Tribunal judiciaire de Nantes, JCPCIVIL, 16 septembre 2024, n° 23/01700

Exposé du litige

PROCEDURE :

date de la première évocation : 30 juin 2023 
date des débats : 24 juin 2024
délibéré au : 16 septembre 2024

RG N° RG 23/01700 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MJRW

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS 
CCC à la SELARL DANO AVOCAT
Copie dossier 



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 18 mars 2016, Monsieur [K] [E] et Madame [T] [E] ont consenti un bail à Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer de 430 euros et une provision sur charges de 10 euros.

Par acte introductif d’instance en date du 11 mai 2023, Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] ont fait citer Monsieur [K] [E] afin de l’entendre condamner à exécuter sous astreinte des travaux de : 

– mise en place d'une serrure sur la porte d'entrée de l'immeuble,
– mise en place d'un détecteur de fumée dans les parties communes,
– mise en place d'une tête de vis dépourvue d'encoche sur la serrure de la porte palière donnant accès à l'appartement,
– remplacement des carreaux cassés dans la salle de bains,
– mise en place d'un raccordement du trop-plein du lavabo de la salle de bain à la bonde,
– remplacement de l'extracteur d'air de la salle de bains,
– mise en place d'une VMC dans la cuisine,
– renforcement du plancher affaissé et remplacement des carreaux fissurés de la cuisine,
– retirer le système de fermeture de la porte d'accès aux compteurs individuels d'eau ou fournir une clé au locataire.

Ils sollicitent également les sommes de 2.500 euros au titre de leur trouble de jouissance et de 1.500 euros au titre de leur préjudice moral.
Ils demandent la production sous astreinte de l'intégralité des justificatifs de charges des années 2020 à 2022 ou le remboursement des sommes correspondant aux régularisations annuelles. 
Enfin ils sollicitent une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 24 juin 2024, Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] maintiennent leurs demandes et ils sollicitent également la pose d’une plaque de protection sur leur porte, l’installation d’un local poubelle, la condamnation de Monsieur [K] [E] à prendre en charge les frais de recherche de fuite et à procéder aux travaux de remise en état sous astreinte et une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Monsieur [K] [E] conclut au débouté de la demande et ils sollicitent les sommes de 3.000 euros pour procédure abusive et de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 16 septembre 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

Motifs

SUR CE,

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au bailleur d’assurer une jouissance paisible et de garantir les locataires des vices et défauts de la location. 

En l’espèce, les deux parties font état d’une expertise amiable faite au contradictoire de l’ensemble des parties. 

1. En ce qui concerne la mise en place d’une serrure sur la porte d’entrée de l’immeuble, il n’est pas contesté que l’immeuble ne dispose pas de porte d’entrée sécurisée. 

Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] demandent la mis en place d’un verrouillage afin de pallier le risque de squat et de vols. Monsieur [K] [E] s’y oppose au motif qu’il n’y a jamais eu de serrure et que les autres occupants de l’immeuble n’y sont pas favorables en l’absence d’interphone. 

En conséquence, il ne convient pas de faire droit à ce chef de demande alors que Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] connaissaient ce manque dès l’entrée dans les lieux et qu’ils ne sauraient imposer une contrainte nouvelle au bailleur en cours de bail, sauf à justifier d’une évolution de la réglementation, ce qui n’est pas le cas. 

2. En ce qui concerne la mise en place d'un détecteur de fumée dans les parties communes, il n’est pas contesté que l’immeuble ne dispose plus de détecteur de fumée, celui-ci ayant été déposé. 

Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] demandent la repose au visa des articles R. 142-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation tandis que Monsieur [K] [E] indique que cette pose est prohibée. 

En conséquence, il ne convient pas de faire droit à ce chef de demande car, bien que cela ne soit pas prohibé, cela ne relève pas d’une obligation à la charge du bailleur, cette obligation étant limitée aux parties privatives. 

3. En ce qui concerne la mise en place d'une tête de vis dépourvue d'encoche sur la serrure de la porte palière donnant accès à l'appartement ainsi que la pose d’une plaque de protection, il ressort du constat du 12 décembre 2022 qu’il a été nécessaire de faire appel à un serrurier pour ouvrir la porte. Et il ressort du rapport d’expertise amiable du 23 mars 2023 que la visserie à tête apparente de la poignée permet son démontage. 

Monsieur [K] [E] s’y oppose en arguant d’un danger supplémentaire en cas d’intervention des pompiers qui ne pourront ouvrir. 

Il demeure qu’il appartient au bailleur d’assurer le clos et le couvert, il convient donc de lui enjoindre de procéder à ces travaux dans le délai de trois mois. A défaut d’exécution, il sera fait droit à la demande d’astreinte dans les termes du dispositif. 



En revanche, la pose d’une plaque de protection est une sécurité supplémentaire qui n’était pas en place en l’origine. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande. 

4. En ce qui concerne le remplacement des carreaux cassés dans la salle de bains, l’état des lieux d’entrée en date des 1er et 4 avril 2016 note un sol en carrelage clair en bon état avec une fissure fine du côté de la porte qui relie les deux murs. Le rapport d’expertise amiable du 23 mars 2023 confirme cette fissuration et indique un risque de coupure. 

A cet égard, Monsieur [K] [E] produit un courrier du 22 septembre 2023 proposant la pose d’un dispositif de protection et demandant trois propositions de date pour intervenir. 

Dans ces conditions, ce défaut était connu des locataires lors de l’entrée dans les lieux. Il n’est pas justifié d’une aggravation, l’affaissement concernant la cuisine et, dans une moindre mesure, le salon. En conséquence, il convient d’en prendre acte sans entrer en voie de condamnation, cela relevant maintenant d’un accord à trouver entre les parties pour la pose du dispositif de protection.

5. En ce qui concerne la mise en place d'un raccordement du trop-plein du lavabo de la salle de bain à la bonde, le constat du 12 décembre 2022 note que le trop-plein du lavabo ne dispose d’aucune évacuation et le rapport d’expertise amiable du 23 mars 2023 note que le raccordement du trop-plein à la bonde est absent. 

Il s’agit d’un vice de l’équipement que le bailleur doit remettre et conserver exempt de défaut à ses locataires. Il convient donc de lui enjoindre de procéder à la remise en état dans les mêmes conditions que précédemment. 

6. En ce qui concerne le remplacement de l'extracteur d'air de la salle de bains, l’état des lieux d’entrée en date des 1er et 4 avril 2016 note une VMC “Vortice” et le rapport d’expertise amiable du 23 mars 2023 relève un dysfonctionnement en raison de sa vétusté et note qu’il a été proposé plusieurs dates pour faire intervenir une entreprise de plomberie.
 
Monsieur [K] [E] confirme les conclusions de l’expert et indique rester en attente que ses locataires répondent à ses propositions d’intervention. Il convient d’en prendre acte sans entrer en voie de condamnation, cela relevant maintenant d’un accord à trouver entre les parties.


7. En ce qui concerne la mise en place d'une VMC dans la cuisine, tant le constat du 12 décembre 2022 que le rapport du 23 mars 2023 note l’absence de VMC.
 
Comme précédemment, Monsieur [K] [E] en convient et déclare être en attente d’un accord des locataires pour intervenir. Mais il y a lieu de relever, à la suite de Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R], que les pièces produites portent exclusivement sur l’aérateur de la salle de bains et il n’est fait nulle mention de la cuisine. 

En conséquence, Il convient d’enjoindre au bailleur de procéder à la pose d’une VMC dans la cuisine dans les mêmes conditions que précédemment. 



8. En ce qui concerne le renforcement du plancher affaissé et le remplacement des carreaux fissurés de la cuisine, l’état des lieux d’entrée en date des 1er et 4 avril 2016 note un sol en carrelage clair en bon état tandis que le constat du 12 décembre 2022 note un affaissement visible du sol permettant le passage des doigts sous la plinthe ; au centre, trois carreaux sont fissurés et le sol est en creux vers le centre.

Le rapport d’expertise amiable du 23 mars 2023 précise que l’affaissement est de 1,5 cm par rapport aux plinthes. L’expert préconise un sondage pour vérifier la cause exacte, puis le renforcement du plancher et le changement des carreaux fissurés. Il insiste sur l’urgence des travaux. 

Il résulte de cet ensemble un affaissement anormal du sol de la cuisine qui justifie la demande. Il convient donc d’enjoindre à Monsieur [K] [E] de procéder au renforcement du sol et au changement des carreaux dans les mêmes conditions que précédemment. 

Le rapport d’expertise amiable du 23 mars 2023 note également un affaissement du sol du salon qui serait dû à l’ameublement sans remettre en cause la résistance. 

Il n’y a donc pas lieu à intervention particulière pour le sol du salon.

9. En ce qui concerne le système l’accès aux compteurs individuels d'eau, Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] demandent la possibilité d’un accès permanent et n’acceptent pas l’accès pendant les heures ouvrables du gestionnaire de Monsieur [K] [E]. 

Il demeure que cet accès leur permet d’accéder suffisamment à leur compteur sans leur créer un quelconque préjudice. Il convient donc de les débouter de leur demande à ce titre. 

10. En ce qui concerne l’installation d’un local poubelle, le rapport d’expertise amiable du 23 mars 2023 note que la disposition des lieux ne permet pas la création de locaux à poubelle. 

En conséquence, il ne peut être fait droit à une demande impossible. 

11. En ce qui concerne le trouble de jouissance, Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] font état de l’impossibilité de jouir de la terrasse suite aux infiltrations et notamment pendant les travaux, de l’affaissement du sol, du risque engendré par les squatteurs, du danger provoqué par les carreaux cassés et de la petite taille d’une chambre. 

En ce qui concerne la terrasse, il a fallu un constat du 14 mars 2023 fixant les dates d’intervention du 14 au 17 mars 2023 et Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] ont fait préciser des horaires réduits qu’ils pouvaient accepter pour chaque jour. Les travaux n’étant pas terminés dans les horaires impartis, Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] ont fixé de nouveaux horaires du 18 au 24 mars 2023 par courriel du 17 mars 2023, puis du 25 mars au 1er avril 2023 par courriel du 24 mars 2023.

Ils ne justifient donc pas d’un préjudice, les travaux ayant été réalisés selon leurs contraintes. 

En ce qui concerne l’affaissement du sol, il est établi que cela nécessite une reprise et probablement des travaux conséquents. Pour autant, il n’est pas établi un préjudice actuel de ce fait. 

En ce qui concerne le risque engendré par les squatteurs, celui-ci n’est pas établi. 

En ce qui concerne le danger provoqué par les carreaux cassés et sur les interventions de manière générale, il y a lieu de noter qu’un devis des Miroiteries de la Mée portant sur la dépose des ouvrants du séjour et de la chambre du fond pour pose d’aérations a été communiqué par courrier du 25 mai 2023 en indiquant trois dates possibles d’intervention. Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] ont demandé par courrier en réponse du 31 mai 2023 des détails sur la nature des travaux, le nombre et horaire des passages et les mesures provisoires afin d’assurer la sûreté et la sécurité. Puis un second devis de l’entreprise LENOIR portant sur l’aérateur de la salle d’eau a été communiqué par courrier du 2 juin 2023 en indiquant trois nouvelles dates d’intervention. Enfin, par courrier du 22 septembre 2023, la mandataire de Monsieur [K] [E] a demandé à Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] d’indiquer trois propositions de dates pour les interventions susvisées, ainsi que pour la pose d’un dispositif de protection sur les carreaux. Ce courrier est resté sans suite.

Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] sont donc mal fondés à contester une absence de travaux sans permettre un accès à leur logement. 

Enfin, en ce qui concerne la petite taille d’une chambre, ce fait étant connu à l’entrée dans les lieux, il n’est pas générateur d’un trouble de jouissance en cours de bail. 

12. En ce qui concerne le préjudice moral, pour les mêmes motifs que précédemment, il n’y a pas lieu à indemnisation de ce chef. 

13. En ce qui concerne la production sous astreinte de l'intégralité des justificatifs de charges des années 2020 à 2022 ou le remboursement des sommes correspondant aux régularisations annuelles, il est produit les décomptes pour les années 2020 (reste dû de 296,24 euros), de 2021 (reste dû de 297,85 euros) et de 2022 (reste dû de 301,89 euros) et il est produit un courrier du 16 janvier 2023 indiquant que les pièces justificatives sont à disposition durant les heures ouvrables. 

Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] contestent cette mise à disposition du 15 janvier 2023 portée sur l’avis d’échéance de février 2023, soit moins d’un mois, contrairement à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Il demeure que les justificatifs ont été mis à disposition de Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] conformément à leur demande, il ne peut donc être fait droit à leur demande qui tend à exiger une communication là où la loi n’exige qu’une mise à disposition. 

14. En ce qui concerne les frais de recherche de fuite et les travaux de remise en état sous astreinte, un rapport de recherche de fuite du 30 novembre 2022 met en évidence un défaut d’étanchéité du conduit de la cheminée. Mais il résulte d’un échange de courriel du 6 décembre 2022 qu’un couvreur est intervenu et le rapport d’expertise amiable du 23 mars 2023 ne relève pas de désordre particulier sur la souche de cheminée. 

Le même rapport d’expertise amiable du 23 mars 2023 note des infiltrations d’eau par le toit terrasse. Et, là encore, il résulte des débats que le bailleur est intervenu, Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] arguant de la longueur des travaux de reprise pour justifier du préjudice de jouissance. 

Depuis ces rapports, il n’est pas justifié de nouvelles infiltrations justifiant de nouvelles investigations. 

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] de ce chef de demande. 


15. En ce qui concerne la demande reconventionnelle pour procédure abusive, il résulte de qui précède que la demande de Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] est partiellement fondée, elle ne saurait donc être qualifiée d’abusive. 

Il convient donc de débouter Monsieur [K] [E] de ce chef demande. 

16. En ce qui concerne les demandes annexes, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir Monsieur [K] [E] aux dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe du Tribunal, contradictoirement et en premier ressort ;

Enjoint à Monsieur [K] [E] de procéder dans les 3 mois de la présente décision et sans astreinte à :

– la mise en place d'une tête de vis dépourvue d'encoche sur la serrure de la porte palière donnant accès à l'appartement,
– la mise en place d'un raccordement du trop-plein du lavabo de la salle de bain à la bonde,
– remplacement de l'extracteur d'air de la salle de bains,
– la mise en place d'une VMC dans la cuisine,
– renforcement du plancher affaissé de la cuisine et remplacement des carreaux fissurés de la cuisine ; 

Déboute Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] de leurs autres demandes ; 

Déboute Monsieur [K] [E] de sa demande ; 

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [K] [E] aux dépens ; 

Rappelle que la présente décision est exécutoire ; 

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

============

JUGEMENT du 16 septembre 2024
__________________________________________


DEMANDEURS :

Monsieur [I] [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Monsieur [X] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]


représentés par la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS (Maître Guillaume LENGLART), avocats au barreau de NANTES - 110 

D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [E]
[Adresse 1]
[Localité 3]

la SELARL DANO AVOCAT (Maître Virginie DANO), avocats au barreau de NANTES - 329 
D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 30 juin 2023 
date des débats : 24 juin 2024
délibéré au : 16 septembre 2024

RG N° RG 23/01700 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MJRW

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS 
CCC à la SELARL DANO AVOCAT
Copie dossier 



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 18 mars 2016, Monsieur [K] [E] et Madame [T] [E] ont consenti un bail à Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer de 430 euros et une provision sur charges de 10 euros.

Par acte introductif d’instance en date du 11 mai 2023, Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] ont fait citer Monsieur [K] [E] afin de l’entendre condamner à exécuter sous astreinte des travaux de : 

– mise en place d'une serrure sur la porte d'entrée de l'immeuble,
– mise en place d'un détecteur de fumée dans les parties communes,
– mise en place d'une tête de vis dépourvue d'encoche sur la serrure de la porte palière donnant accès à l'appartement,
– remplacement des carreaux cassés dans la salle de bains,
– mise en place d'un raccordement du trop-plein du lavabo de la salle de bain à la bonde,
– remplacement de l'extracteur d'air de la salle de bains,
– mise en place d'une VMC dans la cuisine,
– renforcement du plancher affaissé et remplacement des carreaux fissurés de la cuisine,
– retirer le système de fermeture de la porte d'accès aux compteurs individuels d'eau ou fournir une clé au locataire.

Ils sollicitent également les sommes de 2.500 euros au titre de leur trouble de jouissance et de 1.500 euros au titre de leur préjudice moral.
Ils demandent la production sous astreinte de l'intégralité des justificatifs de charges des années 2020 à 2022 ou le remboursement des sommes correspondant aux régularisations annuelles. 
Enfin ils sollicitent une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 24 juin 2024, Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] maintiennent leurs demandes et ils sollicitent également la pose d’une plaque de protection sur leur porte, l’installation d’un local poubelle, la condamnation de Monsieur [K] [E] à prendre en charge les frais de recherche de fuite et à procéder aux travaux de remise en état sous astreinte et une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Monsieur [K] [E] conclut au débouté de la demande et ils sollicitent les sommes de 3.000 euros pour procédure abusive et de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 16 septembre 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.






SUR CE,

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au bailleur d’assurer une jouissance paisible et de garantir les locataires des vices et défauts de la location. 

En l’espèce, les deux parties font état d’une expertise amiable faite au contradictoire de l’ensemble des parties. 

1. En ce qui concerne la mise en place d’une serrure sur la porte d’entrée de l’immeuble, il n’est pas contesté que l’immeuble ne dispose pas de porte d’entrée sécurisée. 

Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] demandent la mis en place d’un verrouillage afin de pallier le risque de squat et de vols. Monsieur [K] [E] s’y oppose au motif qu’il n’y a jamais eu de serrure et que les autres occupants de l’immeuble n’y sont pas favorables en l’absence d’interphone. 

En conséquence, il ne convient pas de faire droit à ce chef de demande alors que Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] connaissaient ce manque dès l’entrée dans les lieux et qu’ils ne sauraient imposer une contrainte nouvelle au bailleur en cours de bail, sauf à justifier d’une évolution de la réglementation, ce qui n’est pas le cas. 

2. En ce qui concerne la mise en place d'un détecteur de fumée dans les parties communes, il n’est pas contesté que l’immeuble ne dispose plus de détecteur de fumée, celui-ci ayant été déposé. 

Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] demandent la repose au visa des articles R. 142-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation tandis que Monsieur [K] [E] indique que cette pose est prohibée. 

En conséquence, il ne convient pas de faire droit à ce chef de demande car, bien que cela ne soit pas prohibé, cela ne relève pas d’une obligation à la charge du bailleur, cette obligation étant limitée aux parties privatives. 

3. En ce qui concerne la mise en place d'une tête de vis dépourvue d'encoche sur la serrure de la porte palière donnant accès à l'appartement ainsi que la pose d’une plaque de protection, il ressort du constat du 12 décembre 2022 qu’il a été nécessaire de faire appel à un serrurier pour ouvrir la porte. Et il ressort du rapport d’expertise amiable du 23 mars 2023 que la visserie à tête apparente de la poignée permet son démontage. 

Monsieur [K] [E] s’y oppose en arguant d’un danger supplémentaire en cas d’intervention des pompiers qui ne pourront ouvrir. 

Il demeure qu’il appartient au bailleur d’assurer le clos et le couvert, il convient donc de lui enjoindre de procéder à ces travaux dans le délai de trois mois. A défaut d’exécution, il sera fait droit à la demande d’astreinte dans les termes du dispositif. 



En revanche, la pose d’une plaque de protection est une sécurité supplémentaire qui n’était pas en place en l’origine. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande. 

4. En ce qui concerne le remplacement des carreaux cassés dans la salle de bains, l’état des lieux d’entrée en date des 1er et 4 avril 2016 note un sol en carrelage clair en bon état avec une fissure fine du côté de la porte qui relie les deux murs. Le rapport d’expertise amiable du 23 mars 2023 confirme cette fissuration et indique un risque de coupure. 

A cet égard, Monsieur [K] [E] produit un courrier du 22 septembre 2023 proposant la pose d’un dispositif de protection et demandant trois propositions de date pour intervenir. 

Dans ces conditions, ce défaut était connu des locataires lors de l’entrée dans les lieux. Il n’est pas justifié d’une aggravation, l’affaissement concernant la cuisine et, dans une moindre mesure, le salon. En conséquence, il convient d’en prendre acte sans entrer en voie de condamnation, cela relevant maintenant d’un accord à trouver entre les parties pour la pose du dispositif de protection.

5. En ce qui concerne la mise en place d'un raccordement du trop-plein du lavabo de la salle de bain à la bonde, le constat du 12 décembre 2022 note que le trop-plein du lavabo ne dispose d’aucune évacuation et le rapport d’expertise amiable du 23 mars 2023 note que le raccordement du trop-plein à la bonde est absent. 

Il s’agit d’un vice de l’équipement que le bailleur doit remettre et conserver exempt de défaut à ses locataires. Il convient donc de lui enjoindre de procéder à la remise en état dans les mêmes conditions que précédemment. 

6. En ce qui concerne le remplacement de l'extracteur d'air de la salle de bains, l’état des lieux d’entrée en date des 1er et 4 avril 2016 note une VMC “Vortice” et le rapport d’expertise amiable du 23 mars 2023 relève un dysfonctionnement en raison de sa vétusté et note qu’il a été proposé plusieurs dates pour faire intervenir une entreprise de plomberie.
 
Monsieur [K] [E] confirme les conclusions de l’expert et indique rester en attente que ses locataires répondent à ses propositions d’intervention. Il convient d’en prendre acte sans entrer en voie de condamnation, cela relevant maintenant d’un accord à trouver entre les parties.


7. En ce qui concerne la mise en place d'une VMC dans la cuisine, tant le constat du 12 décembre 2022 que le rapport du 23 mars 2023 note l’absence de VMC.
 
Comme précédemment, Monsieur [K] [E] en convient et déclare être en attente d’un accord des locataires pour intervenir. Mais il y a lieu de relever, à la suite de Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R], que les pièces produites portent exclusivement sur l’aérateur de la salle de bains et il n’est fait nulle mention de la cuisine. 

En conséquence, Il convient d’enjoindre au bailleur de procéder à la pose d’une VMC dans la cuisine dans les mêmes conditions que précédemment. 



8. En ce qui concerne le renforcement du plancher affaissé et le remplacement des carreaux fissurés de la cuisine, l’état des lieux d’entrée en date des 1er et 4 avril 2016 note un sol en carrelage clair en bon état tandis que le constat du 12 décembre 2022 note un affaissement visible du sol permettant le passage des doigts sous la plinthe ; au centre, trois carreaux sont fissurés et le sol est en creux vers le centre.

Le rapport d’expertise amiable du 23 mars 2023 précise que l’affaissement est de 1,5 cm par rapport aux plinthes. L’expert préconise un sondage pour vérifier la cause exacte, puis le renforcement du plancher et le changement des carreaux fissurés. Il insiste sur l’urgence des travaux. 

Il résulte de cet ensemble un affaissement anormal du sol de la cuisine qui justifie la demande. Il convient donc d’enjoindre à Monsieur [K] [E] de procéder au renforcement du sol et au changement des carreaux dans les mêmes conditions que précédemment. 

Le rapport d’expertise amiable du 23 mars 2023 note également un affaissement du sol du salon qui serait dû à l’ameublement sans remettre en cause la résistance. 

Il n’y a donc pas lieu à intervention particulière pour le sol du salon.

9. En ce qui concerne le système l’accès aux compteurs individuels d'eau, Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] demandent la possibilité d’un accès permanent et n’acceptent pas l’accès pendant les heures ouvrables du gestionnaire de Monsieur [K] [E]. 

Il demeure que cet accès leur permet d’accéder suffisamment à leur compteur sans leur créer un quelconque préjudice. Il convient donc de les débouter de leur demande à ce titre. 

10. En ce qui concerne l’installation d’un local poubelle, le rapport d’expertise amiable du 23 mars 2023 note que la disposition des lieux ne permet pas la création de locaux à poubelle. 

En conséquence, il ne peut être fait droit à une demande impossible. 

11. En ce qui concerne le trouble de jouissance, Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] font état de l’impossibilité de jouir de la terrasse suite aux infiltrations et notamment pendant les travaux, de l’affaissement du sol, du risque engendré par les squatteurs, du danger provoqué par les carreaux cassés et de la petite taille d’une chambre. 

En ce qui concerne la terrasse, il a fallu un constat du 14 mars 2023 fixant les dates d’intervention du 14 au 17 mars 2023 et Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] ont fait préciser des horaires réduits qu’ils pouvaient accepter pour chaque jour. Les travaux n’étant pas terminés dans les horaires impartis, Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] ont fixé de nouveaux horaires du 18 au 24 mars 2023 par courriel du 17 mars 2023, puis du 25 mars au 1er avril 2023 par courriel du 24 mars 2023.

Ils ne justifient donc pas d’un préjudice, les travaux ayant été réalisés selon leurs contraintes. 

En ce qui concerne l’affaissement du sol, il est établi que cela nécessite une reprise et probablement des travaux conséquents. Pour autant, il n’est pas établi un préjudice actuel de ce fait. 

En ce qui concerne le risque engendré par les squatteurs, celui-ci n’est pas établi. 

En ce qui concerne le danger provoqué par les carreaux cassés et sur les interventions de manière générale, il y a lieu de noter qu’un devis des Miroiteries de la Mée portant sur la dépose des ouvrants du séjour et de la chambre du fond pour pose d’aérations a été communiqué par courrier du 25 mai 2023 en indiquant trois dates possibles d’intervention. Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] ont demandé par courrier en réponse du 31 mai 2023 des détails sur la nature des travaux, le nombre et horaire des passages et les mesures provisoires afin d’assurer la sûreté et la sécurité. Puis un second devis de l’entreprise LENOIR portant sur l’aérateur de la salle d’eau a été communiqué par courrier du 2 juin 2023 en indiquant trois nouvelles dates d’intervention. Enfin, par courrier du 22 septembre 2023, la mandataire de Monsieur [K] [E] a demandé à Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] d’indiquer trois propositions de dates pour les interventions susvisées, ainsi que pour la pose d’un dispositif de protection sur les carreaux. Ce courrier est resté sans suite.

Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] sont donc mal fondés à contester une absence de travaux sans permettre un accès à leur logement. 

Enfin, en ce qui concerne la petite taille d’une chambre, ce fait étant connu à l’entrée dans les lieux, il n’est pas générateur d’un trouble de jouissance en cours de bail. 

12. En ce qui concerne le préjudice moral, pour les mêmes motifs que précédemment, il n’y a pas lieu à indemnisation de ce chef. 

13. En ce qui concerne la production sous astreinte de l'intégralité des justificatifs de charges des années 2020 à 2022 ou le remboursement des sommes correspondant aux régularisations annuelles, il est produit les décomptes pour les années 2020 (reste dû de 296,24 euros), de 2021 (reste dû de 297,85 euros) et de 2022 (reste dû de 301,89 euros) et il est produit un courrier du 16 janvier 2023 indiquant que les pièces justificatives sont à disposition durant les heures ouvrables. 

Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] contestent cette mise à disposition du 15 janvier 2023 portée sur l’avis d’échéance de février 2023, soit moins d’un mois, contrairement à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Il demeure que les justificatifs ont été mis à disposition de Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] conformément à leur demande, il ne peut donc être fait droit à leur demande qui tend à exiger une communication là où la loi n’exige qu’une mise à disposition. 

14. En ce qui concerne les frais de recherche de fuite et les travaux de remise en état sous astreinte, un rapport de recherche de fuite du 30 novembre 2022 met en évidence un défaut d’étanchéité du conduit de la cheminée. Mais il résulte d’un échange de courriel du 6 décembre 2022 qu’un couvreur est intervenu et le rapport d’expertise amiable du 23 mars 2023 ne relève pas de désordre particulier sur la souche de cheminée. 

Le même rapport d’expertise amiable du 23 mars 2023 note des infiltrations d’eau par le toit terrasse. Et, là encore, il résulte des débats que le bailleur est intervenu, Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] arguant de la longueur des travaux de reprise pour justifier du préjudice de jouissance. 

Depuis ces rapports, il n’est pas justifié de nouvelles infiltrations justifiant de nouvelles investigations. 

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] de ce chef de demande. 


15. En ce qui concerne la demande reconventionnelle pour procédure abusive, il résulte de qui précède que la demande de Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] est partiellement fondée, elle ne saurait donc être qualifiée d’abusive. 

Il convient donc de débouter Monsieur [K] [E] de ce chef demande. 

16. En ce qui concerne les demandes annexes, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir Monsieur [K] [E] aux dépens. 

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe du Tribunal, contradictoirement et en premier ressort ;

Enjoint à Monsieur [K] [E] de procéder dans les 3 mois de la présente décision et sans astreinte à :

– la mise en place d'une tête de vis dépourvue d'encoche sur la serrure de la porte palière donnant accès à l'appartement,
– la mise en place d'un raccordement du trop-plein du lavabo de la salle de bain à la bonde,
– remplacement de l'extracteur d'air de la salle de bains,
– la mise en place d'une VMC dans la cuisine,
– renforcement du plancher affaissé de la cuisine et remplacement des carreaux fissurés de la cuisine ; 

Déboute Monsieur [I] [V] et Monsieur [X] [R] de leurs autres demandes ; 

Déboute Monsieur [K] [E] de sa demande ; 

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [K] [E] aux dépens ; 

Rappelle que la présente décision est exécutoire ; 

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2024-10-03T19:29:02.775Z.