Cour d'appel de Toulouse, 1ere Chambre Section 1, 17 septembre 2024, n° 23/00956

17/09/2024



ARRÊT N° 283 /24



N° RG 23/00956 

N° Portalis DBVI-V-B7H-PKFC

MD - SC



Décision déférée du 20 Février 2023

TJ de TOULOUSE 

MICHEL













[VH] [LM]

[N] [O]





C/



[ZD] [M]

[J] [B]

[SN] [M]

[F] [I]





[W] [M]

[E] [M]























INFIRMATION

ADD EXPERTISE

RENVOI MEE du 13.03.2025





Grosse délivrée



le



à



Me Valérie AMIEL

Me Raphaelle GUIONNET

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTS



Madame [VH] [LM]

[Adresse 6]

[Localité 12]



Représentée par Me Valérie AMIEL de la SCP AMIEL-VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE





Monsieur [N] [O]

[Adresse 6]

[Localité 12]



Représenté par Me Valérie AMIEL de la SCP AMIEL-VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMES



Monsieur [ZD] [M] - Décédé le 06 octobre 1962



Monsieur [J] [B]

[Adresse 17]

[Localité 14]



Monsieur [SN] [M]

[Adresse 15]

[Localité 12]



Monsieur [F] [I]

[Adresse 7]

[Localité 16]



Représentés par Me Raphaelle GUIONNET, avocat au barreau de TOULOUSE







INTERVENANTES VOLONTAIRES - Venant aux droits et obligations de M. [ZD] [M] décédé





Madame [W] [M]

[Adresse 9]

[Localité 12]



Monsieur [E] [M]

[Adresse 9]

[Localité 14]



Représentés par Me Raphaelle GUIONNET, avocat au barreau de TOULOUSE





COMPOSITION DE LA COUR



Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 29 janvier 2024 en audience publique, devant la cour composée de :



M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller



qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats N.DIABY





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE





À la suite du décès de son épouse, M. [Z] [M] a mis en vente des biens immobiliers dont un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 12], comprenant deux locaux à usage commercial et 12 appartements à usage d'habitation dont un appartement de type T4 loué depuis trois ans à Mme [VH] [LM] et M. [N] [O].

 

Le 25 janvier 2022, une promesse de vente a été signée concernant cet appartement, aux termes de laquelle M. [Z] [M] conférait à Mme [LM] et M. [O] la faculté d'acquérir le bien immobilier pour un montant de 250 000 euros. La promesse était consentie pour une durée expirant le 25 mai 2022 à seize heures. 



Il était en outre précisé que : « La réalisation de la promesse aura lieu : [...] Soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire à l'intérieur de ce délai, suivie de la signature de l'acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus. Si la levée d'option a lieu alors que des conditions suspensives sont encore pendantes, elle n'impliquera pas renonciation à celles-ci, sauf volonté contraire exprimée par le bénéficiaire ». 







M. [Z] [M] est décédé le 10 mars 2022 laissant pour héritiers M. [ZD] [M], M. [SN] [M] (neveux du promettant), M. [F] [I] et M. [J] [B] (neveux de l'épouse décédée de M. [Z] [M]).



Mme [VH] [LM] et M. [N] [O] ont levé l'option et régularisé les conditions suspensives dont l'obtention d'un prêt en date du 14 avril 2022, dans les délais impartis. 



Les héritiers de M. [M] ont refusé de signer l'acte authentique de vente. 



-:-:-:-



Suivant autorisation d'assigner à jour fixe, donnée le 30 septembre 2022, Mme [LM] et M. [O] ont fait assigner les 5 et 10 octobre 2022 devant le tribunal judiciaire de Toulouse, M. [ZD] [M], M. [SN] [M], M. [F] [I] et M. [J] [B] aux fins d'obtenir l'exécution forcée de la vente et l'indemnisation de leurs préjudices. 



-:-:-:-



Par jugement du 20 février 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse, a : 



- déclaré irrecevables la note et les pièces adressées le 8 février 2023 par Maître James-Foucher, conseil des demandeurs, 

- annulé pour vileté du prix la promesse unilatérale de vente en date du 25 janvier 2022 reçue par Maître [SV] [X], conclue entre M. [Z] [M], représenté par Mme [H] [LM], et M. [N] [O] ainsi que Mme [VH] [LM], portant sur un appartement de type T4, d'une surface habitable de 149,33 m2, constituant le lot de copropriété n°6 d'un immeuble situé sis [Adresse 6] à [Localité 12], d'une surface de 00ha 04 a 27ca moyennant le prix de 250 000 euros, 

- débouté M. [N] [O] et Mme [VH] [LM] de leurs demandes en dommages et intérêts, 

- condamné in solidum M. [N] [O] et Mme [VH] [LM] à payer à M. [ZD] [M], M. [SN] [M], M. [F] [I] et M. [J] [B], ensemble, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum M. [N] [O] et Mme [VH] [LM] aux dépens. 



Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé au travers des éléments du dossier et notamment de diverses estimations de l'immeuble que le prix de vente fixé dans la promesse de vente ne représentait qu'un tiers de la valeur vénale du bien, sans que l'existence de contreparties ne soit démontrée, observant à cet égard que le défaut de performance énergétique ne saurait altérer dans une proportion aussi importante le prix de vente du bien, en particulier s'agissant d'un appartement situé dans un quartier prisé et valorisé, s'agissant d'un produit rare et fortement recherché de sorte qu'il y avait lieu de considérer cornme dérisoire ledit prix de vente.



-:-:-:-





Par déclaration du 16 mars 2023, Mme [VH] [LM] et M. [N] [O] ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il a : 



- annulé pour vileté du prix promesse unilatérale de vente en date du 25 janvier 2022 conclue entre M. [Z] [M] et M. [N] [O] et Mme [VH] [LM], 

- jugé que le prix de vente ne représente qu'un tiers de la valeur vénale du bien, 

- jugé le prix de vente est dérisoire, 

- rejeté la demande de dommages et intérêts au titre du paiement des loyers, du préjudice moral, des intérêts intercalaires et des frais d'assurance, et au titre de la résistance abusive.



M. [ZD] [M] est décédé le 28 septembre 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 janvier 2024, Mme [VH] [LM] et M. [N] [O], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1124, 1240, 1583 et 1589 du code civil, de: 



Rejetant toutes conclusions contraires comme injustifiées, en tout cas mal fondées,

- infirmer le jugement du 20 février 2023, 

- « dire et juger » le jugement à intervenir vaudra acte de vente de l'immeuble cadastré sous les références suivantes : 







Préfixe



Section



n°



Lieudit 



Surface





[Cadastre 20]



AB



[Cadastre 10]



[Adresse 6]



00 ha 04 a 27 ca







Dans le volume Deux, (2)



Le lot de copropriété n °6 est décrit comme suit : Dans le bâtiment unique, au premier étage de la cage d'escalier principale, première porte à droite, un appartement de type t4, comprenant séjour, salle à manger, cuisine, deux chambres, buanderie, dressing, deux salles d'eau et wc, 

et les cent quarante et un/millièmes (141/1000èmes) des parties communes générales de copropriété, 

et les cent quatre vingt quinze/millièmes (195/1000 èmes) des parties communes spéciales des logements du bâtiment. 

Selon l'état descriptif de division volumétrique établi au terme d'un acte reçu par maître [JH] [L], notaire à [Localité 12], le 23 avril 2003, publié au service de la publicité foncière de Toulouse 1, le 26 juin 2003 volume 2003P, numéro 7396 

Selon l'état descriptif de division et le règlement de copropriété établi au terme d'un acte reçu par Maître [X], notaire à [Localité 12] le 18 mars 2021, en cours de publication au service de la publicité foncière de Toulouse 1. 

et pourra être publié comme tel à la Conservation des Hypothèques de Toulouse, 









- condamner solidairement M. [E] [M], Mme [W] [M], M.[SN] [M], M. [F] [I] et M. [J] [B] au paiement :

' de la somme de 20.225,75 euros au titre du remboursement des loyers, à parfaire au jour de l'arrêt, 

' de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral, 

' de la somme de 2.198,05 euros au titre des intérêts intercalaires et des frais d'assurance à parfaire au jour de l'arrêt, 

' de la somme de 10 000 euros pour résistance abusive. 

- rejeter les demandes élevées par M. [E] [M], Mme [W] [M], M.[SN] [M], M. [F] [I] et M. [J] [B], 

- condamner solidairement M. [E] [M], Mme [W] [M], M.[SN] [M], M. [F] [I] et M. [J] [B] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'huissier mettant en demeure les défendeurs de comparaître devant le notaire et les frais d'expertise judiciaire de Mme [TC] [U]. 



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 janvier 2024, Mme [W] [M] et M. [E] [M] venant aux droits de M. [ZD] [M] décédé, M. [SN] [M], M. [F] [I] et M. [J] [B], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1582, 1583, 1169, 1591 et 1674 du Code Civil, de : 

 

À titre principal,



- confirmer le jugement rendu le 20 février 2023 par le tribunal Judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions, à savoir : 

' annuler pour vileté du prix la promesse unilatérale de vente en date du 25 janvier 2022 reçu par Maître [SV] [X], notaire associé de la Selarl [X] Notaires, titulaire d'un office notarial à [Localité 12], conclue entre M. [Z] [M], représenté par Mme [H] [LM], et M. [N] [O] ainsi que Mme [VH] [LM], portant sur un appartement de type T4, d'une surface habitable de 149,33 m2, constituant le lot de copropriété n°6 d'un immeuble situé sis [Adresse 6] à [Localité 12], d'une surface de 00ha 04 a 27ca moyennant le prix de 250.000 euros. 

En conséquence, 

- débouter M. [N] [O] et Mme [VH] [LM] de leur demande de vente forcée qui s'avère injuste et en tout cas mal fondée, 

- débouter M. [N] [O] et Mme [VH] [LM] de leurs demandes de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros en l'absence de tout résistance abusive des héritiers légataires universels, de leur demandes de remboursement des loyers versés jusqu'à ce jour soit la somme de 10 193,55 euros, de frais intercalaires et de frais d'assurance de prêt à hauteur de 1 924,01 euros, outre celle de 5.000 euros au titre du préjudice moral,

 

Dans l'hypothèse où la cour l'estimerait opportun, 

- donner acte à Mme [W] [M], M. [E] [M] (venant aux droits et obligations de Feu M. [ZD] [M]), M. [SN] [M], [J] [B] et [F] [I] de ce qu'ils ne s'opposent pas à ce qu'une mesure d'expertise judiciaire soit ordonnée par la Cour, aux frais avancés des demandeurs, 





À titre subsidiaire et incident, 



Si par extraordinaire la cour venait à réformer le premier jugement et ne pas retenir la vileté du prix convenu pour la vente du bien litigieux, 

- «juger» que Mme [W] [M], M. [E] [M] (venant aux droits et obligations de Feu M. [ZD] [M]), M. [SN] [M], [J] [B] et [F] [I] apportent la preuve d'indices graves et vraisemblables relatifs à l'existence d'une vente lésionnaire justifiant leur demande d'expertise judiciaire, 

- ordonner avant dire droit, une mesure d'investigation confiée à un collège de 3 experts qu'il plaira à la cour de nommer, avec pour mission principale : 

' déterminer la valeur vénale de l'appartement de type T4, d'une surface de 149,33 m², constituant le lot de copropriété n°6 d'un immeuble situé sis [Adresse 6] à [Localité 12], 

' dire que le collège d'experts accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce tribunal,

' dire qu'en cas de difficulté, le collège d'experts s'en réfèrera au Président qui aura ordonné l'expertise ou le juge désigné par lui, 

' dire que le collège d'expert devra rédiger un procès-verbal commun, destiné à former qu'un seul avis à la pluralité des voix dans un délai de [préciser la durée] à compter de la consignation de la provision à valoir sur leur honoraires, et qu'il devront le notifier aux parties préalablement au dépôt définitif dudit procès-verbal, 

' fixer la provision à consigner au greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir, 



En tout état de cause,

 

- condamner solidairement M. [N] [O] et Mme [VH] [LM] à payer à Mme [W] [M], M. [E] [M] (venant aux droits et obligations de Feu M. [ZD] [M]), M. [SN] [M], [J] [B] et [F] [I] une indemnité de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de recouvrement forcé prévus par l'article 10 de l'arrêté du 26 février 2016, en vertu de l'article 699 du même Code. 



L'affaire a été examinée à l'audience du 29 janvier 2024.





MOTIVATION DE LA DÉCISION



1. Selon l'article 1589, al. 1er du code civile, 'La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix'. 



2. Les légataires universels du promettant ont, par lettre recommandée du 3 octobre 2022 adressée au conseil des bénéficiaires par M. [SN] [M] déclarant s'exprimer en leur nom, refusé de signer l'acte authentique de vente de l'immeuble promis à Mme [LM] et à M. [O] et demandent à titre principal la confirmation du jugement qui a annulé pour vileté du prix la promesse de vente litigieuse.





3. L'article 1169 dispose qu' 'un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire'.

Il appartient à celui qui soulève cette nullité d'établir que la vileté du prix alléguée résulte d'un déséquilibre manifeste entre les prestations réciproques des parties et de nature à rendre illusoire ou dérisoire l'engagement de l'autre partie.



4. Il sera relevé à titre liminaire qu'en page 3 de la promesse de vente rédigée le 25 janvier 2022 en la forme authentique pardevant Maître [SV] [X], notaire à [Localité 12] et à l'occasion de laquelle, M. [Z] [M] était représenté par Mme [H] [LM] selon une procuration sous seing privé du 25 janvier 2022, annexée à l'acte, figure le passage suivant:

'Les parties déclarent que les dispositions de ce contrat ont été, en respect des règles impératives de l'article 1104 du code civil, négociées de bonne foi. Elles affirment qu'il reflète l'équilibre voulu par chacune d'elles'. Il est constant que Mme [H] [LM], secrétaire de M. [Z] [M] est la mère de Mme [VH] [LM], cobénéficiaire de la promesse. 



5. Dans la lettre du 3 octobre 2022 précitée, M. [SN] [M] a tenu à souligner que 'M. [Z] [M], âgé de 77 ans, était alors et manifestement dans un état de détresse morale important' après le décès de leur tante, Mme [T] [M] [épouse de M. [Z] [M]], et à rappeler les dispositions de l'article 1128 du code civil exigeant l'existence de la capacité des parties à contracter et d'un contenu licite et certain, nécessaires à la validité d'un contrat. Les appelants produisent en réponse au contexte évoqué par les intimés, un jugement rendu le 5 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse ayant ordonné la délivrance d'un legs d'une maison consenti par M. [Z] [M] à Mme [H] [LM] et à l'occasion de laquelle, dans la motivation faisant droit à la requête de la légataire, il est indiqué : 'il est en effet avéré qu'après le décès de son épouse, il a vendu à des prix très avantageux les 13 appartements et les 2 boutiques situés dans l'immeuble dont il était propriétaire à [Localité 12], [Adresse 6], et que la fille de [H] [LM] a acheté celui dont elle était locataire depuis trois ans. Cela toutefois ne caractérise aucunement une manoeuvre dont il aurait été victime de la part de Mme [H] [LM], puisque toutes les ventes sont intervenues aux mêmes conditions, et que la plupart des locataires ont acheté l'appartement qu'ils occupaient [...] En définitive, la preuve de l'état de faiblesse de [Z] [M] n'est pas rapportée, et si tel avait été le cas, rien n'indique que [H] [LM] en aurait abusé, étant rappelé que l'abus doit être prouvé et ne peut se déduire de l'état de faiblesse' (pièce n° 51 du dossier des appelants). Cette décision ne comportant aucune mention en son dispositif sur le moyen tiré de l'état de faiblesse allégué par les légataires universels, ne lie pas la cour pour l'appréciation des demandes dont elle est saisie, exclusivement centrées sur le déséquilibre économique du contrat litigieux et la valeur réelle du bien.



6. Il sera rappelé que ledit contrat contient une promesse de vente du lot n° 6 d'un bâtiment unique, [Adresse 6] à [Localité 12], sis au premier étage de la cage d'escalier principale, première porte à droite, et décrit à l'acte comme étant constitué d'un appartement de type T4, comprenant séjour, salle à manger, cuisine, deux chambres, buanderie, dressing, deux salles d'eau et wc, représentant les 141/1.000èmes des parties communes générales de la copropriété et 195/1.000èmes des parties communes spéciales des logements du bâtiment. Il est d'une superficie de 149,33 m².

L'immeuble est situé en secteur sauvegardé dans le périmètre de protection d'un monument historique ou d'un immeuble classé. L'acte mentionne que l'installation intérieure électrique date de plus de quinze ans et que l'attention des bénéficiaires est attirée sur le fait qu'en l'absence de données conformes à l'arrêté du 8 février 2012 ou à l'arrêté du 17 octobre 2012, l'estimation des consommations d'énergie ainsi que celles des émissions de gaz à effet de serre n'a pu être réalisée et que les bénéficiaires ont déclaré faire leur affaire personnelle de la délivrance d'un diagnostic de performance énergétique vierge. Son prix de vente a été fixé à 250 000 euros par les parties à cette promesse de vente.



7. Les demandeurs à l'annulation de cet acte n'ont sollicité aucune expertise judiciairement ordonnée mais ont produit l'analyse unilatérale d'un expert judiciaire honoraire, M. [C] [AM] et les bénéficiaires de la promesse ont opposé celle également unilatérale, faite par Mme [TC] [U], expert judiciaire intervenue ici à titre privé. Il sera rappelé qu'il est de principe que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties. Il appartient en conséquence d'en analyser les conclusions au regard de l'ensemble des pièces versées au dossier.



8. L'estimation de la valeur vénale du bien promis a été fixée par M. [AM] à la somme de 725 000 euros, moyenne entre la valeur issue de la méthode de comparaison (775.000 euros) et celle tirée d'un immeuble loué selon la valeur locative du marché (675.000 euros). Il déclare n'avoir pas visité l'immeuble et le suppose en bon état, considérant que la demande est supérieure à l'offre pour ce type de bien compte tenu de son excellent emplacement dans un immeuble de caractère. La méthode de comparaison a porté sur les immeubles suivants situés :







adresse



date



nbre pièces



surface hab/m²



prix de vente



prix au m²





[Adresse 29]



24/06/2021



3



120 m²



775 000 €



6 291 €





[Adresse 6]



11/06/2021



4



99 m²



525 000 €



5 303 €





[Adresse 26]



03/12/2020



6



110 m²



527 000 €



4 790 €





[Adresse 33]



05/10/2020



6



156 m²



670 000 €



4 294 €





[Adresse 28]



05/06/2020



6



228 m²



868 500 €



3 809 €





[Adresse 28]



25/05/2020



3



90 m²



598 250 €



6 647 €







La valeur locative du marché a été déterminée sur la base de huit références prises pour la plupart dans un secteur plus large ([Localité 24], [Localité 22], [Localité 34],...) donnant une valeur locative moyenne/m² de 145 euros et une valeur locative hors taxes et hors charges par an de 21 652,85 euros pour l'immeuble considéré.



9. L'estimation de la valeur de la valeur vénale du bien promis a été fixée par Mme [U] à la somme de 466 000 euros, moyenne entre la valeur issue de la méthode de comparaison (476.819 euros) et celle par capitalisation (456.000 euros). Elle déclare avoir visité l'appartement, décrivant le bâtiment collectif comme étant en bon état et l'appartement comme étant à rénover entièrement s'agissant de la cuisine, des salles d'eau, wc et parquet bois, à repeindre en partie s'agissant du mur et plafond et à changer s'agissant les huisseries 'simple vitrage' et volets ainsi que la carrelage. Il est précisé que si l'immeuble est situé en hypercentre, tous commerces à proximité et bien desservi par les transports en commun, l'appartement n'est pas desservi par un ascenseur, est exposé à des nuisances sonores et se trouve actuellement loué à un prix inférieur à la valeur locative. La méthode de comparaison a porté sur les immeubles suivants situés :







Date de mutation



adresse



Surface Carrez



Prix de vente



Prix/m²





17/11/2021



[Adresse 30]



128 m²



450 000 €



3 516 €/m²





22/10/2021



[Adresse 31]



108 m²



428 000 €



3 963 €/m²





29/06/2021



[Adresse 32]



144 m²



585 000 €



4 063 €/m²







Mme [U] a appliqué sur la valeur médiane retenue (590 487 euros) un abattement de 5 % pour nuisances sonores liées à la mauvaise isolation de l'appartement dans une rue passante et bruyante et de 15 % pour occupation. Elle a par ailleurs retenu un taux de capitalisation de 2,5 %.



10. M. [AM] a, dans une note ultérieure, indiqué que s'il s'avérait nécessaire de réaliser des travaux de rénovation, il proposait de les retenir pour un coût forfaitaire de 1 000 euros €/m² et de soustraire ainsi de sa propre évaluation une somme de 149 330 euros, ramenant celle-ci à 625 670 euros, ajoutant que dans une telle hypothèse les abattements pratiqués par Mme [U] ne seraient plus nécessaires. Il a effectué dans un autre document une analyse portant sur l'ensemble des lots de l'immeuble de la [Adresse 6] portant la valeur estimée, pour les biens comparables (T4), compte tenu de leur état d'occupation :







n° lot



étage



superficie



valeur occupée arrondie





5



1er étage



110,36 m²



510 000 €





7



2ème étage



116,45 m²



535 000 €





8



2ème étage



150 m²



690 000 €







Ces lots n'ont pas été visités par M. [AM].



11. Il doit être en tout état de cause rappelé que la valeur de l'immeuble doit être appréciée à la date de la levée de l'option et relevé que la moins-value résultant de l'existence d'un bail, même si l'acquéreur était le locataire de l'immeuble peut être valablement prise en compte dans l'évaluation du bien (Cass. 3ème civ. 13 mars 1979, n° 77-10.598). 



12. Il ressort d'un courriel adressé par le notaire à M. [Z] [M] le 3 août 2020 que ce dernier lui avait demandé de l'aider à trouver un 'acquéreur sérieux et solvable pour l'entier immeuble sis [Adresse 6], aboutissant à une vente rapide'. Le notaire ajoute : 'Comme nous vous l'avions indiqué, un de mes sérieux clients m'a fait part de son intérêt quant à cette acquisition, nous a confirmé pouvoir acquérir sans condition suspensive de prêt, a conscience qu'il n'acquerra pas le lot de Mme [LM] et est parfaitement d'accord pour proposer préalablement la vente à tous les locataires en place' (souligné dans le texte). Il a conseillé dans ce courriel à M. [M] de prévoir un avant-contrat de vente pour l'entier immeuble 'sous condition suspensive de non préemption des locataires aux prix que vous déciderez (notamment pour le lot de Mme [LM] que l'acquéreur ne pourra pas acquérir)' (également souligné dans le texte. Aprés avoir 'longuement échangé avec Monsieur [SV] [HC], votre expert-comptable', le notaire précise à M. [M] que cet interlocuteur lui 'a indiqué que les évaluations à l'IFI de votre patrimoine immobilier n'ont d'autres références que les évaluations du Cabinet MUTSUD IMMO datant de 2012" et 'qu'une éventuelle plus-value lors des ventes n'aurait aucune incidence à l'égard de l'IFI, du fait du plafonnement de vos impôts à 50 % de vos revenus'. Le notaire a ensuite tenu à alerter M. [M] notamment sur le risque de redressement fiscal lié à une mauvaise évaluation du bien, 'sans parler du risque de rescision de la vente pour lésion'. Maître [X] conclut son courriel en précisant : 'C'était dans cet esprit nous avions jugé opportun de commencer par un simple avis de valeur réactualisé par le Cabinet MUTSUD Immo, que vous avez souhaité annuler (vous trouverez ci-joint le seul travail rendu concernant l'immeuble de la [Adresse 6], concluant à une valeur située entre 2.739.000€

et 2.880.000 €)'. Ce document n'est pas joint au courriel produit à l'instance en pièce n° 50 du dossier des appelants. Son existence et son contenu sont néanmoins attestés par cette pièce.



13. En exécution d'une ordonnance rendue sur requête des consorts [LM]-[O], le 30 janvier 2023, la Sas MUTSUD Immo a produit cet avis de valeur établi le 12 juillet 2020 détaillé par lots, celui concernant Mme [LM] étant estimé à 409 000 euros dans une fourchette entre 397 000 et 417 000 euros. Au-delà de l'incidence actuelle des contraintes liées aux performances énergétiques manifestement insuffisantes dans cet immeuble, il apparaît que la fixation du prix a été effectuée dans une démarche fortement imprégnée d'une volonté de M. [Z] [M] de privilégier les occupants des appartements du bâtiment situé [Adresse 6] et spécialement Mme [VH] [LM] sans pour autant en réduire la valeur à une somme ridicule. Il n'est d'ailleurs pas allégué de la part des consorts [M] une volonté libérale de leur auteur à l'égard des bénéficiaires de la promesse litigieuse qui ne sont pas les seuls concernés par cette évaluation en fourchette basse, comme en atteste la vente d'un T4 objet du lot n° 5 de cet immeuble au prix de 215 000 euros à Mme [P] [NS] [VA] selon acte du 25 mai 2021, les experts [EX] et [G] [Y] ayant signé une évaluation postérieure estimant la valeur de ce lot à 340 000 euros.



14. La circonstance selon laquelle le prix a été volontairement sous-évalué et que les légataires universels de M. [M] ont fait l'objet d'une proposition de rectification par l'administration fiscale dans le cadre du calcul de l'impôt sur la fortune du promettant ne saurait caractériser un caractère dérisoire du prix, notion qui doit être assimilée à une absence de prix et qui est distincte de celle de lésion sanctionnant un important déficit d'équivalence entre les prestations des parties et obéissant à un régime particulier de preuve et de sanction.







15. En considération de l'ensemble de ces éléments, le prix du bien convenu entre les parties dans la promesse de vente litigieuse ne peut être considéré comme dérisoire ou illusoire au sens de l'article 1169 précité. Le jugement entrepris doit donc être infirmé en ce qu'il a annulé la promesse de vente pour vileté du prix.



16. Les légataires universels du promettant sollicitent avant dire droit sur la lésion qu'ils dénoncent à titre subsidiaire, la désignation d'un collège d'experts. 



17. Selon l'article 1674 du code civil, 'Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value'. L'article 1675 du code civile précise : 'Pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.

En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s'apprécie au jour de la réalisation'.



En vertu des articles 1677 et 1678 du même code, la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion.Cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu'un seul avis à la pluralité des voix.



18. En l'espèce, il résulte de développements qui viennent d'être amplement exposés que sont réunis les éléments vraisemblables propres à caractériser une présomption de lésion et à ouvrir la procédure d'évaluation expertale prévue à l'article 1678 précité, étant spécialement souligné que le risque de lésion était envisagé par le notaire, que la sous évaluation a été stigmatisée par l'administration fiscale et que M. [AM], dans sa note du 15 décembre 2023 (pièce n°19 du dossier des intimés) évoque la lésion sur la base de sa propre estimation à relier à celle de l'administration fiscale. 



19. Il sera donc fait droit à la demande d'expertise présentées par les intimés.



20. Les autres demandes non encore tranchées, les dépens et frais irrépétibles seront réservés.





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant dans les limites de la saisine de la cour, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.



Statuant sur la demande d'expertise préalablement à celle relative à la rescision pour lésion et y ajoutant,



Ordonne une expertise.







Désigne pour y procéder un collège d'experts composé de :



1) Mme [K] [A]

 [Adresse 8] 

 [Localité 18]

 Tél : [XXXXXXXX02]

 Port. : [XXXXXXXX05] 

 Mèl : [Courriel 25]



2) Mme [V] [D]

 [Adresse 23]

 [Localité 13]

 Tél : [XXXXXXXX01]

 Port. : [XXXXXXXX04] 

 Mèl : [Courriel 21]



3) Mme [S] [R] 

 [Adresse 11] 

 [Localité 19]

 Port. : [XXXXXXXX03] 

 Mèl : [Courriel 27]



avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

- se rendre sur les lieux après y avoir convoqué les parties ;

- donner un seul avis à la pluralité des voix sur la valeur vénale réelle de ce bien au moment de déterminer la valeur du lot n° 6 de l'immeuble sis, [Adresse 6], [Localité 12] à la date convenue entre les parties pour la réalisation de la promesse de vente consentie par M. [Z] [M] à M. [N] [O] et Mme [VH] [LM] le 25 janvier 2022, et cadastré ladite commune, section AB n° [Cadastre 10]. 

- préciser, le cas échéant, et dans la mesure du possible, son état d'entretien, et plus particulièrement celui du bâtiment à cette époque, ainsi que le coût approximatif des travaux de réfection éventuellement nécessaires.



Dit que les experts feront connaître sans délai leur acceptation, qu'en cas de refus ou d'empêchement légitime, il sera pourvu à leur remplacement.



Dit que les experts devront communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels ils devront répondre dans leur rapport définitif.



Dit qu'après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées dans le délai imparti ci-dessus, l'expert devra déposer son rapport au greffe de la 1ère chambre civile-section 1 de la cour d'appel de Toulouse avant le 28 février 2025, sauf prorogation de délai expressément accordée par le magistrat chargé du contrôle.



Fixe à 6 000 euros la provision mise à la charge de Mme [W] [M] et M. [E] [M] venant aux droits de M. [ZD] [M] décédé, M. [SN] [M], M. [F] [I] et M. [J] [B] que ces derniers devront consigner au greffe de la cour avant le 1er novembre 2024.



Dit qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation des experts sera caduque par application des dispositions de l'article 271 du code de procédure civile à moins que le juge chargé du suivi à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité.



Dit qu'en cas de caducité, l'instance se poursuivra sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de droit du refus de consigner.



Dit que lors de la première réunion ou en tout cas au début de ses opérations, les experts feront connaître au juge chargé du suivi et aux parties le montant prévisible du coût de leurs opérations et sollicitera le cas échéant une provision complémentaire dans les conditions de l'article 280 du code de procédure civile.



Dit que les experts informeront le juge de l'avancement des leurs opérations et de leurs diligences.



Désigne le président de la 1ère chambre civile - section 1 comme magistrat chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d'expertises.



Rappelle que l'article 173 du code de procédure civile fait obligation aux experts d'adresser une copie de leur rapport à chacune des parties ou, pour elles, à leur avocat.



Réserve les autres demandes non encore tranchées, les dépens et frais irrépétibles.



Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état dématérialisée du 13 mars 2025. 

 





La greffière Le président 





M. POZZOBON M. DEFIX 



























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