Tribunal judiciaire de Strasbourg, 3ème Ch. Civile Cab. 2, 24 avril 2025, n° 23/05964

N° RG 23/05964 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MBH5

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 23/05964 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MBH5


Minute n°




Copie exec. à :

Me Nicolas BOISSERIE
Me Emmanuel JUNG


Le 
 
Le greffier 






Me Nicolas BOISSERIE
Me Emmanuel JUNG


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2025


DEMANDEURS :

Monsieur [R] [X]
né le 19 Juin 1986, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Nicolas BOISSERIE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 233

Monsieur [D] [H] [W]
né le 06 Février 1957, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Nicolas BOISSERIE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 233

Madame [E] [H] [W]
née le 14 Février 1959, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas BOISSERIE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 233

Madame [L] [K]
née le 27 Septembre 1973, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas BOISSERIE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 233

Madame [Z] [T]
née le 05 Décembre 1967, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas BOISSERIE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 233

Monsieur [U] [Y]
né le 04 Février 1963, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Nicolas BOISSERIE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 233

Madame [F] [G] [B]
née le 05 Février 1975, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas BOISSERIE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 233

DEFENDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires LES PERISCOPES 1, syndicat des copropriétaires immatriculé au Registre National d’Immatriculation des Copropriétaires sous le n°AA7 395 999, prise en la personne de son syndic FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, SAS au capital de 48 553, 83 €, dont le siège social est [Adresse 2] (France), n°[XXXXXXXXXX03], représenté par son représentant légal 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Nathalie BOURGER, Greffière greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l'audience publique du 13 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 24 Avril 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER, greffier



EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [G] [B] et Monsieur [R] [X] sont propriétaires en indivision d'un lot de copropriété dans l'immeuble [Adresse 4] 1 situé [Adresse 1]. 

Monsieur [U] [Y], Madame [Z] [T], Madame [L] [K], Madame [E] [H] [W], Monsieur [D] [H] [W] sont également propriétaires au sein du même immeuble. 

Une assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] 1 s'est tenue le 25 avril 2023.

Par assignation délivrée le 13 juillet 2023, Madame [F] [G] [B], Monsieur [R] [X], Monsieur [U] [Y], Madame [Z] [T], Madame [L] [K], Madame [E] [H] [W], Monsieur [D] [H] [W] ont attrait le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg en demandant de :
ANNULER LES RÉSOLUTIONS DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 25 AVRIL 2023 :
- 6 : Approbation des comptes de l'exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022
- 8 : Budget prévisionnel des comptes de l'exercice 01/10/2023 au 30/09/2024
 I I : Autorisation au syndic d'engager une procédure judiciaire
- 14, 15, 16 et 17 : remplacement d'un surpresseur, honoraires de syndic, répartition de la dépense, appel de fond
- 19 à 30 : réalisation de travaux pour 2,1 millions d'euros, souscription d'un prêt collectif et mise en œuvre de ces dispositions
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser à chaque demandeur la somme de deux mille euros (2.000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Par conclusions au fond déposées le 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] a demandé de :
DIRE NON ECRITE la disposition suivante du règlement de la copropriété de l 'immeuble LE [Adresse 4], page 70 « Les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de I 'assemblée présents et acceptants qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quote-parts de copropriété, tant en leur nom que comme mandataire » ;
DEBOUTER les demandeurs de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
Les CONDAMNER in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet FONCIA, la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,
Les CONDAMNER in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet FONCIA, la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure,

Par requête sur incident déposée le 19 mars 2024, les demandeurs ont sollicité de :
DÉCLARER IRRECEVABLE les conclusions présentées par le syndicat LES PÉRISCOPES I représenté par son syndic tendant à DIRE NON ECRITE la disposition suivante du règlement de la copropriété de l’immeuble LES PÉRISCOPES I, page 70 « les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de l’assemblée présents et acceptants qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quote-parts de copropriété, tant en leur nom que comme mandataire ». 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES PÉRISCOPES I représenté par son syndic à verser aux requérants la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par ordonnance du 3 octobre 2024, le juge de la mise en état a :
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les demandeurs s'agissant de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES PERISCOPES 1 portant à voir déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété de l'immeuble Periscope 1 relative à la désignation des scrutateurs ; 
- déclaré recevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] visant à déclarer non écrite la disposition suivante du règlement de la copropriété de l'immeuble [Adresse 4], page 70 « Les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de I 'assemblée présents et acceptants qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quote-parts de copropriété, tant en leur nom que comme mandataire » ;
- débouté Madame [F] [G] [B], Monsieur [R] [X], Monsieur [U] [Y], Madame [Z] [T], Madame [L] [K], Madame [E] [H] [W], Monsieur [D] [H] [W] de leur demande de sursis à statuer.

Dans leurs conclusions récapitulatives déposées le 16 décembre 2024, Madame [F] [G] [B], Monsieur [R] [X], Madame [E] [H] [W], Monsieur [D] [H] [W], Madame [L] [K], Monsieur [U] [Y], Madame [Z] [T] ont demandé de :
A titre principal : 
JUGER que les scrutateurs de l’assemblée générale du 25 avril 2023 n’ont pas été désignés dans le respect des conditions impératives du règlement de copropriété. 
JUGER NON ÉCRITES les stipulations du règlement général de copropriété qui prévoient une répartition des charges de la piscine en fonction de la surface habitable et non pas en fonction du nombre d’occupant maximum. 
JUGER NON ÉCRITES les stipulations du règlement général de copropriété qui prévoient que l’ensemble des copropriétaires participent aux charges du surpresseur. 
JUGER NON ÉCRITES les stipulations du règlement général de copropriété relatives aux charges d’ascenseur. 
METTRE A LA CHARGE du syndicat des copropriétaires l’ensemble des éventuelles provisions pour frais d’expertise au motif qu’il n’a pas effectué les audits avant de voter les travaux. 
REJETER la demande du syndicat des copropriétaires Les Périscopes 1 tendant à faire déclarer non-écrites les stipulations du règlement général de copropriété relatives à la désignation des scrutateurs et, à défaut, ORDONNER que la déclaration ne produise des effets que pour l’avenir. 
par voie de conséquence : 
ANNULER LES RÉSOLUTIONS DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 25 AVRIL 2023 : 
- 6 : Approbation des comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022 
- 8 : Budget prévisionnel des comptes de l’exercice 01/10/2023 au 30/09/2024 
- 11 : Autorisation au syndic d’engager une procédure judiciaire 
- 14, 15, 16 et 17 : remplacement d’un surpresseur, honoraires de syndic, répartition de la dépense, appel de fond 
- 19 à 30 : réalisation de travaux pour 2,1 millions d’euros, souscription d’un prêt collectif et mise en œuvre de ces dispositions 
JUGER que le propriétaire du lot n°30 est propriétaire du local technique. 
ORDONNER la nouvelle répartition des charges de piscines en utilisant le coefficient d’habitabilité du rapport de Madame [C] [A] [I] pour les lots 1 à 121, pages 15 à 17 du rapport du 26 avril 2023 du dossier RG n° 21/00217. 
ORDONNER la nouvelle répartition des charges de surpresseurs comme suit : 

Lot
Etage
Ascenseur (10000e)
En 10000
66
10
128
230
67
10
107
192
68/69
10
43
77
70
10
64
115
71 
10
107
192
72
10
128
230
73
11
135
243
74
11
90
162
75/76
11
45
230
77
11
67
243
78
11
112
162
79
11
135
81
80
12
164
121
81
12
94
201
82/83
12
47
243
84
12
70
295
85
12
117
210
86
12
141
254
87
13
147
264
88
13
123
221
89/90
13
49
88
91
13
74
133
92
13
123
221
93
13
147
264
94
14
153
275
95
14
128
230
96
14
51
92
97
14
51
92
98
14
77
123
99
14
128
230
100
14
153
275
101
15
159
286
102
15
133
239
103/104
15
53
95
105
15
80
144
106
15
133
239
107
15
159
286
108
16
193
347
109
16
110
198
110
16
55
99
111
16
55
99
112
16
83
149
113
16
110
198
114
16
166
299
115
17
172
309
116
17
143
257
117/118
17
57
103
119
17
86
155
120
17
143
257
121
17
172
309
222
16
55
99
223
11
45
81
total

5560
10000
 
A titre subsidiaire : 
JUGER que les travaux votés sont somptuaires eu égard à l'état, aux caractéristiques et à la destination de l'immeuble. 
DISPENSER les demandeurs de participer aux frais des travaux et à leurs conséquences. 
ANNULER la répartition de la dépense (résolution 16) du surpresseur. 
Dans tous les cas : 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires Les Périscopes 1 à verser à chaque demandeur la somme de deux mille euros (2.000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux dépens. 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à remettre l’immeuble dans son état d’origine dans un délai de six (6) mois sous astreinte de cent (100) euros de jour de retard. 
REJETER la demande reconventionnelle. 
REJETER toutes les prétentions, moyens et conclusions du syndicat des copropriétaires. 

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs contestent la régularité des clauses du règlement de copropriété afférente à la répartition des charges de la piscine en ce qu'elle prévoit une répartition en fonction de la surface habitable et non en fonction du nombre d'occupants maximum. Ils contestent la régularité des clauses du règlement de copropriété afférente à la répartition des charges au supresseur considérant que des copropriétaires non concernés participent à son financement. Ils contestent également la régularité des clauses du règlement de copropriété afférente à l'ascenseur considération que la répartition des charges liées n'est pas légale. Au soutien de leurs demandes d'annulation de plusieurs résolutions de l'assemblée générale du 25 avril 2023, les demandeurs dénoncent un non-respect du règlement général de copropriété concernant la désignation de scrutateurs. ils prétendent que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la convocation de l'ensemble des copropriétaires. 

Concernant les résolutions n°6,8 et 11,ils mettent en cause la régularité des comptes et du budget prévisionnel compte tenu de leur contestation de répartition de charges. Ils considèrent que l'action envisagée contre l'un des copropriétaires de l'immeuble pour la pose d'une caméra est infondée, le lot concerné étant une partie privative. 

Ils prétendent que l'annulation de la résolution n°19 doit être prononcée compte tenu de l'absence d'information suffisante des copropriétaires sur les travaux de rénovation envisagée et compte tenu d'un défaut de mise en concurrence de plusieurs sociétés. Ils dénoncent le défaut de communication du rapport d'audit en intégralité. Ils font état de l'annulation de l'assemblée générale du 12 décembre 2019 fixant le principe des travaux. Ils considèrent que l'assemblée générale est incompétente pour modifier la jouissance de parties privatives. Ils se prévalent d'un abus de majorité. Subsidiairement, les demandeurs se prévalent de l'article 34 de la loi du 10 juillet 1965 considérant que les travaux envisagés présentent un caractère somptuaire de sorte qu'ils doivent être dispensés de participer au financement des travaux et aux frais de fonctionnement liés auxdits travaux. 

Sur la demande reconventionnelle, ils considèrent que leur action est nullement abusive.

***

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 19 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a demandé de :
DIRE NON ECRITE la disposition suivante du règlement de la copropriété de I 'immeuble [Adresse 4], page 70 « Les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de I 'assemblée présents et acceptants quipossèdent et représentent leplus grand nombre de quoteparts de copropriété, tant en leur nom que comme mandataire » ;
DEBOUTER les demandeurs de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
Les CONDAMNER in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet FONCIA, la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,
Les CONDAMNER in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet FONCIA, la somme de 10.000 euros au titre de l'article 70() du CPC ailisi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure,
ECARTER l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] avance que les convocations à l'assemblée générale litigieuses ont dûment été délivrées aux copropriétaires. Il indique que les règles légales applicables ont été respectées lors de la désignation des scrutateurs de l'assemblée querellée. 

Il argue que la répartition des charges observée quant aux frais liés à la piscine, le supresseur et l'ascenseur est régulière et conforme tant au règlement de copropriété qu'aux dispositions légales applicables. Il avance que l'autorisation d'ester en justice contre l'un des copropriétaire accordée par l'adoption de la résolution n°11 est régulière pour avoir été adoptée selon la majorité requise.

Il conteste les moyens avancés par les demandeurs quant à la résolution n°19 afférente aux travaux de rénovation énergétique, avançant que l'adoption de cette résolution est régulière et ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 

Concernant sa demande reconventionnelle, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] avance que les demandeurs ont agi en justice de manière dilatoire et abusive ce qui cause un préjudice collectif à l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble appelant réparation.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 9 janvier 2025.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 13 février 2025 et la décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION 

À titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

I. Sur la recevabilité de la demande visant à déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété afférentes aux charges d'ascenseur

L'article 125 du code de procédure civile dispose que les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.
Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l'espèce, dans son jugement du 15 septembre 2022, le tribunal a déclaré l'article 9 1° du règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 4] 1 contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et a jugé ces dispositions non écrites.

En conséquence, la demande présentée dans le cadre de la présente procédure se heurte à l'autorité de la chose jugée du jugement du 15 septembre 2022 et est en conséquence irrecevable.

II. Sur les demandes de déclarer non écrites certaines stipulations du règlement de copropriété afférentes à la répartition de charges entre copropriétaires

Selon l' article 8, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 , " le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ". 

En application de ces dispositions, toute clause du règlement de copropriété restreignant les droits des copropriétaires, en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, est réputé non écrite.

Parallèlement, selon l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

D'application immédiate, ces textes d'ordre public déclarant non écrites certaines clauses de règlement de copropriété s'appliquent notamment aux règlements de copropriété conclus antérieurement auxdits textes légaux. En revanche, ainsi qu'il résulte du dernier alinéa de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toute rétroactivité est exclue s'agissant de la répartition des charges, la nouvelle répartition des charges ne prenant effet qu'au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. 

Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

A. Sur la régularité des clauses du règlement de copropriété afférentes à la répartition des charges de la piscine 

Les demandeurs contestent la régularité des clauses du règlement de copropriété relatives aux charges de chauffage liées à la piscine et à la consommation d'eau rattachées à la piscine.

1. Sur les clauses relatives à la répartition des charges de chauffage liées à la piscine

Selon l'article R 241-12 du code de l'énergie dans sa version applicable au jour du litige, dans les immeubles collectifs équipés des appareils prévus à l'article R. 241-7, les frais de chauffage afférents à l'installation commune sont divisés, d'une part, en frais de combustible ou d'énergie et, d'autre part, en autres frais de chauffage tels que les frais relatifs à la conduite et à l'entretien des installations de chauffage et les frais relatifs à l'utilisation d'énergie électrique (ou éventuellement d'autres formes d'énergie) pour le fonctionnement des appareillages, notamment les instruments de régulation, les pompes, les brûleurs et les ventilateurs. 

Selon l'article R 241-12 du code de l'énergie dans sa version applicable au jour du litige, les frais de combustible ou d'énergie sont répartis entre les locaux desservis en distinguant des frais communs et des frais individuels. Les frais communs de combustible ou d'énergie sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d'énergie par un coefficient égal à 0,30. Dans le cas des immeubles pour lesquels des appareils de mesure tels que ceux visés à l'article R. 241-7 ont déjà été installés, le coefficient choisi entre 0 et 0,50 au moment de l'installation de ces appareils est conservé. Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires ou le gestionnaire d'un immeuble entièrement locatif peut remplacer le coefficient initial par le coefficient de 0,30.
Les frais communs sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu. Le total des frais individuels s'obtient par différence entre le total des frais de combustible ou d'énergie et les frais communs. Ce total est réparti en fonction des indications fournies par les appareils prévus à l'article R. 241-7, les situations ou configurations thermiquement défavorables des locaux pouvant être prises en compte. Un arrêté conjoint des ministres chargés de l'énergie et de la construction précise les modalités de répartition des frais de chauffage et d'information des occupants.

En l'espèce, il résulte de la modification en date du 22 février 2007 du règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 4], que les lots n° 220 et 221 correspondants à la piscine et au sauna de l'immeuble en ce compris une fraction des parties communes A, B et C ont été supprimés pour être intégrés aux parties communes spéciales PC3 (C) entraînant une modification du tableau récapitulatif des tantièmes généraux annexé. 

En revanche, cette modification n'a pas eu pour effet de modifier les autres dispositions du règlement de copropriété, notamment celles concernant la répartition du chauffage susvisées.

Lors de l'assemblée générale du 21 mars 2017 a été votée favorablement la résolution n°10 portant modification de la répartition des frais fixes et des frais variables des charges de chauffage selon la répartition suivante : "a) frais fixes = 30% et b) frais variables = 70% à compter de l'exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 et les suivants.

Il est toutefois rappelé que la répartition des charges de chauffage décidée en assemblée générale ne peut déroger aux règles légales applicables en la matière de sorte que seuls les frais communs de combustible sont visés par la ventilation 30% / 70% et non l'ensemble des frais de chauffage, de sorte que la résolution n°10 de l'assemblée générale du 21 mars 2017 doit être interprétée en ce sens.

Ces dispositions ne sont pas en contradiction avec les règles légales susvisées régissant la répartition des charges entre copropriétaires.

Dès lors, aucune irrégularité concernant les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges de chauffage liées à la piscine n'est démontrée par les demandeurs. 

2. Sur les clauses relatives à la répartition des charges de consommation d'eau liées à la piscine

En l'espèce, il résulte de la modification en date du 22 février 2007 du règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 4], que les lots n° 220 et 221 correspondants à la piscine et au sauna de l'immeuble en ce compris une fraction des parties communes A, B et C ont été supprimés pour être intégrés aux parties communes spéciales PC3 (C) entraînant une modification du tableau récapitulatif des tantièmes généraux annexé. 

En revanche, cette modification n'a pas eu pour effet de modifier les autres dispositions du règlement de copropriété dont celles relatives à la consommation d'eau. 

A cet égard, le règlement de copropriété du 12 novembre 1968 prévoit en son article 9 "contribution aux charges" en page 64 que : "La contribution de chacun des copropriétaires dans les charges communes est due même en l'absence de toute occupation. Les charges communes seront, en principe, supportées par les copropriétaires des lots en question, au prorata de la fraction leur appartenant dans les parties communes et choses communes, telles que ces fractions sont fixées dans le tableau de division de l'immeuble.
Cette règle de principe subit toutefois les exceptions suivantes : [...] 2° Consommation d'eau : Les frais de consommation d'eau chaude et froide seront répartis entre les copropriétaires des appartements et locaux proportionnellement au nombre d'occupants de chaque lot."

Il est constant que les charges d'eau liées à la piscine ne sont pas intégrées à la clé de répartition des charges liés à la piscine de sorte que ces charges sont soumises aux règles générales de répartition de la consommation issues du règlement de copropriété susvisées.

Il en résulte que les charges d'eau comprenant celles liées à la piscine de la copropriété sont réparties entre les copropriétaires en fonction du nombre d'occupants de chaque lot.

Ce principe de répartition des charges de consommation d'eau n'est pas contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Dès lors, aucune irrégularité concernant les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges de consommation d'eau liées à la piscine n'est démontrée par les demandeurs. 

Aussi, les demandeurs seront déboutés de leur demande de voir déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété afférentes aux charges de la piscine.

En outre, les demandeurs seront déboutés de leur demande de voir ordonner une nouvelle répartition des charges de la piscine.

B. Sur la régularité des clauses du règlement de copropriété afférentes à la répartition des charges du surpresseur

En l'espèce, le règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 4] tel que modifié le 22 février 2007 prévoit que sont notamment constitutives de parties communes spéciales (PC3), au sous-sol : "une chaufferie avec cheminée, un local réservoir à mazout, un local surpresseur, un local pompes de circulations, un local échangeur, un bassin de natation et une pataugeoire".

Il en résulte qu'en application du règlement de copropriété, les charges liées au surpresseur doivent être calculées en fonction de la clé de répartition PC3.

La répartition des charges liées au surpresseur, notamment aux travaux de remplacement, issue du règlement de copropriété est conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. 

Dès lors, aucune irrégularité concernant les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges liée au surpresseur n'est démontrée par les demandeurs. 

Aussi, les demandeurs seront déboutés de leur demande de voir déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété afférentes aux charges du surpresseur. En outre, les demandeurs seront déboutés de leur demande de voir ordonner une nouvelle répartition des charges du surpresseur et de leur demande annexe quant à la prise en charge des frais d'une hypothétique expertise.

III. Sur la demande reconventionnelle de déclarer non écrite la stipulation du règlement de copropriété afférente à la désignation des scrutateurs

Selon l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

D'application immédiate, ces textes d'ordre public déclarant non écrites certaines clauses de règlement de copropriété s'appliquent notamment aux règlements de copropriété conclus antérieurement auxdits textes légaux. 

L'article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit la possibilité de désignation d'un ou plusieurs scrutateurs lors de l'assemblée générale des copropriétaires.
Une telle désignation intervient si elle est prévue par les dispositions contractuelles régissant la copropriété, dont le règlement de copropriété.
La désignation du ou des scrutateurs ne peut résulter que d'un vote de l' assemblée générale, à la majorité de l' article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 , toute clause contraire du règlement de copropriété étant réputée non écrite (Cass. 3e civ., 6 mars 2002, n° 00-10.405).

Concernant la copropriété de l'immeuble [Adresse 4] 1, le règlement de copropriété du 12 novembre 1968 prévoit en son article 13 qu'il est formé un "bureau composé de deux scrutateurs et d'un secrétaire. Les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de l'assemblée présents et acceptants qui possèdent ou représentent le plus grand nom de quote-parts de copropriété, tant en leur nom que comme mandataire".

Dès lors, il est apprécié que les modalités de désignation des scrutateurs posées par l'article 13 du règlement de copropriété [Adresse 4] 1 sont contraires aux règles d'ordre public de l'article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Aussi, les dispositions de l'article 13 du règlement de copropriété [Adresse 4] 1 afférentes à la désignation des scrutateurs seront déclarées non-écrites, pour être contraires à l'article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 étant d'application immédiate, il n'y a pas lieu de différer l'effet de cette déclaration. Les demandeurs seront déboutés de leur demande formée en ce sens.

IV. Sur la demande d'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 25 avril 2023

Sur le moyen tiré du défaut de preuve de la convocation des copropriétaires 

Selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. 

Selon l'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et ledit décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent aussi valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.
La preuve de la remise de la convocation est établie par le récépissé délivré par l'intéressé sous sa signature ou par l'émargement effectué par lui de la feuille de remise ad hoc qui a dû lui être représentée. 

En l'espèce, alors que les demandeurs allèguent d'une absence de convocation des demandeurs, le syndicat des copropriétaires LES PERISCOPES 1 justifie de la convocation de l'ensemble des demandeurs à l'assemblée générale querellée.

Ce moyen sera écarté.

Sur le moyen tiré du non-respect de l'article 13 du règlement de copropriété [Adresse 4] 1 afférent à la désignation des scrutateurs

L'article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit la possibilité de désignation d'un ou plusieurs scrutateurs lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Une telle désignation intervient si elle est prévue par les dispositions contractuelles régissant la copropriété, dont le règlement de copropriété.
La désignation du ou des scrutateurs ne peut résulter que d'un vote de l'assemblée générale , à la majorité de l' article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 , toute clause contraire du règlement de copropriété étant réputée non écrite (Cass. 3e civ., 6 mars 2002, n° 00-10.405).

En l'espèce, comme sus exposé, la désignation des scrutateurs lors de l'assemblée générale du 25 avril 2023 a fait l'objet d'un vote à la majorité requise en application des dispositions légales impératives posées par les articles 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et est parfaitement régulière.

Le moyen tiré du non-respect de l'article 13 du règlement de copropriété [Adresse 4] 1 afférent à la désignation des scrutateurs étant inopérant, sera écarté.

Sur le moyen tiré d'une irrégularité comptable portant sur la répartition des charges

Aux termes de l'article 18 I de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de l'ordonnance n°2019-1101 du 31 décembre 2020 applicable au présent litige, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
- d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;

En application de ce texte, le copropriétaire qui demande l'annulation de la résolution ayant approuvé les comptes de l'exercice précédent doit démontrer qu'ils sont affectés d'une irrégularité comptable. 

Selon l'article 10 de loi du 10 juillet 1965, "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En l'espèce, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 25 avril 2023 que la résolution n°6 porte sur l'approbation des comptes de l'exercice courant du 01/10/2021 au 30/09/2022.

Les demandeurs contestent la validité de ladite résolution en raison d'une mauvaise répartition des charges de chauffage et d'eau.

Selon l'article R 241-12 du code de l'énergie dans sa version applicable au jour du litige, dans les immeubles collectifs équipés des appareils prévus à l'article R. 241-7, les frais de chauffage afférents à l'installation commune sont divisés, d'une part, en frais de combustible ou d'énergie et, d'autre part, en autres frais de chauffage tels que les frais relatifs à la conduite et à l'entretien des installations de chauffage et les frais relatifs à l'utilisation d'énergie électrique (ou éventuellement d'autres formes d'énergie) pour le fonctionnement des appareillages, notamment les instruments de régulation, les pompes, les brûleurs et les ventilateurs. 

Selon l'article R 241-13 du code de l'énergie dans sa version applicable au jour du litige, les frais de combustible ou d'énergie sont répartis entre les locaux desservis en distinguant des frais communs et des frais individuels. Les frais communs de combustible ou d'énergie sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d'énergie par un coefficient égal à 0,30. Dans le cas des immeubles pour lesquels des appareils de mesure tels que ceux visés à l'article R. 241-7 ont déjà été installés, le coefficient choisi entre 0 et 0,50 au moment de l'installation de ces appareils est conservé. Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires ou le gestionnaire d'un immeuble entièrement locatif peut remplacer le coefficient initial par le coefficient de 0,30.

Lors de l'assemblée générale du 21 mars 2017 a été votée favorablement la résolution n°10 portant modification de la répartition des frais fixes et des frais variables des charges de chauffage selon la répartition suivante : "a) frais fixes = 30% et b) frais variables = 70% à compter de l'exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 et les suivants".

Il est toutefois rappelé que la répartition des charges de chauffage décidée en assemblée générale ne peut déroger aux règles légales applicables en la matière de sorte que seuls les frais communs de combustible sont visés par la ventilation 30% / 70% et non l'ensemble des frais de chauffage, de sorte que la résolution n°10 de l'assemblée générale du 21 mars 2017 doit être interprétée en ce sens.

Au regard de ces éléments, il sera constaté que les comptes de l'exercice courant du 01/10/2021 au 30/09/2022 respectent ces règles de répartition des charges de chauffage telles que fixées légalement et par assemblée générale du 21 mars 2017, étant précisé que les frais d'abonnement ne constituent pas en eux-mêmes des frais de combustibles. Ces comptes ne présentent pas d'irrégularité sur ce point.

Dès même, comme sus analysé, aucune irrégularité du règlement de copropriété n'est démontrée par les demandeurs concernant les règles portant sur la répartition des charges de chauffage et de consommation d'eau liées à la piscine. En outre, les demandeurs ne justifient pas que les comptes de l'exercice courant du 01/10/2021 au 30/09/2022 ne respectent pas les dispositions susvisées concernant la répartition des charges de chauffage et de consommation d'eau liées à piscine. Aussi, le moyen avancé par les demandeurs sera écarté.

Aucun moyen invoqué par les demandeurs n'ayant prospéré, la demande d'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 25 avril 2023 sera rejetée.

V. Sur la demande d'annulation de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 25 avril 2023

Sur le moyen tiré du défaut de preuve de la convocation des copropriétaires 

Selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. 

Selon l'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et ledit décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent aussi valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.

La preuve de la remise de la convocation est établie par le récépissé délivré par l'intéressé sous sa signature ou par l'émargement effectué par lui de la feuille de remise ad hoc qui a dû lui être représentée. 

En l'espèce, alors que les demandeurs allèguent d'une absence de convocation des demandeurs, le syndicat des copropriétaires LES PERISCOPES 1 justifie de la convocation de l'ensemble des demandeurs à l'assemblée générale querellée.

Ce moyen sera écarté.

Sur le moyen tiré du non-respect de l'article 13 du règlement de copropriété [Adresse 4] 1 afférent à la désignation des scrutateurs

L'article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit la possibilité de désignation d'un ou plusieurs scrutateurs lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Une telle désignation intervient si elle est prévue par les dispositions contractuelles régissant la copropriété, dont le règlement de copropriété.
N° RG 23/05964 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MBH5

La désignation du ou des scrutateurs ne peut résulter que d'un vote de l'assemblée générale , à la majorité de l' article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 , toute clause contraire du règlement de copropriété étant réputée non écrite (Cass. 3e civ., 6 mars 2002, n° 00-10.405).

En l'espèce, comme sus exposé, la désignation des scrutateurs lors de l'assemblée générale du 25 avril 2023 a fait l'objet d'un vote à la majorité requise en application des dispositions légales impératives posées par les articles 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et est parfaitement régulière.

Le moyen tiré du non-respect de l'article 13 du règlement de copropriété [Adresse 4] 1 afférent à la désignation des scrutateurs étant inopérant, sera écarté.

Sur le moyen tiré d'irrégularités comptables 

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 applicable au présent litige, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

En l'espèce, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 25 avril 2023 que la résolution n°8 porte sur l'approbation du budget prévisionnel sur la période courant du 01/10/2021 au 30/09/2022.

Dans la mesure où les moyens tenant à la mauvaise répartition des charges d'eau, de chauffage, de surpresseur et d'ascenseur ont déjà été rejetés, il y a lieu de rejeter la demande d'annulation de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 25 avril 2023.

VI. Sur la demande d'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 25 avril 2023

Sur le moyen tiré du défaut de preuve de la convocation des copropriétaires 

Selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. 

Selon l'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et ledit décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent aussi valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.

La preuve de la remise de la convocation est établie par le récépissé délivré par l'intéressé sous sa signature ou par l'émargement effectué par lui de la feuille de remise ad hoc qui a dû lui être représentée. 

En l'espèce, alors que les demandeurs allèguent d'une absence de convocation des demandeurs, le syndicat des copropriétaires LES PERISCOPES 1 justifie de la convocation de l'ensemble des demandeurs à l'assemblée générale querellée.

Ce moyen sera écarté.

Sur le moyen tiré du non-respect de l'article 13 du règlement de copropriété [Adresse 4] 1 afférent à la désignation des scrutateurs

L'article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit la possibilité de désignation d'un ou plusieurs scrutateurs lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Une telle désignation intervient si elle est prévue par les dispositions contractuelles régissant la copropriété, dont le règlement de copropriété.
La désignation du ou des scrutateurs ne peut résulter que d'un vote de l'assemblée générale , à la majorité de l' article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 , toute clause contraire du règlement de copropriété étant réputée non écrite (Cass. 3e civ., 6 mars 2002, n° 00-10.405).

En l'espèce, comme sus exposé, la désignation des scrutateurs lors de l'assemblée générale du 25 avril 2023 a fait l'objet d'un vote à la majorité requise en application des dispositions légales impératives posées par les articles 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et est parfaitement régulière.

Le moyen tiré du non-respect de l'article 13 du règlement de copropriété [Adresse 4] 1 afférent à la désignation des scrutateurs étant inopérant, sera écarté.

Sur le moyen tiré d'un excès de pouvoir

S'il est constant qu'une décision portant atteinte aux modalités de la jouissance privative du lot d'un copropriétaire demeure une décision susceptible d'action en contestation, il est relevé que la résolution querellée n°11 porte non sur la jouissance d'un lot par un copropriétaire, étant par ailleurs noté que la qualité de partie privative ou commune est débattue entre les parties, mais sur l'autorisation donnée au syndic d'ester en justice à l'encontre d'un copropriétaire en raison d'une prétendue atteinte aux parties communes de l'immeuble.

Aussi, indépendamment du bien fondé ou non de l'action judiciaire envisagée, il est rappelé que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] 1 a qualité pour agir pour la sauvegarde d'une partie commune.

Aussi, l'autorisation donnée au syndic d'agir en justice contre l'un des copropriétaires par l'adoption de la résolution n°11 querellée est pleinement valable et régulière et ne constitue aucunement un excès de pouvoir du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, ce moyen sera écarté.

Par ailleurs, les demandeurs ne justifient aucunement qu'aucune procédure amiable n'a été engagée préalablement par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES PERISCOPES 1. Enfin, la prétendue inaction de le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] quant à la présence d'autres caméras installées au sein de l'immeuble est sans emport sur la validité de la résolution n°11 querellée.

Aucun moyen n'étant opérant, les demandeurs seront déboutés de leur demande d'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 25 avril 2023.

VII. Sur la demande d'annulation des résolutions n°14, 15, 16 et 17 de l'assemblée générale du 25 avril 2023

Sur le moyen tiré du défaut de preuve de la convocation des copropriétaires 

Selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. 

Selon l'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et ledit décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent aussi valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.
La preuve de la remise de la convocation est établie par le récépissé délivré par l'intéressé sous sa signature ou par l'émargement effectué par lui de la feuille de remise ad hoc qui a dû lui être représentée. 
En l'espèce, alors que les demandeurs allèguent d'une absence de convocation des demandeurs, le syndicat des copropriétaires LES PERISCOPES 1 justifie de la convocation de l'ensemble des demandeurs à l'assemblée générale querellée.

Ce moyen sera écarté.

Sur le moyen tiré du non-respect de l'article 13 du règlement de copropriété [Adresse 4] 1 afférent à la désignation des scrutateurs

L'article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit la possibilité de désignation d'un ou plusieurs scrutateurs lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Une telle désignation intervient si elle est prévue par les dispositions contractuelles régissant la copropriété, dont le règlement de copropriété.
La désignation du ou des scrutateurs ne peut résulter que d'un vote de l'assemblée générale , à la majorité de l' article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 , toute clause contraire du règlement de copropriété étant réputée non écrite (Cass. 3e civ., 6 mars 2002, n° 00-10.405).

En l'espèce, comme sus exposé, la désignation des scrutateurs lors de l'assemblée générale du 25 avril 2023 a fait l'objet d'un vote à la majorité requise en application des dispositions légales impératives posées par les articles 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et est parfaitement régulière.

Le moyen tiré du non-respect de l'article 13 du règlement de copropriété [Adresse 4] 1 afférent à la désignation des scrutateurs étant inopérant, sera écarté.

Sur le moyen tiré du défaut de mise en concurrence et d'un défaut d'information suffisant des copropriétaires

Aux termes de l'article 11 I 3° du décret du 17 mars 1967 dans sa version issue du décret 2020-834 du 2 juillet 2020 applicable au présent litige, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi.

En application de ce texte, il appartient au syndic de faire la preuve de l'accomplissement des formalités qui lui incombent légalement en particulier des notifications prévues à l'article 11 précité. 

En l'espèce, il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 25 avril 2023 que la résolution n°14 porte sur le remplacement du surpresseur sanitaire.

Or, il est relevé qu'à la convocation à l'assemblée générale du 25 avril 2023, telle que produite en pièce n°2 par les demandeurs, les deux devis visés dans le corps de la résolution n°14 ont été joints en annexe de la convocation.

Aussi, il sera retenu que le vote a été obtenu après le recueil de deux devis et une information suffisante des copropriétaires sur le coût réel des travaux envisagés de remplacement du surpresseur sanitaire.

Enfin, il est rappelé qu'après une annulation de résolution d'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires reste libre d'inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale ultérieure une nouvelle résolution portant sur le même objet que la résolution annulée.

Aussi, la demande d'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 25 avril 2023 sera rejetée.

Sur le moyen tiré d'une mauvaise répartition de la dépense 

Dans la mesure où le moyen tenant à la mauvaise répartition des charges du surpresseur a déjà été rejeté, il y a lieu de rejeter la demande d'annulation de la résolution n°16 de l'assemblée générale du 25 avril 2023.

Les résolutions accessoires n°15 et 17 de l'assemblée générale du 25 avril 2023 ne souffrent d'aucune irrégularité démontrée. En conséquence, la demande de leur annulation sera également rejetée.

VIII. Sur la demande d'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 25 avril 2023

Sur le moyen tiré du défaut de preuve de la convocation des copropriétaires 

Selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. 

Selon l'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et ledit décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent aussi valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.

La preuve de la remise de la convocation est établie par le récépissé délivré par l'intéressé sous sa signature ou par l'émargement effectué par lui de la feuille de remise ad hoc qui a dû lui être représentée. 

En l'espèce, alors que les demandeurs allèguent d'une absence de convocation des demandeurs, le syndicat des copropriétaires LES PERISCOPES 1 justifie de la convocation de l'ensemble des demandeurs à l'assemblée générale querellée.

Ce moyen sera écarté.

Sur le moyen tiré du non-respect de l'article 13 du règlement de copropriété [Adresse 4] 1 afférent à la désignation des scrutateurs

L'article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit la possibilité de désignation d'un ou plusieurs scrutateurs lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Une telle désignation intervient si elle est prévue par les dispositions contractuelles régissant la copropriété, dont le règlement de copropriété.
La désignation du ou des scrutateurs ne peut résulter que d'un vote de l'assemblée générale , à la majorité de l' article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 , toute clause contraire du règlement de copropriété étant réputée non écrite (Cass. 3e civ., 6 mars 2002, n° 00-10.405).

En l'espèce, comme sus exposé, la désignation des scrutateurs lors de l'assemblée générale du 25 avril 2023 a fait l'objet d'un vote à la majorité requise en application des dispositions légales impératives posées par les articles 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et est parfaitement régulière.

Le moyen tiré du non-respect de l'article 13 du règlement de copropriété [Adresse 4] 1 afférent à la désignation des scrutateurs étant inopérant, sera écarté.

Sur le moyen tiré de l'annulation de l'assemblée générale du 12 décembre 2019

Selon l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

Selon l'article 9 du décret du 17 mars 1967, "la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée.

En l'espèce, il est constant que l'assemblée générale du 12 décembre 2019 a procédé au vote de travaux de rénovation énergétique et que ladite assemblée générale a fait l'objet d'une annulation en son entier par jugement du 6 juin 2024 (RG 22/5356), qui sera considérée comme définitive, à défaut de justification d'un appel interjeté à son encontre.

Il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 25 avril 2023 que la résolution n°19 porte sur "la réactualisation de l'enveloppe budgétaire des travaux de rénovation énergétique votés lors de l'assemblée générale du 12 décembre 2019 et choix des entreprises".

Compte tenu de l'annulation de l'assemblée générale du 12 décembre 2019, support de la résolution n°19 querellée portant réactualisation du budget de travaux dont le principe a été précédemment été voté par une résolution annulée, la résolution n°19 querellée est sans objet et nulle d'effet.

En conséquence, la résolution n°19 de l'assemblée générale du 25 avril 2023 sera annulée.

A toutes fins utiles, il est précisé que même s'il avait été considéré que la résolution n°19 de l'assemblée générale du 25 avril 2023 était indépendante du sort de l'assemblée générale du 12 décembre 2019, il est rappelé que chaque résolution proposée et votée par l’assemblée générale ne doit avoir qu’un seul objet, sauf si les objets réunis dans une même résolution ont un caractère indissociable. La violation de ce principe entraîne la nullité de la décision intervenue (Cass. 3e civ., 11 juill. 2019, n° 18-16.904). En l'espèce, la résolution querellée n°19 vise une enveloppe budgétaire globale et liste un ensemble d'entreprises rattachées à des lots de travaux distincts, sans que l'attribution de chaque lot de travaux ne fasse l'objet d'un vote distinct dans une résolution propre, étant relevé qu'en raison de la disparité des lots de travaux visés dans la résolution n°19, ceux-ci ne peuvent être considérés comme présentant un caractère indissociable autorisant leur adoption via une résolution unique.

IX. Sur la demande d'annulation des résolutions subséquentes n°20 à 30 de l'assemblée générale du 25 avril 2023

Les résolutions n°20 à 30 de l'assemblée générale du 25 avril 2023 découlant de l'adoption de la résolution n°19 annulée, elles encourent également la nullité. 

En conséquence, les résolutions n°20 à 30 de l'assemblée générale du 25 avril 2023 de l'assemblée générale du 25 avril 2023 seront annulées.

Les demandeurs seront déboutés de leur demande de remise en état de l'immeuble dans son état d'origine, les travaux litigieux ayant fait l'objet de vote lors d'une assemblée générale ultérieure.

X. Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts 

L’action en procédure abusive ouverte aux parties étant fondé sur le mécanisme de la responsabilité civile délictuelle, telle qu’elle est prévue à l’article 1240 du Code civil. 
Le droit d'agir en justice ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol ; une simple erreur sur l'étendue de ces droits et conduisant au débouté de la demande ne suffit pas à considérer l'action comme abusive. 
Il ressort de ce texte que si le droit d’ester en justice n’est en principe pas fautif, il peut être sanctionné sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle s’il dégénère en abus. Le simple fait que le demandeur ait été débouté de l’intégralité de ses moyens et prétentions ne suffit cependant pas à caractériser l’abus, sauf à priver de toute substance le droit d’agir en justice. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES PERISCOPES 1 ne démontre pas d'abus de la part des demandeurs dans l'introduction de la présente procédure. 

Dès lors, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES PERISCOPES 1 de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

XI. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
Succombant à titre principal, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sera condamné aux entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l’espèce, l'équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer aux demandeurs la somme totale de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L'équité commande de ne pas faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile, qui en sera débouté.

Sur la dispense de quote-part de dépens, frais et honoraires

 Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. 
En l’espèce, il y a lieu de dispenser les demandeurs de leur quote-part de dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure. 

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,
Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande visant à déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété afférentes aux charges d'ascenseur ;

DEBOUTE Madame [F] [G] [B], Monsieur [R] [X], Madame [E] [H] [W], Monsieur [D] [H] [W], Madame [L] [K], Monsieur [U] [Y], Madame [Z] [T] de leur demande de voir déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété afférentes aux charges de la piscine ;

DEBOUTE Madame [F] [G] [B], Monsieur [R] [X], Madame [E] [H] [W], Monsieur [D] [H] [W], Madame [L] [K], Monsieur [U] [Y], Madame [Z] [T] de leur demande de voir ordonner une nouvelle répartition des charges de la piscine ;

DEBOUTE Madame [F] [G] [B], Monsieur [R] [X], Madame [E] [H] [W], Monsieur [D] [H] [W], Madame [L] [K], Monsieur [U] [Y], Madame [Z] [T] de leur demande de voir déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété afférentes aux charges du surpresseur ; 

DEBOUTE Madame [F] [G] [B], Monsieur [R] [X], Madame [E] [H] [W], Monsieur [D] [H] [W], Madame [L] [K], Monsieur [U] [Y], Madame [Z] [T] de leur demande de voir ordonner une nouvelle répartition des charges du surpresseur sanitaire ; 

DEBOUTE Madame [F] [G] [B], Monsieur [R] [X], Madame [E] [H] [W], Monsieur [D] [H] [W], Madame [L] [K], Monsieur [U] [Y], Madame [Z] [T] de leur demande annexe portant sur la prise en charge des frais d'une hypothétique expertise ;

DECLARE non écrites les dispositions de l'article 13 du règlement de copropriété [Adresse 4] 1 afférentes à la désignation des scrutateurs, pour être contraires à l'article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;

DEBOUTE Madame [F] [G] [B], Monsieur [R] [X], Madame [E] [H] [W], Monsieur [D] [H] [W], Madame [L] [K], Monsieur [U] [Y], Madame [Z] [T] de leur demande d'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2023 de l'immeuble [Adresse 4] 1 situé [Adresse 1] ;

DEBOUTE Madame [F] [G] [B], Monsieur [R] [X], Madame [E] [H] [W], Monsieur [D] [H] [W], Madame [L] [K], Monsieur [U] [Y], Madame [Z] [T] de leur demande d'annulation de la résolution n°8 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2023 de l'immeuble [Adresse 4] 1 situé [Adresse 1] ;

DEBOUTE Madame [F] [G] [B], Monsieur [R] [X], Madame [E] [H] [W], Monsieur [D] [H] [W], Madame [L] [K], Monsieur [U] [Y], Madame [Z] [T] de leur demande d'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2023 de l'immeuble [Adresse 4] 1 situé [Adresse 1] ;

DEBOUTE Madame [F] [G] [B], Monsieur [R] [X], Madame [E] [H] [W], Monsieur [D] [H] [W], Madame [L] [K], Monsieur [U] [Y], Madame [Z] [T] de leur demande d'annulation des résolutions n°14, 15, 16 et 17 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2023 de l'immeuble [Adresse 4] 1 situé [Adresse 1] ;

ANNULE la résolution n°19 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2023 de l'immeuble [Adresse 4] 1 situé [Adresse 1] ;

ANNULE les résolutions n°20 à 30 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2023 de l'immeuble [Adresse 4] 1 situé [Adresse 1] ;

DEBOUTE Madame [F] [G] [B], Monsieur [R] [X], Madame [E] [H] [W], Monsieur [D] [H] [W], Madame [L] [K], Monsieur [U] [Y], Madame [Z] [T] de leur demande de remise en état de l'immeuble dans son état d'origine ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux entiers dépens ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à Madame [F] [G] [B], Monsieur [R] [X], Madame [E] [H] [W], Monsieur [D] [H] [W], Madame [L] [K], Monsieur [U] [Y], Madame [Z] [T] la somme totale de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

DISPENSE Madame [F] [G] [B], Monsieur [R] [X], Madame [E] [H] [W], Monsieur [D] [H] [W], Madame [L] [K], Monsieur [U] [Y], Madame [Z] [T], de leur quote-part de dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure ;
 
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

ECARTE l’exécution provisoire du jugement ; 

DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ; 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.


Le Greffier Le Président
Aude MULLER Anne MOUSTY