notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 6/Section 4, 10 février 2025, n° 23/11110

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Par acte notarié du 25 janvier 2023, Monsieur [P] [X] a acquis auprès de Madame [K] [I] le lot n°21, correspondant à un appartement et une cave au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 8] moyennant la somme 181.000 €. 

Antérieurement à cette acquisition, Monsieur [Z] [D], assuré auprès de la SAM MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4], a effectué un diagnostic de performance énergétique et établi un rapport en date du 10 octobre 2022, annexé à l’acte authentique de vente du 25 janvier 2023 indiquant un système de chauffage collectif au gaz et concluant au classement de l’appartement en classe énergétique E. 

Postérieurement à son acquisition, Monsieur [X] a fait réaliser un nouveau diagnostic de performance énergétique par la SARL A.J.E, qui a conclu le 7 novembre 2023 et le 11 mars 2024, au classement de l’appartement en classe énergétique G. 

Selon courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 6 septembre 2023, qui n’a pas été distribué, le destinataire étant indiqué inconnue à l’adresse, Monsieur [X] a vainement mis en demeure Madame [I] d’avoir à annuler la vente ou à l’indemniser de l’intégralité des préjudices matériels et immatériels subis. 

Par actes de commissaire de justice en date des 16 et 17 novembre 2023, Monsieur [P] [X] a fait assigner Madame [K] [I], Monsieur [Z] [D] et la SAM MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE THANN devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir à titre principal, la résolution de la vente intervenue le 25 janvier 2023, à titre subsidiaire leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 46.603,04 € au titre du coût des travaux nécessaires pour atteindre la classe énergétique E, à titre infiniment subsidiaire, leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 34.033 € au titre de la perte de valeur de son bien et en tout état de cause, la somme globale de 16.000 € de dommages et intérêts en réparation de la perte de son emploi et de son préjudice moral. 

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 12 juin 2024 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 02 décembre 2024. 

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2024, Madame [X] demande au tribunal de : 
« Juger recevables et bien fondées les demandes de Monsieur [P] [X], 


Juger que Madame [K] [I], venderesse, a manqué à son obligation d’information et de délivrance conforme en ayant sciemment renseigné dans le diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte authentique de vente une information mensongère sur la nature de l’installation de chauffage entrainant un classement du bien en catégorie E au lieu de G entrainant une perte de valeur considérable du bien ne pouvant être loué, 

Juger que Monsieur [X] s’est légitimement référé à cette information actualisée donnée par Madame [I], à jour au moment de la vente, plutôt qu’à la situation actée par l’assemblée générale des copropriétaires 3 ans et demi avant la vente ou dans le registre des copropriété mis à jour 5 ans avant la vente, 


Juger que les relevés de charges 2020, 2021 et 2022 n’ont jamais été annexés à la promesse de vente, 

Juger que la société [D] Z [S], en qualité de diagnostiqueur, a commis des erreurs manifestes en certifiant à tort dans son diagnostic que les installations de chauffage étaient au gaz alors qu’elles étaient en réalité au fioul entrainant un classement énergétique E au lieu de G avec une consommation énergétique réelle trois fois supérieure, 

Juger que le consentement de Monsieur [P] [X] a été vicié, la possibilité d’utiliser le bien en pleine propriété, incluant la possibilité de vendre ou de louer le bien, étant incontestablement une condition déterminante de son consentement. 

En conséquence : 

A titre principal : 
Prononcer la résolution de la vente, aux torts et aux frais de Madame [K] [I] (frais de notaire pour un montant de 10.510 €, intérêts bancaires, frais de courtier pour un montant de 2000 €, frais d’aménagements intérieurs effectués à perte pour un montant de 5.248 €), 

A titre subsidiaire : 
Condamner solidairement Madame [K] [I], la société [D] Z [S] et la MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] à verser à Monsieur [X] la somme de 46.603,04€ à titre de dommages et intérêt correspondant au cout des travaux nécessaires afin de permettre au bien d’atteindre la classe énergétique E, conformément au diagnostic erroné et au contrat de vente, outre la TVA applicable à la date du jugement et avec indexation selon l’indice BT 01 entre le 11 octobre 2023 (date du devis) et le jour du jugement, 

A titre infiniment subsidiaire : 
Condamner solidairement Madame [K] [I], la société [D] Z [S] et la MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] à verser à Monsieur [X] la somme de 34.033 € à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice lié à la perte de valeur du bien, 

En tout état de cause : 
Condamner solidairement Madame [K] [I], la société [D] Z [S] et la MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] à verser à Monsieur [X], la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêt en indemnisation de la perte de l’offre d’emploi, 

Condamner solidairement Madame [K] [I], la société [D] Z [S] et la MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] à verser à Monsieur [X], la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêt en indemnisation de son préjudice moral, 



A titre infiniment subsidiaire : 
DESIGNER tel Expert Judiciaire qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de Bobigny avec pour mission de : 
Se rendre sur place au [Adresse 1], [Localité 8] ; 
Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ; 
Visiter les lieux ; 
Entendre tous sachant ; 
Examiner les désordres allégués dans l’assignation et notamment les divergences de classe énergétique retenues par les diagnostics établis par la venderesse et l’acquéreur ; 
Rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces désordres ; 
Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis tant matériels qu’immatériels ; 
Evaluer à l’aide de devis les travaux nécessaires à la mise en conformité du bien avec la classe énergétique retenue ; 

En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’Expert, autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction d’un Maître d’oeuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’Expert judiciaire qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux, 
Dire que l’expertise sera mise en oeuvre et que l’Expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, 
Dire qu’il en sera référé au juge en cas de difficulté, 
Fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur honoraires de l’Expert judiciaire, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir, 

En tout état de cause 
Condamner solidairement Madame [K] [I], la société [D] Z [S] et la MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] à verser à Monsieur [X], la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner solidairement Madame [K] [I], la société [D] Z [S] et la MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] aux entiers dépens.». 

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 03 juin 2024, Madame [K] [I] demande au tribunal de : 
« DEBOUTER Monsieur [P] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [D] et la compagnie d’assurances MAVIT MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] à garantir et relever indemne Madame [K] [I] de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à son encontre, 

CONDAMNER Monsieur [P] [X] ou tout succombant à payer à Madame [K] [I] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »

***



Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 02 avril 2024, Monsieur [D] et la SAM MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE THANN demandent au tribunal de : 
« titre principal, 
• Débouter M. [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contre M. [D] et la société MAVIT, 

• Débouter Mme [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contre M. [D] et la société MAVIT, 


À titre subsidiaire, 
• Déclarer la société MAVIT recevable à opposer aux tiers les limites de sa garantie, 

• Déclarer la société MAVIT recevable à opposer aux tiers la franchise de 2.000 € due par son assuré aux termes de la police d’assurance, 

En tout état de cause, 
• Condamner tout succombant à payer M. [D] et à la société MAVIT une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 CPC, 

• Condamner tout succombant aux dépens, lesquels seront recouvrés par Me Damien JOST conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

***
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.


A l’audience du 02 décembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 10 février 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).









Sur les demandes principales de Monsieur [X]

Sur la résolution de la vente conclue le 25 janvier 2023 entre Monsieur [X] et Madame [I] 

sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme 
En application des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de livrer et celle de garantir la chose qu'il vend. L'obligation de délivrance s'entend de la livraison d'une chose présentant les caractéristiques spécifiées par la convention des parties.

Aux termes de l’article L 271-4 I 6°du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au présent litige, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente et il comprend notamment le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code. 

L’article L 271-4 II dernier alinéa du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative.

A contrario, cela implique que l'acquéreur peut se prévoir du DPE à l'encontre du vendeur. Autrement dit, l'acquéreur peut prétendre à l'existence d'un défaut de conformité lorsqu'il apparaît que le bâtiment vendu est plus énergivore qu'il n'est indiqué dans le DPE qui lui a été remis ou qu'il ne comprend pas tous les éléments d'équipement qui y sont visés ou que ces derniers ne sont pas aussi performants que ce qu'indique le diagnostic parce que, par exemple, plus anciens que e qui est mentionné dans le DPE ou bien encore, parce qu'ils sont différents de ce qui est indiqué dans le DPE. 

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, l’acte authentique de vente du 25 janvier 2023 indique : 
-en pages 23 et 24, que le dossier de diagnostics technique a été établi par [D] [F] [S], comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique ; 
-en page 24, que « conformément aux dispositions de l’article L 134-9 du Code de la construction et de l’habitation, la vente d’un bien immobilier à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans doit être précédée d’un diagnostic de celle-ci. 
Les parties déclarent que le BIEN ne possède pas d’installation intérieure de gaz. ». 

A cet acte de vente sont notamment annexés et ont été portés à la connaissance de Monsieur [X] qui l’a reconnu : 
-la fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 intitulée « le registre des copropriétés » qui fait état d’un chauffage collectif hors urbain au fioul domestique ; 
-les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires, en particulier celui du 27 mai 2019 aux termes duquel figure une résolution portant sur les « travaux de mise hors service de la chaudière au fioul, équipement collectif de l’immeuble ». 



En outre, la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 25 octobre 2022 comporte les mêmes mentions que l’acte authentique de vente et elle précise que le registre de la copropriété ainsi que le dossier de diagnostics techniques a été porté à la connaissance de Monsieur [X]. 

Ainsi, bien que le diagnostic de performance énergétique établi le 10 octobre 2022 par Monsieur [D] exerçant sous l’enseigne [D] Z [S] mentionne une chaudière à gaz naturel, dès lors qu’aux termes tant de la promesse unilatérale de vente du 25 octobre 2022 que de l’acte authentique de vente du 25 janvier 2023 les parties, donc y compris Monsieur [X] lui-même, ont déclaré que le bien ne possède pas d’installation intérieure de gaz et qu’il a été porté à la connaissance de Monsieur [X] plusieurs documents attestant de ce que le système de chauffage de l’immeuble est collectif au fioul, la seule mention erronée dans le diagnostic de performance énergétique du 10 octobre 2022 ne constitue pas un défaut de conformité. 

Par ailleurs, Monsieur [X] se plaint également de ce que le diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte authentique de vente du 25 janvier 2023 conclu au classement de l’appartement qu’il a acquis en catégorie énergétique E alors qu’il résulte d’un diagnostic qu’il a ensuite fait établir par la SARL AJE ANALYSES qu’il est classé en catégorie G. 

Or, en application de l'article 16 du code de procédure civile, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence de celle-ci. (C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

Si Monsieur [X] verse aux débats deux diagnostics, le premier en date du 07 novembre 2023 et le second en date du 11 mars 2024, ils ont, tous les deux, été réalisés par la même société, la SARL AJE ANALYSES, le second corrigeant des erreurs contenues dans le premier, par exemple le type de chaudière collective est indiqué comme standard dans le premier et comme basse température dans le second, de sorte que le diagnostic établi le 07 novembre 2023 n’est pas corroboré par celui établi le 11 mars 2024 et que sa force probante apparaît comme légère. 

Monsieur [X] ne produit aucun autre document technique qui corroborerait les analyses et conclusions de la SARL AJE ANALYSES, mais sollicite qu’une mesure d’expertise soit ordonnée. 

Toutefois, Monsieur [X], qui ne produit que deux pièces émanant de la même société dont la teneur est sujette à caution et pouvait utilement démontrer la réalité de ses allégations sans recourir à une mesure d’expertise judiciaire notamment par l’établissement de diagnostics de performance énergétique supplémentaires réalisés par d’autres entreprises que la SARL AJE ANALYSES et ne comportant aucune erreur de fait par exemple relativement au type et à la nature des équipements collectifs, ne peut conformément aux dispositions des articles 9 et 146 du code de procédure civile, solliciter une expertise pour pallier à sa carence dans l’administration de la preuve. 

Dès lors, il sera débouté de sa demande d’expertise judiciaire. 

Dans ces conditions, Monsieur [X] échoue à rapporter la preuve d’une non-conformité de son bien aux dispositions contractuelles. 

En conséquence, ce moyen sera rejeté. 





sur le manquement au devoir d’information 
En application de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. 

En l’espèce ainsi qu’il a préalablement été rappelé, l’acte authentique de vente mentionne expressément que l’appartement litigieux ne possède pas d’installation intérieure au gaz, que Monsieur [X] a fait la même déclaration, de sorte que la seule mention erronée du diagnostic de performance énergétique ne peut caractériser un manquement de Madame [I] à son devoir d’information. 

Par ailleurs, ainsi qu’il a déjà été établi, Monsieur [X] ne rapporte pas la preuve de ce que le diagnostic de performance énergétique du 10 octobre 2022 comporte une erreur en classant l’appartement litigieux en catégorie E au lieu de G. 

Partant, il ne démontre pas que Madame [I] a manqué à son devoir d’information. 

En conséquence, ce moyen sera rejeté. 

sur le dol 
En application des articles 1130 et 1131 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Aux manœuvres, sont assimilés le mensonge et la réticence ou le silence sur un élément essentiel de l'opération qui s'il avait été connu du cocontractant l'aurait incité à ne pas contracter.

En l’espèce, ainsi qu’il a déjà été établi Monsieur [X] ne rapporte pas la preuve suffisante de ce que le diagnostic de performance énergétique du 10 octobre 2022 comporte une erreur en classant l’appartement litigieux en catégorie E alors que les performances énergétiques réelles du bien le classe en catégorie G, de sorte qu’il ne démontre pas que Madame [I] a sciemment gardé le silence sur une caractéristique du bien déterminante de son consentement. 



Il ne démontre pas non plus que Madame [I] aurait volontairement transmises de fausses informations sur la nature du système de chauffage collectif de l’immeuble à Monsieur [Z] [D] pour obtenir un diagnostic de performance énergétique plus favorable et ainsi tromper le consentement de Monsieur [X]. 

En conséquence, ce moyen sera rejeté. 

sur la garantie des vices cachés
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Pour engager la garantie, le vice doit être non apparent, antérieur à la vente, atteindre la chose dans une de ses qualités principales et être d'une gravité suffisante.

Il appartient au demandeur de rapporter la preuve de l'existence d'un vice caché présentant l'ensemble de ces caractéristiques.

En vertu de l'article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, ainsi qu’il a déjà été établi Monsieur [X] ne rapporte pas la preuve suffisante de ce que le diagnostic de performance énergétique du 10 octobre 2022 comporte une erreur en classant l’appartement litigieux en catégorie E au lieu de G, de sorte qu’il ne démontre pas que l’appartement litigieux est affecté d’un vice caché antérieur à la vente. 

Dès, lors ce moyen sera également rejeté. 

En conséquence, Monsieur [X] sera débouté de sa demande de résolution de la vente intervenue le 25 janvier 2023. 

Sur les demandes de dommages et intérêts

à l’encontre de Madame [I]
En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En l’espèce, ainsi qu’il a été préalablement développé, Monsieur [X] ne rapporte pas la preuve suffisante de ce que le diagnostic de performance énergétique du 10 octobre 2022 comporte une erreur en classant l’appartement litigieux en catégorie E alors que les performances énergétiques réelles du bien le classe en catégorie G, de sorte qu’il ne démontre pas que Madame [I] a commis un manquement à ses obligations contractuelles et par voie de conséquence, il sera débouté de toutes ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre de Madame [I]. 


à l’encontre de Monsieur [D] et de son assureur 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et à ce titre, le tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (C. Cass. Ass. Plén. 06 octobre 2006 pourvoi n°05-13.255 ; C. Cass. Ass. Plén. 13 janvier 2020 pourvoi n° 17-19.963 ; C. Cass. Com 3 juillet 2024 pourvoi n°21-14.947).

En l’espèce, ainsi qu’il a été préalablement développé, Monsieur [X] ne rapporte pas la preuve suffisante de ce que le diagnostic de performance énergétique du 10 octobre 2022 comporte une erreur en classant l’appartement litigieux en catégorie E alors que les performances énergétiques réelles du bien le classe en catégorie G, de sorte qu’il ne démontre pas que Monsieur [D] a commis un manquement à ses propres obligations contractuelles et par voie de conséquence, il sera débouté de toutes ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur [D]. 

La responsabilité de Monsieur [D] n’étant pas engagée, son assureur la SAM MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] ne peut être condamné et par suite Monsieur [X] sera également débouté de toutes ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre de la SAM MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4]. 


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant, Monsieur [X] sera condamné aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Damien JOST pour ceux dont il a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). 

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de production de tout justificatif, l'équité commande de condamner Monsieur [X] à payer à Madame [I], Monsieur [D] et la SAM MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 1.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'apparaît pas nécessaire d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mis à disposition au greffe, 

DEBOUTE Monsieur [P] [X] de sa demande de résolution du contrat de vente conclu le 25 janvier 2023 avec Madame [K] [I] portant sur le lot n°21, un appartement et une cave, au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 8] ; 

DEBOUTE Monsieur [P] [X] de sa demande de paiement au titre du coût des travaux nécessaires afin de permettre au bien (lot n°21) situé [Adresse 1] à [Localité 8] d’être classé en catégorie énergétique E ; 

DEBOUTE Monsieur [P] [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice lié à la perte de valeur du bien (lot n°21) situé [Adresse 1] à [Localité 8] ; 

DEBOUTE Monsieur [P] [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice lié à sa perte d’emploi ; 

DEBOUTE Monsieur [P] [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ; 

CONDAMNE Monsieur [P] [X] aux dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Damien JOST pour ceux dont il a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [X] à payer à Madame [K] [I], Monsieur [Z] [D] et la SAM MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 1.000 € (mille euros) chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;

DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 FEVRIER 2025


Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 23/11110 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNOX
N° de MINUTE : 25/00131


Monsieur [P] [X]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Maître David SAIDON de la SELEURL David Saidon Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0630

DEMANDEUR

C/

Madame [K] [I]
[Adresse 2]
[Localité 9]
représentée par Me Marie SIMOES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

MAVIT MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4]
[Adresse 7]
[Localité 4]
représentée par Maître Damien JOST de la SELEURL CABINET JOST JURIDIAG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0229

Monsieur [Z] [D]
[Adresse 6]
[Localité 9]
représenté par Maître Damien JOST de la SELEURL CABINET JOST JURIDIAG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0229

DEFENDEURS



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.
DÉBATS

A l’audience publique du 2 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2025. 

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.


EXPOSE DU LITIGE


Par acte notarié du 25 janvier 2023, Monsieur [P] [X] a acquis auprès de Madame [K] [I] le lot n°21, correspondant à un appartement et une cave au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 8] moyennant la somme 181.000 €. 

Antérieurement à cette acquisition, Monsieur [Z] [D], assuré auprès de la SAM MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4], a effectué un diagnostic de performance énergétique et établi un rapport en date du 10 octobre 2022, annexé à l’acte authentique de vente du 25 janvier 2023 indiquant un système de chauffage collectif au gaz et concluant au classement de l’appartement en classe énergétique E. 

Postérieurement à son acquisition, Monsieur [X] a fait réaliser un nouveau diagnostic de performance énergétique par la SARL A.J.E, qui a conclu le 7 novembre 2023 et le 11 mars 2024, au classement de l’appartement en classe énergétique G. 

Selon courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 6 septembre 2023, qui n’a pas été distribué, le destinataire étant indiqué inconnue à l’adresse, Monsieur [X] a vainement mis en demeure Madame [I] d’avoir à annuler la vente ou à l’indemniser de l’intégralité des préjudices matériels et immatériels subis. 

Par actes de commissaire de justice en date des 16 et 17 novembre 2023, Monsieur [P] [X] a fait assigner Madame [K] [I], Monsieur [Z] [D] et la SAM MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE THANN devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir à titre principal, la résolution de la vente intervenue le 25 janvier 2023, à titre subsidiaire leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 46.603,04 € au titre du coût des travaux nécessaires pour atteindre la classe énergétique E, à titre infiniment subsidiaire, leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 34.033 € au titre de la perte de valeur de son bien et en tout état de cause, la somme globale de 16.000 € de dommages et intérêts en réparation de la perte de son emploi et de son préjudice moral. 

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 12 juin 2024 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 02 décembre 2024. 

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2024, Madame [X] demande au tribunal de : 
« Juger recevables et bien fondées les demandes de Monsieur [P] [X], 


Juger que Madame [K] [I], venderesse, a manqué à son obligation d’information et de délivrance conforme en ayant sciemment renseigné dans le diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte authentique de vente une information mensongère sur la nature de l’installation de chauffage entrainant un classement du bien en catégorie E au lieu de G entrainant une perte de valeur considérable du bien ne pouvant être loué, 

Juger que Monsieur [X] s’est légitimement référé à cette information actualisée donnée par Madame [I], à jour au moment de la vente, plutôt qu’à la situation actée par l’assemblée générale des copropriétaires 3 ans et demi avant la vente ou dans le registre des copropriété mis à jour 5 ans avant la vente, 


Juger que les relevés de charges 2020, 2021 et 2022 n’ont jamais été annexés à la promesse de vente, 

Juger que la société [D] Z [S], en qualité de diagnostiqueur, a commis des erreurs manifestes en certifiant à tort dans son diagnostic que les installations de chauffage étaient au gaz alors qu’elles étaient en réalité au fioul entrainant un classement énergétique E au lieu de G avec une consommation énergétique réelle trois fois supérieure, 

Juger que le consentement de Monsieur [P] [X] a été vicié, la possibilité d’utiliser le bien en pleine propriété, incluant la possibilité de vendre ou de louer le bien, étant incontestablement une condition déterminante de son consentement. 

En conséquence : 

A titre principal : 
Prononcer la résolution de la vente, aux torts et aux frais de Madame [K] [I] (frais de notaire pour un montant de 10.510 €, intérêts bancaires, frais de courtier pour un montant de 2000 €, frais d’aménagements intérieurs effectués à perte pour un montant de 5.248 €), 

A titre subsidiaire : 
Condamner solidairement Madame [K] [I], la société [D] Z [S] et la MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] à verser à Monsieur [X] la somme de 46.603,04€ à titre de dommages et intérêt correspondant au cout des travaux nécessaires afin de permettre au bien d’atteindre la classe énergétique E, conformément au diagnostic erroné et au contrat de vente, outre la TVA applicable à la date du jugement et avec indexation selon l’indice BT 01 entre le 11 octobre 2023 (date du devis) et le jour du jugement, 

A titre infiniment subsidiaire : 
Condamner solidairement Madame [K] [I], la société [D] Z [S] et la MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] à verser à Monsieur [X] la somme de 34.033 € à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice lié à la perte de valeur du bien, 

En tout état de cause : 
Condamner solidairement Madame [K] [I], la société [D] Z [S] et la MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] à verser à Monsieur [X], la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêt en indemnisation de la perte de l’offre d’emploi, 

Condamner solidairement Madame [K] [I], la société [D] Z [S] et la MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] à verser à Monsieur [X], la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêt en indemnisation de son préjudice moral, 



A titre infiniment subsidiaire : 
DESIGNER tel Expert Judiciaire qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de Bobigny avec pour mission de : 
Se rendre sur place au [Adresse 1], [Localité 8] ; 
Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ; 
Visiter les lieux ; 
Entendre tous sachant ; 
Examiner les désordres allégués dans l’assignation et notamment les divergences de classe énergétique retenues par les diagnostics établis par la venderesse et l’acquéreur ; 
Rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces désordres ; 
Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis tant matériels qu’immatériels ; 
Evaluer à l’aide de devis les travaux nécessaires à la mise en conformité du bien avec la classe énergétique retenue ; 

En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’Expert, autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction d’un Maître d’oeuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’Expert judiciaire qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux, 
Dire que l’expertise sera mise en oeuvre et que l’Expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, 
Dire qu’il en sera référé au juge en cas de difficulté, 
Fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur honoraires de l’Expert judiciaire, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir, 

En tout état de cause 
Condamner solidairement Madame [K] [I], la société [D] Z [S] et la MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] à verser à Monsieur [X], la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner solidairement Madame [K] [I], la société [D] Z [S] et la MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] aux entiers dépens.». 

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 03 juin 2024, Madame [K] [I] demande au tribunal de : 
« DEBOUTER Monsieur [P] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [D] et la compagnie d’assurances MAVIT MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] à garantir et relever indemne Madame [K] [I] de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à son encontre, 

CONDAMNER Monsieur [P] [X] ou tout succombant à payer à Madame [K] [I] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »

***



Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 02 avril 2024, Monsieur [D] et la SAM MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE THANN demandent au tribunal de : 
« titre principal, 
• Débouter M. [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contre M. [D] et la société MAVIT, 

• Débouter Mme [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contre M. [D] et la société MAVIT, 


À titre subsidiaire, 
• Déclarer la société MAVIT recevable à opposer aux tiers les limites de sa garantie, 

• Déclarer la société MAVIT recevable à opposer aux tiers la franchise de 2.000 € due par son assuré aux termes de la police d’assurance, 

En tout état de cause, 
• Condamner tout succombant à payer M. [D] et à la société MAVIT une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 CPC, 

• Condamner tout succombant aux dépens, lesquels seront recouvrés par Me Damien JOST conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

***
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.


A l’audience du 02 décembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 10 février 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).









Sur les demandes principales de Monsieur [X]

Sur la résolution de la vente conclue le 25 janvier 2023 entre Monsieur [X] et Madame [I] 

sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme 
En application des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de livrer et celle de garantir la chose qu'il vend. L'obligation de délivrance s'entend de la livraison d'une chose présentant les caractéristiques spécifiées par la convention des parties.

Aux termes de l’article L 271-4 I 6°du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au présent litige, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente et il comprend notamment le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code. 

L’article L 271-4 II dernier alinéa du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative.

A contrario, cela implique que l'acquéreur peut se prévoir du DPE à l'encontre du vendeur. Autrement dit, l'acquéreur peut prétendre à l'existence d'un défaut de conformité lorsqu'il apparaît que le bâtiment vendu est plus énergivore qu'il n'est indiqué dans le DPE qui lui a été remis ou qu'il ne comprend pas tous les éléments d'équipement qui y sont visés ou que ces derniers ne sont pas aussi performants que ce qu'indique le diagnostic parce que, par exemple, plus anciens que e qui est mentionné dans le DPE ou bien encore, parce qu'ils sont différents de ce qui est indiqué dans le DPE. 

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, l’acte authentique de vente du 25 janvier 2023 indique : 
-en pages 23 et 24, que le dossier de diagnostics technique a été établi par [D] [F] [S], comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique ; 
-en page 24, que « conformément aux dispositions de l’article L 134-9 du Code de la construction et de l’habitation, la vente d’un bien immobilier à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans doit être précédée d’un diagnostic de celle-ci. 
Les parties déclarent que le BIEN ne possède pas d’installation intérieure de gaz. ». 

A cet acte de vente sont notamment annexés et ont été portés à la connaissance de Monsieur [X] qui l’a reconnu : 
-la fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 intitulée « le registre des copropriétés » qui fait état d’un chauffage collectif hors urbain au fioul domestique ; 
-les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires, en particulier celui du 27 mai 2019 aux termes duquel figure une résolution portant sur les « travaux de mise hors service de la chaudière au fioul, équipement collectif de l’immeuble ». 



En outre, la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 25 octobre 2022 comporte les mêmes mentions que l’acte authentique de vente et elle précise que le registre de la copropriété ainsi que le dossier de diagnostics techniques a été porté à la connaissance de Monsieur [X]. 

Ainsi, bien que le diagnostic de performance énergétique établi le 10 octobre 2022 par Monsieur [D] exerçant sous l’enseigne [D] Z [S] mentionne une chaudière à gaz naturel, dès lors qu’aux termes tant de la promesse unilatérale de vente du 25 octobre 2022 que de l’acte authentique de vente du 25 janvier 2023 les parties, donc y compris Monsieur [X] lui-même, ont déclaré que le bien ne possède pas d’installation intérieure de gaz et qu’il a été porté à la connaissance de Monsieur [X] plusieurs documents attestant de ce que le système de chauffage de l’immeuble est collectif au fioul, la seule mention erronée dans le diagnostic de performance énergétique du 10 octobre 2022 ne constitue pas un défaut de conformité. 

Par ailleurs, Monsieur [X] se plaint également de ce que le diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte authentique de vente du 25 janvier 2023 conclu au classement de l’appartement qu’il a acquis en catégorie énergétique E alors qu’il résulte d’un diagnostic qu’il a ensuite fait établir par la SARL AJE ANALYSES qu’il est classé en catégorie G. 

Or, en application de l'article 16 du code de procédure civile, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence de celle-ci. (C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

Si Monsieur [X] verse aux débats deux diagnostics, le premier en date du 07 novembre 2023 et le second en date du 11 mars 2024, ils ont, tous les deux, été réalisés par la même société, la SARL AJE ANALYSES, le second corrigeant des erreurs contenues dans le premier, par exemple le type de chaudière collective est indiqué comme standard dans le premier et comme basse température dans le second, de sorte que le diagnostic établi le 07 novembre 2023 n’est pas corroboré par celui établi le 11 mars 2024 et que sa force probante apparaît comme légère. 

Monsieur [X] ne produit aucun autre document technique qui corroborerait les analyses et conclusions de la SARL AJE ANALYSES, mais sollicite qu’une mesure d’expertise soit ordonnée. 

Toutefois, Monsieur [X], qui ne produit que deux pièces émanant de la même société dont la teneur est sujette à caution et pouvait utilement démontrer la réalité de ses allégations sans recourir à une mesure d’expertise judiciaire notamment par l’établissement de diagnostics de performance énergétique supplémentaires réalisés par d’autres entreprises que la SARL AJE ANALYSES et ne comportant aucune erreur de fait par exemple relativement au type et à la nature des équipements collectifs, ne peut conformément aux dispositions des articles 9 et 146 du code de procédure civile, solliciter une expertise pour pallier à sa carence dans l’administration de la preuve. 

Dès lors, il sera débouté de sa demande d’expertise judiciaire. 

Dans ces conditions, Monsieur [X] échoue à rapporter la preuve d’une non-conformité de son bien aux dispositions contractuelles. 

En conséquence, ce moyen sera rejeté. 





sur le manquement au devoir d’information 
En application de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. 

En l’espèce ainsi qu’il a préalablement été rappelé, l’acte authentique de vente mentionne expressément que l’appartement litigieux ne possède pas d’installation intérieure au gaz, que Monsieur [X] a fait la même déclaration, de sorte que la seule mention erronée du diagnostic de performance énergétique ne peut caractériser un manquement de Madame [I] à son devoir d’information. 

Par ailleurs, ainsi qu’il a déjà été établi, Monsieur [X] ne rapporte pas la preuve de ce que le diagnostic de performance énergétique du 10 octobre 2022 comporte une erreur en classant l’appartement litigieux en catégorie E au lieu de G. 

Partant, il ne démontre pas que Madame [I] a manqué à son devoir d’information. 

En conséquence, ce moyen sera rejeté. 

sur le dol 
En application des articles 1130 et 1131 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Aux manœuvres, sont assimilés le mensonge et la réticence ou le silence sur un élément essentiel de l'opération qui s'il avait été connu du cocontractant l'aurait incité à ne pas contracter.

En l’espèce, ainsi qu’il a déjà été établi Monsieur [X] ne rapporte pas la preuve suffisante de ce que le diagnostic de performance énergétique du 10 octobre 2022 comporte une erreur en classant l’appartement litigieux en catégorie E alors que les performances énergétiques réelles du bien le classe en catégorie G, de sorte qu’il ne démontre pas que Madame [I] a sciemment gardé le silence sur une caractéristique du bien déterminante de son consentement. 



Il ne démontre pas non plus que Madame [I] aurait volontairement transmises de fausses informations sur la nature du système de chauffage collectif de l’immeuble à Monsieur [Z] [D] pour obtenir un diagnostic de performance énergétique plus favorable et ainsi tromper le consentement de Monsieur [X]. 

En conséquence, ce moyen sera rejeté. 

sur la garantie des vices cachés
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Pour engager la garantie, le vice doit être non apparent, antérieur à la vente, atteindre la chose dans une de ses qualités principales et être d'une gravité suffisante.

Il appartient au demandeur de rapporter la preuve de l'existence d'un vice caché présentant l'ensemble de ces caractéristiques.

En vertu de l'article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, ainsi qu’il a déjà été établi Monsieur [X] ne rapporte pas la preuve suffisante de ce que le diagnostic de performance énergétique du 10 octobre 2022 comporte une erreur en classant l’appartement litigieux en catégorie E au lieu de G, de sorte qu’il ne démontre pas que l’appartement litigieux est affecté d’un vice caché antérieur à la vente. 

Dès, lors ce moyen sera également rejeté. 

En conséquence, Monsieur [X] sera débouté de sa demande de résolution de la vente intervenue le 25 janvier 2023. 

Sur les demandes de dommages et intérêts

à l’encontre de Madame [I]
En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En l’espèce, ainsi qu’il a été préalablement développé, Monsieur [X] ne rapporte pas la preuve suffisante de ce que le diagnostic de performance énergétique du 10 octobre 2022 comporte une erreur en classant l’appartement litigieux en catégorie E alors que les performances énergétiques réelles du bien le classe en catégorie G, de sorte qu’il ne démontre pas que Madame [I] a commis un manquement à ses obligations contractuelles et par voie de conséquence, il sera débouté de toutes ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre de Madame [I]. 


à l’encontre de Monsieur [D] et de son assureur 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et à ce titre, le tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (C. Cass. Ass. Plén. 06 octobre 2006 pourvoi n°05-13.255 ; C. Cass. Ass. Plén. 13 janvier 2020 pourvoi n° 17-19.963 ; C. Cass. Com 3 juillet 2024 pourvoi n°21-14.947).

En l’espèce, ainsi qu’il a été préalablement développé, Monsieur [X] ne rapporte pas la preuve suffisante de ce que le diagnostic de performance énergétique du 10 octobre 2022 comporte une erreur en classant l’appartement litigieux en catégorie E alors que les performances énergétiques réelles du bien le classe en catégorie G, de sorte qu’il ne démontre pas que Monsieur [D] a commis un manquement à ses propres obligations contractuelles et par voie de conséquence, il sera débouté de toutes ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur [D]. 

La responsabilité de Monsieur [D] n’étant pas engagée, son assureur la SAM MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] ne peut être condamné et par suite Monsieur [X] sera également débouté de toutes ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre de la SAM MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4]. 


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant, Monsieur [X] sera condamné aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Damien JOST pour ceux dont il a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). 

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de production de tout justificatif, l'équité commande de condamner Monsieur [X] à payer à Madame [I], Monsieur [D] et la SAM MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 1.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'apparaît pas nécessaire d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mis à disposition au greffe, 

DEBOUTE Monsieur [P] [X] de sa demande de résolution du contrat de vente conclu le 25 janvier 2023 avec Madame [K] [I] portant sur le lot n°21, un appartement et une cave, au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 8] ; 

DEBOUTE Monsieur [P] [X] de sa demande de paiement au titre du coût des travaux nécessaires afin de permettre au bien (lot n°21) situé [Adresse 1] à [Localité 8] d’être classé en catégorie énergétique E ; 

DEBOUTE Monsieur [P] [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice lié à la perte de valeur du bien (lot n°21) situé [Adresse 1] à [Localité 8] ; 

DEBOUTE Monsieur [P] [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice lié à sa perte d’emploi ; 

DEBOUTE Monsieur [P] [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ; 

CONDAMNE Monsieur [P] [X] aux dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Damien JOST pour ceux dont il a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [X] à payer à Madame [K] [I], Monsieur [Z] [D] et la SAM MUTUELLE D’ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 1.000 € (mille euros) chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;

DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1644, code de la construction et de l'habitation L134-9, code civil 1603, code civil 1112-1, code de la construction et de l'habitation L271-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-02-10T19:01:11.964Z.