Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 26 juin 2026, n° 24/14761

Parties (entreprises)

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 18 juillet 2014, la S.A. GENERALI VIE a donné à bail commercial à la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE des locaux « à l'usage exclusif de bureaux commerciaux » d'une superficie approximative de 403,60 m2 situés au troisième étage ainsi qu'un local n°38 à usage de réserve d'une superficie approximative de 22,10 m2 situé au premier sous-sol d'un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] cadastré section BK numéro 9 pour une durée de neuf années à effet au 1er octobre 2014, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 198.148 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2023, la S.A. GENERALI VIE a fait signifier à la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE un congé pour le 30 septembre 2023 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2023, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 295.562 euros hors taxes et hors charges.

Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [Z] [R] et à Monsieur [F] [B] de la S.A.S. CONSEILS ET ÉVALUATIONS IMMOBILIÈRES, lesquels ont établi un rapport en date du 17 avril 2023 estimant le montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 230.200 euros hors taxes et hors charges, la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE a, par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023, fait signifier à la S.A. GENERALI VIE son acceptation du principe du renouvellement du bail, en offrant de payer un loyer d'un montant annuel de 230.200 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2023.

À défaut d'accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.A. GENERALI VIE a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 13 juin 2024 réceptionnée le 17 juin 2024, notifié à la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 295.562 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2023 et à la somme annuelle de 308.200 euros hors taxes et hors charges à compter de la date de notification dudit mémoire, puis l'a, par exploit de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par acte notarié en date du 2 juillet 2025, la S.A. GENERALI VIE a procédé à l'apport en nature de la propriété de l'immeuble susvisé au profit de la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE.

Par mémoire notifié par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 17 novembre 2025 réceptionnée le 20 novembre 2025 et remis au greffe par RPVA le 19 novembre 2025, la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE est intervenue volontairement à la présente instance.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 13 avril 2026 réceptionnée le 15 avril 2026 et remis au greffe par RPVA le 14 avril 2026, la S.A. GENERALI VIE et la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE demandent au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles 325, 329 et 330 du code de procédure civile, des articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-36, R. 145-11, R. 145-30 et R. 145-35 du code de commerce, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

à titre liminaire, recevoir la seconde en son intervention volontaire, et la déclarer bien fondée comme ayant intérêt à agir aux côtés de la première;à titre principal, débouter la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE de l'ensemble de ses demandes ;les recevoir en l'ensemble de leurs demandes et y faire droit ;en conséquence, constater que les locaux donnés à bail sont à usage exclusif de bureaux ;fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative ;dans ces circonstances, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 295.562 euros hors taxes et hors charges ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter de la notification du mémoire n°1 en date du 17 novembre 2025 à la somme annuelle de 308.200 euros hors taxes et hors charges ;condamner la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE à payer à la première jusqu'au 1er juillet 2025, puis à la seconde à compter du 2 juillet 2025, les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés, avec capitalisation ; à titre subsidiaire, au cas où le juge des loyers commerciaux s'estimerait insuffisamment informé, ordonner une expertise judiciaire ;fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance et jusqu'à sa fixation définitive à la somme annuelle de 253.340,88 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du dernier loyer quittancé au titre du deuxième trimestre de l'année 2026, avec indexation annuelle dans les conditions du bail, charges et taxes locatives en sus ;à titre infiniment subsidiaire, réduire au taux de 3% l'abattement de la valeur locative des locaux sollicité par la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE ;en tout état de cause, condamner la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE aux dépens ;prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l'appui de ses prétentions, la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE expose, à titre liminaire, qu'elle dispose d'un intérêt à intervenir à la présente instance, en sa qualité de nouvelle propriétaire des locaux donnés à bail.

Sur le fond, la S.A. GENERALI VIE et la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE font valoir, à titre principal, que les locaux donnés à bail sont à usage exclusif de bureaux, peu important la faculté de sous-location laissée à la preneuse dès lors que cette dernière ne peut s'exercer que dans les conditions du bail principal, c'est-à-dire pour un usage exclusif de bureaux, si bien que la fixation du loyer de renouvellement échappe à la règle du plafonnement, ce qui justifie que le prix du bail renouvelé corresponde à la valeur locative. Elles ajoutent avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Madame [S] [E] de la S.A.R.L. [E] EXPERTISE, laquelle a établi un rapport en date du 16 février 2026 dont il ressort que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 750 euros par mètre carré pondéré s'agissant des locaux à usage de bureaux et au montant de 250 euros par mètre carré pondéré s'agissant du local à usage de réserve, de sorte qu'eu égard à la surface pondérée des locaux à usage de bureaux de 403,60 m2 et du local à usage de réserve de 22,10 m2, le loyer de renouvellement peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 308.200 euros hors taxes et hors charges, laquelle tient compte des clauses exorbitantes du droit commun stipulées au contrat de bail commercial relatives au transfert à la locataire du coût de la taxe foncière, de l'assurance de l'immeuble, et des travaux de mise en conformité, ainsi qu'à l'accession des travaux d'amélioration en fin de premier renouvellement du bail.

À titre subsidiaire, les bailleresses successives soulignent que l'abattement pratiqué sur la valeur locative ne saurait excéder le taux de 3%.

À titre infiniment subsidiaire, elles précisent que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettres recommandées en date du 10 février 2026 réceptionnées respectivement les 11 et 23 février 2026 et remis au greffe par RPVA le 10 février 2026, la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-36, L. 145-57, R. 145-3, R. 145-7, R. 145-8, R. 145-11 et R. 145-30 du code de commerce, de :

à titre principal, juger que les locaux donnés à bail ne sont pas à usage exclusif de bureaux, et débouter la S.A. GENERALI VIE de sa demande de fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative ;à titre subsidiaire, si les locaux donnés à bail étaient considérés comme étant à usage exclusif de bureaux, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 230.200 euros hors taxes et hors charges ;préalablement, ordonner une expertise judiciaire sur la valeur locative ;fixer le loyer provisionnel pendant le temps de la procédure jusqu'à la date du jugement de fixation à intervenir au montant du dernier loyer en vigueur à la date du renouvellement ;en tout état de cause, débouter la S.A. GENERALI VIE et la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE de toutes leurs demandes ;condamner chacune de la S.A. GENERALI VIE et de la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum la S.A. GENERALI VIE et la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE aux dépens ;rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir pour le cas où les locaux donnés à bail ne seraient pas considérés comme étant à usage exclusif de bureaux, mais l'écarter dans le cas contraire.
Au soutien de ses demandes, la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE conteste, à titre principal, que les locaux donnés à bail puissent être considérés comme étant à usage exclusif de bureaux, dès lors que d'une part, la clause de destination stipulée au contrat est rédigée de manière contradictoire et lui permet d'exercer toute activité pouvant se rattacher à son objet social, et que d'autre part, la clause d'autorisation de sous-location lui laisse la possibilité de sous-louer partiellement les locaux à toute filiale ou à toute société appartenant au groupe de sa société mère, ce qui justifie le rejet de la demande adverse de fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative. 

À titre subsidiaire, elle avance qu'il résulte du rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale établi par Monsieur [Z] [R] et par Monsieur [F] [B] de la S.A.S. CONSEILS ET ÉVALUATIONS IMMOBILIÈRES en date du 17 avril 2023 que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 630 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 406 m2, et après application de quatre abattements respectivement de 3%, de 2%, de 3% et de 2% prenant en considération les clauses exorbitantes du droit commun prévues au contrat transférant à sa charge le coût de la taxe foncière, le coût de l'assurance de l'immeuble et le coût des travaux de mise aux normes, ainsi que la clause d'accession des travaux en fin de jouissance, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 230.200 euros hors taxes et hors charges.

À titre infiniment subsidiaire, la locataire indique ne pas s'opposer à l'expertise judiciaire réclamée par les demanderesses.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 17 avril 2026, et la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 


Sur l'intervention volontaire

Aux termes des dispositions de l'article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

En outre, en application des dispositions de l'article 325 du même code, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 327 dudit code, l'intervention en première instance ou en cause d'appel est volontaire ou forcée.

Selon les dispositions de l'article 328 de ce code, l'intervention volontaire est principale ou accessoire.

D'après les dispositions de l'article 329 du code susvisé, l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

Le deuxième alinéa de l'article 1843-3 du code civil dispose quant à lui que les apports en nature sont réalisés par le transfert des droits correspondants et par la mise à la disposition effective des biens.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1709 du même code, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En l'espèce, il ressort de l'attestation notariée en date du 3 juillet 2025 produite aux débats qu' : « Aux termes d'un acte reçu par Maître [K] [D], Notaire [...], en date du 2 juillet 2025, il a été constaté l'Apport à titre pur et simple, Par : La société dénommée GENERALI VIE, société anonyme [...], Ci-après l' "Apporteur", Au profit de : La société dénommée SCI 63 BOÉTIE, société civile immobilière [...], Ci-après le "Bénéficiaire", de l'Immeuble désigné ci-dessous. DÉSIGNATION : À [Localité 2], [Adresse 5], Un immeuble à usage principal de bureaux, commerces et habitation. Cadastré : Section : BK ; N° : 9 ; Lieudit : [Adresse 5] ; Surface : 00ha 06a 51ca. PROPRIÉTÉ-JOUISSANCE : Le Bénéficiaire est propriétaire et a la jouissance de l'Immeuble, à compter du 2 juillet 2025 » (pièce n°8 en demande).

Dès lors, force est de constater que la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE, en sa qualité de nouvelle propriétaire des locaux, et donc de nouvelle bailleresse, dispose d'un intérêt à intervenir à la présente instance, cette intervention volontaire se rattachant aux prétentions originaires de la S.A. GENERALI VIE par un lien suffisant, ce qui n'est pas contesté.

En conséquence, il convient de déclarer la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE recevable en son intervention volontaire.


Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. 

En l'espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de neuf années à effet au 1er octobre 2014 par acte sous signature privée en date du 18 juillet 2014, a expiré le 30 septembre 2023, date d'effet du congé signifié par la S.A. GENERALI VIE à la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2023, lequel congé a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er octobre 2023, date expressément mentionnée dans ledit congé correspondant au lendemain de la date d'effet de celui-ci, et explicitement admise par la locataire dans son acceptation du principe du renouvellement du bail signifiée par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023 (pièces n°1, n°2 et n°3 en demande et en défense), ce qui n'est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023.


Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'État. 

En vertu des dispositions de l'article R. 145-11 dudit code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Selon les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 de ce code, à défaut d'équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

D'après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l'article R. 145-30 du code susmentionné, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L'article 9 du code de procédure civile dispose quant à lui qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les deux premiers alinéas de l'article 16 du même code prévoient pour leur part que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 4 du code civil, le juge qui refusera de juger, sous prétexte du silence, de l'obscurité ou de l'insuffisance de la loi, pourra être poursuivi comme coupable de déni de justice.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, le loyer des baux renouvelés portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux doit être fixé à la valeur locative, étant observé que le caractère de local à usage exclusif de bureaux n'est pas incompatible avec le fait, par le preneur, d'y recevoir clients et fournisseurs dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises (Civ. 3, 6 avril 1976 : pourvois n°74-13770 et n°74-14615 ; Civ. 3, 9 novembre 1976 : pourvoi n°75-11379 ; Civ. 3, 19 avril 1989 : pourvoi n°87-18781 ; Civ. 3, 7 avril 1994 : pourvoi n°92-16280 ; Civ. 3, 6 septembre 2018 : pourvoi n°17-14718), ce qui est le cas d'un local servant à l'exercice d'une activité de nature intellectuelle ou administrative (Civ. 3, 27 février 2002 : pourvoi n°00-20380 ; Civ. 3, 1er avril 2009 : pourvoi n°08-13130), mais non d'un local dans lequel le preneur est autorisé à exercer tous commerces ou toute activité pouvant se rattacher à son objet social (Civ. 3, 14 mars 1979 : pourvoi n°77-11567 ; Civ. 3, 17 décembre 2002 : pourvoi n°01-13206 ; Civ. 3, 10 février 2004 : pourvoi n°02-19872 ; Civ. 3, 25 mars 2015 : pourvoi n°13-27710), ou à céder son droit au bail et à consentir des sous-locations afin qu'y soient exercés tous commerces (Civ. 3, 7 juillet 1993 : pourvoi n°91-14821 ; Civ. 3, 18 février 1998 : pourvoi n°96-11955 ; Civ. 3, 25 juin 2008 : pourvoi n°07-14682 ; Civ. 3, 14 février 2012 : pourvoi n°11-11115 ; Civ. 3, 11 février 2016 : pourvoi n°14-25570), et étant précisé que l'usage exclusif de bureaux doit être établi en fonction de l'usage prévu par le bail, et non de l'activité effectivement exercée par le locataire (Civ. 3, 14 juin 1995 : pourvoi n°93-15018 ; Civ. 3, 18 décembre 2025 : pourvoi n°24-12594) ; que d'autre part, si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et qu'enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317 ; Civ. 2, 19 septembre 2024 : pourvoi n°22-20744).

En l'espèce, le contrat de bail commercial conclu entre la S.A. GENERALI VIE et la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE par acte sous signature privée en date du 18 juillet 2014 à effet au 1er octobre 2014 stipule : en sa clause intitulée « ARTICLE 2 - DESTINATION DES LIEUX » insérée aux conditions générales, que « Les locaux présentement loués sont destinés à l'usage exclusif de bureaux commerciaux en vue de l'exercice des activités du Preneur en conformité avec son objet social, tout stockage de marchandises, de même que toute activité de vente en gros ou demi-gros sont formellement prohibés » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE 10 - SOUS-LOCATION - DOMICILIATION » insérée aux conditions particulières, que « 10.1 - SOUS-LOCATION : Par dérogation à l'article 7.5 des Conditions Générales du présent Bail, le Preneur est autorisé à sous-louer partiellement les lieux loués sans que les surfaces sous-louées ne puissent excéder la moitié de la superficie utile totale des locaux et à la condition que la ou les sous-locations soient consenties à : - une société filiale du Preneur, selon les critères définis par l'article L. 233-1 du Code de Commerce ; - une société du Groupe ROTHSCHILD, c'est-à-dire toute société filiale selon les critères définis par l'article L. 233-1 du Code de Commerce de la société mère du Preneur, la société EDMOND DE ROTHSCHILD, enregistrée au registre du commerce de Paris sous le n°784 337 610. Le sous-bail devra être conclu en conformité avec les prestations légales, aux mêmes clauses et conditions que le bail principal et pour une durée n'excédant pas celle de celui-ci » (pièce n°1 en demande et en défense, pages 5 et 30).

Dès lors que la clause de destination prévoit expressément un « usage exclusif de bureaux commerciaux » tout en excluant explicitement « tout stockage de marchandises », force est de constater que la commune intention des parties a été de destiner les locaux donnés à bail à un usage exclusif de bureaux, dans lesquels la preneuse ne peut exercer restrictivement que les activités visées par son objet social, ce qui signifie non pas, contrairement à ce que soutient à tort la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE, que cette dernière est autorisée à exercer toutes activités commerciales présentes ou futures, au gré des éventuelles modifications apportées à son objet social, mais ce qui implique que celle-ci doit exercer, dans ces locaux à usage exclusif de bureaux, uniquement des activités qui soient conformes à son objet social, et non toutes activités au caractère illimité ou sans restriction.

De même, dans la mesure où la clause de libre sous-location autorise la locataire à sous-louer partiellement les locaux donnés à bail à l'une de ses sociétés filiales ou de ses sociétés sœurs « aux mêmes clauses et conditions que le bail principal », il y a lieu d'en conclure que d'éventuelles sous-locations ne peuvent être consenties par la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE qu'en vue d'un usage exclusif de bureaux au profit de sociétés ne pouvant exercer, dans ces locaux à usage exclusif de bureaux, que des activités qui soient conformes à leur objet social.

Il résulte donc de la combinaison de ces stipulations contractuelles claires, précises et dénuées d'ambiguïté que les locaux litigieux sont à usage exclusif de bureaux, ce qui justifie que le montant du loyer du bail renouvelé corresponde à celui de la valeur locative.

Si les demanderesses allèguent que la valeur locative des locaux donnés à bail s'élève à la somme annuelle de 308.200 euros hors taxes et hors charges, force est toutefois de constater que cette assertion n'est étayée par aucun élément dès lors que d'une part, le rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Madame [S] [E] de la S.A.R.L. [E] EXPERTISE en date du 16 février 2026 fait état d'une valeur locative de renouvellement d'un montant annuel de 290.000 euros hors taxes et hors charges (pièce n°11 en demande, page 29), et que d'autre part celui-ci n'est corroboré par aucun autre élément, étant observé qu'il ne peut être tenu compte de l'annonce de location portant sur des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 2] au prix annuel de 826 euros par mètre carré dans la mesure où cette dernière constitue une simple offre, et ne fait donc pas référence à une transaction effectivement réalisée (pièce n°6 en demande).

Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est expressément reconnu par la locataire, la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l'éventuelle insuffisance des preuves fournies par les parties, sauf à commettre un déni de justice, ce qui ne saurait être admis.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer le juge des loyers commerciaux.

Aux termes des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l'expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.


En outre, en application des dispositions de l'article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner.

En l'espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 5.000 euros, que la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE, demanderesse à l'expertise, sera chargée de consigner.

En conséquence, il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Monsieur [N] [I], et de dire que la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE devra consigner la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.


Sur la fixation du loyer provisionnel

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. 

En l'espèce, il ressort de la facture n°202600000013 en date du 19 février 2026 produite aux débats que le loyer du deuxième trimestre de l'année 2026 s'élève à la somme trimestrielle de 63.335,22 euros hors taxes et hors charges, correspondant à la somme annuelle de 253.340,88 euros hors taxes et hors charges (soit : 63.335,22 x 4 : pièce n°12 en demande).

Dans ces conditions, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant annuel de 253.340,88 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er octobre 2025, avec indexation annuelle conformément aux stipulations contractuelles, outre les charges et taxes locatives.

En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE pendant la durée de la présente instance à compter rétroactivement du 1er octobre 2025 à la somme annuelle de 253.340,88 euros hors taxes et hors charges, avec indexation annuelle conformément aux stipulations contractuelles, outre les charges et taxes locatives. 


Sur l'opportunité d'une mesure de médiation

Selon les dispositions de l'article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation régies par le présent titre s'entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l'aide d'un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose. 



En outre, d'après les dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1536 dudit code, en dehors ou au cours d'une instance, des personnes qu'un différend oppose peuvent, d'un commun accord, tenter d'y mettre fin à l'amiable avec le concours d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur.

En l'espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l'expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l'aide d'un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

En conséquence, il convient d'enjoindre à la S.A. GENERALI VIE et à la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE d'une part, ainsi qu'à la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE d'autre part, de rencontrer Madame [P] [W] en qualité de médiatrice, laquelle pourra, avec l'accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d'une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.


Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l'instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés.

En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, étant observé qu'à ce stade, en l'absence de fixation définitive du montant exact du loyer de renouvellement, rien ne justifie que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 du même code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉCLARE la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE recevable en son intervention volontaire,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.A. GENERALI VIE puis la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE d'une part, à la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE d'autre part, et portant sur les locaux situés au troisième étage et au premier sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 5] à Paris 8ème cadastré section BK numéro 9, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023,

FIXE le loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative, eu égard à la destination des lieux loués à usage exclusif de bureaux,

ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l'expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :

Monsieur [N] [I]
S.A.S. CABINET MAIGNÉ-GABORIT & [I]
[Adresse 1]
Tél. : [XXXXXXXX01] – Port. : [XXXXXXXX04]
Courriel : [Courriel 2] 

avec pour mission de : 
convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 5], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er octobre 2023, au regard des dispositions des articles L. 145-36, R. 145-7, R. 147-8 et R. 145-11 du code de commerce, en prenant comme références locatives tant les locations nouvelles que les renouvellements amiables et les fixations judiciaires ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;tenter de concilier les parties ;
DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire, qui devra être consignée par la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : [Adresse 8]), avec copie de la présente décision, avant le 25 septembre 2026 au plus tard,

DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert judiciaire sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert judiciaire commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe du présent tribunal que la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

DIT que l'expert judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties,

ENJOINT à la S.A. GENERALI VIE et à la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE d'une part, ainsi qu'à la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE d'autre part, en l'absence de conciliation intervenue à l'initiative de l'expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [P] [W]
[Adresse 2]
Tél. : [XXXXXXXX02] – Port. : [XXXXXXXX03]
Courriel : [Courriel 1] 

avec pour mission de : 
informer les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation ; recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;
DIT que la médiatrice n'interviendra qu'après que l'expert judiciaire l'aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l'expert judiciaire suspendra ses opérations d'expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l'attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu'à l'issue du rendez-vous d'information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l'expert judiciaire, dans l'hypothèse où l'une et/ou l'autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l'une et/ou de l'autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

la médiatrice en avisera l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération ;l'expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire ;
DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile ; la médiatrice en avisera sans délai l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;le cours des opérations d'expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d'investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;
ORDONNE qu'au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord, 

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert judiciaire déposera son rapport en l'état du pré-rapport qu'il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l'expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT qu'en l'absence de conciliation et en cas de refus ou d'échec de la médiation conventionnelle, l'expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 30 septembre 2027 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'expert judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE pendant la durée de la présente instance à compter rétroactivement du 1er octobre 2025 à la somme annuelle de 253.340,88 euros (DEUX CENT CINQUANTE-TROIS MILLE TROIS CENT QUARANTE euros et QUATRE-VINGT-HUIT centimes) hors taxes et hors charges, avec indexation annuelle conformément aux stipulations contractuelles, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l'affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 25 novembre 2026 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

La Greffière Le Président 
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS
 ■

Loyers commerciaux
 
N° RG 24/14761 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C6PTH

N° MINUTE : 1

Assignation du :
25 Novembre 2024
[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 

Expert: [N] [I][2]

[2] À Me CONSEIL, Me GAFFINEL, 
CCC à M. [I] et Mme [W]

[Adresse 1] - [XXXXXXXX01]

Médiateur : [P] [W]
[Adresse 2]
Tél. : [XXXXXXXX02] – Port. : [XXXXXXXX03]
Courriel : [Courriel 1] 





JUGEMENT 
rendu le 26 Juin 2026

DEMANDERESSE

S.A. GENERALI VIE
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Maître Fleur GAFFINEL de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0030

DÉFENDERESSE

S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE
[Adresse 5]
[Localité 2]

représentée par Maître Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIÉS, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0987

PARTIE INTERVENANTE 

S.C.I. SCI 63 BOÉTIE
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Maître Fleur GAFFINEL de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0030


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière


DÉBATS

À l'audience du 17 Avril 2026 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 18 juillet 2014, la S.A. GENERALI VIE a donné à bail commercial à la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE des locaux « à l'usage exclusif de bureaux commerciaux » d'une superficie approximative de 403,60 m2 situés au troisième étage ainsi qu'un local n°38 à usage de réserve d'une superficie approximative de 22,10 m2 situé au premier sous-sol d'un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] cadastré section BK numéro 9 pour une durée de neuf années à effet au 1er octobre 2014, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 198.148 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2023, la S.A. GENERALI VIE a fait signifier à la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE un congé pour le 30 septembre 2023 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2023, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 295.562 euros hors taxes et hors charges.

Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [Z] [R] et à Monsieur [F] [B] de la S.A.S. CONSEILS ET ÉVALUATIONS IMMOBILIÈRES, lesquels ont établi un rapport en date du 17 avril 2023 estimant le montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 230.200 euros hors taxes et hors charges, la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE a, par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023, fait signifier à la S.A. GENERALI VIE son acceptation du principe du renouvellement du bail, en offrant de payer un loyer d'un montant annuel de 230.200 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2023.

À défaut d'accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.A. GENERALI VIE a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 13 juin 2024 réceptionnée le 17 juin 2024, notifié à la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 295.562 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2023 et à la somme annuelle de 308.200 euros hors taxes et hors charges à compter de la date de notification dudit mémoire, puis l'a, par exploit de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par acte notarié en date du 2 juillet 2025, la S.A. GENERALI VIE a procédé à l'apport en nature de la propriété de l'immeuble susvisé au profit de la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE.

Par mémoire notifié par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 17 novembre 2025 réceptionnée le 20 novembre 2025 et remis au greffe par RPVA le 19 novembre 2025, la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE est intervenue volontairement à la présente instance.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 13 avril 2026 réceptionnée le 15 avril 2026 et remis au greffe par RPVA le 14 avril 2026, la S.A. GENERALI VIE et la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE demandent au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles 325, 329 et 330 du code de procédure civile, des articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-36, R. 145-11, R. 145-30 et R. 145-35 du code de commerce, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

à titre liminaire, recevoir la seconde en son intervention volontaire, et la déclarer bien fondée comme ayant intérêt à agir aux côtés de la première;à titre principal, débouter la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE de l'ensemble de ses demandes ;les recevoir en l'ensemble de leurs demandes et y faire droit ;en conséquence, constater que les locaux donnés à bail sont à usage exclusif de bureaux ;fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative ;dans ces circonstances, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 295.562 euros hors taxes et hors charges ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter de la notification du mémoire n°1 en date du 17 novembre 2025 à la somme annuelle de 308.200 euros hors taxes et hors charges ;condamner la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE à payer à la première jusqu'au 1er juillet 2025, puis à la seconde à compter du 2 juillet 2025, les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés, avec capitalisation ; à titre subsidiaire, au cas où le juge des loyers commerciaux s'estimerait insuffisamment informé, ordonner une expertise judiciaire ;fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance et jusqu'à sa fixation définitive à la somme annuelle de 253.340,88 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du dernier loyer quittancé au titre du deuxième trimestre de l'année 2026, avec indexation annuelle dans les conditions du bail, charges et taxes locatives en sus ;à titre infiniment subsidiaire, réduire au taux de 3% l'abattement de la valeur locative des locaux sollicité par la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE ;en tout état de cause, condamner la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE aux dépens ;prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l'appui de ses prétentions, la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE expose, à titre liminaire, qu'elle dispose d'un intérêt à intervenir à la présente instance, en sa qualité de nouvelle propriétaire des locaux donnés à bail.

Sur le fond, la S.A. GENERALI VIE et la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE font valoir, à titre principal, que les locaux donnés à bail sont à usage exclusif de bureaux, peu important la faculté de sous-location laissée à la preneuse dès lors que cette dernière ne peut s'exercer que dans les conditions du bail principal, c'est-à-dire pour un usage exclusif de bureaux, si bien que la fixation du loyer de renouvellement échappe à la règle du plafonnement, ce qui justifie que le prix du bail renouvelé corresponde à la valeur locative. Elles ajoutent avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Madame [S] [E] de la S.A.R.L. [E] EXPERTISE, laquelle a établi un rapport en date du 16 février 2026 dont il ressort que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 750 euros par mètre carré pondéré s'agissant des locaux à usage de bureaux et au montant de 250 euros par mètre carré pondéré s'agissant du local à usage de réserve, de sorte qu'eu égard à la surface pondérée des locaux à usage de bureaux de 403,60 m2 et du local à usage de réserve de 22,10 m2, le loyer de renouvellement peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 308.200 euros hors taxes et hors charges, laquelle tient compte des clauses exorbitantes du droit commun stipulées au contrat de bail commercial relatives au transfert à la locataire du coût de la taxe foncière, de l'assurance de l'immeuble, et des travaux de mise en conformité, ainsi qu'à l'accession des travaux d'amélioration en fin de premier renouvellement du bail.

À titre subsidiaire, les bailleresses successives soulignent que l'abattement pratiqué sur la valeur locative ne saurait excéder le taux de 3%.

À titre infiniment subsidiaire, elles précisent que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettres recommandées en date du 10 février 2026 réceptionnées respectivement les 11 et 23 février 2026 et remis au greffe par RPVA le 10 février 2026, la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-36, L. 145-57, R. 145-3, R. 145-7, R. 145-8, R. 145-11 et R. 145-30 du code de commerce, de :

à titre principal, juger que les locaux donnés à bail ne sont pas à usage exclusif de bureaux, et débouter la S.A. GENERALI VIE de sa demande de fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative ;à titre subsidiaire, si les locaux donnés à bail étaient considérés comme étant à usage exclusif de bureaux, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 230.200 euros hors taxes et hors charges ;préalablement, ordonner une expertise judiciaire sur la valeur locative ;fixer le loyer provisionnel pendant le temps de la procédure jusqu'à la date du jugement de fixation à intervenir au montant du dernier loyer en vigueur à la date du renouvellement ;en tout état de cause, débouter la S.A. GENERALI VIE et la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE de toutes leurs demandes ;condamner chacune de la S.A. GENERALI VIE et de la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum la S.A. GENERALI VIE et la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE aux dépens ;rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir pour le cas où les locaux donnés à bail ne seraient pas considérés comme étant à usage exclusif de bureaux, mais l'écarter dans le cas contraire.
Au soutien de ses demandes, la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE conteste, à titre principal, que les locaux donnés à bail puissent être considérés comme étant à usage exclusif de bureaux, dès lors que d'une part, la clause de destination stipulée au contrat est rédigée de manière contradictoire et lui permet d'exercer toute activité pouvant se rattacher à son objet social, et que d'autre part, la clause d'autorisation de sous-location lui laisse la possibilité de sous-louer partiellement les locaux à toute filiale ou à toute société appartenant au groupe de sa société mère, ce qui justifie le rejet de la demande adverse de fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative. 

À titre subsidiaire, elle avance qu'il résulte du rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale établi par Monsieur [Z] [R] et par Monsieur [F] [B] de la S.A.S. CONSEILS ET ÉVALUATIONS IMMOBILIÈRES en date du 17 avril 2023 que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 630 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 406 m2, et après application de quatre abattements respectivement de 3%, de 2%, de 3% et de 2% prenant en considération les clauses exorbitantes du droit commun prévues au contrat transférant à sa charge le coût de la taxe foncière, le coût de l'assurance de l'immeuble et le coût des travaux de mise aux normes, ainsi que la clause d'accession des travaux en fin de jouissance, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 230.200 euros hors taxes et hors charges.

À titre infiniment subsidiaire, la locataire indique ne pas s'opposer à l'expertise judiciaire réclamée par les demanderesses.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 17 avril 2026, et la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2026, les parties en ayant été avisées.


MOTIFS DE LA DÉCISION 


Sur l'intervention volontaire

Aux termes des dispositions de l'article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

En outre, en application des dispositions de l'article 325 du même code, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 327 dudit code, l'intervention en première instance ou en cause d'appel est volontaire ou forcée.

Selon les dispositions de l'article 328 de ce code, l'intervention volontaire est principale ou accessoire.

D'après les dispositions de l'article 329 du code susvisé, l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

Le deuxième alinéa de l'article 1843-3 du code civil dispose quant à lui que les apports en nature sont réalisés par le transfert des droits correspondants et par la mise à la disposition effective des biens.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1709 du même code, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En l'espèce, il ressort de l'attestation notariée en date du 3 juillet 2025 produite aux débats qu' : « Aux termes d'un acte reçu par Maître [K] [D], Notaire [...], en date du 2 juillet 2025, il a été constaté l'Apport à titre pur et simple, Par : La société dénommée GENERALI VIE, société anonyme [...], Ci-après l' "Apporteur", Au profit de : La société dénommée SCI 63 BOÉTIE, société civile immobilière [...], Ci-après le "Bénéficiaire", de l'Immeuble désigné ci-dessous. DÉSIGNATION : À [Localité 2], [Adresse 5], Un immeuble à usage principal de bureaux, commerces et habitation. Cadastré : Section : BK ; N° : 9 ; Lieudit : [Adresse 5] ; Surface : 00ha 06a 51ca. PROPRIÉTÉ-JOUISSANCE : Le Bénéficiaire est propriétaire et a la jouissance de l'Immeuble, à compter du 2 juillet 2025 » (pièce n°8 en demande).

Dès lors, force est de constater que la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE, en sa qualité de nouvelle propriétaire des locaux, et donc de nouvelle bailleresse, dispose d'un intérêt à intervenir à la présente instance, cette intervention volontaire se rattachant aux prétentions originaires de la S.A. GENERALI VIE par un lien suffisant, ce qui n'est pas contesté.

En conséquence, il convient de déclarer la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE recevable en son intervention volontaire.


Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. 

En l'espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de neuf années à effet au 1er octobre 2014 par acte sous signature privée en date du 18 juillet 2014, a expiré le 30 septembre 2023, date d'effet du congé signifié par la S.A. GENERALI VIE à la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2023, lequel congé a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er octobre 2023, date expressément mentionnée dans ledit congé correspondant au lendemain de la date d'effet de celui-ci, et explicitement admise par la locataire dans son acceptation du principe du renouvellement du bail signifiée par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023 (pièces n°1, n°2 et n°3 en demande et en défense), ce qui n'est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023.


Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'État. 

En vertu des dispositions de l'article R. 145-11 dudit code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Selon les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 de ce code, à défaut d'équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

D'après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l'article R. 145-30 du code susmentionné, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L'article 9 du code de procédure civile dispose quant à lui qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les deux premiers alinéas de l'article 16 du même code prévoient pour leur part que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 4 du code civil, le juge qui refusera de juger, sous prétexte du silence, de l'obscurité ou de l'insuffisance de la loi, pourra être poursuivi comme coupable de déni de justice.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, le loyer des baux renouvelés portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux doit être fixé à la valeur locative, étant observé que le caractère de local à usage exclusif de bureaux n'est pas incompatible avec le fait, par le preneur, d'y recevoir clients et fournisseurs dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises (Civ. 3, 6 avril 1976 : pourvois n°74-13770 et n°74-14615 ; Civ. 3, 9 novembre 1976 : pourvoi n°75-11379 ; Civ. 3, 19 avril 1989 : pourvoi n°87-18781 ; Civ. 3, 7 avril 1994 : pourvoi n°92-16280 ; Civ. 3, 6 septembre 2018 : pourvoi n°17-14718), ce qui est le cas d'un local servant à l'exercice d'une activité de nature intellectuelle ou administrative (Civ. 3, 27 février 2002 : pourvoi n°00-20380 ; Civ. 3, 1er avril 2009 : pourvoi n°08-13130), mais non d'un local dans lequel le preneur est autorisé à exercer tous commerces ou toute activité pouvant se rattacher à son objet social (Civ. 3, 14 mars 1979 : pourvoi n°77-11567 ; Civ. 3, 17 décembre 2002 : pourvoi n°01-13206 ; Civ. 3, 10 février 2004 : pourvoi n°02-19872 ; Civ. 3, 25 mars 2015 : pourvoi n°13-27710), ou à céder son droit au bail et à consentir des sous-locations afin qu'y soient exercés tous commerces (Civ. 3, 7 juillet 1993 : pourvoi n°91-14821 ; Civ. 3, 18 février 1998 : pourvoi n°96-11955 ; Civ. 3, 25 juin 2008 : pourvoi n°07-14682 ; Civ. 3, 14 février 2012 : pourvoi n°11-11115 ; Civ. 3, 11 février 2016 : pourvoi n°14-25570), et étant précisé que l'usage exclusif de bureaux doit être établi en fonction de l'usage prévu par le bail, et non de l'activité effectivement exercée par le locataire (Civ. 3, 14 juin 1995 : pourvoi n°93-15018 ; Civ. 3, 18 décembre 2025 : pourvoi n°24-12594) ; que d'autre part, si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et qu'enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317 ; Civ. 2, 19 septembre 2024 : pourvoi n°22-20744).

En l'espèce, le contrat de bail commercial conclu entre la S.A. GENERALI VIE et la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE par acte sous signature privée en date du 18 juillet 2014 à effet au 1er octobre 2014 stipule : en sa clause intitulée « ARTICLE 2 - DESTINATION DES LIEUX » insérée aux conditions générales, que « Les locaux présentement loués sont destinés à l'usage exclusif de bureaux commerciaux en vue de l'exercice des activités du Preneur en conformité avec son objet social, tout stockage de marchandises, de même que toute activité de vente en gros ou demi-gros sont formellement prohibés » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE 10 - SOUS-LOCATION - DOMICILIATION » insérée aux conditions particulières, que « 10.1 - SOUS-LOCATION : Par dérogation à l'article 7.5 des Conditions Générales du présent Bail, le Preneur est autorisé à sous-louer partiellement les lieux loués sans que les surfaces sous-louées ne puissent excéder la moitié de la superficie utile totale des locaux et à la condition que la ou les sous-locations soient consenties à : - une société filiale du Preneur, selon les critères définis par l'article L. 233-1 du Code de Commerce ; - une société du Groupe ROTHSCHILD, c'est-à-dire toute société filiale selon les critères définis par l'article L. 233-1 du Code de Commerce de la société mère du Preneur, la société EDMOND DE ROTHSCHILD, enregistrée au registre du commerce de Paris sous le n°784 337 610. Le sous-bail devra être conclu en conformité avec les prestations légales, aux mêmes clauses et conditions que le bail principal et pour une durée n'excédant pas celle de celui-ci » (pièce n°1 en demande et en défense, pages 5 et 30).

Dès lors que la clause de destination prévoit expressément un « usage exclusif de bureaux commerciaux » tout en excluant explicitement « tout stockage de marchandises », force est de constater que la commune intention des parties a été de destiner les locaux donnés à bail à un usage exclusif de bureaux, dans lesquels la preneuse ne peut exercer restrictivement que les activités visées par son objet social, ce qui signifie non pas, contrairement à ce que soutient à tort la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE, que cette dernière est autorisée à exercer toutes activités commerciales présentes ou futures, au gré des éventuelles modifications apportées à son objet social, mais ce qui implique que celle-ci doit exercer, dans ces locaux à usage exclusif de bureaux, uniquement des activités qui soient conformes à son objet social, et non toutes activités au caractère illimité ou sans restriction.

De même, dans la mesure où la clause de libre sous-location autorise la locataire à sous-louer partiellement les locaux donnés à bail à l'une de ses sociétés filiales ou de ses sociétés sœurs « aux mêmes clauses et conditions que le bail principal », il y a lieu d'en conclure que d'éventuelles sous-locations ne peuvent être consenties par la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE qu'en vue d'un usage exclusif de bureaux au profit de sociétés ne pouvant exercer, dans ces locaux à usage exclusif de bureaux, que des activités qui soient conformes à leur objet social.

Il résulte donc de la combinaison de ces stipulations contractuelles claires, précises et dénuées d'ambiguïté que les locaux litigieux sont à usage exclusif de bureaux, ce qui justifie que le montant du loyer du bail renouvelé corresponde à celui de la valeur locative.

Si les demanderesses allèguent que la valeur locative des locaux donnés à bail s'élève à la somme annuelle de 308.200 euros hors taxes et hors charges, force est toutefois de constater que cette assertion n'est étayée par aucun élément dès lors que d'une part, le rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Madame [S] [E] de la S.A.R.L. [E] EXPERTISE en date du 16 février 2026 fait état d'une valeur locative de renouvellement d'un montant annuel de 290.000 euros hors taxes et hors charges (pièce n°11 en demande, page 29), et que d'autre part celui-ci n'est corroboré par aucun autre élément, étant observé qu'il ne peut être tenu compte de l'annonce de location portant sur des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 2] au prix annuel de 826 euros par mètre carré dans la mesure où cette dernière constitue une simple offre, et ne fait donc pas référence à une transaction effectivement réalisée (pièce n°6 en demande).

Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est expressément reconnu par la locataire, la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l'éventuelle insuffisance des preuves fournies par les parties, sauf à commettre un déni de justice, ce qui ne saurait être admis.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer le juge des loyers commerciaux.

Aux termes des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l'expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.


En outre, en application des dispositions de l'article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner.

En l'espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 5.000 euros, que la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE, demanderesse à l'expertise, sera chargée de consigner.

En conséquence, il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Monsieur [N] [I], et de dire que la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE devra consigner la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.


Sur la fixation du loyer provisionnel

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. 

En l'espèce, il ressort de la facture n°202600000013 en date du 19 février 2026 produite aux débats que le loyer du deuxième trimestre de l'année 2026 s'élève à la somme trimestrielle de 63.335,22 euros hors taxes et hors charges, correspondant à la somme annuelle de 253.340,88 euros hors taxes et hors charges (soit : 63.335,22 x 4 : pièce n°12 en demande).

Dans ces conditions, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant annuel de 253.340,88 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er octobre 2025, avec indexation annuelle conformément aux stipulations contractuelles, outre les charges et taxes locatives.

En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE pendant la durée de la présente instance à compter rétroactivement du 1er octobre 2025 à la somme annuelle de 253.340,88 euros hors taxes et hors charges, avec indexation annuelle conformément aux stipulations contractuelles, outre les charges et taxes locatives. 


Sur l'opportunité d'une mesure de médiation

Selon les dispositions de l'article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation régies par le présent titre s'entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l'aide d'un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose. 



En outre, d'après les dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1536 dudit code, en dehors ou au cours d'une instance, des personnes qu'un différend oppose peuvent, d'un commun accord, tenter d'y mettre fin à l'amiable avec le concours d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur.

En l'espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l'expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l'aide d'un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

En conséquence, il convient d'enjoindre à la S.A. GENERALI VIE et à la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE d'une part, ainsi qu'à la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE d'autre part, de rencontrer Madame [P] [W] en qualité de médiatrice, laquelle pourra, avec l'accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d'une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.


Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l'instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés.

En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, étant observé qu'à ce stade, en l'absence de fixation définitive du montant exact du loyer de renouvellement, rien ne justifie que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 du même code.


PAR CES MOTIFS 

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉCLARE la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE recevable en son intervention volontaire,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.A. GENERALI VIE puis la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE d'une part, à la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE d'autre part, et portant sur les locaux situés au troisième étage et au premier sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 5] à Paris 8ème cadastré section BK numéro 9, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023,

FIXE le loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative, eu égard à la destination des lieux loués à usage exclusif de bureaux,

ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l'expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :

Monsieur [N] [I]
S.A.S. CABINET MAIGNÉ-GABORIT & [I]
[Adresse 1]
Tél. : [XXXXXXXX01] – Port. : [XXXXXXXX04]
Courriel : [Courriel 2] 

avec pour mission de : 
convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 5], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er octobre 2023, au regard des dispositions des articles L. 145-36, R. 145-7, R. 147-8 et R. 145-11 du code de commerce, en prenant comme références locatives tant les locations nouvelles que les renouvellements amiables et les fixations judiciaires ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;tenter de concilier les parties ;
DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire, qui devra être consignée par la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : [Adresse 8]), avec copie de la présente décision, avant le 25 septembre 2026 au plus tard,

DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert judiciaire sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert judiciaire commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe du présent tribunal que la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

DIT que l'expert judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties,

ENJOINT à la S.A. GENERALI VIE et à la S.C.I. SCI 63 BOÉTIE d'une part, ainsi qu'à la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE d'autre part, en l'absence de conciliation intervenue à l'initiative de l'expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [P] [W]
[Adresse 2]
Tél. : [XXXXXXXX02] – Port. : [XXXXXXXX03]
Courriel : [Courriel 1] 

avec pour mission de : 
informer les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation ; recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;
DIT que la médiatrice n'interviendra qu'après que l'expert judiciaire l'aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l'expert judiciaire suspendra ses opérations d'expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l'attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu'à l'issue du rendez-vous d'information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l'expert judiciaire, dans l'hypothèse où l'une et/ou l'autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l'une et/ou de l'autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

la médiatrice en avisera l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération ;l'expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire ;
DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile ; la médiatrice en avisera sans délai l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;le cours des opérations d'expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d'investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;
ORDONNE qu'au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord, 

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert judiciaire déposera son rapport en l'état du pré-rapport qu'il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l'expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT qu'en l'absence de conciliation et en cas de refus ou d'échec de la médiation conventionnelle, l'expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 30 septembre 2027 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'expert judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A. LA COMPAGNIE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE DE FRANCE pendant la durée de la présente instance à compter rétroactivement du 1er octobre 2025 à la somme annuelle de 253.340,88 euros (DEUX CENT CINQUANTE-TROIS MILLE TROIS CENT QUARANTE euros et QUATRE-VINGT-HUIT centimes) hors taxes et hors charges, avec indexation annuelle conformément aux stipulations contractuelles, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l'affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 25 novembre 2026 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

La Greffière Le Président 
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM

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Mise à jour de la source le 2026-06-26T18:50:49.303Z.