Cour d'appel de Rouen, 1ère ch. civile, 24 juin 2026, n° 25/02016

Exposé du litige

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte notarié du 23 août 2022, Mme [U] [M] a acquis auprès de Mme [G] [S] les lots n°106 et 117 d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5], correspondant respectivement à un appartement et une cave, moyennant la somme de 107'000 euros. Les diagnostics réglementaires ont été annexés à l'acte, notamment le diagnostic électrique réalisé le 15 mars 2021 par la Sarl Avre expertises membre du groupement Gedimm environnement.



Se plaignant d'une non-conformité de l'ensemble de l'installation électrique du bien et après tentative de résolution amiable du litige, par acte extrajudiciaire du 1er mars 2022, Mme [M] a assigné Mme [S] devant le tribunal judiciaire d'Evreux aux fins d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices.



Par jugement réputé contradictoire du 17 avril 2025, le tribunal a':

- débouté Mme [U] [M] de ses demandes en paiement de la somme de 11'223,90 euros au titre du coût des travaux,

- débouté Mme [U] [M] de sa demande en paiement de la somme de 

9'000 euros au titre des frais de résidence supporté,

- débouté Mme [U] [M] de sa demande en paiement de la somme de 

10'000 euros au titre du préjudice subi,

- débouté Mme [U] [M] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [U] [M] aux dépens.



Par déclaration reçue au greffe le 30 mai 2025, Mme [U] [M] a formé appel du jugement.













EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2025, Mme [U] [M] demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants, 1103 et 1331-1 du code civil, de':

- déclarer recevable et bien-fondé son appel,

- réformer le jugement du tribunal judiciaire d'Evreux en ce qu'il a débouté Mme [M] de l'intégralité de ses demandes,

en conséquence,

à titre principal, sur les vices cachés,

- condamner Mme [S] à lui verser la somme de 11'223,90 euros au titre du coût des travaux,

- condamner Mme [S] à lui verser la somme de 9'000 euros au titre des frais de résidence supportés,

- condamner Mme [S] à lui verser la somme de 10'000 euros au titre du préjudice subi,

à titre subsidiaire, sur la responsabilité,

- condamner Mme [S] à lui verser la somme de 11'223,90 euros au titre du coût des travaux,

en tout état de cause,

- condamner Mme [S] à lui verser la somme de 5'000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [S] aux entiers dépens.



A titre principal, sur le fondement de la garantie des vices cachés, elle soutient que si le diagnostic électrique initial faisait état de défaillances, celles-ci n'étaient pas de nature à modifier sa volonté d'acquérir le bien litigieux. Or, elle indique qu'au moment de la prise de possession des lieux, elle a découvert qu'en réalité l'installation électrique présentait un risque grave et imminent, confirmé par un professionnel, nécessitant son remplacement complet. Elle considère que Mme [S] avait nécessairement connaissance des vices affectant l'installation électrique dès lors qu'elle était propriétaire du bien depuis 2013. Elle sollicite en conséquence la condamnation de sa venderesse à lui payer les sommes de 

11'223,90 euros au titre des travaux engagés, 9'000 euros au titre de son relogement le temps des travaux, outre celle de 10'000 euros au titre du préjudice moral.



A titre subsidiaire, elle recherche la responsabilité contractuelle de Mme [S] en vue d'obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 11'223,90 euros au titre des travaux engagés. 



Par uniques conclusions notifiées le 5 décembre 2025, Mme [G] [S] demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants, 1103 et 1231-1 du code civil, de': 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d'Evreux du 17 avril 2025,

- en cause d'appel, condamner Mme [U] [M] au paiement d'une somme de 5'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel.



Sur l'action en garantie des vices cachés, elle souligne que Mme [M] ne peut se prévaloir d'une telle garantie dès lors que les vices allégués étaient apparents au moment de la vente. Elle précise que profane en matière d'installation électrique, elle n'avait pas connaissance des vices allégués et du caractère erroné du diagnostic annexé à l'acte de vente. Elle précise qu'elle n'a jamais subi, lors de son occupation du bien, de dysfonctionnements électriques.







Sur l'action en responsabilité contractuelle, elle fait valoir qu'aucune faute contractuelle ne peut lui être reprochée dès lors qu'elle a fait réaliser le diagnostic de l'état d'installation électrique visé aux articles L. 271-4 et L. 134-7 du code de la construction et de l'habitation. 



Elle sollicite le débouté des demandes indemnitaires de Mme [M] tout en relevant que le devis de la société Skl qu'elle produit concerne des travaux de peinture non indispensables'; que les frais de relogement sollicités ne sont justifiés que par une attestation non conforme aux dispositions du code de procédure civile'; que le préjudice moral invoqué n'est que soutenu par la production d'une attestation médicale aux termes de laquelle aucun avis n'est décrit.



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 11 mars 2026.

Motifs

MOTIFS



Sur la garantie des vices cachés



L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



L'article 1642 suivant précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



Selon l'article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



Selon l'article 1644, dans les cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.



Enfin, l'article 1645 ajoute que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.



En l'espèce, l'acte notarié du 23 août 2022, portant sur un appartement et une cave situés à [Localité 1], vendus au prix de 107'000 euros, comporte une clause élusive de garantie en page 8 sur l'état du bien': «'L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison': 

des vices apparents,

des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas':

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'ACQUEREUR a également cette qualité,

ou s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.'»



Au titre de la garantie des vices cachés, Mme [M] invoque avoir découvert, après la vente mais connue de sa venderesse, une non-conformité de l'ensemble de l'installation électrique du bien nécessitant sa réfection complète.





En page 12 de l'acte notarié, la section intitulée «'Contrôle de l'installation intérieure d'électricité'» précise «'Conformément aux dispositions de l'article L. 134-7 du Code de la construction et de l'habitation, la vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de quinze ans doit être précédée d'un diagnostic de celle-ci. Le BIEN dispose d'une installation intérieure électrique de plus de quinze ans. Le VENDEUR a fait établir un état de celle-ci par la société «'GEDIMM'» répondant aux critères de l'article L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation, le 15 mars 2021, annexé. Il est rappelé à l'ACQUEREUR qu'en cas d'accidents électriques consécutifs aux anomalies pouvant être révélées par l'état annexé, sa responsabilité pourrait être engagée tant civilement que pénalement, de la même façon que la compagnie d'assurances pourrait invoquer le défaut d'aléa afin de refuser de garantir le sinistre électrique. D'une manière générale, le propriétaire au jour du sinistre est seul responsable de l'état du système électrique.'»



Le diagnostic de l'installation électrique, effectué en réalité par la Sarl Avre expertises du groupe Gedimm, a été réalisé dans les conditions exposées en page 2, section 4 - «'Rappel des limites du champ de réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité'»': «'L'état de l'installation intérieure d'électricité porte sur l'ensemble de l'installation d'électricité à basse tension des locaux à usage d'habitation située en aval de l'appareil général de commande et de protection de cette installation. Il ne concerne pas les matériels d'utilisation amovibles, ni les circuits internes des matériels d'utilisation fixes, destinés à être reliés à l'installation électrique fixe, ni les installations de production ou de stockage par batteries d'énergie électrique du générateur jusqu'au point d'injection au réseau public de distribution d'énergie ou au point de raccordement à l'installation intérieure. Il ne concerne pas non plus les circuits de téléphonie, de télévision, de réseau informatique, de vidéophonie, de centrale d'alarme, etc., lorsqu'ils sont alimentés en régime permanent sous une tension inférieure ou égale à 50 V en courant alternatif et 120 V en courant continu. L'intervention de l'opérateur réalisant l'état de l'installation intérieure d'électricité ne porte que sur les constituants visibles, visitables, de l'installation au moment du diagnostic. Elle s'effectue sans démontage de l'installation électrique (hormis le démontage des capots des tableaux électriques lorsque cela est possible) ni destruction des isolants des câbles. Des éléments dangereux de l'installation intérieure d'électricité peuvent ne pas être repérés, notamment': 

- les parties de l'installation électrique non visibles (incorporées dans le gros 'uvre ou le second 'uvre ou masquées par du mobilier) ou nécessitant un démontage ou une détérioration pour pouvoir y accéder (boîtes de connexion, conduits, plinthes, goulottes, huisseries, éléments chauffants incorporés dans la maçonnerie, luminaires des piscines plus particulièrement)';

- les parties non visibles ou non accessibles des tableaux électriques après démontage de leur capot';

- inadéquation entre le courant assigné (calibre) des dispositifs de protection contre les surintensités et la section des conducteurs sur toute la longueur des circuits.'»



En page 3, les anomalies de l'installation intérieure d'électricité sont rapportées comme suit': «'Au moins un socle de prise de courant ne comporte pas de broche de terre. (Cette anomalie fait l'objet d'une mesure compensatoire pour limiter le risque de choc électrique) Au moins un socle de prise de courant comporte une broche de terre non reliée à la terre. (Cette anomalie fait l'objet d'une mesure compensatoire pour limiter le risque de choc électrique) Local contenant une baignoire ou une douche': l'installation électrique ne répond pas aux prescriptions particulières appliquées à ce local (adéquation entre l'emplacement où est installé le matériel électrique et les caractéristiques de ce dernier - respect des règles de protection contre les chocs électriques liées aux zones). 





Remarques': Prise de terre. Au moins un conducteur isolé n'est pas placé sur toute sa longueur dans un conduit, une goulotte ou une plinthe ou une huisserie, en matière isolante ou métallique, jusqu'à sa pénétration dans le matériel électrique qu'il alimente. Remarques': Présence de conducteurs électriques non protégés mécaniquement'; faire intervenir un électricien qualifié afin d'installer des protections mécaniques sur les conducteurs non protégés.'»



Le diagnostiqueur a relevé au titre des informations complémentaires que l'installation électrique présente des «'socles de prise de courant, dispositif à courant différentiel résiduel à hauteur sensibilité.'» Il a également relevé que «'L'ensemble de l'installation électrique est protégé par au moins un dispositif différentiel à haute sensibilité = 30 mA. Au moins un socle de prise de courant n'est pas de type à obturateur. Au moins un socle de prise de courant ne possède pas un puits de 15mm.'» Il a par ailleurs indiqué qu'il n'a pu vérifier que les locaux contenant une douche ou une baignoire présentaient une'section satisfaisante de la partie visible du conducteur de liaison équipotentielle supplémentaire. Le diagnostiqueur n'a également pu contrôler l'existence et les caractéristiques de l'installation de mise à la terre située dans les parties communes de l'immeuble collectif ni l'état et l'existence de l'ensemble des mesures de protection contre les contacts indirects et surintensités appropriées. 



En définitive, un remplacement des prises non adaptées et la réalisation de liaisons équipotentielles visibles ou visitables ont été préconisés et précèdent la mention': «'Ces conseils pour limiter les risques d'électrisation, de contact indirect, direct, ne peuvent en aucun cas se substituer à l'avis d'un électricien professionnel.'»



Aux termes du diagnostic annexé à l'acte de vente c'est donc essentiellement les systèmes de protection de l'installation électrique du bien qui ont été relevés comme non conformes.



Pour se prévaloir d'une dangerosité de la totalité de l'installation électrique du bien litigieux, Mme [M] verse aux débats': 

- une attestation, non conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, de l'Eurl Alex.co qui indique uniquement «'Installation électrique avec risques d'incendie. Fils tissus avec épissures sur prises, interrupteurs et points lumineux sous baguettes bois.'»'sans autres précisions sur l'état de l'installation ;

La facture établie par cette entreprise le 12 juin 2023, pour la somme de 

7'104,90 euros intitulée mise en conformité de l'installation électrique, tend à établir l'exécution d'une prestation mais ne rapporte pas la preuve du vice allégué ;

- un procès-verbal de constat dressé le 10 octobre 2022 par Me [E] [R], commissaire de justice, qui a essentiellement constaté que l'installation électrique du bien est composée de fils gainés en tissu ou en plastique. L'auxiliaire de justice a également retranscrit dans son procès-verbal deux déclarations de Mme [M] qui lui a indiqué «'le tableau électrique fait apparaître de mauvais branchements sur le 32 et 20 ampères'»'; «'lors de la dépose du plafonnier les fils sont tombés - mon électricien m'a déclaré que l'installation au plafond aurait pu brûler.'». Elle a procédé ainsi à des constatations visuelles et donc apparentes.



Ces éléments ne sont assortis d'aucun avis technique circonstancié pour caractériser la dangerosité de l'installation électrique, et encore moins, la nécessité de procéder à sa réfection complète. Aucune détérioration des fils gainés en tissu ou en plastique n'a été relevée à la fois par l'auxiliaire de justice, par l'Eurl Alex.co ou les parties elles-mêmes. Aucune documentation technique n'est produite pour mettre en évidence la dangerosité que présente une installation électrique composée de fils gainés en tissu ou plastique. Les défauts de branchement au niveau du tableau électrique ne sont pas techniquement justifiés. 





En conséquence, le vice allégué par Mme [M] ne répond pas à la définition de vice caché susceptible d'engager la responsabilité de Mme [S] au titre de la garantie légale.

 

Aucune démonstration n'est en outre effectuée quant à la connaissance qu'aurait pu avoir la venderesse d'un vice caché de l'installation, non révélé par le diagnostic. 



Le jugement qui a débouté Mme [M] des demandes qu'elle a présentées sur le fondement de la garantie des vices cachés sera confirmé.





Sur le manquement à l'obligation d'information



L'article 1101 du code civil dispose que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.



L'article 1103 suivant prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



Selon l'article 1231-1, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



En l'espèce, à titre subsidiaire, Mme [M] recherche la responsabilité de Mme [S] au titre d'un manquement à son obligation d'information précontractuelle en relevant qu'elle ne l'a pas informée de la dangerosité de l'installation électrique.



Or, aucun élément versé aux débats ne permet de caractériser la dangerosité de l'installation électrique de l'appartement, telle qu'alléguée par Mme [M], et encore moins, la connaissance de l'état de l'installation électrique par Mme [S] avant la vente.



En conséquence, Mme [M] ne peut qu'être déboutée de ses demandes dirigées contre Mme [S] au titre d'un manquement à son obligation d'information précontractuelle. 



Le jugement qui a statué en ce sens sera confirmé.





Sur les frais de procédure



La disposition du jugement relative aux dépens n'est pas critiquée par Mme [M]. Elle ne peut qu'être confirmée par la cour.



Mme [M] succombe à l'instance et en supportera les dépens.



Elle sera condamnée à payer à Mme [S] la somme de 4'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,



Dans les limites de l'appel formé,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne Mme [U] [M] à payer à Mme [G] [S] la somme de 4'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute Mme [U] [M] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [U] [M] aux dépens de l'instance.







Le cadre greffier, La présidente de chambre,

N° RG 25/02016 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J7LW







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 24 JUIN 2026









DÉCISION DÉFÉRÉE :



23/00793

Tribunal judiciaire d'Evreux du 17 avril 2025





APPELANTE :



Madame [U] [M]

née le 31 mars 1971 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Jérôme DEREUX de la SELARL CARNO AVOCATS, avocat au barreau de Rouen et et assistée de Me Sigmund BRIANT, avocat au barreau de Paris, substitué par Me DODARD de la SELARL CARNO AVOCATS







INTIMEE :



Madame [G] [S]

née le 8 octobre 1940 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée et assistée de Me Fabrice LEGLOAHEC de la SELARL D'AVOCATS LEGLOAHEC LEGIGAN, avocat au barreau de Rouen







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 1er avril 2026 sans opposition des avocats devant Mme WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère









GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER, cadre greffier 





DEBATS :



A l'audience publique du 1er avril 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2026





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 24 juin 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.



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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte notarié du 23 août 2022, Mme [U] [M] a acquis auprès de Mme [G] [S] les lots n°106 et 117 d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5], correspondant respectivement à un appartement et une cave, moyennant la somme de 107'000 euros. Les diagnostics réglementaires ont été annexés à l'acte, notamment le diagnostic électrique réalisé le 15 mars 2021 par la Sarl Avre expertises membre du groupement Gedimm environnement.



Se plaignant d'une non-conformité de l'ensemble de l'installation électrique du bien et après tentative de résolution amiable du litige, par acte extrajudiciaire du 1er mars 2022, Mme [M] a assigné Mme [S] devant le tribunal judiciaire d'Evreux aux fins d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices.



Par jugement réputé contradictoire du 17 avril 2025, le tribunal a':

- débouté Mme [U] [M] de ses demandes en paiement de la somme de 11'223,90 euros au titre du coût des travaux,

- débouté Mme [U] [M] de sa demande en paiement de la somme de 

9'000 euros au titre des frais de résidence supporté,

- débouté Mme [U] [M] de sa demande en paiement de la somme de 

10'000 euros au titre du préjudice subi,

- débouté Mme [U] [M] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [U] [M] aux dépens.



Par déclaration reçue au greffe le 30 mai 2025, Mme [U] [M] a formé appel du jugement.













EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2025, Mme [U] [M] demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants, 1103 et 1331-1 du code civil, de':

- déclarer recevable et bien-fondé son appel,

- réformer le jugement du tribunal judiciaire d'Evreux en ce qu'il a débouté Mme [M] de l'intégralité de ses demandes,

en conséquence,

à titre principal, sur les vices cachés,

- condamner Mme [S] à lui verser la somme de 11'223,90 euros au titre du coût des travaux,

- condamner Mme [S] à lui verser la somme de 9'000 euros au titre des frais de résidence supportés,

- condamner Mme [S] à lui verser la somme de 10'000 euros au titre du préjudice subi,

à titre subsidiaire, sur la responsabilité,

- condamner Mme [S] à lui verser la somme de 11'223,90 euros au titre du coût des travaux,

en tout état de cause,

- condamner Mme [S] à lui verser la somme de 5'000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [S] aux entiers dépens.



A titre principal, sur le fondement de la garantie des vices cachés, elle soutient que si le diagnostic électrique initial faisait état de défaillances, celles-ci n'étaient pas de nature à modifier sa volonté d'acquérir le bien litigieux. Or, elle indique qu'au moment de la prise de possession des lieux, elle a découvert qu'en réalité l'installation électrique présentait un risque grave et imminent, confirmé par un professionnel, nécessitant son remplacement complet. Elle considère que Mme [S] avait nécessairement connaissance des vices affectant l'installation électrique dès lors qu'elle était propriétaire du bien depuis 2013. Elle sollicite en conséquence la condamnation de sa venderesse à lui payer les sommes de 

11'223,90 euros au titre des travaux engagés, 9'000 euros au titre de son relogement le temps des travaux, outre celle de 10'000 euros au titre du préjudice moral.



A titre subsidiaire, elle recherche la responsabilité contractuelle de Mme [S] en vue d'obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 11'223,90 euros au titre des travaux engagés. 



Par uniques conclusions notifiées le 5 décembre 2025, Mme [G] [S] demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants, 1103 et 1231-1 du code civil, de': 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d'Evreux du 17 avril 2025,

- en cause d'appel, condamner Mme [U] [M] au paiement d'une somme de 5'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel.



Sur l'action en garantie des vices cachés, elle souligne que Mme [M] ne peut se prévaloir d'une telle garantie dès lors que les vices allégués étaient apparents au moment de la vente. Elle précise que profane en matière d'installation électrique, elle n'avait pas connaissance des vices allégués et du caractère erroné du diagnostic annexé à l'acte de vente. Elle précise qu'elle n'a jamais subi, lors de son occupation du bien, de dysfonctionnements électriques.







Sur l'action en responsabilité contractuelle, elle fait valoir qu'aucune faute contractuelle ne peut lui être reprochée dès lors qu'elle a fait réaliser le diagnostic de l'état d'installation électrique visé aux articles L. 271-4 et L. 134-7 du code de la construction et de l'habitation. 



Elle sollicite le débouté des demandes indemnitaires de Mme [M] tout en relevant que le devis de la société Skl qu'elle produit concerne des travaux de peinture non indispensables'; que les frais de relogement sollicités ne sont justifiés que par une attestation non conforme aux dispositions du code de procédure civile'; que le préjudice moral invoqué n'est que soutenu par la production d'une attestation médicale aux termes de laquelle aucun avis n'est décrit.



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 11 mars 2026.





MOTIFS



Sur la garantie des vices cachés



L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



L'article 1642 suivant précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



Selon l'article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



Selon l'article 1644, dans les cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.



Enfin, l'article 1645 ajoute que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.



En l'espèce, l'acte notarié du 23 août 2022, portant sur un appartement et une cave situés à [Localité 1], vendus au prix de 107'000 euros, comporte une clause élusive de garantie en page 8 sur l'état du bien': «'L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison': 

des vices apparents,

des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas':

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'ACQUEREUR a également cette qualité,

ou s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.'»



Au titre de la garantie des vices cachés, Mme [M] invoque avoir découvert, après la vente mais connue de sa venderesse, une non-conformité de l'ensemble de l'installation électrique du bien nécessitant sa réfection complète.





En page 12 de l'acte notarié, la section intitulée «'Contrôle de l'installation intérieure d'électricité'» précise «'Conformément aux dispositions de l'article L. 134-7 du Code de la construction et de l'habitation, la vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de quinze ans doit être précédée d'un diagnostic de celle-ci. Le BIEN dispose d'une installation intérieure électrique de plus de quinze ans. Le VENDEUR a fait établir un état de celle-ci par la société «'GEDIMM'» répondant aux critères de l'article L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation, le 15 mars 2021, annexé. Il est rappelé à l'ACQUEREUR qu'en cas d'accidents électriques consécutifs aux anomalies pouvant être révélées par l'état annexé, sa responsabilité pourrait être engagée tant civilement que pénalement, de la même façon que la compagnie d'assurances pourrait invoquer le défaut d'aléa afin de refuser de garantir le sinistre électrique. D'une manière générale, le propriétaire au jour du sinistre est seul responsable de l'état du système électrique.'»



Le diagnostic de l'installation électrique, effectué en réalité par la Sarl Avre expertises du groupe Gedimm, a été réalisé dans les conditions exposées en page 2, section 4 - «'Rappel des limites du champ de réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité'»': «'L'état de l'installation intérieure d'électricité porte sur l'ensemble de l'installation d'électricité à basse tension des locaux à usage d'habitation située en aval de l'appareil général de commande et de protection de cette installation. Il ne concerne pas les matériels d'utilisation amovibles, ni les circuits internes des matériels d'utilisation fixes, destinés à être reliés à l'installation électrique fixe, ni les installations de production ou de stockage par batteries d'énergie électrique du générateur jusqu'au point d'injection au réseau public de distribution d'énergie ou au point de raccordement à l'installation intérieure. Il ne concerne pas non plus les circuits de téléphonie, de télévision, de réseau informatique, de vidéophonie, de centrale d'alarme, etc., lorsqu'ils sont alimentés en régime permanent sous une tension inférieure ou égale à 50 V en courant alternatif et 120 V en courant continu. L'intervention de l'opérateur réalisant l'état de l'installation intérieure d'électricité ne porte que sur les constituants visibles, visitables, de l'installation au moment du diagnostic. Elle s'effectue sans démontage de l'installation électrique (hormis le démontage des capots des tableaux électriques lorsque cela est possible) ni destruction des isolants des câbles. Des éléments dangereux de l'installation intérieure d'électricité peuvent ne pas être repérés, notamment': 

- les parties de l'installation électrique non visibles (incorporées dans le gros 'uvre ou le second 'uvre ou masquées par du mobilier) ou nécessitant un démontage ou une détérioration pour pouvoir y accéder (boîtes de connexion, conduits, plinthes, goulottes, huisseries, éléments chauffants incorporés dans la maçonnerie, luminaires des piscines plus particulièrement)';

- les parties non visibles ou non accessibles des tableaux électriques après démontage de leur capot';

- inadéquation entre le courant assigné (calibre) des dispositifs de protection contre les surintensités et la section des conducteurs sur toute la longueur des circuits.'»



En page 3, les anomalies de l'installation intérieure d'électricité sont rapportées comme suit': «'Au moins un socle de prise de courant ne comporte pas de broche de terre. (Cette anomalie fait l'objet d'une mesure compensatoire pour limiter le risque de choc électrique) Au moins un socle de prise de courant comporte une broche de terre non reliée à la terre. (Cette anomalie fait l'objet d'une mesure compensatoire pour limiter le risque de choc électrique) Local contenant une baignoire ou une douche': l'installation électrique ne répond pas aux prescriptions particulières appliquées à ce local (adéquation entre l'emplacement où est installé le matériel électrique et les caractéristiques de ce dernier - respect des règles de protection contre les chocs électriques liées aux zones). 





Remarques': Prise de terre. Au moins un conducteur isolé n'est pas placé sur toute sa longueur dans un conduit, une goulotte ou une plinthe ou une huisserie, en matière isolante ou métallique, jusqu'à sa pénétration dans le matériel électrique qu'il alimente. Remarques': Présence de conducteurs électriques non protégés mécaniquement'; faire intervenir un électricien qualifié afin d'installer des protections mécaniques sur les conducteurs non protégés.'»



Le diagnostiqueur a relevé au titre des informations complémentaires que l'installation électrique présente des «'socles de prise de courant, dispositif à courant différentiel résiduel à hauteur sensibilité.'» Il a également relevé que «'L'ensemble de l'installation électrique est protégé par au moins un dispositif différentiel à haute sensibilité = 30 mA. Au moins un socle de prise de courant n'est pas de type à obturateur. Au moins un socle de prise de courant ne possède pas un puits de 15mm.'» Il a par ailleurs indiqué qu'il n'a pu vérifier que les locaux contenant une douche ou une baignoire présentaient une'section satisfaisante de la partie visible du conducteur de liaison équipotentielle supplémentaire. Le diagnostiqueur n'a également pu contrôler l'existence et les caractéristiques de l'installation de mise à la terre située dans les parties communes de l'immeuble collectif ni l'état et l'existence de l'ensemble des mesures de protection contre les contacts indirects et surintensités appropriées. 



En définitive, un remplacement des prises non adaptées et la réalisation de liaisons équipotentielles visibles ou visitables ont été préconisés et précèdent la mention': «'Ces conseils pour limiter les risques d'électrisation, de contact indirect, direct, ne peuvent en aucun cas se substituer à l'avis d'un électricien professionnel.'»



Aux termes du diagnostic annexé à l'acte de vente c'est donc essentiellement les systèmes de protection de l'installation électrique du bien qui ont été relevés comme non conformes.



Pour se prévaloir d'une dangerosité de la totalité de l'installation électrique du bien litigieux, Mme [M] verse aux débats': 

- une attestation, non conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, de l'Eurl Alex.co qui indique uniquement «'Installation électrique avec risques d'incendie. Fils tissus avec épissures sur prises, interrupteurs et points lumineux sous baguettes bois.'»'sans autres précisions sur l'état de l'installation ;

La facture établie par cette entreprise le 12 juin 2023, pour la somme de 

7'104,90 euros intitulée mise en conformité de l'installation électrique, tend à établir l'exécution d'une prestation mais ne rapporte pas la preuve du vice allégué ;

- un procès-verbal de constat dressé le 10 octobre 2022 par Me [E] [R], commissaire de justice, qui a essentiellement constaté que l'installation électrique du bien est composée de fils gainés en tissu ou en plastique. L'auxiliaire de justice a également retranscrit dans son procès-verbal deux déclarations de Mme [M] qui lui a indiqué «'le tableau électrique fait apparaître de mauvais branchements sur le 32 et 20 ampères'»'; «'lors de la dépose du plafonnier les fils sont tombés - mon électricien m'a déclaré que l'installation au plafond aurait pu brûler.'». Elle a procédé ainsi à des constatations visuelles et donc apparentes.



Ces éléments ne sont assortis d'aucun avis technique circonstancié pour caractériser la dangerosité de l'installation électrique, et encore moins, la nécessité de procéder à sa réfection complète. Aucune détérioration des fils gainés en tissu ou en plastique n'a été relevée à la fois par l'auxiliaire de justice, par l'Eurl Alex.co ou les parties elles-mêmes. Aucune documentation technique n'est produite pour mettre en évidence la dangerosité que présente une installation électrique composée de fils gainés en tissu ou plastique. Les défauts de branchement au niveau du tableau électrique ne sont pas techniquement justifiés. 





En conséquence, le vice allégué par Mme [M] ne répond pas à la définition de vice caché susceptible d'engager la responsabilité de Mme [S] au titre de la garantie légale.

 

Aucune démonstration n'est en outre effectuée quant à la connaissance qu'aurait pu avoir la venderesse d'un vice caché de l'installation, non révélé par le diagnostic. 



Le jugement qui a débouté Mme [M] des demandes qu'elle a présentées sur le fondement de la garantie des vices cachés sera confirmé.





Sur le manquement à l'obligation d'information



L'article 1101 du code civil dispose que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.



L'article 1103 suivant prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



Selon l'article 1231-1, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



En l'espèce, à titre subsidiaire, Mme [M] recherche la responsabilité de Mme [S] au titre d'un manquement à son obligation d'information précontractuelle en relevant qu'elle ne l'a pas informée de la dangerosité de l'installation électrique.



Or, aucun élément versé aux débats ne permet de caractériser la dangerosité de l'installation électrique de l'appartement, telle qu'alléguée par Mme [M], et encore moins, la connaissance de l'état de l'installation électrique par Mme [S] avant la vente.



En conséquence, Mme [M] ne peut qu'être déboutée de ses demandes dirigées contre Mme [S] au titre d'un manquement à son obligation d'information précontractuelle. 



Le jugement qui a statué en ce sens sera confirmé.





Sur les frais de procédure



La disposition du jugement relative aux dépens n'est pas critiquée par Mme [M]. Elle ne peut qu'être confirmée par la cour.



Mme [M] succombe à l'instance et en supportera les dépens.



Elle sera condamnée à payer à Mme [S] la somme de 4'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.















PAR CES MOTIFS



La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,



Dans les limites de l'appel formé,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne Mme [U] [M] à payer à Mme [G] [S] la somme de 4'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute Mme [U] [M] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [U] [M] aux dépens de l'instance.







Le cadre greffier, La présidente de chambre,

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Mise à jour de la source le 2026-07-12T17:28:08.573Z.