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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 24 juillet 2026, n° 26/01781

ExpertiseDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 26 octobre 2009, Madame [B] [Y] veuve [T] a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. PASSAGE CLOUTÉ des locaux d'une superficie approximative de 218 m2 en rez-de-chaussée et d'une superficie approximative de 117 m2 en sous-sol situés au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 4] cadastré section CP numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er juillet 2009 afin qu'y soit exercée une activité de négoce, de distribution, d'achat et de vente de tous matériels pour artistes, amateurs d'art, décorateurs et architectes, ainsi que de jeux éducatifs et de livres, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 79.750 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2018.

Par acte notarié en date du 16 décembre 2024, la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE a acquis la propriété des locaux donnés à bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, la S.A.R.L. [Adresse 5] a fait signifier à la mandataire et administratrice de biens de la bailleresse une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2025 aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE a fait signifier à la S.A.R.L. [Adresse 5] un congé pour le 30 septembre 2025 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2025, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 140.000 euros hors taxes et hors charges.

À défaut d'accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.A.S. [N] PARIS FAIDHERBE a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 15 septembre 2025 expédiée le 16 septembre 2025 et réceptionnée le 19 septembre 2025, notifié à la S.A.R.L. [Adresse 5] un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 163.450 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2025, puis a, par exploit de commissaire de justice en date du 13 janvier 2026, fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 30 avril 2026 réceptionnée le 4 mai 2026 et remis au greffe par RPVA le 13 mai 2026, la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-30 du code de commerce, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2025 à la somme annuelle de 163.450 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve de l'application des dispositions d'ordre public de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises ;condamner la S.A.R.L. [Adresse 5] à lui payer le montant des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à partir de la date de l'assignation à compter de chaque date d'exigibilité, avec capitalisation des intérêts dus depuis l'année entière ;à titre subsidiaire, ordonner une mesure d'instruction et désigner un expert avec pour mission de : convoquer les parties ;se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;visiter les locaux litigieux et les décrire ;entendre les parties ;procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité ;rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er janvier 2025, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement ;dresser un rapport de ses constatations ;fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 154.800 euros hors taxes et hors charges ; ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE fait valoir que le loyer de renouvellement doit être fixé au montant de la valeur locative, eu égard à la durée du contrat de bail expiré. 

Elle ajoute, à titre principal, que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire des locaux peut être estimée au montant de 450 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'eu égard à la surface pondérée des locaux de 363 m2, le loyer de renouvellement peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 163.450 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2025.

À titre subsidiaire, elle souligne que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.


Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 5 mai 2026 réceptionnée le 6 mai 2026 et remis au greffe par RPVA le 5 mai 2026, la S.A.R.L. [Adresse 5] sollicite du juge des loyers commerciaux de :

à titre principal, débouter la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE de l'ensemble de ses demandes ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2025 à la somme annuelle de 102.000 euros hors taxes et hors charges ;à titre subsidiaire, désigner aux frais de la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE tel expert qu'il plaira à la juridiction avec la mission habituelle ;fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 106.797,12 euros hors taxes et hors charges ;en tout état de cause, condamner la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. [Adresse 5] admet que le montant du loyer de renouvellement doit correspondre à celui de la valeur locative. 

Elle expose, à titre principal, que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire des locaux peut être estimée au montant de 350 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'eu égard à la surface pondérée des locaux de 344,25 m2, et après application de deux abattements respectivement de 10% et de 5% prenant en considération l'absence de vitrine ainsi que la séparation des locaux du rez-de-chaussée par le porche commun d'accès à l'immeuble, engendrant des contraintes tant d'exploitation que de sécurité, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 102.000 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, elle indique ne pas s'opposer à l'expertise judiciaire réclamée par la bailleresse.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 13 mai 2026, et la décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 


Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. 

En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l'article L. 145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. 

En l'espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, renouvelé en dernier lieu pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 2009 par acte sous signature privée en date du 26 octobre 2009, s'est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2018 jusqu'au 31 décembre 2024, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.R.L. PASSAGE CLOUTÉ par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er janvier 2025, date expressément mentionnée dans ladite demande correspondant au premier jour du trimestre civil suivant celle-ci (pièces n°2 et n°3 en demande et en défense), ce qui n'est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2025.


Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions des trois premiers alinéas de l'article L. 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En vertu des dispositions de l'article R. 145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon les dispositions de l'article R. 145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

D'après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l'article R. 145-30 du code susvisé, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L'article 9 du code de procédure civile dispose quant à lui qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


Enfin, conformément aux dispositions de l'article 4 du code civil, le juge qui refusera de juger, sous prétexte du silence, de l'obscurité ou de l'insuffisance de la loi, pourra être poursuivi comme coupable de déni de justice.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, le loyer des baux s'étant poursuivis pendant plus de douze années doit être fixé à la valeur locative (Civ. 3, 8 novembre 1995 : pourvoi n°93-16642 ; Civ. 3, 5 février 2013 : pourvoi n°12-10069) ; et que d'autre part, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317 ; Civ. 2, 19 septembre 2024 : pourvoi n°22-20744).

En l'espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, renouvelé en dernier lieu pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 2009 par acte sous signature privée en date du 26 octobre 2009, s'est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2018 jusqu'au 31 décembre 2024, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.R.L. [Adresse 5] par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er janvier 2025, date expressément mentionnée dans ladite demande correspondant au premier jour du trimestre civil suivant celle-ci (pièces n°2 et n°3 en demande et en défense), si bien qu'il est démontré que la durée totale du bail expiré a finalement excédé douze années pour atteindre quinze années et six mois, de sorte que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative, ce qui n'est pas contesté. 

Si la bailleresse et la locataire sollicitent la fixation d'un loyer de renouvellement d'un montant annuel respectif de 163.450 euros hors taxes et hors charges et de 102.000 euros hors taxes et hors charges, force est toutefois de constater que ces montants ne sont corroborés par aucun élément, aucune des parties ne produisant aux débats les références locatives dont elles se prévalent.

Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est expressément reconnu par la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE et par la S.A.R.L. [Adresse 5], la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l'éventuelle insuffisance des preuves fournies par ces dernières, sauf à commettre un déni de justice, ce qui ne saurait être admis.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer le juge des loyers commerciaux.

Aux termes des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l'expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l'article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner.

En l'espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 5.000 euros, que la bailleresse, demanderesse à l'expertise, sera chargée de consigner.

En conséquence, il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Monsieur [M] [V], et de dire que la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE devra consigner la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.


Sur la fixation du loyer provisionnel

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. 

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel révisé, soit au montant annuel de 106.797,12 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives.

En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. [Adresse 5] pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 106.797,12 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives. 


Sur l'opportunité d'une mesure de médiation

Selon les dispositions de l'article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation régies par le présent titre s'entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l'aide d'un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose. 

En outre, d'après les dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1536 dudit code, en dehors ou au cours d'une instance, des personnes qu'un différend oppose peuvent, d'un commun accord, tenter d'y mettre fin à l'amiable avec le concours d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur.

En l'espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l'expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l'aide d'un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

En conséquence, il convient d'enjoindre à la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE et à la S.A.R.L. [Adresse 5] de rencontrer Madame [J] [K] en qualité de médiatrice, laquelle pourra, avec l'accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d'une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.


Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l'instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés, ce qui justifie que les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens soient réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE à la S.A.R.L. [Adresse 5], et portant sur les locaux situés au sein de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 4] cadastré section CP numéro [Cadastre 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2025,

FIXE le loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative, eu égard à la durée supérieure à douze années du bail expiré par l'effet de la tacite prolongation,

ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l'expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :

Monsieur [M] [V]
S.A.S. [V] EXPERTS
[Adresse 9]
Tél. : 01.40.72.89.17
Courriel : [Courriel 2] 

avec pour mission de : 
convoquer les parties ainsi que leurs conseils respectifs ; se faire communiquer par les parties ou par leurs conseils respectifs tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 10], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er janvier 2025, au regard des dispositions des articles L. 145-33, et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, en prenant comme références locatives tant les locations nouvelles que les renouvellements amiables et les fixations judiciaires ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;tenter de concilier les parties ;
DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire, qui devra être consignée par la S.A.S. [N] PARIS FAIDHERBE auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : [Adresse 11]), avec copie de la présente décision, avant le 30 octobre 2026 au plus tard,

DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert judiciaire sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert judiciaire commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe du présent tribunal que la S.A.S. [N] PARIS FAIDHERBE a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

DIT que l'expert judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties,

ENJOINT à la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE et à la S.A.R.L. [Adresse 5], en l'absence de conciliation intervenue à l'initiative de l'expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [J] [K]
[Adresse 2]
Tél. : [XXXXXXXX01] – [Localité 5]. : 06.62.45.98.52
Courriel : [Courriel 1]

avec pour mission de : 
informer les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation ; recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;
DIT que la médiatrice n'interviendra qu'après que l'expert judiciaire l'aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l'expert judiciaire suspendra ses opérations d'expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l'attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu'à l'issue du rendez-vous d'information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l'expert judiciaire, dans l'hypothèse où l'une et/ou l'autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l'une et/ou de l'autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

la médiatrice en avisera l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération ;l'expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire ;
DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile ; la médiatrice en avisera sans délai l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;le cours des opérations d'expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d'investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;
ORDONNE qu'au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord, 

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert judiciaire déposera son rapport en l'état du pré-rapport qu'il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l'expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT qu'en l'absence de conciliation et en cas de refus ou d'échec de la médiation conventionnelle, l'expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 30 septembre 2027 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'expert judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. PASSAGE CLOUTÉ pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 106.797,12 euros (CENT SIX MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-DIX-SEPT euros et DOUZE centimes) hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l'affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 9 décembre 2026 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 24 Juillet 2026

La Greffière Le Président 
M. PLURIEL C. KOSSO-VANLATHEM
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 26/01781 - 
N° Portalis 352J-W-B7K-DB6AB

N° MINUTE : 1

Assignation du :
13 Janvier 2026
[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le :

Expert:[M] [Q]]

[2] À Me CHAPRON et Me MOUNDLIC
CCC à M. [V] et Mme [K]

[Adresse 1] - 01 40 72 89 17

Médiateur : [J] [K]
[Adresse 2]
01.45.48.71.43 – 06.62.45.98.52 [Courriel 1]





JUGEMENT 
rendu le 24 Juillet 2026
DEMANDERESSE

S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON-LEBRUN, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0479



DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]

représentée par Maître Mathieu MOUNDLIC de la SELAS LEXINGTON AVOCATS, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0485



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DÉBATS

À l'audience du 13 Mai 2026 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 26 octobre 2009, Madame [B] [Y] veuve [T] a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. PASSAGE CLOUTÉ des locaux d'une superficie approximative de 218 m2 en rez-de-chaussée et d'une superficie approximative de 117 m2 en sous-sol situés au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 4] cadastré section CP numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er juillet 2009 afin qu'y soit exercée une activité de négoce, de distribution, d'achat et de vente de tous matériels pour artistes, amateurs d'art, décorateurs et architectes, ainsi que de jeux éducatifs et de livres, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 79.750 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2018.

Par acte notarié en date du 16 décembre 2024, la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE a acquis la propriété des locaux donnés à bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, la S.A.R.L. [Adresse 5] a fait signifier à la mandataire et administratrice de biens de la bailleresse une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2025 aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE a fait signifier à la S.A.R.L. [Adresse 5] un congé pour le 30 septembre 2025 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2025, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 140.000 euros hors taxes et hors charges.

À défaut d'accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.A.S. [N] PARIS FAIDHERBE a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 15 septembre 2025 expédiée le 16 septembre 2025 et réceptionnée le 19 septembre 2025, notifié à la S.A.R.L. [Adresse 5] un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 163.450 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2025, puis a, par exploit de commissaire de justice en date du 13 janvier 2026, fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 30 avril 2026 réceptionnée le 4 mai 2026 et remis au greffe par RPVA le 13 mai 2026, la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-30 du code de commerce, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2025 à la somme annuelle de 163.450 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve de l'application des dispositions d'ordre public de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises ;condamner la S.A.R.L. [Adresse 5] à lui payer le montant des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à partir de la date de l'assignation à compter de chaque date d'exigibilité, avec capitalisation des intérêts dus depuis l'année entière ;à titre subsidiaire, ordonner une mesure d'instruction et désigner un expert avec pour mission de : convoquer les parties ;se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;visiter les locaux litigieux et les décrire ;entendre les parties ;procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité ;rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er janvier 2025, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement ;dresser un rapport de ses constatations ;fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 154.800 euros hors taxes et hors charges ; ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE fait valoir que le loyer de renouvellement doit être fixé au montant de la valeur locative, eu égard à la durée du contrat de bail expiré. 

Elle ajoute, à titre principal, que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire des locaux peut être estimée au montant de 450 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'eu égard à la surface pondérée des locaux de 363 m2, le loyer de renouvellement peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 163.450 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2025.

À titre subsidiaire, elle souligne que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.


Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 5 mai 2026 réceptionnée le 6 mai 2026 et remis au greffe par RPVA le 5 mai 2026, la S.A.R.L. [Adresse 5] sollicite du juge des loyers commerciaux de :

à titre principal, débouter la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE de l'ensemble de ses demandes ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2025 à la somme annuelle de 102.000 euros hors taxes et hors charges ;à titre subsidiaire, désigner aux frais de la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE tel expert qu'il plaira à la juridiction avec la mission habituelle ;fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 106.797,12 euros hors taxes et hors charges ;en tout état de cause, condamner la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. [Adresse 5] admet que le montant du loyer de renouvellement doit correspondre à celui de la valeur locative. 

Elle expose, à titre principal, que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire des locaux peut être estimée au montant de 350 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'eu égard à la surface pondérée des locaux de 344,25 m2, et après application de deux abattements respectivement de 10% et de 5% prenant en considération l'absence de vitrine ainsi que la séparation des locaux du rez-de-chaussée par le porche commun d'accès à l'immeuble, engendrant des contraintes tant d'exploitation que de sécurité, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 102.000 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, elle indique ne pas s'opposer à l'expertise judiciaire réclamée par la bailleresse.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 13 mai 2026, et la décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2026, les parties en ayant été avisées.


MOTIFS DE LA DÉCISION 


Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. 

En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l'article L. 145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. 

En l'espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, renouvelé en dernier lieu pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 2009 par acte sous signature privée en date du 26 octobre 2009, s'est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2018 jusqu'au 31 décembre 2024, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.R.L. PASSAGE CLOUTÉ par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er janvier 2025, date expressément mentionnée dans ladite demande correspondant au premier jour du trimestre civil suivant celle-ci (pièces n°2 et n°3 en demande et en défense), ce qui n'est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2025.


Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions des trois premiers alinéas de l'article L. 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En vertu des dispositions de l'article R. 145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon les dispositions de l'article R. 145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

D'après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l'article R. 145-30 du code susvisé, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L'article 9 du code de procédure civile dispose quant à lui qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


Enfin, conformément aux dispositions de l'article 4 du code civil, le juge qui refusera de juger, sous prétexte du silence, de l'obscurité ou de l'insuffisance de la loi, pourra être poursuivi comme coupable de déni de justice.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, le loyer des baux s'étant poursuivis pendant plus de douze années doit être fixé à la valeur locative (Civ. 3, 8 novembre 1995 : pourvoi n°93-16642 ; Civ. 3, 5 février 2013 : pourvoi n°12-10069) ; et que d'autre part, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317 ; Civ. 2, 19 septembre 2024 : pourvoi n°22-20744).

En l'espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, renouvelé en dernier lieu pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 2009 par acte sous signature privée en date du 26 octobre 2009, s'est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2018 jusqu'au 31 décembre 2024, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.R.L. [Adresse 5] par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er janvier 2025, date expressément mentionnée dans ladite demande correspondant au premier jour du trimestre civil suivant celle-ci (pièces n°2 et n°3 en demande et en défense), si bien qu'il est démontré que la durée totale du bail expiré a finalement excédé douze années pour atteindre quinze années et six mois, de sorte que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative, ce qui n'est pas contesté. 

Si la bailleresse et la locataire sollicitent la fixation d'un loyer de renouvellement d'un montant annuel respectif de 163.450 euros hors taxes et hors charges et de 102.000 euros hors taxes et hors charges, force est toutefois de constater que ces montants ne sont corroborés par aucun élément, aucune des parties ne produisant aux débats les références locatives dont elles se prévalent.

Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est expressément reconnu par la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE et par la S.A.R.L. [Adresse 5], la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l'éventuelle insuffisance des preuves fournies par ces dernières, sauf à commettre un déni de justice, ce qui ne saurait être admis.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer le juge des loyers commerciaux.

Aux termes des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l'expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l'article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner.

En l'espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 5.000 euros, que la bailleresse, demanderesse à l'expertise, sera chargée de consigner.

En conséquence, il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Monsieur [M] [V], et de dire que la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE devra consigner la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.


Sur la fixation du loyer provisionnel

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. 

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel révisé, soit au montant annuel de 106.797,12 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives.

En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. [Adresse 5] pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 106.797,12 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives. 


Sur l'opportunité d'une mesure de médiation

Selon les dispositions de l'article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation régies par le présent titre s'entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l'aide d'un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose. 

En outre, d'après les dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1536 dudit code, en dehors ou au cours d'une instance, des personnes qu'un différend oppose peuvent, d'un commun accord, tenter d'y mettre fin à l'amiable avec le concours d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur.

En l'espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l'expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l'aide d'un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

En conséquence, il convient d'enjoindre à la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE et à la S.A.R.L. [Adresse 5] de rencontrer Madame [J] [K] en qualité de médiatrice, laquelle pourra, avec l'accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d'une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.


Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l'instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés, ce qui justifie que les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens soient réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.


PAR CES MOTIFS 


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE à la S.A.R.L. [Adresse 5], et portant sur les locaux situés au sein de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 4] cadastré section CP numéro [Cadastre 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2025,

FIXE le loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative, eu égard à la durée supérieure à douze années du bail expiré par l'effet de la tacite prolongation,

ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l'expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :

Monsieur [M] [V]
S.A.S. [V] EXPERTS
[Adresse 9]
Tél. : 01.40.72.89.17
Courriel : [Courriel 2] 

avec pour mission de : 
convoquer les parties ainsi que leurs conseils respectifs ; se faire communiquer par les parties ou par leurs conseils respectifs tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 10], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er janvier 2025, au regard des dispositions des articles L. 145-33, et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, en prenant comme références locatives tant les locations nouvelles que les renouvellements amiables et les fixations judiciaires ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;tenter de concilier les parties ;
DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire, qui devra être consignée par la S.A.S. [N] PARIS FAIDHERBE auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : [Adresse 11]), avec copie de la présente décision, avant le 30 octobre 2026 au plus tard,

DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert judiciaire sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert judiciaire commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe du présent tribunal que la S.A.S. [N] PARIS FAIDHERBE a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

DIT que l'expert judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties,

ENJOINT à la S.A.S. [N] [Localité 1] FAIDHERBE et à la S.A.R.L. [Adresse 5], en l'absence de conciliation intervenue à l'initiative de l'expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [J] [K]
[Adresse 2]
Tél. : [XXXXXXXX01] – [Localité 5]. : 06.62.45.98.52
Courriel : [Courriel 1]

avec pour mission de : 
informer les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation ; recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;
DIT que la médiatrice n'interviendra qu'après que l'expert judiciaire l'aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l'expert judiciaire suspendra ses opérations d'expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l'attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu'à l'issue du rendez-vous d'information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l'expert judiciaire, dans l'hypothèse où l'une et/ou l'autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l'une et/ou de l'autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

la médiatrice en avisera l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération ;l'expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire ;
DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile ; la médiatrice en avisera sans délai l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;le cours des opérations d'expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d'investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;
ORDONNE qu'au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord, 

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert judiciaire déposera son rapport en l'état du pré-rapport qu'il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l'expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT qu'en l'absence de conciliation et en cas de refus ou d'échec de la médiation conventionnelle, l'expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 30 septembre 2027 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'expert judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. PASSAGE CLOUTÉ pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 106.797,12 euros (CENT SIX MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-DIX-SEPT euros et DOUZE centimes) hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l'affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 9 décembre 2026 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 24 Juillet 2026

La Greffière Le Président 
M. PLURIEL C. KOSSO-VANLATHEM

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Mise à jour de la source le 2026-07-30T20:02:25.317Z.