. Elle était prévue et exigée par cet acte. Dès lors, cet acte se trouve dans un rapport étroit et nécessaire avec la présente instance. Son coût sera intégré aux dépens.

Il y a lieu de condamner la société civile immobilière SO, déboutée de ses demandes et qui succombe aux demandes de Madame [C] [Z] veuve [V], Madame [L] [Z] et Monsieur [R] [H], aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation par commissaire de justice du 25 novembre 2022.

Il y a lieu de condamner la société civile immobilière SO à verser à Madame [C] [Z] veuve [V], Madame [L] [Z] et Monsieur [R] [H] ensembles la somme de 3.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »




La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :


CONDAMNE la société civile immobilière SO à verser à Madame [C] [Z] veuve [V], Madame [L] [Z] et Monsieur [R] [H] ensembles la somme de vingt-deux mille sept cent cinquante euros (22.750 €) au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée à la promesse de vente du 22 juillet 2022 ;

DIT que le règlement s'effectuera par déblocage de la somme qui précède par Maître [B] [W], notaire à [Localité 5], à Madame [C] [Z] veuve [V], Madame [L] [Z] et Monsieur [R] [H] ;

DEBOUTE la société civile immobilière SO de ses prétentions tendant à la condamnation de Madame [C] [Z] veuve [V], Madame [L] [Z] et Monsieur [R] [H] à lui verser la somme de 22.750 €, à la condamnation aux intérêts, à l'anatocisme, et au versement de cette somme entre ses mains par Maître [B] [W], notaire ;

DEBOUTE la société civile immobilière SO de sa prétention à la somme de 5.000 € au titre de l'action abusive ;

CONDAMNE la société civile immobilière SO aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation par commissaire de justice du 25 novembre 2022 ;

CONDAMNE la société civile immobilière SO à verser à Madame [C] [Z] veuve [V], Madame [L] [Z] et Monsieur [R] [H] ensembles la somme de trois mille euros (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERELE PRESIDENT