Tribunal judiciaire de Lille, Chambre 04, 9 septembre 2024, n° 22/06551

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Selon compromis de vente en date du 7 mai 2019, M. [R] [F] et Mme [D] [S], ci-après les vendeurs, ont vendu à Mme [M] [Y] et M. [K] [U], ci-après les acquéreurs, une maison à usage d'habitation située au [Adresse 1] à [Localité 6] au prix de 210.000 euros.

Aux termes de ce compromis, les vendeurs se sont engagés à réaliser un certain nombre de travaux avant la réitération de la vente par acte authentique.

Avant la vente, un diagnostic de l'installation intérieure de gaz et d'électricité a été réalisé par la société Energie Diag le 5 avril 2019.

La vente a été réitérée par acte authentique le 8 août 2019.

Dès leur prise de possession des lieux, les acquéreurs se sont plaints d'un certain nombre de désordres affectant notamment l'installation électrique, l'installation de gaz ainsi que de problèmes d'humidité, d'infiltrations, de moisissures.

Par courrier recommandé en date du 22 avril 2020, les acquéreurs ont mis les vendeurs en demeure d'avoir à donner leur accord sur le remboursement du montant des travaux à intervenir et à communiquer le nom des entreprises intervenues pour réaliser les travaux ainsi que leurs attestations d'assurance.

Par mail en date du 9 mai 2020, le vendeurs ont indiqué avoir réalisé les travaux eux-mêmes et n'avoir constaté aucun désordre.

Par acte d'huissier en date du 30 juillet 2020, Mme [M] [Y] et M. [K] [U] ont fait assigner M. [R] [F] et Mme [D] [S] devant le juge des référés lequel a, par ordonnance en date du 23 octobre 2020, ordonné une expertise confiée à M. [B] [H].

L'expert a déposé son rapport le 21 juillet 2021.

Sur la base de ce rapport, suivant exploit délivré les 12 et 14 octobre 2022, Mme [M] [Y] et M. [K] [U] ont fait assigner M. [R] [F], Mme [D] [S], la société Energie Diag et la société AXA France IARD Mutuelle, son assureur, devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d'obtenir indemnisation de la part des vendeurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle et des vices cachés et de la part du diagnostiqueur sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 30 juillet 2023 pour Mme [M] [Y] et M. [K] [U], le 13 juillet 2023 pour M. [R] [F], le 14 juin 2023 pour Mme [D] [S] et le 31 mai 2023 pour la société Energie Diag et la société AXA France IARD Mutuelle.

La clôture des débats est intervenue le 5 octobre 2023, et l’affaire fixée à l’audience du 13 mai 2024.

* * * *

Aux termes de leurs dernières écritures, Mme [M] [Y] et M. [K] [U] demandent au tribunal de :
 
Vu les articles 1103, 1104, 1641, 1231-6, 1240 du code civil,
Vu le rapport d’expertise en date du 21 juillet 2021,

rejeter les demandes, fins et conclusions de la société Energie Diag,rejeter les demandes, fins et conclusions de la compagnie d’assurance AXA France IARD Mutuelle, assureur de la société Energie Diag,rejeter les demandes, fins et conclusions de M. [R] [F],rejeter les demandes, fins et conclusions de Mme [D] [S], 
A titre principal,
 
juger M. [R] [F] et Mme [D] [S] responsables des manquements contractuels concernant les travaux visés dans le compromis de vente signé le 7 mai 2019,juger M. [R] [F] et Mme [D] [S] responsables en raison de l’existence de vices cachés concernant les désordres relatifs à la chaudière et au système électrique,juger la société Energie Diag responsable concernant les désordres relatifs au système électrique et à la conduite de gaz, 
En conséquence,
 
En application des articles 1103, 1104, 1231-6 du code civil
 
condamner solidairement ou in solidum M. [R] [F] et Mme [D] [S] au paiement des sommes suivantes :* 82,50 euros au titre du défaut de boitier protégeant l’installation électrique
* 308,00 euros au titre des travaux complémentaires de la VMC
*11345,18 euros au titre de la réfection des plaques de la toiture de l’extension et la remise en état de la zinguerie
 
En application des articles 1641, 1231-6 du code civil
 
condamner solidairement ou in solidum M. [R] [F] et Mme [D] [S] au paiement des sommes suivantes : * 5 232,82 euros au titre du remplacement de la chaudière
* 15 000,00 euros au titre du préjudice immatériel
* 5 000,00 euros au titre du préjudice lié aux chantier
* 5 000,00 euros au titre du préjudice moral
 soit un total de 41 968, 50 euros, augmenté des intérêts à compter de la mise en demeure du 22 avril 2020,
 
En application des articles 1641, 1231-6, 1240 du code civil
 
condamner solidairement ou in solidum M. [R] [F], Mme [D] [S], la société Energie Diag et la compagnie d’assurance AXA France IARD Mutuelle en tant qu’assureur de la société Energie Diag au paiement des sommes suivantes :* 4 495,70 euros au titre du désordre lié au système électrique
* 2 387,00 euros au titre du désordre lié à la canalisation de GAZ
* 4 000,00 euros au titre des frais d’expertise
 soit un total de 10 882,70 euros, augmenté des intérêts à compter de la mise en demeure du 22 avril 2020
 
A titre subsidiaire, 
 
juger M. [R] [F] et Mme [D] [S] responsables en raison de l’existence de vices cachés concernant les désordres relatifs à la VMC, la réfection des plaques de la toiture de l’extension et la remise en état de la zinguerie, la conduite de gaz, la chaudière et le système électrique,juger la société Energie Diag responsable concernant les désordres relatifs au système électrique et à la conduite de gaz, 
En conséquence,
 
En application des articles 1641, 1231-6 du code civil
 
condamner solidairement ou in solidum M. [R] [F] et Mme [D] [S] au paiement des sommes suivantes : * 82,50 euros au titre du défaut de boitier protégeant l’installation électrique
* 308,00 euros au titre des travaux complémentaires de la VMC
* 11345,18 euros au titre de la réfection des plaques de la toiture de l’extension et la remise en état de la zinguerie
* 5 232,82 euros au titre du remplacement de la chaudière
* 15 000,00 euros au titre du préjudice immatériel
* 5 000,00 euros au titre du préjudice lié aux chantier
* 5 000,00 euros au titre du préjudice moral
 soit un total de 41 968, 50 euros augmenté des intérêts à compter de la mise en demeure du 22 avril 2020
 
En application des articles 1641, 1231-6, 1240 du code civil
 
condamner solidairement ou in solidum M. [R] [F], Mme [D] [S], la société Energie Diag et la compagnie d’assurance AXA France IARD Mutuelle en tant qu’assureur de la société Energie Diag au paiement des sommes suivantes :* 4 495,70 euros au titre du désordre lié au système électrique
* 2 387,00 euros au titre du désordre lié à la canalisation de GAZ
* 4 000,00 euros au titre des frais d’expertise
 soit un total de 10 882,70 euros augmenté des intérêts à compter de la mise en demeure du 22 avril 2020
 
En tout état de cause,
 
condamner solidairement ou in solidum M. [R] [F], Mme [D] [S], la société Energie Diag et la compagnie d’assurance AXA France IARD Mutuelle en tant qu’assureur de la société Energie Diag au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 CPC, outre les dépens.
Aux termes de ses dernières écritures, M. [R] [F] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1231-6 et 1240 du Code civil,
Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,
Vu les pièces produites,
 
débouter Mme [M] [Y] et M. [K] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,condamner solidairement Mme [M] [Y] et M. [K] [U] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,condamner solidairement Mme [M] [Y] et M. [K] [U] aux entiers dépens de l’instance.





Aux termes de ses dernières écritures, Mme [D] [S] demande au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants, 1231-6 et 1240 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu la jurisprudence,
Vu l'article 12 du code de procédure civile,

débouter Mme [M] [Y] et M. [K] [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,condamner Mme [M] [Y] et M. [K] [U] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,condamner solidairement Mme [M] [Y] et M. [K] [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Aux termes de leurs dernières écritures, la société Energie Diag et la société AXA France IARD demandent au tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code civil, 
Vu les articles L. 134-7, L. 134-9, L. 271-4 à L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation,
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,
 
constater l’absence de faute commise par la société Energie Diag lors du diagnostic de l’installation intérieure d’électricité n° 19/04/3580,constater l’absence de faute commise par la société Energie Diag lors du diagnostic de l’installation intérieure de gaz n° 19/04/3580,juger que la société Energie Diag n’est pas responsable des préjudices retenus par l’expert judiciaire, de la tenue de l’expertise judiciaire et des frais qu’elle implique,subsidiairement juger qu’il n’y a pas eu de perte de chance de la part de M. [K] [U] et Mme [M] [Y] du fait de l’éventuelle omission de la société Energie Diag,très subsidiairement, chiffrer l’éventuelle perte de chance subie du fait de l’intervention la société Energie Diag à la somme de 1.000 euros TTC,juger qu’il n’y a pas lieu de condamner solidairement la société Energie Diag et son assureur avec les vendeurs,condamner solidairement toute partie succombant à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens,débouter toute partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre.
Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que les acquéreurs ont fait assigner la compagnie d'assurance AXA France IARD Mutuelle dont le siège social est situé au [Adresse 3] et immatriculée sous le n° SIRET 77569930901386. Me Poissonnier s'est constitué au soutien de la SA AXA France IARD immatriculé sous le n°722057460 dont le siège social est situé au [Adresse 3]. Les parties n'ont pas débattu de cette difficulté. Le tribunal considère que le défendeur à l'instance est la société AXA France IARD Mutuelle, valablement assignée. Le jugement sera réputé contradictoire en l'absence de constitution pour cette société.

Sur la responsabilité contractuelle des vendeurs

L'article 1103 du code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et l'article 1104 que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

L’article 1217 du code civil dispose quant à lui que “la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
- refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,
- poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,
- obtenir une réduction du prix,
- provoquer la résolution du contrat,
- demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.

En l'espèce, Mme [M] [Y] et M. [K] [U] entendent engager la responsabilité contractuelle de leurs vendeurs faisant valoir qu'ils n'ont pas correctement réalisés les travaux qu'ils s'étaient engagés à exécuter aux termes du compromis de vente.

Aux termes du compromis, les vendeurs devaient réaliser les travaux suivants :
installation d'un boitier protégeant la partie de l'installation électrique (30ma) comportant une partie active nue à l'entrée de la cave (voir photo PhEle001 dans le diagnostic de l'installation électrique)installation d'une VMC donnant sur l'extérieur de la salle de bainréparation de la fuite de gaz dans le séjour mentionnée dans le diagnostic de l'installation de gazremplacement des panneaux en toiture de l'extension du rez-de-chaussée et remise en état de la zinguerieréfection complète de la petite chambre du premier étage, incluant murs et plinthesfinitions de la rénovation du couloir et de la cage d'escalier du second étage incluant les murs et les plafondsfinition de la rénovation de la chambre du deuxième étage incluant la peinture des murs.
Dans l'acte de vente authentique, les acquéreurs ont déclaré prendre le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur en raison des vices apparents et des vices cachés.

Par ailleurs, le notaire a inséré à l'acte la mention suivante :
« Le VENDEUR déclare que lesdits travaux ont été effectués ce que l'ACQUEREUR reconnaît par suite de la revisite du BIEN effectuée préalablement à la signature des présentes ».

Dans ces conditions, la question qui se pose à la juridiction ne saurait être celle de savoir si lesdits travaux ont effectivement été réalisés ou non dès lors que les acquéreurs ont expressément reconnu, devant notaire, qu'ils l'avaient été, à tout le moins pour ce qui concerne les réparations visibles lors de la visite. Pour celles qui le sont, reste la question de savoir si lesdits travaux ont été bien ou mal exécutés et si les vendeurs seraient débiteurs du fait d'une mauvaise exécution de leurs obligations.





S'agissant de l'installation d'un boitier protégeant la partie de l'installation électrique, le tribunal semble comprendre du rapport d'expertise que ce boitier n'a pas été installé puisqu'il est indiqué que « l'anomalie singulière désignée en condition particulière n'est pas levée ». Pour autant, ainsi qu'il a été dit, les acquéreurs ont pu visiter le bien avant la signature de l'acte authentique afin de constater la réalisation des travaux et n'ont émis aucune réserve sur ce point alors qu'il s'agit d'un élément parfaitement visible. Aucun manquement ne peut donc être reproché aux vendeurs à ce titre, étant rappelé qu'ils ne se sont nullement engagés à rénover l'ensemble des installations électriques.

S'agissant de l'installation d'une VMC donnant sur l'extérieur de la salle de bains, là encore, les acquéreurs ont, lors de la visite préalable à la signature, reconnu la réalisation de cette installation. Il ressort du rapport d'expertise que les acquéreurs ont été amenés à faire intervenir la société ETCourcier le 20 décembre 2019 pour la VMC afin de réaliser une neutralisation du piquage de sèche linge et percer une bouche en cuisine pour un montant HT de 280 euros. Toutefois, il ne ressort pas de l'expertise que la VMC posée par les vendeurs était non conforme pour avoir été, selon eux, raccordée à la hotte aspirante de la cuisine. En effet, l'expert a seulement relevé l'existence de moisissures qui désignent un défaut d'étanchéité au raccordement de la couverture et le tuyau de descente d'eau pluviale. Il n'a pas dit que les moisissures seraient une conséquence d'un défaut voire d'une absence de VMC. Aucun manquement ne peut donc être reproché aux vendeurs à ce titre.

S'agissant de la réparation de la fuite de gaz dans le séjour, les acquéreurs indiquent que les travaux n'ont pas été réalisés par un professionnel et qu'il leur a été dissimulé le caractère horizontal de la canalisation. Il convient de rappeler qu'aux termes du compromis, les vendeurs se sont seulement engagés à réparer la fuite de gaz, sans qu'il n'ait été exigé d'eux qu'ils aient recours à un professionnel, et qu'il appartient aux acquéreurs de démontrer que cette réparation n'aurait pas été correctement effectuée. Le diagnostiqueur avait relevé la présence d'une fuite de gaz au niveau du robinet de coupure de l'installation de gaz se trouvant dans le séjour. L'expert a constaté la présence d'un tuyau qui correspond à un tronçon horizontal de canalisation placé en partie basse dans une cloison de doublage et qui relie les équipements placés en cuisine au compteur dans la cave. Il précise que « il n'est pas établi que la fuite détectée ait eu lieu sur ce tronçon de canalisation ni que la fuite détectée ait été réparée ». Il ne dit pas avoir constaté l'absence de réparation de la fuite de gaz et les acquéreurs n'apportent aucun élément pour démontrer que les réparations n'auraient pas été faites ou auraient été mal faites. Si l'expert a constaté que le tuyau de gaz n'était pas conforme en ce qu'il est horizontal et caché derrière une cloison, cela ne relève pas de la non exécution ou mauvaise exécution par les vendeurs de leurs engagements contractuels. Aucun manquement ne sera donc retenu à ce titre.

S'agissant du remplacement des panneaux en toiture de l'extension au rez-de-chaussée et de la remise en état de la zinguerie, l'expert a constaté que, au droit de la partie cuisine de l'extension, des plaques de polycarbonate ont été remplacées en couverture mais que les joints dégradés ont été replacés au remontage sur l'ossature au lieu d'être remplacés. L'expert a ainsi relevé que la couverture de cette portion de toiture n'était pas étanche ce qui générait de la moisissure dans la salle de bains. Il a ajouté que la zinguerie présente un état de vétusté sans les marques d'une remise en état récente. Il s'en déduit que si les panneaux en toiture ont bien été remplacés, ils ont été mal posés puisqu'il existe un défaut d'étanchéité. Par ailleurs, la remise en état de la zinguerie n'a pas été faite.






Les acquéreurs, qui ont pu visiter le bien avant la signature de l'acte authentique, ne peuvent se plaindre de l'absence de remise en état de la zinguerie alors qu'ils ont confirmé la réalisation des travaux auxquels se sont engagés les vendeurs et ont accepté le bien en l'état. En revanche, il doit être considéré qu'ils ne pouvaient, par un simple examen visuel, se rendre compte que les joints mis en place autour des nouvelles plaques n'étaient pas étanches. Les vendeurs doivent donc répondre de la mauvaise réalisation de cette étanchéité.

A titre subsidiaire, les acquéreurs font valoir que les désordres invoqués relatifs à l'installation du boitier concernant l'installation électrique, l'installation d'une VMC donnant sur l'extérieur, la réparation de la fuite de gaz, le remplacement des panneaux en toiture de l'extension du rez-de-chaussée et la remise en état de la zinguerie, qui ne seraient pas retenus au titre de la responsabilité contractuelle, constituent des vices cachés portant atteinte à l'usage du bien et qui étaient parfaitement connus des vendeurs. Ils seront étudiés ci-après sur le fondement de la garantie des vices cachés, à l'exception de celui concernant la toiture qui est retenu au titre de la responsabilité contractuelle.

Sur la garantie des vices cachés

L'article 1641 du code civil dispose que «le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

A ce titre, le défaut doit être inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente, caché de l’acquéreur, et suffisamment grave pour compromettre l’usage de la chose acquise à cet effet.

Selon l'article 1643 du code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie».

Pour faire obstacle à l'application de la clause de non garantie, il est nécessaire de prouver que le vendeur avait connaissance des vices.

En l'espèce, le contrat de vente comporte une clause d'exclusion de garantie des vices cachés mais prévoit, de manière classique, que cette exonération ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, ou si l'acquéreur prouve que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Sur l'existence de vices cachés

* la chaudière

Les acquéreurs soutiennent que la chaudière présente plusieurs défauts en ce que les différentes soupapes et vannes devraient être raccordées au circuit d'évacuation de l'eau ce qui n'est pas le cas. Ils indiquent que la conséquence est l'absence de débit d'eau chaude dans la salle de bain et de chauffage ce qui rend le bien impropre à son usage.

Les vendeurs indiquent qu'il ne peut être retenu l'existence d'un vice caché dès lors que les acquéreurs n'ignoraient pas que la chaudière avait plus de neuf ans et que l'entretien a été réalisé deux jours avant la vente sans qu'aucune difficulté ne soit constatée.




Il ressort des éléments versés aux débats que la chaudière de marque Deville a été mise en service en 2012, soit sept ans avant la vente, ce que les acquéreurs n'ignoraient pas.

Un entretien de la chaudière a été réalisé le 6 août 2019 par la société SIL Chaudière, soit deux jours avant la vente. M. [Z], représentant la société SIL Chaudière, était présent aux opérations d'expertise. Il a indiqué que les contrôles obligatoires effectués ce jour-là étaient satisfaisants, que si la chaudière présentait des signes réels d'usure, elle était néanmoins en état de fonctionner. Le test de fonctionnement de l'appareil a été effectué par tirage d'eau chaude au point de puisage de la cuisine et il a été constaté un débit d'eau effectif le jour de l'entretien.
Lors de la réunion d'expertise, l'expert a relevé que la chaudière a 20 mois de plus et atteint l'âge de neuf ans. Il a constaté que le débit d'eau chaude est quasi nul aux points de puisage de la cuisine et de la salle de bains et précisé que l'installation sanitaire d'eau ne possède pas, en amont, un adoucisseur destiné à limiter les dépôts de calcaires et le tartre. Il a ajouté qu'il s'agit d'une chaudière d'entrée de gamme dont le circuit sanitaire présente un serpentin d'échange encrassé et dont il n'est pas démontré qu'elle ait été régulièrement entretenue. Statistiquement, il a indiqué que la durée de vie d'une chaudière d'entrée de gamme est estimée de 10 à 15 ans et que cette durée peut être divisée par deux, voir trois, pour une chaudière sans entretien.

Il se déduit de ces éléments qu'au moment de la vente, il n'est pas démontré que la chaudière ne fonctionnait pas. Au contraire, l'entretien réalisé deux jours avant la vente montrait un débit d'eau effectif. Rien ne permet d'établir, comme le soutiennent les acquéreurs, que les vendeurs rencontraient déjà des difficultés avec leur chaudière au motif qu'ils auraient trouvé dans la salle de bains un flexible permettant de raccorder le lavabo à la douche. Les acquéreurs savaient que la chaudière avait déjà sept ans au moment de la vente et l'expert précise que le diagnostic de l'installation de gaz mentionnait une anomalie sur la chaudière et que, même si cette anomalie n'était pas en relation directe avec le dysfonctionnement allégué, les acquéreurs étaient ainsi suffisamment alertés sur le fait qu'il fallait entreprendre des travaux de remplacement de la chaudière dans les meilleurs délais. Les désagréments rencontrés avec la chaudière postérieurement à la vente relèvent de l'usure normale de celle-ci et ne constituent pas un vice caché, ce d'autant que les acquéreurs étaient alertés sur la nécessité de procéder à un changement rapide de celle-ci.

Aucun vice caché n'est donc établi s'agissant de la chaudière.

* le système électrique

Les acquéreurs font valoir que dès septembre 2019, ils ont été contraints de faire venir un expert pour contrôler l'installation électrique qui présentait de graves défaut ayant eu pour conséquence que plusieurs fils alimentant le sous-compteur ont brûlé et qu'il existe un risque élevé d'incendie. Ils ajoutent avoir dû faire des travaux pour sécuriser le dispositif. Pour eux, la détérioration d'une partie de l'installation électrique et la nécessité de procéder au remplacement de l'installation rendent le bien impropre à son usage.

Les vendeurs concluent à l'absence de vice caché rappelant que les acquéreurs ont eu connaissance, avant la vente, du diagnostic de l'installation électrique réalisé par la société Energie Diag mettant en avant plusieurs anomalies.

Il ressort du diagnostic de l'installation intérieure d'électricité réalisé par la société Energie Diag le 5 avril 2019 que le système électrique comporte plusieurs anomalies dans les domaines suivants :
la prise de terre et l'installation de mise à la terreles règles liées aux zones dans les locaux contenant une baignoire ou une douchedes matériels présentant des risques de contacts directsdes matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usagedes conducteurs non protégés mécaniquement.
Dans son rapport, le diagnostiqueur a conseillé de faire réaliser dans les meilleurs délais et par un installateur électricien qualifié les travaux permettant de lever au moins les anomalies relevées.

L'expert, qui a pris connaissance du diagnostic, indique que les anomalies identifiées caractérisent un état de vétusté général étendu à l'ensemble de l'habitation. Il précise que les anomalies sont classées sur une échelle de dangerosité de B1 à B8 en matière de risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes et que le diagnostic du 3 avril 2019 révélait des anomalies B3, B6, B7 (3 unités) et B8 (2 unités). Il conclut ainsi que les acquéreurs disposaient d'une alerte suffisante pour prendre conscience qu'il y aura lieu d'entreprendre des travaux de rénovation de l'ensemble de l'installation électrique.

Il est acquis que le diagnostic de l'installation électrique a été annexé à la vente et que les acquéreurs en avaient connaissance. L'état vétuste et dangereux de cette installation ne leur était pas caché de sorte qu'ils ne peuvent se prévaloir de la garantie des vices cachés s'agissant de l'installation électrique.

* l'installation du boitier concernant l'installation électrique

Ainsi qu'il a été dit, les acquéreurs ont pu visiter le bien avant la signature de la vente pour vérifier la réalisation des travaux ce qu'ils ont validé. L'installation ou la non installation du boitier était visible et facilement repérable de sorte qu'aucun vice caché n'est caractérisé s'agissant spécifiquement du boitier.

* l'installation d'une VMC donnant sur l'extérieur de la salle de bains

Ainsi qu'il a été dit plus haut, il est établi que la VMC a été posée et l'expert n'indique pas que l'installation de cette VMC serait non conforme au point de compromettre l'usage du bien. Aucun vice caché n'est donc caractérisé à ce titre.

* la réparation de la fuite de gaz

Ainsi qu'il a été dit, il ne ressort pas du rapport d'expertise que la fuite de gaz n'aurait pas été réparée. Aucun vice caché ne peut être retenu à ce titre.

Il est évoqué en revanche le fait que le tronçon de canalisation placé en partie basse dans une cloison de doublage et qui relie les équipements placés en cuisine au compteur dans la cave est horizontal, ce qui n'est pas conforme à la réglementation DTU dès lors que seules les canalisations verticales peuvent être incorporées dans l'épaisseur d'une cloison et que le passage de tuyauteries à l'intérieur de ces cloisons est autorisé sous réserve qu'elles soient placées sous fourreau débouchant à une extrémité au moins dans un local ventilé ou aéré. Si cette non conformité peut être considérée comme un vice caché pour les acquéreurs, rien ne vient démontrer que les vendeurs avaient connaissance de cette non conformité pour avoir notamment eux mêmes mis en oeuvre la dite cloison. Dans ces conditions, la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer.

Dans ces conditions, les demandes formées au titre de la garantie des vices cachés ne peuvent prospérer.





Sur la responsabilité de la société Energie Diag

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur au jour de la vente, dispose que “En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :
(..)
4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L.134-6 du présent code (…)
7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L.134-7”.

A l'égard des acquéreurs, la responsabilité du diagnostiqueur doit être recherchée sur le fondement délictuel en l'absence de lien contractuel entre eux. Il appartient aux acquéreurs de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné.

* s'agissant de l'installation électrique

En l'espèce, les acquéreurs reprochent à la société Energie Diag, s'agissant de l'installation électrique, de ne pas avoir mentionné qu'aucun disjoncteur de 20A n'était présent sur l'entièreté de l'installation alors que, selon la norme NF C 16-600 doit normalement être contrôlé l'absence de matériels électriques inadaptés pouvant causer des courts-circuits. Ils indiquent avoir dû remplacer les tableaux électriques, raccorder et mettre en sécurité les éléments de la cuisine et de la salle de bain, mettre en sécurité l'installation avec des différentiels appropriés, mise à la terre, neutralisation des circuits non-identifiés.

La société Energie Diag soutient qu'elle n'a commis aucune faute s'agissant du diagnostic de l'installation d'électricité dès lors qu'elle a bien mentionné des anomalies de type B8 relatives aux matériels électriques vétustes ou inadaptés à l'usage et qu'elle a conseillé la réalisation de travaux de rénovation du réseau électrique. Elle ajoute qu'elle a rappelé les limites de son intervention en indiquant que certains points de contrôle n'avaient pu être effectués et qu'elle ne pouvait raisonnablement vérifier les parties non visibles et non accessibles de l'installation électrique qui relèvent des missions d'un électricien qualifié.

Sur ce, pour justifier d'un manquement de la société Energie Diag à son devoir de conseil, les acquéreurs se fondent sur une attestation de M. [O] [W], expert certifié, intervenu à leur domicile les 12 septembre et 9 novembre 2019 aux termes de laquelle il indique que la majeure partie de l'installation dépendait d'un disjoncteur de 10A de calibre situé au tableau de l'entrée et que ce circuit alimentait également le sous tableau situé en cuisine et desservant trois circuits dont le four électrique, l'ensemble de la cuisine et la salle de bain ainsi que la chaudière. Il précise qu'il s'agit d'une anomalie sérieuse qui explique les nombreuses disjonctions constatées par les acquéreurs.




L'examen du diagnostic en date du 5 avril 2019 montre que la société Energie Diag a mis en évidence plusieurs anomalies du système électrique. L'expert explique que les domaines d'anomalies identifiés sont classés sur une échelle de dangerosité de B1 à B8 en matière de risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Des anomalies B3, B6, B7 (trois unités) et B8 (deux unités) ont été mises en évidence par le diagnostiqueur.

Les anomalies B8 concernent spécifiquement les matériels électriques vétustes ou inadaptés à l'usage. Il est précisé, de manière générale dans le rapport, que « ces matériels électriques, lorsqu'ils sont trop anciens, n'assurent pas une protection satisfaisante contre l'accès aux parties nues sous tension ou ne possèdent plus un niveau d'isolement suffisant. Lorsqu'ils ne sont pas adaptés à l'usage que l'on veut en faire, ils deviennent très dangereux lors de leur utilisation. Dans les deux cas, ces matériels présentent d'importants risques d'électrisation, voir d'électrocution ».

La société Energie Diag a relevé une première anomalie B8.3 a en indiquant que l'installation comporte au moins un matériel électrique vétuste. Elle précise « présence de matériel électrique vétuste (douilles, interrupteurs, socles de prise...) ; faire intervenir un électricien qualifié afin de remplacer les matériels électriques vétustes (étage 1/étage 2) ». 

Elle a relevé une deuxième anomalie B8.3e en indiquant « au moins un conducteur isolé n'est pas placé sur toute sa longueur dans un conduit, une goulotte ou une plinthe ou une huisserie en matière isolante ou métallique jusqu'à sa pénétration dans le matériel électrique qu'il alimente. Remarques : présence de conducteurs électriques non protégés mécaniquement; faire intervenir un électricien qualifié afin d'installer des protections mécanique sur les conducteurs non protégés (chambre 1, chambre 2) ».

Ces anomalies ne concernaient visiblement pas la cuisine mais plutôt les étages et les chambres.

De manière générale, la société Energie Diag a conseillé de faire réaliser, dans les meilleurs délais et par un installateur électricien qualifié, les travaux permettant de lever au moins les anomalies relevées.

Il se comprend du rapport de l'expert sur ce point que la société Energie Diag n'a pas mentionné d'anomalies de type B4 alors qu'elle aurait dû le faire puisqu'il indique « bien que des anomalies de type B4 ne soient pas signalées, l'acquéreur dispose d'une alerte suffisante pour prendre conscience qu'il y aura lieu d'entreprendre des travaux de rénovation de l'ensemble de l'installation électrique ».

Les anomalies de type B4 sont celles qui concernent la protection contre les surintensités. Il est précisé que « les disjoncteurs divisionnaires ou coupe-circuits à cartouche fusible, à l'origine de chaque circuit, permettent de protéger les conducteurs et câbles électriques contre les échauffements anormaux dus aux surcharges ou courts-circuits. L'absence de ces dispositifs de protection ou leur calibre trop élevé peut être à l'origine d'incendies ». Selon M. [O] [W] le disjoncteur de 10A de calibre était insuffisant pour l'alimentation de l'ensemble des équipements électriques de la maison, et notamment de la cuisine, ce qui explique de nombreuses disjonctions.

Il peut ainsi être retenu que la société Energie Diag aurait dû, bien que cela ne soit pas explicitement retenu par l'expert, mentionner l'insuffisance du disjoncteur. Toutefois, il ne peut être retenu aucun préjudice en lien avec ce manquement dès lors que les acquéreurs étaient parfaitement informés de la vétusté et dangerosité de l'installation et de la nécessité de faire réaliser, rapidement, par un électricien qualifié des travaux afin de remédier aux anomalies, l'expert ayant retenu un état de vétusté général étendu à l'ensemble de l'habitation.

Les demandes formées à l'encontre de la société Energie Diag au titre de l'installation électrique seront donc rejetées.

* s'agissant de l'installation de gaz

Les acquéreurs reprochent au diagnostiqueur de ne pas avoir mentionné l'existence d'une conduite de gaz horizontale dans le mur en violation de l'arrêté du 6 avril 2007.

La société Energie Diag fait valoir que la norme invoquée par l'expert, à savoir les documents techniques unifiés (DTU), dépassent le niveau de compétence requis pour un diagnostiqueur et n'entrent pas dans le cadre de son intervention. Elle indique qu'elle doit seulement vérifier les points de contrôle listés dans la norme NFP 45-500 laquelle ne fait nullement référence aux DTU. Elle estime donc qu'il ne lui appartenait pas de vérifier si la construction respectait les normes du DTU. Elle ajoute que son diagnostic a pour objectif d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes et que la présence d'une canalisation de gaz horizontale à l'intérieur d'un mur mitoyen est une anomalie purement technique qui ne présente pas de caractère de dangerosité.

L'expert s'est effectivement référé aux normes DTU pour expliquer que seules les canalisations verticales peuvent être incorporées dans l'épaisseur d'une cloison d'une part (DTU 61.1 P1 § 5.3.4.2.1) et que le passage de tuyauteries à l'intérieur de ces cloisons est autorisé, sous réserve qu'elles soient placées sous fourreau débouchant à une extrémité au moins dans un local ventilé ou aéré d'autre part ( DTU P1 § 5.3.4.2.3).

Il s'avère que dans l'habitation, une canalisation est horizontale alors qu'elle se trouve derrière une cloison de doublage, ce qui n'est pas conforme aux normes DTU.

Dans son diagnostic, la société Energie Diag a mentionné la présence d'une fuite au niveau du robinet de coupure de cette canalisation mais n'a pas relevé qu'elle était horizontale.

L'expert considère que la société Energie Diag aurait dû le mentionner au motif que l'arrêté du 6 avril 2007 fait obligation au diagnostiqueur d'examiner l'installation intérieure de gaz et notamment la tuyauterie fixe, le raccordement en gaz des appareils, la ventilation des locaux et la combustion, si l'installation est alimentée en gaz.

Il estime que cette anomalie comporte un risque pouvant compromettre la sécurité des personnes sans toutefois expliciter pour quelles raisons ce risque existe alors qu'il est contesté par la société Energie Diag.

La société Energie Diag ne conteste pas être soumise à l'arrêté du 6 avril 2007, ce qui ressort d'ailleurs de son diagnostic, et donc devoir vérifier la tuyauterie fixe.

Dès lors, indépendamment même de la question de savoir si la société Energie Diag était tenue de vérifier le respect des normes DTU, il entre dans sa mission de vérifier la tuyauterie et de signaler toute anomalie qui pourrait porter atteinte à la sécurité des personnes.

Pour lui reprocher d'avoir omis de signaler que la tuyauterie litigieuse était horizontale, encore faut-il établir que cette position crée un risque pour la sécurité des personnes ce qu'elle conteste et ce qui ne peut être affirmé sur la base des conclusions péremptoires et nullement justifiées de l'expert sur ce point. Le seul fait que des normes imposent une position verticale ne suffit pas à déduire qu'en cas contraire il existerait un risque pour les personnes.

En l'absence d'autres éléments, il n'est pas suffisamment établi que la société Energie Diag n'aurait pas réalisé son diagnostic conformément aux normes applicables et aux règles de l'art.

Les demandes formées à son encontre s'agissant de l'installation de gaz seront donc rejetées.

Sur l'indemnisation du préjudice

Ainsi qu'il a été dit, un manquement est retenu à l'encontre des vendeurs s'agissant de l'étanchéité de la toiture.

Les acquéreurs réclament à ce titre la somme de 11.345,18 euros correspondant à 90% du devis établi par la société Couverture Habitat d'un montant de 12.605,75 euros afin de tenir compte de l'amélioration qui en résultera pour eux et qu'ils proposent de supporter à hauteur de 10%. Ils contestent le fait que ce devis correspondrait à la réfection de l'entière toiture.

L'expert indique que le devis en question comporte un remplacement complet de toiture hors travaux sur charpente et que le remplacement à neuf constitue une amélioration du bâti dans la mesure où les dispositions constructives concourront à un gain de performance énergétique. Il précise néanmoins que le remplacement proposé constitue un tout indissociable en deçà duquel un entrepreneur responsable ne devrait pas s'engager, raison pour laquelle il indique que ces travaux sont imputables pour partie au vendeur et pour partie à l'acquéreur, sans toutefois proposer de grille de répartition.

Il s'en déduit qu'il ne peut être procédé à une réfection isolée de joints qui avaient été mal réalisés par les vendeurs. Toutefois, ces derniers ne sauraient supporter l'entièreté du coût de réfection de la toiture plate et de la fenêtre coupole alors qu'ils avaient procédé, comme ils s'y étaient engagés, au remplacement des plaques de polycarbonate de la couverture et que seule l'étanchéité des joints faisait défaut.

Dans ces conditions, une somme de 1.260,57 euros, correspondant à 10% du devis, sera mise à leur charge.

Les demandes indemnitaires relatives aux autres travaux seront rejetées en l'absence de responsabilité des vendeurs.

Les acquéreurs réclament une somme de 15.000 euros au titre du préjudice immatériel faisant valoir qu'il ont vécu sans chauffage pendant 65 jours, qu'ils ont connu une période avec un débit d'eau chaude très faible du 28 décembre 2019 au 8 décembre 2020 puis une absence totale d'eau chaude à compter de cette date, que l'absence d'isolation de la cuisine et de la salle de bains a porté atteinte à leur qualité de vie avec des températures en hiver ne dépassant pas 14° et enfin qu'ils ont dû subir des fuites très importantes du fait de l'absence d'étanchéité des plaques de polycarbonate. Seul ce dernier point est imputable à un manquement des vendeurs. Encore faut-il établir la réalité du préjudice invoqué. Or, la seule attestation du père de Mme [Y] qui indique avoir constaté l'ampleur des fuites, les dégâts sur le plafond de la cuisine et le stress et l'anxiété causés par cette situation, est insuffisante à établir l'existence d'un préjudice alors que l'expert n'a constaté que des moisissures et que l'huissier de justice intervenu le 10 juillet 2020 n'a constaté des infiltrations dans la salle de bains que sous la baignoire et des traces d'humidité au plafond de la cuisine qui restent limitées. La demande à ce titre sera donc rejetée.

Les acquéreurs réclament ensuite une somme de 5.000 euros au titre du préjudice lié à la réalisation des travaux faisant valoir que l'expert a retenu la nécessité d'un mois de préparation du chantier et 3 à 4 semaines sans interruption de travaux. Or, cela concerne l'intégralité des travaux qui étaient réclamés par les acquéreurs et pas uniquement les travaux de réfection de la toiture. En toutes hypothèses, la part de responsabilité des vendeurs dans la réfection de la toiture est limitée à 10%. Une somme de 500 euros à ce titre sera jugée satisfactoire.

Enfin, ils réclament une somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral faisant valoir que M. [K] [U] s'est brûlé en manipulant une casserole d'eau bouillante pour compenser l'absence d'eau chaude et que l'état de leur maison ne leur a pas permis de mener la vie sociale qu'ils souhaitaient. Aucun manquement n'étant reproché aux vendeurs s'agissant de la chaudière, les désagréments causés par l'absence d'eau chaude de leurs sont pas imputables. Pour le reste, il n'est pas démontré que le défaut d'étanchéité de la toiture les aurait empêchés
 de recevoir leur famille et amis. Il n'en demeure pas mois que ce défaut d'étanchéité a été source de désagréments qui peuvent être réparés par l'allocation d'une somme de 500 euros.

La demande formée au titre des frais d'expertise judiciaire relève des dépens et sera traitée ci-après.

Les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2022, date l'assignation, et non à compter de la mise en demeure, celle-ci ayant consisté à réclamer un accord de principe sur le remboursement des travaux à intervenir sans mentionner aucun montant.

Sur l'exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.”

Il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit le jugement par l’effet de ce décret, ni de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”.

Succombant en l'instance, M. [R] [F] et Mme [D] [S] seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

L'équité commande d'allouer aux acquéreurs la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande formée à ce titre par la société Energie Diag et son assureur.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,



Condamne in solidum M. [R] [F] et Mme [D] [S] à payer à Mme [M] [Y] et M. [K] [U] les sommes suivantes :
1.260,57 euros au titre des travaux de réfection de la toiture500 euros au titre du préjudice lié à la réalisation des travaux500 euros au titre du préjudice moral,
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2022,

Déboute Mme [M] [Y] et M. [K] [U] de leurs autres demandes formées à l'encontre de M. [R] [F] et Mme [D] [S],

Déboute Mme [M] [Y] et M. [K] [U] de leurs demandes formées à l'encontre de la société Energie Diag et de son assureur la société AXA France IARD Mutuelle,

Condamne in solidum M. [R] [F] et Mme [D] [S] aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

Condamne in solidum M. [R] [F] et Mme [D] [S] à payer à Mme [M] [Y] et M. [K] [U] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit n'y avoir lieu à autre indemnité au titre des frais irrépétibles,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le greffier, Le président,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
Chambre 04
N° RG 22/06551 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WQTX

JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2024
DEMANDEURS :

Mme [M] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Amandine CAPITANI, avocat au barreau de LILLE

M. [K] [U]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représenté par Me Amandine CAPITANI, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

M. [R] [F]
[Adresse 10]
[Localité 8]
représenté par Me Monica LEONE, avocat au barreau de LILLE

Mme [D] [S] 
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me Erika FITTE, avocat au barreau de LILLE

La S.A.R.L. unipersonnelle ENERGIE DIAG, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Alban POISSONNIER, avocat au barreau de LILLE

La S.A. AXA FRANCE IARD MUTUELLE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 9]
défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge
Greffier : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 Octobre 2023.

A l’audience publique du 13 Mai 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 Septembre 2024.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 09 Septembre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon compromis de vente en date du 7 mai 2019, M. [R] [F] et Mme [D] [S], ci-après les vendeurs, ont vendu à Mme [M] [Y] et M. [K] [U], ci-après les acquéreurs, une maison à usage d'habitation située au [Adresse 1] à [Localité 6] au prix de 210.000 euros.

Aux termes de ce compromis, les vendeurs se sont engagés à réaliser un certain nombre de travaux avant la réitération de la vente par acte authentique.

Avant la vente, un diagnostic de l'installation intérieure de gaz et d'électricité a été réalisé par la société Energie Diag le 5 avril 2019.

La vente a été réitérée par acte authentique le 8 août 2019.

Dès leur prise de possession des lieux, les acquéreurs se sont plaints d'un certain nombre de désordres affectant notamment l'installation électrique, l'installation de gaz ainsi que de problèmes d'humidité, d'infiltrations, de moisissures.

Par courrier recommandé en date du 22 avril 2020, les acquéreurs ont mis les vendeurs en demeure d'avoir à donner leur accord sur le remboursement du montant des travaux à intervenir et à communiquer le nom des entreprises intervenues pour réaliser les travaux ainsi que leurs attestations d'assurance.

Par mail en date du 9 mai 2020, le vendeurs ont indiqué avoir réalisé les travaux eux-mêmes et n'avoir constaté aucun désordre.

Par acte d'huissier en date du 30 juillet 2020, Mme [M] [Y] et M. [K] [U] ont fait assigner M. [R] [F] et Mme [D] [S] devant le juge des référés lequel a, par ordonnance en date du 23 octobre 2020, ordonné une expertise confiée à M. [B] [H].

L'expert a déposé son rapport le 21 juillet 2021.

Sur la base de ce rapport, suivant exploit délivré les 12 et 14 octobre 2022, Mme [M] [Y] et M. [K] [U] ont fait assigner M. [R] [F], Mme [D] [S], la société Energie Diag et la société AXA France IARD Mutuelle, son assureur, devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d'obtenir indemnisation de la part des vendeurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle et des vices cachés et de la part du diagnostiqueur sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 30 juillet 2023 pour Mme [M] [Y] et M. [K] [U], le 13 juillet 2023 pour M. [R] [F], le 14 juin 2023 pour Mme [D] [S] et le 31 mai 2023 pour la société Energie Diag et la société AXA France IARD Mutuelle.

La clôture des débats est intervenue le 5 octobre 2023, et l’affaire fixée à l’audience du 13 mai 2024.

* * * *

Aux termes de leurs dernières écritures, Mme [M] [Y] et M. [K] [U] demandent au tribunal de :
 
Vu les articles 1103, 1104, 1641, 1231-6, 1240 du code civil,
Vu le rapport d’expertise en date du 21 juillet 2021,

rejeter les demandes, fins et conclusions de la société Energie Diag,rejeter les demandes, fins et conclusions de la compagnie d’assurance AXA France IARD Mutuelle, assureur de la société Energie Diag,rejeter les demandes, fins et conclusions de M. [R] [F],rejeter les demandes, fins et conclusions de Mme [D] [S], 
A titre principal,
 
juger M. [R] [F] et Mme [D] [S] responsables des manquements contractuels concernant les travaux visés dans le compromis de vente signé le 7 mai 2019,juger M. [R] [F] et Mme [D] [S] responsables en raison de l’existence de vices cachés concernant les désordres relatifs à la chaudière et au système électrique,juger la société Energie Diag responsable concernant les désordres relatifs au système électrique et à la conduite de gaz, 
En conséquence,
 
En application des articles 1103, 1104, 1231-6 du code civil
 
condamner solidairement ou in solidum M. [R] [F] et Mme [D] [S] au paiement des sommes suivantes :* 82,50 euros au titre du défaut de boitier protégeant l’installation électrique
* 308,00 euros au titre des travaux complémentaires de la VMC
*11345,18 euros au titre de la réfection des plaques de la toiture de l’extension et la remise en état de la zinguerie
 
En application des articles 1641, 1231-6 du code civil
 
condamner solidairement ou in solidum M. [R] [F] et Mme [D] [S] au paiement des sommes suivantes : * 5 232,82 euros au titre du remplacement de la chaudière
* 15 000,00 euros au titre du préjudice immatériel
* 5 000,00 euros au titre du préjudice lié aux chantier
* 5 000,00 euros au titre du préjudice moral
 soit un total de 41 968, 50 euros, augmenté des intérêts à compter de la mise en demeure du 22 avril 2020,
 
En application des articles 1641, 1231-6, 1240 du code civil
 
condamner solidairement ou in solidum M. [R] [F], Mme [D] [S], la société Energie Diag et la compagnie d’assurance AXA France IARD Mutuelle en tant qu’assureur de la société Energie Diag au paiement des sommes suivantes :* 4 495,70 euros au titre du désordre lié au système électrique
* 2 387,00 euros au titre du désordre lié à la canalisation de GAZ
* 4 000,00 euros au titre des frais d’expertise
 soit un total de 10 882,70 euros, augmenté des intérêts à compter de la mise en demeure du 22 avril 2020
 
A titre subsidiaire, 
 
juger M. [R] [F] et Mme [D] [S] responsables en raison de l’existence de vices cachés concernant les désordres relatifs à la VMC, la réfection des plaques de la toiture de l’extension et la remise en état de la zinguerie, la conduite de gaz, la chaudière et le système électrique,juger la société Energie Diag responsable concernant les désordres relatifs au système électrique et à la conduite de gaz, 
En conséquence,
 
En application des articles 1641, 1231-6 du code civil
 
condamner solidairement ou in solidum M. [R] [F] et Mme [D] [S] au paiement des sommes suivantes : * 82,50 euros au titre du défaut de boitier protégeant l’installation électrique
* 308,00 euros au titre des travaux complémentaires de la VMC
* 11345,18 euros au titre de la réfection des plaques de la toiture de l’extension et la remise en état de la zinguerie
* 5 232,82 euros au titre du remplacement de la chaudière
* 15 000,00 euros au titre du préjudice immatériel
* 5 000,00 euros au titre du préjudice lié aux chantier
* 5 000,00 euros au titre du préjudice moral
 soit un total de 41 968, 50 euros augmenté des intérêts à compter de la mise en demeure du 22 avril 2020
 
En application des articles 1641, 1231-6, 1240 du code civil
 
condamner solidairement ou in solidum M. [R] [F], Mme [D] [S], la société Energie Diag et la compagnie d’assurance AXA France IARD Mutuelle en tant qu’assureur de la société Energie Diag au paiement des sommes suivantes :* 4 495,70 euros au titre du désordre lié au système électrique
* 2 387,00 euros au titre du désordre lié à la canalisation de GAZ
* 4 000,00 euros au titre des frais d’expertise
 soit un total de 10 882,70 euros augmenté des intérêts à compter de la mise en demeure du 22 avril 2020
 
En tout état de cause,
 
condamner solidairement ou in solidum M. [R] [F], Mme [D] [S], la société Energie Diag et la compagnie d’assurance AXA France IARD Mutuelle en tant qu’assureur de la société Energie Diag au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 CPC, outre les dépens.
Aux termes de ses dernières écritures, M. [R] [F] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1231-6 et 1240 du Code civil,
Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,
Vu les pièces produites,
 
débouter Mme [M] [Y] et M. [K] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,condamner solidairement Mme [M] [Y] et M. [K] [U] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,condamner solidairement Mme [M] [Y] et M. [K] [U] aux entiers dépens de l’instance.





Aux termes de ses dernières écritures, Mme [D] [S] demande au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants, 1231-6 et 1240 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu la jurisprudence,
Vu l'article 12 du code de procédure civile,

débouter Mme [M] [Y] et M. [K] [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,condamner Mme [M] [Y] et M. [K] [U] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,condamner solidairement Mme [M] [Y] et M. [K] [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Aux termes de leurs dernières écritures, la société Energie Diag et la société AXA France IARD demandent au tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code civil, 
Vu les articles L. 134-7, L. 134-9, L. 271-4 à L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation,
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,
 
constater l’absence de faute commise par la société Energie Diag lors du diagnostic de l’installation intérieure d’électricité n° 19/04/3580,constater l’absence de faute commise par la société Energie Diag lors du diagnostic de l’installation intérieure de gaz n° 19/04/3580,juger que la société Energie Diag n’est pas responsable des préjudices retenus par l’expert judiciaire, de la tenue de l’expertise judiciaire et des frais qu’elle implique,subsidiairement juger qu’il n’y a pas eu de perte de chance de la part de M. [K] [U] et Mme [M] [Y] du fait de l’éventuelle omission de la société Energie Diag,très subsidiairement, chiffrer l’éventuelle perte de chance subie du fait de l’intervention la société Energie Diag à la somme de 1.000 euros TTC,juger qu’il n’y a pas lieu de condamner solidairement la société Energie Diag et son assureur avec les vendeurs,condamner solidairement toute partie succombant à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens,débouter toute partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre.
Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que les acquéreurs ont fait assigner la compagnie d'assurance AXA France IARD Mutuelle dont le siège social est situé au [Adresse 3] et immatriculée sous le n° SIRET 77569930901386. Me Poissonnier s'est constitué au soutien de la SA AXA France IARD immatriculé sous le n°722057460 dont le siège social est situé au [Adresse 3]. Les parties n'ont pas débattu de cette difficulté. Le tribunal considère que le défendeur à l'instance est la société AXA France IARD Mutuelle, valablement assignée. Le jugement sera réputé contradictoire en l'absence de constitution pour cette société.

Sur la responsabilité contractuelle des vendeurs

L'article 1103 du code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et l'article 1104 que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

L’article 1217 du code civil dispose quant à lui que “la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
- refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,
- poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,
- obtenir une réduction du prix,
- provoquer la résolution du contrat,
- demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.

En l'espèce, Mme [M] [Y] et M. [K] [U] entendent engager la responsabilité contractuelle de leurs vendeurs faisant valoir qu'ils n'ont pas correctement réalisés les travaux qu'ils s'étaient engagés à exécuter aux termes du compromis de vente.

Aux termes du compromis, les vendeurs devaient réaliser les travaux suivants :
installation d'un boitier protégeant la partie de l'installation électrique (30ma) comportant une partie active nue à l'entrée de la cave (voir photo PhEle001 dans le diagnostic de l'installation électrique)installation d'une VMC donnant sur l'extérieur de la salle de bainréparation de la fuite de gaz dans le séjour mentionnée dans le diagnostic de l'installation de gazremplacement des panneaux en toiture de l'extension du rez-de-chaussée et remise en état de la zinguerieréfection complète de la petite chambre du premier étage, incluant murs et plinthesfinitions de la rénovation du couloir et de la cage d'escalier du second étage incluant les murs et les plafondsfinition de la rénovation de la chambre du deuxième étage incluant la peinture des murs.
Dans l'acte de vente authentique, les acquéreurs ont déclaré prendre le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur en raison des vices apparents et des vices cachés.

Par ailleurs, le notaire a inséré à l'acte la mention suivante :
« Le VENDEUR déclare que lesdits travaux ont été effectués ce que l'ACQUEREUR reconnaît par suite de la revisite du BIEN effectuée préalablement à la signature des présentes ».

Dans ces conditions, la question qui se pose à la juridiction ne saurait être celle de savoir si lesdits travaux ont effectivement été réalisés ou non dès lors que les acquéreurs ont expressément reconnu, devant notaire, qu'ils l'avaient été, à tout le moins pour ce qui concerne les réparations visibles lors de la visite. Pour celles qui le sont, reste la question de savoir si lesdits travaux ont été bien ou mal exécutés et si les vendeurs seraient débiteurs du fait d'une mauvaise exécution de leurs obligations.





S'agissant de l'installation d'un boitier protégeant la partie de l'installation électrique, le tribunal semble comprendre du rapport d'expertise que ce boitier n'a pas été installé puisqu'il est indiqué que « l'anomalie singulière désignée en condition particulière n'est pas levée ». Pour autant, ainsi qu'il a été dit, les acquéreurs ont pu visiter le bien avant la signature de l'acte authentique afin de constater la réalisation des travaux et n'ont émis aucune réserve sur ce point alors qu'il s'agit d'un élément parfaitement visible. Aucun manquement ne peut donc être reproché aux vendeurs à ce titre, étant rappelé qu'ils ne se sont nullement engagés à rénover l'ensemble des installations électriques.

S'agissant de l'installation d'une VMC donnant sur l'extérieur de la salle de bains, là encore, les acquéreurs ont, lors de la visite préalable à la signature, reconnu la réalisation de cette installation. Il ressort du rapport d'expertise que les acquéreurs ont été amenés à faire intervenir la société ETCourcier le 20 décembre 2019 pour la VMC afin de réaliser une neutralisation du piquage de sèche linge et percer une bouche en cuisine pour un montant HT de 280 euros. Toutefois, il ne ressort pas de l'expertise que la VMC posée par les vendeurs était non conforme pour avoir été, selon eux, raccordée à la hotte aspirante de la cuisine. En effet, l'expert a seulement relevé l'existence de moisissures qui désignent un défaut d'étanchéité au raccordement de la couverture et le tuyau de descente d'eau pluviale. Il n'a pas dit que les moisissures seraient une conséquence d'un défaut voire d'une absence de VMC. Aucun manquement ne peut donc être reproché aux vendeurs à ce titre.

S'agissant de la réparation de la fuite de gaz dans le séjour, les acquéreurs indiquent que les travaux n'ont pas été réalisés par un professionnel et qu'il leur a été dissimulé le caractère horizontal de la canalisation. Il convient de rappeler qu'aux termes du compromis, les vendeurs se sont seulement engagés à réparer la fuite de gaz, sans qu'il n'ait été exigé d'eux qu'ils aient recours à un professionnel, et qu'il appartient aux acquéreurs de démontrer que cette réparation n'aurait pas été correctement effectuée. Le diagnostiqueur avait relevé la présence d'une fuite de gaz au niveau du robinet de coupure de l'installation de gaz se trouvant dans le séjour. L'expert a constaté la présence d'un tuyau qui correspond à un tronçon horizontal de canalisation placé en partie basse dans une cloison de doublage et qui relie les équipements placés en cuisine au compteur dans la cave. Il précise que « il n'est pas établi que la fuite détectée ait eu lieu sur ce tronçon de canalisation ni que la fuite détectée ait été réparée ». Il ne dit pas avoir constaté l'absence de réparation de la fuite de gaz et les acquéreurs n'apportent aucun élément pour démontrer que les réparations n'auraient pas été faites ou auraient été mal faites. Si l'expert a constaté que le tuyau de gaz n'était pas conforme en ce qu'il est horizontal et caché derrière une cloison, cela ne relève pas de la non exécution ou mauvaise exécution par les vendeurs de leurs engagements contractuels. Aucun manquement ne sera donc retenu à ce titre.

S'agissant du remplacement des panneaux en toiture de l'extension au rez-de-chaussée et de la remise en état de la zinguerie, l'expert a constaté que, au droit de la partie cuisine de l'extension, des plaques de polycarbonate ont été remplacées en couverture mais que les joints dégradés ont été replacés au remontage sur l'ossature au lieu d'être remplacés. L'expert a ainsi relevé que la couverture de cette portion de toiture n'était pas étanche ce qui générait de la moisissure dans la salle de bains. Il a ajouté que la zinguerie présente un état de vétusté sans les marques d'une remise en état récente. Il s'en déduit que si les panneaux en toiture ont bien été remplacés, ils ont été mal posés puisqu'il existe un défaut d'étanchéité. Par ailleurs, la remise en état de la zinguerie n'a pas été faite.






Les acquéreurs, qui ont pu visiter le bien avant la signature de l'acte authentique, ne peuvent se plaindre de l'absence de remise en état de la zinguerie alors qu'ils ont confirmé la réalisation des travaux auxquels se sont engagés les vendeurs et ont accepté le bien en l'état. En revanche, il doit être considéré qu'ils ne pouvaient, par un simple examen visuel, se rendre compte que les joints mis en place autour des nouvelles plaques n'étaient pas étanches. Les vendeurs doivent donc répondre de la mauvaise réalisation de cette étanchéité.

A titre subsidiaire, les acquéreurs font valoir que les désordres invoqués relatifs à l'installation du boitier concernant l'installation électrique, l'installation d'une VMC donnant sur l'extérieur, la réparation de la fuite de gaz, le remplacement des panneaux en toiture de l'extension du rez-de-chaussée et la remise en état de la zinguerie, qui ne seraient pas retenus au titre de la responsabilité contractuelle, constituent des vices cachés portant atteinte à l'usage du bien et qui étaient parfaitement connus des vendeurs. Ils seront étudiés ci-après sur le fondement de la garantie des vices cachés, à l'exception de celui concernant la toiture qui est retenu au titre de la responsabilité contractuelle.

Sur la garantie des vices cachés

L'article 1641 du code civil dispose que «le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

A ce titre, le défaut doit être inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente, caché de l’acquéreur, et suffisamment grave pour compromettre l’usage de la chose acquise à cet effet.

Selon l'article 1643 du code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie».

Pour faire obstacle à l'application de la clause de non garantie, il est nécessaire de prouver que le vendeur avait connaissance des vices.

En l'espèce, le contrat de vente comporte une clause d'exclusion de garantie des vices cachés mais prévoit, de manière classique, que cette exonération ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, ou si l'acquéreur prouve que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Sur l'existence de vices cachés

* la chaudière

Les acquéreurs soutiennent que la chaudière présente plusieurs défauts en ce que les différentes soupapes et vannes devraient être raccordées au circuit d'évacuation de l'eau ce qui n'est pas le cas. Ils indiquent que la conséquence est l'absence de débit d'eau chaude dans la salle de bain et de chauffage ce qui rend le bien impropre à son usage.

Les vendeurs indiquent qu'il ne peut être retenu l'existence d'un vice caché dès lors que les acquéreurs n'ignoraient pas que la chaudière avait plus de neuf ans et que l'entretien a été réalisé deux jours avant la vente sans qu'aucune difficulté ne soit constatée.




Il ressort des éléments versés aux débats que la chaudière de marque Deville a été mise en service en 2012, soit sept ans avant la vente, ce que les acquéreurs n'ignoraient pas.

Un entretien de la chaudière a été réalisé le 6 août 2019 par la société SIL Chaudière, soit deux jours avant la vente. M. [Z], représentant la société SIL Chaudière, était présent aux opérations d'expertise. Il a indiqué que les contrôles obligatoires effectués ce jour-là étaient satisfaisants, que si la chaudière présentait des signes réels d'usure, elle était néanmoins en état de fonctionner. Le test de fonctionnement de l'appareil a été effectué par tirage d'eau chaude au point de puisage de la cuisine et il a été constaté un débit d'eau effectif le jour de l'entretien.
Lors de la réunion d'expertise, l'expert a relevé que la chaudière a 20 mois de plus et atteint l'âge de neuf ans. Il a constaté que le débit d'eau chaude est quasi nul aux points de puisage de la cuisine et de la salle de bains et précisé que l'installation sanitaire d'eau ne possède pas, en amont, un adoucisseur destiné à limiter les dépôts de calcaires et le tartre. Il a ajouté qu'il s'agit d'une chaudière d'entrée de gamme dont le circuit sanitaire présente un serpentin d'échange encrassé et dont il n'est pas démontré qu'elle ait été régulièrement entretenue. Statistiquement, il a indiqué que la durée de vie d'une chaudière d'entrée de gamme est estimée de 10 à 15 ans et que cette durée peut être divisée par deux, voir trois, pour une chaudière sans entretien.

Il se déduit de ces éléments qu'au moment de la vente, il n'est pas démontré que la chaudière ne fonctionnait pas. Au contraire, l'entretien réalisé deux jours avant la vente montrait un débit d'eau effectif. Rien ne permet d'établir, comme le soutiennent les acquéreurs, que les vendeurs rencontraient déjà des difficultés avec leur chaudière au motif qu'ils auraient trouvé dans la salle de bains un flexible permettant de raccorder le lavabo à la douche. Les acquéreurs savaient que la chaudière avait déjà sept ans au moment de la vente et l'expert précise que le diagnostic de l'installation de gaz mentionnait une anomalie sur la chaudière et que, même si cette anomalie n'était pas en relation directe avec le dysfonctionnement allégué, les acquéreurs étaient ainsi suffisamment alertés sur le fait qu'il fallait entreprendre des travaux de remplacement de la chaudière dans les meilleurs délais. Les désagréments rencontrés avec la chaudière postérieurement à la vente relèvent de l'usure normale de celle-ci et ne constituent pas un vice caché, ce d'autant que les acquéreurs étaient alertés sur la nécessité de procéder à un changement rapide de celle-ci.

Aucun vice caché n'est donc établi s'agissant de la chaudière.

* le système électrique

Les acquéreurs font valoir que dès septembre 2019, ils ont été contraints de faire venir un expert pour contrôler l'installation électrique qui présentait de graves défaut ayant eu pour conséquence que plusieurs fils alimentant le sous-compteur ont brûlé et qu'il existe un risque élevé d'incendie. Ils ajoutent avoir dû faire des travaux pour sécuriser le dispositif. Pour eux, la détérioration d'une partie de l'installation électrique et la nécessité de procéder au remplacement de l'installation rendent le bien impropre à son usage.

Les vendeurs concluent à l'absence de vice caché rappelant que les acquéreurs ont eu connaissance, avant la vente, du diagnostic de l'installation électrique réalisé par la société Energie Diag mettant en avant plusieurs anomalies.

Il ressort du diagnostic de l'installation intérieure d'électricité réalisé par la société Energie Diag le 5 avril 2019 que le système électrique comporte plusieurs anomalies dans les domaines suivants :
la prise de terre et l'installation de mise à la terreles règles liées aux zones dans les locaux contenant une baignoire ou une douchedes matériels présentant des risques de contacts directsdes matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usagedes conducteurs non protégés mécaniquement.
Dans son rapport, le diagnostiqueur a conseillé de faire réaliser dans les meilleurs délais et par un installateur électricien qualifié les travaux permettant de lever au moins les anomalies relevées.

L'expert, qui a pris connaissance du diagnostic, indique que les anomalies identifiées caractérisent un état de vétusté général étendu à l'ensemble de l'habitation. Il précise que les anomalies sont classées sur une échelle de dangerosité de B1 à B8 en matière de risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes et que le diagnostic du 3 avril 2019 révélait des anomalies B3, B6, B7 (3 unités) et B8 (2 unités). Il conclut ainsi que les acquéreurs disposaient d'une alerte suffisante pour prendre conscience qu'il y aura lieu d'entreprendre des travaux de rénovation de l'ensemble de l'installation électrique.

Il est acquis que le diagnostic de l'installation électrique a été annexé à la vente et que les acquéreurs en avaient connaissance. L'état vétuste et dangereux de cette installation ne leur était pas caché de sorte qu'ils ne peuvent se prévaloir de la garantie des vices cachés s'agissant de l'installation électrique.

* l'installation du boitier concernant l'installation électrique

Ainsi qu'il a été dit, les acquéreurs ont pu visiter le bien avant la signature de la vente pour vérifier la réalisation des travaux ce qu'ils ont validé. L'installation ou la non installation du boitier était visible et facilement repérable de sorte qu'aucun vice caché n'est caractérisé s'agissant spécifiquement du boitier.

* l'installation d'une VMC donnant sur l'extérieur de la salle de bains

Ainsi qu'il a été dit plus haut, il est établi que la VMC a été posée et l'expert n'indique pas que l'installation de cette VMC serait non conforme au point de compromettre l'usage du bien. Aucun vice caché n'est donc caractérisé à ce titre.

* la réparation de la fuite de gaz

Ainsi qu'il a été dit, il ne ressort pas du rapport d'expertise que la fuite de gaz n'aurait pas été réparée. Aucun vice caché ne peut être retenu à ce titre.

Il est évoqué en revanche le fait que le tronçon de canalisation placé en partie basse dans une cloison de doublage et qui relie les équipements placés en cuisine au compteur dans la cave est horizontal, ce qui n'est pas conforme à la réglementation DTU dès lors que seules les canalisations verticales peuvent être incorporées dans l'épaisseur d'une cloison et que le passage de tuyauteries à l'intérieur de ces cloisons est autorisé sous réserve qu'elles soient placées sous fourreau débouchant à une extrémité au moins dans un local ventilé ou aéré. Si cette non conformité peut être considérée comme un vice caché pour les acquéreurs, rien ne vient démontrer que les vendeurs avaient connaissance de cette non conformité pour avoir notamment eux mêmes mis en oeuvre la dite cloison. Dans ces conditions, la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer.

Dans ces conditions, les demandes formées au titre de la garantie des vices cachés ne peuvent prospérer.





Sur la responsabilité de la société Energie Diag

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur au jour de la vente, dispose que “En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :
(..)
4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L.134-6 du présent code (…)
7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L.134-7”.

A l'égard des acquéreurs, la responsabilité du diagnostiqueur doit être recherchée sur le fondement délictuel en l'absence de lien contractuel entre eux. Il appartient aux acquéreurs de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné.

* s'agissant de l'installation électrique

En l'espèce, les acquéreurs reprochent à la société Energie Diag, s'agissant de l'installation électrique, de ne pas avoir mentionné qu'aucun disjoncteur de 20A n'était présent sur l'entièreté de l'installation alors que, selon la norme NF C 16-600 doit normalement être contrôlé l'absence de matériels électriques inadaptés pouvant causer des courts-circuits. Ils indiquent avoir dû remplacer les tableaux électriques, raccorder et mettre en sécurité les éléments de la cuisine et de la salle de bain, mettre en sécurité l'installation avec des différentiels appropriés, mise à la terre, neutralisation des circuits non-identifiés.

La société Energie Diag soutient qu'elle n'a commis aucune faute s'agissant du diagnostic de l'installation d'électricité dès lors qu'elle a bien mentionné des anomalies de type B8 relatives aux matériels électriques vétustes ou inadaptés à l'usage et qu'elle a conseillé la réalisation de travaux de rénovation du réseau électrique. Elle ajoute qu'elle a rappelé les limites de son intervention en indiquant que certains points de contrôle n'avaient pu être effectués et qu'elle ne pouvait raisonnablement vérifier les parties non visibles et non accessibles de l'installation électrique qui relèvent des missions d'un électricien qualifié.

Sur ce, pour justifier d'un manquement de la société Energie Diag à son devoir de conseil, les acquéreurs se fondent sur une attestation de M. [O] [W], expert certifié, intervenu à leur domicile les 12 septembre et 9 novembre 2019 aux termes de laquelle il indique que la majeure partie de l'installation dépendait d'un disjoncteur de 10A de calibre situé au tableau de l'entrée et que ce circuit alimentait également le sous tableau situé en cuisine et desservant trois circuits dont le four électrique, l'ensemble de la cuisine et la salle de bain ainsi que la chaudière. Il précise qu'il s'agit d'une anomalie sérieuse qui explique les nombreuses disjonctions constatées par les acquéreurs.




L'examen du diagnostic en date du 5 avril 2019 montre que la société Energie Diag a mis en évidence plusieurs anomalies du système électrique. L'expert explique que les domaines d'anomalies identifiés sont classés sur une échelle de dangerosité de B1 à B8 en matière de risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Des anomalies B3, B6, B7 (trois unités) et B8 (deux unités) ont été mises en évidence par le diagnostiqueur.

Les anomalies B8 concernent spécifiquement les matériels électriques vétustes ou inadaptés à l'usage. Il est précisé, de manière générale dans le rapport, que « ces matériels électriques, lorsqu'ils sont trop anciens, n'assurent pas une protection satisfaisante contre l'accès aux parties nues sous tension ou ne possèdent plus un niveau d'isolement suffisant. Lorsqu'ils ne sont pas adaptés à l'usage que l'on veut en faire, ils deviennent très dangereux lors de leur utilisation. Dans les deux cas, ces matériels présentent d'importants risques d'électrisation, voir d'électrocution ».

La société Energie Diag a relevé une première anomalie B8.3 a en indiquant que l'installation comporte au moins un matériel électrique vétuste. Elle précise « présence de matériel électrique vétuste (douilles, interrupteurs, socles de prise...) ; faire intervenir un électricien qualifié afin de remplacer les matériels électriques vétustes (étage 1/étage 2) ». 

Elle a relevé une deuxième anomalie B8.3e en indiquant « au moins un conducteur isolé n'est pas placé sur toute sa longueur dans un conduit, une goulotte ou une plinthe ou une huisserie en matière isolante ou métallique jusqu'à sa pénétration dans le matériel électrique qu'il alimente. Remarques : présence de conducteurs électriques non protégés mécaniquement; faire intervenir un électricien qualifié afin d'installer des protections mécanique sur les conducteurs non protégés (chambre 1, chambre 2) ».

Ces anomalies ne concernaient visiblement pas la cuisine mais plutôt les étages et les chambres.

De manière générale, la société Energie Diag a conseillé de faire réaliser, dans les meilleurs délais et par un installateur électricien qualifié, les travaux permettant de lever au moins les anomalies relevées.

Il se comprend du rapport de l'expert sur ce point que la société Energie Diag n'a pas mentionné d'anomalies de type B4 alors qu'elle aurait dû le faire puisqu'il indique « bien que des anomalies de type B4 ne soient pas signalées, l'acquéreur dispose d'une alerte suffisante pour prendre conscience qu'il y aura lieu d'entreprendre des travaux de rénovation de l'ensemble de l'installation électrique ».

Les anomalies de type B4 sont celles qui concernent la protection contre les surintensités. Il est précisé que « les disjoncteurs divisionnaires ou coupe-circuits à cartouche fusible, à l'origine de chaque circuit, permettent de protéger les conducteurs et câbles électriques contre les échauffements anormaux dus aux surcharges ou courts-circuits. L'absence de ces dispositifs de protection ou leur calibre trop élevé peut être à l'origine d'incendies ». Selon M. [O] [W] le disjoncteur de 10A de calibre était insuffisant pour l'alimentation de l'ensemble des équipements électriques de la maison, et notamment de la cuisine, ce qui explique de nombreuses disjonctions.

Il peut ainsi être retenu que la société Energie Diag aurait dû, bien que cela ne soit pas explicitement retenu par l'expert, mentionner l'insuffisance du disjoncteur. Toutefois, il ne peut être retenu aucun préjudice en lien avec ce manquement dès lors que les acquéreurs étaient parfaitement informés de la vétusté et dangerosité de l'installation et de la nécessité de faire réaliser, rapidement, par un électricien qualifié des travaux afin de remédier aux anomalies, l'expert ayant retenu un état de vétusté général étendu à l'ensemble de l'habitation.

Les demandes formées à l'encontre de la société Energie Diag au titre de l'installation électrique seront donc rejetées.

* s'agissant de l'installation de gaz

Les acquéreurs reprochent au diagnostiqueur de ne pas avoir mentionné l'existence d'une conduite de gaz horizontale dans le mur en violation de l'arrêté du 6 avril 2007.

La société Energie Diag fait valoir que la norme invoquée par l'expert, à savoir les documents techniques unifiés (DTU), dépassent le niveau de compétence requis pour un diagnostiqueur et n'entrent pas dans le cadre de son intervention. Elle indique qu'elle doit seulement vérifier les points de contrôle listés dans la norme NFP 45-500 laquelle ne fait nullement référence aux DTU. Elle estime donc qu'il ne lui appartenait pas de vérifier si la construction respectait les normes du DTU. Elle ajoute que son diagnostic a pour objectif d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes et que la présence d'une canalisation de gaz horizontale à l'intérieur d'un mur mitoyen est une anomalie purement technique qui ne présente pas de caractère de dangerosité.

L'expert s'est effectivement référé aux normes DTU pour expliquer que seules les canalisations verticales peuvent être incorporées dans l'épaisseur d'une cloison d'une part (DTU 61.1 P1 § 5.3.4.2.1) et que le passage de tuyauteries à l'intérieur de ces cloisons est autorisé, sous réserve qu'elles soient placées sous fourreau débouchant à une extrémité au moins dans un local ventilé ou aéré d'autre part ( DTU P1 § 5.3.4.2.3).

Il s'avère que dans l'habitation, une canalisation est horizontale alors qu'elle se trouve derrière une cloison de doublage, ce qui n'est pas conforme aux normes DTU.

Dans son diagnostic, la société Energie Diag a mentionné la présence d'une fuite au niveau du robinet de coupure de cette canalisation mais n'a pas relevé qu'elle était horizontale.

L'expert considère que la société Energie Diag aurait dû le mentionner au motif que l'arrêté du 6 avril 2007 fait obligation au diagnostiqueur d'examiner l'installation intérieure de gaz et notamment la tuyauterie fixe, le raccordement en gaz des appareils, la ventilation des locaux et la combustion, si l'installation est alimentée en gaz.

Il estime que cette anomalie comporte un risque pouvant compromettre la sécurité des personnes sans toutefois expliciter pour quelles raisons ce risque existe alors qu'il est contesté par la société Energie Diag.

La société Energie Diag ne conteste pas être soumise à l'arrêté du 6 avril 2007, ce qui ressort d'ailleurs de son diagnostic, et donc devoir vérifier la tuyauterie fixe.

Dès lors, indépendamment même de la question de savoir si la société Energie Diag était tenue de vérifier le respect des normes DTU, il entre dans sa mission de vérifier la tuyauterie et de signaler toute anomalie qui pourrait porter atteinte à la sécurité des personnes.

Pour lui reprocher d'avoir omis de signaler que la tuyauterie litigieuse était horizontale, encore faut-il établir que cette position crée un risque pour la sécurité des personnes ce qu'elle conteste et ce qui ne peut être affirmé sur la base des conclusions péremptoires et nullement justifiées de l'expert sur ce point. Le seul fait que des normes imposent une position verticale ne suffit pas à déduire qu'en cas contraire il existerait un risque pour les personnes.

En l'absence d'autres éléments, il n'est pas suffisamment établi que la société Energie Diag n'aurait pas réalisé son diagnostic conformément aux normes applicables et aux règles de l'art.

Les demandes formées à son encontre s'agissant de l'installation de gaz seront donc rejetées.

Sur l'indemnisation du préjudice

Ainsi qu'il a été dit, un manquement est retenu à l'encontre des vendeurs s'agissant de l'étanchéité de la toiture.

Les acquéreurs réclament à ce titre la somme de 11.345,18 euros correspondant à 90% du devis établi par la société Couverture Habitat d'un montant de 12.605,75 euros afin de tenir compte de l'amélioration qui en résultera pour eux et qu'ils proposent de supporter à hauteur de 10%. Ils contestent le fait que ce devis correspondrait à la réfection de l'entière toiture.

L'expert indique que le devis en question comporte un remplacement complet de toiture hors travaux sur charpente et que le remplacement à neuf constitue une amélioration du bâti dans la mesure où les dispositions constructives concourront à un gain de performance énergétique. Il précise néanmoins que le remplacement proposé constitue un tout indissociable en deçà duquel un entrepreneur responsable ne devrait pas s'engager, raison pour laquelle il indique que ces travaux sont imputables pour partie au vendeur et pour partie à l'acquéreur, sans toutefois proposer de grille de répartition.

Il s'en déduit qu'il ne peut être procédé à une réfection isolée de joints qui avaient été mal réalisés par les vendeurs. Toutefois, ces derniers ne sauraient supporter l'entièreté du coût de réfection de la toiture plate et de la fenêtre coupole alors qu'ils avaient procédé, comme ils s'y étaient engagés, au remplacement des plaques de polycarbonate de la couverture et que seule l'étanchéité des joints faisait défaut.

Dans ces conditions, une somme de 1.260,57 euros, correspondant à 10% du devis, sera mise à leur charge.

Les demandes indemnitaires relatives aux autres travaux seront rejetées en l'absence de responsabilité des vendeurs.

Les acquéreurs réclament une somme de 15.000 euros au titre du préjudice immatériel faisant valoir qu'il ont vécu sans chauffage pendant 65 jours, qu'ils ont connu une période avec un débit d'eau chaude très faible du 28 décembre 2019 au 8 décembre 2020 puis une absence totale d'eau chaude à compter de cette date, que l'absence d'isolation de la cuisine et de la salle de bains a porté atteinte à leur qualité de vie avec des températures en hiver ne dépassant pas 14° et enfin qu'ils ont dû subir des fuites très importantes du fait de l'absence d'étanchéité des plaques de polycarbonate. Seul ce dernier point est imputable à un manquement des vendeurs. Encore faut-il établir la réalité du préjudice invoqué. Or, la seule attestation du père de Mme [Y] qui indique avoir constaté l'ampleur des fuites, les dégâts sur le plafond de la cuisine et le stress et l'anxiété causés par cette situation, est insuffisante à établir l'existence d'un préjudice alors que l'expert n'a constaté que des moisissures et que l'huissier de justice intervenu le 10 juillet 2020 n'a constaté des infiltrations dans la salle de bains que sous la baignoire et des traces d'humidité au plafond de la cuisine qui restent limitées. La demande à ce titre sera donc rejetée.

Les acquéreurs réclament ensuite une somme de 5.000 euros au titre du préjudice lié à la réalisation des travaux faisant valoir que l'expert a retenu la nécessité d'un mois de préparation du chantier et 3 à 4 semaines sans interruption de travaux. Or, cela concerne l'intégralité des travaux qui étaient réclamés par les acquéreurs et pas uniquement les travaux de réfection de la toiture. En toutes hypothèses, la part de responsabilité des vendeurs dans la réfection de la toiture est limitée à 10%. Une somme de 500 euros à ce titre sera jugée satisfactoire.

Enfin, ils réclament une somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral faisant valoir que M. [K] [U] s'est brûlé en manipulant une casserole d'eau bouillante pour compenser l'absence d'eau chaude et que l'état de leur maison ne leur a pas permis de mener la vie sociale qu'ils souhaitaient. Aucun manquement n'étant reproché aux vendeurs s'agissant de la chaudière, les désagréments causés par l'absence d'eau chaude de leurs sont pas imputables. Pour le reste, il n'est pas démontré que le défaut d'étanchéité de la toiture les aurait empêchés
 de recevoir leur famille et amis. Il n'en demeure pas mois que ce défaut d'étanchéité a été source de désagréments qui peuvent être réparés par l'allocation d'une somme de 500 euros.

La demande formée au titre des frais d'expertise judiciaire relève des dépens et sera traitée ci-après.

Les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2022, date l'assignation, et non à compter de la mise en demeure, celle-ci ayant consisté à réclamer un accord de principe sur le remboursement des travaux à intervenir sans mentionner aucun montant.

Sur l'exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.”

Il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit le jugement par l’effet de ce décret, ni de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”.

Succombant en l'instance, M. [R] [F] et Mme [D] [S] seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

L'équité commande d'allouer aux acquéreurs la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande formée à ce titre par la société Energie Diag et son assureur.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,



Condamne in solidum M. [R] [F] et Mme [D] [S] à payer à Mme [M] [Y] et M. [K] [U] les sommes suivantes :
1.260,57 euros au titre des travaux de réfection de la toiture500 euros au titre du préjudice lié à la réalisation des travaux500 euros au titre du préjudice moral,
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2022,

Déboute Mme [M] [Y] et M. [K] [U] de leurs autres demandes formées à l'encontre de M. [R] [F] et Mme [D] [S],

Déboute Mme [M] [Y] et M. [K] [U] de leurs demandes formées à l'encontre de la société Energie Diag et de son assureur la société AXA France IARD Mutuelle,

Condamne in solidum M. [R] [F] et Mme [D] [S] aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

Condamne in solidum M. [R] [F] et Mme [D] [S] à payer à Mme [M] [Y] et M. [K] [U] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit n'y avoir lieu à autre indemnité au titre des frais irrépétibles,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le greffier, Le président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L134-9, code de la construction et de l'habitation L134-7, code de la construction et de l'habitation L271-6, code civil 1643, code de la construction et de l'habitation L271-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 21 janvier 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00920

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• 31 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Mulhouse · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/00440

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• 12 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Valenciennes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/02216

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• 9 octobre 2025 · Tribunal judiciaire de Marseille · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 21/11281

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• 22 janvier 2026 · Cour d'appel de Douai · Autre · n° 23/02113

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• 24 juin 2026 · Cour d'appel de Rouen · Autre · n° 25/02016

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• 10 février 2025 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/11110

  en commun : code de la construction et de l'habitation L134-9

• 18 mars 2025 · Cour d'appel de Pau · Autre · n° 23/01878

  en commun : code de la construction et de l'habitation L134-7, code de la construction et de l'habitation L271-6

Mise à jour de la source le 2024-09-13T18:10:00.502Z.