Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 19 septembre 2024, n° 20/10449

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me RONZEAU (P0499)
 Me TAÏEB (C1885)
 Me JUILLARD (E0410)
C.C.C. 
délivrée le :
à Me de MOULINS BEAUFORT (B0502) 


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 20/10449 

N° Portalis 352J-W-B7E-CTBSW

N° MINUTE : 9


Assignation du :
12 Octobre 2020







JUGEMENT 
rendu le 19 Septembre 2024 

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES (RCS de Paris 492 475 009)
[Adresse 2]
[Localité 8]

représentée par Maître Grégory de MOULINS BEAUFORT de l’A.A.R.P.I. RICHELIEU AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0502


DÉFENDEURS

S.A.S. MARAIS BASTILLE NOTAIRES (RCS de Paris 301 310 314)
[Adresse 13]
[Adresse 13]
[Localité 10]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la S.C.P.I RONZEAU & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0499

Décision du 19 Septembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/10449 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTBSW


Monsieur [J] [I]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Madame [W] [I] épouse [U]
[Adresse 5]
[Localité 6]

Madame [A] [I] épouse [X] [R]
[Adresse 12]
[Localité 1] (ESPAGNE)

tous trois représentés par Maître Pierre-Henri JUILLARD de la S.E.L.A.R.L. ARTEMIA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0410

Monsieur [Y] [T]
[Adresse 11]
[Localité 9]

représenté par Maître Fabrice TAÏEB, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1885





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier,



DÉBATS

À l'audience du 19 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2023.
La mise à disposition de ce jugement a été successivement prorogée au 08 février 2024, 28 Mars 2024, 30 Mai 2024, 27 Juin 2024 puis au 19 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort


_________________
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 31 octobre 1990, Monsieur [L] [I] et sa conjointe Madame [H] [Z] épouse [I] ont donné à bail commercial à Madame [W] [S] épouse [M] des locaux composés d'une boutique équipée de sanitaires en rez-de-chaussée et d'une cave en sous-sol constituant les lots n°2 et n°78 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 8] cadastré section AZ numéro [Cadastre 7] pour une durée de neuf années à effet au 15 novembre 1990 afin qu'y soit exercée une activité de confection féminine, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 40.000 francs hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 15 novembre 1999.

Suivant statuts constitutifs établis par acte sous signature privée en date du 1er août 2006, Madame [W] [S] divorcée [M] a créé la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES, à laquelle elle a fait apport de son droit au bail. 

Par acte d'huissier en date du 11 décembre 2015, Monsieur [L] [I] et Madame [H] [Z] épouse [I] ont fait signifier à la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES un congé pour le 30 juin 2016 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2016, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 19.000 euros hors taxes et hors charges. 

Par lettre adressée par l'intermédiaire de leur mandataire et administratrice de biens en date du 27 avril 2016, Monsieur [L] [I] et Madame [H] [Z] épouse [I] ont proposé au conseil de la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES de porter le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 14.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 7 décembre 2016, la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES a indiqué être disposée à voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 12.000 euros hors taxes et hors charges. 

Par lettre adressée par l'intermédiaire de leur mandataire et administratrice de biens en date du 19 décembre 2016, Monsieur [L] [I] et Madame [H] [Z] épouse [I] ont formulé au conseil de la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES une dernière offre aux fins de voir porter le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 13.500 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 5 janvier 2017, la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES a déclaré accepter la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 13.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2017. 

Par lettre adressée par l'intermédiaire de leur mandataire et administratrice de biens en date du 10 janvier 2017, Monsieur [L] [I] et Madame [H] [Z] épouse [I] ont indiqué à la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES que le bail renouvelé avait pris effet à compter du 1er juillet 2016.

Aucun acte de renouvellement n'a été formalisé par écrit malgré de nombreuses correspondances échangées par la mandataire et administratrice de biens de Monsieur [L] [I] et de Madame [H] [Z] épouse [I] d'une part, et le conseil de la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES d'autre part, entre le 8 février 2017 et le 13 mai 2019. 
Décision du 19 Septembre 2024
18° chambre 2ème section
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Monsieur [L] [I] et Madame [H] [Z] épouse [I] sont décédés respectivement le 6 mars 2017 et le 4 juillet 2019, laissant pour leur succéder leurs trois enfants Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U] et Madame [A] [I] épouse [X] [R]. 

La S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES ayant manifesté son intérêt pour procéder à l'acquisition des locaux donnés à bail, Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U] et Madame [A] [I] épouse [X] [R] lui ont, par courriel adressé par l'intermédiaire de leur mandataire et administratrice de biens en date du 1er août 2019, formulé une offre de vente au prix de 260.000 euros net vendeur.

Par courriel adressé par l'intermédiaire de son conseil en date du 25 septembre 2019, la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES a déclaré être disposée à acquérir le bien immobilier au prix de 250.000 euros, ce qui a été refusé par Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U] et Madame [A] [I] épouse [X] [R] par courriel adressé par l'intermédiaire de leur mandataire et administratrice de biens en date du 7 octobre 2019. 

Par courriel adressé par l'intermédiaire de son conseil en date du 28 octobre 2019, la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES a indiqué accepter la vente du bien immobilier à son profit au prix de « 260.000 euros, cette somme comprenant "l'arriéré" de loyer ».

Par lettre recommandée en date du 6 novembre 2019, la S.C.P. OLIVIER MILHAC - BENOÎT REYNIS ET MATTHIEU DEVYNCK - NOTAIRES ASSOCIÉS, devenue depuis la S.A.S. MARAIS BASTILLE NOTAIRES, étude notariale en charge de la vente du bien immobilier, a notifié à la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES une offre de vente du bien immobilier au prix de 260.000 euros, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, à laquelle cette dernière a répondu par courriel adressé par l'intermédiaire de son conseil en date du 19 novembre 2019.

Par lettre recommandée en date du 10 juillet 2020, la S.A.S. MARAIS BASTILLE NOTAIRES a informé la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES que le bien immobilier avait été vendu à Monsieur [Y] [T] par acte notarié en date du 12 juin 2020, lui demandant de désormais payer ses loyers, charges et taxes locatives entre les mains de ce nouveau propriétaire.

Estimant que la vente était d'ores et déjà intervenue à son profit à la suite de son courriel en date du 19 novembre 2019, la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 20 juillet 2020, mis en demeure la S.A.S. MARAIS BASTILLE NOTAIRES de prendre attache auprès de la notaire en charge de la défense de ses intérêts aux fins de réitération de la vente par acte notarié.

Par lettre en date du 22 juillet 2020, la S.A.S. MARAIS BASTILLE NOTAIRES a contesté auprès du conseil de la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES l'existence d'une quelconque vente au profit de cette dernière.

En l'absence de résolution amiable du litige, la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES a, à compter du mois d'octobre de l'année 2020, procédé au versement de ses loyers, charges et taxes locatives sur un compte séquestre ouvert par son conseil sur un sous-compte de la caisse autonome des règlements pécuniaires des avocats, puis a, par exploits d'huissier en date des 12, 13, 15 et 16 octobre 2020, fait assigner Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U], Madame [A] [I] épouse [X] [R], la S.A.S. MARAIS BASTILLE NOTAIRES et Monsieur [Y] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris en annulation de la vente immobilière conclue avec ce dernier, en exécution forcée de la vente à son profit, et en indemnisation de ses préjudices. 
 
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 août 2022, la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES demande au tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, et des articles 1103, 1104, 1231, 1240, 1583 et 2224 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– à titre principal, juger nulle la vente intervenue le 12 juin 2020 entre Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U] et Madame [A] [I] épouse [X] [R] d'une part, et Monsieur [Y] [T] d'autre part, portant sur le local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 8] cadastré section AZ numéro [Cadastre 7] ;
– juger parfaite la vente du bien susmentionné intervenue le 19 novembre 2019 à son profit au prix de 260.000 euros ;
– juger que le jugement à intervenir vaudra acte de vente et que le prix de 260.000 euros sera payé à la publication devenue définitive du jugement au service de la publicité foncière ;
– à défaut, juger ou faire injonction à Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U] et Madame [A] [I] épouse [X] [R] de signer avec elle l'acte authentique de vente dans un délai de quinze jours à compter du prononcé du jugement à intervenir au prix précité, sous astreinte de 1.500 euros par jour, et juger qu'à défaut de cette signature, le jugement à intervenir vaudra acte de vente et que le prix de 260.000 euros sera payé à la publication devenue définitive du jugement au service de la publicité foncière ;
– juger que les droits d'enregistrement aux formalités de publicité foncière seront à la charge de l'acquéreur ;
– juger que les loyers qu'elle a payés à compter du mois de décembre 2019 jusqu'à la date du jugement valant vente du bien ou jusqu'à la signature de l'acte authentique réalisant la vente du bien doivent lui être remboursés ou restitués, en sa qualité de propriétaire depuis le mois de décembre 2019 ou comme indemnité pour avoir dû en faire la dépense de manière injustifiée ;
– condamner le ou les défendeurs ayant perçu ces loyers (à compter du mois de décembre 2019 jusqu'à la date de première mise en séquestre au mois de septembre 2020) à les lui reverser, et juger que tous les loyers séquestrés doivent lui être restitués, assortis des intérêts au taux légal à titre de taux d'actualisation ;
– condamner in solidum Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U], Madame [A] [I] épouse [X] [R] et la S.A.S. MARAIS BASTILLE NOTAIRES à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour refus abusif de réaliser la vente au cours de l'année 2020 ;
– à titre subsidiaire, juger que Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U], Madame [A] [I] épouse [X] [R] et la S.A.S. MARAIS BASTILLE NOTAIRES ont engagé leur responsabilité (contractuelle, et subsidiairement délictuelle pour le notaire) envers elle au titre du défaut de réalisation de la vente du bien au cours de l'année 2019 ;
– condamner in solidum Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U], Madame [A] [I] épouse [X] [R] et la S.A.S. MARAIS BASTILLE NOTAIRES à l'indemniser de son préjudice résultant de l'impossibilité d'avoir pu faire l'économie des loyers à compter du mois de décembre 2019 jusqu'au mois de décembre 2028, en les condamnant à lui payer une indemnité égale au montant total de ces loyers payés et à payer, sur justificatifs, outre le taux d'intérêt légal à titre de taux d'actualisation ;
– condamner in solidum Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U], Madame [A] [I] épouse [X] [R] et la S.A.S. MARAIS BASTILLE NOTAIRES à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
– sur la demande reconventionnelle formée à son encontre, à titre principal, juger non fondés Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U] et Madame [A] [I] épouse [X] [R] et les débouter de leur demande d'arriérés de loyers en l'absence d'augmentation du loyer, le contrat de bail s'étant renouvelé aux mêmes conditions que le bail précédent ;
– à titre subsidiaire, juger prescrite la demande d'arriérés de loyers formée par Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U] et Madame [A] [I] épouse [X] [R], et les en débouter ;
– à titre plus subsidiaire, juger non fondés Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U] et Madame [A] [I] épouse [X] [R], et les débouter de leur demande d'arriérés de loyers, faute de décompte fiable et cohérent des sommes restant dues (en tenant compte des sommes déjà payées à la gestionnaire de biens ou en séquestre) ;
– juger non fondées les autres demandes formées par Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U] et Madame [A] [I] épouse [X] [R], et les en débouter ;
– juger non fondées les demandes formées par Monsieur [Y] [T], et l'en débouter ;
– en tout état de cause, condamner in solidum Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U], Madame [A] [I] épouse [X] [R] et la S.A.S. MARAIS BASTILLE NOTAIRES à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U], Madame [A] [I] épouse [X] [R] et la S.A.S. MARAIS BASTILLE NOTAIRES aux dépens. 

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 7 octobre 2022, Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U] et Madame [A] [I] épouse [X] [R] sollicitent du tribunal, sur le fondement de l'article 9 du code de procédure civile, des articles 1118, 1120, 1231-6 et 1240 du code civil, et des articles L. 145-11 et L. 145-46-1 du code de commerce, de :

– débouter la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES de l'intégralité de ses demandes formées à leur encontre ;
– condamner la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES à leur payer la somme de 16.398,37 euros au titre des arriérés de loyers courus entre le 1er juillet 2016 et le 12 juin 2020, date de la vente des locaux à Monsieur [Y] [T] ;
– condamner la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES à leur payer la somme de 1.050,08 euros au titre des intérêts de retard courus entre la mise en demeure en date du 1er juin 2018 et le 12 juin 2020, date de la vente des locaux à Monsieur [Y] [T] ;
– en tout état de cause, constater l'absence de preuve d'une faute de leur part ainsi que d'un lien de causalité avec un quelconque préjudice direct, actuel et certain subi par la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES ;
– en conséquence, débouter la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES de l'intégralité de ses demandes formées à leur encontre ; 

Décision du 19 Septembre 2024
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– condamner la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES à leur payer à chacun la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 septembre 2022, Monsieur [Y] [T] prie le tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, de :

– le déclarer recevable en ses demandes ;
– dire et juger la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter ;
– dire et juger que le droit de préférence de la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES a été valablement purgé, et que la vente consacrant le transfert de propriété des biens appartenant à Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U] et Madame [A] [I] épouse [X] [R] à son profit a été régulièrement reçue le 12 juin 2020 ;
– condamner la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 
– condamner la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES aux dépens, avec distraction au profit de Maître Fabrice TAÏEB. 

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 1er octobre 2021, la S.A.S. MARAIS BASTILLE NOTAIRES requiert le tribunal, sur le fondement des articles 1118 et 1240 du code civil, et de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, de :

– dire et juger qu'elle ne peut se voir reprocher strictement aucune faute ;
– constater l'absence de preuve d'un quelconque préjudice direct, actuel et certain ;
– en conséquence, débouter la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES de l'intégralité de ses demandes formées à son encontre ;
– condamner la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES aux dépens, avec distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU ;
– écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 9 janvier 2023.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 19 octobre 2023, et la décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023, puis prorogée successivement au 8 février, au 28 mars, au 30 mai, au 27 juin et au 19 septembre 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « juger », « dire juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur l'action principale en nullité de la vente immobilière intervenue et en exécution forcée

Sur la formation du contrat de vente immobilière

S'agissant des négociations intervenues directement entre les parties, il y a lieu de rappeler qu'aux termes des dispositions des articles 1101, 1103 et 1104 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. 

En outre, en application des dispositions de l'article 1113 du même code, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur. 

En vertu des dispositions de l'article 1114 dudit code, l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Selon les dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1118 de ce code, l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle. 

D'après les dispositions de l'article 1121 du code susvisé, le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant. Il est réputé l'être au lieu où l'acceptation est parvenue. 

Enfin, conformément aux dispositions des articles 1582, 1583 et 1591 du code susmentionné, la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.

En l'espèce, il ressort des éléments produits aux débats : que par lettre adressée à la gestionnaire et administratrice de biens des bailleurs en date du 31 mai 2018, le conseil de la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES a indiqué « ma cliente serait intéressée à acheter les locaux de votre mandante » ; que par courriel en date du 1er août 2019, la gestionnaire a répondu « Bonjour Maître, Je reviens vers vous concernant l'intérêt de votre cliente pour l'achat du local. La succession serait vendeuse pour 260.000 €, net vendeur » ; que par courriel en date du 25 septembre 2019, le conseil de la locataire a mentionné « Je vous indique que ma cliente serait d'accord pour acheter les locaux au prix de 250.000 euros, cette somme comprenant "l'arriéré" de loyer » ; que par courriel en date du 7 octobre 2019, la gestionnaire a signalé « Je reviens vers vous concernant la contre-offre de votre cliente, qui n'est pas acceptée par les héritiers » ; et que par courriel en date du 28 octobre 2019, le conseil de la preneuse a précisé « Ma cliente serait d'accord pour augmenter son offre de 10.000 euros à savoir 260.000 euros, cette somme comprenant "l'arriéré" de loyer » (pièces n°2.2.10 et n°2.2.13.1 en demande).
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Dès lors que le contenu de ce dernier courriel n'est pas conforme aux termes de l'offre initiale dans la mesure où l'accord de la locataire est conditionné à la prise en compte, dans le prix proposé de 260.000 euros, du montant de l'arriéré locatif, force est de constater que ledit courriel en date du 28 octobre 2019 ne constitue pas une acceptation, mais une offre nouvelle, à laquelle les bailleurs n'ont jamais donné suite.

De même, s'agissant du droit de préférence légal dont disposait la preneuse, il est constant qu'en application des dispositions des cinq premiers alinéas de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification. 

En l'occurrence, il est établi que par lettre recommandée en date du 6 novembre 2019, la S.A.S. MARAIS BASTILLE NOTAIRES a indiqué à la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES : « Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, je vous informe que : Monsieur [J] [K] [O] [I], Madame [W] [V] [I] et Madame [A] [N] [I] entendent procéder à la vente des biens et droits immobiliers que vous louez ci après-désignés [...]. PRIX ET CONDITIONS DE LA VENTE : Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, le locataire bénéficie dans votre cas d'un droit de préférence, je vous informe donc que les conditions de la vente projetée sont les suivantes : 1° - Le prix principal est de DEUX CENT SOIXANTE MILLE EUROS (260.000,00 €). Ce prix sera payable comptant le jour de la réalisation par acte authentique de la vente, au moyen d'un virement à l'ordre du notaire rédacteur de l'acte. [...] Ce prix ne fait ressortir aucune commission d'intermédiaire à votre charge. [...] OFFRE DE VENTE : La présente notification vaut offre de vente à votre profit du local que vous occupez, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce. Vous voudrez bien faire connaître à l'Office Notarial, DANS LE DÉLAI D'UN MOIS À COMPTER DE LA RÉCEPTION DE LA PRÉSENTE NOTIFICATION : - si vous entendez, ou non, vous porter acquéreur aux conditions qui précèdent ; - en cas de réponse positive, vous voudrez bien préciser votre intention ou non de recourir à un prêt pour financer cette acquisition. L'absence de réponse dans le délai qui vous est imparti équivaudra à une renonciation à l'exercice de votre droit de préférence pour cette vente », étant observé que ce courrier reproduit in extenso le texte de l'article L. 145-46-1 du code de commerce (pièce n°4.1 en demande).

Or, il est démontré que le conseil de la locataire : par courriel en date du 19 novembre 2019, c'est-à-dire dans le délai d'un mois à compter de l'émission de cette offre de vente, a répondu « Je [...] fais suite à la lettre recommandée que vous avez adressée à ma cliente le 6 novembre 2019. [...] Je vous réitère donc ma proposition à savoir achat des locaux au prix fixé par vos clients. De leur côté, vos clients renoncent à l'augmentation de loyer, qui d'ailleurs n'est toujours pas en vigueur » ; et par courriel en date du 13 décembre 2019, c'est-à-dire postérieurement au délai d'un mois à compter de la réception de l'offre, a mentionné « Je me permets de vous relancer à nouveau suite à mes emails ci-dessous restés sans réponse. Dans lesquels je vous réitérais la proposition de ma cliente, à savoir achat des locaux au prix fixé par vos clients. De leur côté, vos clients renoncent à l'augmentation de loyer, qui d'ailleurs n'est toujours pas en vigueur » (pièces n°4.2 et n°4.3 en demande).

Force est de constater, là encore, que ces deux courriels, qui conditionnent le paiement du prix de 260.000 euros à la renonciation par les bailleurs à l'augmentation du loyer du bail précédemment renouvelé à compter du 1er juillet 2016, ne constitue pas une acceptation, mais une offre nouvelle, à laquelle ces derniers n'ont jamais donné suite.

À titre superfétatoire, il y a lieu de relever que ce n'est que par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 20 juillet 2020, c'est-à-dire postérieurement à l'expiration du délai de deux mois à compter de l'envoi de ses courriels en date des 19 novembre et 13 décembre 2019, que la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES a sollicité la réalisation de la vente en indiquant : « par la présente, je vous mets en demeure de prendre attache avec le notaire de ma cliente afin de procéder à la réalisation de la vente des locaux » (pièce n°5.3 en demande), si bien qu'en tout état de cause, quand bien même ces deux courriels devraient s'analyser comme une acceptation de l'offre, cette acceptation serait réputée sans effet.

Enfin, il est justifié que Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U] et Madame [A] [I] épouse [X] [R] ont finalement vendu le bien immobilier litigieux à Monsieur [Y] [T] par acte notarié en date du 12 juin 2020 au prix de 260.000 euros net vendeur correspondant au montant de l'offre initiale (pièce n°1 de l'étude notariale), de sorte qu'en l'absence de diminution du prix, ils n'avaient pas à procéder à la notification d'une nouvelle offre à leur locataire.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments qu'aucune vente immobilière n'est intervenue au profit de la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES. 

En conséquence, il convient de retenir qu'aucun contrat de vente immobilière n'a été formé entre Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U] et Madame [A] [I] épouse [X] [R] d'une part, et la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES d'autre part.

Sur la demande d'annulation de la vente

En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1123 du code civil, le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. Lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation d'un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu. 

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de violation par les bailleurs du droit de préférence dont disposait la locataire, il ne peut être fait droit à la demande d'annulation de la vente formée par celle-ci.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES de sa demande d'annulation du contrat de vente immobilière conclu entre Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U] et Madame [A] [I] épouse [X] [R] d'une part, et Monsieur [Y] [T] d'autre part. 

Sur la demande d'exécution forcée de la vente

Selon les dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation. 

En outre, d'après les dispositions de l'article 1221 du même code, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de formation d'un contrat de vente entre les bailleurs et leur locataire, il ne peut être fait droit à la demande d'exécution forcée de la vente au profit de cette dernière.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES de sa demande de réitération de la vente immobilière à son profit. 

Sur la demande de restitution des loyers

Le premier alinéa de l'article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. 

En outre, conformément aux dispositions de l'article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la demanderesse n'a pas la qualité de propriétaire du bien immobilier litigieux, et n'a donc jamais perdu sa qualité de locataire, il ne peut être fait droit à sa demande de restitution des loyers versés.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES de sa demande de restitution des loyers formée à l'encontre de Monsieur [J] [I], de Madame [W] [I] épouse [U], de Madame [A] [I] épouse [X] [R] et de Monsieur [Y] [T]. 

Sur l'action subsidiaire en responsabilité

À titre liminaire, il y a lieu de relever qu'eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de formation d'un contrat de vente entre les bailleurs et leur locataire, la responsabilité des premiers ne peut être recherchée que sur le fondement extracontractuel, et non contractuel comme soutenu à tort par la demanderesse. Il en va de même de la responsabilité du notaire, lequel n'a pas été mandaté par cette dernière.

Aux termes des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En outre, en application des dispositions de l'article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
En l'espèce, comme précédemment indiqué, il est démontré que les bailleurs ont fait parvenir à leur locataire une offre de vente des locaux au prix de 260.000 euros, et que cette dernière a formulé une contre-offre, à laquelle ils n'étaient pas tenus de donner suite, si bien qu'aucune faute ne peut leur être reprochée.

De même, il a été plus avant établi que la S.A.S. MARAIS BASTILLE NOTAIRES a adressé à la preneuse une offre de vente remplissant toutes les conditions légales visées à l'article L. 145-46-1 du code de commerce (pièce n°4.1 en demande), exécutant ainsi son obligation d'information, et que la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES a de nouveau formulé une contreproposition ne valant pas acceptation, étant observé que cette étude notariale a été mandatée par les bailleurs et est intervenue exclusivement dans la vente réalisée au profit de Monsieur [Y] [T], si bien qu'elle n'était débitrice d'aucun devoir de conseil envers la demanderesse, tiers à cette vente, de sorte qu'aucune faute de sa part n'est caractérisée. 

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES de l'intégralité de ses demandes de dommages et intérêts formées à l'encontre de Monsieur [J] [I], de Madame [W] [I] épouse [U], de Madame [A] [I] épouse [X] [R] et de la S.A.S. MARAIS BASTILLE NOTAIRES au titre du refus et du défaut de réalisation de la vente immobilière à son profit, de la perte de chance d'économiser des loyers, et du préjudice moral. 

Sur la demande reconventionnelle des anciens bailleurs

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, en application des dispositions de l'article 2219 du code civil, la prescription extinctive est un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps. 

En vertu des dispositions de l'article 2221 du même code, la prescription extinctive est soumise à la loi régissant le droit qu'elle affecte.

Selon les dispositions de l'article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 

Il y a lieu de rappeler que l'action en paiement de loyers arriérés, de sommes représentant l'indexation des loyers, ou de charges locatives est soumise à la prescription quinquennale de droit commun (Civ. 3, 5 octobre 1994 : pourvoi n°92-14354 ; Civ. 3, 12 avril 2002 : pourvoi n°00-18529 ; Civ. 3, 25 novembre 2009 : pourvoi n°08-21384 ; Civ. 3, 15 septembre 2010 : pourvoi n°09-15924 ; Civ. 3, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-15039).

En l'espèce, les bailleurs ont formé leur demande reconventionnelle chiffrée par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 14 février 2022, de sorte qu'ils ne peuvent solliciter le paiement d'arriérés dus antérieurement au 14 février 2017.


Décision du 19 Septembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/10449 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTBSW

Cependant, s'ils réclament, dans le dispositif de leurs dernières conclusions, le « paiement de la somme de 16.398,87 € au titre des arriérés de loyers courus entre le 1er juillet 2016 et le 12 juin 2020, date de la vente du local commercial à M. [T] », force est de constater que le relevé de compte en date du 4 février 2022 produit aux débats fait état d'un solde nul au 5 août 2017, et d'un solde débiteur d'un montant de 16.398,37 euros au 30 juillet 2020 (pièces n°3 des bailleurs, pages 2 et 5), si bien qu'il est démontré que l'intégralité de l'arriéré locatif porte sur une période postérieure au 14 février 2017, de sorte que la demande reconventionnelle est recevable en intégralité.

En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action soulevée par la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES, et de déclarer Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U] et Madame [A] [I] épouse [X] [R] recevables en l'intégralité de leur demande reconventionnelle.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. 

En outre, en application des dispositions du troisième alinéa de l'article L. 145-12 du même code, le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. 

En vertu des dispositions de l'article L. 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-23 de ce code, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. 

Enfin, d'après les dispositions de l'article L. 145-60 du code susvisé, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la délivrance d'un congé portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial donne naissance à un nouveau bail à la date d'effet du congé, et que ce nouveau bail est, soit réputé avoir été conclu aux prix et conditions du bail expiré en l'absence d'accord et de saisine du juge des loyers commerciaux dans le délai légal, soit conclu à un nouveau prix sur accord des parties.

En l'espèce, il ressort des éléments produits aux débats : que par acte d'huissier en date du 11 décembre 2015, les bailleurs ont fait signifier à la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES un congé pour le 30 juin 2016 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2016, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 19.000 euros hors taxes et hors charges ; qu'après plusieurs échanges de correspondances, la gestionnaire des bailleurs a indiqué à la locataire, par lettre recommandée en date du 19 décembre 2016, « afin d'en terminer, nous proposons à votre cliente de porter son loyer à 13.500 € annuel » ; et que par lettre adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 5 janvier 2016, la preneuse a répondu « je vous indique que ma cliente est d'accord pour que le loyer soit fixé à compter du 1er janvier 2017 à la somme de 13.500 euros » (pièces n°1.4, n°2.2.3 et n°2.2.4 en demande).

De plus, il est constant que le juge des loyers commerciaux n'a jamais été saisi d'une action en fixation du loyer.

Il est donc démontré que le contrat de bail commercial a été renouvelé à compter du 1er juillet 2016, et que si les parties n'ont finalement pas formalisé de contrat écrit malgré plusieurs échanges en ce sens, elles se sont toutefois accordées pour fixer amiablement le montant du bail renouvelé à la somme annuelle de 13.500 euros hors taxes et hors charges à tout le moins à compter du 1er janvier 2017. 

En vertu des dispositions de l'article1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, selon les dispositions de l'article 1709 du même code, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

D'après les dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 dudit code, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'occurrence, il résulte du décompte actualisé en date du 4 février 2022 versé aux débats que le montant de l'arriéré de rappels de loyers, de charges et de taxes locatives dû à compter du 1er septembre 2017 s'élève au 30 juillet 2020 inclus à la somme de 16.398,37 euros, étant observé qu'il est fait état d'un solde débiteur d'un montant de 17.919,07 euros au 10 juin 2020, d'un encaissement postérieur à la vente d'un montant de 3.258,63 euros en date du 10 juillet 2020, et d'un remboursement à Monsieur [Y] [T] en sa qualité de nouveau propriétaire d'un montant de 1.737,93 euros en date du 30 juillet 2020 (pièce n°3 des bailleurs, page 5), si bien qu'il est démontré que cette somme de 16.398,37 euros correspond bien à l'arriéré locatif dû antérieurement à la vente immobilière en date du 12 juin 2020 (soit : 17.919,07 - 3.258,63 + 1.737,93).

Or, la locataire ne conteste pas ne pas avoir payé cette somme, alléguant avoir été « bien fondée à payer à GRATADE, puis à séquestrer, le montant correspondant à l'ancien loyer » (page 21 de ses dernières conclusions).

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES à payer à Monsieur [J] [I], à Madame [W] [I] épouse [U] et à Madame [A] [I] épouse [X] [R] la somme globale de 16.398,37euros en règlement de l'arriéré de rappels de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 12 juin 2020.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

En outre, en application des dispositions de l'article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation. 

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé en date du 4 février 2022 produit aux débats que le montant de l'arriéré de rappels de loyers, de charges et de taxes locatives s'élevait à la somme de 10.782,09 euros au 1er juin 2018 (pièce n°3 des bailleurs, page 4).

De plus, les bailleurs justifient avoir adressé à leur locataire une lettre recommandée de mise en demeure en date du 1er juin 2018 portant précisément sur cette somme de 10.782,09 euros (pièce n°5 des bailleurs). 

Enfin, il est constant qu'ils ont formé leur demande reconventionnelle en paiement dans le cadre de la présente instance le 14 février 2022.

Dans ces conditions, la somme de 10.782,09 euros emportera intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2018, et le reliquat d'un montant de 5.616,28 euros (soit : 16.398,37 - 10.782,09) portera intérêts à compter du 14 février 2022.

En conséquence, il convient de dire que la somme de 16.398,37euros que la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES est condamnée à payer à Monsieur [J] [I], à Madame [W] [I] épouse [U] et à Madame [A] [I] épouse [X] [R] emportera intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2018 sur le montant de 10.782,09 euros, et à compter du 14 février 2022 sur le montant de 5.616,28 euros.

Sur la demande reconventionnelle du nouveau bailleur

Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus. 

En outre, en application des dispositions des premier et sixième alinéas de l'article 1217 du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l'inexécution.

En vertu des dispositions de l'article 1231-1 dudit code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, selon les dispositions de l'article 1231-4 de ce code, dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. 

En l'espèce, il est établi que par acte unilatéral en date du 30 septembre 2020, la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES a pris la décision de procéder, à compter du mois d'octobre de l'année 2020, au versement de ses loyers, charges et taxes locatives sur un compte séquestre ouvert par son conseil sur un sous-compte de la caisse autonome des règlements pécuniaires des avocats (pièces n°6.1 à n°6.3 en demande), si bien que Monsieur [Y] [T], en sa qualité de nouveau propriétaire et donc de nouveau bailleur depuis le 12 juin 2020, n'a perçu aucun règlement depuis le mois de septembre de l'année 2020, de sorte que la demanderesse a manqué à son obligation contractuelle de paiement de ses loyers.
Si Monsieur [Y] [T] ne forme aucune demande reconventionnelle en paiement des loyers ou de libération des sommes séquestrées dans le cadre de la présente instance, force est toutefois de constater qu'il démontre avoir subi un préjudice dans la mesure où bien que son achat ait constitué un investissement locatif, il a été contraint, pendant plus de quatre ans à la date de la présente décision, de supporter le coût de toutes les charges et taxes afférentes au bien immobilier sans percevoir aucune contrepartie.

Ce préjudice sera justement réparé par l'allocation de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts à son profit.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES à payer à Monsieur [Y] [T] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES, partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer aux défendeurs une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont été contraints d'exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer respectivement à la somme globale de 3.500 euros au profit de Monsieur [J] [I], de Madame [W] [I] épouse [U] et de Madame [A] [I] épouse [X] [R] dès lors qu'ils sont représentés par le même conseil, à la somme de 3.000 euros au profit de la S.A.S. MARAIS BASTILLE NOTAIRES, et à la somme de 3.500 euros au profit de Monsieur [Y] [T], en vertu des dispositions de l'article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé que la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES ne sollicite pas que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉBOUTE la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES de sa demande d'annulation du contrat de vente immobilière conclu par acte notarié en date du 12 juin 2020 entre Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U] et Madame [A] [I] épouse [X] [R] d'une part, et Monsieur [Y] [T] d'autre part, et portant sur les locaux constituant les lots n°2 et n°78 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 8] cadastré section AZ numéro [Cadastre 7], 

DÉBOUTE la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES de sa demande de réitération de la vente par acte notarié à son profit formée à l'encontre de Monsieur [J] [I], de Madame [W] [I] épouse [U] et de Madame [A] [I] épouse [X] [R], et portant sur les locaux constituant les lots n°2 et n°78 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 8] cadastré section AZ numéro [Cadastre 7], 


DÉBOUTE la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES de sa demande de restitution des loyers versés à compter du mois de décembre de l'année 2019 formée à l'encontre de Monsieur [J] [I], de Madame [W] [I] épouse [U], de Madame [A] [I] épouse [X] [R] et de Monsieur [Y] [T],

DÉBOUTE la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES de l'intégralité de ses demandes de dommages et intérêts formées à l'encontre de Monsieur [J] [I], de Madame [W] [I] épouse [U], de Madame [A] [I] épouse [X] [R] et de la S.A.S. MARAIS BASTILLE NOTAIRES au titre du refus et du défaut de réalisation de la vente immobilière à son profit, de la perte de chance d'économiser des loyers, et du préjudice moral,

DÉCLARE Monsieur [J] [I], Madame [W] [I] épouse [U] et Madame [A] [I] épouse [X] [R] recevables en l'intégralité de leur demande reconventionnelle en paiement de l'arriéré de rappels de loyers, de charges et de taxes locatives,

CONDAMNE la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES à payer à Monsieur [J] [I], à Madame [W] [I] épouse [U] et à Madame [A] [I] épouse [X] [R] la somme globale de 16.398,37euros (SEIZE MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-DIX-HUIT euros et TRENTE-SEPT centimes) en règlement de l'arriéré de rappels de loyers, de charges et de taxes locatives afférent à la période comprise entre le 1er septembre 2017 et le 12 juin 2020, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 1er juin 2018 sur le montant de 10.782,09 euros, et à compter du 14 février 2022 sur le montant de 5.616,28 euros, jusqu'à complet paiement,

CONDAMNE la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES à payer à Monsieur [Y] [T] la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES à payer à Monsieur [J] [I], à Madame [W] [I] épouse [U] et à Madame [A] [I] épouse [X] [R] la somme globale de 3.500 (TROIS MILLE CINQ CENTS) euros, à la S.A.S. MARAIS BASTILLE NOTAIRES la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros et à Monsieur [Y] [T] la somme de 3.500 (TROIS MILLE CINQ CENTS) euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. CHERCHEMINIPPES aux dépens,

AUTORISE Maître Thomas RONZEAU et Maître Fabrice TAÏEB à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 19 Septembre 2024


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Lucie FONTANELLA