Tribunal judiciaire de Nantes, 7eme chambre-Proc orales, 11 juin 2024, n° 23/02964

Exposé du litige

PROCEDURE :

date de la première évocation : 10 Novembre 2023
date des débats : 09 Avril 2024
délibéré au : 11 Juin 2024 par mise à disposition au greffe

N° RG 23/02964 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MP2P

COPIES AUX PARTIES LE :
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mai 2015, la SCI LA POULE NOIRE a donné à bail commercial à la SARL CAFE ZARAGOZA un local à destination de café-bar-petite restauration.
Le loyer annuel est de 9 529.20 euros hors charges, taxes et accessoires payable en quatre termes. 

Par un premier courrier en date du 12 mai 2022 réitéré par la suite, la SCI LA POULE NOIRE a demandé à la société ZARAGOZA de payer sa quote-part de taxes foncières et les charges trimestrielles des années 2019 à 2022. 

Le 29 mars 2023, la SCI LA POULE NOIRE a sollicité une somme au titre de l’indexation du loyer. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 septembre 2023, la SCI LA POULE NOIRE a fait assigner la société CAFE ZARAGOZA devant le tribunal judiciaire de Nantes.

Suivant ses dernières conclusions, la SCI LA POULE NOIRE demande au tribunal de :
Condamner la société CAFE ZARAGOZA à payer la somme de 4 917.51 euros correspondant aux taxes foncières, charges de copropriété et solde des loyers au titre des années 2019 à 2023Déclarer irrecevable la demande de remboursement des charges formées par la société CAFE ZARAGOZADébouter la société CAFE ZARAGOZA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusionsDire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoireCondamner la société CAFE ZARAGOZA à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SCI LA POULE NOIRE soutient que le paiement des taxes foncières et locales découle du contrat de bail lui-même (articles 7 et 13) et que la société CAFE ZARAGOZA n’y a pas procédé depuis 2019 en dépit des demandes en ce sens. 
Elle souligne la contradiction de la société CAFE ZARAGOZA qui reconnaît ne pas avoir payé ces charges tout en considérant qu’elles sont intégrées aux appels de provisions. 

La SCI LA POULE NOIRE sollicite le paiement du solde des charges de copropriété et fait valoir que la demande reconventionnelle de la société CAFE ZARAGOZA tendant au remboursement des charges payées pour les années 2013 à 2017 est à présent prescrite au regard de l’article 2224 du code civil. 

S’agissant de la demande de paiement du solde des loyers après application de la clause d’échelle mobile, la SCI LA POULE NOIRE estime en préambule que le tribunal judiciaire a compétence dans le domaine puisque cela résulte de l’application d’une clause contractuelle sans rapport avec le statut des baux commerciaux. Elle s’appuie sur les articles L.211-3 et R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire et sur l’article L.145-23 du code de commerce. 
La SCI LA POULE NOIRE soutient que cette analyse conduit à considérer que l’action n’est pas concernée par la prescription biennale applicable à la révision triennale du loyer commercial. Le délai de prescription applicable est celui de droit commun de sorte que la demande n’est pas prescrite. 

Elle ajoute que l’article 6 du contrat de bail comporte la clause d’indexation annuelle du loyer qu’elle a omis d’appliquer à compter de l’année 2020.

La SCI LA POULE NOIRE s’oppose à la demande de délai de paiement formulée par la société CAFE ZARAGOZA faute de justificatifs et au motif que cette dernière a d’ores et déjà bénéficié de larges délais de paiement. 

Suivant ses écritures, la société CAFE ZARAGOZA demande au tribunal de :
A titre liminaire,
Constater son défaut de pouvoir juridictionnel constitutif d’une fin de non-recevoirDéclarer la SCI LA POULE NOIRE irrecevable en ses demandes au titre de la révision du loyerDébouter la SCI LA POULE NOIRE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.A titre principal, condamner la SCI LA POULE NOIRE à rembourser les provisions appelées et injustifiées pour un montant total de 5 442.12 euros.
A titre subsidiaire, 
Juger que la révision des loyers est soumise à la prescription biennaleFixer la somme due au titre de la révision des loyers à 553.16 euros.A titre infiniment subsidiaire, octroyer un délai de paiement.
En tout état de cause, condamner la SCI LA POULE NOIRE à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

En réplique, la société CAFE ZARAGOZA conclut à l’incompétence de la juridiction saisie s’agissant d’un litige portant sur le paiement de sommes issues de la révision d’un bail commercial suivant l’article R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire. 

Sur le fond, elle se fonde sur les articles L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce relatifs à l’ensemble des charges assumées par le preneur et souligne que les provisions appelées par le bailleur sans justificatif doivent être remboursées. Elle déduit du libellé de l’article 7 du contrat de bail que la taxe foncière est incluse dans les appels de provisions qu’elle a payé mensuellement de 2013 à 2017 sans justificatif produit par la SCI LA POULE NOIRE. Elle ajoute qu’aucune reddition de compte ne lui a été produite. 

Subsidiairement, la société CAFE ZARAGOZA soutient que la demande financière au titre de la révision du loyer est prescrite pour la période antérieure au 9 novembre 2021 en application de l’article L.145-60 du code de commerce. 

Enfin, la société CAFE ZARAGOZA sollicite des délais de paiement en faisant valoir qu’elle a mensuellement payé les charges même en l’absence de justificatif et alors qu’elles sont dues par trimestre.

Après plusieurs renvois à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 avril 2024.

Lors des débats, les parties ont comparu représentées par leur conseil respectif.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la Présidente a avisé les parties que le prononcé du jugement aura lieu le 11 juin 2024, par mise à disposition au greffe du tribunal.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement de la quote-part de taxe foncière
L’article 1103 dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article 7 du contrat de bail du 1er mai 2015 inclut dans les charges « l’impôt foncier et les taxes locales ou redevances diverses (…) ».
L’article 13 stipule en son dernier alinéa les modalités de paiement de « toutes taxes et impôts » en mentionnant expressément que « ce remboursement aura lieu dans les huit jours de la réception de l’avis d’imposition par le preneur ».

Il s’ensuit que le paiement de la taxe foncière n’est pas compris dans les appels de provisions et ne donne pas lieu à un paiement trimestriel comme le mentionne l’article 6 du contrat de bail puisque la taxe foncière n’est établie qu’annuellement.

La SCI LA POULE NOIRE justifie avoir envoyé à la société CAFE ZARAGOZA les avis d’imposition pour les années 2019 (courrier du 7 octobre 2019), 2020 (courrier du 29 septembre 2020), 2021 (courrier du 21 septembre 2021), 2022 (courrier du 24 octobre 2022) et 2023 (courrier du 1er octobre 2023).
Chaque courrier précise le mode de calcul de la quote-part incombant à la société CAFE ZARAGOZA.

Ainsi, la société CAFE ZARAGOZA sera condamnée à payer à la SCI LA POULE NOIRE la somme totale de 4 111.56 euros au titre de sa quote-part de taxe foncière pour les années 2019 à 2023 (785.16+785.16+791.64+860.22+889.38).


Sur le paiement du solde de charges de copropriété
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI LA POULE NOIRE qui sollicite le versement du solde des charges de copropriété pour les années 2018 à 2022 (du mois d’octobre au mois de septembre de l’année suivante) produit aux débats les projets de répartition desquels il ressort que la part locative dans ces charges est de 41.52 euros pour l’année 2018-2019, 26.33 euros pour l’année 2019-2020, 9.43 euros pour l’année 2020-2021 et 54.74 pour l’année 2021-2022. 

Par conséquent, la société CAFE ZARAGOZA sera condamnée à payer à la SCI LA POULE NOIRE la somme de 132.02 euros au titre du solde de charges de copropriété des années 2018 à 2022.


Sur le paiement du solde des loyers après application de la clause d’échelle mobile
3.1- Sur la compétence matérielle 

L’article R.211-3-26 11° du code de l’organisation judiciaire dispose que le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes :
11° Baux commerciaux à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale.

En l’espèce, la demande de la SCI LA POULE NOIRE n’est pas relative à la fixation, au renouvellement ou à la révision du montant du loyer commercial. Elle porte sur l’application de l’indexation annuelle du loyer conformément à la clause contractuelle stipulée ce qui n’opère pas de modification du montant du loyer mentionné au contrat et convenu entre les parties.

Par conséquent, le tribunal judiciaire saisi est compétent pour statuer sur la demande de la SCI LA POULE NOIRE.

3.2- Sur la prescription

L’article L.145-60 du code de commerce prévoit une prescription biennale s’agissant des actions à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.


Toutefois, ainsi qu’il a été développé en amont, la demande de la SCI LA POULE NOIRE ne constitue pas une demande de fixation ou de révision du montant du loyer commercial mais seulement une indexation annuelle. Il sera ainsi rappelé que le montant initial du loyer commercial contractuellement fixé ne change pas, il évolue selon l’index également contractuellement fixé.

Par conséquent, l’action de la SCI LA POULE NOIRE n’est pas prescrite puisque la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil s’applique. 

3.3- Sur le montant

L’article 6 du contrat de bail du 1er mai 2015 qui stipule que « sans qu’il soit besoin d’aucune notification ou formalité préalable, le montant du loyer sera indexé annuellement sur l’indice des loyers commerciaux, publié trimestriellement pas l’INSEE. » 

Par courrier en date du 29 mars 2023, la SCI LA POULE NOIRE a notifié à la société CAFE ZARAGOZA le montant des sommes dues du fait de la révision indiciaire du loyer commercial : 184.40 euros pour l’année 2020, un solde négatif de 32.52 euros pour l’année 2021 et 225.50 euros pour l’année 2022.

Le détail du calcul pour l’année 2023 n’est pas joint contrairement aux dires de la SCI LA POULE NOIRE (aucun document joint à la pièce n°7), le tribunal ne possède pas les éléments pour procéder audit calcul dès lors que le montant du loyer révisé de l’année 2022 n’est pas connu, seul le montant de l’augmentation est connu.
La révision pour l’année 2023 ne sera pas prise en compte. 

Par conséquent, la société CAFE ZARAGOZA sera condamnée à payer à la SCI LA POULE NOIRE la somme de 377.38 euros au titre de l’augmentation des loyers des années 2020 à 2022 après indexation.


Sur la demande reconventionnelle en remboursement des provisions de charges
L’article L.145-40-2, alinéa 5, du code de commerce dispose que dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Il est constant que le bailleur, pour pouvoir conserver les provisions versées par le preneur au titre des charges de copropriété, doit justifier le montant des dépenses et que, faute d'y satisfaire, elle devait restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.
Ce n’est qu’à travers cette preuve que la créance du bailleur envers son preneur au titre des charges de copropriété devient certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, la SCI LA POULE NOIRE ne démontre pas avoir justifié auprès de la société CAFE ZARAGOZA du montant effectif et réel des charges de copropriété. 

Toutefois, la demande de remboursement des provisions versées effectuée porte du mois de septembre 2013 au mois de juillet 2017.
La demande ne peut qu’être rejetée pour la période de septembre 2013 au mois d’avril 2015 inclus puisque le contrat de bail en vigueur était conclu entre la SCI LA POULE NOIRE et [J] [R] et non avec la société CAFE ZARAGOZA. 



Ainsi, la demande de la société CAFE ZARAGOZA ne peut porter que sur la période de mai 2015 à juillet 2017 au cours de laquelle elle a versé mensuellement la somme de 116.50 euros ce que la SCI LA POULE NOIRE ne conteste pas.

Par conséquent, la SCI LA POULE NOIRE sera condamnée à payer à la société CAFE ZARAGOZA la somme de 3 145.50 euros (27 mois x 116.50 euros)


Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement
L’article 1343-5, alinéa 1, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la demande de délais de paiement de la société CAFE ZARAGOZA n’est aucunement étayée par des pièces financières.

La demande sera donc rejetée.


Sur les mesures de fin de jugement
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société CAFE ZARAGOZA qui succombe principalement à la présente instance sera condamnée aux dépens.

Toutefois, en équité chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe,

REJETTE l’exception d’incompétence et la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action relative à l’application de la clause d’échelle mobile soulevées par la SARL CAFE ZARAGOZA ;

CONDAMNE la SARL CAFE ZARAGOZA à payer à la SCI LA POULE NOIRE les sommes de :

4 111.56 euros au titre de la quote-part des taxes foncières des années 2019 à 2023132.02 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété des années 2018 à 2022377.38 euros au titre des augmentations de loyer après indexation des années 2020, 2021 et 2022 ;
DEBOUTE la SCI LA POULE NOIRE de sa demande au titre de l’augmentation de loyer après indexation pour l’année 2023 ;

CONDAMNE la SCI LA POULE NOIRE à payer à la SARL CAFE ZARAGOZA la somme de 3 145.50 euros en remboursement des provisions de charges ;

DEBOUTE la SARL ZARAGOZA de sa demande de délais de paiement ;

DIT que la SCI LA POULE NOIRE et la SARL CAFE ZARAGOZA garderont la charge de leurs propres frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;


CONDAMNE la SARL CAFE ZARAGOZA aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.


Ainsi, jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier,La Présidente,
N. DEPIERROIS C.DESMORAT

Minute n° 24/196 



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

============

JUGEMENT du 11 Juin 2024
__________________________________________


ENTRE :

Société SCI LA POULE NOIRE
[Adresse 3]
[Localité 2]

Demanderesse représentée par Me Jean-christophe SIEBERT, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

ET:

Société CAFE ZARAGOZA
[Adresse 1]
[Localité 2]

Défenderesse représentée par Me Véronique BAILLEUX, avocat au barreau de NANTES

D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 10 Novembre 2023
date des débats : 09 Avril 2024
délibéré au : 11 Juin 2024 par mise à disposition au greffe

N° RG 23/02964 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MP2P

COPIES AUX PARTIES LE :
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mai 2015, la SCI LA POULE NOIRE a donné à bail commercial à la SARL CAFE ZARAGOZA un local à destination de café-bar-petite restauration.
Le loyer annuel est de 9 529.20 euros hors charges, taxes et accessoires payable en quatre termes. 

Par un premier courrier en date du 12 mai 2022 réitéré par la suite, la SCI LA POULE NOIRE a demandé à la société ZARAGOZA de payer sa quote-part de taxes foncières et les charges trimestrielles des années 2019 à 2022. 

Le 29 mars 2023, la SCI LA POULE NOIRE a sollicité une somme au titre de l’indexation du loyer. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 septembre 2023, la SCI LA POULE NOIRE a fait assigner la société CAFE ZARAGOZA devant le tribunal judiciaire de Nantes.

Suivant ses dernières conclusions, la SCI LA POULE NOIRE demande au tribunal de :
Condamner la société CAFE ZARAGOZA à payer la somme de 4 917.51 euros correspondant aux taxes foncières, charges de copropriété et solde des loyers au titre des années 2019 à 2023Déclarer irrecevable la demande de remboursement des charges formées par la société CAFE ZARAGOZADébouter la société CAFE ZARAGOZA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusionsDire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoireCondamner la société CAFE ZARAGOZA à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SCI LA POULE NOIRE soutient que le paiement des taxes foncières et locales découle du contrat de bail lui-même (articles 7 et 13) et que la société CAFE ZARAGOZA n’y a pas procédé depuis 2019 en dépit des demandes en ce sens. 
Elle souligne la contradiction de la société CAFE ZARAGOZA qui reconnaît ne pas avoir payé ces charges tout en considérant qu’elles sont intégrées aux appels de provisions. 

La SCI LA POULE NOIRE sollicite le paiement du solde des charges de copropriété et fait valoir que la demande reconventionnelle de la société CAFE ZARAGOZA tendant au remboursement des charges payées pour les années 2013 à 2017 est à présent prescrite au regard de l’article 2224 du code civil. 

S’agissant de la demande de paiement du solde des loyers après application de la clause d’échelle mobile, la SCI LA POULE NOIRE estime en préambule que le tribunal judiciaire a compétence dans le domaine puisque cela résulte de l’application d’une clause contractuelle sans rapport avec le statut des baux commerciaux. Elle s’appuie sur les articles L.211-3 et R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire et sur l’article L.145-23 du code de commerce. 
La SCI LA POULE NOIRE soutient que cette analyse conduit à considérer que l’action n’est pas concernée par la prescription biennale applicable à la révision triennale du loyer commercial. Le délai de prescription applicable est celui de droit commun de sorte que la demande n’est pas prescrite. 

Elle ajoute que l’article 6 du contrat de bail comporte la clause d’indexation annuelle du loyer qu’elle a omis d’appliquer à compter de l’année 2020.

La SCI LA POULE NOIRE s’oppose à la demande de délai de paiement formulée par la société CAFE ZARAGOZA faute de justificatifs et au motif que cette dernière a d’ores et déjà bénéficié de larges délais de paiement. 

Suivant ses écritures, la société CAFE ZARAGOZA demande au tribunal de :
A titre liminaire,
Constater son défaut de pouvoir juridictionnel constitutif d’une fin de non-recevoirDéclarer la SCI LA POULE NOIRE irrecevable en ses demandes au titre de la révision du loyerDébouter la SCI LA POULE NOIRE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.A titre principal, condamner la SCI LA POULE NOIRE à rembourser les provisions appelées et injustifiées pour un montant total de 5 442.12 euros.
A titre subsidiaire, 
Juger que la révision des loyers est soumise à la prescription biennaleFixer la somme due au titre de la révision des loyers à 553.16 euros.A titre infiniment subsidiaire, octroyer un délai de paiement.
En tout état de cause, condamner la SCI LA POULE NOIRE à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

En réplique, la société CAFE ZARAGOZA conclut à l’incompétence de la juridiction saisie s’agissant d’un litige portant sur le paiement de sommes issues de la révision d’un bail commercial suivant l’article R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire. 

Sur le fond, elle se fonde sur les articles L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce relatifs à l’ensemble des charges assumées par le preneur et souligne que les provisions appelées par le bailleur sans justificatif doivent être remboursées. Elle déduit du libellé de l’article 7 du contrat de bail que la taxe foncière est incluse dans les appels de provisions qu’elle a payé mensuellement de 2013 à 2017 sans justificatif produit par la SCI LA POULE NOIRE. Elle ajoute qu’aucune reddition de compte ne lui a été produite. 

Subsidiairement, la société CAFE ZARAGOZA soutient que la demande financière au titre de la révision du loyer est prescrite pour la période antérieure au 9 novembre 2021 en application de l’article L.145-60 du code de commerce. 

Enfin, la société CAFE ZARAGOZA sollicite des délais de paiement en faisant valoir qu’elle a mensuellement payé les charges même en l’absence de justificatif et alors qu’elles sont dues par trimestre.

Après plusieurs renvois à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 avril 2024.

Lors des débats, les parties ont comparu représentées par leur conseil respectif.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la Présidente a avisé les parties que le prononcé du jugement aura lieu le 11 juin 2024, par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement de la quote-part de taxe foncière
L’article 1103 dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article 7 du contrat de bail du 1er mai 2015 inclut dans les charges « l’impôt foncier et les taxes locales ou redevances diverses (…) ».
L’article 13 stipule en son dernier alinéa les modalités de paiement de « toutes taxes et impôts » en mentionnant expressément que « ce remboursement aura lieu dans les huit jours de la réception de l’avis d’imposition par le preneur ».

Il s’ensuit que le paiement de la taxe foncière n’est pas compris dans les appels de provisions et ne donne pas lieu à un paiement trimestriel comme le mentionne l’article 6 du contrat de bail puisque la taxe foncière n’est établie qu’annuellement.

La SCI LA POULE NOIRE justifie avoir envoyé à la société CAFE ZARAGOZA les avis d’imposition pour les années 2019 (courrier du 7 octobre 2019), 2020 (courrier du 29 septembre 2020), 2021 (courrier du 21 septembre 2021), 2022 (courrier du 24 octobre 2022) et 2023 (courrier du 1er octobre 2023).
Chaque courrier précise le mode de calcul de la quote-part incombant à la société CAFE ZARAGOZA.

Ainsi, la société CAFE ZARAGOZA sera condamnée à payer à la SCI LA POULE NOIRE la somme totale de 4 111.56 euros au titre de sa quote-part de taxe foncière pour les années 2019 à 2023 (785.16+785.16+791.64+860.22+889.38).


Sur le paiement du solde de charges de copropriété
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI LA POULE NOIRE qui sollicite le versement du solde des charges de copropriété pour les années 2018 à 2022 (du mois d’octobre au mois de septembre de l’année suivante) produit aux débats les projets de répartition desquels il ressort que la part locative dans ces charges est de 41.52 euros pour l’année 2018-2019, 26.33 euros pour l’année 2019-2020, 9.43 euros pour l’année 2020-2021 et 54.74 pour l’année 2021-2022. 

Par conséquent, la société CAFE ZARAGOZA sera condamnée à payer à la SCI LA POULE NOIRE la somme de 132.02 euros au titre du solde de charges de copropriété des années 2018 à 2022.


Sur le paiement du solde des loyers après application de la clause d’échelle mobile
3.1- Sur la compétence matérielle 

L’article R.211-3-26 11° du code de l’organisation judiciaire dispose que le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes :
11° Baux commerciaux à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale.

En l’espèce, la demande de la SCI LA POULE NOIRE n’est pas relative à la fixation, au renouvellement ou à la révision du montant du loyer commercial. Elle porte sur l’application de l’indexation annuelle du loyer conformément à la clause contractuelle stipulée ce qui n’opère pas de modification du montant du loyer mentionné au contrat et convenu entre les parties.

Par conséquent, le tribunal judiciaire saisi est compétent pour statuer sur la demande de la SCI LA POULE NOIRE.

3.2- Sur la prescription

L’article L.145-60 du code de commerce prévoit une prescription biennale s’agissant des actions à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.


Toutefois, ainsi qu’il a été développé en amont, la demande de la SCI LA POULE NOIRE ne constitue pas une demande de fixation ou de révision du montant du loyer commercial mais seulement une indexation annuelle. Il sera ainsi rappelé que le montant initial du loyer commercial contractuellement fixé ne change pas, il évolue selon l’index également contractuellement fixé.

Par conséquent, l’action de la SCI LA POULE NOIRE n’est pas prescrite puisque la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil s’applique. 

3.3- Sur le montant

L’article 6 du contrat de bail du 1er mai 2015 qui stipule que « sans qu’il soit besoin d’aucune notification ou formalité préalable, le montant du loyer sera indexé annuellement sur l’indice des loyers commerciaux, publié trimestriellement pas l’INSEE. » 

Par courrier en date du 29 mars 2023, la SCI LA POULE NOIRE a notifié à la société CAFE ZARAGOZA le montant des sommes dues du fait de la révision indiciaire du loyer commercial : 184.40 euros pour l’année 2020, un solde négatif de 32.52 euros pour l’année 2021 et 225.50 euros pour l’année 2022.

Le détail du calcul pour l’année 2023 n’est pas joint contrairement aux dires de la SCI LA POULE NOIRE (aucun document joint à la pièce n°7), le tribunal ne possède pas les éléments pour procéder audit calcul dès lors que le montant du loyer révisé de l’année 2022 n’est pas connu, seul le montant de l’augmentation est connu.
La révision pour l’année 2023 ne sera pas prise en compte. 

Par conséquent, la société CAFE ZARAGOZA sera condamnée à payer à la SCI LA POULE NOIRE la somme de 377.38 euros au titre de l’augmentation des loyers des années 2020 à 2022 après indexation.


Sur la demande reconventionnelle en remboursement des provisions de charges
L’article L.145-40-2, alinéa 5, du code de commerce dispose que dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Il est constant que le bailleur, pour pouvoir conserver les provisions versées par le preneur au titre des charges de copropriété, doit justifier le montant des dépenses et que, faute d'y satisfaire, elle devait restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.
Ce n’est qu’à travers cette preuve que la créance du bailleur envers son preneur au titre des charges de copropriété devient certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, la SCI LA POULE NOIRE ne démontre pas avoir justifié auprès de la société CAFE ZARAGOZA du montant effectif et réel des charges de copropriété. 

Toutefois, la demande de remboursement des provisions versées effectuée porte du mois de septembre 2013 au mois de juillet 2017.
La demande ne peut qu’être rejetée pour la période de septembre 2013 au mois d’avril 2015 inclus puisque le contrat de bail en vigueur était conclu entre la SCI LA POULE NOIRE et [J] [R] et non avec la société CAFE ZARAGOZA. 



Ainsi, la demande de la société CAFE ZARAGOZA ne peut porter que sur la période de mai 2015 à juillet 2017 au cours de laquelle elle a versé mensuellement la somme de 116.50 euros ce que la SCI LA POULE NOIRE ne conteste pas.

Par conséquent, la SCI LA POULE NOIRE sera condamnée à payer à la société CAFE ZARAGOZA la somme de 3 145.50 euros (27 mois x 116.50 euros)


Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement
L’article 1343-5, alinéa 1, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la demande de délais de paiement de la société CAFE ZARAGOZA n’est aucunement étayée par des pièces financières.

La demande sera donc rejetée.


Sur les mesures de fin de jugement
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société CAFE ZARAGOZA qui succombe principalement à la présente instance sera condamnée aux dépens.

Toutefois, en équité chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe,

REJETTE l’exception d’incompétence et la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action relative à l’application de la clause d’échelle mobile soulevées par la SARL CAFE ZARAGOZA ;

CONDAMNE la SARL CAFE ZARAGOZA à payer à la SCI LA POULE NOIRE les sommes de :

4 111.56 euros au titre de la quote-part des taxes foncières des années 2019 à 2023132.02 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété des années 2018 à 2022377.38 euros au titre des augmentations de loyer après indexation des années 2020, 2021 et 2022 ;
DEBOUTE la SCI LA POULE NOIRE de sa demande au titre de l’augmentation de loyer après indexation pour l’année 2023 ;

CONDAMNE la SCI LA POULE NOIRE à payer à la SARL CAFE ZARAGOZA la somme de 3 145.50 euros en remboursement des provisions de charges ;

DEBOUTE la SARL ZARAGOZA de sa demande de délais de paiement ;

DIT que la SCI LA POULE NOIRE et la SARL CAFE ZARAGOZA garderont la charge de leurs propres frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;


CONDAMNE la SARL CAFE ZARAGOZA aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.


Ainsi, jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier,La Présidente,
N. DEPIERROIS C.DESMORAT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-36, code de l'organisation judiciaire L211-3, code de commerce L145-40-2, code de commerce L145-23, code de l'organisation judiciaire R211-3-26, code de commerce L145-60). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 4 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/01494

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2, code de commerce L145-60

• 6 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/11313

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2, code de commerce L145-60

• 15 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Meaux · Accorde une provision · n° 25/00777

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2, code de commerce L145-60

• 10 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/09426

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2, code de commerce L145-60

• 15 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire · n° 26/51893

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2, code de commerce L145-60

• 4 février 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Se déclare incompétent · n° 25/04230

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2, code de l'organisation judiciaire R211-3-26

• 27 novembre 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/13704

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2

• 9 décembre 2025 · Cour d'appel de Pau · Autre · n° 24/01459

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2

Mise à jour de la source le 2024-06-27T19:28:04.504Z.