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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 20 septembre 2024, n° 23/08785

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2015, M. [K] [T] a consenti un bail d’habitation à M. [N] [R] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 520 € et d’une provision pour charges de 15 €.

Par acte de commissaire de justice du 6 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 9660 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [N] [R] le 10 juillet 2023.

Par assignation du 24 octobre 2023, M. [K] [T] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire, 
- Ordonner l’expulsion de M. [N] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
- Condamner M. [K] [T] au paiement des sommes suivantes :
o 13 203 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, 
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 7 juin 2024, M. [K] [T], représentée par sa fille, Mme [Z] [L], maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 juin 2024, s'élève désormais à 19 771 euros. 
M. [K] [T] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, M. [N] [R] ayant seulement réalisé un paiement de 30 € le 6 juin 2024.

En défense, M. [N] [R], assisté par son conseil, demande au tribunal de :
- A titre principal, déclarer irrecevables les demandes du bailleur et les rejeter,
- A titre subsidiaire, dire et juger que la dette locative de M. [R] ne saurait excéder la somme de 11 226 €,
- Surseoir à statuer sur la demande dirigée contre M. [R] au titre de sa dette locative jusqu’à la décision de la commission de surendettement, 
- Suspendre pendant deux années toutes mesures d’expulsions,
- A titre infiniment subsidiaire, dire et juger que la dette locative de M. [R] ne saurait excéder la somme de 11 226 €,
- Autoriser M. [R] à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités,
- Accorder à M. [R] les plus larges délais pour quitter son logement,
- Dans tous les cas, débouter M. [T] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens, 
- Ecarter l’exécution provisoire.


Au soutien de l’irrecevabilité des demandes de M. [T], il expose que celui-ci-ci n’aurait pas respecté la procédure édictée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en ne notifiant pas l’assignation à la préfecture.

Par ailleurs, M. [R] soutient également que l’arriéré locatif antérieur au 24 octobre 2020 est prescrit, conformément à la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. A cet égard, il indique que la signification du commandement de payer du 6 juillet 2023 n’est pas interruptif de prescription. Il indique, en outre, que les frais de procédure ne peuvent être inclus dans la dette locative, de même que la taxe d’ordure ménagère dès lors que le bailleur n’en justifie pas le montant.

Le locataire expose également avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable le 29 février 2024, si bien qu’il sollicite un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la commission de surendettement.

M. [R] s’oppose à la mesure d’expulsion et sollicite la suspension de cette mesure pendant une durée de deux ans, conformément à l’article L.722-8 du code de la consommation. A défaut, le locataire sollicite l’octroi des délais d’expulsion les plus larges possibles.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [K] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 6 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 9 660 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Les conditions de la clause résolutoire sont dès lors réunies depuis le 7 septembre 2023.

Il ressort des éléments versés aux débats que la décision de recevabilité du dossier de surendettement déposé par M. [R] est intervenue le 29 février 2024, soit postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 septembre 2023.


1.3. Sur les délais de paiement

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur et qui n’est pas contesté par M. [R] que ce dernier n’a pas repris le paiement de ses échéances courantes. 

Dès lors, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’est pas satisfaite.

M. [R] ne peut donc qu’être débouté de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et, sa demande de délais de paiement sera rejetée dans la mesure où il a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable par la commission de surendettement, si bien que l’exigibilité de sa dette est suspendue jusqu’à l’élaboration de mesures par la commission de surendettement ou par le juge du surendettement, en application des dispositions de l’article L.122-2 du code de la consommation.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.


1.4. Sur la suspension des mesures d’expulsion

Aux termes de l’article L.722-8 du code de la consommation, 
si la situation du débiteur l'exige, le juge prononce la suspension provisoire des mesures d'expulsion de son logement, à l'exception de celles fondées sur un jugement d'adjudication rendu en matière de saisie immobilière et de celles ordonnées sur le fondement du troisième alinéa de l'article 2198 du code civil.

L’article L.722-9 du même code précise que cette suspension est acquise, pour une période maximale de deux ans et, selon les cas, jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1, jusqu'à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, jusqu'au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu'au jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.

En l’espèce, M. [N] [R] sollicite, sur ce fondement, la suspension des mesures d’expulsion en raison de sa situation très précaire. A ce titre, il produit son avis d’impôt sur les revenus de 2022, mentionnant son absence de ressources, outre une attestation de la CAF démontrant qu’il est bénéficiaire du RSA et perçoit des ressources mensuelles de 825,82 € composées du RSA et de l’allocation logement.

Par ailleurs, le locataire verse aux débats une demande de logement social d’urgence.

Il résulte de ces éléments qu’au vu de sa situation financière, le dépôt d’un dossier de surendettement par M. [R] n’est pas de nature à lui permettre de reprendre le paiement de ses échéances locatives.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu, à ce stade de la procédure, de faire droit à la demande de M. [R] tendant à la suspension des mesures d’expulsion de son logement.

Cette demande sera donc rejetée.


2. Sur la dette locative

2.1. Sur la prescription de la dette locative

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable à compter du 27 mars 2014, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Aux termes de l’alinéa premier de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par M. [T] que les impayés de loyer ont débuté au mois d’avril 2016 tandis que l’assignation a été délivrée au locataire le 24 octobre 2023.

Par conséquent, la créance de M. [K] [T] antérieure au 24 octobre 2020 est prescrite. 


2.2. Sur la condamnation au paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [K] [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 juin 2024, M. [N] [R] lui devait la somme de 19 771 €, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, la dette locative antérieure au 24 octobre 2020 est prescrite. 

Par ailleurs, M. [R] conteste le paiement de la taxe relative aux ordures ménagères dès lors que M. [T] n’en justifie pas le montant. 

Par conséquent, le montant de la dette locative s’élève en réalité à la somme de 14 425 €, déductions faites des dettes antérieures au 24 octobre 2020, des facturations de la taxe relative aux ordures ménagères dont il n’est pas justifié et du paiement de 30 € réalisé le 6 juin 2024.

M. [N] [R] sera ainsi condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, la commission de surendettement ayant déclaré le dossier de surendettement de M. [R] recevable, il convient de constater que l’exigibilité de cette dette est suspendue au profit de ce dernier, en application des dispositions de l’article L.122-2 du code de la consommation, et jusqu’à l’élaboration de mesures par la commission de surendettement ou par le juge du surendettement.


3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 535 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 7 juin 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [K] [T] ou à son mandataire.


4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 € à la demande de M. [K] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,


CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 janvier 2015 entre M. [K] [T], d’une part, et M. [N] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 7 septembre 2023,

ORDONNE à M. [N] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE M. [N] [R] de sa demande de suspension de la mesure d’expulsion présentée en application des dispositions des articles L.722-8 et L.722-9 du code de la consommation, 

CONDAMNE M. [N] [R] à payer à M. [K] [T] la somme de 14 425 € (quatorze mille quatre cent vingt-cinq euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [N] [R], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONDAMNE M. [N] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 535 € (cinq cent trente-cinq euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 7 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [N] [R] à payer à M. [K] [T] la somme de 100 € (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 juillet 2023 et celui de l'assignation du 24 octobre 2023,

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 20 Septembre 2024 

N° RG 23/08785 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KWFF

Jugement du 20 Septembre 2024 
N : 24/558 

[K] [T]

C/

[N] [R]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à M [T]
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me BOBET
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Juin 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 


ENTRE :

DEMANDEUR

M. [K] [T]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Mme [Z] [L], sa fille



ET :

DEFENDEUR :

M. [N] [R]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Béatrice BOBET, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C352382024000820 du 22/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)











 



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2015, M. [K] [T] a consenti un bail d’habitation à M. [N] [R] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 520 € et d’une provision pour charges de 15 €.

Par acte de commissaire de justice du 6 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 9660 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [N] [R] le 10 juillet 2023.

Par assignation du 24 octobre 2023, M. [K] [T] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire, 
- Ordonner l’expulsion de M. [N] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
- Condamner M. [K] [T] au paiement des sommes suivantes :
o 13 203 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, 
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 7 juin 2024, M. [K] [T], représentée par sa fille, Mme [Z] [L], maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 juin 2024, s'élève désormais à 19 771 euros. 
M. [K] [T] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, M. [N] [R] ayant seulement réalisé un paiement de 30 € le 6 juin 2024.

En défense, M. [N] [R], assisté par son conseil, demande au tribunal de :
- A titre principal, déclarer irrecevables les demandes du bailleur et les rejeter,
- A titre subsidiaire, dire et juger que la dette locative de M. [R] ne saurait excéder la somme de 11 226 €,
- Surseoir à statuer sur la demande dirigée contre M. [R] au titre de sa dette locative jusqu’à la décision de la commission de surendettement, 
- Suspendre pendant deux années toutes mesures d’expulsions,
- A titre infiniment subsidiaire, dire et juger que la dette locative de M. [R] ne saurait excéder la somme de 11 226 €,
- Autoriser M. [R] à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités,
- Accorder à M. [R] les plus larges délais pour quitter son logement,
- Dans tous les cas, débouter M. [T] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens, 
- Ecarter l’exécution provisoire.


Au soutien de l’irrecevabilité des demandes de M. [T], il expose que celui-ci-ci n’aurait pas respecté la procédure édictée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en ne notifiant pas l’assignation à la préfecture.

Par ailleurs, M. [R] soutient également que l’arriéré locatif antérieur au 24 octobre 2020 est prescrit, conformément à la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. A cet égard, il indique que la signification du commandement de payer du 6 juillet 2023 n’est pas interruptif de prescription. Il indique, en outre, que les frais de procédure ne peuvent être inclus dans la dette locative, de même que la taxe d’ordure ménagère dès lors que le bailleur n’en justifie pas le montant.

Le locataire expose également avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable le 29 février 2024, si bien qu’il sollicite un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la commission de surendettement.

M. [R] s’oppose à la mesure d’expulsion et sollicite la suspension de cette mesure pendant une durée de deux ans, conformément à l’article L.722-8 du code de la consommation. A défaut, le locataire sollicite l’octroi des délais d’expulsion les plus larges possibles.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [K] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 6 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 9 660 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Les conditions de la clause résolutoire sont dès lors réunies depuis le 7 septembre 2023.

Il ressort des éléments versés aux débats que la décision de recevabilité du dossier de surendettement déposé par M. [R] est intervenue le 29 février 2024, soit postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 septembre 2023.


1.3. Sur les délais de paiement

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur et qui n’est pas contesté par M. [R] que ce dernier n’a pas repris le paiement de ses échéances courantes. 

Dès lors, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’est pas satisfaite.

M. [R] ne peut donc qu’être débouté de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et, sa demande de délais de paiement sera rejetée dans la mesure où il a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable par la commission de surendettement, si bien que l’exigibilité de sa dette est suspendue jusqu’à l’élaboration de mesures par la commission de surendettement ou par le juge du surendettement, en application des dispositions de l’article L.122-2 du code de la consommation.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.


1.4. Sur la suspension des mesures d’expulsion

Aux termes de l’article L.722-8 du code de la consommation, 
si la situation du débiteur l'exige, le juge prononce la suspension provisoire des mesures d'expulsion de son logement, à l'exception de celles fondées sur un jugement d'adjudication rendu en matière de saisie immobilière et de celles ordonnées sur le fondement du troisième alinéa de l'article 2198 du code civil.

L’article L.722-9 du même code précise que cette suspension est acquise, pour une période maximale de deux ans et, selon les cas, jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1, jusqu'à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, jusqu'au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu'au jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.

En l’espèce, M. [N] [R] sollicite, sur ce fondement, la suspension des mesures d’expulsion en raison de sa situation très précaire. A ce titre, il produit son avis d’impôt sur les revenus de 2022, mentionnant son absence de ressources, outre une attestation de la CAF démontrant qu’il est bénéficiaire du RSA et perçoit des ressources mensuelles de 825,82 € composées du RSA et de l’allocation logement.

Par ailleurs, le locataire verse aux débats une demande de logement social d’urgence.

Il résulte de ces éléments qu’au vu de sa situation financière, le dépôt d’un dossier de surendettement par M. [R] n’est pas de nature à lui permettre de reprendre le paiement de ses échéances locatives.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu, à ce stade de la procédure, de faire droit à la demande de M. [R] tendant à la suspension des mesures d’expulsion de son logement.

Cette demande sera donc rejetée.


2. Sur la dette locative

2.1. Sur la prescription de la dette locative

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable à compter du 27 mars 2014, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Aux termes de l’alinéa premier de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par M. [T] que les impayés de loyer ont débuté au mois d’avril 2016 tandis que l’assignation a été délivrée au locataire le 24 octobre 2023.

Par conséquent, la créance de M. [K] [T] antérieure au 24 octobre 2020 est prescrite. 


2.2. Sur la condamnation au paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [K] [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 juin 2024, M. [N] [R] lui devait la somme de 19 771 €, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, la dette locative antérieure au 24 octobre 2020 est prescrite. 

Par ailleurs, M. [R] conteste le paiement de la taxe relative aux ordures ménagères dès lors que M. [T] n’en justifie pas le montant. 

Par conséquent, le montant de la dette locative s’élève en réalité à la somme de 14 425 €, déductions faites des dettes antérieures au 24 octobre 2020, des facturations de la taxe relative aux ordures ménagères dont il n’est pas justifié et du paiement de 30 € réalisé le 6 juin 2024.

M. [N] [R] sera ainsi condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, la commission de surendettement ayant déclaré le dossier de surendettement de M. [R] recevable, il convient de constater que l’exigibilité de cette dette est suspendue au profit de ce dernier, en application des dispositions de l’article L.122-2 du code de la consommation, et jusqu’à l’élaboration de mesures par la commission de surendettement ou par le juge du surendettement.


3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 535 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 7 juin 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [K] [T] ou à son mandataire.


4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 € à la demande de M. [K] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,


CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 janvier 2015 entre M. [K] [T], d’une part, et M. [N] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 7 septembre 2023,

ORDONNE à M. [N] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE M. [N] [R] de sa demande de suspension de la mesure d’expulsion présentée en application des dispositions des articles L.722-8 et L.722-9 du code de la consommation, 

CONDAMNE M. [N] [R] à payer à M. [K] [T] la somme de 14 425 € (quatorze mille quatre cent vingt-cinq euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [N] [R], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONDAMNE M. [N] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 535 € (cinq cent trente-cinq euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 7 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [N] [R] à payer à M. [K] [T] la somme de 100 € (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 juillet 2023 et celui de l'assignation du 24 octobre 2023,

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge

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Mise à jour de la source le 2024-09-20T18:34:04.036Z.