Tribunal judiciaire d'Orléans, Chambre 1- section A, 19 septembre 2024, n° 21/01504

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
 
M. [J] [G] et Mme [D] [X], propriétaires indivis de l’appartement n°106 situé au premier étage du bâtiment B de la Résidence « les Jardins de Coulmiers » située au [Adresse 12] à [Localité 17], ont donné en location ce bien selon contrat en date du 8 novembre 2013 à Mme [U], assurée auprès de la société MMA IARD.
 
M. [R] [M] est propriétaire de l’appartement n° 84, situé au rez-de-chaussée du bâtiment B de la résidence, immédiatement sous le logement n°106. M. [M] a donné son bien à bail à M. [T] en 2013. Se plaignant de désagréments, de nuisances sonores causées la nuit par Mme [U], et de dégâts des eaux dans l’entrée et le séjour en provenance de l’appartement de cette dernière, M. [T] a donné congé en juillet 2017, à effet du 10 octobre 2017.
 
De son côté, Mme [S] [L], née [E], est propriétaire de l’appartement lot n°83, situé également au rez-de-chaussée du bâtiment B. Mme [S] [L], née [E] a donné son bien à bail à Mme [Y] en 2016, qui a donné congé le 9 mai 2018 pour le 10 juin 2018 en raison de son état de santé.
 
Le 8 septembre 2017, M. [M] et Mme [L] ont fait constater par huissier de justice l’état dans lequel leurs biens se trouvaient. 
 
Saisi notamment par M. [M] et Mme [L], le juge des référés du tribunal judiciaire d’ORLÉANS a, par ordonnance du 26 janvier 2018, ordonné une expertise judiciaire et l’a confiée à M. [I] [W].
 
Consécutivement à l’ordonnance du 27 octobre 2015 rendue par le juge des référés du tribunal d’instance d’ORLEANS constatant la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire à compter du 2 juin 2015, et ordonnant l’expulsion de Mme [U], cette dernière a été expulsée de son logement le 24 juillet 2018, puis a été hospitalisée en Centre Hospitalier spécialisé (psychiatrie). 
 
Par jugement en date du 26 juillet 2018, Mme [U] a été placée sous tutelle et Mme [A] [Z]-[F] a été désignée en qualité de tutrice.
 
M. [I] [W] a déposé son rapport d’expertise le 5 février 2020.
 


Par une ordonnance en date du 30 avril 2021, le juge des référés a notamment condamné :
- Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U] à verser à M. [J] [G] et Mme [D] [X] à titre de provision la somme de 25.000 euros à valoir sur les frais de remise en état de leur appartement donné à bail ; 
- Mme [X], M. [G] et Mme [A] [Z]-[F], prise en qualité de tutrice de Mme [N] [U], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins de Coulmiers la somme de 13 871, 76 € à titre provisionnel, dont 2.535,36 euros à valoir sur la réparation des dommages causés sur les parties communes et 11.336,40 euros au titre des frais d’expertise avancés dans le cadre de la procédure de référé, outre 1 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
 
La cour d’appel, dans son arrêt rendu le 19 janvier 2022, a confirmé l’ordonnance de référé sauf en ce qu’elle a fixé à 40.000 euros la provision due par Mme de [B]-[F] à Mme [X] et M. [G].
 
Par actes séparés en date des 28 et 30 avril 2021, Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] ont fait assigner Mme [A] [Z]-[F], en sa qualité de tutrice de Mme [N] [U], M. [J] [G] et Mme [D] [X] devant le Tribunal judiciaire d'Orléans (21/1504). 
 
Par acte en date du 11 février 2022, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, a fait assigner la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (ci-après la société MMA) devant le Tribunal judiciaire d'Orléans (22/1038). 
 
Par ordonnance en date du 7 juin 2022, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des instances 22/1038 et 21/1504.
 
Suivant conclusions récapitulatives n°1, notifiées par RPVA le 30 mai 2023, Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] sollicitent, sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil, de la théorie des troubles anormaux de voisinage et de l’article 544 du code civil, et des articles 1240 du code civil, de : 
- Dire et juger que Mme [U] est responsable des dommages objet de l’expertise de M. [W] sur le fondement de l’article 1240 du code civil et que M. [G] et Mme [X] doivent, en leur qualité de bailleurs, répondre du comportement de leur locataire sur le fondement de la responsabilité contractuelle et en vertu des stipulations du règlement de copropriété ou, subsidiairement, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage et de l’article 544 du code civil ; 
- Débouter la société MMA IARD de sa demande de nullité du contrat d’assurance, 
- Condamner in solidum M. [G], Mme [X], Mme [Z] en qualité de tutrice de Mme [U], et la société MMA IARD à payer à Mme [S] [L] la somme de 31 380,47 € tous préjudices confondus, avec intérêt au taux légal à compter du 27 octobre 2017, date de l’assignation en référé ; 
- Condamner in solidum M. [G], Mme [X] et Mme de [B]-[F] en qualité de tutrice de Mme [U] à payer à M. [R] [M] la somme de 25 415,53 € tous préjudices confondus, avec intérêt au taux légal à compter du 27 octobre 2017, date de l’assignation en référé ; 
- Condamner in solidum M. [G], Mme [X], Mme [Z]-[F] et la société MMA IARD à verser, au titre des frais d’expertise, la somme de 2 914,00 € à Mme [L] et à M. [M], soit la somme de 1 457 € chacun, avec intérêt au taux légal à compter du 27 octobre 2017, date de l’assignation en référé ; 
- Condamner in solidum M. [G] et/ou Mme [X] et/ou Mme [Z]-[F], en qualité de tutrice de Mme [U], et/ou la société MMA IARD à payer aux demandeurs la somme de 6 000,00 € (3.000 € chacun) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- Condamner les mêmes dans les mêmes conditions aux entiers dépens.
 

S’agissant des responsabilités, Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] exposent, à l’égard de M. [G] et Mme [X], que :
- à titre principal, chaque copropriétaire dont le locataire trouble la jouissance paisible des lieux est tenu à l’égard des autres copropriétaires de réparer les préjudices ainsi causés sur le fondement de la responsabilité contractuelle, en application du règlement de copropriété, lequel est un contrat qui lie les copropriétaires ; 
- le règlement de copropriété instaure une responsabilité contractuelle du fait d’autrui, qui vise tous les troubles de jouissance causés par les locataires ou occupants ;
- la circonstance que Mme [N] [U] était occupante sans droit ni titre depuis l’ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 juin 2015 et jusqu’à son départ des lieux le 24 juillet 2018 est inopérante dans la mesure où le règlement de copropriété ne fait aucune distinction, Mme [U] bénéficiait d’un contrat de location en date du 8 novembre 2013 et elle a été mise en place dans les lieux par Mme [X] et M. [G], en leur qualité de copropriétaires ; 
- il est avéré que le comportement de Mme [U] a porté une atteinte grave et continue à la tranquillité et la jouissance paisible des lieux, et a également entraîné des dommages matériels ;
- subsidiairement, ils sont bien fondés à invoquer les dispositions de l’article 544 du code civil et la théorie des troubles anormaux de voisinage, le propriétaire devant répondre du comportement de son locataire et sa responsabilité étant engagée de plein droit sur le fondement la théorie des troubles anomaux de voisinage à l’égard des autres copropriétaires ;
- Mme [U] avait pris l’habitude d’inonder quotidiennement son logement en lessivant le sol à grandes eaux et avec du détergent, qui s’infiltrait ensuite dans les gaines et canalisations, traversait les parois verticales et horizontales et endommageait les appartements voisins ; 
- La circonstance que Mme [U] était devenue sans droit, ni titre à compter du 2 juin 2015, est inopérante puisque la théorie des troubles anormaux de voisinage repose sur les rapports de voisinage et non sur les droits de l’occupant des lieux à l’origine des troubles, d’autant que Mme [U] était entrée dans les lieux en vertu d’un contrat de bail consenti par Mme [X] et M. [G].
 
À l’égard de Mme de [B]-[F], les demandeurs font valoir qu’elle ne conteste pas sa responsabilité sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage, et que subsidiairement ils sont bien fondés en leur action sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, Mme [U] ayant été manifestement négligente au regard de la récurrence des infiltrations.
 
Sur la garantie de la société MMA IARD, Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] exposent que la société MMA IARD était l’assureur de Mme [U] de 2015 à 2020 ; qu’elle ne saurait exciper de la nullité du contrat d’assurance au motif que son assurée était devenue sans droit, ni titre, du fait de la procédure d’expulsion entreprise par les bailleurs ; que l’assureur ne peut se prévaloir de la réticence ou de la fausse déclaration intentionnelle de l’assurée que si celle-ci procède des réponses qu’elle a apportées aux questions posées par l’assureur lors de la conclusion du contrat ; que si la société MMA IARD reproche à son assurée de ne pas l’avoir informée d’une « modification substantielle » du risque en application des conditions générales, elle ne produit pas les conditions particulières et le questionnaire qui aurait été soumis à Mme [U] ; dès lors, la société MMA IARD n’apporte pas la preuve de la fausse déclaration intentionnelle modificative du risque de la part de Mme [U].
 
Sur les préjudices subis, les demandeurs versent plusieurs factures de travaux consécutifs aux dégâts des eaux imputables à Mme [N] [U] ; ils exposent avoir subi un préjudice financier du fait de la perte de revenus locatifs, tenant notamment à un arriéré de l’ancienne locataire de Mme [L], et une perte de loyers consécutif aux travaux ; enfin, ils font valoir un préjudice moral lié aux plaintes régulières de leurs locataires subissant des infiltrations répétées.
 

Aux termes de conclusions n°3, notifiées par RPVA le 4 septembre 2023, M. [J] [G] demande de : 
A TITRE PRINCIPAL : 
- Débouter M. [R] [M] et Mme [S] [E] épouse [L] de l’intégralité de leurs demandes formées contre M. [J] [G]. 
- Condamner M. [R] [M] et Mme [S] [E] épouse [L] à payer à M. [J] [G] une somme de 3 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
- Condamner M. [R] [M] et Mme [S] [E] épouse [L] aux entiers dépens lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire. 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
- Si le Tribunal fait droit en tout ou partie aux demandes de M. [M] et Mme [L] : 
- Condamner Mme [A] de [B]-[F] es qualités de tuteur de Mme [U] et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir M. [J] [G] de toutes condamnations en principal, frais, et accessoires prononcées à son encontre au bénéfice de M. [M] et Mme [L]. 
- Condamner Mme [A] de [B]-[F] es qualités de tuteur de Mme [U] à payer à M. [J] [G] la somme de 3 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
- Condamner Mme [A] de [B]-[F] es qualités de tuteur de Mme [U] aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
- Condamner in solidum Mme [A] de [B]-[F] es qualités de tuteur de Mme [U] et les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à M. [J] [G] : 
o La somme de 5 223,92 € correspondant à sa quote-part dans les sommes versées au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins de Coulmiers
o La somme de 41 426,44 € au titre des travaux de remise en état de l’appartement donné à bail à Mme [N] [U], laquelle sera indexée sur l’indice des prix à la construction à la date du 3 février 2020 
o La somme de 19 590 € au titre de la perte de loyers outre celle de 502,33 € jusqu’à la date de relocation du logement 
- A défaut de condamnation in solidum, condamner la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir Mme [A] de [B]-[F] es qualités de tuteur de Mme [U] de l’ensemble de ces condamnations 
- Condamner Mme [A] de [B]-[F] es qualités de tuteur de Mme [U] à payer à M. [J] [G] la somme de 3 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
- Condamner Mme [A] de [B]-[F] es qualités de tuteur de Mme [U] aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire
 
Pour s’opposer à sa responsabilité contractuelle en tant que copropriétaire fondée sur les dispositions du règlement de copropriété, M. [J] [G] expose qu’elle ne peut être une responsabilité sans faute, à raison de la seule existence du trouble, et qu’il a fait toute diligence pour endiguer la situation préjudiciable causée aux autres copropriétaires par l’occupante de son appartement.
 
S’agissant de la théorie des troubles anormaux de voisinage, il indique que selon le rapport d’expertise, les nuisances commises par Mme [U] [U] se sont produites entre mars 2017 et fin décembre 2017, soit postérieurement à la date de résiliation du bail ; que M. [G] et Mme [X] n’étaient plus ses bailleurs, l’appartement étant alors occupé par Mme [U] qui s’y est maintenue sans droit ni titre ; que dans ces conditions, la théorie des troubles anormaux de voisinage ne saurait être mise en œuvre à son égard.
 
Il expose enfin qu’aucune faute personnelle ne saurait lui être reprochée dans la mesure où il s’est vu refuser par le préfet du Loiret le concours de la force publique, qu’il n’a jamais pu mettre à exécution l’ordonnance de référé du 27 octobre 2015, qu’il a régulièrement tenu informé les services du préfet du comportement anormal de Mme [U] et a attiré leur attention sur l’urgence à lui trouver un nouveau logement.
 
Sur le préjudice subi par les demandeurs, M. [J] [G] soutient que : 
- S’agissant de Mme [L] : cette dernière ne démontre pas que sa locataire a cessé de régler son loyer en raison de l’état d’insalubrité de l’appartement ; qu’un dépôt de garantie a été demandé et conservé par le bailleur ; la perte de loyer doit être fixée sur une période de 3 semaines comme le rapport d’expertise l’indique ; 
- S’agissant de M. [M] : la perte de loyer doit être fixée sur une période de 2 semaines comme le rapport d’expertise l’indique.
 
M. [J] [G] expose que Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U], engage sa responsabilité en application de l’article 1240 du code civil dans la mesure où le rapport d’expertise a mis en lumière que les dégâts des eaux survenus dans son appartement ainsi que dans les appartements voisins et sur les parties communes sont dus exclusivement à l’eau et aux produits détergents répandus par Mme [N] [U] ; que dans ces conditions elle doit le garantir de toutes condamnations dont : 
- les condamnations prononcées par l’ordonnance de référé du 30 avril 2021 confirmée par l’arrêt de la cour d’appel du 19 janvier 2022, soit la somme de 5.223,93 euros au titre de sa quote-part ; 
- le montant des travaux de remise en état de son appartement qui s’élève à la somme de 41.426,44 euros à indexer sur l’ICC depuis le 3 février 2020 ; 
- une perte de loyers d’un montant de 19.590 euros dans la mesure où l’appartement n’a pu être reloué depuis que Mme [U] en a été expulsée le 24 juillet 2018, outre une somme de 502 € par mois jusqu’à ce que l’appartement puisse être reloué.
 
Enfin, s’agissant de la garantie des MMA, M. [J] [G] fait valoir qu’elles ne justifient pas qu’elles auraient adressé un questionnaire contenant des questions précises sur la nature du droit dont Mme [U] était titulaire sur le bien immobilier objet de la garantie, et que dans ces conditions l’assureur ne peut se prévaloir de la réticence ou de la fausse déclaration intentionnelle de l’assuré. Par ailleurs, M. [J] [G] indique que le contrat d’assurance de Mme [N] [U] prévoit au titre de sa responsabilité civile que sont garantis les dommages causés à autrui dans le cadre de la vie privée de l’assuré et qui engage sa responsabilité, ce qui inclut les dommages survenus dans l’appartement qu’elle occupait, comme ceux subis par les appartements voisins.
 
Aux termes de conclusions en défense, notifiées par RPVA le 9 août 2023, Mme [D] [X] demande, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de : 
A titre principal, 
- DEBOUTER Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de Mme [D] [X], pour défaut de fondement, 
Subsidiairement, 
- RAMENER à de plus justes proportions le préjudice matériel subi par les requérants, 
- LES DEBOUTER de leur demande formée au titre de leur préjudice moral et de toutes autres demandes, 
En tout état de cause, et à titre reconventionnel, 
- CONDAMNER Mme [A] [Z]-[F], prise en qualité de tutrice de Mme [N] [U], à payer à Mme [D] [X] la somme de 5 223, 92 € à titre de remboursement de la condamnation en référé, 
- CONDAMNER Mme [A] [Z]-[F], prise en qualité de tutrice de Mme [N] [U], à payer à Mme [D] [X] la somme de 41 426, 44 € en deniers ou quittances au titre de son préjudice matériel, 
- CONDAMNER Mme [A] [Z]-[F], prise en qualité de tutrice de Mme [N] [U], à payer à Mme [D] [X] la somme de 19 276 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, 
- CONDAMNER Mme [S] [E] épouse [L], M. [R] [M] et Mme [A] de [B]-[F], prise en qualité de tutrice de Mme [N] [U], in solidum à payer à Mme [D] [X] la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Johanne BONVILLAIN, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
 
Au soutien de ses prétentions, Mme [D] [X] expose que Mme [N] [U] était occupante sans droit ni titre au moment des agissements à l’origine des désordres, et que, dans ces conditions, les demandeurs ne sauraient engager la responsabilité des bailleurs en application de la violation du règlement de copropriété ou des troubles anormaux de voisinage. En réponse aux demandeurs, elle précise que le terme « occupant » visé dans le règlement de copropriété renvoie à la notion d’occupant visée par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui englobe les personnes physiquement présentes dans l’immeuble, en leur qualité de copropriétaires ou de personnes ayant un lien juridique avec ces copropriétaires, à l’instar de leur famille, leurs préposés (liés par un contrat de travail), leurs locataires (liés par un contrat de bail), ce qui ne saurait être confondu avec la notion d’« occupant sans droit ni titre ». Ainsi, elle explique qu’en raison de la perte du lien juridique entre la personne présente physiquement dans l’immeuble et le copropriétaire, le principe posé par le règlement de copropriété pris en application de la loi de 1965 (responsabilité des copropriétaires du fait des troubles de jouissance causés par leur locataire) n’est plus applicable, de même que la responsabilité fondée sur la théorie jurisprudentielle des troubles anormaux de voisinage.
 
Mme [D] [X] fait valoir ensuite que les demandeurs agissent sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du code civil) seulement à l’encontre de Mme [A] [Z]-[F], prise en qualité de tutrice de Mme [N] [U], et subsidiairement à l’encontre de madame [U], ce qui, en l’absence de tout rapport locatif, est insuffisant pour engager la responsabilité du copropriétaire bailleur au titre des agissements fautifs de madame [U].
 
Sur les préjudices subis par les demandeurs, Mme [D] [X] soutient que : 
- S’agissant de Mme [L] : cette dernière ne démontre pas le lien entre le non-paiement des loyers et l’état de l’appartement ; la perte de loyer doit être fixée sur une période de 3 semaines calendaires comme le rapport d’expertise l’indique ; 
- S’agissant de M. [M] : la perte de loyer doit être fixée sur une période de 2 semaines calendaires comme le rapport d’expertise l’indique.
 
En tout état de cause, Mme [D] [X] expose que les demandeurs n’établissent pas avoir souffert d’un quelconque préjudice moral.
 
À titre reconventionnel, Mme [D] [X] estime qu’elle est bien fondée, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à demander le remboursement de :
- la somme de 5.223,92 euros au titre des condamnations prononcées en référé ; 
- le montant des travaux de remise en état de son appartement qui s’élève à la somme de 41.426,44 euros à indexer sur l’ICC depuis le 3 février 2020, étant précisé que la somme accordée par la cour d’appel n’a qu’une valeur provisionnelle ; 
- une perte de loyers d’un montant de 19.276 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers d’un montant moyen de 502 € par mois.
 
Aux termes de conclusions n°3, notifiées par RPVA le 17 octobre 2023, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U] [U] demande, sur le fondement de l’article L.113-5 du Code des assurances, de : 
- DEBOUTER M. [R] [M] et Mme [S] [E] épouse [L] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U] [U]. 
- DEBOUTER M. [G] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Mme [A] de [B]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U] [U] 
- DEBOUTER Mme [X] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U] [U] 
- DEBOUTER la Société MMA IARD de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U] [U]
- DECLARER l’appel en garantie formé par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U] [U] à l’égard de la société MMA assurances, recevable et bien fondé. 
- JUGER que toutes les condamnations qui seraient mises à la charge de Mme [A] [Z]-[F], en qualité de tutrice de Mme [U] seront garanties par l’assureur de Mme [U], la société MMA assurances, 
A TITRE SUBSIDIAIRE, 
- JUGER que la somme revenant à Mme [L] au titre de son préjudice ne pourra être supérieure à la somme de 227,13€. 
- JUGER que la somme revenant à M. [M] au titre de son préjudice ne pourra être supérieure à la somme de 227,13€. 
- JUGER que toutes les condamnations qui seraient mises à la charge de Mme [A] [Z]-[F], en qualité de tutrice de Mme [U] seront garanties par l’assureur de Mme [U], la société MMA assurances, 
En tout état de cause, 
- DEBOUTER M. [R] [M] et Mme [S] [E] épouse [L] et M. [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires. 
- CONDAMNER solidairement M. [R] [M] et Mme [S] [E] épouse [L] à verser à Mme [A] DE [B] [F] la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER solidairement M. [R] [M], Mme [S] [E] épouse [L] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire, et dire que la SCP MADRID Avocat bénéficiera des dispositions de l’article 699 eu CPC.
 
S’agissant de la garantie des MMA, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, expose que Mme [U] était assurée auprès de la société MMA IARD Assurances Mutuelles depuis le 1er décembre 2015, en qualité de locataire, et qu’elle est donc fondée à appeler en garantie les MMA au regard des désordres reprochés (dégâts des eaux / infiltrations).
 
Pour s’opposer à la demande de nullité du contrat d’assurance sollicitée par la société MMA IARD, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, soutient que : 
- l’article L113-8 du code des assurances invoqué par les MMA ne s’applique qu’à l’occasion de la signature du contrat, afin de permettre à l’assureur d’avoir les informations pour mesurer les risques qu’il prend en charge et non pas comme le prétend la société MMA en cours d’exécution du contrat d‘assurance ;
- dès lors « l’absence de déclaration de la résiliation du bail », au demeurant non intentionnelle, ne peut en aucun cas être une cause d’annulation du contrat d’assurance ; 
- la nullité de droit commun comme celle prévue à l’article L. 113-8 du code des assurances ne sanctionne que le vice né au cours de la formation du contrat ;
- par ailleurs, l’article L 113-8 du code des assurances doit être examinée à la lumière de l’article L. 113-2, 2 du code des assurances, aux termes duquel, l'assuré est obligé de répondre exactement aux questions posées par l'assureur notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel celui-ci l'interroge, lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à lui faire apprécier les risques qu'il prend en charge,
- les MMA n’allèguent, ni ne justifient avoir interrogé Mme [U] lors de la souscription du contrat sur ce risque en application de l’article L.113-2 du code des assurances, de sorte qu’elle ne peut invoquer désormais les dispositions de l’article L 113-8 du code des assurances ;
- la société MMA ne démontre pas davantage la mauvaise foi de l’assurée lors de sa déclaration des risques,
- de plus, les conditions cumulatives prévues à l’article L 113-4 du code des assurances précisant la notion d’aggravation du risque font dès lors défaut, d’autant que Mme [N] [U], au moment de la résiliation du bail Mme [U] n’était pas en état de faire valoir ses droits.
 
En réponse à la société MMA IARD qui invoque une clause d’exclusion de garantie issue des conditions d’assurance, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, fait valoir que : 
- l’interprétation faite par la société MMA IARD de la clause du contrat est erronée ; 
- si la société MMA invoque l’article L.113-1 du Code des assurances et se prévaut d’une prétendue faute intentionnelle de Mme [U] pour justifier son exclusion de garantie, Mme [U] n’a pas pu au regard de ses troubles psychiatriques agir de manière délibéré et consciente du caractère inéluctable du dommage.
 
Par ailleurs, dans l’hypothèse où le tribunal considérerait que la clause d’exclusion s’appliquerait, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, sollicite sa nullité aux motifs que : 
- la clause d’exclusion invoquée par la société MMA IARD n’est pas mentionnée en caractères très apparents de sorte qu’elle ne saurait être opposable à l’assurée, en application de l’article L112-4 du code des assurances ;
- par ailleurs, au regard de la disproportion que cette clause d’exclusion de garantie impose au sein de la police d’assurance, celle-ci doit être écartée comme abusive sur le fondement de l’article L.212-1 du code de la consommation, puisque selon la société MMA, cette clause prive l’assuré de sa garantie lorsque ce dernier a la garde ou l’usage du logement qu’il assure ; 
- la clause d’exclusion crée un déséquilibre significatif entre les parties, rentrant dans le champ de l’article 1171 du code civil, dans la mesure où toute clause prévue par l’assureur pour tenter de se soustraire à ses obligations est de nature à créer un déséquilibre dans le contrat ;
- au surplus, selon Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, cette clause est une clause de style dont la rédaction est extrêmement générale et ne vise aucune situation précise, et qu’il est impossible de lui octroyer de valeur contraignante.
 
S’agissant des demandes de Mme [L] et de M. [M], Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, fait valoir que :
- contrairement à ce qu’ils soutiennent, Mme [U] a sollicité la garantie de son assureur, sans approbation du bien-fondé de leurs demandes, et que toute condamnation prononcée à son encontre en cette qualité de tutrice sera garantie par la société MMA IARD, conformément à la police d’assurance (p.33) et en application de l’article L133-2 ancien du code des assurances ;
- Mme [L] n’établit nullement le lien de causalité entre l’arriéré de loyer de son locataire et l’état de l’appartement, d’autant que l’état de l’appartement doit être « inhabitable » afin que le locataire puisse s’exonérer du paiement de ses loyers, sans quoi ce non-paiement sera tout simplement une violation du contrat de bail ; 
- la durée des travaux de remise en état étant fixée à 8 et 12 jours calendaires, leur préjudice doit être limité à 227,13 euros au titre de la perte de loyers ;
- ils ne démontrent pas de préjudice moral.
 
S’agissant des demandes de M. [G], Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, fait valoir que :
- conformément à la jurisprudence de la cour de cassation, le propriétaire est bien débiteur de l’obligation de répondre aux troubles de voisinage ; que la théorie des troubles anormaux de voisinage repose sur les rapports de voisinage et non sur les droits de l’occupant des lieux à l’origine des troubles ; que, dès lors, la responsabilité des Consorts [G] / [X] ne saurait être exclue du seul fait que Mme [U] était sans droit ni titre ; 
- si le tribunal venait à déclarer bien fondée l’action de M. [G] à l’encontre de Mme [A] [Z], la société MMA serait tenue à la garantir de toute condamnation, étant précisé que la clause d’exclusion de garantie litigieuse n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce, et que de plus une telle clause ne pourrait qu’être déclarée inopposable, voire non écrite.
 




Aux termes de conclusions récapitulatives, notifiées par RPVA le 4 septembre 2023, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demande de : 
A TITRE PRINCIPAL : 
- CONSTATER la nullité du contrat d’assurance de Mme [U] souscrit auprès de la société MMA IARD Assurances Mutuelles, 
- CONSTATER l’absence de garantie due par la société MMA IARD Assurances Mutuelles, 
- DEBOUTER Mme [A] [O], en qualité de tutrice de Mme [N] [U], Messieurs [M] et [G] ainsi que Mesdames [L] et [X] de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre la société MMA IARD Assurances Mutuelles, 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
- DIRE ET JUGER que le contrat d’assurance habitation de Mme [U] comporte une cause d’exclusion concernant les dommages causés dans l’appartement dont Mme [U] avait l’usage et la garde au moment des faits, 
- DIRE ET JUGER que la société MMA IARD Assurances Mutuelles ne saurait garantir Mme [A] [Z], en qualité de tutrice de Mme [N] [U] au titre des condamnations prononcées à son encontre, au bénéfice de M. [G] et Mme [X], ses propriétaires bailleurs, 
- DEBOUTER Mme [A] [Z], en qualité de tutrice de Mme [N] [U] de toutes ses demandes, fins et prétentions, 
- DEBOUTER Messieurs [M] et [G] ainsi que Mesdames [L] et [X] de toutes leurs demandes, fins et prétentions, dirigées contre la société MMA IARD Assurances Mutuelles, 
- REDUIRE à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de M. [M] et Mme [L], 
- DIRE ET JUGER qu’au titre de la perte de loyers de M. [M], l’indemnisation ne saurait excéder la somme de 273,59 €, 
- DIRE ET JUGER qu’au titre de la perte de loyers de Mme [L], l’indemnisation ne saurait excéder la somme de 227,13 €, 
- DEBOUTER M. [M] et Mme [L] de leurs demandes respectives au titre de leur préjudice moral, 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
- CONDAMNER Mme [A] [Z], en qualité de tutrice de Mme [N] [U] à payer à la société MMA IARD Assurances Mutuelles la somme de 3 000 € à titre d’indemnité pour frais irrépétibles, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER Mme [A] [Z], en qualité de tutrice de Mme [N] [U] au paiement des dépens de cette instance, en ce compris les frais d’expertise, 
- ORDONNER l’exécution provisoire du Jugement à intervenir. 
 
La société MMA IARD considère à titre principal que, conformément aux dispositions des articles L. 113-8 et L. 113-2 3° du code des assurances, le contrat d’assurance souscrit par Mme [U] est entaché de nullité puisque cette dernière a omis d’aviser son assureur de l’existence de l’ordonnance de référé du 24 juillet 2018, qui a prononcé la résiliation judicaire de son bail et ordonné son expulsion. Elle précise que le contrat de bail est un élément essentiel du contrat d’assurance habitation, et que la société MMA rappelle que Mme [U] a bien été informée des éléments qu’elle devait déclarer auprès de son assureur, comme en atteste sa fiche de situation « assurance habitation MMA » de 2016.
 
Subsidiairement, la société MMA IARD soutient, sur le fondement de l’article L. 113-1 du code des assurances, que les conditions générales d’assurances n°410 excluait « les dommages causés ou subis par les biens immobiliers (les bâtiments, terrains et installations s’y trouvant) dont vous avez la propriété, l’usage ou la garde […] y compris en qualité de locataire » et que, dans ces conditions, la société MMA IARD Assurances Mutuelles ne saurait garantir les dommages provoqués par Mme [U]. 
 


En réponse à Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, la société MMA IARD expose que :
- la clause d’exclusion incriminée par l’assurée est rédigée dans le paragraphe « la garantie responsabilités civiles liées à votre habitation » pour « les dommages causés par votre habitation », alors que la clause d’exclusion opposée par l’assureur est mentionnée dans la partie « responsabilité civile vie privée » applicable en l’espèce,
- la clause d’exclusion est rédigée en français, en caractère apparent, en gras, mais encore sur le fond elle est formelle et limitée de sorte que sa portée est parfaitement claire ; 
- la clause d’exclusion n’est aucunement abusive dès lors que cette clause tend à circonscrire l’étendue de la garantie de la compagnie d’assurance
 
S’agissant des prétentions de M. [G], la société MMA IARD fait valoir que : 
- s’agissant de la demande de remboursement de la somme de 5 223,92 € qu’il a réglée aux termes de l’arrêt de la Cour d’appel d’Orléans, elle est inopposable à la société MMA IARD Assurances Mutuelles, qui n’était pas partie à cette instance ; 
- s’agissant de la demande au titre des travaux de remise en état de son appartement, il y a lieu de s’interroger sur les droits de Mme [S] [E] épouse [L] et de M. [R] [M] sur cet appartement en indivision ainsi que sur la recevabilité de chacun à formuler cette même demande indemnitaire ; 
- elle ne saurait garantir cette prétendue perte de loyers ; 
- M. [G] devra être débouté de l’intégralité de ses demandes financières auprès de la société MMA IARD Assurances Mutuelles, laquelle ne saurait garantir aucune condamnation le concernant, sur le fondement du contrat d’assurance habitation souscrit par Mme [U], ces dommages faisant partie des exclusions de garantie de ce contrat d’assurance.
 
S’agissant des demandes de Mme [X], la société MMA IARD expose mutatis mutandis les mêmes moyens en défense. 
 
S’agissant des demandes de M. [M], la société MMA IARD fait observer que :
- ses prétentions devront être ramenées à de plus justes proportions, notamment en ce qui concerne la perte de loyers alléguée ;
- il ne justifie pas de l’absence de relocation de son appartement ni de l’absence de toute assurance locative ; 
- M. [M] pourrait être indemnisé au maximum à la somme de 273,59 € correspondant à huit jours de travaux uniquement ; 
- sa demande au titre de son préjudice moral n’est aucunement justifiée ni caractérisée. 
 
S’agissant des demandes de Mme [L], la société MMA IARD soutient que : 
- s’agissant de la perte de loyer d’un montant de 1 950,18 euros, Mme [L] n’en rapporte pas la preuve ; qu’elle ne justifie pas du lien causal entre cette absence de règlement des loyers et charges, et l’état de son appartement ; qu’elle est, par ailleurs, taisante sur le dépôt de garantie qu’elle a pu conserver ;
- sur la perte de loyers évaluée à la somme de 13 457 €, Mme [L] ne justifie pas de la réalité de son préjudice matériel, et au maximum Mme [L] pourrait être indemnisée de cette perte de loyers uniquement pour la somme de 227,13 € correspondant aux 12 jours de remise en état retenus par l’expert ; 
- elle ne justifie pas de la réalité de son préjudice moral. 
 
Il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées pour un examen complet des moyens et prétentions des parties en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.
 
La clôture de l'instruction est intervenue le 6 février 2024, par une ordonnance du même jour, avec fixation d’une audience de plaidoirie au 16 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION
 
L’ensemble des parties est représenté à l’instance. La décision sera donc contradictoire.
 
 I. Sur les responsabilités 
 
1. Sur les constatations de l’expert judiciaire
 
L’expert judiciaire a pu constater de nombreux désordres affectant l’appartement de M. [J] [G] et Mme [D] [X] loué à Mme [N] [U] (p.39):
- Tous les murs sont gris de moisissure du sol jusqu’à 1,20 m de hauteur, voire en toute hauteur à certains endroits
- Décollement de papiers peints 
- Circuit lumière et prises de courants non fonctionnels, en raison de la présence d’humidité
- Humidité de 20 à 28% en cuisine et dans la chambre.
 
L’expert judiciaire a également pu constater de nombreux désordres au sein de l’appartement de M. [M] située en dessous de l’appartement loué à Mme [N] [U] (p.40):
- au niveau d’une prise de courant en plinthe, le circuit électrique avait été coupé, la prise retirée afin d’évacuer l’eau coulant dans la gaine électrique (p.40), dont le débit est passé de 50 litres par semaine (en 2017) à 5 litres par semaine au moment des opérations expertales ;
- nombreux décollements de papier peints en partie haute, cloquages de peinture
- une humidité en partie haute de 19 à 21 % ce qui est au-dessus des tolérances admises
- lessivage blanchâtre des dalles de béton en gravillons lavées
 
S’agissant de l’appartement de Mme [L], situé en rez-de-chaussée, l’expert note également les désordres suivants (p.41) :
- des dégradations causées par des eaux d’infiltrations provenant de la partie supérieure 
- humidité en plinthe de 16% et 20% à 1 m de hauteur
- décollement de papier peint dans la salle de bains et fissure
- le ballon d’eau-chaude ne fonctionnait qu’en marche forcée.
 
Il ressort du rapport d’expertise (p.14 ; 43) que les infiltrations constatées au sein des appartements de Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] provenaient de l’appartement n°106, occupé par Mme [N] [U], laquelle lavait depuis mars 2007 jusqu’à décembre 2017 à grandes eaux et d’eau de javel son appartement, ce qui a « inondé régulièrement le plancher du 1er étage où elle vit, et tous les endroits où les gaines, les canalisations, les évacuations traversent les parois verticalement et horizontalement, un cheminement s’est créé petit à petit créant des désordres divers » dont l’intégralité du logement propriété de M. [J] [G] et Mme [D] [X], le logement de M. [M] situé juste en dessous, le logement de Mme [L], puis les parties communes.
 
 
2. Sur la responsabilité de Mme [N] [U], représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à l’égard de Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M]
 
En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
 
En l’espèce, compte tenu du comportement fautif de Mme [N] [U] qui lessivait régulièrement le sol de son appartement au point que plusieurs litres de liquides se déversaient chez M. [M], ce qui a dégradé les appartements de Mme [S] [E] épouse [L] et de M. [R] [M], sa responsabilité extracontractuelle est engagée à l’égard de ces derniers. 
3. Sur la responsabilité de Mme [N] [U], représentée par Mme [A] [Z]-[F], à l’égard de Mme [D] [X] et M. [J] [G]
 
En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
 
En l’espèce, Mme [N] [U] était à compter du 27 octobre 2015 occupante sans droit ni titre de l’appartement qu’elle occupait, propriété de Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M]. 
 
Compte tenu du comportement du fautif de Mme [N] [U] à l’origine des nombreuses dégradations de l’appartement de Mme [D] [X] et de M. [J] [G], Mme [N] [U] engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de ces derniers, en l’absence de tout rapport contractuel depuis le 27 octobre 2015.
 

4. Sur la responsabilité de M. [J] [G] et Mme [D] [X] à l’égard de Mme [S] [E] épouse [L] et de M. [R] [M]
 
Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
 
En l'absence de lien de droit entre le locataire, d'une part, et les autres copropriétaires, d'autre part, le bailleur répond contractuellement envers ces derniers des troubles de jouissance apportés par son locataire et de la méconnaissance du règlement.
 
En application de l’article 544 du code civil, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.
 
En application de ce principe, la victime d'un trouble de voisinage trouvant son origine dans l'immeuble donné en location, peut en demander réparation au propriétaire.
 
En l’espèce, le règlement de copropriété (pièce n°27, p.33) prévoit que : 
« Chaque copropriétaire sera responsable, à l’égard du syndicat comme de tout autre copropriétaire des troubles de jouissance et infractions aux dispositions du présent règlement dont lui-même, sa famille, ses préposés, ses locataires ou occupants et fournisseurs seront directement ou indirectement les auteurs, ainsi que des conséquences dommageables résultant de sa faute ou de sa négligence ou de celle de ses préposés, ou par le fait d’une chose ou d’une personne dont il est légalement responsable. 
Tout copropriétaire devra donc imposer le respect desdites prescriptions aux personnes ci-dessus désignées, sans que pour autant soit dégagée sa propre responsabilité. » 
 
Il est constant que, au vu des désordres subis par Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M], ces derniers ont subi des troubles de jouissance, qui excèdent d’ailleurs les inconvénients ordinaires du voisinage (cf. supra).
 
Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, la circonstance que Mme [N] [U] fût occupante sans droit ni titre à compter de l’ordonnance du juge des référés en date du 27 octobre 2015 n’exonère pas M. [J] [G] et Mme [D] [X] de leur responsabilité, puisque Mme [N] [U] était jusqu’à cette date locataire de leur appartement, et ce depuis le 8 novembre 2013. 
 
Toutefois, les bailleurs ne sont pas restés indifférents aux troubles de jouissance causées par Mme [N] [U]. 
 

C’est ainsi que, à la suite de l’ordonnance du juge des référés en date du 27 octobre 2015 ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire : 
- M. [J] [G] et Mme [D] [X] ont, par acte délivré le 21 janvier 2016, fait signifier l’ordonnance de référé avec commandement de quitter les lieux (pièce n°3 de M. [J] [G]) ; 
- Un procès-verbal de tentative de reprise amiable a été dressé le 8 juillet 2016 (pèce n°4 de M. [J] [G]) ;
- Le 13 juillet 2016, un procès-verbal de réquisition de la force publique a été dressé et délivré au préfet du Loiret (pièce n°5 de M. [J] [G]) ; 
- Par courrier en date du 19 avril 2017, le conseil de M. [J] [G] et Mme [D] [X] ont mis en demeure le préfet du Loiret en vue de procéder au règlement des sommes dues en l’absence du concours de la force publique (pièce n°6 de M. [J] [G]) ; 
- M. [J] [G] a régulièrement transmis à la préfecture du Loiret les photographies des désordres subis par Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] en raison du comportement de Mme [N] [U] en exhortant les services de la préfecture à intervenir (pièces n°7 et s. de M. [J] [G] : emails de septembre 2017) : 
- Mme [D] [X] a, par courrier du 2 mai 2018, attiré l’attention de monsieur le procureur de la République concernant la situation très préoccupante de Mme [N] [U] sollicitant une mesure de protection (pièce n°12 de Mme [D] [X]) ;
- Le 24 juillet 2018, M. [J] [G] et Mme [D] [X] ont fait expulser Mme [N] [U] (pièce n°2 de Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice).
 
Dès lors, M. [J] [G] et Mme [D] [X] ont eu un comportement diligent à l’égard de Mme [N] [U], occupante sans droit ni titre, a fortiori lorsqu’ils ont eu connaissance des désordres que cette dernière causait, en entreprenant des démarches continues et systématiques afin de procéder à son expulsion et faire cesser les troubles de voisinage. 
 
Par conséquent leur responsabilité ne sera pas retenue.
 

II. Sur la garantie des MMA 
 
1. Sur la nullité du contrat d’assurance
 
Selon l’article L. 112-3 alinéa 4 du code des assurances, « lorsque, avant la conclusion du contrat, l'assureur a posé des questions par écrit à l'assuré, notamment par un formulaire de déclaration du risque ou par tout autre moyen, il ne peut se prévaloir du fait qu'une question exprimée en termes généraux n'a reçu qu'une réponse imprécise. »
 
En vertu de l’article L. 113-8 du code des assurances : 
« Indépendamment des causes ordinaires de nullité, et sous réserve des dispositions de l'article L. 132-26, le contrat d'assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l'assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l'objet du risque ou en diminue l'opinion pour l'assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l'assuré a été sans influence sur le sinistre.
Les primes payées demeurent alors acquises à l'assureur, qui a droit au paiement de toutes les primes échues à titre de dommages et intérêts.
Les dispositions du second alinéa du présent article ne sont pas applicables aux assurances sur la vie. »
 
Selon l’article L. 113-2 du code des assurances, « l'assuré est obligé de 
1° De payer la prime ou cotisation aux époques convenues ;
2° De répondre exactement aux questions posées par l'assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l'assureur l'interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier par l'assureur les risques qu'il prend en charge;
3° De déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d'aggraver les risques, soit d'en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l'assureur, notamment dans le formulaire mentionné au 2o ci-dessus. (…) »
 
Il résulte des articles L. 112-3, alinéa 4, et L. 113-8 du code des assurances précités que l'assureur ne peut se prévaloir de la réticence ou de la fausse déclaration intentionnelle de l'assuré que si celles-ci procèdent des réponses qu'il a apportées auxdites questions.
 
Par ailleurs, la sanction prévue par l’article L.113-8 du code des assurances n'est encourue qu'en cas de méconnaissance intentionnelle des prescriptions de l’article L. 113-2 3° du code des assurances, et il convient de rechercher si l'omission de déclaration de l'aggravation du risque avait été faite de mauvaise foi, dans l'intention de tromper l'assureur.
 
Enfin, il résulte de l’article L. 113-2 3° du code des assurances que l'assuré n'a l'obligation de déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles ayant pour conséquence d'aggraver les risques ou d'en créer de nouveaux que lorsqu'elles rendent, de ce fait, inexactes ou caduques les réponses faites, lors de la conclusion du contrat, aux questions posées par l'assureur
 
En l’espèce, la société MMA IARD ne produit pas les réponses apportées par Mme [N] [U] aux questions posées au moment de la formation du contrat d’assurances lui permettant de se prévaloir de la méconnaissance par Mme [N] [U] de son obligation de déclarer en cours de contrat les circonstances nouvelles ayant pour conséquence d’aggraver les risques ou d’en créer de nouveaux.
 
Par ailleurs, bien que Mme [N] [U] n’a pas apporté à la connaissance de son assureur la résolution de son bail d’habitation prononcé à la suite de l’ordonnance du juge des référés en date du 27 octobre 2015, la société MMA IARD ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Mme [N] [U], d’autant qu’il est constant que celle-ci était atteinte de difficultés cognitives comme l’a reconnu le juge des tutelles, ce qui est de nature à exclure toute méconnaissance délibérée des prescriptions de l’article L. 113-2 3°. 
 
Dès lors, la société MMA IARD sera déboutée de sa demande de nullité du contrat d’assurance habitation conclu avec Mme [N] [U].
 
 
2. Sur les garanties applicables
 
En vertu de l’article L. 113-1 du code des assurances, « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.
Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré. »
 
Selon l’article L.113-5 du code des assurances, lors de la réalisation du risque ou à l'échéance du contrat, l'assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà.
 
La validité des clauses d'exclusion de garantie, régie par l'article L. 113-1 code des assurances précité, exige qu'elles ne vident pas la garantie de sa substance.
 
En vertu de l’article L. 212-1 du code de la consommation, « dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. »
 

Il résulte de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, telle qu’interprétée par la cour de justice de l’Union européenne (notamment CJUE, 11 mars 2020, C-511/17) que le juge national est tenu d'apprécier d'office, dès qu'il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet, le caractère abusif d'une clause contractuelle relevant du champ d'application de la directive 93/13/CEE. Toutefois, seules les clauses contractuelles qui, bien qu'elles ne soient pas visées par le recours du consommateur, sont liées à l'objet du litige tel qu'il est défini par les parties au vu de leurs conclusions et de leurs moyens, relèvent de l'obligation d'examen d'office incombant au juge national saisi et doivent être examinées, aux fins de vérifier leur caractère éventuellement abusif, dès que ce juge dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.
 
a. Sur les garanties applicables entre la société MMA IARD et Mme [N] [U] pour les dommages subis par Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M]
 
Il ressort des conditions générales communiquées (pièce MMA n°1) que, au titre de la « garantie responsabilité civile vie privée », sont garantis les dommages causés à autrui « dans le cadre de votre privée et que ces dommages engagent votre responsabilité » (p.30).
 
La société MMA IARD ne soulève aucune exclusion de garantie concernant les dommages causés à Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M].
 
Dès lors, compte tenu de l’engagement de responsabilité délictuelle de Mme [N] [U] à l’égard de ces derniers, en raison de ses fautes, la société MMA IARD devra garantir Mme [N] [U] des dommages causés à Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M].
 
 
b. Sur les garanties applicables entre la société MMA IARD et Mme [N] [U] pour les dommages subis par M. [J] [G] et Mme [D] [X]
 
En l’espèce, il convient de déterminer les garanties applicables avant de vérifier si la clause d’exclusion contestés par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, est valide, la société MMA IARD opposant une autre clause d’exclusion de garantie. 
 
Il ressort des conditions générales que : 
- Au titre de la « garantie responsabilité civile vie privée », sont garantis « lorsque vous causez à autrui des dommages à autrui dans le cadre de votre privée et que ces dommages engagent votre responsabilité, nous les indemnisons à votre place » (p.30) 
- Au titre de la garantie « responsabilités civiles liées à votre habitation », sont garantis (p.33) : les « dommages causés à l’habitation dont vous êtes locataire », à savoir les dommages d’incendie, d’explosion, de dégâts des eaux lorsque ces dommages engagent la responsabilité de l’assuré et sont causés aux bien immobiliers désignés aux conditions particulières. 
- Au titre de la garantie dégâts des eaux, sont indemnisés les dommages matériels subis par les biens assurés lorsque ces dommages résultent d’un certain nombre d’événements couverts, notamment fuites, ruptures ou débordements accidentels des installations de chauffage, des appareils à effet d’eau ou des appareils sanitaires, des chenaux, gouttières, conduites d’eau intérieures ou extérieures, eaux de ruissellement… (p.11).
 
Dès lors que la responsabilité de Mme [N] [U] provient de son propre fait, ayant lavé régulièrement le sol de son appartement à grandes eaux, ce qui ne peut être qualifié de dégâts des eaux, la garantie « responsabilités civiles liées à votre habitation » ne saurait être engagée pour les dommages causés à l’appartement, propriété de M. [J] [G] et Mme [D] [X].
 

Ainsi, seule la « garantie responsabilité civile vie privée » est susceptible de s’appliquer. 
 
Or, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, remet en cause la validité d’une clause d’exclusion de garantie qui s’applique à la « garantie responsabilité civile liée à votre habitation » (p.33). Dans la mesure où cette clause ne s’applique pas, il n’y a pas lieu de vérifier sa validité.
 
En revanche, compte tenu de l’office du juge dans le contrôle des clauses abusives, il y a lieu de contrôler la validité de la clause d’exclusion de garantie opposée par la société MMA IARD et insérée au sein du chapitre « responsabilité civile vie privée » des conditions générales n°410 (pièce MMA n°1, p.32), qui dispose que : « les dommages causés ou subis par les biens immobiliers (les bâtiments, terrains et installations s’y trouvant) dont vous avez la propriété, l’usage ou la garde ».
 
Cependant, la clause d’exclusion soulevée par la société MMA IARD ne saurait être qualifiée de clause abusive, dans la mesure où elle n’empêche pas l’assuré d’assurer son logement, mais a pour objet d’exclure la réparation des dommages causés au logement loué par l’assuré lorsque la responsabilité de l’assuré est engagée et que les dommages ne résultent pas de d’incendie, d’explosion, de dégâts des eaux. 
 
Dès lors, la clause d’exclusion de garantie soulevée par la société MMA IARD ne saurait être qualifiée de clause abusive et doit recevoir application.
 
En conséquence, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, sera déboutée de sa demande tendant à condamner la société MMA IARD à la garantir de toutes condamnations mises à sa charge prononcées au bénéfice de M. [J] [G] et Mme [D] [X].
 
De même, M. [J] [G] sera débouté de sa demande tendant à condamner la société MMA IARD de toutes condamnations.
 
 
III. Sur la réparation des préjudices subis
 
1. Sur les préjudices subis par M. [R] [M] 
 
a. Au titre de la remise en état de son appartement
 
Au vu du rapport d’expertise (p.48) et des factures communiquées non contestées par les autres parties (pièces n° 10 à 12), il convient d’indemniser ce préjudice à hauteur de 7.361,75 euros.
 
En conséquence, Mme [N] [U], représentée Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, et la société MMA IARD seront condamnées in solidum à payer à M. [R] [M] la somme de 7.361,75 euros au titre de la remise en état de l’appartement.
 
b. Au titre de la perte de loyers
 
Bien que l’expert judiciaire a pu considérer que les travaux de remise en état devaient durer 12 jours, il a considéré qu’il existait un risque pour la sécurité des locataires voisins de Mme [N] [U], et qu’il était manifestement impossible de reloger d’autres personnes dans ces logements tant que la cause n’était pas résolue (rapport p.50).
 
Il ressort des pièces versées par M. [R] [M] que : 
- Son dernier locataire avait quitté les lieux le 10 octobre 2017 (pièce n°13) et payait un loyer de 506,18 euros et 41 euros de charges, soit la somme totale de 547,18 euros (pièce n°15) ;
- Le logement a de nouveau été pris à bail le 15 mai 2020 (pièce n°14).
 
Dès lors, M. [R] [M] a subi une perte de loyers, et non une simple perte de chance, pendant 31 mois, qui sera estimée à la somme de 16.962,58 euros.
 
En conséquence, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U], et la société MMA IARD, seront condamnées in solidum à payer à M. [R] [M] la somme de 16.962,58 euros au titre de la perte des loyers.
 
c. Au titre du préjudice moral
 
Au vu de l’expulsion tardive de Mme [N] [U], des nombreuses infiltrations répétées subis au sein de son appartement, et des risques pour la sécurité des locataires, M. [R] [M] a subi un préjudice moral évalué à la somme de 1.000 euros.
 
En conséquence, Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice , et la société MMA IARD, seront condamnées in solidum à payer à M. [R] [M] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral.
 
 
2. Sur les préjudices subis par Mme [S] [L], née [E]
 
a. Au titre de la remise en état de son appartement
 
Au vu du rapport d’expertise (p.48) et des factures communiquées non contestées par les autres parties (pièces n° 2 à 7) il convient d’indemniser ce préjudice à hauteur de 14.973,29 euros.
 
En conséquence, Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice , et la société MMA IARD seront condamnées in solidum à payer à Mme [S] [L], née [E] la somme de 14.973,29 euros.
 
b. Au titre des impayés de loyers de sa précédente locataire
 
Mme [S] [L], née [E] n’établit pas que la somme de 1.950,18 euros due au titre des loyers impayés par sa précédente locataire est en lien avec le comportement de Mme [N] [U]. 
 
Mme [S] [L], née [E] sera déboutée de sa demande de condamnation au titre des impayés de loyers.
 
c. Au titre de la perte de loyers
 
Bien que l’expert judiciaire a pu considérer que les travaux de remise en état devaient durer 12 jours, l’expert a considéré qu’il existait un risque pour la sécurité des locataires voisins de Mme [N] [U], et qu’il était manifestement impossible de reloger d’autres personnes dans ces logements tant que la cause n’était pas résolue (rapport p.50).
 
Dès lors, Mme [S] [L], née [E] a subi une perte de loyers, et non une simple perte de chance. 
 
Il ressort des pièces versées par Mme [S] [L], née [E] que : 
- Sa dernière locataire avait quitté les lieux le 12 juin 2018 (annexe n°26, pièce n°20) et payait un loyer de 513,83 euros et 54 euros de charges, soit la somme totale de 567,83 euros (pièce n°8) ;
- Le nouveau locataire est intervenu le 2 mars 2020 (pièces n°9 et 23) ; 
 

Mme [S] [L], née [E] a subi une absence de loyers pendant une période de 20,5 mois.
 
La perte de loyers sur cette période doit être estimée à la somme de 11.640,51 euros.
 
En conséquence, Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice , et la société MMA IARD, seront condamnées in solidum à payer à Mme [S] [L], née [E] la somme de 11.640,51 euros au titre de la perte des loyers.
 
d. Au titre du préjudice moral
 
Au vu de l’expulsion tardive de Mme [N] [U], des nombreuses infiltrations répétées subis au sein de son appartement, et des risques pour la sécurité des locataires, Mme [S] [L], née [E] a subi un préjudice moral évalué à la somme de 1.000 euros.
 
En conséquence, Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice , et la société MMA IARD, seront condamnées in solidum à payer à Mme [S] [L], née [E] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral.
 
 
3. Sur les préjudices subis par M. [J] [G] et Mme [D] [X] 
 
a. Au titre de la condamnation prononcée par le juge des référés
 
Par ordonnance en date du 30 avril 2021, confirmé sur ce point par l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans le 19 janvier 2022, Mme [X], M. [G] et Mme [A] [Z]-[F], prise en qualité de tutrice de Mme [N] [U], ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins de Coulmiers la somme de 13 871, 76 € à titre provisionnel, dont 2.535,36 euros à valoir sur la réparation des dommages causés sur les parties communes et 11.336,40 euros au titre des frais d’expertise avancés dans le cadre de la procédure de référé, outre 1 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
 
M. [J] [G] et Mme [D] [X] ont réglé chacun la somme de 5.223,92 euros. 
 
Compte tenu de la responsabilité de Mme [N] [U] dans l’apparition des désordres subis par la copropriété, étant précisé que M. [J] [G] et Mme [D] [X] ont été exonérés de toute responsabilité compte tenu de leurs diligences, il convient de condamner Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice , à payer à M. [J] [G] et à Mme [D] [X] la somme de 2.167,68 euros chacun au titre de la condamnation prononcée par ordonnance en date du 30 avril 2021 confirmée par arrêt du 19 janvier 2022, à l’exception des frais d’expertise qu’il convient d’analyser au titre des dépens. 
 
b. Au titre des travaux de remise en état de leur appartement
 
Au vu du rapport d’expertise (p.53) il convient d’indemniser ce préjudice à hauteur de 41.426,24 euros.
 
Il est constant que M. [J] [G] et Mme [D] [X] sont propriétaires indivis par moitié de l’appartement loué à Mme [N] [U] (pièce n°1 de Mme [D] [X]), et que, par arrêt en date 19 janvier 2022, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U], a été condamnée à verser à M. [J] [G] et Mme [D] [X] la somme de 41.000 euros à titre de provision à valoir sur la remise en état de leur appartement.
 
Dans ces conditions, Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice , sera condamnée à payer à M. [J] [G] et à Mme [D] [X], la somme de 20.713,12 euros chacun au titre des travaux de remise en état de leur appartement, indexée sur l’indice du coût de la construction à compter du 3 février 2020.
 
 
c. Au titre de la perte de loyers
 
L’expert a considéré que l’appartement constituait un habitat insalubre, qu’il témoignait d’un certain danger (p.47), et qu’il était manifestement impossible de reloger d’autres personnes dans ce logement tant que la cause n’était pas résolue (rapport p.50).
 
Dès lors, M. [J] [G] et Mme [D] [X] ont subi une perte de loyers, et non une simple perte de chance de relouer l’appartement. 
 
Il ressort des pièces versées que Mme [N] [U] a été expulsée le 24 juillet 2018. 
 
Si M. [J] [G] et Mme [D] [X] expliquent que l’appartement n’a pas été reloué depuis cette date en raison de l’absence de fonds disponible, il convient d’indemniser la perte de loyers jusqu’à la date du 19 janvier 2022, date de l’arrêt de la cour d’appel ayant condamné Mme [N] [U], représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à leur verser la somme de 40.000 euros à valoir sur la remise en état. 
 
Compte tenu du loyer de 502 euros (pièce de Mme [D] [X] n°2) et de la durée de vacance locative (3 ans 6 mois), la perte de loyers sur cette période doit être estimée à la somme de 21.084 euros.
 
Dans ces conditions, Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, sera condamnée à payer à M. [J] [G] et à Mme [D] [X], la somme de 10.542 euros chacun au titre de la perte des loyers.
 
 
IV. Sur les autres demandes
 
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
 
Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de, et la société MMA IARD qui succombent devront supporter in solidum les dépens de la présente procédure, ainsi que les frais d’expertise, et il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me BONVILLAIN.
 
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
 
L'équité commande de condamner : 
- Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, in solidum avec la société MMA IARD à verser à Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] la somme de 5.000 euros (soit 2.500 euros chacun) ; 
- Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à verser la somme de 3.000 euros à M. [J] [G], et la somme de 2.500 euros à Mme [D] [X].
 
Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
 
Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
DECLARE Mme [N] [U], représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, responsable des dommages causés à Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] ;
 
DECLARE Mme [N] [U], représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, responsable des dommages causés à M. [J] [G] et Mme [D] [X] ;
 
DEBOUTE Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] de toute demande de condamnation à l’égard de M. [J] [G] et de Mme [D] [X] ; 
 
DEBOUTE la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de sa demande de nullité du contrat d’assurance conclu avec Mme [N] [U] ; 
 
CONDAMNE in solidum Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à M. [R] [M] la somme de 7.361,75 euros au titre de la remise en état de son appartement ; 
 
CONDAMNE in solidum Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à M. [R] [M] la somme de 16.962,58 euros au titre de la perte des loyers ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à M. [R] [M] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral ;
 
CONDAMNE in solidum Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, et la société MMA IARD à payer à Mme [S] [L], née [E] la somme de 14.973,29 euros au titre de la remise en état de son appartement ;
 
CONDAMNE in solidum Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Mme [S] [L], née [E] la somme de 11.640,51 euros au titre de la perte des loyers ; 

CONDAMNE in solidum Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Mme [S] [L], née [E] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral ;

DIT que ces condamnations seront augmentées de l’intérêt au taux légal à compter du 28 avril 2021, date de l’assignation ; 
DEBOUTE Mme [S] [L], née [E] de sa demande de condamnation au titre des impayés de loyers ;
 
CONDAMNE la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, de toutes condamnations prononcées au bénéfice de Mme [S] [E] épouse [L] et de M. [R] [M] ; 
 
CONDAMNE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à payer à M. [J] [G] la somme de 2.167,68 euros au titre de la condamnation prononcée par ordonnance en date du 30 avril 2021 confirmée par arrêt du 19 janvier 2022, à l’exception des frais d’expertise ; 
 
CONDAMNE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à payer à Mme [D] [X] la somme de 2.167,68 euros au titre de la condamnation prononcée par ordonnance en date du 30 avril 2021 confirmée par arrêt du 19 janvier 2022, à l’exception des frais d’expertise ; 
 
CONDAMNE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à payer à M. [J] [G], la somme de 20.713,12 euros au titre des travaux de remise, indexée sur l’indice du coût de la construction à compter du 3 février 2020 ;
 
CONDAMNE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à payer à Mme [D] [X], la somme de 20.713,12 euros au titre des travaux de remise en état, indexée sur l’indice du coût de la construction à compter du 5 février 2020 ;
 
CONDAMNE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à payer à M. [J] [G], la somme de 10.542 euros au titre de la perte des loyers ;
 
CONDAMNE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à payer à Mme [D] [X], la somme de 10.542 euros au titre de la perte des loyers ;
 
DEBOUTE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], en qualité de tutrice, de sa demande tendant à condamner la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à la garantir de toutes condamnations prononcées au bénéfice de M. [J] [G] et de Mme [D] [X] ;
 
DEBOUTE M. [J] [G] de sa demande de condamnation de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à lui payer les sommes dues au titre de sa quote-part versées au syndicat des copropriétaires, au titre des travaux de remise en état et au titre de la perte des loyers ; 
 
DEBOUTE les parties de toutes autres demandes ;
 
CONDAMNE in solidum Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me BONVILLAIN, avocat près la cour d'appel d'Orléans ;
 
CONDAMNE la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, des dépens, en ce compris les frais d’expertise ; 
 

CONDAMNE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, in solidum avec la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
CONDAMNE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à verser la somme de 3.000 euros à M. [J] [G] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F] agissant en qualité de tutrice, à verser la somme de 2.500 euros à Mme [D] [X] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
 

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE et signé par Madame Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente et Madame Heimaru FAUVET, greffier


LE GREFFIER LA PREMIERE VICE-PRESIDENTE

N° RG 21/01504 - N° Portalis DBYV-W-B7F-FV7G - décision du 19 Septembre 2024

ST/ N° de minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2024

N° RG 21/01504 - N° Portalis DBYV-W-B7F-FV7G


DEMANDEURS :

Madame [S] [E] épouse [L]
Née le [Date naissance 3] 1973 à [Localité 16] (LOIRET)
Nationalité Française
Demeurant [Adresse 11]

Monsieur [R] [M]
Né le [Date naissance 6] 1972 à [Localité 14] (PUY-DE-DOME)
Nationalité Française
Demeurant [Adresse 4]

Représentés par Maître Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS


DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [G]
Né le [Date naissance 9] 1969 à [Localité 17]
Nationalité Française
Demeurant [Adresse 7]

Représenté par Maître Jean-Michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
Immatriculée sous le N° SIREN 775 621 26
Dont le siège social est sis [Adresse 5]
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Amelie LARUELLE, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [D] [X]
Née le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 13] (SAVOIE)
Nationalité Française
Demeurant [Adresse 10]

Représentée par Maître Johanne BONVILLAIN, avocat au barreau d’ORLEANS



Copies exécutoires le : Copies conformes le :
à : à : 







Madame [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de Madame [N] [U], née le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 15] (ISERE), nationalité française, demeurant [Adresse 8]

Représentée par Maître Susana MADRID de la SCP MADRID CABEZO MADRID FOUSSEREAU MADRID, avocat au barreau d’ORLEANS


DÉBATS : à l’audience publique du 16 Mai 2024,

Puis, la Présidente de l’audience a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 19 Septembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Bénédicte LAUDE
Assesseur : Madame Sylvie RAYMOND
Assesseur : Monsieur Sébastien TICHIT
Greffier : Madame Heimaru FAUVET 


EXPOSE DU LITIGE
 
M. [J] [G] et Mme [D] [X], propriétaires indivis de l’appartement n°106 situé au premier étage du bâtiment B de la Résidence « les Jardins de Coulmiers » située au [Adresse 12] à [Localité 17], ont donné en location ce bien selon contrat en date du 8 novembre 2013 à Mme [U], assurée auprès de la société MMA IARD.
 
M. [R] [M] est propriétaire de l’appartement n° 84, situé au rez-de-chaussée du bâtiment B de la résidence, immédiatement sous le logement n°106. M. [M] a donné son bien à bail à M. [T] en 2013. Se plaignant de désagréments, de nuisances sonores causées la nuit par Mme [U], et de dégâts des eaux dans l’entrée et le séjour en provenance de l’appartement de cette dernière, M. [T] a donné congé en juillet 2017, à effet du 10 octobre 2017.
 
De son côté, Mme [S] [L], née [E], est propriétaire de l’appartement lot n°83, situé également au rez-de-chaussée du bâtiment B. Mme [S] [L], née [E] a donné son bien à bail à Mme [Y] en 2016, qui a donné congé le 9 mai 2018 pour le 10 juin 2018 en raison de son état de santé.
 
Le 8 septembre 2017, M. [M] et Mme [L] ont fait constater par huissier de justice l’état dans lequel leurs biens se trouvaient. 
 
Saisi notamment par M. [M] et Mme [L], le juge des référés du tribunal judiciaire d’ORLÉANS a, par ordonnance du 26 janvier 2018, ordonné une expertise judiciaire et l’a confiée à M. [I] [W].
 
Consécutivement à l’ordonnance du 27 octobre 2015 rendue par le juge des référés du tribunal d’instance d’ORLEANS constatant la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire à compter du 2 juin 2015, et ordonnant l’expulsion de Mme [U], cette dernière a été expulsée de son logement le 24 juillet 2018, puis a été hospitalisée en Centre Hospitalier spécialisé (psychiatrie). 
 
Par jugement en date du 26 juillet 2018, Mme [U] a été placée sous tutelle et Mme [A] [Z]-[F] a été désignée en qualité de tutrice.
 
M. [I] [W] a déposé son rapport d’expertise le 5 février 2020.
 


Par une ordonnance en date du 30 avril 2021, le juge des référés a notamment condamné :
- Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U] à verser à M. [J] [G] et Mme [D] [X] à titre de provision la somme de 25.000 euros à valoir sur les frais de remise en état de leur appartement donné à bail ; 
- Mme [X], M. [G] et Mme [A] [Z]-[F], prise en qualité de tutrice de Mme [N] [U], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins de Coulmiers la somme de 13 871, 76 € à titre provisionnel, dont 2.535,36 euros à valoir sur la réparation des dommages causés sur les parties communes et 11.336,40 euros au titre des frais d’expertise avancés dans le cadre de la procédure de référé, outre 1 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
 
La cour d’appel, dans son arrêt rendu le 19 janvier 2022, a confirmé l’ordonnance de référé sauf en ce qu’elle a fixé à 40.000 euros la provision due par Mme de [B]-[F] à Mme [X] et M. [G].
 
Par actes séparés en date des 28 et 30 avril 2021, Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] ont fait assigner Mme [A] [Z]-[F], en sa qualité de tutrice de Mme [N] [U], M. [J] [G] et Mme [D] [X] devant le Tribunal judiciaire d'Orléans (21/1504). 
 
Par acte en date du 11 février 2022, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, a fait assigner la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (ci-après la société MMA) devant le Tribunal judiciaire d'Orléans (22/1038). 
 
Par ordonnance en date du 7 juin 2022, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des instances 22/1038 et 21/1504.
 
Suivant conclusions récapitulatives n°1, notifiées par RPVA le 30 mai 2023, Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] sollicitent, sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil, de la théorie des troubles anormaux de voisinage et de l’article 544 du code civil, et des articles 1240 du code civil, de : 
- Dire et juger que Mme [U] est responsable des dommages objet de l’expertise de M. [W] sur le fondement de l’article 1240 du code civil et que M. [G] et Mme [X] doivent, en leur qualité de bailleurs, répondre du comportement de leur locataire sur le fondement de la responsabilité contractuelle et en vertu des stipulations du règlement de copropriété ou, subsidiairement, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage et de l’article 544 du code civil ; 
- Débouter la société MMA IARD de sa demande de nullité du contrat d’assurance, 
- Condamner in solidum M. [G], Mme [X], Mme [Z] en qualité de tutrice de Mme [U], et la société MMA IARD à payer à Mme [S] [L] la somme de 31 380,47 € tous préjudices confondus, avec intérêt au taux légal à compter du 27 octobre 2017, date de l’assignation en référé ; 
- Condamner in solidum M. [G], Mme [X] et Mme de [B]-[F] en qualité de tutrice de Mme [U] à payer à M. [R] [M] la somme de 25 415,53 € tous préjudices confondus, avec intérêt au taux légal à compter du 27 octobre 2017, date de l’assignation en référé ; 
- Condamner in solidum M. [G], Mme [X], Mme [Z]-[F] et la société MMA IARD à verser, au titre des frais d’expertise, la somme de 2 914,00 € à Mme [L] et à M. [M], soit la somme de 1 457 € chacun, avec intérêt au taux légal à compter du 27 octobre 2017, date de l’assignation en référé ; 
- Condamner in solidum M. [G] et/ou Mme [X] et/ou Mme [Z]-[F], en qualité de tutrice de Mme [U], et/ou la société MMA IARD à payer aux demandeurs la somme de 6 000,00 € (3.000 € chacun) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- Condamner les mêmes dans les mêmes conditions aux entiers dépens.
 

S’agissant des responsabilités, Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] exposent, à l’égard de M. [G] et Mme [X], que :
- à titre principal, chaque copropriétaire dont le locataire trouble la jouissance paisible des lieux est tenu à l’égard des autres copropriétaires de réparer les préjudices ainsi causés sur le fondement de la responsabilité contractuelle, en application du règlement de copropriété, lequel est un contrat qui lie les copropriétaires ; 
- le règlement de copropriété instaure une responsabilité contractuelle du fait d’autrui, qui vise tous les troubles de jouissance causés par les locataires ou occupants ;
- la circonstance que Mme [N] [U] était occupante sans droit ni titre depuis l’ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 juin 2015 et jusqu’à son départ des lieux le 24 juillet 2018 est inopérante dans la mesure où le règlement de copropriété ne fait aucune distinction, Mme [U] bénéficiait d’un contrat de location en date du 8 novembre 2013 et elle a été mise en place dans les lieux par Mme [X] et M. [G], en leur qualité de copropriétaires ; 
- il est avéré que le comportement de Mme [U] a porté une atteinte grave et continue à la tranquillité et la jouissance paisible des lieux, et a également entraîné des dommages matériels ;
- subsidiairement, ils sont bien fondés à invoquer les dispositions de l’article 544 du code civil et la théorie des troubles anormaux de voisinage, le propriétaire devant répondre du comportement de son locataire et sa responsabilité étant engagée de plein droit sur le fondement la théorie des troubles anomaux de voisinage à l’égard des autres copropriétaires ;
- Mme [U] avait pris l’habitude d’inonder quotidiennement son logement en lessivant le sol à grandes eaux et avec du détergent, qui s’infiltrait ensuite dans les gaines et canalisations, traversait les parois verticales et horizontales et endommageait les appartements voisins ; 
- La circonstance que Mme [U] était devenue sans droit, ni titre à compter du 2 juin 2015, est inopérante puisque la théorie des troubles anormaux de voisinage repose sur les rapports de voisinage et non sur les droits de l’occupant des lieux à l’origine des troubles, d’autant que Mme [U] était entrée dans les lieux en vertu d’un contrat de bail consenti par Mme [X] et M. [G].
 
À l’égard de Mme de [B]-[F], les demandeurs font valoir qu’elle ne conteste pas sa responsabilité sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage, et que subsidiairement ils sont bien fondés en leur action sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, Mme [U] ayant été manifestement négligente au regard de la récurrence des infiltrations.
 
Sur la garantie de la société MMA IARD, Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] exposent que la société MMA IARD était l’assureur de Mme [U] de 2015 à 2020 ; qu’elle ne saurait exciper de la nullité du contrat d’assurance au motif que son assurée était devenue sans droit, ni titre, du fait de la procédure d’expulsion entreprise par les bailleurs ; que l’assureur ne peut se prévaloir de la réticence ou de la fausse déclaration intentionnelle de l’assurée que si celle-ci procède des réponses qu’elle a apportées aux questions posées par l’assureur lors de la conclusion du contrat ; que si la société MMA IARD reproche à son assurée de ne pas l’avoir informée d’une « modification substantielle » du risque en application des conditions générales, elle ne produit pas les conditions particulières et le questionnaire qui aurait été soumis à Mme [U] ; dès lors, la société MMA IARD n’apporte pas la preuve de la fausse déclaration intentionnelle modificative du risque de la part de Mme [U].
 
Sur les préjudices subis, les demandeurs versent plusieurs factures de travaux consécutifs aux dégâts des eaux imputables à Mme [N] [U] ; ils exposent avoir subi un préjudice financier du fait de la perte de revenus locatifs, tenant notamment à un arriéré de l’ancienne locataire de Mme [L], et une perte de loyers consécutif aux travaux ; enfin, ils font valoir un préjudice moral lié aux plaintes régulières de leurs locataires subissant des infiltrations répétées.
 

Aux termes de conclusions n°3, notifiées par RPVA le 4 septembre 2023, M. [J] [G] demande de : 
A TITRE PRINCIPAL : 
- Débouter M. [R] [M] et Mme [S] [E] épouse [L] de l’intégralité de leurs demandes formées contre M. [J] [G]. 
- Condamner M. [R] [M] et Mme [S] [E] épouse [L] à payer à M. [J] [G] une somme de 3 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
- Condamner M. [R] [M] et Mme [S] [E] épouse [L] aux entiers dépens lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire. 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
- Si le Tribunal fait droit en tout ou partie aux demandes de M. [M] et Mme [L] : 
- Condamner Mme [A] de [B]-[F] es qualités de tuteur de Mme [U] et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir M. [J] [G] de toutes condamnations en principal, frais, et accessoires prononcées à son encontre au bénéfice de M. [M] et Mme [L]. 
- Condamner Mme [A] de [B]-[F] es qualités de tuteur de Mme [U] à payer à M. [J] [G] la somme de 3 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
- Condamner Mme [A] de [B]-[F] es qualités de tuteur de Mme [U] aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
- Condamner in solidum Mme [A] de [B]-[F] es qualités de tuteur de Mme [U] et les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à M. [J] [G] : 
o La somme de 5 223,92 € correspondant à sa quote-part dans les sommes versées au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins de Coulmiers
o La somme de 41 426,44 € au titre des travaux de remise en état de l’appartement donné à bail à Mme [N] [U], laquelle sera indexée sur l’indice des prix à la construction à la date du 3 février 2020 
o La somme de 19 590 € au titre de la perte de loyers outre celle de 502,33 € jusqu’à la date de relocation du logement 
- A défaut de condamnation in solidum, condamner la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir Mme [A] de [B]-[F] es qualités de tuteur de Mme [U] de l’ensemble de ces condamnations 
- Condamner Mme [A] de [B]-[F] es qualités de tuteur de Mme [U] à payer à M. [J] [G] la somme de 3 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
- Condamner Mme [A] de [B]-[F] es qualités de tuteur de Mme [U] aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire
 
Pour s’opposer à sa responsabilité contractuelle en tant que copropriétaire fondée sur les dispositions du règlement de copropriété, M. [J] [G] expose qu’elle ne peut être une responsabilité sans faute, à raison de la seule existence du trouble, et qu’il a fait toute diligence pour endiguer la situation préjudiciable causée aux autres copropriétaires par l’occupante de son appartement.
 
S’agissant de la théorie des troubles anormaux de voisinage, il indique que selon le rapport d’expertise, les nuisances commises par Mme [U] [U] se sont produites entre mars 2017 et fin décembre 2017, soit postérieurement à la date de résiliation du bail ; que M. [G] et Mme [X] n’étaient plus ses bailleurs, l’appartement étant alors occupé par Mme [U] qui s’y est maintenue sans droit ni titre ; que dans ces conditions, la théorie des troubles anormaux de voisinage ne saurait être mise en œuvre à son égard.
 
Il expose enfin qu’aucune faute personnelle ne saurait lui être reprochée dans la mesure où il s’est vu refuser par le préfet du Loiret le concours de la force publique, qu’il n’a jamais pu mettre à exécution l’ordonnance de référé du 27 octobre 2015, qu’il a régulièrement tenu informé les services du préfet du comportement anormal de Mme [U] et a attiré leur attention sur l’urgence à lui trouver un nouveau logement.
 
Sur le préjudice subi par les demandeurs, M. [J] [G] soutient que : 
- S’agissant de Mme [L] : cette dernière ne démontre pas que sa locataire a cessé de régler son loyer en raison de l’état d’insalubrité de l’appartement ; qu’un dépôt de garantie a été demandé et conservé par le bailleur ; la perte de loyer doit être fixée sur une période de 3 semaines comme le rapport d’expertise l’indique ; 
- S’agissant de M. [M] : la perte de loyer doit être fixée sur une période de 2 semaines comme le rapport d’expertise l’indique.
 
M. [J] [G] expose que Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U], engage sa responsabilité en application de l’article 1240 du code civil dans la mesure où le rapport d’expertise a mis en lumière que les dégâts des eaux survenus dans son appartement ainsi que dans les appartements voisins et sur les parties communes sont dus exclusivement à l’eau et aux produits détergents répandus par Mme [N] [U] ; que dans ces conditions elle doit le garantir de toutes condamnations dont : 
- les condamnations prononcées par l’ordonnance de référé du 30 avril 2021 confirmée par l’arrêt de la cour d’appel du 19 janvier 2022, soit la somme de 5.223,93 euros au titre de sa quote-part ; 
- le montant des travaux de remise en état de son appartement qui s’élève à la somme de 41.426,44 euros à indexer sur l’ICC depuis le 3 février 2020 ; 
- une perte de loyers d’un montant de 19.590 euros dans la mesure où l’appartement n’a pu être reloué depuis que Mme [U] en a été expulsée le 24 juillet 2018, outre une somme de 502 € par mois jusqu’à ce que l’appartement puisse être reloué.
 
Enfin, s’agissant de la garantie des MMA, M. [J] [G] fait valoir qu’elles ne justifient pas qu’elles auraient adressé un questionnaire contenant des questions précises sur la nature du droit dont Mme [U] était titulaire sur le bien immobilier objet de la garantie, et que dans ces conditions l’assureur ne peut se prévaloir de la réticence ou de la fausse déclaration intentionnelle de l’assuré. Par ailleurs, M. [J] [G] indique que le contrat d’assurance de Mme [N] [U] prévoit au titre de sa responsabilité civile que sont garantis les dommages causés à autrui dans le cadre de la vie privée de l’assuré et qui engage sa responsabilité, ce qui inclut les dommages survenus dans l’appartement qu’elle occupait, comme ceux subis par les appartements voisins.
 
Aux termes de conclusions en défense, notifiées par RPVA le 9 août 2023, Mme [D] [X] demande, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de : 
A titre principal, 
- DEBOUTER Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de Mme [D] [X], pour défaut de fondement, 
Subsidiairement, 
- RAMENER à de plus justes proportions le préjudice matériel subi par les requérants, 
- LES DEBOUTER de leur demande formée au titre de leur préjudice moral et de toutes autres demandes, 
En tout état de cause, et à titre reconventionnel, 
- CONDAMNER Mme [A] [Z]-[F], prise en qualité de tutrice de Mme [N] [U], à payer à Mme [D] [X] la somme de 5 223, 92 € à titre de remboursement de la condamnation en référé, 
- CONDAMNER Mme [A] [Z]-[F], prise en qualité de tutrice de Mme [N] [U], à payer à Mme [D] [X] la somme de 41 426, 44 € en deniers ou quittances au titre de son préjudice matériel, 
- CONDAMNER Mme [A] [Z]-[F], prise en qualité de tutrice de Mme [N] [U], à payer à Mme [D] [X] la somme de 19 276 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, 
- CONDAMNER Mme [S] [E] épouse [L], M. [R] [M] et Mme [A] de [B]-[F], prise en qualité de tutrice de Mme [N] [U], in solidum à payer à Mme [D] [X] la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Johanne BONVILLAIN, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
 
Au soutien de ses prétentions, Mme [D] [X] expose que Mme [N] [U] était occupante sans droit ni titre au moment des agissements à l’origine des désordres, et que, dans ces conditions, les demandeurs ne sauraient engager la responsabilité des bailleurs en application de la violation du règlement de copropriété ou des troubles anormaux de voisinage. En réponse aux demandeurs, elle précise que le terme « occupant » visé dans le règlement de copropriété renvoie à la notion d’occupant visée par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui englobe les personnes physiquement présentes dans l’immeuble, en leur qualité de copropriétaires ou de personnes ayant un lien juridique avec ces copropriétaires, à l’instar de leur famille, leurs préposés (liés par un contrat de travail), leurs locataires (liés par un contrat de bail), ce qui ne saurait être confondu avec la notion d’« occupant sans droit ni titre ». Ainsi, elle explique qu’en raison de la perte du lien juridique entre la personne présente physiquement dans l’immeuble et le copropriétaire, le principe posé par le règlement de copropriété pris en application de la loi de 1965 (responsabilité des copropriétaires du fait des troubles de jouissance causés par leur locataire) n’est plus applicable, de même que la responsabilité fondée sur la théorie jurisprudentielle des troubles anormaux de voisinage.
 
Mme [D] [X] fait valoir ensuite que les demandeurs agissent sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du code civil) seulement à l’encontre de Mme [A] [Z]-[F], prise en qualité de tutrice de Mme [N] [U], et subsidiairement à l’encontre de madame [U], ce qui, en l’absence de tout rapport locatif, est insuffisant pour engager la responsabilité du copropriétaire bailleur au titre des agissements fautifs de madame [U].
 
Sur les préjudices subis par les demandeurs, Mme [D] [X] soutient que : 
- S’agissant de Mme [L] : cette dernière ne démontre pas le lien entre le non-paiement des loyers et l’état de l’appartement ; la perte de loyer doit être fixée sur une période de 3 semaines calendaires comme le rapport d’expertise l’indique ; 
- S’agissant de M. [M] : la perte de loyer doit être fixée sur une période de 2 semaines calendaires comme le rapport d’expertise l’indique.
 
En tout état de cause, Mme [D] [X] expose que les demandeurs n’établissent pas avoir souffert d’un quelconque préjudice moral.
 
À titre reconventionnel, Mme [D] [X] estime qu’elle est bien fondée, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à demander le remboursement de :
- la somme de 5.223,92 euros au titre des condamnations prononcées en référé ; 
- le montant des travaux de remise en état de son appartement qui s’élève à la somme de 41.426,44 euros à indexer sur l’ICC depuis le 3 février 2020, étant précisé que la somme accordée par la cour d’appel n’a qu’une valeur provisionnelle ; 
- une perte de loyers d’un montant de 19.276 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers d’un montant moyen de 502 € par mois.
 
Aux termes de conclusions n°3, notifiées par RPVA le 17 octobre 2023, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U] [U] demande, sur le fondement de l’article L.113-5 du Code des assurances, de : 
- DEBOUTER M. [R] [M] et Mme [S] [E] épouse [L] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U] [U]. 
- DEBOUTER M. [G] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Mme [A] de [B]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U] [U] 
- DEBOUTER Mme [X] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U] [U] 
- DEBOUTER la Société MMA IARD de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U] [U]
- DECLARER l’appel en garantie formé par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U] [U] à l’égard de la société MMA assurances, recevable et bien fondé. 
- JUGER que toutes les condamnations qui seraient mises à la charge de Mme [A] [Z]-[F], en qualité de tutrice de Mme [U] seront garanties par l’assureur de Mme [U], la société MMA assurances, 
A TITRE SUBSIDIAIRE, 
- JUGER que la somme revenant à Mme [L] au titre de son préjudice ne pourra être supérieure à la somme de 227,13€. 
- JUGER que la somme revenant à M. [M] au titre de son préjudice ne pourra être supérieure à la somme de 227,13€. 
- JUGER que toutes les condamnations qui seraient mises à la charge de Mme [A] [Z]-[F], en qualité de tutrice de Mme [U] seront garanties par l’assureur de Mme [U], la société MMA assurances, 
En tout état de cause, 
- DEBOUTER M. [R] [M] et Mme [S] [E] épouse [L] et M. [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires. 
- CONDAMNER solidairement M. [R] [M] et Mme [S] [E] épouse [L] à verser à Mme [A] DE [B] [F] la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER solidairement M. [R] [M], Mme [S] [E] épouse [L] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire, et dire que la SCP MADRID Avocat bénéficiera des dispositions de l’article 699 eu CPC.
 
S’agissant de la garantie des MMA, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, expose que Mme [U] était assurée auprès de la société MMA IARD Assurances Mutuelles depuis le 1er décembre 2015, en qualité de locataire, et qu’elle est donc fondée à appeler en garantie les MMA au regard des désordres reprochés (dégâts des eaux / infiltrations).
 
Pour s’opposer à la demande de nullité du contrat d’assurance sollicitée par la société MMA IARD, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, soutient que : 
- l’article L113-8 du code des assurances invoqué par les MMA ne s’applique qu’à l’occasion de la signature du contrat, afin de permettre à l’assureur d’avoir les informations pour mesurer les risques qu’il prend en charge et non pas comme le prétend la société MMA en cours d’exécution du contrat d‘assurance ;
- dès lors « l’absence de déclaration de la résiliation du bail », au demeurant non intentionnelle, ne peut en aucun cas être une cause d’annulation du contrat d’assurance ; 
- la nullité de droit commun comme celle prévue à l’article L. 113-8 du code des assurances ne sanctionne que le vice né au cours de la formation du contrat ;
- par ailleurs, l’article L 113-8 du code des assurances doit être examinée à la lumière de l’article L. 113-2, 2 du code des assurances, aux termes duquel, l'assuré est obligé de répondre exactement aux questions posées par l'assureur notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel celui-ci l'interroge, lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à lui faire apprécier les risques qu'il prend en charge,
- les MMA n’allèguent, ni ne justifient avoir interrogé Mme [U] lors de la souscription du contrat sur ce risque en application de l’article L.113-2 du code des assurances, de sorte qu’elle ne peut invoquer désormais les dispositions de l’article L 113-8 du code des assurances ;
- la société MMA ne démontre pas davantage la mauvaise foi de l’assurée lors de sa déclaration des risques,
- de plus, les conditions cumulatives prévues à l’article L 113-4 du code des assurances précisant la notion d’aggravation du risque font dès lors défaut, d’autant que Mme [N] [U], au moment de la résiliation du bail Mme [U] n’était pas en état de faire valoir ses droits.
 
En réponse à la société MMA IARD qui invoque une clause d’exclusion de garantie issue des conditions d’assurance, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, fait valoir que : 
- l’interprétation faite par la société MMA IARD de la clause du contrat est erronée ; 
- si la société MMA invoque l’article L.113-1 du Code des assurances et se prévaut d’une prétendue faute intentionnelle de Mme [U] pour justifier son exclusion de garantie, Mme [U] n’a pas pu au regard de ses troubles psychiatriques agir de manière délibéré et consciente du caractère inéluctable du dommage.
 
Par ailleurs, dans l’hypothèse où le tribunal considérerait que la clause d’exclusion s’appliquerait, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, sollicite sa nullité aux motifs que : 
- la clause d’exclusion invoquée par la société MMA IARD n’est pas mentionnée en caractères très apparents de sorte qu’elle ne saurait être opposable à l’assurée, en application de l’article L112-4 du code des assurances ;
- par ailleurs, au regard de la disproportion que cette clause d’exclusion de garantie impose au sein de la police d’assurance, celle-ci doit être écartée comme abusive sur le fondement de l’article L.212-1 du code de la consommation, puisque selon la société MMA, cette clause prive l’assuré de sa garantie lorsque ce dernier a la garde ou l’usage du logement qu’il assure ; 
- la clause d’exclusion crée un déséquilibre significatif entre les parties, rentrant dans le champ de l’article 1171 du code civil, dans la mesure où toute clause prévue par l’assureur pour tenter de se soustraire à ses obligations est de nature à créer un déséquilibre dans le contrat ;
- au surplus, selon Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, cette clause est une clause de style dont la rédaction est extrêmement générale et ne vise aucune situation précise, et qu’il est impossible de lui octroyer de valeur contraignante.
 
S’agissant des demandes de Mme [L] et de M. [M], Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, fait valoir que :
- contrairement à ce qu’ils soutiennent, Mme [U] a sollicité la garantie de son assureur, sans approbation du bien-fondé de leurs demandes, et que toute condamnation prononcée à son encontre en cette qualité de tutrice sera garantie par la société MMA IARD, conformément à la police d’assurance (p.33) et en application de l’article L133-2 ancien du code des assurances ;
- Mme [L] n’établit nullement le lien de causalité entre l’arriéré de loyer de son locataire et l’état de l’appartement, d’autant que l’état de l’appartement doit être « inhabitable » afin que le locataire puisse s’exonérer du paiement de ses loyers, sans quoi ce non-paiement sera tout simplement une violation du contrat de bail ; 
- la durée des travaux de remise en état étant fixée à 8 et 12 jours calendaires, leur préjudice doit être limité à 227,13 euros au titre de la perte de loyers ;
- ils ne démontrent pas de préjudice moral.
 
S’agissant des demandes de M. [G], Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, fait valoir que :
- conformément à la jurisprudence de la cour de cassation, le propriétaire est bien débiteur de l’obligation de répondre aux troubles de voisinage ; que la théorie des troubles anormaux de voisinage repose sur les rapports de voisinage et non sur les droits de l’occupant des lieux à l’origine des troubles ; que, dès lors, la responsabilité des Consorts [G] / [X] ne saurait être exclue du seul fait que Mme [U] était sans droit ni titre ; 
- si le tribunal venait à déclarer bien fondée l’action de M. [G] à l’encontre de Mme [A] [Z], la société MMA serait tenue à la garantir de toute condamnation, étant précisé que la clause d’exclusion de garantie litigieuse n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce, et que de plus une telle clause ne pourrait qu’être déclarée inopposable, voire non écrite.
 




Aux termes de conclusions récapitulatives, notifiées par RPVA le 4 septembre 2023, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demande de : 
A TITRE PRINCIPAL : 
- CONSTATER la nullité du contrat d’assurance de Mme [U] souscrit auprès de la société MMA IARD Assurances Mutuelles, 
- CONSTATER l’absence de garantie due par la société MMA IARD Assurances Mutuelles, 
- DEBOUTER Mme [A] [O], en qualité de tutrice de Mme [N] [U], Messieurs [M] et [G] ainsi que Mesdames [L] et [X] de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre la société MMA IARD Assurances Mutuelles, 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
- DIRE ET JUGER que le contrat d’assurance habitation de Mme [U] comporte une cause d’exclusion concernant les dommages causés dans l’appartement dont Mme [U] avait l’usage et la garde au moment des faits, 
- DIRE ET JUGER que la société MMA IARD Assurances Mutuelles ne saurait garantir Mme [A] [Z], en qualité de tutrice de Mme [N] [U] au titre des condamnations prononcées à son encontre, au bénéfice de M. [G] et Mme [X], ses propriétaires bailleurs, 
- DEBOUTER Mme [A] [Z], en qualité de tutrice de Mme [N] [U] de toutes ses demandes, fins et prétentions, 
- DEBOUTER Messieurs [M] et [G] ainsi que Mesdames [L] et [X] de toutes leurs demandes, fins et prétentions, dirigées contre la société MMA IARD Assurances Mutuelles, 
- REDUIRE à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de M. [M] et Mme [L], 
- DIRE ET JUGER qu’au titre de la perte de loyers de M. [M], l’indemnisation ne saurait excéder la somme de 273,59 €, 
- DIRE ET JUGER qu’au titre de la perte de loyers de Mme [L], l’indemnisation ne saurait excéder la somme de 227,13 €, 
- DEBOUTER M. [M] et Mme [L] de leurs demandes respectives au titre de leur préjudice moral, 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
- CONDAMNER Mme [A] [Z], en qualité de tutrice de Mme [N] [U] à payer à la société MMA IARD Assurances Mutuelles la somme de 3 000 € à titre d’indemnité pour frais irrépétibles, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER Mme [A] [Z], en qualité de tutrice de Mme [N] [U] au paiement des dépens de cette instance, en ce compris les frais d’expertise, 
- ORDONNER l’exécution provisoire du Jugement à intervenir. 
 
La société MMA IARD considère à titre principal que, conformément aux dispositions des articles L. 113-8 et L. 113-2 3° du code des assurances, le contrat d’assurance souscrit par Mme [U] est entaché de nullité puisque cette dernière a omis d’aviser son assureur de l’existence de l’ordonnance de référé du 24 juillet 2018, qui a prononcé la résiliation judicaire de son bail et ordonné son expulsion. Elle précise que le contrat de bail est un élément essentiel du contrat d’assurance habitation, et que la société MMA rappelle que Mme [U] a bien été informée des éléments qu’elle devait déclarer auprès de son assureur, comme en atteste sa fiche de situation « assurance habitation MMA » de 2016.
 
Subsidiairement, la société MMA IARD soutient, sur le fondement de l’article L. 113-1 du code des assurances, que les conditions générales d’assurances n°410 excluait « les dommages causés ou subis par les biens immobiliers (les bâtiments, terrains et installations s’y trouvant) dont vous avez la propriété, l’usage ou la garde […] y compris en qualité de locataire » et que, dans ces conditions, la société MMA IARD Assurances Mutuelles ne saurait garantir les dommages provoqués par Mme [U]. 
 


En réponse à Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, la société MMA IARD expose que :
- la clause d’exclusion incriminée par l’assurée est rédigée dans le paragraphe « la garantie responsabilités civiles liées à votre habitation » pour « les dommages causés par votre habitation », alors que la clause d’exclusion opposée par l’assureur est mentionnée dans la partie « responsabilité civile vie privée » applicable en l’espèce,
- la clause d’exclusion est rédigée en français, en caractère apparent, en gras, mais encore sur le fond elle est formelle et limitée de sorte que sa portée est parfaitement claire ; 
- la clause d’exclusion n’est aucunement abusive dès lors que cette clause tend à circonscrire l’étendue de la garantie de la compagnie d’assurance
 
S’agissant des prétentions de M. [G], la société MMA IARD fait valoir que : 
- s’agissant de la demande de remboursement de la somme de 5 223,92 € qu’il a réglée aux termes de l’arrêt de la Cour d’appel d’Orléans, elle est inopposable à la société MMA IARD Assurances Mutuelles, qui n’était pas partie à cette instance ; 
- s’agissant de la demande au titre des travaux de remise en état de son appartement, il y a lieu de s’interroger sur les droits de Mme [S] [E] épouse [L] et de M. [R] [M] sur cet appartement en indivision ainsi que sur la recevabilité de chacun à formuler cette même demande indemnitaire ; 
- elle ne saurait garantir cette prétendue perte de loyers ; 
- M. [G] devra être débouté de l’intégralité de ses demandes financières auprès de la société MMA IARD Assurances Mutuelles, laquelle ne saurait garantir aucune condamnation le concernant, sur le fondement du contrat d’assurance habitation souscrit par Mme [U], ces dommages faisant partie des exclusions de garantie de ce contrat d’assurance.
 
S’agissant des demandes de Mme [X], la société MMA IARD expose mutatis mutandis les mêmes moyens en défense. 
 
S’agissant des demandes de M. [M], la société MMA IARD fait observer que :
- ses prétentions devront être ramenées à de plus justes proportions, notamment en ce qui concerne la perte de loyers alléguée ;
- il ne justifie pas de l’absence de relocation de son appartement ni de l’absence de toute assurance locative ; 
- M. [M] pourrait être indemnisé au maximum à la somme de 273,59 € correspondant à huit jours de travaux uniquement ; 
- sa demande au titre de son préjudice moral n’est aucunement justifiée ni caractérisée. 
 
S’agissant des demandes de Mme [L], la société MMA IARD soutient que : 
- s’agissant de la perte de loyer d’un montant de 1 950,18 euros, Mme [L] n’en rapporte pas la preuve ; qu’elle ne justifie pas du lien causal entre cette absence de règlement des loyers et charges, et l’état de son appartement ; qu’elle est, par ailleurs, taisante sur le dépôt de garantie qu’elle a pu conserver ;
- sur la perte de loyers évaluée à la somme de 13 457 €, Mme [L] ne justifie pas de la réalité de son préjudice matériel, et au maximum Mme [L] pourrait être indemnisée de cette perte de loyers uniquement pour la somme de 227,13 € correspondant aux 12 jours de remise en état retenus par l’expert ; 
- elle ne justifie pas de la réalité de son préjudice moral. 
 
Il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées pour un examen complet des moyens et prétentions des parties en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.
 
La clôture de l'instruction est intervenue le 6 février 2024, par une ordonnance du même jour, avec fixation d’une audience de plaidoirie au 16 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.
 



MOTIFS DE LA DÉCISION
 
L’ensemble des parties est représenté à l’instance. La décision sera donc contradictoire.
 
 I. Sur les responsabilités 
 
1. Sur les constatations de l’expert judiciaire
 
L’expert judiciaire a pu constater de nombreux désordres affectant l’appartement de M. [J] [G] et Mme [D] [X] loué à Mme [N] [U] (p.39):
- Tous les murs sont gris de moisissure du sol jusqu’à 1,20 m de hauteur, voire en toute hauteur à certains endroits
- Décollement de papiers peints 
- Circuit lumière et prises de courants non fonctionnels, en raison de la présence d’humidité
- Humidité de 20 à 28% en cuisine et dans la chambre.
 
L’expert judiciaire a également pu constater de nombreux désordres au sein de l’appartement de M. [M] située en dessous de l’appartement loué à Mme [N] [U] (p.40):
- au niveau d’une prise de courant en plinthe, le circuit électrique avait été coupé, la prise retirée afin d’évacuer l’eau coulant dans la gaine électrique (p.40), dont le débit est passé de 50 litres par semaine (en 2017) à 5 litres par semaine au moment des opérations expertales ;
- nombreux décollements de papier peints en partie haute, cloquages de peinture
- une humidité en partie haute de 19 à 21 % ce qui est au-dessus des tolérances admises
- lessivage blanchâtre des dalles de béton en gravillons lavées
 
S’agissant de l’appartement de Mme [L], situé en rez-de-chaussée, l’expert note également les désordres suivants (p.41) :
- des dégradations causées par des eaux d’infiltrations provenant de la partie supérieure 
- humidité en plinthe de 16% et 20% à 1 m de hauteur
- décollement de papier peint dans la salle de bains et fissure
- le ballon d’eau-chaude ne fonctionnait qu’en marche forcée.
 
Il ressort du rapport d’expertise (p.14 ; 43) que les infiltrations constatées au sein des appartements de Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] provenaient de l’appartement n°106, occupé par Mme [N] [U], laquelle lavait depuis mars 2007 jusqu’à décembre 2017 à grandes eaux et d’eau de javel son appartement, ce qui a « inondé régulièrement le plancher du 1er étage où elle vit, et tous les endroits où les gaines, les canalisations, les évacuations traversent les parois verticalement et horizontalement, un cheminement s’est créé petit à petit créant des désordres divers » dont l’intégralité du logement propriété de M. [J] [G] et Mme [D] [X], le logement de M. [M] situé juste en dessous, le logement de Mme [L], puis les parties communes.
 
 
2. Sur la responsabilité de Mme [N] [U], représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à l’égard de Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M]
 
En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
 
En l’espèce, compte tenu du comportement fautif de Mme [N] [U] qui lessivait régulièrement le sol de son appartement au point que plusieurs litres de liquides se déversaient chez M. [M], ce qui a dégradé les appartements de Mme [S] [E] épouse [L] et de M. [R] [M], sa responsabilité extracontractuelle est engagée à l’égard de ces derniers. 
3. Sur la responsabilité de Mme [N] [U], représentée par Mme [A] [Z]-[F], à l’égard de Mme [D] [X] et M. [J] [G]
 
En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
 
En l’espèce, Mme [N] [U] était à compter du 27 octobre 2015 occupante sans droit ni titre de l’appartement qu’elle occupait, propriété de Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M]. 
 
Compte tenu du comportement du fautif de Mme [N] [U] à l’origine des nombreuses dégradations de l’appartement de Mme [D] [X] et de M. [J] [G], Mme [N] [U] engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de ces derniers, en l’absence de tout rapport contractuel depuis le 27 octobre 2015.
 

4. Sur la responsabilité de M. [J] [G] et Mme [D] [X] à l’égard de Mme [S] [E] épouse [L] et de M. [R] [M]
 
Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
 
En l'absence de lien de droit entre le locataire, d'une part, et les autres copropriétaires, d'autre part, le bailleur répond contractuellement envers ces derniers des troubles de jouissance apportés par son locataire et de la méconnaissance du règlement.
 
En application de l’article 544 du code civil, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.
 
En application de ce principe, la victime d'un trouble de voisinage trouvant son origine dans l'immeuble donné en location, peut en demander réparation au propriétaire.
 
En l’espèce, le règlement de copropriété (pièce n°27, p.33) prévoit que : 
« Chaque copropriétaire sera responsable, à l’égard du syndicat comme de tout autre copropriétaire des troubles de jouissance et infractions aux dispositions du présent règlement dont lui-même, sa famille, ses préposés, ses locataires ou occupants et fournisseurs seront directement ou indirectement les auteurs, ainsi que des conséquences dommageables résultant de sa faute ou de sa négligence ou de celle de ses préposés, ou par le fait d’une chose ou d’une personne dont il est légalement responsable. 
Tout copropriétaire devra donc imposer le respect desdites prescriptions aux personnes ci-dessus désignées, sans que pour autant soit dégagée sa propre responsabilité. » 
 
Il est constant que, au vu des désordres subis par Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M], ces derniers ont subi des troubles de jouissance, qui excèdent d’ailleurs les inconvénients ordinaires du voisinage (cf. supra).
 
Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, la circonstance que Mme [N] [U] fût occupante sans droit ni titre à compter de l’ordonnance du juge des référés en date du 27 octobre 2015 n’exonère pas M. [J] [G] et Mme [D] [X] de leur responsabilité, puisque Mme [N] [U] était jusqu’à cette date locataire de leur appartement, et ce depuis le 8 novembre 2013. 
 
Toutefois, les bailleurs ne sont pas restés indifférents aux troubles de jouissance causées par Mme [N] [U]. 
 

C’est ainsi que, à la suite de l’ordonnance du juge des référés en date du 27 octobre 2015 ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire : 
- M. [J] [G] et Mme [D] [X] ont, par acte délivré le 21 janvier 2016, fait signifier l’ordonnance de référé avec commandement de quitter les lieux (pièce n°3 de M. [J] [G]) ; 
- Un procès-verbal de tentative de reprise amiable a été dressé le 8 juillet 2016 (pèce n°4 de M. [J] [G]) ;
- Le 13 juillet 2016, un procès-verbal de réquisition de la force publique a été dressé et délivré au préfet du Loiret (pièce n°5 de M. [J] [G]) ; 
- Par courrier en date du 19 avril 2017, le conseil de M. [J] [G] et Mme [D] [X] ont mis en demeure le préfet du Loiret en vue de procéder au règlement des sommes dues en l’absence du concours de la force publique (pièce n°6 de M. [J] [G]) ; 
- M. [J] [G] a régulièrement transmis à la préfecture du Loiret les photographies des désordres subis par Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] en raison du comportement de Mme [N] [U] en exhortant les services de la préfecture à intervenir (pièces n°7 et s. de M. [J] [G] : emails de septembre 2017) : 
- Mme [D] [X] a, par courrier du 2 mai 2018, attiré l’attention de monsieur le procureur de la République concernant la situation très préoccupante de Mme [N] [U] sollicitant une mesure de protection (pièce n°12 de Mme [D] [X]) ;
- Le 24 juillet 2018, M. [J] [G] et Mme [D] [X] ont fait expulser Mme [N] [U] (pièce n°2 de Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice).
 
Dès lors, M. [J] [G] et Mme [D] [X] ont eu un comportement diligent à l’égard de Mme [N] [U], occupante sans droit ni titre, a fortiori lorsqu’ils ont eu connaissance des désordres que cette dernière causait, en entreprenant des démarches continues et systématiques afin de procéder à son expulsion et faire cesser les troubles de voisinage. 
 
Par conséquent leur responsabilité ne sera pas retenue.
 

II. Sur la garantie des MMA 
 
1. Sur la nullité du contrat d’assurance
 
Selon l’article L. 112-3 alinéa 4 du code des assurances, « lorsque, avant la conclusion du contrat, l'assureur a posé des questions par écrit à l'assuré, notamment par un formulaire de déclaration du risque ou par tout autre moyen, il ne peut se prévaloir du fait qu'une question exprimée en termes généraux n'a reçu qu'une réponse imprécise. »
 
En vertu de l’article L. 113-8 du code des assurances : 
« Indépendamment des causes ordinaires de nullité, et sous réserve des dispositions de l'article L. 132-26, le contrat d'assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l'assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l'objet du risque ou en diminue l'opinion pour l'assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l'assuré a été sans influence sur le sinistre.
Les primes payées demeurent alors acquises à l'assureur, qui a droit au paiement de toutes les primes échues à titre de dommages et intérêts.
Les dispositions du second alinéa du présent article ne sont pas applicables aux assurances sur la vie. »
 
Selon l’article L. 113-2 du code des assurances, « l'assuré est obligé de 
1° De payer la prime ou cotisation aux époques convenues ;
2° De répondre exactement aux questions posées par l'assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l'assureur l'interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier par l'assureur les risques qu'il prend en charge;
3° De déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d'aggraver les risques, soit d'en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l'assureur, notamment dans le formulaire mentionné au 2o ci-dessus. (…) »
 
Il résulte des articles L. 112-3, alinéa 4, et L. 113-8 du code des assurances précités que l'assureur ne peut se prévaloir de la réticence ou de la fausse déclaration intentionnelle de l'assuré que si celles-ci procèdent des réponses qu'il a apportées auxdites questions.
 
Par ailleurs, la sanction prévue par l’article L.113-8 du code des assurances n'est encourue qu'en cas de méconnaissance intentionnelle des prescriptions de l’article L. 113-2 3° du code des assurances, et il convient de rechercher si l'omission de déclaration de l'aggravation du risque avait été faite de mauvaise foi, dans l'intention de tromper l'assureur.
 
Enfin, il résulte de l’article L. 113-2 3° du code des assurances que l'assuré n'a l'obligation de déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles ayant pour conséquence d'aggraver les risques ou d'en créer de nouveaux que lorsqu'elles rendent, de ce fait, inexactes ou caduques les réponses faites, lors de la conclusion du contrat, aux questions posées par l'assureur
 
En l’espèce, la société MMA IARD ne produit pas les réponses apportées par Mme [N] [U] aux questions posées au moment de la formation du contrat d’assurances lui permettant de se prévaloir de la méconnaissance par Mme [N] [U] de son obligation de déclarer en cours de contrat les circonstances nouvelles ayant pour conséquence d’aggraver les risques ou d’en créer de nouveaux.
 
Par ailleurs, bien que Mme [N] [U] n’a pas apporté à la connaissance de son assureur la résolution de son bail d’habitation prononcé à la suite de l’ordonnance du juge des référés en date du 27 octobre 2015, la société MMA IARD ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Mme [N] [U], d’autant qu’il est constant que celle-ci était atteinte de difficultés cognitives comme l’a reconnu le juge des tutelles, ce qui est de nature à exclure toute méconnaissance délibérée des prescriptions de l’article L. 113-2 3°. 
 
Dès lors, la société MMA IARD sera déboutée de sa demande de nullité du contrat d’assurance habitation conclu avec Mme [N] [U].
 
 
2. Sur les garanties applicables
 
En vertu de l’article L. 113-1 du code des assurances, « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.
Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré. »
 
Selon l’article L.113-5 du code des assurances, lors de la réalisation du risque ou à l'échéance du contrat, l'assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà.
 
La validité des clauses d'exclusion de garantie, régie par l'article L. 113-1 code des assurances précité, exige qu'elles ne vident pas la garantie de sa substance.
 
En vertu de l’article L. 212-1 du code de la consommation, « dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. »
 

Il résulte de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, telle qu’interprétée par la cour de justice de l’Union européenne (notamment CJUE, 11 mars 2020, C-511/17) que le juge national est tenu d'apprécier d'office, dès qu'il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet, le caractère abusif d'une clause contractuelle relevant du champ d'application de la directive 93/13/CEE. Toutefois, seules les clauses contractuelles qui, bien qu'elles ne soient pas visées par le recours du consommateur, sont liées à l'objet du litige tel qu'il est défini par les parties au vu de leurs conclusions et de leurs moyens, relèvent de l'obligation d'examen d'office incombant au juge national saisi et doivent être examinées, aux fins de vérifier leur caractère éventuellement abusif, dès que ce juge dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.
 
a. Sur les garanties applicables entre la société MMA IARD et Mme [N] [U] pour les dommages subis par Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M]
 
Il ressort des conditions générales communiquées (pièce MMA n°1) que, au titre de la « garantie responsabilité civile vie privée », sont garantis les dommages causés à autrui « dans le cadre de votre privée et que ces dommages engagent votre responsabilité » (p.30).
 
La société MMA IARD ne soulève aucune exclusion de garantie concernant les dommages causés à Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M].
 
Dès lors, compte tenu de l’engagement de responsabilité délictuelle de Mme [N] [U] à l’égard de ces derniers, en raison de ses fautes, la société MMA IARD devra garantir Mme [N] [U] des dommages causés à Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M].
 
 
b. Sur les garanties applicables entre la société MMA IARD et Mme [N] [U] pour les dommages subis par M. [J] [G] et Mme [D] [X]
 
En l’espèce, il convient de déterminer les garanties applicables avant de vérifier si la clause d’exclusion contestés par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, est valide, la société MMA IARD opposant une autre clause d’exclusion de garantie. 
 
Il ressort des conditions générales que : 
- Au titre de la « garantie responsabilité civile vie privée », sont garantis « lorsque vous causez à autrui des dommages à autrui dans le cadre de votre privée et que ces dommages engagent votre responsabilité, nous les indemnisons à votre place » (p.30) 
- Au titre de la garantie « responsabilités civiles liées à votre habitation », sont garantis (p.33) : les « dommages causés à l’habitation dont vous êtes locataire », à savoir les dommages d’incendie, d’explosion, de dégâts des eaux lorsque ces dommages engagent la responsabilité de l’assuré et sont causés aux bien immobiliers désignés aux conditions particulières. 
- Au titre de la garantie dégâts des eaux, sont indemnisés les dommages matériels subis par les biens assurés lorsque ces dommages résultent d’un certain nombre d’événements couverts, notamment fuites, ruptures ou débordements accidentels des installations de chauffage, des appareils à effet d’eau ou des appareils sanitaires, des chenaux, gouttières, conduites d’eau intérieures ou extérieures, eaux de ruissellement… (p.11).
 
Dès lors que la responsabilité de Mme [N] [U] provient de son propre fait, ayant lavé régulièrement le sol de son appartement à grandes eaux, ce qui ne peut être qualifié de dégâts des eaux, la garantie « responsabilités civiles liées à votre habitation » ne saurait être engagée pour les dommages causés à l’appartement, propriété de M. [J] [G] et Mme [D] [X].
 

Ainsi, seule la « garantie responsabilité civile vie privée » est susceptible de s’appliquer. 
 
Or, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, remet en cause la validité d’une clause d’exclusion de garantie qui s’applique à la « garantie responsabilité civile liée à votre habitation » (p.33). Dans la mesure où cette clause ne s’applique pas, il n’y a pas lieu de vérifier sa validité.
 
En revanche, compte tenu de l’office du juge dans le contrôle des clauses abusives, il y a lieu de contrôler la validité de la clause d’exclusion de garantie opposée par la société MMA IARD et insérée au sein du chapitre « responsabilité civile vie privée » des conditions générales n°410 (pièce MMA n°1, p.32), qui dispose que : « les dommages causés ou subis par les biens immobiliers (les bâtiments, terrains et installations s’y trouvant) dont vous avez la propriété, l’usage ou la garde ».
 
Cependant, la clause d’exclusion soulevée par la société MMA IARD ne saurait être qualifiée de clause abusive, dans la mesure où elle n’empêche pas l’assuré d’assurer son logement, mais a pour objet d’exclure la réparation des dommages causés au logement loué par l’assuré lorsque la responsabilité de l’assuré est engagée et que les dommages ne résultent pas de d’incendie, d’explosion, de dégâts des eaux. 
 
Dès lors, la clause d’exclusion de garantie soulevée par la société MMA IARD ne saurait être qualifiée de clause abusive et doit recevoir application.
 
En conséquence, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, sera déboutée de sa demande tendant à condamner la société MMA IARD à la garantir de toutes condamnations mises à sa charge prononcées au bénéfice de M. [J] [G] et Mme [D] [X].
 
De même, M. [J] [G] sera débouté de sa demande tendant à condamner la société MMA IARD de toutes condamnations.
 
 
III. Sur la réparation des préjudices subis
 
1. Sur les préjudices subis par M. [R] [M] 
 
a. Au titre de la remise en état de son appartement
 
Au vu du rapport d’expertise (p.48) et des factures communiquées non contestées par les autres parties (pièces n° 10 à 12), il convient d’indemniser ce préjudice à hauteur de 7.361,75 euros.
 
En conséquence, Mme [N] [U], représentée Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, et la société MMA IARD seront condamnées in solidum à payer à M. [R] [M] la somme de 7.361,75 euros au titre de la remise en état de l’appartement.
 
b. Au titre de la perte de loyers
 
Bien que l’expert judiciaire a pu considérer que les travaux de remise en état devaient durer 12 jours, il a considéré qu’il existait un risque pour la sécurité des locataires voisins de Mme [N] [U], et qu’il était manifestement impossible de reloger d’autres personnes dans ces logements tant que la cause n’était pas résolue (rapport p.50).
 
Il ressort des pièces versées par M. [R] [M] que : 
- Son dernier locataire avait quitté les lieux le 10 octobre 2017 (pièce n°13) et payait un loyer de 506,18 euros et 41 euros de charges, soit la somme totale de 547,18 euros (pièce n°15) ;
- Le logement a de nouveau été pris à bail le 15 mai 2020 (pièce n°14).
 
Dès lors, M. [R] [M] a subi une perte de loyers, et non une simple perte de chance, pendant 31 mois, qui sera estimée à la somme de 16.962,58 euros.
 
En conséquence, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U], et la société MMA IARD, seront condamnées in solidum à payer à M. [R] [M] la somme de 16.962,58 euros au titre de la perte des loyers.
 
c. Au titre du préjudice moral
 
Au vu de l’expulsion tardive de Mme [N] [U], des nombreuses infiltrations répétées subis au sein de son appartement, et des risques pour la sécurité des locataires, M. [R] [M] a subi un préjudice moral évalué à la somme de 1.000 euros.
 
En conséquence, Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice , et la société MMA IARD, seront condamnées in solidum à payer à M. [R] [M] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral.
 
 
2. Sur les préjudices subis par Mme [S] [L], née [E]
 
a. Au titre de la remise en état de son appartement
 
Au vu du rapport d’expertise (p.48) et des factures communiquées non contestées par les autres parties (pièces n° 2 à 7) il convient d’indemniser ce préjudice à hauteur de 14.973,29 euros.
 
En conséquence, Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice , et la société MMA IARD seront condamnées in solidum à payer à Mme [S] [L], née [E] la somme de 14.973,29 euros.
 
b. Au titre des impayés de loyers de sa précédente locataire
 
Mme [S] [L], née [E] n’établit pas que la somme de 1.950,18 euros due au titre des loyers impayés par sa précédente locataire est en lien avec le comportement de Mme [N] [U]. 
 
Mme [S] [L], née [E] sera déboutée de sa demande de condamnation au titre des impayés de loyers.
 
c. Au titre de la perte de loyers
 
Bien que l’expert judiciaire a pu considérer que les travaux de remise en état devaient durer 12 jours, l’expert a considéré qu’il existait un risque pour la sécurité des locataires voisins de Mme [N] [U], et qu’il était manifestement impossible de reloger d’autres personnes dans ces logements tant que la cause n’était pas résolue (rapport p.50).
 
Dès lors, Mme [S] [L], née [E] a subi une perte de loyers, et non une simple perte de chance. 
 
Il ressort des pièces versées par Mme [S] [L], née [E] que : 
- Sa dernière locataire avait quitté les lieux le 12 juin 2018 (annexe n°26, pièce n°20) et payait un loyer de 513,83 euros et 54 euros de charges, soit la somme totale de 567,83 euros (pièce n°8) ;
- Le nouveau locataire est intervenu le 2 mars 2020 (pièces n°9 et 23) ; 
 

Mme [S] [L], née [E] a subi une absence de loyers pendant une période de 20,5 mois.
 
La perte de loyers sur cette période doit être estimée à la somme de 11.640,51 euros.
 
En conséquence, Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice , et la société MMA IARD, seront condamnées in solidum à payer à Mme [S] [L], née [E] la somme de 11.640,51 euros au titre de la perte des loyers.
 
d. Au titre du préjudice moral
 
Au vu de l’expulsion tardive de Mme [N] [U], des nombreuses infiltrations répétées subis au sein de son appartement, et des risques pour la sécurité des locataires, Mme [S] [L], née [E] a subi un préjudice moral évalué à la somme de 1.000 euros.
 
En conséquence, Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice , et la société MMA IARD, seront condamnées in solidum à payer à Mme [S] [L], née [E] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral.
 
 
3. Sur les préjudices subis par M. [J] [G] et Mme [D] [X] 
 
a. Au titre de la condamnation prononcée par le juge des référés
 
Par ordonnance en date du 30 avril 2021, confirmé sur ce point par l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans le 19 janvier 2022, Mme [X], M. [G] et Mme [A] [Z]-[F], prise en qualité de tutrice de Mme [N] [U], ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins de Coulmiers la somme de 13 871, 76 € à titre provisionnel, dont 2.535,36 euros à valoir sur la réparation des dommages causés sur les parties communes et 11.336,40 euros au titre des frais d’expertise avancés dans le cadre de la procédure de référé, outre 1 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
 
M. [J] [G] et Mme [D] [X] ont réglé chacun la somme de 5.223,92 euros. 
 
Compte tenu de la responsabilité de Mme [N] [U] dans l’apparition des désordres subis par la copropriété, étant précisé que M. [J] [G] et Mme [D] [X] ont été exonérés de toute responsabilité compte tenu de leurs diligences, il convient de condamner Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice , à payer à M. [J] [G] et à Mme [D] [X] la somme de 2.167,68 euros chacun au titre de la condamnation prononcée par ordonnance en date du 30 avril 2021 confirmée par arrêt du 19 janvier 2022, à l’exception des frais d’expertise qu’il convient d’analyser au titre des dépens. 
 
b. Au titre des travaux de remise en état de leur appartement
 
Au vu du rapport d’expertise (p.53) il convient d’indemniser ce préjudice à hauteur de 41.426,24 euros.
 
Il est constant que M. [J] [G] et Mme [D] [X] sont propriétaires indivis par moitié de l’appartement loué à Mme [N] [U] (pièce n°1 de Mme [D] [X]), et que, par arrêt en date 19 janvier 2022, Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de Mme [N] [U], a été condamnée à verser à M. [J] [G] et Mme [D] [X] la somme de 41.000 euros à titre de provision à valoir sur la remise en état de leur appartement.
 
Dans ces conditions, Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice , sera condamnée à payer à M. [J] [G] et à Mme [D] [X], la somme de 20.713,12 euros chacun au titre des travaux de remise en état de leur appartement, indexée sur l’indice du coût de la construction à compter du 3 février 2020.
 
 
c. Au titre de la perte de loyers
 
L’expert a considéré que l’appartement constituait un habitat insalubre, qu’il témoignait d’un certain danger (p.47), et qu’il était manifestement impossible de reloger d’autres personnes dans ce logement tant que la cause n’était pas résolue (rapport p.50).
 
Dès lors, M. [J] [G] et Mme [D] [X] ont subi une perte de loyers, et non une simple perte de chance de relouer l’appartement. 
 
Il ressort des pièces versées que Mme [N] [U] a été expulsée le 24 juillet 2018. 
 
Si M. [J] [G] et Mme [D] [X] expliquent que l’appartement n’a pas été reloué depuis cette date en raison de l’absence de fonds disponible, il convient d’indemniser la perte de loyers jusqu’à la date du 19 janvier 2022, date de l’arrêt de la cour d’appel ayant condamné Mme [N] [U], représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à leur verser la somme de 40.000 euros à valoir sur la remise en état. 
 
Compte tenu du loyer de 502 euros (pièce de Mme [D] [X] n°2) et de la durée de vacance locative (3 ans 6 mois), la perte de loyers sur cette période doit être estimée à la somme de 21.084 euros.
 
Dans ces conditions, Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, sera condamnée à payer à M. [J] [G] et à Mme [D] [X], la somme de 10.542 euros chacun au titre de la perte des loyers.
 
 
IV. Sur les autres demandes
 
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
 
Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice de, et la société MMA IARD qui succombent devront supporter in solidum les dépens de la présente procédure, ainsi que les frais d’expertise, et il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me BONVILLAIN.
 
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
 
L'équité commande de condamner : 
- Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, in solidum avec la société MMA IARD à verser à Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] la somme de 5.000 euros (soit 2.500 euros chacun) ; 
- Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à verser la somme de 3.000 euros à M. [J] [G], et la somme de 2.500 euros à Mme [D] [X].
 
Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger. 
 
 
PAR CES MOTIFS
 
Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
DECLARE Mme [N] [U], représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, responsable des dommages causés à Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] ;
 
DECLARE Mme [N] [U], représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, responsable des dommages causés à M. [J] [G] et Mme [D] [X] ;
 
DEBOUTE Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] de toute demande de condamnation à l’égard de M. [J] [G] et de Mme [D] [X] ; 
 
DEBOUTE la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de sa demande de nullité du contrat d’assurance conclu avec Mme [N] [U] ; 
 
CONDAMNE in solidum Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à M. [R] [M] la somme de 7.361,75 euros au titre de la remise en état de son appartement ; 
 
CONDAMNE in solidum Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à M. [R] [M] la somme de 16.962,58 euros au titre de la perte des loyers ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à M. [R] [M] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral ;
 
CONDAMNE in solidum Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, et la société MMA IARD à payer à Mme [S] [L], née [E] la somme de 14.973,29 euros au titre de la remise en état de son appartement ;
 
CONDAMNE in solidum Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Mme [S] [L], née [E] la somme de 11.640,51 euros au titre de la perte des loyers ; 

CONDAMNE in solidum Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Mme [S] [L], née [E] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral ;

DIT que ces condamnations seront augmentées de l’intérêt au taux légal à compter du 28 avril 2021, date de l’assignation ; 
DEBOUTE Mme [S] [L], née [E] de sa demande de condamnation au titre des impayés de loyers ;
 
CONDAMNE la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, de toutes condamnations prononcées au bénéfice de Mme [S] [E] épouse [L] et de M. [R] [M] ; 
 
CONDAMNE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à payer à M. [J] [G] la somme de 2.167,68 euros au titre de la condamnation prononcée par ordonnance en date du 30 avril 2021 confirmée par arrêt du 19 janvier 2022, à l’exception des frais d’expertise ; 
 
CONDAMNE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à payer à Mme [D] [X] la somme de 2.167,68 euros au titre de la condamnation prononcée par ordonnance en date du 30 avril 2021 confirmée par arrêt du 19 janvier 2022, à l’exception des frais d’expertise ; 
 
CONDAMNE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à payer à M. [J] [G], la somme de 20.713,12 euros au titre des travaux de remise, indexée sur l’indice du coût de la construction à compter du 3 février 2020 ;
 
CONDAMNE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à payer à Mme [D] [X], la somme de 20.713,12 euros au titre des travaux de remise en état, indexée sur l’indice du coût de la construction à compter du 5 février 2020 ;
 
CONDAMNE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à payer à M. [J] [G], la somme de 10.542 euros au titre de la perte des loyers ;
 
CONDAMNE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à payer à Mme [D] [X], la somme de 10.542 euros au titre de la perte des loyers ;
 
DEBOUTE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], en qualité de tutrice, de sa demande tendant à condamner la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à la garantir de toutes condamnations prononcées au bénéfice de M. [J] [G] et de Mme [D] [X] ;
 
DEBOUTE M. [J] [G] de sa demande de condamnation de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à lui payer les sommes dues au titre de sa quote-part versées au syndicat des copropriétaires, au titre des travaux de remise en état et au titre de la perte des loyers ; 
 
DEBOUTE les parties de toutes autres demandes ;
 
CONDAMNE in solidum Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me BONVILLAIN, avocat près la cour d'appel d'Orléans ;
 
CONDAMNE la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, des dépens, en ce compris les frais d’expertise ; 
 

CONDAMNE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, in solidum avec la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à Mme [S] [E] épouse [L] et M. [R] [M] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
CONDAMNE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F], agissant en qualité de tutrice, à verser la somme de 3.000 euros à M. [J] [G] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mme [N] [U] représentée par Mme [A] [Z]-[F] agissant en qualité de tutrice, à verser la somme de 2.500 euros à Mme [D] [X] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
 

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE et signé par Madame Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente et Madame Heimaru FAUVET, greffier


LE GREFFIER LA PREMIERE VICE-PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des assurances L113-1, code des assurances L113-8, code de la consommation L212-1, code civil 1171, code des assurances L113-5, code des assurances L113-2, code des assurances L112-3, code des assurances 2, code des assurances L133-2, code des assurances L112-4, code des assurances L113-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 8 septembre 2026 · Tribunal des activités économiques de Marseille · n° 2026R00198

  en commun : code des assurances L113-1, code des assurances L113-8, code des assurances L113-2, code des assurances L112-3, code des assurances L112-4, code des assurances L113-4

• 18 août 2026 · Tribunal de commerce de La Roche-sur-Yon · n° J2024000021

  en commun : code des assurances L113-8, code des assurances L113-5, code des assurances L113-2, code des assurances L133-2

• 28 mai 2026 · Cour d'appel de Douai · Autre · n° 25/01474

  en commun : code des assurances L113-8, code des assurances L113-2, code des assurances 2, code des assurances L112-4

• 19 janvier 2026 · Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence · Expertise · n° 24/03957

  en commun : code des assurances L113-8, code des assurances L113-5, code des assurances L113-2, code des assurances L113-4

• 17 mars 2026 · Cour d'appel d'Orléans · Autre · n° 24/01809

  en commun : code des assurances L113-8, code des assurances L113-2, code des assurances L112-4, code des assurances L113-4

• 18 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/02253

  en commun : code des assurances L113-8, code des assurances L113-5, code des assurances L113-2, code des assurances L112-3

• 9 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Metz · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/02338

  en commun : code des assurances L113-8, code des assurances L113-5, code des assurances L113-2, code des assurances L112-3

• 13 mai 2026 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 21/08350

  en commun : code des assurances L113-8, code des assurances L113-2, code des assurances L112-3, code des assurances L112-4

Mise à jour de la source le 2024-09-20T21:17:02.043Z.