Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S4, 18 octobre 2024, n° 23/09145

N° RG 23/09145 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MJ2X

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 6]



11ème civ. S4

N° RG 23/09145
N° Portalis DB2E-W-B7H-MJ2X

Minute n°




























Copie exec. à :
- Maître Sylvie DE SOUSA
- Maître Arnaud FRIEDERICH


Le 
 
Le Greffier
Arnaud FRIEDERICH


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU
18 OCTOBRE 2024


DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [X] [T]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 7]

représenté par Maître Erine ENDT
substituant Maître Arnaud FRIEDERICH, 
avocat s au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 70


DÉFENDERESSE :

Madame [V] [Z]
demeurant [Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Sylvie DE SOUSA, 
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 250


OBJET : Baux d’habitation - Autres demandes relatives à un bail d’habitation


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection
Stéphanie BAEUMLIN, Greffier lors des débats
Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :
A l'audience publique du 02 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Octobre 2024.

JUGEMENT :
Contradictoire en dernier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier 


EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [V] [Z] était locataire de Monsieur [Y] [X] [T], en vertu d’un bail d’habitation du 19 juin 2020 prenant effet le même jour, pour un logement et une cave, situés dans un immeuble collectif en copropriété [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 290 euros (révisable chaque année au 5 juillet selon l’IRL), outre 90 euros de provision sur charges. Il est précisé que le chauffage est individuel et l’eau chaude sanitaire collective.

Par courrier du 28 juillet 2022, le bailleur a réévalué le loyer à la somme de 714 euros et l’avance sur charges à 140 euros, soit un total mensuel de 854 euros, à compter du mois de septembre 2022.

Le bail a pris fin le 3 mai 2023, après état des lieux de sortie du même jour.

Par requête du 24 octobre 2023, enregistrée le 26 octobre suivant, Monsieur [T] a saisi la présente juridiction à l’encontre de Madame [Z] en paiement de la somme de 1 652 euros qu’il estimait lui rester due, soit un reliquat de charges de 1 172 euros et la valeur du changement de barillet de la porte d’entrée blindée de l’appartement pour 480 euros.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 18 décembre 2023 ; l’affaire a ensuite fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties, qui ont constitué avocat.

A l’audience du 2 septembre 2024, Monsieur [Y] [X] [T] se réfère à ses conclusions du 4 mars 2024, en y ajoutant la demande au titre du barillet, omise dans le dispositif; il maintient donc ses demandes initiales et y ajoute la condamnation de la défenderesse à lui payer une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts, outre les dépens comprenant les frais de recouvrement (73,92 euros) et de sommation par huissier (9,24 euros). Il conclut en outre au rejet des demandes adverses.

Il fait valoir que le montant des charges est incontestable, en ce qu’il est établi par le syndic, et que Madame [Z] a consommé plus d’eau chaude que ses prédécesseurs, ce qui a aggravé sa facture de charges ; il conteste que Madame [Z] n’ait pas été mis en possession des pièces nécessaires alors qu’elle a critiqué le montant des charges.

Sur les clés, il fait valoir que, s’agissant d’une porte de haute sécurité, elles ne se dupliquent pas.

Il rappelle que les avances sur charges ne peuvent jamais constituer une mensualité exacte en raison des fluctuations de la consommation personnelle et du prix de l’énergie et qu’un rappel de 1 172 euros sur 3 ans ne fait que 32,55 euros par mois et ne constitue pas une atteinte aux droits du locataire. Il estime la demande reconventionnelle en dommages et intérêts mal fondée alors que Madame [Z] n’a fait que contester une créance liquide et certaine.

Madame [V] [Z] se réfère à ses conclusions du 5 avril 2024, sollicitant :

- le débouté de la demande principale et la somme de 1 430 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- sur demande reconventionnelle : la condamnation de Monsieur [Y] [X] [T] à lui payer la somme de 1 172 euros à titre de dommages et intérêts.






Elle soutient que son bailleur a fait preuve d’un comportement déloyal constitutif d’une faute, en minorant les avances sur charges mensuelles d’environ 60 % ; elle lui reproche de ne lui avoir adressé le décompte de régularisation de charges qu’en juillet 2022 pour l’année 2020, soit plus de deux ans après le début de la location et plus d’un an après l’établissement dudit décompte ; elle ajoute qu’elle n’a reçu, lors de la conclusion du contrat, aucune information relative aux charges, ni au mode de calcul, et que dans le cadre de la présente instance, elle ne dispose d’aucun justificatif, notamment concernant la répartition des charges au sein de la copropriété.

Elle reconnaît avoir égaré un jeu de clés mais conteste devoir remplacer le barillet qui n’était pas dégradé, acceptant de ne payer que le remplacement de la clé et indiquant qu’elle a déjà versé la somme nécessaire à son bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.


MOTIFS


Sur la régularisation de charges

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provision sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. »
L’absence de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et n’interdit pas au bailleur de réclamer les sommes dues à ce titre en fin de bail, dans la limite du délai de prescription.

En revanche, il incombe au bailleur de mettre à disposition du locataire les pièces justificatives et au besoin d’en justifier en cours d’instance.

En l’espèce, Monsieur [T] a réclamé à sa locataire par courrier daté du 28 juillet 2022, adressé par courriel du 29 juillet 2022, les régularisations de charges suivantes au 31/12/2021 :

- de juillet 2020 à décembre 2020 : 223 euros (charges récupérables chiffrées à 763 € sous déduction de 540 € au titre des provisions versées)
- de janvier 2021 à décembre 2021 : 549 euros (charges récupérables chiffrées à 1 629 € sous déduction de 1080 € au titre des provisions versées).




Il a également demandé une provision de 140 euros au lieu de 90 euros, sur les 8 premiers mois de 2022, soit 50 euros de plus sur 8 mois, soit 400 euros au total, ce sur la base de l’estimation des charges annuelles 2022 à compter de janvier 2022 pour 1 680 euros.

Au total, il lui a ainsi demandé paiement d’une somme de 1 172 euros.

Le 15 septembre 2022, il lui a adressé le décompte des charges de 2019 à sa demande.

Par courrier recommandé du 28 avril 2023, distribuée le 5 mai 2023, Madame [Z] a contesté la somme réclamée.

Suite à l’état des lieux de sortie, Monsieur [T] a adressé le 30 mai 2023 un décompte final réclamant notamment la somme de 1 172 euros au titre du rappel de charges du 28/07/2022.

Monsieur [T] n’établit pas avoir mis à la disposition de Madame [Z] les pièces justificatives de ces charges, ni avoir communiqué une note d'information sur les modalités de calcul des charges de production d'eau chaude sanitaire collective et sur la consommation individuelle d'eau chaude sanitaire du logement, telle que prévue par les dispositions précitées dont le contenu est détaillé à l’arrêté du 27 août 2012 modifié, pris en application de l’articles R. 241-13 du code de l'énergie.

Au soutien de la présente demande, il justifie des décomptes de charges établis par le syndic de l’immeuble du [Adresse 2]/[Adresse 3] le 16 juin 2021, pour la période du 01/01/2020 au 31/12/2020 (part locative 1 350,72 €), et le 18 mai 2022, pour la période du 01/01/2021 au 31/12/2021 (part locative de 1 451,74 €).

Il verse également aux débats l’avis de taxes foncières pour 2021, d’où il ressort que la taxe d’ordures ménagère s’est élevée pour 2020 à 176 € et pour 2021 à 177 €.

En premier lieu, force est de constater qu’aucun décompte de charges, ni justificatif d’ordures ménagères n’est produit pour l’année 2022, mais seulement les appels de provisions adressés par le syndic à Monsieur [T] pour les 3 premiers trimestres de 2022.

D’ailleurs, il n’est pas réclamé la régularisation de charges pour 2022, mais une augmentation des provisions sur 8 mois, alors qu’à ce jour, le bailleur est nécessairement en possession de son décompte de charges de l’année 2022 et des taxes foncières pour l’année 2022. Il lui appartenait d’en justifier alors que Madame [Z] a contesté l’augmentation des provisions sur charges, faite de façon rétroactive sur les 7 premiers mois de 2022, ayant accepté seulement cette augmentation pour l’avenir à compter du mois d’août 2022 ainsi qu’il ressort du courrier du 30 mai 2023 de Monsieur [T] (lui indiquant que le réajustement de charges a été impacté sur les loyers qu’elle acquitte depuis août 2022).

La demande au titre de l’année 2022 sera donc rejetée.

En second lieu, pour les années 2020 et 2021, force est de constater qu’il n’est produit que les décomptes de charges du syndic, ce bien que Madame [Z] ait réclamé, dans le cadre de la présente instance, des justificatifs de ces charges.






Ces décomptes concernent, outre les charges générales du logement et de la cave, les charges de la cage d’escalier et de l’ascenseur n°42, l’eau chaude pour 26 tantièmes sur une base de 763, les frais de compteur d’eau chaude pour 2 tantièmes sur une base de 63 et le station d’eau chaude pour 14 tantièmes sur une base de 1 000.

Selon le contrat de location, il est seulement noté que les décomptes de chauffage individuel et d’eau chaude collective sont établis par le syndic.

Il n’est donc pas justifié de la clé de répartition suivant la nature des charges, ni des différentes pièces justifiant les montants mis en compte.

Dès lors, Monsieur [T] sera également débouté de sa demande au titre de la régularisation de charges 2020 et 2021.

Sur le remplacement de la clé

Au soutien de la demande, Monsieur [T] produit un devis de Seybel Fils du 24 mai 2023 pour 400 euros HT (avec mention que s’y ajoute la TVA de 10 % ou 20 %), concernant la dépose d’une paire de barillets de haute sûreté et le remplacement par une paire de barillets de haute sûreté CAVITH avec 3 clés à pompe (fourniture, intervention et déplacement).

L’état des lieux de sortie du 3 mai 2023, signé par Madame [R] [T], représentant le bailleur et Madame [Z], produit par le bailleur, mentionne qu’il manque une clé de l’appartement sur 3.

Madame [Z] a également reconnu dans son courrier au bailleur du 12 juin 2023 ne pas être en mesure de lui restituer un jeu de clés.

Toutefois, elle lui a adressé un chèque de 85 euros, à raison de 25 euros pour la porte des communs (ce montant, correspondant à celui réclamé par le syndic selon mail du 25-05-2023 à Madame [T], n’est pas contesté par Monsieur [T]) et 60 euros pour la porte d’entrée de l’appartement ; elle contestait le changement de barillet et la création de deux clés supplémentaires, au motif que Madame [T] avait mentionné, lors de l’état des lieux de sortie, que son mari n’avait pas d’autre solution du fait de la perte du certificat de sécurité et de ce qu’il avait lui-même égaré 2 jeux de clés. Elle indiquait que le prix de 60 euros lui avait été donné par l’entreprise Seybel et fils.

Au soutien de sa contestation, Madame [Z] produit une attestation de Monsieur [U] [A] du 13 décembre 2023 ; il déclare avoir assisté à l’état des lieux de sortie au cours duquel Madame [Z] a indiqué avoir égaré un jeu de clés et précise que Madame [T] a fait part, non seulement de la perte antérieure de clés et de ce qu’un jeu supplémentaire lui serait nécessaire, mais aussi de la perte du certificat de sécurité de sorte qu’il lui fallait changer entièrement la serrure.

Au vu de ces éléments, il apparaît que Madame [Z] ne doit supporter que la réfection d’une clé sur 3, dont il n’est pas contesté qu’elle a déjà adressé le règlement au bailleur ; s’agissant du changement de barillet, la responsabilité est partagée puisque le bailleur a égaré le certificat de sécurité qui aurait permis de ne pas le changer, mais sans la perte de la clé, il n’aurait pas eu besoin d’exposer ces frais.




Dès lors, Madame [Z] devra indemniser le bailleur à hauteur de la moitié du coût des travaux, après déduction de la valeur de 3 clés à 60 euros chacune (180 €). 

En l’absence de production d’une facture, le total TTC des travaux doit être chiffré à 440 €, tel que mentionné par Monsieur [T] dans sa lettre du 30 mai 2023 qui précise que la TVA est de 10 % ; dès lors, Madame [Z] doit la somme de 130 euros (260/2).

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement s’agissant d’une indemnité conformément à l’article 1231-7, alinéa 1, du code civil.

Sur les demandes en dommages et intérêts

Madame [Z] demande, à titre de dommages et intérêts, le “surcoût que son ex-bailleur tente de lui imposer” qui correspond, selon elle, au préjudice qu’elle subit.

La demande au titre de la régularisation des charges étant rejetée, Madame [Z] n’a donc en définitive pas subi de préjudice.

Sa demande reconventionnelle sera donc rejetée.

Monsieur [T] a lui-même formé une demande en dommages et intérêts au motif que la défense opposée par Madame [Z] est dénuée de tout fondement. Cependant, celui-ci succombant pour l’essentiel, il doit en être débouté.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [T] succombant en la quasi totalité de sa demande, alors que celle de Madame [Z], également rejetée, n’a été formée qu’en réponse à sa demande principale en régularisation de charges, il convient de le condamner aux dépens et de laisser à sa charge le droit de recouvrement et les frais de la sommation par huissier adressée à Madame [Z] le 1er juillet 2023 en paiement de la somme de 1 172 euros ; il sera également condamné à payer à Madame [Z] une partie de ses frais non compris dans les dépens, soit la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort :

CONDAMNE Madame [V] [Z] à payer à Monsieur [Y] [X] [T] la somme de 130 euros, au titre du changement d’une paire de barillets de haute sûreté, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [X] [T] de sa demande au titre de la régularisation des charges ;

DÉBOUTE les parties de leur demande respective en dommages et intérêts ;






CONDAMNE Monsieur [Y] [X] [T] à payer à Madame [V] [Z] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] [T] aux dépens et le DÉBOUTE de sa demande au titre du droit de recouvrement et des frais de la sommation par huissier du 1er juillet 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON Catherine GARCZYNSKI