Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 24 juillet 2026, n° 25/05782

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 23 décembre 2016, Madame [OZ] [B] veuve [W], Monsieur [XY] [B], Madame [C] [W] épouse [H], Madame [Z] [B] veuve [Y], Monsieur [J] [B], Madame [UE] [B] épouse [V], Madame [Q] [B] et Madame [G] [B], en leur qualité de propriétaires indivis, ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA des locaux composés de la totalité d'une maison comprenant un hall d'entrée avec comptoir de réception et un petit bureau ainsi qu'une grande salle à manger avec cuisine en rez-de-chaussée, une chaufferie en sous-sol, ainsi que cinquante-huit chambres sur six étages, situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 9] cadastré section AY numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er juillet 2015 afin qu'y soit exercée une activité d'hôtel meublé ou de maison meublée, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 195.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Madame [OZ] [B] veuve [W] est décédée le 5 août 2019, laissant pour lui succéder sa fille Madame [C] [W] épouse [H].

Madame [UE] [B] épouse [V] est décédée le 14 juillet 2022, laissant pour lui succéder son conjoint survivant Monsieur [O] [V] ainsi que leurs deux enfants Monsieur [P] [V] et Monsieur [M] [V]. 

Enfin, Monsieur [XY] [B] est décédé le 28 janvier 2023, laissant pour lui succéder sa fille Madame [Z] [B] veuve [Y].

Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [ER] [KR] de la S.A.S. [ER] [KR] EXPERTISES, lequel a établi un rapport en date du 8 décembre 2023 estimant le montant de la valeur locative des locaux à la somme annuelle de 503.000 euros hors taxes et hors charges, les bailleurs indivis ont, par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, fait signifier à la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA un congé pour le 30 juin 2024 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2024, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 503.000 euros hors taxes et hors charges.

En l'absence de réponse, Madame [C] [W] épouse [H], Madame [Z] [B] veuve [Y], Monsieur [J] [B], Monsieur [O] [V], Monsieur [P] [V], Monsieur [M] [V], Madame [Q] [B] et Madame [G] [B] ont, par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, fait signifier à la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 503.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2024, puis ont, par exploit de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de leur dernier mémoire signifié par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025 et remis au greffe par RPVA le 5 décembre 2025, Madame [C] [W] épouse [H], Madame [Z] [B] veuve [Y], Monsieur [J] [B], Monsieur [O] [V], Monsieur [P] [V], Monsieur [M] [V], Madame [Q] [B] et Madame [G] [B] demandent au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-10 et R. 145-30 du code de commerce, et de l'article 1154 ancien du code civil, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 503.000 euros hors taxes et hors charges et le dépôt de garantie à un montant correspondant à trois mois de ce nouveau loyer ;dire que les intérêts courront sur les arriérés de loyers dus au fur et à mesure de leur échéance et seront capitalisés ;débouter la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA de l'ensemble de ses demandes;condamner la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ;à titre subsidiaire, ordonner une mesure d'expertise judiciaire ;désigner à cet effet tel expert qu'il plaira à la juridiction ;juger que la consignation des frais à valoir sur la rémunération de l'expert sera à la charge de la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA ;fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 430.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2024 jusqu'à la date de fin de la procédure définitive en fixation du loyer ;dans cette hypothèse, réserver les dépens ;en tout état de cause, ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
À l'appui de leurs prétentions, Madame [C] [W] épouse [H], Madame [Z] [B] veuve [Y], Monsieur [J] [B], Monsieur [O] [V], Monsieur [P] [V], Monsieur [M] [V], Madame [Q] [B] et Madame [G] [B] font valoir que s'agissant d'un bâtiment à usage d'hôtel, le loyer de renouvellement doit correspondre au montant de la valeur locative déterminée selon la méthode dite hôtelière. 

Les bailleurs indivis ajoutent, à titre principal, qu'il ressort du rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale établi par Monsieur [ER] [KR] de la S.A.S. [ER] [KR] EXPERTISES en date du 8 décembre 2023 que compte tenu des usages observés dans la branche d'activité considérée, en retenant une recette théorique annuelle de 4.162.460 euros hors taxes et hors charges s'agissant de la partie dédiée à l'hébergement et de 346.717 euros hors taxes et hors charges s'agissant de la partie dédiée à la restauration matinale, un taux de remise de 20% prenant en compte la part de commission des centrales de réservation, un taux d'occupation de 80% ainsi qu'un taux sur recette de 17%, et après application d'un coefficient de majoration de 5% prenant en considération la liaison des locaux avec l'immeuble adjacent ainsi que l'importance des services communs dans les lieux loués, la valeur locative des locaux peut raisonnablement être estimée au montant annuel de 503.000 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, ils soulignent que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 8 décembre 2025 réceptionnée le 12 décembre 2025 et remis au greffe par RPVA le 9 décembre 2025, la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles 9 et 146 du code de procédure civile, des articles L. 145-57, R. 145-10 et R. 145-35 du code de commerce, et de l'article 6 paragraphe 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales, de :

à titre principal, débouter Madame [C] [W] épouse [H], Madame [Z] [B] veuve [Y], Monsieur [J] [B], Monsieur [O] [V], Monsieur [P] [V], Monsieur [M] [V], Madame [Q] [B] et Madame [G] [B] de l'ensemble de leurs prétentions ;


à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 292.600 euros hors taxes et hors charges ;à titre infiniment subsidiaire, si une mesure d'instruction venait à être ordonnée, fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance à la somme annuelle de 190.000 euros hors taxes et hors charges ;juger, dans pareille hypothèse, que la consignation des frais à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire sera à la charge de Madame [C] [W] épouse [H], de Madame [Z] [B] veuve [Y], de Monsieur [J] [B], de Monsieur [O] [V], de Monsieur [P] [V], de Monsieur [M] [V], de Madame [Q] [B] et de Madame [G] [B] ;en tout état de cause, juger que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter de la date de saisine de la juridiction, puis seront ensuite capitalisés dans les conditions légales ;juger n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [C] [W] épouse [H], de Madame [Z] [B] veuve [Y], de Monsieur [J] [B], de Monsieur [O] [V], de Monsieur [P] [V], de Monsieur [M] [V], de Madame [Q] [B] et de Madame [G] [B] ;condamner solidairement Madame [C] [W] épouse [H], Madame [Z] [B] veuve [Y], Monsieur [J] [B], Monsieur [O] [V], Monsieur [P] [V], Monsieur [M] [V], Madame [Q] [B] et Madame [G] [B] aux dépens.
Au soutien de ses demandes, la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA fait observer, à titre principal, que le rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale produit par les bailleurs se révèle peu pertinent en ce que d'une part, il retient un prix moyen par chambre applicable au secteur « Notre-Dame [Adresse 11] » alors que les locaux litigieux sont situés à proximité des grands boulevards, et que d'autre part, ce prix moyen est notamment issu de la comparaison avec des établissements haut de gamme et palaces, et apparaît donc inadéquat s'agissant en l'espèce d'un hôtel de catégorie trois étoiles, ce qui justifie le rejet de la demande de fixation formée par les parties adverses.

À titre subsidiaire, la locataire admet que le montant du loyer de renouvellement doit correspondre à celui de la valeur locative, et expose que compte tenu des usages observés dans la branche d'activité considérée, en retenant une recette théorique annuelle d'un montant de 2.907.225 euros hors taxes et hors charges, un abattement de 20% prenant en considération la part de commission des centrales de réservation, un taux d'occupation de 80% ainsi qu'un taux sur recette de 16% s'agissant de la partie dédiée à l'hébergement d'une part, et une recette théorique annuelle d'un montant de 129.450,83 euros hors taxes et hors charges ainsi qu'un taux sur recette de 8% s'agissant de la partie dédiée à la restauration matinale d'autre part, et après application d'un abattement de 5% prenant en considération les clauses exorbitantes du droit commun stipulées au contrat transférant à sa charge le coût de l'ensemble des travaux, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle maximale de 292.600 euros hors taxes et hors charges.

À titre infiniment subsidiaire, elle indique ne pas s'opposer à l'expertise judiciaire réclamée par les bailleurs.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 13 mai 2026, et la décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 


Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. 

En l'espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, renouvelé en dernier lieu pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 2015 par acte sous signature privée en date du 23 décembre 2016, a pris fin à l'expiration de la période novennale le 30 juin 2024, date d'effet du congé signifié par les bailleurs indivis à la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, lequel congé a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er juillet 2024, date expressément mentionnée dans ledit congé (pièces n°4 et n°5 en demande, et n°1 et n°2 en défense), ce qui n'est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2024.


Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.




En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'État. 

En vertu des dispositions de l'article R. 145-10 dudit code, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

Selon les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l'article R. 145-30 de ce code, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

D'après les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les deux premiers alinéas de l'article 16 du même code disposent quant à eux que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 4 du code civil, le juge qui refusera de juger, sous prétexte du silence, de l'obscurité ou de l'insuffisance de la loi, pourra être poursuivi comme coupable de déni de justice.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d'une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux (Civ. 3, 2 mars 1977 : pourvoi n°76-11002 ; Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14625 ; Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-12266 ; Civ. 3, 29 septembre 2004 : pourvoi n°03-13624 ; Civ. 3, 5 janvier 2010 : pourvoi n°09-11193), le loyer du bail renouvelé portant sur de tels locaux échappant alors à la règle du plafonnement (Civ. 3, 3 mai 1978 : pourvois n°77-10380 et n°77-12007 ; Civ. 3, 22 janvier 1992 : pourvoi n°90-17535 ; Civ. 3, 27 novembre 2002 : pourvoi n°01-10625) et devant être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d'activité considérée (Civ. 3, 8 janvier 1980 : pourvoi n°78-13058 ; Civ. 3, 16 octobre 1991 : pourvoi n°90-11096 ; Civ. 3, 15 septembre 2015 : pourvoi n°14-15069 ; Civ. 3, 5 octobre 2017 : pourvoi n°16-18059 ; Civ. 3, 22 juin 2022 : pourvoi n°21-10520), ce qui vaut notamment pour les locaux à usage d'hôtel (Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14625 ; Civ. 3, 7 juillet 1993 : pourvoi n°91-14658 ; Civ. 3, 13 novembre 1997 : pourvoi n°95-21323 ; Civ. 3, 30 mai 2001: pourvoi n°99-21273 ; Civ. 3, 12 juin 2001 : pourvoi n°00-10013 ; Civ. 3, 12 mars 2002 : pourvoi n°00-18918 ; Civ. 3, 10 juillet 2002 : pourvoi n°01-01767 ; Civ. 3, 5 janvier 2010 : pourvoi n°09-11193 ; Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°12-11643 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-21165 ; Civ. 3, 15 septembre 2015 : pourvoi n°14-15069 ; Civ. 3, 22 juin 2022 : pourvoi n°21-10520) ; que d'autre part, si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545  ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et qu'enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317 ; Civ. 2, 19 septembre 2024 : pourvoi n°22-20744).

En l'espèce, le contrat de bail commercial liant les parties, renouvelé en dernier lieu pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 2015 par acte sous signature privée en date du 23 décembre 2016 : fait notamment état, en sa clause intitulée « DÉSIGNATION », d' « - un hall d'entrée avec comptoir de réception [...] ; - une grande salle à manger pour les petits déjeuners [...]. Le bâtiment avant se compose donc de vingt-neuf chambres de deux personnes avec salle de bains et water-closets incorporés, de cinq chambres d'une personne avec salle de bains et water-closets incorporés, d'une chambre d'une personne avec douche et water-closets incorporés, soit au total trente-cinq chambres. [...] Le bâtiment arrière se compose donc de cinq chambres de deux personnes et cinq chambres de trois personnes avec salle de bains et water-closets incorporés, six chambres d'une personne avec salle de bains et water-closets incorporés, et sept chambres d'une personne avec douche et water-closets incorporés, soit au total vingt-trois chambres. La totalité de l'immeuble comprend donc cinquante-huit chambres au total » ; et stipule, en sa clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS », que « Le présent bail est consenti et accepté aux charges et conditions suivantes que le preneur s'oblige à exécuter et accomplir, savoir : [...] 10° - Il ne pourra exercer dans les lieux loués que le commerce de : "HÔTEL MEUBLÉ OU MAISON MEUBLÉE" » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, pages 2, 3, 4 et 5).

Il est donc établi que l'utilisation de la totalité du bâtiment litigieux est homogène, et que les locaux ont été aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle, de sorte que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, ce que reconnaissent expressément les parties. 

Si les bailleurs produisent aux débats un rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [ER] [KR] de la S.A.S. [ER] [KR] EXPERTISES en date du 8 décembre 2023 estimant la valeur locative de renouvellement des locaux au montant annuel de 503.000 euros hors taxes et hors charges (pièce n°6 en demande), force est toutefois de constater que ce dernier n'est corroboré par aucun autre élément, étant simplement observé que l'allégation de la locataire selon laquelle « Le prix moyen est issu de données relatives au secteur "NOTRE DAMES QUARTIER LATIN" tous segments confondus, ce qui semble dès lors peu pertinent dans la mesure où les locaux dont s'agit sont situés dans le bas du [Localité 10], à proximité des grands boulevards » (page 8 de son dernier mémoire) est inopérante dès lors que si le rapport susvisé énonce que « Le tableau ci-après illustre les taux d'occupation et le prix moyen des établissements hôteliers situés à [Localité 1] entre 2019 et 2022 pour le secteur "NOTRE DAMES QUARTIER LATIN" tous segments confondus », la légende inscrite sous ledit tableau mentionne néanmoins « [Adresse 12] » (pièce n°6 en demande, pages 19 et 20), si bien que l'indication relative au secteur « Notre-Dame [Adresse 11] » constitue manifestement une erreur de plume.

Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est expressément reconnu par la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA, la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l'éventuelle insuffisance des preuves fournies par les propriétaires indivis, sauf à commettre un déni de justice, ce qui ne saurait être admis.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer le juge des loyers commerciaux.

Aux termes des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l'expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l'article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner.

En l'espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 6.000 euros, que la locataire, qui a intérêt à voir l'expertise prospérer, sera chargée de consigner, cette dernière étant particulièrement malvenue à reprocher aux bailleurs une carence dans l'administration de la preuve alors qu'elle-même, de son côté, fait état de prix moyens de 150 euros T.T.C. pour une chambre simple, de 160 euros T.T.C. pour une chambre double et de 180 euros T.T.C. pour une chambre triple (page 9 de son dernier mémoire), sans communiquer le moindre élément à l'appui de cette assertion.

En conséquence, il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Monsieur [U] [AA], et de dire que la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA devra consigner la somme de 6.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.


Sur la fixation du loyer provisionnel

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. 

En l'espèce, les bailleurs indivis font état d'un « Loyer actuel : 210.213 € HT/HC » (page 7 de leur dernier mémoire), de sorte qu'il est démontré que depuis le 1er juillet 2024, la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA verse un loyer dont le montant est inférieur à celui qui sera fixé au terme de la présente instance, dès lors que cette dernière sollicite la fixation d'un loyer d'un montant annuel de 292.600 euros hors taxes et hors charges, et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer infra petita en application des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant annuel de 292.600 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives.

En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA pendant la durée de la présente instance à compter rétroactivement du 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 292.600 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives. 


Sur l'opportunité d'une mesure de médiation

Selon les dispositions de l'article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation régies par le présent titre s'entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l'aide d'un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose. 

En outre, d'après les dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1536 dudit code, en dehors ou au cours d'une instance, des personnes qu'un différend oppose peuvent, d'un commun accord, tenter d'y mettre fin à l'amiable avec le concours d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur.

En l'espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l'expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l'aide d'un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

En conséquence, il convient d'enjoindre à Madame [C] [W] épouse [H], à Madame [Z] [B] veuve [Y], à Monsieur [J] [B], à Monsieur [O] [V], à Monsieur [P] [V], à Monsieur [M] [V], à Madame [Q] [B] et à Madame [G] [B] d'une part, ainsi qu'à la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA d'autre part, de rencontrer Madame [K] [X] en qualité de médiatrice, laquelle pourra, avec l'accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d'une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.


Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l'instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés, ce qui justifie que les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles soient réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 du même code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant Madame [C] [W] épouse [H], Madame [Z] [B] veuve [Y], Monsieur [J] [B], Monsieur [O] [V], Monsieur [P] [V], Monsieur [M] [V], Madame [Q] [B] et Madame [G] [B] d'une part, à la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA d'autre part, et portant sur les locaux à usage d'hôtel trois étoiles situés au sein de l'immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 9] cadastré section AY numéro [Cadastre 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2024,

FIXE le loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative déterminée selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, eu égard au caractère monovalent des locaux faisant l'objet du bail,

ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l'expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :

Monsieur [U] [AA]
S.A.S. CABINET MAIGNÉ-GABORIT & [AA]
[Adresse 13]
Tél. : [XXXXXXXX01] – [Localité 11]. : 06.02.02.09.09
Courriel : [Courriel 1] 
avec pour mission de : 
convoquer les parties ainsi que leurs conseils respectifs ; se faire communiquer par les parties ou par leurs conseils respectifs tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial à usage d'hôtel trois étoiles sis [Adresse 14], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er juillet 2024, au regard des dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;tenter de concilier les parties ;
DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 6.000 (SIX MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire, qui devra être consignée par la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : [Adresse 15]), avec copie de la présente décision, avant le 30 octobre 2026 au plus tard,

DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert judiciaire sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert judiciaire commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe du présent tribunal que la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

DIT que l'expert judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties,

ENJOINT à Madame [C] [W] épouse [H], à Madame [Z] [B] veuve [Y], à Monsieur [J] [B], à Monsieur [O] [V], à Monsieur [P] [V], à Monsieur [M] [V], à Madame [Q] [B] et à Madame [G] [B] d'une part, ainsi qu'à la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA d'autre part, en l'absence de conciliation intervenue à l'initiative de l'expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [K] [X]
[Adresse 16]
Tél. : 01.45.05.17.41
Courriel : [Courriel 2]

avec pour mission de : 
informer les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation ; recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;
DIT que la médiatrice n'interviendra qu'après que l'expert judiciaire l'aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l'expert judiciaire suspendra ses opérations d'expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l'attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu'à l'issue du rendez-vous d'information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l'expert judiciaire, dans l'hypothèse où l'une et/ou l'autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l'une et/ou de l'autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

la médiatrice en avisera l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération ;l'expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire ;
DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile ; la médiatrice en avisera sans délai l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;le cours des opérations d'expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d'investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;
ORDONNE qu'au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord, 

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert judiciaire déposera son rapport en l'état du pré-rapport qu'il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l'expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT qu'en l'absence de conciliation et en cas de refus ou d'échec de la médiation conventionnelle, l'expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 30 septembre 2027 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'expert judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA pendant la durée de la présente instance à compter rétroactivement du 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 292.600 (DEUX CENT QUATRE-VINGT-DOUZE MILLE SIX CENTS) euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l'affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 9 décembre 2026 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1], le 24 juillet 2026.
 
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 25/05782
N° Portalis 352J-W-B7J-C7247

N° MINUTE : 2

Assignation du :
26 Novembre 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [U] GARRAUD[2]

[2] 
[Adresse 1]
[Localité 2]

Médiatrice : [K] [X]
[Adresse 2]
[Localité 3]





JUGEMENT 
rendu le 24 Juillet 2026
DEMANDEURS


Madame [G] [B]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Madame [Q] [B]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Monsieur [J] [M] [I] [B]
[Adresse 5]
[Localité 5]

Madame [C] [T] [D] [W] épouse [H]
[Adresse 6]
[Localité 6]

Madame [Z] [D] [N] [R] [B] veuve [Y]
[Adresse 7]
[Localité 7]


Monsieur [O] [D] [A] [V]
[Adresse 8]
[Localité 2]

Monsieur [P] [D] [L] [E] [V]
[Adresse 8]
[Localité 2]

Monsieur [M] [S] [D] [F] [V]
[Adresse 8]
[Localité 2]

toutes et tous représentés par Maître Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0635


DÉFENDERESSE

S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA
[Adresse 9]
[Localité 8]

représentée par Maître André GUILLEMAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats, et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition 


DÉBATS

À l'audience du 13 Mai 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort




FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 23 décembre 2016, Madame [OZ] [B] veuve [W], Monsieur [XY] [B], Madame [C] [W] épouse [H], Madame [Z] [B] veuve [Y], Monsieur [J] [B], Madame [UE] [B] épouse [V], Madame [Q] [B] et Madame [G] [B], en leur qualité de propriétaires indivis, ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA des locaux composés de la totalité d'une maison comprenant un hall d'entrée avec comptoir de réception et un petit bureau ainsi qu'une grande salle à manger avec cuisine en rez-de-chaussée, une chaufferie en sous-sol, ainsi que cinquante-huit chambres sur six étages, situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 9] cadastré section AY numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er juillet 2015 afin qu'y soit exercée une activité d'hôtel meublé ou de maison meublée, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 195.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Madame [OZ] [B] veuve [W] est décédée le 5 août 2019, laissant pour lui succéder sa fille Madame [C] [W] épouse [H].

Madame [UE] [B] épouse [V] est décédée le 14 juillet 2022, laissant pour lui succéder son conjoint survivant Monsieur [O] [V] ainsi que leurs deux enfants Monsieur [P] [V] et Monsieur [M] [V]. 

Enfin, Monsieur [XY] [B] est décédé le 28 janvier 2023, laissant pour lui succéder sa fille Madame [Z] [B] veuve [Y].

Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [ER] [KR] de la S.A.S. [ER] [KR] EXPERTISES, lequel a établi un rapport en date du 8 décembre 2023 estimant le montant de la valeur locative des locaux à la somme annuelle de 503.000 euros hors taxes et hors charges, les bailleurs indivis ont, par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, fait signifier à la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA un congé pour le 30 juin 2024 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2024, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 503.000 euros hors taxes et hors charges.

En l'absence de réponse, Madame [C] [W] épouse [H], Madame [Z] [B] veuve [Y], Monsieur [J] [B], Monsieur [O] [V], Monsieur [P] [V], Monsieur [M] [V], Madame [Q] [B] et Madame [G] [B] ont, par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, fait signifier à la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 503.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2024, puis ont, par exploit de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de leur dernier mémoire signifié par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025 et remis au greffe par RPVA le 5 décembre 2025, Madame [C] [W] épouse [H], Madame [Z] [B] veuve [Y], Monsieur [J] [B], Monsieur [O] [V], Monsieur [P] [V], Monsieur [M] [V], Madame [Q] [B] et Madame [G] [B] demandent au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-10 et R. 145-30 du code de commerce, et de l'article 1154 ancien du code civil, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 503.000 euros hors taxes et hors charges et le dépôt de garantie à un montant correspondant à trois mois de ce nouveau loyer ;dire que les intérêts courront sur les arriérés de loyers dus au fur et à mesure de leur échéance et seront capitalisés ;débouter la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA de l'ensemble de ses demandes;condamner la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ;à titre subsidiaire, ordonner une mesure d'expertise judiciaire ;désigner à cet effet tel expert qu'il plaira à la juridiction ;juger que la consignation des frais à valoir sur la rémunération de l'expert sera à la charge de la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA ;fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 430.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2024 jusqu'à la date de fin de la procédure définitive en fixation du loyer ;dans cette hypothèse, réserver les dépens ;en tout état de cause, ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
À l'appui de leurs prétentions, Madame [C] [W] épouse [H], Madame [Z] [B] veuve [Y], Monsieur [J] [B], Monsieur [O] [V], Monsieur [P] [V], Monsieur [M] [V], Madame [Q] [B] et Madame [G] [B] font valoir que s'agissant d'un bâtiment à usage d'hôtel, le loyer de renouvellement doit correspondre au montant de la valeur locative déterminée selon la méthode dite hôtelière. 

Les bailleurs indivis ajoutent, à titre principal, qu'il ressort du rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale établi par Monsieur [ER] [KR] de la S.A.S. [ER] [KR] EXPERTISES en date du 8 décembre 2023 que compte tenu des usages observés dans la branche d'activité considérée, en retenant une recette théorique annuelle de 4.162.460 euros hors taxes et hors charges s'agissant de la partie dédiée à l'hébergement et de 346.717 euros hors taxes et hors charges s'agissant de la partie dédiée à la restauration matinale, un taux de remise de 20% prenant en compte la part de commission des centrales de réservation, un taux d'occupation de 80% ainsi qu'un taux sur recette de 17%, et après application d'un coefficient de majoration de 5% prenant en considération la liaison des locaux avec l'immeuble adjacent ainsi que l'importance des services communs dans les lieux loués, la valeur locative des locaux peut raisonnablement être estimée au montant annuel de 503.000 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, ils soulignent que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 8 décembre 2025 réceptionnée le 12 décembre 2025 et remis au greffe par RPVA le 9 décembre 2025, la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles 9 et 146 du code de procédure civile, des articles L. 145-57, R. 145-10 et R. 145-35 du code de commerce, et de l'article 6 paragraphe 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales, de :

à titre principal, débouter Madame [C] [W] épouse [H], Madame [Z] [B] veuve [Y], Monsieur [J] [B], Monsieur [O] [V], Monsieur [P] [V], Monsieur [M] [V], Madame [Q] [B] et Madame [G] [B] de l'ensemble de leurs prétentions ;


à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 292.600 euros hors taxes et hors charges ;à titre infiniment subsidiaire, si une mesure d'instruction venait à être ordonnée, fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance à la somme annuelle de 190.000 euros hors taxes et hors charges ;juger, dans pareille hypothèse, que la consignation des frais à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire sera à la charge de Madame [C] [W] épouse [H], de Madame [Z] [B] veuve [Y], de Monsieur [J] [B], de Monsieur [O] [V], de Monsieur [P] [V], de Monsieur [M] [V], de Madame [Q] [B] et de Madame [G] [B] ;en tout état de cause, juger que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter de la date de saisine de la juridiction, puis seront ensuite capitalisés dans les conditions légales ;juger n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [C] [W] épouse [H], de Madame [Z] [B] veuve [Y], de Monsieur [J] [B], de Monsieur [O] [V], de Monsieur [P] [V], de Monsieur [M] [V], de Madame [Q] [B] et de Madame [G] [B] ;condamner solidairement Madame [C] [W] épouse [H], Madame [Z] [B] veuve [Y], Monsieur [J] [B], Monsieur [O] [V], Monsieur [P] [V], Monsieur [M] [V], Madame [Q] [B] et Madame [G] [B] aux dépens.
Au soutien de ses demandes, la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA fait observer, à titre principal, que le rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale produit par les bailleurs se révèle peu pertinent en ce que d'une part, il retient un prix moyen par chambre applicable au secteur « Notre-Dame [Adresse 11] » alors que les locaux litigieux sont situés à proximité des grands boulevards, et que d'autre part, ce prix moyen est notamment issu de la comparaison avec des établissements haut de gamme et palaces, et apparaît donc inadéquat s'agissant en l'espèce d'un hôtel de catégorie trois étoiles, ce qui justifie le rejet de la demande de fixation formée par les parties adverses.

À titre subsidiaire, la locataire admet que le montant du loyer de renouvellement doit correspondre à celui de la valeur locative, et expose que compte tenu des usages observés dans la branche d'activité considérée, en retenant une recette théorique annuelle d'un montant de 2.907.225 euros hors taxes et hors charges, un abattement de 20% prenant en considération la part de commission des centrales de réservation, un taux d'occupation de 80% ainsi qu'un taux sur recette de 16% s'agissant de la partie dédiée à l'hébergement d'une part, et une recette théorique annuelle d'un montant de 129.450,83 euros hors taxes et hors charges ainsi qu'un taux sur recette de 8% s'agissant de la partie dédiée à la restauration matinale d'autre part, et après application d'un abattement de 5% prenant en considération les clauses exorbitantes du droit commun stipulées au contrat transférant à sa charge le coût de l'ensemble des travaux, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle maximale de 292.600 euros hors taxes et hors charges.

À titre infiniment subsidiaire, elle indique ne pas s'opposer à l'expertise judiciaire réclamée par les bailleurs.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 13 mai 2026, et la décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2026, les parties en ayant été avisées.




MOTIFS DE LA DÉCISION 


Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. 

En l'espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, renouvelé en dernier lieu pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 2015 par acte sous signature privée en date du 23 décembre 2016, a pris fin à l'expiration de la période novennale le 30 juin 2024, date d'effet du congé signifié par les bailleurs indivis à la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, lequel congé a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er juillet 2024, date expressément mentionnée dans ledit congé (pièces n°4 et n°5 en demande, et n°1 et n°2 en défense), ce qui n'est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2024.


Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.




En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'État. 

En vertu des dispositions de l'article R. 145-10 dudit code, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

Selon les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l'article R. 145-30 de ce code, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

D'après les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les deux premiers alinéas de l'article 16 du même code disposent quant à eux que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 4 du code civil, le juge qui refusera de juger, sous prétexte du silence, de l'obscurité ou de l'insuffisance de la loi, pourra être poursuivi comme coupable de déni de justice.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d'une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux (Civ. 3, 2 mars 1977 : pourvoi n°76-11002 ; Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14625 ; Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-12266 ; Civ. 3, 29 septembre 2004 : pourvoi n°03-13624 ; Civ. 3, 5 janvier 2010 : pourvoi n°09-11193), le loyer du bail renouvelé portant sur de tels locaux échappant alors à la règle du plafonnement (Civ. 3, 3 mai 1978 : pourvois n°77-10380 et n°77-12007 ; Civ. 3, 22 janvier 1992 : pourvoi n°90-17535 ; Civ. 3, 27 novembre 2002 : pourvoi n°01-10625) et devant être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d'activité considérée (Civ. 3, 8 janvier 1980 : pourvoi n°78-13058 ; Civ. 3, 16 octobre 1991 : pourvoi n°90-11096 ; Civ. 3, 15 septembre 2015 : pourvoi n°14-15069 ; Civ. 3, 5 octobre 2017 : pourvoi n°16-18059 ; Civ. 3, 22 juin 2022 : pourvoi n°21-10520), ce qui vaut notamment pour les locaux à usage d'hôtel (Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14625 ; Civ. 3, 7 juillet 1993 : pourvoi n°91-14658 ; Civ. 3, 13 novembre 1997 : pourvoi n°95-21323 ; Civ. 3, 30 mai 2001: pourvoi n°99-21273 ; Civ. 3, 12 juin 2001 : pourvoi n°00-10013 ; Civ. 3, 12 mars 2002 : pourvoi n°00-18918 ; Civ. 3, 10 juillet 2002 : pourvoi n°01-01767 ; Civ. 3, 5 janvier 2010 : pourvoi n°09-11193 ; Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°12-11643 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-21165 ; Civ. 3, 15 septembre 2015 : pourvoi n°14-15069 ; Civ. 3, 22 juin 2022 : pourvoi n°21-10520) ; que d'autre part, si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545  ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et qu'enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317 ; Civ. 2, 19 septembre 2024 : pourvoi n°22-20744).

En l'espèce, le contrat de bail commercial liant les parties, renouvelé en dernier lieu pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 2015 par acte sous signature privée en date du 23 décembre 2016 : fait notamment état, en sa clause intitulée « DÉSIGNATION », d' « - un hall d'entrée avec comptoir de réception [...] ; - une grande salle à manger pour les petits déjeuners [...]. Le bâtiment avant se compose donc de vingt-neuf chambres de deux personnes avec salle de bains et water-closets incorporés, de cinq chambres d'une personne avec salle de bains et water-closets incorporés, d'une chambre d'une personne avec douche et water-closets incorporés, soit au total trente-cinq chambres. [...] Le bâtiment arrière se compose donc de cinq chambres de deux personnes et cinq chambres de trois personnes avec salle de bains et water-closets incorporés, six chambres d'une personne avec salle de bains et water-closets incorporés, et sept chambres d'une personne avec douche et water-closets incorporés, soit au total vingt-trois chambres. La totalité de l'immeuble comprend donc cinquante-huit chambres au total » ; et stipule, en sa clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS », que « Le présent bail est consenti et accepté aux charges et conditions suivantes que le preneur s'oblige à exécuter et accomplir, savoir : [...] 10° - Il ne pourra exercer dans les lieux loués que le commerce de : "HÔTEL MEUBLÉ OU MAISON MEUBLÉE" » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, pages 2, 3, 4 et 5).

Il est donc établi que l'utilisation de la totalité du bâtiment litigieux est homogène, et que les locaux ont été aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle, de sorte que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, ce que reconnaissent expressément les parties. 

Si les bailleurs produisent aux débats un rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [ER] [KR] de la S.A.S. [ER] [KR] EXPERTISES en date du 8 décembre 2023 estimant la valeur locative de renouvellement des locaux au montant annuel de 503.000 euros hors taxes et hors charges (pièce n°6 en demande), force est toutefois de constater que ce dernier n'est corroboré par aucun autre élément, étant simplement observé que l'allégation de la locataire selon laquelle « Le prix moyen est issu de données relatives au secteur "NOTRE DAMES QUARTIER LATIN" tous segments confondus, ce qui semble dès lors peu pertinent dans la mesure où les locaux dont s'agit sont situés dans le bas du [Localité 10], à proximité des grands boulevards » (page 8 de son dernier mémoire) est inopérante dès lors que si le rapport susvisé énonce que « Le tableau ci-après illustre les taux d'occupation et le prix moyen des établissements hôteliers situés à [Localité 1] entre 2019 et 2022 pour le secteur "NOTRE DAMES QUARTIER LATIN" tous segments confondus », la légende inscrite sous ledit tableau mentionne néanmoins « [Adresse 12] » (pièce n°6 en demande, pages 19 et 20), si bien que l'indication relative au secteur « Notre-Dame [Adresse 11] » constitue manifestement une erreur de plume.

Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est expressément reconnu par la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA, la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l'éventuelle insuffisance des preuves fournies par les propriétaires indivis, sauf à commettre un déni de justice, ce qui ne saurait être admis.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer le juge des loyers commerciaux.

Aux termes des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l'expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l'article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner.

En l'espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 6.000 euros, que la locataire, qui a intérêt à voir l'expertise prospérer, sera chargée de consigner, cette dernière étant particulièrement malvenue à reprocher aux bailleurs une carence dans l'administration de la preuve alors qu'elle-même, de son côté, fait état de prix moyens de 150 euros T.T.C. pour une chambre simple, de 160 euros T.T.C. pour une chambre double et de 180 euros T.T.C. pour une chambre triple (page 9 de son dernier mémoire), sans communiquer le moindre élément à l'appui de cette assertion.

En conséquence, il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Monsieur [U] [AA], et de dire que la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA devra consigner la somme de 6.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.


Sur la fixation du loyer provisionnel

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. 

En l'espèce, les bailleurs indivis font état d'un « Loyer actuel : 210.213 € HT/HC » (page 7 de leur dernier mémoire), de sorte qu'il est démontré que depuis le 1er juillet 2024, la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA verse un loyer dont le montant est inférieur à celui qui sera fixé au terme de la présente instance, dès lors que cette dernière sollicite la fixation d'un loyer d'un montant annuel de 292.600 euros hors taxes et hors charges, et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer infra petita en application des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant annuel de 292.600 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives.

En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA pendant la durée de la présente instance à compter rétroactivement du 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 292.600 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives. 


Sur l'opportunité d'une mesure de médiation

Selon les dispositions de l'article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation régies par le présent titre s'entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l'aide d'un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose. 

En outre, d'après les dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1536 dudit code, en dehors ou au cours d'une instance, des personnes qu'un différend oppose peuvent, d'un commun accord, tenter d'y mettre fin à l'amiable avec le concours d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur.

En l'espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l'expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l'aide d'un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

En conséquence, il convient d'enjoindre à Madame [C] [W] épouse [H], à Madame [Z] [B] veuve [Y], à Monsieur [J] [B], à Monsieur [O] [V], à Monsieur [P] [V], à Monsieur [M] [V], à Madame [Q] [B] et à Madame [G] [B] d'une part, ainsi qu'à la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA d'autre part, de rencontrer Madame [K] [X] en qualité de médiatrice, laquelle pourra, avec l'accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d'une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.


Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l'instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés, ce qui justifie que les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles soient réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 du même code.


PAR CES MOTIFS 

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant Madame [C] [W] épouse [H], Madame [Z] [B] veuve [Y], Monsieur [J] [B], Monsieur [O] [V], Monsieur [P] [V], Monsieur [M] [V], Madame [Q] [B] et Madame [G] [B] d'une part, à la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA d'autre part, et portant sur les locaux à usage d'hôtel trois étoiles situés au sein de l'immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 9] cadastré section AY numéro [Cadastre 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2024,

FIXE le loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative déterminée selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, eu égard au caractère monovalent des locaux faisant l'objet du bail,

ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l'expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :

Monsieur [U] [AA]
S.A.S. CABINET MAIGNÉ-GABORIT & [AA]
[Adresse 13]
Tél. : [XXXXXXXX01] – [Localité 11]. : 06.02.02.09.09
Courriel : [Courriel 1] 
avec pour mission de : 
convoquer les parties ainsi que leurs conseils respectifs ; se faire communiquer par les parties ou par leurs conseils respectifs tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial à usage d'hôtel trois étoiles sis [Adresse 14], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er juillet 2024, au regard des dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;tenter de concilier les parties ;
DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 6.000 (SIX MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire, qui devra être consignée par la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : [Adresse 15]), avec copie de la présente décision, avant le 30 octobre 2026 au plus tard,

DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert judiciaire sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert judiciaire commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe du présent tribunal que la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

DIT que l'expert judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties,

ENJOINT à Madame [C] [W] épouse [H], à Madame [Z] [B] veuve [Y], à Monsieur [J] [B], à Monsieur [O] [V], à Monsieur [P] [V], à Monsieur [M] [V], à Madame [Q] [B] et à Madame [G] [B] d'une part, ainsi qu'à la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA d'autre part, en l'absence de conciliation intervenue à l'initiative de l'expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [K] [X]
[Adresse 16]
Tél. : 01.45.05.17.41
Courriel : [Courriel 2]

avec pour mission de : 
informer les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation ; recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;
DIT que la médiatrice n'interviendra qu'après que l'expert judiciaire l'aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l'expert judiciaire suspendra ses opérations d'expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l'attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu'à l'issue du rendez-vous d'information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l'expert judiciaire, dans l'hypothèse où l'une et/ou l'autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l'une et/ou de l'autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

la médiatrice en avisera l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération ;l'expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire ;
DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile ; la médiatrice en avisera sans délai l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;le cours des opérations d'expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d'investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;
ORDONNE qu'au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord, 

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert judiciaire déposera son rapport en l'état du pré-rapport qu'il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l'expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT qu'en l'absence de conciliation et en cas de refus ou d'échec de la médiation conventionnelle, l'expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 30 septembre 2027 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'expert judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.S. HÔTEL ALEXANDRA pendant la durée de la présente instance à compter rétroactivement du 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 292.600 (DEUX CENT QUATRE-VINGT-DOUZE MILLE SIX CENTS) euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l'affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 9 décembre 2026 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1], le 24 juillet 2026.
 
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM

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  en commun : code de commerce R145-30, code de procedure civile 1536-4, code civil 4, code civil L145-11, code de procedure civile 281, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code civil L145-12, code de procedure civile 1536, code de commerce L145-36, code de commerce R145-23, code de commerce R145-31, code de procedure civile 284, code civil 1737, code de procedure civile 282, code de procedure civile 269, code de commerce L145-9, code civil 1736, code de commerce L145-34, code de commerce R145-35, code de procedure civile 1530

• 29 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/04634

  en commun : code de commerce R145-30, code de procedure civile 1536-4, code civil 4, code civil L145-11, code de procedure civile 281, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code civil L145-12, code de procedure civile 1536, code de commerce R145-23, code de commerce R145-31, code de procedure civile 284, code civil 1737, code de procedure civile 269, code de commerce L145-9, code civil 1736, code de commerce L145-34, code de procedure civile 1530

• 29 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/06278

  en commun : code de commerce R145-30, code de procedure civile 1536-4, code civil 4, code civil L145-11, code de procedure civile 281, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code civil L145-12, code de procedure civile 1536, code de commerce R145-23, code de commerce R145-31, code de procedure civile 284, code civil 1737, code de procedure civile 269, code de commerce L145-9, code civil 1736, code de commerce L145-34, code de procedure civile 1530

• 29 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/04635

  en commun : code de commerce R145-30, code de procedure civile 1536-4, code civil 4, code de procedure civile 281, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code civil L145-12, code de procedure civile 1536, code de commerce L145-36, code de commerce R145-23, code de commerce R145-31, code de procedure civile 284, code civil 1737, code de procedure civile 269, code de commerce L145-9, code civil 1736, code de commerce R145-10, code de procedure civile 1530

• 10 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 24/14759

  en commun : code de commerce R145-30, code de procedure civile 1536-4, code civil 4, code civil L145-11, code de procedure civile 281, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code civil L145-12, code de procedure civile 1536, code de commerce R145-23, code de procedure civile 284, code civil 1737, code de procedure civile 269, code de commerce L145-9, code civil 1736, code de commerce L145-34, code de procedure civile 1530

• 24 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 26/01781

  en commun : code de commerce R145-30, code de procedure civile 1536-4, code civil 4, code de procedure civile 281, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code civil L145-12, code de procedure civile 1536, code de commerce R145-23, code de commerce R145-31, code de procedure civile 284, code civil 1737, code de procedure civile 282, code de procedure civile 269, code de commerce L145-9, code de procedure civile 1533, code civil 1736, code de commerce L145-34, code de procedure civile 1530

• 27 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/07469

  en commun : code de commerce R145-30, code civil 4, code civil L145-11, code de commerce L145-57, code civil L145-12, code de procedure civile 1536, code de commerce R145-31, code de procedure civile 284, code civil 1737, code de commerce L145-9, code civil 1736, code de commerce L145-34, code de procedure civile 1530

• 13 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/03392

  en commun : code de procedure civile 1536-4, code civil 4, code civil L145-11, code de commerce L145-57, code civil L145-12, code de procedure civile 1536, code de commerce L145-36, code de commerce R145-31, code de procedure civile 284, code civil 1737, code de commerce L145-9, code civil 1736

Mise à jour de la source le 2026-07-30T20:15:31.435Z.