Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 2 SECTION 2, 27 juin 2024, n° 23/00724

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 2



ARRÊT DU 27/06/2024



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N° de MINUTE : 

N° RG 23/00724 - N° Portalis DBVT-V-B7H-UYEN



Jugement (N° 21/02329) rendu le 10 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer







APPELANTS



Monsieur [G] [J]

né le 18 décembre 1960 à [Localité 11]

de nationalité française

demeurant [Adresse 9]



SAS L'Atelier H2O pris en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social[Adresse 1]



représentées par Me Stanislas Duhamel, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué





INTIMÉS



Monsieur [W] [C]

né le 11 mars 1946 à [Localité 13]

de nationalité française

demeurant [Adresse 2]





Madame [Z] [E] épouse [C]

née le 07 mai 1947 à [Localité 8]

de nationalité française

demeurant [Adresse 2]





INTERVENANTS VOLONTAIRES



Monsieur [L] [C]

né le 12 mai 1977 à[Localité 12])

de nationalité française

demeurant [Adresse 6]



















Monsieur [F], [T], [A] [C]

né le 21 août 1979 à [Localité 12]

de nationalité française

demeurant [Adresse 3]



Monsieur [D], [W], [U], [L] [C]

né le 27 janvier 1983 à [Localité 12]

de nationalité française

demeurant [Adresse 7] 



Madame [X] [C]

née le 25 septembre 1986 à [Localité 12]

de nationalité française

demeurant [Adresse 4]



représentés par Me Anne-Sophie Cadart, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué











COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Stéphanie Barbot, présidente de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Anne Soreau, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco



DÉBATS à l'audience publique du 28 mars 2024 après rapport oral de l'affaire par Nadia Cordier

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 juin 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente, et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 29 février 2024 



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FAITS ET PROCEDURE



Par acte authentique du 5 janvier 2019, M. et Mme [C] ont loué à M. [J] un bien immobilier situé [Adresse 5] pour une durée de deux ans à compter du 8 janvier 2019 jusqu'au 7 janvier 2021 moyennant un loyer de 2 200 euros hors-taxes soit 2 640 euros TTC.





















M. [J] indique avoir apporté le fonds de commerce à la société Atelier H2o (la société H2o), constituée le 28 février 20l9. 



Le 27 mai 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par les bailleurs à M. [J] pour un montant total, incluant le coût du commandement, de 13 383,51 euros.



Par acte d'huissier du 24 juin 2021, M. [J] et la société H2o ont assigné M. et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin notamment de:

- requalifier la convention liant les parties en bail commercial ayant débuté le 8 janvier 2021 pour se terminer le 7 janvier 2030, relevant du statut des baux commerciaux,

- prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 mai 2021,

Subsidiairement :

- accorder au preneur en application de l'article 1343-5 du code civil et compte tenu de la crise sanitaire un report de deux années à l'issue duquel l'intégralité de la dette de loyer devra avoir été réglée en suspendant les effets de la clause résolutoire, tandis que du fait du paiement selon modalités précitées, la clause résolutoire de plein droit sera réputée ne pas avoir été acquise, avec déduction de la somme de 230 euros en trop-perçu, 

- débouter M. et Mme [C] de leurs prétentions contraires, 

- condamner les bailleurs, in solidum à remettre les quittances de loyer pour les mois de juin, juillet, août, septembre, octobre, décembre 2020, janvier, février, mars 2021 toujours pas reçues en juin 2021 ni les appels d'échéance pour les mois d'avril, mai, novembre 2020 et avril, mai 2021 (utile pour le dossier d'aide au loyer, région et ville) à la société H2o et ce, sous peine d'astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir. 



Le 21 juillet 2022, un incendie est survenu à l'étage dans les locaux loués.



Par jugement du 10 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a : 

- requalifié la convention conclue et dit que suite à l'apport de fonds de commerce à la société H2o, cette dernière et M. et Mme [C] sont liés par un bail commercial à compter du 5 janvier 2019 ;

-rejeté la demande d'annulation du commandement de payer du 27 mai 2021 ;

- condamné M. [J] à payer à M. et Mme [C] la somme de 13 200 euros au titre des loyers impayés, somme arrêtée au 27 mai 2021 outre 1 787 euros au titre de la taxe foncière 2021 ;

- rejeté la demande de déduction d'un trop-perçu de 230 euros ;

- constaté la résiliation du bail en raison de l'incendie du 21 juillet 2022 ;

- rejeté, en conséquence, la demande de délais de paiement présentée par M. [J] et la société H2o et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

- dit que M. [J] est redevable à l'égard de M. et Mme [C] d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer d'un montant égal au loyer et aux charges en cours au jour de la résiliation jusqu'à la libération effective du local ; 

















- dit qu'à défaut de libération des lieux, il sera procédé à l'expulsion immédiate de M. [J] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique, du local situé au [Adresse 5] ;

- condamné M. et Mme [C] à remettre au preneur à bail les quittances relatives aux loyers effectivement payés pour les années 2020, 2021 et 2022 ;

- rejeté, en l'état, la demande de fixation d'une astreinte ; 

- condamné M. [J] et la société H2o aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer ;

- débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- constaté que l'exécution provisoire est de droit. 



Par déclaration du 13 février 2023, M. [J] et la société H2o ont interjeté appel de l'ensemble des chefs de la décision précitée, hormis celui ayant requalifié la convention conclue entre les parties.





PRETENTIONS



Par conclusions signifiées le 26 février 2024, M. [J] et la société H2o demandent à la cour, au visa des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, de l'article L 442-6-I-5 du même code, de l'article 1104 du code civil, de l'article 1722 du même code, de l'ordonnance du 25 mars 2020 et de la loi du 14 novembre 2020, de :

- déclarer recevable et fondé l'appel interjeté ; 

- confirmer la requalification de la convention conclue en bail commercial à compter du 5 janvier 2019 ; 

- pour le surplus, 

- réformer la décision, 

- et statuant à nouveau, 

- prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 mai 2021 ; 

- débouter les bailleurs de leurs demandes de paiement de loyers et charges en leur qualité d'usufruitiers d'un bail commercial, ayant déjà été donné le 5 juillet 2018 à bail précaire, et ce à compter du 8 janvier 2019, pour une durée de 9 années à l'issue d'une convention d'occupation précaire passée entre les mêmes parties, le 5 juillet 2018, concernant le même bien immobilier, en application de l'article L 145-5 alinéa 3 du code de commerce ; 

- condamner in solidum M. et Mme [C] verser à lui, M. [J], la somme de 13 200 euros et 1 787 euros, soit 15 348,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du versement du 21 février 2023 ; 

- débouter les bailleurs de leurs demandes ; 

- subsidiairement, 

- suspendre les effets de la clause résolutoire, « tandis que du fait du paiement selon modalités précitées, la clause résolutoire de plein droit est réputée ne pas avoir été acquise », 

- condamner les bailleurs in solidum à remettre au preneur les quittances de loyers pour les mois de juin, juillet, août, septembre, octobre, décembre 2020, janvier, février, mars 2021, ainsi que les appels d'échéances pour les mois d'avril, mai, novembre 2020 et avril, mai 2021, à la société H2o, et ce sous peine provisoire de 100 euros par jour de retard, 8 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;











- ordonner, au cas où leur expulsion aurait été effective au jour où la cour statue, leur réintégration dans les locaux commerciaux, et ce dans les 8 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et passé ce délai sous peine d'astreinte définitive de 10 000 euros par jour de retard ; 

- condamner en tout état de cause, in solidum, les bailleurs succombant à leur régler la somme de 7 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Opal'juris en application de l'article 696 et 699 du code de procédure civile. 



Par conclusions signifiées le 19 février 2024, M. et Mme [C], en présence de MM. [L], [F], [D] [C] et de Mme [X] [C], intervenants volontaires, demandent à la cour, au visa de l'article 595 alinéa 4 du code civil, de l'article 330 du code de procédure civile, de l'article 462 du code de procédure civile, de : 

- prendre acte de l'intervention de MM. [L], [F], [D] [C] et de Mme [X] [C], nus-propriétaires du local commercial sis [Adresse 5] ;

- confirmer le jugement rendu sauf en ce qu'il a requalifié la convention d'occupation précaire en bail commercial ;

- dire et juger qu'il convient de compléter le jugement affecté d'une omission matérielle et qu'il convient de l'interpréter comme suit : dire qu'à défaut de libération des lieux, il sera procédé à l'expulsion de M. [J] et de la société H2o et de celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique du local situé au [Adresse 5] ;

- débouter les mêmes de l'ensemble de leurs demandes ;

- sur appel incident, 

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer le 10 janvier 2023 en ce qu'il a requalifié la convention d'occupation précaire conclue en bail commercial liant la société H2o aux époux [C] suite à l'apport du fonds effectué par M. [J] à la société H2o ;

- dire et juger n'y avoir lieu de requalifier la convention d'occupation précaire conclue le 05 janvier 2019 relative au bien immobilier sis [Adresse 5] ; 

- en tout état de cause, 

- condamner in solidum M. [J] et la société H2o au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.





MOTIVATION



I - Sur la présentation d'une demande en « omission matérielle » par les intimées



M. [J] et la société H2o concluent au rejet de cette demande, puisqu'il s'agit d'une demande présentée par les intimées, dans leurs conclusions n°3 du 19 février 2024, ultérieurement au délai de 3 mois, au mépris de l'article 910-4 du code de procédure civile. Cette demande n'intervient nullement à la suite d'un évènement nouveau survenu postérieurement au délai de 3 mois. Le premier juge, faute d'avoir été saisi d'une telle demande, n'avait pas envisagé leur expulsion.



















Les époux [C] ainsi que leur quatre enfants, intervenants volontaires, demandent que le jugement soit complété en ce qu'il a été omis de prononcer une expulsion de la société H2o.



Réponse de la cour



Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.



En l'espèce, par conclusions n° 3, les époux [C] sollicitent que soit réparée l'omission matérielle commise par les premiers juges, lesquels ont « dit qu'à défaut de libération des lieux, il sera procédé à l'expulsion immédiate de M. [J] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique, du local situé au [Adresse 5] », sans mentionner la société H2o.



Cette demande en réparation d'omission matérielle n'a effectivement pas été présentée dans le premier jeu de conclusions des bailleurs, à supposer qu'il puisse s'agir d'une « défense sur le fond » au sens de l'article précité.

Mais de toute évidence, il ne figurait pas de demande expresse d'expulsion de la société H2o parmi les demandes des bailleurs formulées en première instance, et telles que reprises dans l'exposé du litige de la décision entreprise non critiqué par les consorts [C]. En effet, il était envisagé une demande d'expulsion se référant « au preneur », le bailleur soutenant que seul, M. [J] disposait de cette dernière qualité. 



Ainsi les premiers juges, qui ont statué dans les limites de la demande, n'ont commis aucune omission de statuer.



En conséquence, cette demande en réparation d'omission matérielle est rejetée.





II - Sur la qualification de bail commercial



M. [J] et la société H2o rappellent qu'il appartient au juge du fond de restituer à la convention son exacte qualification compte tenu des circonstances de fait et pointent les différentes raisons justifiant une qualification ou requalification en bail commercial : 



- première raison : la convention d'occupation précaire souscrite avec M. [C], seul, le 5 juillet 2018 pour une durée de 3 mois ne comportait aucune motivation concernant la précarité, et en l'absence de motif de précarité, comme en l'espèce, la convention ne constitue plus une convention d'occupation précaire et est requalifiée en bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, dont l'échéance était le 7 octobre 2018 et à l'issue de laquelle le preneur a été maintenu dans les lieux ;



























- deuxième raison : par suite d'une convention d'occupation précaire requalifiée en bail dérogatoire, il ne peut y avoir renouvellement exprès du bail ou conclusion entre les mêmes parties d'un nouveau bail pour ce local, sauf à ce qu'il soit fait application alors des dispositions de l'article L 145-5 du code de commerce alinéa 2, et à ce qu'il s'opère un nouveau bail dont les effets sont régis par le statut des baux commerciaux ; par application de l'article 145-5 alinéa 3 du même code, le bail du 5 janvier 2019, pour une nouvelle période même de deux années, doit être qualifié de bail commercial, ce qui est d'ailleurs conforme à la volonté des parties, démontrée par les énonciations des pouvoirs consentis par chacune pour la rédaction de l'acte ; 



 - troisième raison : à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance fixée au 7 janvier 2021, le preneur est resté et a été laissé en possession de sorte qu'il s'opère en principe un nouveau bail avec application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, et conformément d'ailleurs au bail authentique du 5 janvier 2019.



M. [J] et la société H2o soulignent que les époux [C] ne contestent ni cette situation de fait ni les conséquences juridiques qui doivent en être tirées mais excipent de leur qualité d'usufruitiers et de l'absence des nus-propriétaires, pour estimer impossible la requalification, se prévalant d'une jurisprudence applicable en cas de renouvellement mais non en matière de requalification. 



La société H2o et M. [J] font remarquer que :



- les époux se sont déclarés « propriétaires » dans l'acte du 5 janvier 2019, n'ont pas fait état de leurs qualités d'usufruitiers dans le mandat donné au notaire, et ne peuvent prétendre que cette qualité était connue du preneur ; 

- ne peut être prise en compte la mention employée dans l'acte de cession du fonds de commerce, laquelle porte à confusion ;

- la requalification n'empêchera pas les nus-propriétaires de demander la nullité dans le cadre d'une action judiciaire, nullité relative dont seuls peuvent se prévaloir les nus-propriétaires et qui donnera lieu à des dommages et intérêts contre la succession des bailleurs.



Ils font valoir, que contrairement à ce qui a été plaidé en première instance, le bail n'a pas été cédé mais apporté par M. [J] à la société H2o et que l'absence de notification au bailleur par le preneur de bonne foi, et a fortiori en cas d'omission pouvant être imputée au notaire, la résolution judiciaire du bail ne peut être prononcée, faute de volonté de tromper le bailleur et de préjudice de ce dernier.



Les époux [C] et leurs quatre enfants, intervenants volontaires, estiment que la requalification de la convention en bail commercial procède d'une mauvaise application de l'article 595 alinéa 4 du code civil, les nus-propriétaires étant absents en première instance et intervenant désormais en cause d'appel pour marquer leur absence d'accord à la conclusion d'un bail commercial.

Ils soulignent que la qualité d'usufruitiers des bailleurs était connue de M. [J] depuis la signature de la convention d'occupation précaire. 



















Réponse de la cour



Aux termes de l'article L 145-5-1 du code de commerce, n'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. 



Le recours légalement possible à une telle convention doit être caractérisé par le fait que l'occupation des lieux se justifie par des « circonstances particulières », qui ne sont pas « de simples convenances de gestion » mais doivent être justifiées par une situation qui n'a pas été créée par le propriétaire pour servir ses intérêts personnels (par exemple l'expropriation, l'indisponibilité, l'indivision successorale dans l'attente de la vente ou du partage, Civ. 3e, 19 novembre 2003, n° 02-15.887 ; 9 novembre 2004, n° 03-15.084 ; 29 avril 2009, n° 08-13.308). La Cour de cassation a précisé que ces circonstances doivent exister « au moment de la signature de la convention » (Cass. civ. 3e, 7 juillet 2015, n 14-11.644) et se maintenir tout au long de son exécution et à chaque renouvellement.

Tant que les conditions de la précarité ne disparaissent pas, elles font obstacle à une requalification en bail commercial statutaire (Civ. 3e, 9 juin 2015, n° 14-10.345 ou Civ. 3e, 8 mars 2018, n°16-22.076).



Aux termes de l'article L 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.



La durée du bail dérogatoire doit être limitée à trois ans mais la conclusion de baux dérogatoires successifs est possible, toujours dans la même limite de temps. Les parties doivent avoir voulu déroger au statut des baux commerciaux, ce qui ne ressort pas nécessairement de ce que le bail a été conclu pour une durée au plus égale au maximum autorisé par l'article L. 145-5 du code de commerce (3ème Civ., 2 février 2005, n° 03-19.541, Bull. civ. III, n 20). 



Le bail dérogatoire cesse à l'arrivée de son terme sans qu'il soit besoin de délivrer congé (3e Civ, 15 mars 1972, n° 71-10.482, Bull n° 182). Si à l'expiration de l'échéance contractuelle, le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il s'opère un nouveau bail soumis au statut dès le lendemain du jour de l'expiration du bail dérogatoire (3ème Civ., 19 novembre 2003, pourvoi n° 02-15.887, Bulletin civil 2003, III, n° 202 ; 3e Civ, 22 janvier 2003 n° 01-16.490, Bull n° 12 ), sous la réserve que les conditions générales d'application du statut soient réunies, c'est-à-dire que le preneur exploite un fonds de commerce dans les locaux (3e Civ, 16 juin 2004, n° 03-11.314, Bull n° 121).

Il en est de même si, à l'expiration d'un bail d'une durée au plus égale à deux ans (désormais trois ans), il est conclu, entre les mêmes parties, pour le même local, un nouveau bail (3e Civ., 20 décembre 1977, pourvoi n°75-13.899, Bull n° 456). 















C'est à l'échéance du bail dérogatoire, ou du dernier bail en cas de baux successifs, que s'opère de plein droit un nouveau bail dont l'effet est réglé par le statut, si le locataire est resté et laissé en place, peu important que la durée totale d'occupation des lieux soit inférieure à la durée maximale autorisée (3e Civ., 8 juin 2017, pourvoi n° 16-24.045, Bull. 2017, III, n°69). Le nouveau bail issu du maintien dans les lieux ou du renouvellement au-delà de la durée maximale résulte du seul effet de la loi. Il ne s'agit pas d'une opération de requalification, de sorte que la prescription biennale ne trouve pas à s'appliquer (3e Civ., 15 octobre 2014, n° 13-16.806, Bull n° 121). 



Pour que puisse par l'effet du temps être appliqué le statut des baux commerciaux, une double condition est exigée, à savoir que le preneur « reste et est laissé en possession », ce qui exclut toute décision unilatérale de sa part. Le fait pour un bailleur d'admettre un loyer réduit (Civ. 3e, 10 janv. 1990, Bull. civ. III, no 11) ou de délivrer un commandement de payer le loyer (Civ. 3e, 25 juin 1997, Bull. civ. III, no 152) atteste de sa volonté tacite du maintien du locataire dans les lieux. 



La renonciation au droit du statut né du maintien dans les lieux à l'échéance du bail dérogatoire ou par son renouvellement ou la conclusion d'un autre bail à l'expiration de la durée maximale autorisée par l'article L. 145-5 ne peut être faite au plus tôt qu'au lendemain de l'expiration du bail dérogatoire (3ème Civ, 20 février 1985, n° 83-15.730, Bull n° 39).

Conformément au droit commun, les parties doivent exprimer une volonté non équivoque de renoncer aux droits qu'elles tiennent du statut (3ème Civ., 24 novembre 2004, pourvoi n° 03-12.605, Bull., 2004, III, n° 211), ce qui ne résulte pas du seul fait qu'elles concluent un second bail d'une durée inférieure à neuf ans (3e Civ., 11 juin 1997, pourvoi n° 95-19.606, Bulletin 1997, III, n° 134 ; 3e Civ., 19 novembre 2003, n° 02-15.887).



En l'espèce, les parties se sont engagées par une première convention d'occupation précaire, avant de conclure un bail dérogatoire, le preneur sollicitant la requalification de la relation en bail commercial, ce à quoi les consorts [C] s'opposent, sans que soit discutée la prescription de l'action en requalification du contrat litigieux en bail commercial.



En premier lieu, il y a lieu de noter que ni M. [J] et la société H2o ni les époux [C], usufruitiers des biens loués, et leurs enfants, intervenants volontaires en appel et nus-propriétaires de ces biens, ne sollicitent la nullité de la convention, à quelque titre que ce soit, minorant devant la cour l'intérêt d'un débat, d'une part, sur le caractère connu ou non du défaut de qualité du signataire des actes en qualité de bailleur, d'autre part, sur l'absence d'accord des usufruitiers à la conclusion d'un bail commercial.



Si, en cas d'usufruit, le bail dérogatoire relève des dispositions de l'article 595 du code civil, dont l'alinéa 4 dispose que l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal, un bail dérogatoire conclu en contravention avec cette disposition n'en est pas moins opposable à tous, dès lors qu'il n'est pas annulé.

Il peut ainsi faire l'objet, en dépit de l'opposition des nus-propriétaires, d'une requalification par la juridiction en bail commercial, ou, si les conditions le permettant sont réunies, d'une application par l'effet de la loi du statut des baux commerciaux.











En effet, la demande qui tend à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du code de commerce. (3ème Civ. 1 octobre 2014, n°13-16.806, Bull. 2014; III, n°121 ; 3ème Civ., 28 septembre 2022, n° 21-17.907). 



En l'espèce, l'absence d'accord des nus-propriétaires à la reconnaissance d'un bail commercial est dès lors sans portée, peu important que M. [J] ait eu ou non conscience de ne conclure qu'avec l'usufruitier. 



En second lieu, à juste titre, le premier juge a souligné que la convention d'occupation précaire conclue le 5 juillet 2018, pour une durée déterminée de 3 mois, était souscrite sans aucune référence à un motif de précarité et sans même que les consorts [C] explicitent dans le présent litige la précarité ayant justifié le recours lors de la conclusion de l'acte à une convention dérogeant au statut des baux commerciaux. 

A juste tire, le premier juge a souligné qu'à défaut de tout motif justifiant le recours à une convention dérogeant au statut des baux, la requalification aurait pu être encourue de ce chef.



En troisième lieu, il n'est pas contesté qu'à l'issue de ce délai de trois mois, M. [J] a été maintenu en possession des lieux, dans lequel il a poursuivi l'exploitation de son fonds de commerce, avant de conclure une convention intitulée « bail dérogatoire » le 5 janvier 2019. 

Il n'est pas plus dénié à M. [J] le bénéfice des conditions générales du statut, tenant à sa qualité de commerçant et à l'exploitation d'un fonds de commerce dans les locaux litigieux. 

La durée totale entre la date de souscription de cette convention d'occupation précaire et la date d'expiration du « bail dérogatoire » est inférieure à trois ans.



Concernant cette convention régularisée le 5 janvier 2019, il n'y a pas lieu de s'attarder sur l'ambiguïté des pouvoirs donnés par M. [C] et M. [J], sur leurs divergences quant au contenu de l'acte à régulariser, ni enfin sur les dissemblances entres ces différents actes et la convention régularisée le 5 janvier 2019, dont il n'est pas sollicité l'annulation, par exemple pour vice du consentement. 

La convention précitée, intitulée « bail dérogatoire » prévoyait expressément une location accordée à M. et Mme [J] par M. et Mme [C] pour la période du 5 janvier 2019 au 7 janvier 2021 et M. [J] est demeuré en possession des locaux postérieurement au 7 janvier 2021.

 

La délivrance d'un commandement de payer le 27 mai 2021, par les seuls usufruitiers, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des « loyers », n'est pas susceptible de marquer l'opposition du bailleur au maintien dans les lieux du preneur, alors que la période de location est expirée depuis plusieurs mois, bien au contraire.

Aux termes de la convention de « bail dérogatoire » régularisée, M. [C] est présenté comme le « propriétaire » du bien, seul bailleur, sans qu'il soit jamais fait état d'un quelconque démembrement, et l'intéressé s'est comporté, en délivrant quittance et commandement, comme le titulaire d'une propriété non démembrée sur le bien, disposant de tous pouvoirs pour prendre les décisions concernant le bail. 















Par ailleurs, il n'est ni soutenu ni établi que les nus-propriétaires aient ignoré cette situation et aient ainsi involontairement laissé le preneur en possession du bien. Le seul fait qu'ils indiquent « intervenir volontairement dans la procédure d'appel pour marquer le fait qu'ils n'ont jamais donné leur accord à la conclusion d'un bail commercial » n'est pas de nature à caractériser qu'ils n'aient pas été mis en mesure de s'opposer au maintien dans les lieux de M. [J], dès l'expiration du bail précité, et que le preneur se serait maintenu à la suite d'une décision purement unilatérale.



Il n'est pas allégué et encore moins démontré que M. [J] ait renoncé à cette soumission au statut de cette convention. 

De manière pertinente le premier juge pointe que la stipulation relative au « changement d'état de la personne occupante [qui doit] être notifié au propriétaire dans le mois de l'évènement sous peine de résiliation des présentes », est désormais respectée suite à la notification par courrier recommandé du 20 juin 2021, étant justement observé que si le formalisme n'avait pas antérieurement été suivi à la lettre, le « propriétaire » ne peut sérieusement nier avoir eu connaissance de ce qu'un apport du fonds de commerce avait été envisagé par le courriel sollicitant son accord sur l'opération adressé en octobre 2018. 

Cet apport est opposable au « propriétaire », terme non défini dans la convention précitée qui ne se réfère en entête qu'aux époux [C].



En conséquence, la décision entreprise est confirmée en ce qu'elle a considéré que la relation unissant les consorts [C], nus-propriétaires et usufruitiers, en qualité de bailleurs, avec Mme et M. [J] et la société H2o, preneurs, était soumise au statut des baux commerciaux.

Aucune des parties ne conteste la date, proposée par le preneur et retenue par le premier juge, du 5 janvier 2019. 



La décision est donc confirmée en ce qu'elle a requalifié la convention conclue et dit que suite à l'apport du fonds de commerce à la société H2o, cette dernière et les bailleurs, étaient liés par un bail commercial à compter du 5 janvier 2019, sauf à préciser que les bailleurs s'entendent des consorts [C], nus-propriétaires et usufruitiers.





III - Sur le paiement des loyers et la validité du commandement de payer les loyers 



M. [J] et la société H2o plaident que : 

- le bailleur était parfaitement informé que la société H2o était sa locataire, et ce avant même la date du 20 juin 2021, compte tenu de l'établissement de quittances par le bailleur au profit de la société H2o pour les lieux occupés mais également du fait que le bailleur lui-même, en qualité de notaire à l'époque, était intervenu pour la cession de [Localité 10] ; 

- le commandement du 27 mai 2021 non délivré à la société H2o, preneur, doit être déclaré nul et de nul effet, la demande de résolution du bail faute du paiement du loyer ne pouvant prospérer ;

- se qualifiant d'usufruitiers, M et Mme [C] n'ont pas la capacité de délivrer un commandement de payer avec clause résolutoire, concernant les loyers, charges, relatifs à un bail qu'ils ne pouvaient consentir ; 

- le bail stipule en outre que le commandement de payer devait être délivré par le propriétaire et non l'usufruitier ; 

















- la délivrance de bonne foi du commandement n'est pas établie, puisque, d'une part, les bailleurs n'ont pas respecté les dispositions spécifiques sur l'état d'urgence et les loyers exigibles, en délivrant le 27 mai 2021 un commandement de payer les loyers avec clause résolutoire pour des loyers dus au cours de la fermeture imposée par le gouvernement, d'autre part, ils refusent les paiements de loyers.



M. [J] et la société H2o soutiennent, concernant la demande fondée sur les impayés de loyers, que :

- la dette de loyers (retards, conséquences du Covid) a été, depuis l'appel, intégralement payée ;

- compte tenu du fait que les bailleurs ont outrepassé leurs droits, s'agissant d'un bail commercial non autorisé en l'état par les nus-propriétaires, le preneur ne dispose pas de la garantie de non-éviction, ce qui justifie l'exception d'inexécution quant au paiement des loyers et des charges à des usufruitiers incapables de garantir qu'aucune action en nullité ne viendra troubler la stabilité nécessaire à l'exploitation d'un local dans le cadre d'un bail commercial ; 

- compte tenu du virement effectué le 21 février 2023 de l'intégralité de la dette fixée par le jugement attaqué et de la mise en place d'un virement permanent pour honorer l'indemnité d'occupation, la nullité du commandement justifie la demande de condamnation des bailleurs à rembourser la somme payée depuis ; 

- de bonne foi, des délais et adaptation avaient été sollicités pour faire face à l'obligation de payer les loyers durant la période de fermeture obligatoire du commerce en lien avec les dispositions relatives à l'état d'urgence sanitaire, qui, de mauvaise foi, ont été refusés par les bailleurs ;

- malgré des paiements réguliers, sans le moindre retard depuis la reprise de l'activité, les bailleurs refusent les encaissements.



 Les époux [C] et leurs quatre enfants, intervenants volontaires, s'opposent à la nullité du commandement de payer aux motifs que : 

- l'acte de cession du fonds de commerce à la société H2o étant inopposable aux bailleurs, c'est à bon droit que le commandement visant la clause résolutoire a été notifié à M. [J] seul ; 

- les dispositions de l'article 595 alinéa 4 du code civil ne font pas obstacle à ce que l'usufruitier délivre seul un congé au preneur, ce qui justifie le rejet de l'argumentation des appelants relative à un commandement délivré sans l'accord des nus-propriétaires ; 

- aucun effort de règlement n'avait été effectué pour les 5 mois d'impayés, alors même que l'activité avait repris et que M. [J] dispose d'autres magasins, précisant que les chèques adressés à l'huissier ont été retournés à ce dernier puisqu'il est impossible d'identifier à quoi ils correspondent et que la cession du fonds leur est inopposable ;

- la notification faite par courriel du 8 octobre 2018 est nulle pour ne pas avoir été effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception, la seule notification valable étant celle réalisée le 10 juin 2021, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Ils précisent qu'il convient de débouter les appelants de leur demande de remboursement des sommes versées dans le cadre de l'exécution provisoire.

























Réponse de la cour



1) sur le paiement des loyers



A titre liminaire, la cour observe que les développements confus de la société H2o et de M. [J] concernant les loyers ( page 23 à 26) débutent par un intitulé «  subsidiairement sur le fond » mais n'apparaissent pas en conformité avec les termes mêmes du dispositif de leurs conclusions par lequel il est sollicité, quelle que soit la décision relative à la validité du commandement, un débouté de la demande en paiement des loyers et une condamnation des époux [C] à rembourser les sommes honorées au titre du commandement.



Il n'est pas contesté que du fait de l'exécution provisoire, les sommes mises à la charge de M. [J] par la décision entreprise à hauteur de 13 700 euros et 1 187 euros ont été honorées.



En premier lieu, il sera rappelé que l'irrégularité éventuelle du commandement de payer ne libère pas pour autant le preneur de son obligation de payer les loyers, contrairement à ce que soutiennent les appelants qui « vu la nullité du commandement, à l'origine des difficultés de paiement » concluent à la nécessité de « condamner in solidum les bailleurs à rembourser la somme visée au jugement, et payée depuis, soit 15 348,55 euros ». 



En second lieu, pour fonder sa demande de débouté et de restitution au titre des loyers, le preneur oppose l'exception d'inexécution, liée à l'absence de garantie contre l'éviction compte tenu de l'absence d'accord des nus-propriétaires à la conclusion d'un bail commercial.



Il sera rappelé que l'exception d'inexécution n'éteint pas le rapport obligataire mais permet au juge d'autoriser une partie à retenir l'exécution de son obligation tant que l'autre partie n'a pas exécuté l'obligation qui lui incombe.

Elle est, par essence, liée à la réciprocité et à l'interdépendance ainsi qu'à la proportionnalité des obligations respectives, de sorte que la méconnaissance ou l'inexécution imparfaite d'une obligation secondaire ne permet pas de se prévaloir d'une exception pour suspendre l'exécution d'une obligation principale.



M. [J] ne peut se retrancher derrière les termes du pouvoir donné au notaire pour estimer qu'il avait fait de la stabilité commerciale et de la conclusion d'un bail commercial, un élément essentiel dès lors qu'il n'attaque pas la validité de la convention en définitive conclue, son mandat ayant pu parfaitement évoluer avant la signature de l'acte définitif dans le cadre de négociations de dernière heure.



Si un bail commercial peut se trouver fragilisé par l'absence de consentement des nus-propriétaires à sa conclusion, lesquels peuvent en solliciter la nullité, ce principe ne peut, en l'espèce, néanmoins, servir de fondement à l'argumentation du preneur, dès lors qu'aucun bail commercial n'a été conclu entre les parties. 





















En effet, le présent arrêt, confirmant en cela la décision entreprise des premiers juges, a reconnu, non l'existence d'un bail commercial conclu sans l'accord des nus-propriétaires, mais l'application du statut des baux commerciaux par effet de la loi à la relation unissant les parties, constituées, d'une part des bailleurs, nus-propriétaires et usufruitiers, d'autre part du preneur, M. [J], puis la société H2o, après apport du fonds de commerce, et ce à compter du 5 janvier 2019.



Le défaut de stabilité dont se plaint le preneur, pour justifier l'exception d'inexécution opposée au paiement des loyers, n'est donc pas établi. 



De manière surabondante, à supposer qu'il puisse être déduit des développements confus du preneur, qu'il entend opposer également une exception d'inexécution tenant au fait que les loyers concernés correspondaient à des loyers échus lors de la « période protégée » dans le cadre des mesures prises pour lutter contre la pandémie, il sera ajouté que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public, temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et non imputable au bailleur, n'était pas constitutive d'une inexécution par ce dernier de son obligation de délivrance.



En conséquence, aucune exception d'inexécution ne peut être opposée au paiement des loyers. 



Aucune autre critique quant aux sommes sollicitées n'étant développée par le preneur, la décision entreprise est confirmée en ce qu'elle a condamné le preneur au paiement des loyers et rejeté la demande de trop-perçu de M. [J] à hauteur de 220 euros. 

Aucune demande de restitution des sommes dues au titre de la location du bien loué ne saurait prospérer. La demande en ce sens de M. [J] est rejetée.



La demande de délais, compte tenu du paiement intervenu en cause d'appel, est devenue sans objet. La décision entreprise est confirmée dès lors en ce qu'elle l'a rejetée.



2) sur la validité du commandement de payer 



En l'espèce, le 27 mai 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire de la convention et rappelant que « le propriétaire », en l'espèce les époux [C], entendaient se prévaloir de ladite clause a été délivré à M. [J] pour un montant de 13 200 euros de loyers (avril, mai et novembre 2020 et mars 2021). Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai d'un mois.



A titre liminaire, même si le jugement entrepris prononce un rejet de la demande de délais et de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, il « constate la résiliation du bail en raison de l'incendie » et n'a donc pas constaté l'acquisition de la clause résolutoire un mois après un commandement demeuré infructueux. 

Or, le bailleur ne sollicite que la confirmation de la décision querellée et ne tire dès lors aucune conséquence juridique du commandement litigieux, ce qui limite l'intérêt d'un débat relatif à la validité de cet acte.



Il sera néanmoins rapidement répondu aux objections du preneur sur la nullité du commandement.











Comme l'a justement noté le premier juge, M. [J] ne peut invoquer l'absence de délivrance du commandement du 27 mai 2021 au véritable preneur, en l'espèce la société H2o, alors que le formalisme prévu au bail pour l'apport n'a été scrupuleusement respecté que le 10 juin 2021, soit postérieurement à l'acte. 

Le seul fait d'établir des reçus de loyers au nom de la société H2o ne peut suffire à caractériser l'opposabilité de cet apport au bailleur avant cette dernière date, dès lors que les quittances, établies par le notaire certes à l'entête de la société H2o, ne permettent pas de déterminer le local concerné, alors que plusieurs locaux sont loués par M. [J] auprès des bailleurs et ont, compte tenu des mentions figurant au K-bis, fait l'objet d'un apport à la société H2o. 

M. [J] ne peut pas plus prétendre à la nullité du commandement pour avoir été délivré non par les nus-propriétaires, les usufruitiers disposant du droit de percevoir les fruits et pouvant effectuer les actes de gestion ou de préservation des droits.

Il ne peut pas plus invoquer la délivrance de mauvaise foi du bailleur en pointant le non-respect des dispositions édictées pour régir la période de pandémie et notamment les dispositifs concernant les loyers. Ces mesures visaient non à libérer le preneur de tout paiement au titre des loyers relatifs à ces périodes, mais seulement à suspendre le cours des mesures d'exécution forcée durant les « périodes protégées ». 

Il n'est enfin démontré ni que la dette, qui ne comprenait pas uniquement des « loyers périodes covid » comme le prétend le locataire, ait été apurée dans le délai d'un mois du commandement délivré le 27 mai 2021, ni que le bailleur ait pendant ce délai d'un mois refusé les paiements empêchant le preneur de régulariser la situation. Les pièces du preneur évoquent un premier virement pour régulariser partiellement la dette en juillet 2021, soit postérieurement à l'expiration du délai d'un mois. Le refus du bailleur de percevoir ces sommes, à le supposer établi, n'a donc pas conduit à mettre en échec une régularisation des causes du commandement dans le délai imparti. La mauvaise foi du bailleur évoquée n'est de ce chef pas caractérisée.



En conséquence, la décision est confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'annulation du commandement de payer. 



Il convient néanmoins de rappeler qu'il n'est tiré aucune conséquence de cette absence de régularisation des causes du commandement dans le délai précité d'un mois, le bailleur ne sollicitant pas au terme du dispositif de ses écritures le constat de l'acquisition de la clause résolutoire au 27 juin 2021 mais le constat de la résiliation du bail par incendie au 21 juillet 2022.





IV - Sur la résiliation du bail pour incendie 





M. [J] et la société H2o sollicitent la réformation de la décision ayant résilié le bail de ce chef, aux motifs que : 

- l'incendie, immédiatement maîtrisé et circonscrit au périmètre de l'étage, non essentiel à l'activité du preneur, n'a pas compromis la poursuite du bail ;

- la destruction, dont il est admis par tous qu'elle n'est que partielle, offre suivant les dispositions de l'article 1722 du code civil, qui ne sont pas d'ordre public, au seul locataire une option entre la résiliation du bail et la poursuite avec diminution de loyer, et n'entraîne donc pas de facto une résiliation de plein droit ; 













- le bail conclu le 5 janvier 2019 comporte en cas de perte du bien, quelle qu'en soit la cause, en partie ou totale, une possibilité pour le propriétaire de résiliation de plein droit sans indemnité à sa charge, cette clause ne correspondant cependant pas à la volonté non équivoque des parties ; 

- les pouvoirs rédigés pour la conclusion de l'acte, et annexés à ce dernier, se réfèrent expressément aux dispositions de l'article 1722 du code civil, ce qui démontre que les parties n'entendaient pas y renoncer de manière non équivoque, d'autant qu'il existe une contradiction rédactionnelle manifeste entre les stipulations prévues, en page 5, puis en page 6 et en page 7 ; 

- la clause, qui déroge au statut protecteur, sans contrepartie, est manifestement déséquilibrée, sa validité étant contestable comme heurtant l'ordre public des baux commerciaux qui oblige le bailleur à payer une indemnité d'éviction au preneur, lorsqu'il est dans l'impossibilité de poursuivre l'exploitation du fonds dans les lieux loués ou comme engendrant une résolution automatique ;

- les bailleurs ont fait preuve de mauvaise foi dans la mise en 'uvre de cette clause, exigeant, en présence d'une destruction partielle, une résolution immédiate sans égard à son impact sur l'exploitation du fonds de commerce, ce qui est contraire à une exécution loyale ; 

- il n'existe aucune perte partielle mais seulement une destruction ou une utilisation rendue partiellement impossible, ce qui doit conduire à rejeter les demandes du bailleur de ce chef.



Les époux [C] et leurs quatre enfants, intervenants volontaires, exposent qu'une destruction partielle a bien touché les locaux, le bail prévoyant expressément en ce cas une résiliation de plein droit, rendant la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais impossibles.



Réponse de la cour



Le code civil prévoit, en son article 1722, que le droit du preneur prend fin automatiquement, et sans indemnité, si le local est détruit en totalité par cas fortuit, l'option entre diminution du loyer ou résiliation du bail appartenant au preneur qu'en cas de destruction partielle de la chose louée.

Cette disposition est applicable au bail commercial ( Civ3ème, 1er mars 1995 n° 93-14.275), et également aux conventions précaires ou objet de l'application des statuts des baux commerciaux par effet de la loi.

Il est par ailleurs jugé que l'article 1722 du code civil n'est pas d'ordre public, les parties pouvant renoncer à son application par une clause contractuelle claire et précise. 

Ainsi le fait pour un preneur de renoncer à l'option offerte par l'alinéa 2 dudit article n'est pas contraire au statut des baux commerciaux, s'agissant de contracter sur les conditions de résiliation de plein droit du contrat et non de porter atteinte au droit au renouvellement, la jurisprudence validant ainsi les clauses portant résiliation de plein droit du bail en cas de destruction partielle des lieux loués ( 3e Civ., 17 décembre 2015, pourvoi n° 14-23.385).



En l'espèce, dans le cadre de la convention régularisée le 5 janvier 2019, il est expressément prévu qu'« en cas de perte des biens mis à disposition, pour quelque cause que ce soit, qu'elle soit totale ou partielle, la résiliation de la présente convention aura lieu de plein droit, si bon semble au « propriétaire », sans indemnité à sa charge, et sans qu'il puisse être tenu de reconstruire ou de remettre les lieux en état ».















Les débats qu'entretiennent les appelants sur les éventuelles contrariétés entre les stipulations des différentes conventions, ou sur les divergences entre la clause contenue dans le « bail dérogatoire » du 5 janvier 2019 et les stipulations envisagées au terme des pouvoirs donnés, sont sans emport, dès lors que la validité de cette dernière convention, régularisée postérieurement à ces autres instrumentum, n'est pas remise en cause et que la clause qu'elle contient est claire et précise, ne nécessitant aucune interprétation.



Ne sont pas plus opérants les développements des appelants sur l'intitulé du paragraphe dans lequel se trouve cette clause, à savoir le paragraphe « assurance » et sur l'absence de reprise de cette clause par contre dans la section « démolition », par lesquels les appelants tentent de mettre en lumière une incohérence dans les stipulations. 

Indéniablement la clause litigieuse est insérée dans un paragraphe qui n'est pas exclusivement consacré à l'incendie ou à la destruction du bien et n'est pas ostensiblement mise en exergue. Néanmoins, elle ne souffre d'aucune ambiguïté et aucune contrariété n'existe entre les différentes stipulations du contrat. 

En effet, les stipulations visent à laisser au seul bailleur, par le biais de formulation un peu potestative, le choix de résilier ou non le bail en cas de destruction du bien loué, qu'elle fût partielle ou non, et prévoient, seulement en cas de destruction partielle et de non-résiliation du bail par le bailleur, que le preneur ne peut prétendre qu'à une réduction de loyer, sans jamais pouvoir solliciter la résiliation.



N'est pas plus pertinent le grief de déséquilibre significatif engendré par cette clause et invoqué par le preneur, à supposer qu'il puisse être applicable en la matière, en ce qu'il n'en est tiré aucune conséquence juridique sur le présent litige. 

Il sera en outre rappelé qu'en matière de convention portant sur des locaux commerciaux, il est loisible aux parties de négocier des clauses aménageant ou écartant les règles de l'article 1722 du code civil, sous réserve de ne pas faire échec au droit du renouvellement, ce qui n'est manifestement pas le cas en l'espèce, ce qui rend sans objet les développements du preneur de ce chef.

Quant à l'allusion à l'article L 442-6-I du code de commerce et à la condamnation d'une rupture sans préavis, le preneur se contente de rappeler la jurisprudence de la Cour de cassation, sans en tirer la moindre conséquence juridique sur le présent litige. 



Ainsi, contrairement à ce que laisse entendre le preneur, cette clause a vocation à régir la présente situation.



Or, il ressort clairement des termes de la clause, que pèse sur le bailleur qui entend se prévaloir de la faculté de résiliation de plein droit du bail qui lui est offerte par la stipulation, la charge de démontrer que les conditions de mises en 'uvre de cette dernière sont réunies. Il doit donc alléguer et prouver l'existence d'un fait entraînant la « perte des biens mis à disposition », quelle soit partielle ou totale.



Si les appelants reconnaissent dans leurs écritures l'existence d'un incendie, qui a affecté l'étage supérieur du bien loué, ils contestent la « perte » du bien mis à disposition au sens de la clause précitée, en soulignant le caractère circonscrit du sinistre qui n'a pas empêché l'exploitation du commerce loué.











Or, le bailleur ne verse aucune pièce pour établir la destruction ou la disparition, fût-elle partielle, des locaux, se contentant d'affirmer dans ses écritures que « l'étage a brûlé et le rez-de-chaussée a été inondé par les pompiers ».

Il n'est ainsi versé aux débats ni le compte-rendu de l'intervention des pompiers, qui aurait permis de connaître les moyens déployés par ces derniers et l'ampleur de l'incendie déploré, ni le rapport de l'expert d'assurance intervenu à la demande du bailleur, qui eût permis de déterminer si l'incendie était susceptible d'avoir occasionné la perte même partielle du bien mis à disposition.



Dans ces conditions, faute de justifier de la réunion des conditions permettant l'application de cette clause de résiliation de plein droit, le bailleur ne peut qu'être débouté de sa demande de constatation de la résiliation du bail au 21 juillet 2022.



La décision entreprise est donc infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail de plein droit le 21 juillet 2022 compte tenu de la stipulation précitée. L'infirmation du chef ayant rejeté la demande de délai et de suspension des effets de la « clause résolutoire » s'impose par voie de conséquence.





V - Sur la demande de délivrance des quittances sous astreinte



M. [J] et la société H2o soulignent avoir sollicité à maintes reprises et en vain la délivrance de quittances, qui étaient nécessaires pour la perception des aides gouvernementales. Il a été fait droit à la demande par le premier juge mais sans prononcé d'une astreinte.



Les époux et leurs quatre enfants, intervenants volontaires, mentionnent que les quittances ont été remises.



Réponse de la cour



Se trouvent parmi les pièces versées aux débats par les bailleurs trois quittances délivrées, en mai 2023, pour les années 2020-2021, 2021-2022 et 2022-2023, rendant sans objet le maintien par le preneur d'une demande de condamnation du bailleur sous astreinte à lui remettre les quittances.

Aucune critique quant aux termes de ces quittances n'est élevée.



En conséquence, la demande maintenue en cause d'appel est rejetée et la décision entreprise est confirmée de ce chef.





VI - Sur la réintégration de lieux sous astreinte



Compte tenu du commandement de quitter les lieux délivré le 13 février 2023 et de la décision du juge de l'exécution, prononçant l'expulsion de M. [J] seul, M. [J] et la société H2o sollicitent, au cas où l'expulsion serait effective, leur réintégration, sous astreinte, précisant que la poursuite d'une mesure d'exécution se fait toujours aux risques et périls de celui qui l'exerce.





















Cependant, il n'est pas démontré que ni la société H2o ni M. [J] ne soient plus en possession des lieux loués, ce qui rend sans objet la présente demande. Il convient donc de la rejeter.



 

VII- Sur les dépens et accessoires



En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, les consorts [C] succombant en leurs prétentions, il convient de les condamner aux dépens de la présente procédure.



Les chefs de la décision entreprise relatifs aux dépens sont infirmés.



En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les consorts [C], tenus aux dépens, seront condamnés à hauteur de la somme fixée au dispositif de la présente décision au titre des frais irrépétibles d'appel, et déboutés de leur propre demande de ce chef.





PAR CES MOTIFS



La cour,



REJETTE la demande en réparation de l'omission matérielle affectant le dispositif de la décision entreprise ;



CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a 

- requalifié la convention conclue et dit que suite à l'apport de fonds de commerce à la société H2o, cette dernière et les bailleurs, étaient liés par un bail commercial à compter du 5 janvier 2019, sauf à préciser que les bailleurs s'entendent des nus-propriétaires et usufruitiers, à savoir MM. [W], [L], [F], [D] [C] et Mmes [Z] et [X] [C] ;

- condamné le preneur au paiement des loyers ; 

- rejeté la demande de trop-perçu de M. [J] à hauteur de 220 euros ; 

- rejeté la demande de délais de paiement ;

- rejeté la demande d'annulation du commandement de payer ;

- condamné les bailleurs à remettre les quittances et rejeté la demande de fixation d'une astreinte ;



INFIRME le jugement en ce qu'il a : 

- constaté la résiliation de plein droit du bail le 21 juillet 2022 à raison de l'incendie ;

- rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant ; 



REJETTE l'exception d'inexécution opposée par le preneur à la demande en paiement des loyers ; 



CONSTATE l'absence de demande par MM. [W], [L], [F], [D] [C] et Mmes [Z] et [X] [C]  en cause d'appel de constat de l'acquisition de la clause résolutoire suivant commandement de payer délivré le 27 mai 2021 ;















REJETTE la demande de MM. [W], [L], [F], [D] [C] et Mmes [Z] et [X] [C] de constat de la résiliation de plein droit du bail pour perte des biens mis à disposition à compter du 21 juillet 2022 ; 



DIT sans objet la demande de M. [J] de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit pour perte des biens loués ; 



REJETTE la demande de M. [J] de réintégration dans les lieux loués sous astreinte ; 



CONDAMNE in solidum MM [W], [L], [F], [D] [C] et Mmes [Z] et [X] [C]  aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Opal'juris en application de l'article 696 et 699 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE in solidum MM. [W], [L], [F], [D] [C] et Mmes [Z] et [X] [C]  à payer à la société H2O et M. [J] la somme globale de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



DEBOUTE MM. [W], [L], [F], [D] [C] et Mmes [Z] et [X] [C] de leur demande d'indemnité procédurale.







Le greffier







Valérie Roelofs







La présidente







Stéphanie Barbot