Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 7, 7 novembre 2024, n° 23/13189

Exposé du litige

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par arrêté du 1er août 2017, la Préfète de [Localité 46] a déclaré d'utilité publique au profit de la Société d'économie Mixte du Val d'Orge, ci-après dénommée SORGEM, le projet d'aménagement de la [Adresse 68] sur le territoire des communes d'[Localité 38] et [Localité 59].



Par arrêté préfectoral du 11 juin 2018, ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de la SORGEM, les parcelles de terrains situées sur les communes d'[Localité 38] et [Localité 59] nécessaires à l'opération ci-dessus dont celles :



- cadastrée [Cadastre 28], sise [Adresse 65] à [Localité 59], d'une superficie de 1.589 m²

- cadastrée [Cadastre 37], sise [Adresse 62], d'une superficie de 4.262 m²

- cadastrée [Cadastre 31], sise [Adresse 64] à [Localité 59], d'une superficie de 4.386 m²



soit une emprise totale de 10.237 m², appartenant à Monsieur [M] [U] et Madame [E] [S] épouse [U].



Par ordonnance en date du 25 juin 2018, le juge de l'expropriation a déclaré expropriées au profit de la SORGEM les parcelles visées par la procédure.



En l'absence d'accord sur son offre d'indemnisation, la SORGEM a saisi le juge de l'expropriation du Tribunal Judiciaire d'Evry par requête parvenue au greffe le 7 juillet 2022.



Le transport sur les lieux a été effectué le 5 décembre 2022.



Par jugement contradictoire du 12 juin 2023, le juge de l'expropriation a : 



FIXÉ à la somme de 340.821 euros, en valeur libre, l'indemnité totale de dépossession due par la SORGEM à Monsieur [M] [U] pour la dépossession :



- de la parcelle cadastrée [Cadastre 28], d'une superficie de 1.589 m², sise [Adresse 65] à [Localité 59], 

- de la parcelle cadastrée [Cadastre 37], d'une superficie de 4.262 m², sise [Adresse 62],

- de la parcelle cadastrée [Cadastre 31],  d'une superficie de 4.386 m², [Adresse 64] à [Localité 59], 



DIT que la somme de 340.821 euros se décompose de la manière suivante : 

- Indemnité principale : 307.110 euros

- Indemnité de remploi : 33.711 euros



CONDAMNÉ la SORGEM à payer à Monsieur [M] [U] une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



DÉBOUTÉ les parties de leurs demandes plus amples ou contraires



CONDAMNÉ la SORGEM au paiement des dépens de la présente procédure



La SORGEM a interjeté appel (via RPVA) de la décision le 2 août 2023 en toutes ses dispositions.



Monsieur [M] [U] est décédé le 3 octobre 2023 laissant pour lui succéder (Pièces 21 des écritures de l'intimé) : 




Madame [G] [U]

Madame [A] [U]

Madame [O] [U]




Qui seront, ci-après, dénommées les consorts [U].



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 



1) Déposées au greffe le 2 novembre 2023 par la SORGEM, notifiées le 29 novembre 2023 (AR intimés 01/12/2023 et AR CG 04/12/2023) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :



INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a fixé la date de référence au 16 novembre 2021, retenu une valeur de 30 euros/m² en valeur libre et fixé à la somme de 340.821 euros (trois cent quarante mille huit cent vingt et un euros), en valeur libre, l'indemnité totale de dépossession due par la SORGEM à Monsieur [M] [U], pour la dépossession de la parcelle cadastrée section [Cadastre 28], d'une superficie de 1.589 m², sise [Adresse 65] sur la commune d'[Localité 59], de la parcelle cadastrée section [Cadastre 37], d'une superficie de 4.262 m², sise [Adresse 62] sur la commune d'[Localité 59] et de la parcelle cadastrée section [Cadastre 31], d'une superficie de 4.386 m², sise [Adresse 64] sur la commune d'[Localité 59]



Statuant à nouveau :



FIXER la valeur du bien dont il s'agit à la somme de 104.373,22 euros remploi compris

CONDAMNER Monsieur [U] à lui verser la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





2) Adressées au greffe le 19 janvier 2024 par les consorts [U], intimés et formant appel incident, notifiées le 5 mars 2024 (AR appelant 08/03/2024 et AR CG le 11/03/2024) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de : 



DÉCLARER les expropriés recevables et bien fondés en leurs écritures



En conséquence, 



LES Y RECEVOIR



INFIRMER le jugement dont il est fait appel en toutes ses dispositions et FIXER l'indemnité de dépossession foncière des consorts [U] comme suit :




Parcelle cadastrée section [Cadastre 28]


1.589 m² x 50 euros en valeur libre= 79.450,00 euros

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros= 1.000 euros

15% de 5.000 à 15.000 euros=1.500,00 euros

10% sur le reste=6.445,00 euros

Soit 8.945,00 euros



TOTAL : 88.395,00




Parcelle cadastrée section [Cadastre 37]


4.262 m² x 60 euros en valeur libre= 255.720,00 euros

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros= 1.000 euros

15% de 5.000 à 15.000 euros=1.500,00 euros

10% sur le reste=24.072,00 euros

Soit 26.572,00 euros

TOTAL : 282.292,00 euros




Parcelle cadastrée section [Cadastre 31]


4.368 m² x 40 euros en valeur libre= 174.720,00 euros

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros= 1.000 euros

15% de 5.000 à 15.000 euros=1.500,00 euros

10% sur le reste=15.972,00 euros

Soit 18.472,00 euros

TOTAL : 193.192,00 euros 

TOTAL GÉNÉRAL : 563.879,00 euros





CONFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné la SORGEM à payer à Monsieur [U] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et y ajoutant CONDAMNER la SORGEM à payer aux expropriés la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



CONDAMNER la SORGEM aux entiers dépens







3) Adressées au greffe le 29 février 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 7 mars 2024 (AR appelant 08/03/2024, AR intimés non rentré) aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de bien vouloir infirmer le jugement de première instance, fixer la date de référence au 16/02/23 et fixer l'indemnité de dépossession sur la base de 28,18 euros le m², soit :



- l'indemnité de dépossession totale de dépossession à 288 478,66 euros

- l'indemnité de remploi totale de 31.847,87 euros



soit une indemnité totale de 320.826,53 euros



4) Adressées au greffe le 29 juillet 2024 par les consorts [U], intimés, et appelants incidents notifiées le 31 juillet 2024 ( AR appelant date manquante et AR CG le 05/08/2024) aux termes desquelles, ils formulent les mêmes demandes.







EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES





La SORGEM fait valoir que : 



Sur la description des biens 

Il s'agit de :



-Parcelle cadastrée [Cadastre 28]: 1.589 m² sise lieudit [Adresse 65] à [Localité 59], en nature de terre culture

- Parcelle cadastrée [Cadastre 37]: 4.262 m², sise lieudit [Adresse 62], en nature de terre culture 

- Parcelle cadastrée [Cadastre 31]: 4.386 m² sise lieudit [Adresse 64], en nature de terre culture



Sur la situation locative

La SORGEM sollicite l'infirmation du jugement qui a fixé les indemnités en valeur libre alors qu'elle allègue que les parcelles cadastrées ont fait l'objet d'un bail rural consenti par l'exproprié à Monsieur et Madame [T]. A cet égard, elle précise les avoir indemnisés selon un protocole d'indemnisation conclu le 15 juillet 2021 (pièce n°8). Aux termes de ce protocole une indemnité d'éviction de 175.000 euros a été octroyée, soit 1,82 euros par m² (96,159 m²).



Concernant la date de référence et la situation urbanistique Selon l'article L.322-2 du Code de l'expropriation et depuis sa modification par la loi ELAN de 2018 (n°2018-1021), la date à retenir lorsque le bien est situé à l'intérieur d'une ZAC est celle de la publication de l'acte créant la zone si elle est antérieure d'au moins un an à l'ouverture de l'enquête publique préalable à la DUP. En l'espèce, il s'agit du 1er décembre 2010. La jurisprudence a confirmé que ces dispositions sont applicables même lorsque d'ordonnance d'expropriation est antérieure à l'entrée en vigueur de la loi ELAN (CA Paris, 24 septembre 2020, n°19/08189). 

Pour retenir la date du 16 novembre 2021, le premier juge a fait primer les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 a du code de l'urbanisme relatives aux biens soumis au droit de préemption, comme c'est le cas en l'espèce. Cependant, et contrairement à celles issues de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, ces dispositions sont d'ordre général. Il convient donc, en vertu du principe selon lequel les règles spéciales dérogent aux règles générales, de faire primer les dispositions de l'article L.322-2. Cela a été confirmé par la jurisprudence (CA Grenoble, 12 juin 2019, n°18/02413, n°18/03839, n°18/03262). 





La date de référence doit donc être fixée au 1er décembre 2010, date de la délibération créant la [Adresse 68] et antérieure de plus d'un an à l'ouverture de l'enquête publique du 17 janvier 2017. A cette date, les biens de l'espèce étaient situés en zone AU du PLU d'[Localité 59] et étaient donc inconstructibles.

Même à supposer que les dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme puissent prévaloir sur celles de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, la date de référence retenue par le premier juge resterait erronée. 

Il est de principe que les expropriés ne peuvent bénéficier de la plus-value apportée à leurs immeubles par les opérations de l'expropriante. Considérant les dispositions de l'article L.123-14 du Code de l'urbanisme sur la mise en compatibilité des PLU avec les projets publics, la date de publication d'une DUP ne peut être retenue par le juge de l'expropriation comme date de référence (Cass, 3ème civ., 25 janvier 2018, n°16-25.138). En application de ce principe, la cour d'appel de Paris a déjà écarté les dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, considérant que si une DUP emporte modification des plans d'urbanisme, c'est au seul besoin des opérations de l'expropriant, et qu'appliquer ces dispositions permettrait à l'exproprié un enrichissement sans cause (CA Paris, 27 février 2003, GFA du Grand Viltain c/ CCI Paris).

En l'espèce, c'est bien la DUP du 1er août 2017 qui a provoqué la mise en compatibilité du PLU et a fait basculer les parcelles dont il s'agit en zones AUp et AUi. La révision du PLU du 16 novembre 2021, retenue par le premier juge comme date de référence, n'a fait qu'intégrer la mise en compatibilité issue de la DUP. Considérant les jurisprudences susvisées, et en vertu du principe selon lequel les expropriés ne peuvent bénéficier d'une plus-value causée par le projet à l'origine de la procédure d'expropriation, ni la date du 1er août 2017 ni celle du 16 novembre 2021 ne peuvent être retenues. 

Il conviendrait alors, et même dans l'hypothèse où les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l'urbanisme devaient être appliquées, de se référer à la date de la dernière modification du PLU antérieure à la DUP. Il s'agirait en l'occurrence de la modification approuvée le 04 octobre 2016. Or, il est constant qu'à cette date, les parcelles objet de la procédure étaient situées en zones AU et NA, c'est-à-dire en zone inconstructible.

En tout état de cause, les parcelles dont il s'agit ne peuvent donc recevoir la qualification de terrain à bâtir, ni être évaluées selon leur classement en zones AUi ou AUp.

Enfin et si par exceptionnel, la date de référence du 16 novembre 2021 était retenue, il conviendrait de prendre en considération que la parcelle de l'espèce est entièrement classée en emplacement réservé pour la mixité sociale, ce qui est un facteur évident de moins-value. Par ailleurs, aucune situation privilégiée ne saurait être retenue, car la parcelle n'est pas à proximité d'infrastructures ou même des réseaux d'électricité et d'eau et n'est pas desservie par une voie carrossable.



Sur la détermination des indemnités

La SORGEM sollicite l'infirmation du jugement qui a retenu des valeurs de 30 euros/m² et de 14,50 euros /m² en valeur libre.



Tout d'abord, la SORGEM allègue que le juge de l'expropriation a improprement fixé la date de référence au 16 novembre 2021 et a, donc, retenu à tort un classement en zones AUp et AUi. Elle affirme que le juge de l'expropriation a écarté à tort ses termes de comparaison. 









Elle allègue que le classement en zones AUp et AUi ne saurait conduire à une appréciation de la valeur des terrains différente de celle du classement en zone AU. Cela conduirait de surcroît à faire bénéficier les expropriés d'une plus-value causée par le projet d'aménagement, ce qui est prohibé par la jurisprudence, puisque seule la SORGEM, en tant qu'aménageur de la [Adresse 68], est compétente pour ouvrir les parcelles à l'urbanisation.



De plus, en opérant une distinction entre les différents usages qui seront fait des parcelles après aménagement, le commissaire du Gouvernement, suivi par le juge de première instance, a eu recours non à la méthode « par comparaison » mais à la méthode dite « du promoteur ». Or, cette méthode est généralement censurée par la jurisprudence en ce qu'elle permet aux expropriés de bénéficier d'une plus-value apportée par les opérations de l'expropriante (Cass, 3ème civ., 11 juillet 1977, 76-70.359 et 76-70.361) (CA Versailles, 14 février 2012, n°11/04080). Cette méthode ne peut être envisagée qu'à titre subsidiaire et en l'absence de termes de référence, ce qui n'est pas le cas ici.



Il est donc exclu que la valeur des biens de l'espèce puisse être fixée de manière différenciée en fonction de leur future utilisation. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a fixé la valeur des parcelles en fonction de leur classement en zone AUp et de leur emploi futur.



La SORGEM verse aux débats des termes de référence situés dans le périmètre de la [Adresse 68] et portant sur des caractéristiques comparables. Il s'agit souvent de mutations issues d'accords amiables entre la SORGEM et des expropriés au sein de la ZAC.



Ainsi, la SORGEM sollicite que l'indemnité due aux appelants pour la dépossession de leur bien soit fixée selon le détail suivant :



-Indemnité principale : 10.237 m² x 9,18 euros= 93.975,66 euros

-Indemnité de remploi : (5.000 x 20 %)+ (10.000x15%) + (78.975,66x10%)= 10.397,56 euros 



Sur l'article 700

La SORGEM sollicite que les consorts [U] soient condamnés à verser la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure civile.



Les consorts [U] rétorquent que : 



Sur la date de référence

Tout d'abord, les consorts [U] sollicitent la confirmation du jugement qui a appliqué les dispositions des articles L213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme. Les Consorts [U] allèguent que la date du 4 octobre 2016 (date de référence sollicitée par l'appelant) ne correspond pas à la dernière révision générale du PLU. A cet égard, ils précisent que le PLU a fait l'objet d'une modification simplifiée le 16 février 2023 (date de référence retenue par le Commissaire du gouvernement). Ainsi, les Consorts [U] sollicitent que la date de référence soit fixée au 16 février 2023. 



Sur la qualification de terrain à bâtir

Les Consorts [U] sollicitent la confirmation du jugement qui a écarté la qualification de terrain à bâtir des parcelles [Cadastre 28], [Cadastre 37] et [Cadastre 31]. Toutefois, ils sollicitent également l'infirmation du jugement sur la constructibilité des parcelles au regard des dispositions du PLU. 







Tout d'abord, les Consorts [U] affirment que la qualification de terrain à bâtir repose sur deux critères cumulatifs (article L322-3 du code de l'expropriation), à savoir être classé dans une zone constructible du PLU (critère juridique) et être desservi par les réseaux (critère matériel).



S'agissant de la constructibilité, ils allèguent que les parcelles [Cadastre 28], [Cadastre 37] et [Cadastre 31] sont situées en zone AU, soit dans une zone constructible. En ce sens, ils affirment que les parcelles sont situées dans une zone AUP qui correspond à un secteur mixte à dominante résidentielle (construction à usage d'habitation, commerces, équipements et services). Davantage, ils précisent que la constructibilité de la zone Aup n'est pas conditionnée à une évolution du PLU (règlement de la zone AUP). Conformément à l'article L322-3 du Code de l'expropriation et à la jurisprudence, un terrain situé en zone AU est constructible sauf s'il s'agit du AU dont la constructibilité est soumise à une évolution du PLU. Ainsi, les terrains expropriés sont classés en zone constructible du PLU. 



S'agissant de la capacité des réseaux, les Consorts [U] affirment qu'elle est insuffisante. A cet égard, ils précisent qu'en matière de ZAC la capacité des réseaux s'apprécie au regard de la totalité de la ZAC (article L322-3 alinéa 3 du Code de l'expropriation). Ainsi, bien que les parcelles des Consorts [U] soient à proximité immédiate des réseaux (eaux, électricité et assainissement), ceux ci sont insuffisants pour l'ensemble de la ZAC. De fait, les parcelles expropriées ne peuvent être qualifiées de terrains à bâtir.



Sur la qualification de terrain en situation privilégiée

Les Consorts [U] sollicitent l'infirmation du jugement qui a écarté la qualification de terrain en situation privilégiée. En ce sens, ils allèguent que le juge de l'expropriation ne pouvait pas soutenir que la circonstance que les parcelles soient comprises dans un emplacement réservé est un facteur de moins-value. En effet, ils affirment que les parcelles cadastrées [Cadastre 28], [Cadastre 37] et [Cadastre 31] sont proches du centre-ville (1,7 kilomètres de la Mairie d'[Localité 59]) et à proximité immédiate de zones bâties et d'axes routiers (N20 et D1116D). Ils ajoutent que la circonstance que les parcelles soient éloignées des réseaux est indifférente dès lors que peuvent être qualifiés de terrains en situation privilégiée des terrains qui sont situés à proximité d'habitations d'une agglomération, dans une région desservie par une voie de chemin de fer et une autoroute. Ils précisent également que les parcelles sont situées en zone Aup qui correspond à un secteur mixte à dominante résidentielle et qui est destinée à accueillir des constructions à usage d'habitation. Enfin, ils énoncent que les parcelles sont situées à proximité de plusieurs zones d'activités ([Localité 40], [Localité 56]), d'une zone artisanale de [Localité 53], d'une zone industrielle [Localité 42], de différentes structures (Centre Hospitalier d'[Localité 38], enseignes de grandes distribution, établissement scolaire).



Sur la valeur des parcelles

Les Consorts [U] sollicitent que les termes de comparaison retenus par l'appelant et le Commissaire du gouvernement soient écartés. En ce sens, ils produisent plusieurs termes de comparaison correspondant à des décisions judiciaires rendues sur les communes de [Localité 39] et [Localité 44]. Ainsi, ils affirment que l'indemnité de dépossession foncière doit être fixée sur la base d'un prix de :



-pour la parcelle [Cadastre 28] (façade donnant sur la route et contiguë à plusieurs immeubles) : 50 euros /m²

-pour la parcelle [Cadastre 31] : 40 euros/m²

-pour la parcelle [Cadastre 37] (à l'angle de deux rues, proximité immédiate des réseaux et contigüe à des constructions : 60 euros/m²)







Enfin, ils indiquent qu'une décote de 1,15 euros/m² devraient s'appliquer si et seulement si par extraordinaire les terrains étaient considérés comme occupés (protocole d'accord relatif à l'indemnisation des exploitants agricoles évincés pour cause d'utilité publique du 22 février 2022).



Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les Consorts [U] sollicitent que la SORGEM soit condamnée à verser 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Le Commissaire du Gouvernement conclut que :



Sur la date de référence

En raison de la situation du bien dans un périmètre de droit de préemption urbain, et de son classement en emplacement réservé, la date de référence est la date à laquelle le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle le bien est situé, est devenu opposable aux tiers, soit le 16 février 2023 (date de la modification simplifiée du PLU approuvé le 07/02/23). En ce sens, la date de référence prévue à l'article L213-4 du code de l'urbanisme est substituée à celle prévue par l'article L322-2 du code de l'expropriation, que l'acte de création de la ZAC dans laquelle se situe le bien soit antérieure ou non à la date d'ouverture de l'enquête préalable à la DUP.



Sur la situation au regard de la réglementation d'urbanisme

Le bien est situé en zone Aup qui correspond au secteur mixte à dominante résidentielle du projet de la [Adresse 68].



Sur la situation locative

Le montant de l'indemnité d'éviction prévue par le protocole d'accord signé par la SORGEM et les Consort [T] (exploitants agricoles des parcelles expropriées) doit être déduit de la valeur libre, soit 1,82 euros le m².



Sur la situation privilégiée de la parcelle

A la date de référence les parcelles ne sont pas situées dans une zone constructible, de fait elles ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir. Il affirme également que la proximité des parcelles aux réseaux et à l'urbanisation est inhérente à la zone à urbaniser. Ainsi, cette proximité ne leur confère pas une situation privilégiée.



Sur le montant de l'indemnité principale de dépossession

Le classement en zone AUp (ou Aui) doit conduire à une appréciation de la valeur des terrains différente de celle d'un classement en zone AU, dont l'urbanisation est subordonnée à une modification ou révision du PLU (contrairement à ce que prétend la SORGEM). A la date de référence (16 février 2023), les parcelles expropriées se situent en zone Aup du PLU. Il propose de retenir une valeur libre de 30 euros/m². Toutefois, compte tenu de l'indemnité d'éviction à hauteur de 1,82 euros/m² que s'engage à verser la SORGEM aux Consorts [T] (exploitants agricoles), l'indemnité de dépossession sera fixée en valeur occupée à 28,18 euros /m² (30 -1,82).



Ainsi, le commissaire du gouvernement propose de retenir : 

Indemnité de dépossession :




parcelle [Cadastre 28] : 1.589m² x 28,18 euros= 44.778,02 euros

parcelle [Cadastre 37] : 4.262 m² x 28,18 euros= 120.103,16 euros

parcelle [Cadastre 31] : 4.386 m² x 28,18 euros= 123.597,48 euros




Soit un total de 288.478,66 euros.



Indemnité de remploi : 




parcelle [Cadastre 28] : 


5.000 x 20%=1.000 euros

10.000 x 15%= 1.500 euros

(44.778,02 - 15 000) x10%= 2.977,80 euros

Soit, 5.477,80 euros




parcelle [Cadastre 37] : 


5.000 x 20%=1.000 euros

10.000 x 15%= 1.500 euros

(120.103,16-15000)x10%= 10.510,32 euros

Soit, 13.010,32 euros




parcelle [Cadastre 31]: 


5.000 x 20%=1.000 euros

10.000 x 15%= 1.500 euros

(123.597,48-15000)x10%= 10.859,75 euros

Soit, 13.359,75 euros



Soit un total de 31.847,87 euros.



Synthèse des prétentions des parties















Jugement



Expropriant





Exproprié





Commissaire du Gouvernement





Observations





Indemnité Principale



307.110 euros





Parcelle [Cadastre 28]: 1.589 m² x 30 euros= 47.670 euros



Parcelle [Cadastre 37]: 4.262 m² x 30 euros= 127.860 euros



Parcelle [Cadastre 31]: 4.386 m² x 30 euros



10 237 m² x 9,18 euros=

93.975,66 euros



approche globale et non par parcelle



Parcelle cadastrée section [Cadastre 28]

1.589 m² x 50 euros en valeur libre= 79.450,00



Parcelle cadastrée section [Cadastre 37]

4.262 m² x 60 euros en valeur libre= 255.720,00 euros



Parcelle cadastrée section [Cadastre 31]



4.368 m² x 40 euros en valeur libre= 174.720,00 euros 



TOTAL: 509.890,00 euros 



Parcelle [Cadastre 28] : 1.589m² x 28,18 euros= 44.778,02 euros



Parcelle [Cadastre 37] : 4.262 m² x 28,18 euros= 120.103,16 euros



Parcelle [Cadastre 31] : 4.386 m² x 28,18 euros= 123.597,48 euros









TOTAL: 288.478,66 euros.





Néant





Indemnité de remploi



33.711 euros



Parcelle [Cadastre 28] sur la base d'une indemnité de dépossession de 47.670 euros : 5.767 euros 



Parcelle [Cadastre 37] sur la base d'une indemnité de dépossession de 127.860 euros: 13.786 euros



Parcelle [Cadastre 31] sur la base d'une indemnité de dépossession de 131.580 euros: 14.158 euros





10.397,56 euros









(5.000 x 20 %)+ (10.000x15%)+ (78

.975,66 x 10%)



Parcelle cadastrée section [Cadastre 28]

20% sur 5.000 euros= 1.000 euros

15% de 5.000 à 15.000 euros=1.500,00 euros

10% sur le reste=6.445,00 euros

Soit 8.945,00 euros



Parcelle cadastrée section [Cadastre 37] 20% sur 5.000 euros= 1.000 euros

15% de 5.000 à 15.000 euros=1.500,00 euros

10% sur le reste=24.072,00 euros

Soit 26.572,00 euros



Parcelle cadastrée section [Cadastre 31]

20% sur 5.000 euros= 1.000 euros

15% de 5.000 à 15.000 euros=1.500,00 euros

10% sur le reste=15.972,00 euros

Soit 18.472,00 euros

TOTAL: 53.989,00 euros



10% sur le reste=15.972,00 euros

Soit 18.472,00 euros

10% sur le reste=15.972,00 euros

Soit 18.472,00 eurosV 10% sur le reste=15.972,00 euros Soit 18.472,00 euros 10% sur le reste=15.972,00 euros 

TOTAL :

193 192 euros







Parcelle [Cadastre 28]: 

5.000 x 20%=1.000 euros 10.000 x 15%= 1.500 euros (44.778,02-15000)x10%= 2.977,80 euros

Soit, 5.477,80 euros



parcelle [Cadastre 37]: 

5.000 x 20%=1.000 euros

10.000 x 15%= 1.500 euros

(120.103,16-15000)x10%= 10.510,32 euros

Soit, 13.010,32 euros



parcelle [Cadastre 31]: 

5.000 x 20%=1.000 euros

10.000 x 15%= 1.500 euros

(123.597,48-15000)x10%= 10.859,75 euros

Soit, 13.359,75 euros



TOTAL: 31.847,87 euros.



Soit une indemnité totale de 



320 326,53 euros







Néant







TOTAL GÉNÉRAL : 563 879 euros

Motifs

SUR CE, LA COUR



1- Sur la recevabilité des conclusions



Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 2 août 2023 par RPVA, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce, les conclusions de la SORGEM du 2 novembre 2023, des consorts [U] du 19 janvier 2024 et du commissaire du gouvernement du 29 février 2024 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.



Les conclusions des consorts [U] du 29 juillet 2024 sont de pure réplique à celles de la SORGEM et à celles du commissaire du gouvernement et sont donc recevables.





- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.





1° sur la date de référence 



Le premier juge a indiqué que les parcelles expropriées étant situées en zone de droit de préemption urbain, les dispositions de la loi ELAN n'étaient pas applicables, et que la date de référence est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; que la SORGEM n'établit pas comme soutenu, que la délibération du 16 novembre 2021 ne ferait qu'intégrer la mise en compatibilité résultant de la DUP.



Il a donc retenu en application des articles L 322-2 du code de l'expropriation et L 213-4 du code de l'urbanisme, la date de la dernière modification du PLU d'[Localité 59] soit le 16 novembre 2021.



La SORGEM demande l'infirmation sur le fondement de l'article L 322-2 du code de l'expropriation dans sa rédaction issue de l'article 9 de la loi dite ELAN numéro 2018 ' 1021 du 23 novembre 2008 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique et de retenir la date de la publication de la délibération du 1er décembre 2010 créant la [Adresse 68].



Elle ajoute qu'à supposer même que les dispositions des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme puissent prévaloir sur celles de l'article L322-2 du code de l'expropriation applicables depuis la loi ELAN dans le périmètre des Zac , la date de publication de l'acte déclarant d'utilité publique l'opération et emportant mis en compatibilité du plan local d'urbanisme ne peut être retenue par le juge de l'expropriation aux termes de l'article L213-4 du code de l'urbanisme.



Les consorts [U] demandent la confirmation du jugement en faisant état d'un arrêt de la Cour de cassation du 30 mars 2023 n° 22-14 163 qui a définitivement tranché cette question en faveur des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme.



 Le commissaire du gouvernement par application des articles L213-4, L213-6 du code de l'urbanisme et L322-6 du code de l'expropriation conclut que la date de référence est compte tenu de la situation du bien dans un périmètre de droit de préemption urbain, et de son classement en emplacement réservé, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l'espèce le plan local d'urbanisme de la commune d'[Localité 59] délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, à savoir le 16 février 2023.



Selon les dispositions de l'article L322-2 du code de l'expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6 du code de l'expropriation, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionné à l'article L 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.





Toutefois, selon les dispositions de l'article L 213-6 du code de l'urbanisme lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L213-4 du code de l'urbanisme. 



L'article L 213-4 du code de l'urbanisme fixe les règles pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé et s'agissant des biens non compris dans une telle zone , indique qu'il s'agit de la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. 



Enfin, aux termes de l'article L 322-6 du code de l'expropriation lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d'urbanisme en application des 1a et 4°de l'article L 151-41 du code de l'urbanisme, par un document d'urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d'occupation des sols en application du 8°de l'article L 123-1 2 dans sa rédaction antérieure la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé.



La date de référence prévue à l'article L322-3 du code de l'expropriation est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé .



Par arrêt du 30 mars 2023 numéro 22-14163, la Cour de cassation a jugé qu'il résulte de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, que lorsque le bien exproprié est situé à l'intérieur du périmètre d'une ZAC mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la publication de l'acte créant la zone, s'il est antérieur d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique ; que par dérogation, lorsque le bien exproprié, situé à l'intérieur du périmètre d'une telle zone, est soumis au droit de préemption urbain, il résulte de la combinaison des articles L213-3 a), et L213-6 du code de l'urbanisme que la date de référence prévue à l'article L322-2 précité est, pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.



En l'espèce, le commissaire du gouvernement indique, ce qui n'est pas contesté que :

- la commune d'[Localité 59] a institué un droit de préemption urbain par délibération du 6 mars 1990 et a donné délégation au maire pour exercer ce droit au nom de la commune par délibération du 28 mars 2008 ;

- par délibération du 16 novembre 2021, le conseil municipal a actualisé « le droit de préemption urbain simple et son périmètre sur l'ensemble des zones U dites urbanisée et AU dite d'urbanisation future du PLU de la commune » ; 

-la commune a ensuite déléguée à la SORGEM ce droit pour les biens situés dans le périmètre de la Zac par délibération du 22 septembre 2015;

- le plan local d'urbanisme de la commune a été approuvé le 25 septembre 2012, mis à jour le 23 avril 2013, modifié le 31 mai 2013, mis à jour le 17 juillet 2013, modifié le 1er juillet 2015, mis à jour le 6 novembre 2015, modifié le 4 octobre 2016, mis en compatibilité le 7 juillet 2017,le 7 août 2017 (concernant la [Adresse 68]) et le 26 mars 2019 (concernant le site CEA), modifié le 16 novembre 2021, puis le 7 février 2023 (Modification simplifiée n°1 affectant la parcelle expropriée ) ;

- le PLU révisé d'[Localité 59] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 16 novembre 2021 ;

- une procédure de modification simplifiée du PLU approuvée le 7 février 2023 ajustait le plan de zonage afin de corriger une erreur matérielle sur le secteur de la [Adresse 68] (légèrement plus au sud) et entraîné également un ajustement des dispositions graphiques associées à la zone UR (espace paysager protégé) et à la zone AUp (emplacement réservé pour mixité sociale). 



Le commissaire du gouvernement ajoute que la date de l'acte le plus récent délimitant la zone dans laquelle est situé le bien est la date d'approbation de la modification simplifiée du PLU, soit le 7 février 2023, que le PLU modifié a été publié le 16 février 2023 affiché en mairie, mis en ligne sur le site Internet de la commune le même jour et sur le site Géoportail le 24 février 2023.



Au vu de ces éléments, le bien exproprié, étant situé à l'intérieur du périmètre de la [Adresse 68], est soumis au droit de préemption, Il convient de retenir par la combinaison des articles L213-4a) et L213-6 du code de l'urbanisme que la date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation est, le bien exproprié n'étant pas compris dans une zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l'espèce le 16 février 2023.



Le jugement sera infirmé en ce sens. 



2° sur la situation d'urbanisme



Le premier juge sur la base de la date de référence du 16 novembre 2021, a retenu que les parcelles sont situées dans la zone AUp de la commune d'[Localité 59].



A la date de référence retenue par la cour du 16 février 2023, les parcelles se situent dans la même zone AUp au PLU de la commune d'[Localité 59].



Cette zone correspond secteur mixte à dominante résidentielle du projet de la [Adresse 68].



Elle comprend un sous secteur Aupa destiné à accueillir des constructions marquants l'entrée principale du quartier.



La zone AUp est destinée à accueillir des constructions à usage principalement d'habitation et sont également autorisés les commerces, équipements et service qui en sont le complément normal, ainsi que les activités, sous réserve qu'elles soient compatibles avec l'environnement du quartier d'habitation. 



L'ensemble des constructions autorisées le sont sous condition qu'elles s'intègrent dans un schéma d'aménagement qui porte sur l'ensemble de la zone AUp identifiée au plan de zonage. Le schéma devra respecter les orientations définies dans l'OAP [Adresse 41] afin de garantir une bonne insertion. Il devra également prévoir la réalisation des équipements, infrastructures et réseaux nécessaires au bon fonctionnement de l'ensemble. 



Le commissaire du gouvernement inclut un schéma pour les parcelles dans ses conclusions et indique que les parcelles expropriées sont classées en emplacement réservé pour mixité sociale ; qu'à l'intérieur du périmètre repéré sur le document graphique en emplacement réservé pour mixité sociale au titre de l'article L151-41 4°du code de l'urbanisme, les opérations de construction de logements et/ou l'hébergement devront comprendre au moins 30 % de logements locatifs sociaux.



Il ajoute que la parcelle [Cadastre 28] est également classée en zone humide présumée à protéger au titre de l'article L 151-23 du code de l'urbanisme.



3° sur la qualification des parcelles expropriées



Le premier juge a indiqué qu'à la date de référence qu'il a retenue les parcelles ne sont pas situées dans une zone constructible et ne peuvent donc pas se voir reconnaître la qualification de terrain à bâtir.



La SORGEM indique qu'à la date d'opposabilité et de publication de la délibération du 25 novembre 2010 créant la [Adresse 68], les parcelles expropriées ne pouvaient être classées en zone constructible, puisque à cette date l'ensemble des parcelles situées dans le périmètre de celle-ci était situé en zone AU ou Na, c'est-à-dire en zone non constructible et que dans ces conditions, la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l'article L 322-3 du code de l'expropriation doit en tout état de cause, être écartée.









Le commissaire du gouvernement demande également la confirmation du jugement en indiquant qu'à la date de référence, les parcelles ne sont pas situées dans une zone constructible au document d'urbanisme et que faute de remplir la première condition de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, elles ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâti même si elles disposent toutes les trois d'une voie d'accès.



Les consorts [U] indiquent que si la condition matérielle de la notion de terrain à bâtir n'est pas réunie, il convient d'infirmer le jugement en ce qui concerne la constructibilité des parcelles au regard des dispositions du PLU.



Aux termes de l'article L322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;

2° effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure ou les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L322-2.



Il en résulte que les conditions cumulatives exigées pour qu'une parcelle soit qualifiée de terrain à bâtir sont, d'une part, une constructibilité juridique attachée aux documents d'urbanisme opposable et, d'autre part, une constructibilité matérielle caractérisée par la desserte effective par l'ensemble des voies et réseaux (d'accès, réseau électrique, potable, réseau d'assainissement).



En l'espèce, les expropriés ne contestent pas que la qualification de terrains à bâtir ne peut être retenue mais considèrent que c'est uniquement au motif que les parcelles sont situées dans une Zac qu'elles ne peuvent ainsi être qualifiées en raison de l'insuffisance des réseaux.



À la date de référence, l'emprise expropriée n'est pas située dans une zone constructible au document d'urbanisme ; elle ne remplit donc pas la première condition de l'article L 322-3 du code de l'expropriation.



En tout état de cause, les expropriées ne contestent pas que la deuxième condition matérielle, à savoir l'insuffisance des réseaux s'appréciant au regard de la totalité de la Zac, n'est pas remplie.



Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement écarté la qualification de terrains à bâtir.



Le premier juge a également écarté la qualification de situation privilégiée revendiquée par les expropriées en indiquant que même si les parcelles sont situées à proximité de terrains bâtis, elles ne sont pas desservies par les réseaux à la date de référence, et qu'elles sont classées en outre en emplacement réservé pour mixité sociale, ce qui constitue un élément de moins-value.



La SORGEM demande la confirmation du jugement en indiquant que les parcelles ne se situent pas à proximité du centre-ville ni d'infrastructure, qu'elles ne sont desservies directement par aucune voie, ne sont accordées par aucun réseau et qu'elles ne sont pas situées à proximité immédiate des divers réseaux (électricité, gaz, eau).











Les expropriés demandent l'infirmation en indiquant tout d'abord que le premier juge a commis une erreur de droit puisque selon l'article L 322-6 du code de l'expropriation quand un terrain compris dans un emplacement réservé « le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé» et il ne pouvait donc soutenir que la circonstance que les parcelles sont comprises dans un emplacement réservé est un facteur de moins-value. 



Ils ajoutent que :

' les parcelles cadastrées [Cadastre 28] [Cadastre 37] et [Cadastre 31] sont tout à fait proches du centre-ville étant situées à 1,7 km de la mairie d'[Localité 59] ;

' elles sont à proximité immédiate de zones bâties et d'axes routiers(N20 et D1116D) ;

' elles sont situées en zone AUp qui correspond à un secteur mixte à dominante résidentielle destiné à accueillir des constructions à usage principalement d'habitation ;

' elles sont à proximité immédiate de la zone d'activité de [Localité 48] et proches de la zone artisanale de la [Localité 57], de la zone industrielle des Cochets et de la zone d'activité de la [Localité 56] ;

' elles sont situées près de différentes structures dont le Centre Hospitalier d'[Localité 38], de nombreuses enseignes de grande distribution ou d'établissements scolaires ;

' elles sont à proximité directes de différends réseaux (électricité, gaz, eau) ;

' elles présentent toutes l'avantage d'être de forme régulière.



Le commissaire du gouvernement considère que les parcelles ne peuvent être en situation privilégiée, puisque la proximité d'urbanisation et des réseaux est inhérente à une zone urbanisée, et que cette proximité ne saurait leur conférer une situation privilégiée.



Il ressort des pièces versées aux débats que les parcelles sont situées à proximité de terrains bâtis et sont incluses dans un lotissement, sont à proximité immédiate de la zone d'activité de [Localité 48], sont proches de la zone artisanale de [Localité 53], de la zone industrielle des Cochets et de la zone d'activité de [Localité 52] et sont en enfin proches de différentes structures.



Il convient en conséquence de retenir la situation privilégiée des parcelles. 



Le jugement sera infirmé sur ce point



4° sur indemnité principale



Les parties ne contestent pas en appel la méthode d'évaluation par comparaison ni les superficies des parcelles.



La discussion porte sur la valeur unitaire, et sur la fixation de l'indemnité en valeur libre ou occupée.



1° Sur les références des parties 



Après étude des références des parties, le premier juge a retenu une valeur unitaire libre de 30 euros/m², soit une indemnité d'un montant de 307'117 euros.



La SORGEM se basant sur une date de référence et un classement en zone AU non retenue par la cour, demande l'infirmation du jugement pour voir retenir une valeur de 11 euros/m².



Les consorts [U] demandent de retenir une valeur de 50 euros/m² pour la parcelle [Cadastre 28], de 60 euros/m² pour la parcelle [Cadastre 18] et de 40 euros pour la parcelle [Cadastre 31].



Le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement.





Il convient en conséquence d'examiner les références des parties : 






Les références de la SORGEM




Elle invoque 17 références :







N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie



Prix en euros



Prix en euros/m²



Zonage 



Observations





T1



16 juin 2016



[Adresse 1]

[Cadastre 25]



1100



12 100



11



[Adresse 68]



Valeur libre

pièce n° 5





T2



24 mars 2017



[Adresse 63] à [Localité 59]

[Cadastre 17]



3649



47 440



11



Zac

[Adresse 41]



valeur libre, le surplus correspondant au dédommagement des aménagements effectués sur la parcelle par le vendeur

pièce n° 6





T3



5 décembre 2017



[Adresse 55] à [Localité 38]

[Cadastre 12]



854



8540



10



Zac

[Adresse 41]



en valeur occupée

bail rural

pièce n° 7





T4



13 décembre 2011



[Adresse 51] et [Adresse 66] à [Localité 59]

[Cadastre 26] , [Cadastre 27] et [Cadastre 36]



7034



77 000



10,09



[Adresse 68]



[Cadastre 36] exploitée

[Cadastre 26] et [Cadastre 27] libres

pièce n° 8





T5



22 décembre 2017



[Adresse 62], [Adresse 64] et [Adresse 65] à 

[Localité 59]

[Cadastre 43], [Cadastre 34] et [Cadastre 24]



Lieu-dit les

[Adresse 45] à [Localité 38]

[Cadastre 11] et [Cadastre 15]





3651















105O



40 170













11 550



11 













11



[Adresse 68]



libres





pièce n° 9











Occupés





T6



20 février 2017



de [Adresse 54] à [Localité 59]

[Cadastre 29]



2370



26 070



11







Bail rural, exploitant agricole étant parti

pièce n° 10





T7



16 novembre 2018



de [Localité 50] et [Adresse 66] à [Localité 59]

[Cadastre 22] et [Cadastre 35]



5278



58 058



11



[Adresse 68]



acquisition à l'amiable par la SORGEM

zone AU

pièce n° 11





T8



jugement d'Évry du 10 décembre 2018



[Adresse 61]

[Cadastre 19]









21 264



12



[Adresse 68]



zone AU

pièce n° 12









La SORGEM invoque également huit traités d'adhésion concernant des parcelles situées dans le périmètre de la [Adresse 68] :







N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie



Prix en euros



Prix en euros/m²



Zonage 



Observations





T9



21 octobre 2019



[Adresse 49]

[Cadastre 13] et [Cadastre 14]



830



9130



11



[Adresse 68]

zone AU



en valeur libre

pièce n° 14





T10



26 novembre 2019



[Adresse 6]

[Cadastre 21]



1590



17 490



11



[Adresse 68]

AUi



valeur libre

pièce n° 15





T11



8 janvier 2020



[Adresse 2]



38



418



11



[Adresse 68]



zone AU



valeur libre

pièce n° 16





T12



7 février 2020



[Adresse 58]



981



10 791



11



[Adresse 68]

zone AU



valeur libre

pièce n° 17





T13



29 mai 2020



[Adresse 10] et [Adresse 64] à [Localité 59]

[Cadastre 20] et [Cadastre 33]



2621



23 353,11



8,91



[Adresse 68]

zone AUI



valeur occupée

pièce n° 18





T14



29 mai 2020



[Adresse 9]

[Cadastre 32]



940



8375,40



8,91



[Adresse 68]

zone AU



valeur occupée

pièce n° 19





T15



29 mai 2020



[Adresse 49]



2007



22 077



11



[Adresse 68]

zone AU



valeur libre

pièce n° 20





T16



29 mai 2020



[Adresse 8]

[Cadastre 23]



815



8965



11



[Adresse 68]

zone AU



valeur occupée

pièce n° 21









Elle invoque également un acte de vente du 11 décembre 2018, correspondant à un ensemble de 31 parcelles d'une surface totale de 45 067 m² sis à [Localité 38] acquise par la SORGEM auprès de la commune, parcelles de terrain, classées en zone AU, toutes situées dans le périmètre de la [Adresse 68], la parcelle cadastrée [Cadastre 16] comportant une maison d'habitation et ses dépendances, destinées à être démolies, indemnité principale de 540 804 euros soit 12 euros/m² en valeur libre.



Elle fait état de jugements définitifs rendus le 11 janvier 2021 pour des parcelles situées dans le périmètre de la [Adresse 68] :

' RG 19/00150 : 8,91 euros/m² en valeur occupée

' RG 19/00158 : 9,91 euros/m² en valeur occupée

' RG 19/00153 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00114 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 20/00002 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00157 : 8,91 euros/m² en valeur occupée

' RG 19/00113 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00101 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00105 : 8,91 euros/m² en valeur occupée AU 

' RG 19/00104 : 11 euros/mètre carré en valeur libre

' RG 19/00141 : 11 euros/m²en valeur libre

' RG 19/00103 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00103 : 8,91 euros/m² en valeur occupée.



La SORGEM cite enfin un acte de vente du 9 mars 2022, parcelle cadastrée section [Cadastre 30] sise [Adresse 3] d'une superficie de 1375 m², parcelle de terrain en terme de culture classée en zone AU dans le périmètre de la [Adresse 68] , indemnité principale de 15 125 euros soit 11 euros/m² en valeur libre (pièce n°7).



Comme l'indique exactement le commissaire du gouvernement, le classement zone en AUp ou AUI aboutit à une appréciation de la valeur des terrains différente de celle d'un classement en zone UP, dont l'urbanisation est subordonnée à une modification ou révision du PLU. 



En effet, les zones urbanisées sont dénommées zone AU et concernent des secteurs naturels de la commune couverte par le PLU destinés à être urbanisées à plus ou moins long terme ; les zones à urbaniser ne sont pas encore constructibles sont voués à l'être dans un délai relativement court et sont des zones vouées à devenir des zones urbaines (U) ; si les dénominations 1aU et 2AU sont très courantes, elles ne sont pas imposées par le code de l'urbanisme et peuvent recevoir des dénominations différentes en fonction des PLU.



 L'article R151-20 du code de l'urbanisme prévoit :



' zone 1AU doté d'équipements de dimensions suffisantes en périphérie immédiate 

Il s'agit d'une zone destinée à accueillir une urbanisation future à court terme, dotée d'équipements de dimensions suffisantes en périphérie ' voie publique, raccordement réseau d'eau d'électricité et le cas échéant d'assainissement à la différence d'une zone non dotée de ces équipements, nommée 2AU ;

La zone 1AU est constructible dans les conditions d'aménagement et d'équipement définies par les orientations d'aménagement et de programmation (OAP) et le règlement d'urbanisme. La constructibilité en zone 1AU peut ainsi être déterminée et autoriser lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble au fur et à mesure de la réalisation des équipements interne à la zone. 







' la zone 2AU non dotée d'équipements de dimensions suffisantes en périphérie immédiate. 

Il s'agit de zones destinées à accueillir une urbanisation future à moyen terme. Cette zone est réputée inconstructible, ouverture à l'urbanisation étant subordonnée à une modification ou une révision du plan local d'urbanisme. 



En l'espèce, le classement zone Aup conduit donc à une appréciation de la valeur différente de celle d'un classement zone AU, dont l'urbanisation est subordonnée à une modification ou révision du PLUà savoir une valeur supérieure.



 En conséquence, les termes proposés par la SORGEM en zone AU ne sont pas comparables et seront donc écartés.



B ) Les références des consorts [U]



Ils invoquent les termes suivants correspondant à des terrains classés en zone AU ou 2AU :





































































































Ils indiquent que ces références correspondent à des décisions judiciaires rendues sur les communes de [Localité 39] et [Localité 44] pour des terrains situés en zone Au et destinées à l'habitation étant précisé :

' qu'à [Localité 44], dans la [Adresse 67], l'opération d'aménagement vise à créer du logement, des unités d'hébergement dédiées aux personnes âgées, les équipements sportifs et de loisirs ;

' qu'à [Localité 39], dans la [Adresse 69], et terrain aménagé devait recevoir 35 % de logements sociaux ainsi qu'un complexe sportif et un pôle éducation.



Ces termes correspondant à des ventes et à des arrêts de la cour d'appel de Paris sont comparables en consistance et en zonage et seront retenus.



C) Les références du commissaire du gouvernement



Le commissaire du gouvernement indique qu'il propose de valoriser les parcelles au regard du zonage AUp dans lequel elles se situent à la date de référence en comparaison de terrain constructible dans le cadre d'une opération d'aménagement d'ensemble.

 

 Il a effectué une étude du marché des terrains en zone à urbaniser.





















Le commissaire du gouvernement souligne que les prix relevés dans des ZAC à vocation d'habitation se situent dans une fourchette allant de 30 à 40 euros le m² en valeur libre correspondant à des zones à urbaniser dans le cadre d'une opération d'ensemble dont l'ouverture à l'urbanisation est subordonnée à la réalisation effective des équipements nécessaires ([Localité 39]) ; que les termes de comparaison cités dans les ZAC-ZAD à vocation d'activité ([Localité 60] et [Localité 47]) font ressortir des prix situés dans une fourchette allant de 12 à 17,38 euros/m² ; qu'il en ressort alors des prix différents au m² pour les terrains situés dans des ZAC à vocation résidentielle et pour ceux situés dans des ZAC à vocation d'activité ; que la parcelle expropriée se situe à date de référence en zone 1AUp, correspondant à un secteur mixte à dominante résidentielle de la [Adresse 68] qui est destinée à accueillir des constructions à usage principalement d'habitation ; que l'ensemble des constructions autorisées le sont sous condition qu'elles s'intègrent dans un schéma d'aménagement qui porte sur l'ensemble de la zone 1AUp identifiée au plan de zonage ; que le schéma devra respecter les orientations définies dans l'OAP [Adresse 68] afin de garantir une bonne insertion ; qu'il devra également prévoir la réalisation des équipements, infrastructures et réseaux nécessaires au bon fonctionnement de l'ensemble ; que la zone sera constructible dans le cadre d'une opération d'ensemble au fur et à mesure de la réalisation des équipements publics nécessaires.



Au regard de ces éléments, il propose de retenir une valeur libre de 30 euros/m².



La cour, au regard du zonage retenu 1AUp, retient les prix correspondant aux Zac à vocation d'habitation, puisque la [Adresse 68] est destinée à accueillir principalement des constructions à usage d'habitation, soit une fourchette allant de 30 à 40 euros/m².



Au regard des références retenues des consorts [U] et de celles du commissaire du gouvernement dans le même zonage, il convient de privilégier les arrêts de la cour d'appel de Paris concernant des terrains à urbaniser à vocation d'habitat dans la même ZAC et de retenir une valeur unitaire de 30 euros/m².



Il n'y a pas lieu au regard de la consistance des parcelles et de leur localisation de retenir comme demandé par les consorts [U] des valeurs unitaires différentes.



B sur la fixation en valeur libre ou occupé



Le premier juge a retenu une indemnité principale en valeur libre en indiquant que la SORGEM qui soutient avoir versé à un exploitant agricole une indemnité d'éviction, ne verse aucune pièce aux débats au soutien de ses dires.



En appel, la SORGEM verse un protocole d'accord d'indemnisation entre elle et M. [N] [B] et Mme [K] [Y] épouse [B] (pièce n° 8) fixant une indemnité d'éviction de 1,82 euros/m².



Compte tenu de l'indemnité d'éviction de 1,82 euros/m² que s'engage à verser la SORGEM aux exploitants agricoles susvisés des parcelles expropriées, il convient de fixer l'indemnité de dépossession en valeur occupée et d'en déduire le montant de l'indemnité d'éviction et de retenir en conséquence une valeur unitaire de : 30 euros - 1,82 euros = 28,18 euros/m². 



- Sur l'indemnité principale 



L'indemnité principale est donc de :

- parcelle [Cadastre 28] : 1 589 m² X 28,18 euros= 44 778,02 euros

- parcelle [Cadastre 37] : 4 262m² X 28,18 euros= 120 103,16 euros

- parcelle [Cadastre 31] : 4 386 m² X 28,18=123 597,48 euros

 soit un total de 288 478,66 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.











- Sur les indemnités accessoires



1° Sur l'indemnité de remploi



Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit, les parcelles expropriées ne constituant pas une unité foncière, elle est calculée séparément pour chaque parcelle :



- parcelle [Cadastre 28] 

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (44 778,02 - 15 000) x 10% = 2 977,80 euros

Soit un total de 5 477,80 euros.



- parcelle [Cadastre 37] 

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (120 103,16 -15 000) x 10% = 10 510,32 euros

Soit un total de 13 010,32 euros.





- parcelle [Cadastre 31]

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (123 597,48 -15000) x 10% = 10 859, 75 euros

Soit un total de 13 359, 75 euros



soit une indemnité totale de remploi de :

5 477,80 + 13 010,32 +13 359,75=31 847,87 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



L'indemnité totale de dépossession en valeur occupée est donc de:

288 478,66 euros (indemnité principale)+ 31 847,87 euros (indemnité de remploi)=320 326,53 euros arrondis à 320 327 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.





- Sur les dépens



Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.



La SORGEM perdant pour l'essentiel le procès sera condamnée aux dépens d'appel.





- Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SORGEM à payer à M. [M] [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de débouter la SORGEM de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de la condamner à verser la somme de 3 000 euros à Mme [G] [U], Mme [A] [U] et Mme [O] [U] en qualité d'héritières de M. [M] [U] sur ce fondement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, 





La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Statuant dans la limite des appels ;



Déclare recevables les conclusions des parties ; 



Infirme partiellement le jugement entrepris ;



Statuant à nouveau,



Fixe la date de référence au 16 février 2023 ;



Fixe à la somme de 320 327 euros arrondis en valeur occupée, l'indemnité totale de dépossession due par la SORGEM à Mme [G] [U], Mme [A] [U] et Mme [O] [U] en qualité d'héritières de M. [M] [U], pour la dépossession de :

- la parcelle cadastrée section [Cadastre 28], d'une superficie de 1589 m², sise [Adresse 65] sur la commune d'[Localité 59] ;

- de la parcelle cadastrée section [Cadastre 37] d'une superficie de 4262 m² sise [Adresse 62] sur la commune d'[Localité 59] ;

- de la parcelle cadastrée section [Cadastre 31] d'une superficie de 4386 m² sise [Adresse 64] sur la commune d'[Localité 59] 

 se décomposant comme suit :



' indemnité principale : 288 478,66 euros ;

' indemnité de remploi: 31 847,87 euros ;



Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Condamne la SORGEM aux dépens ;



Déboute la SORGEM de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SORGEM à verser la somme de 3 000 euros à Mme [G] [U], Mme [A] [U] et Mme [O] [U] en qualité d'héritières de M. [M] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2024

(n° , 28 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/13189 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIB7N



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 Juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de EVRY - RG n° 22/00052





APPELANTE

S.A. SORGEM

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Me Tanguy SALAÛN de la SCP D'AVOCATS TANGUY SALAÜN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0126







INTIMÉ ET APPELANT INCIDENT

Monsieur [M] [U]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

représenté par Me Claudine COUTADEUR de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés - DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06, substituée à l'audience par Me Frédérique RIAM, avocat au barreau de PARIS



INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES 

DE [Localité 46] - SERVICE DU DOMAINE

Commissaire du Gouvernement

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par Madame [C] [Z], en vertu d'un pouvoir général









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Septembre 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère 

Madame Valérie GEORGET, Conseillère





Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats



ARRÊT :



- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Apinajaa THEVARANJAN, greffière présente lors de la mise à disposition.



***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par arrêté du 1er août 2017, la Préfète de [Localité 46] a déclaré d'utilité publique au profit de la Société d'économie Mixte du Val d'Orge, ci-après dénommée SORGEM, le projet d'aménagement de la [Adresse 68] sur le territoire des communes d'[Localité 38] et [Localité 59].



Par arrêté préfectoral du 11 juin 2018, ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de la SORGEM, les parcelles de terrains situées sur les communes d'[Localité 38] et [Localité 59] nécessaires à l'opération ci-dessus dont celles :



- cadastrée [Cadastre 28], sise [Adresse 65] à [Localité 59], d'une superficie de 1.589 m²

- cadastrée [Cadastre 37], sise [Adresse 62], d'une superficie de 4.262 m²

- cadastrée [Cadastre 31], sise [Adresse 64] à [Localité 59], d'une superficie de 4.386 m²



soit une emprise totale de 10.237 m², appartenant à Monsieur [M] [U] et Madame [E] [S] épouse [U].



Par ordonnance en date du 25 juin 2018, le juge de l'expropriation a déclaré expropriées au profit de la SORGEM les parcelles visées par la procédure.



En l'absence d'accord sur son offre d'indemnisation, la SORGEM a saisi le juge de l'expropriation du Tribunal Judiciaire d'Evry par requête parvenue au greffe le 7 juillet 2022.



Le transport sur les lieux a été effectué le 5 décembre 2022.



Par jugement contradictoire du 12 juin 2023, le juge de l'expropriation a : 



FIXÉ à la somme de 340.821 euros, en valeur libre, l'indemnité totale de dépossession due par la SORGEM à Monsieur [M] [U] pour la dépossession :



- de la parcelle cadastrée [Cadastre 28], d'une superficie de 1.589 m², sise [Adresse 65] à [Localité 59], 

- de la parcelle cadastrée [Cadastre 37], d'une superficie de 4.262 m², sise [Adresse 62],

- de la parcelle cadastrée [Cadastre 31],  d'une superficie de 4.386 m², [Adresse 64] à [Localité 59], 



DIT que la somme de 340.821 euros se décompose de la manière suivante : 

- Indemnité principale : 307.110 euros

- Indemnité de remploi : 33.711 euros



CONDAMNÉ la SORGEM à payer à Monsieur [M] [U] une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



DÉBOUTÉ les parties de leurs demandes plus amples ou contraires



CONDAMNÉ la SORGEM au paiement des dépens de la présente procédure



La SORGEM a interjeté appel (via RPVA) de la décision le 2 août 2023 en toutes ses dispositions.



Monsieur [M] [U] est décédé le 3 octobre 2023 laissant pour lui succéder (Pièces 21 des écritures de l'intimé) : 




Madame [G] [U]

Madame [A] [U]

Madame [O] [U]




Qui seront, ci-après, dénommées les consorts [U].



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 



1) Déposées au greffe le 2 novembre 2023 par la SORGEM, notifiées le 29 novembre 2023 (AR intimés 01/12/2023 et AR CG 04/12/2023) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :



INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a fixé la date de référence au 16 novembre 2021, retenu une valeur de 30 euros/m² en valeur libre et fixé à la somme de 340.821 euros (trois cent quarante mille huit cent vingt et un euros), en valeur libre, l'indemnité totale de dépossession due par la SORGEM à Monsieur [M] [U], pour la dépossession de la parcelle cadastrée section [Cadastre 28], d'une superficie de 1.589 m², sise [Adresse 65] sur la commune d'[Localité 59], de la parcelle cadastrée section [Cadastre 37], d'une superficie de 4.262 m², sise [Adresse 62] sur la commune d'[Localité 59] et de la parcelle cadastrée section [Cadastre 31], d'une superficie de 4.386 m², sise [Adresse 64] sur la commune d'[Localité 59]



Statuant à nouveau :



FIXER la valeur du bien dont il s'agit à la somme de 104.373,22 euros remploi compris

CONDAMNER Monsieur [U] à lui verser la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





2) Adressées au greffe le 19 janvier 2024 par les consorts [U], intimés et formant appel incident, notifiées le 5 mars 2024 (AR appelant 08/03/2024 et AR CG le 11/03/2024) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de : 



DÉCLARER les expropriés recevables et bien fondés en leurs écritures



En conséquence, 



LES Y RECEVOIR



INFIRMER le jugement dont il est fait appel en toutes ses dispositions et FIXER l'indemnité de dépossession foncière des consorts [U] comme suit :




Parcelle cadastrée section [Cadastre 28]


1.589 m² x 50 euros en valeur libre= 79.450,00 euros

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros= 1.000 euros

15% de 5.000 à 15.000 euros=1.500,00 euros

10% sur le reste=6.445,00 euros

Soit 8.945,00 euros



TOTAL : 88.395,00




Parcelle cadastrée section [Cadastre 37]


4.262 m² x 60 euros en valeur libre= 255.720,00 euros

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros= 1.000 euros

15% de 5.000 à 15.000 euros=1.500,00 euros

10% sur le reste=24.072,00 euros

Soit 26.572,00 euros

TOTAL : 282.292,00 euros




Parcelle cadastrée section [Cadastre 31]


4.368 m² x 40 euros en valeur libre= 174.720,00 euros

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros= 1.000 euros

15% de 5.000 à 15.000 euros=1.500,00 euros

10% sur le reste=15.972,00 euros

Soit 18.472,00 euros

TOTAL : 193.192,00 euros 

TOTAL GÉNÉRAL : 563.879,00 euros





CONFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné la SORGEM à payer à Monsieur [U] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et y ajoutant CONDAMNER la SORGEM à payer aux expropriés la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



CONDAMNER la SORGEM aux entiers dépens







3) Adressées au greffe le 29 février 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 7 mars 2024 (AR appelant 08/03/2024, AR intimés non rentré) aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de bien vouloir infirmer le jugement de première instance, fixer la date de référence au 16/02/23 et fixer l'indemnité de dépossession sur la base de 28,18 euros le m², soit :



- l'indemnité de dépossession totale de dépossession à 288 478,66 euros

- l'indemnité de remploi totale de 31.847,87 euros



soit une indemnité totale de 320.826,53 euros



4) Adressées au greffe le 29 juillet 2024 par les consorts [U], intimés, et appelants incidents notifiées le 31 juillet 2024 ( AR appelant date manquante et AR CG le 05/08/2024) aux termes desquelles, ils formulent les mêmes demandes.







EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES





La SORGEM fait valoir que : 



Sur la description des biens 

Il s'agit de :



-Parcelle cadastrée [Cadastre 28]: 1.589 m² sise lieudit [Adresse 65] à [Localité 59], en nature de terre culture

- Parcelle cadastrée [Cadastre 37]: 4.262 m², sise lieudit [Adresse 62], en nature de terre culture 

- Parcelle cadastrée [Cadastre 31]: 4.386 m² sise lieudit [Adresse 64], en nature de terre culture



Sur la situation locative

La SORGEM sollicite l'infirmation du jugement qui a fixé les indemnités en valeur libre alors qu'elle allègue que les parcelles cadastrées ont fait l'objet d'un bail rural consenti par l'exproprié à Monsieur et Madame [T]. A cet égard, elle précise les avoir indemnisés selon un protocole d'indemnisation conclu le 15 juillet 2021 (pièce n°8). Aux termes de ce protocole une indemnité d'éviction de 175.000 euros a été octroyée, soit 1,82 euros par m² (96,159 m²).



Concernant la date de référence et la situation urbanistique Selon l'article L.322-2 du Code de l'expropriation et depuis sa modification par la loi ELAN de 2018 (n°2018-1021), la date à retenir lorsque le bien est situé à l'intérieur d'une ZAC est celle de la publication de l'acte créant la zone si elle est antérieure d'au moins un an à l'ouverture de l'enquête publique préalable à la DUP. En l'espèce, il s'agit du 1er décembre 2010. La jurisprudence a confirmé que ces dispositions sont applicables même lorsque d'ordonnance d'expropriation est antérieure à l'entrée en vigueur de la loi ELAN (CA Paris, 24 septembre 2020, n°19/08189). 

Pour retenir la date du 16 novembre 2021, le premier juge a fait primer les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 a du code de l'urbanisme relatives aux biens soumis au droit de préemption, comme c'est le cas en l'espèce. Cependant, et contrairement à celles issues de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, ces dispositions sont d'ordre général. Il convient donc, en vertu du principe selon lequel les règles spéciales dérogent aux règles générales, de faire primer les dispositions de l'article L.322-2. Cela a été confirmé par la jurisprudence (CA Grenoble, 12 juin 2019, n°18/02413, n°18/03839, n°18/03262). 





La date de référence doit donc être fixée au 1er décembre 2010, date de la délibération créant la [Adresse 68] et antérieure de plus d'un an à l'ouverture de l'enquête publique du 17 janvier 2017. A cette date, les biens de l'espèce étaient situés en zone AU du PLU d'[Localité 59] et étaient donc inconstructibles.

Même à supposer que les dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme puissent prévaloir sur celles de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, la date de référence retenue par le premier juge resterait erronée. 

Il est de principe que les expropriés ne peuvent bénéficier de la plus-value apportée à leurs immeubles par les opérations de l'expropriante. Considérant les dispositions de l'article L.123-14 du Code de l'urbanisme sur la mise en compatibilité des PLU avec les projets publics, la date de publication d'une DUP ne peut être retenue par le juge de l'expropriation comme date de référence (Cass, 3ème civ., 25 janvier 2018, n°16-25.138). En application de ce principe, la cour d'appel de Paris a déjà écarté les dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, considérant que si une DUP emporte modification des plans d'urbanisme, c'est au seul besoin des opérations de l'expropriant, et qu'appliquer ces dispositions permettrait à l'exproprié un enrichissement sans cause (CA Paris, 27 février 2003, GFA du Grand Viltain c/ CCI Paris).

En l'espèce, c'est bien la DUP du 1er août 2017 qui a provoqué la mise en compatibilité du PLU et a fait basculer les parcelles dont il s'agit en zones AUp et AUi. La révision du PLU du 16 novembre 2021, retenue par le premier juge comme date de référence, n'a fait qu'intégrer la mise en compatibilité issue de la DUP. Considérant les jurisprudences susvisées, et en vertu du principe selon lequel les expropriés ne peuvent bénéficier d'une plus-value causée par le projet à l'origine de la procédure d'expropriation, ni la date du 1er août 2017 ni celle du 16 novembre 2021 ne peuvent être retenues. 

Il conviendrait alors, et même dans l'hypothèse où les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l'urbanisme devaient être appliquées, de se référer à la date de la dernière modification du PLU antérieure à la DUP. Il s'agirait en l'occurrence de la modification approuvée le 04 octobre 2016. Or, il est constant qu'à cette date, les parcelles objet de la procédure étaient situées en zones AU et NA, c'est-à-dire en zone inconstructible.

En tout état de cause, les parcelles dont il s'agit ne peuvent donc recevoir la qualification de terrain à bâtir, ni être évaluées selon leur classement en zones AUi ou AUp.

Enfin et si par exceptionnel, la date de référence du 16 novembre 2021 était retenue, il conviendrait de prendre en considération que la parcelle de l'espèce est entièrement classée en emplacement réservé pour la mixité sociale, ce qui est un facteur évident de moins-value. Par ailleurs, aucune situation privilégiée ne saurait être retenue, car la parcelle n'est pas à proximité d'infrastructures ou même des réseaux d'électricité et d'eau et n'est pas desservie par une voie carrossable.



Sur la détermination des indemnités

La SORGEM sollicite l'infirmation du jugement qui a retenu des valeurs de 30 euros/m² et de 14,50 euros /m² en valeur libre.



Tout d'abord, la SORGEM allègue que le juge de l'expropriation a improprement fixé la date de référence au 16 novembre 2021 et a, donc, retenu à tort un classement en zones AUp et AUi. Elle affirme que le juge de l'expropriation a écarté à tort ses termes de comparaison. 









Elle allègue que le classement en zones AUp et AUi ne saurait conduire à une appréciation de la valeur des terrains différente de celle du classement en zone AU. Cela conduirait de surcroît à faire bénéficier les expropriés d'une plus-value causée par le projet d'aménagement, ce qui est prohibé par la jurisprudence, puisque seule la SORGEM, en tant qu'aménageur de la [Adresse 68], est compétente pour ouvrir les parcelles à l'urbanisation.



De plus, en opérant une distinction entre les différents usages qui seront fait des parcelles après aménagement, le commissaire du Gouvernement, suivi par le juge de première instance, a eu recours non à la méthode « par comparaison » mais à la méthode dite « du promoteur ». Or, cette méthode est généralement censurée par la jurisprudence en ce qu'elle permet aux expropriés de bénéficier d'une plus-value apportée par les opérations de l'expropriante (Cass, 3ème civ., 11 juillet 1977, 76-70.359 et 76-70.361) (CA Versailles, 14 février 2012, n°11/04080). Cette méthode ne peut être envisagée qu'à titre subsidiaire et en l'absence de termes de référence, ce qui n'est pas le cas ici.



Il est donc exclu que la valeur des biens de l'espèce puisse être fixée de manière différenciée en fonction de leur future utilisation. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a fixé la valeur des parcelles en fonction de leur classement en zone AUp et de leur emploi futur.



La SORGEM verse aux débats des termes de référence situés dans le périmètre de la [Adresse 68] et portant sur des caractéristiques comparables. Il s'agit souvent de mutations issues d'accords amiables entre la SORGEM et des expropriés au sein de la ZAC.



Ainsi, la SORGEM sollicite que l'indemnité due aux appelants pour la dépossession de leur bien soit fixée selon le détail suivant :



-Indemnité principale : 10.237 m² x 9,18 euros= 93.975,66 euros

-Indemnité de remploi : (5.000 x 20 %)+ (10.000x15%) + (78.975,66x10%)= 10.397,56 euros 



Sur l'article 700

La SORGEM sollicite que les consorts [U] soient condamnés à verser la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure civile.



Les consorts [U] rétorquent que : 



Sur la date de référence

Tout d'abord, les consorts [U] sollicitent la confirmation du jugement qui a appliqué les dispositions des articles L213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme. Les Consorts [U] allèguent que la date du 4 octobre 2016 (date de référence sollicitée par l'appelant) ne correspond pas à la dernière révision générale du PLU. A cet égard, ils précisent que le PLU a fait l'objet d'une modification simplifiée le 16 février 2023 (date de référence retenue par le Commissaire du gouvernement). Ainsi, les Consorts [U] sollicitent que la date de référence soit fixée au 16 février 2023. 



Sur la qualification de terrain à bâtir

Les Consorts [U] sollicitent la confirmation du jugement qui a écarté la qualification de terrain à bâtir des parcelles [Cadastre 28], [Cadastre 37] et [Cadastre 31]. Toutefois, ils sollicitent également l'infirmation du jugement sur la constructibilité des parcelles au regard des dispositions du PLU. 







Tout d'abord, les Consorts [U] affirment que la qualification de terrain à bâtir repose sur deux critères cumulatifs (article L322-3 du code de l'expropriation), à savoir être classé dans une zone constructible du PLU (critère juridique) et être desservi par les réseaux (critère matériel).



S'agissant de la constructibilité, ils allèguent que les parcelles [Cadastre 28], [Cadastre 37] et [Cadastre 31] sont situées en zone AU, soit dans une zone constructible. En ce sens, ils affirment que les parcelles sont situées dans une zone AUP qui correspond à un secteur mixte à dominante résidentielle (construction à usage d'habitation, commerces, équipements et services). Davantage, ils précisent que la constructibilité de la zone Aup n'est pas conditionnée à une évolution du PLU (règlement de la zone AUP). Conformément à l'article L322-3 du Code de l'expropriation et à la jurisprudence, un terrain situé en zone AU est constructible sauf s'il s'agit du AU dont la constructibilité est soumise à une évolution du PLU. Ainsi, les terrains expropriés sont classés en zone constructible du PLU. 



S'agissant de la capacité des réseaux, les Consorts [U] affirment qu'elle est insuffisante. A cet égard, ils précisent qu'en matière de ZAC la capacité des réseaux s'apprécie au regard de la totalité de la ZAC (article L322-3 alinéa 3 du Code de l'expropriation). Ainsi, bien que les parcelles des Consorts [U] soient à proximité immédiate des réseaux (eaux, électricité et assainissement), ceux ci sont insuffisants pour l'ensemble de la ZAC. De fait, les parcelles expropriées ne peuvent être qualifiées de terrains à bâtir.



Sur la qualification de terrain en situation privilégiée

Les Consorts [U] sollicitent l'infirmation du jugement qui a écarté la qualification de terrain en situation privilégiée. En ce sens, ils allèguent que le juge de l'expropriation ne pouvait pas soutenir que la circonstance que les parcelles soient comprises dans un emplacement réservé est un facteur de moins-value. En effet, ils affirment que les parcelles cadastrées [Cadastre 28], [Cadastre 37] et [Cadastre 31] sont proches du centre-ville (1,7 kilomètres de la Mairie d'[Localité 59]) et à proximité immédiate de zones bâties et d'axes routiers (N20 et D1116D). Ils ajoutent que la circonstance que les parcelles soient éloignées des réseaux est indifférente dès lors que peuvent être qualifiés de terrains en situation privilégiée des terrains qui sont situés à proximité d'habitations d'une agglomération, dans une région desservie par une voie de chemin de fer et une autoroute. Ils précisent également que les parcelles sont situées en zone Aup qui correspond à un secteur mixte à dominante résidentielle et qui est destinée à accueillir des constructions à usage d'habitation. Enfin, ils énoncent que les parcelles sont situées à proximité de plusieurs zones d'activités ([Localité 40], [Localité 56]), d'une zone artisanale de [Localité 53], d'une zone industrielle [Localité 42], de différentes structures (Centre Hospitalier d'[Localité 38], enseignes de grandes distribution, établissement scolaire).



Sur la valeur des parcelles

Les Consorts [U] sollicitent que les termes de comparaison retenus par l'appelant et le Commissaire du gouvernement soient écartés. En ce sens, ils produisent plusieurs termes de comparaison correspondant à des décisions judiciaires rendues sur les communes de [Localité 39] et [Localité 44]. Ainsi, ils affirment que l'indemnité de dépossession foncière doit être fixée sur la base d'un prix de :



-pour la parcelle [Cadastre 28] (façade donnant sur la route et contiguë à plusieurs immeubles) : 50 euros /m²

-pour la parcelle [Cadastre 31] : 40 euros/m²

-pour la parcelle [Cadastre 37] (à l'angle de deux rues, proximité immédiate des réseaux et contigüe à des constructions : 60 euros/m²)







Enfin, ils indiquent qu'une décote de 1,15 euros/m² devraient s'appliquer si et seulement si par extraordinaire les terrains étaient considérés comme occupés (protocole d'accord relatif à l'indemnisation des exploitants agricoles évincés pour cause d'utilité publique du 22 février 2022).



Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les Consorts [U] sollicitent que la SORGEM soit condamnée à verser 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Le Commissaire du Gouvernement conclut que :



Sur la date de référence

En raison de la situation du bien dans un périmètre de droit de préemption urbain, et de son classement en emplacement réservé, la date de référence est la date à laquelle le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle le bien est situé, est devenu opposable aux tiers, soit le 16 février 2023 (date de la modification simplifiée du PLU approuvé le 07/02/23). En ce sens, la date de référence prévue à l'article L213-4 du code de l'urbanisme est substituée à celle prévue par l'article L322-2 du code de l'expropriation, que l'acte de création de la ZAC dans laquelle se situe le bien soit antérieure ou non à la date d'ouverture de l'enquête préalable à la DUP.



Sur la situation au regard de la réglementation d'urbanisme

Le bien est situé en zone Aup qui correspond au secteur mixte à dominante résidentielle du projet de la [Adresse 68].



Sur la situation locative

Le montant de l'indemnité d'éviction prévue par le protocole d'accord signé par la SORGEM et les Consort [T] (exploitants agricoles des parcelles expropriées) doit être déduit de la valeur libre, soit 1,82 euros le m².



Sur la situation privilégiée de la parcelle

A la date de référence les parcelles ne sont pas situées dans une zone constructible, de fait elles ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir. Il affirme également que la proximité des parcelles aux réseaux et à l'urbanisation est inhérente à la zone à urbaniser. Ainsi, cette proximité ne leur confère pas une situation privilégiée.



Sur le montant de l'indemnité principale de dépossession

Le classement en zone AUp (ou Aui) doit conduire à une appréciation de la valeur des terrains différente de celle d'un classement en zone AU, dont l'urbanisation est subordonnée à une modification ou révision du PLU (contrairement à ce que prétend la SORGEM). A la date de référence (16 février 2023), les parcelles expropriées se situent en zone Aup du PLU. Il propose de retenir une valeur libre de 30 euros/m². Toutefois, compte tenu de l'indemnité d'éviction à hauteur de 1,82 euros/m² que s'engage à verser la SORGEM aux Consorts [T] (exploitants agricoles), l'indemnité de dépossession sera fixée en valeur occupée à 28,18 euros /m² (30 -1,82).



Ainsi, le commissaire du gouvernement propose de retenir : 

Indemnité de dépossession :




parcelle [Cadastre 28] : 1.589m² x 28,18 euros= 44.778,02 euros

parcelle [Cadastre 37] : 4.262 m² x 28,18 euros= 120.103,16 euros

parcelle [Cadastre 31] : 4.386 m² x 28,18 euros= 123.597,48 euros




Soit un total de 288.478,66 euros.



Indemnité de remploi : 




parcelle [Cadastre 28] : 


5.000 x 20%=1.000 euros

10.000 x 15%= 1.500 euros

(44.778,02 - 15 000) x10%= 2.977,80 euros

Soit, 5.477,80 euros




parcelle [Cadastre 37] : 


5.000 x 20%=1.000 euros

10.000 x 15%= 1.500 euros

(120.103,16-15000)x10%= 10.510,32 euros

Soit, 13.010,32 euros




parcelle [Cadastre 31]: 


5.000 x 20%=1.000 euros

10.000 x 15%= 1.500 euros

(123.597,48-15000)x10%= 10.859,75 euros

Soit, 13.359,75 euros



Soit un total de 31.847,87 euros.



Synthèse des prétentions des parties















Jugement



Expropriant





Exproprié





Commissaire du Gouvernement





Observations





Indemnité Principale



307.110 euros





Parcelle [Cadastre 28]: 1.589 m² x 30 euros= 47.670 euros



Parcelle [Cadastre 37]: 4.262 m² x 30 euros= 127.860 euros



Parcelle [Cadastre 31]: 4.386 m² x 30 euros



10 237 m² x 9,18 euros=

93.975,66 euros



approche globale et non par parcelle



Parcelle cadastrée section [Cadastre 28]

1.589 m² x 50 euros en valeur libre= 79.450,00



Parcelle cadastrée section [Cadastre 37]

4.262 m² x 60 euros en valeur libre= 255.720,00 euros



Parcelle cadastrée section [Cadastre 31]



4.368 m² x 40 euros en valeur libre= 174.720,00 euros 



TOTAL: 509.890,00 euros 



Parcelle [Cadastre 28] : 1.589m² x 28,18 euros= 44.778,02 euros



Parcelle [Cadastre 37] : 4.262 m² x 28,18 euros= 120.103,16 euros



Parcelle [Cadastre 31] : 4.386 m² x 28,18 euros= 123.597,48 euros









TOTAL: 288.478,66 euros.





Néant





Indemnité de remploi



33.711 euros



Parcelle [Cadastre 28] sur la base d'une indemnité de dépossession de 47.670 euros : 5.767 euros 



Parcelle [Cadastre 37] sur la base d'une indemnité de dépossession de 127.860 euros: 13.786 euros



Parcelle [Cadastre 31] sur la base d'une indemnité de dépossession de 131.580 euros: 14.158 euros





10.397,56 euros









(5.000 x 20 %)+ (10.000x15%)+ (78

.975,66 x 10%)



Parcelle cadastrée section [Cadastre 28]

20% sur 5.000 euros= 1.000 euros

15% de 5.000 à 15.000 euros=1.500,00 euros

10% sur le reste=6.445,00 euros

Soit 8.945,00 euros



Parcelle cadastrée section [Cadastre 37] 20% sur 5.000 euros= 1.000 euros

15% de 5.000 à 15.000 euros=1.500,00 euros

10% sur le reste=24.072,00 euros

Soit 26.572,00 euros



Parcelle cadastrée section [Cadastre 31]

20% sur 5.000 euros= 1.000 euros

15% de 5.000 à 15.000 euros=1.500,00 euros

10% sur le reste=15.972,00 euros

Soit 18.472,00 euros

TOTAL: 53.989,00 euros



10% sur le reste=15.972,00 euros

Soit 18.472,00 euros

10% sur le reste=15.972,00 euros

Soit 18.472,00 eurosV 10% sur le reste=15.972,00 euros Soit 18.472,00 euros 10% sur le reste=15.972,00 euros 

TOTAL :

193 192 euros







Parcelle [Cadastre 28]: 

5.000 x 20%=1.000 euros 10.000 x 15%= 1.500 euros (44.778,02-15000)x10%= 2.977,80 euros

Soit, 5.477,80 euros



parcelle [Cadastre 37]: 

5.000 x 20%=1.000 euros

10.000 x 15%= 1.500 euros

(120.103,16-15000)x10%= 10.510,32 euros

Soit, 13.010,32 euros



parcelle [Cadastre 31]: 

5.000 x 20%=1.000 euros

10.000 x 15%= 1.500 euros

(123.597,48-15000)x10%= 10.859,75 euros

Soit, 13.359,75 euros



TOTAL: 31.847,87 euros.



Soit une indemnité totale de 



320 326,53 euros







Néant







TOTAL GÉNÉRAL : 563 879 euros



SUR CE, LA COUR



1- Sur la recevabilité des conclusions



Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 2 août 2023 par RPVA, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce, les conclusions de la SORGEM du 2 novembre 2023, des consorts [U] du 19 janvier 2024 et du commissaire du gouvernement du 29 février 2024 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.



Les conclusions des consorts [U] du 29 juillet 2024 sont de pure réplique à celles de la SORGEM et à celles du commissaire du gouvernement et sont donc recevables.





- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.





1° sur la date de référence 



Le premier juge a indiqué que les parcelles expropriées étant situées en zone de droit de préemption urbain, les dispositions de la loi ELAN n'étaient pas applicables, et que la date de référence est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; que la SORGEM n'établit pas comme soutenu, que la délibération du 16 novembre 2021 ne ferait qu'intégrer la mise en compatibilité résultant de la DUP.



Il a donc retenu en application des articles L 322-2 du code de l'expropriation et L 213-4 du code de l'urbanisme, la date de la dernière modification du PLU d'[Localité 59] soit le 16 novembre 2021.



La SORGEM demande l'infirmation sur le fondement de l'article L 322-2 du code de l'expropriation dans sa rédaction issue de l'article 9 de la loi dite ELAN numéro 2018 ' 1021 du 23 novembre 2008 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique et de retenir la date de la publication de la délibération du 1er décembre 2010 créant la [Adresse 68].



Elle ajoute qu'à supposer même que les dispositions des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme puissent prévaloir sur celles de l'article L322-2 du code de l'expropriation applicables depuis la loi ELAN dans le périmètre des Zac , la date de publication de l'acte déclarant d'utilité publique l'opération et emportant mis en compatibilité du plan local d'urbanisme ne peut être retenue par le juge de l'expropriation aux termes de l'article L213-4 du code de l'urbanisme.



Les consorts [U] demandent la confirmation du jugement en faisant état d'un arrêt de la Cour de cassation du 30 mars 2023 n° 22-14 163 qui a définitivement tranché cette question en faveur des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme.



 Le commissaire du gouvernement par application des articles L213-4, L213-6 du code de l'urbanisme et L322-6 du code de l'expropriation conclut que la date de référence est compte tenu de la situation du bien dans un périmètre de droit de préemption urbain, et de son classement en emplacement réservé, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l'espèce le plan local d'urbanisme de la commune d'[Localité 59] délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, à savoir le 16 février 2023.



Selon les dispositions de l'article L322-2 du code de l'expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6 du code de l'expropriation, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionné à l'article L 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.





Toutefois, selon les dispositions de l'article L 213-6 du code de l'urbanisme lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L213-4 du code de l'urbanisme. 



L'article L 213-4 du code de l'urbanisme fixe les règles pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé et s'agissant des biens non compris dans une telle zone , indique qu'il s'agit de la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. 



Enfin, aux termes de l'article L 322-6 du code de l'expropriation lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d'urbanisme en application des 1a et 4°de l'article L 151-41 du code de l'urbanisme, par un document d'urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d'occupation des sols en application du 8°de l'article L 123-1 2 dans sa rédaction antérieure la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé.



La date de référence prévue à l'article L322-3 du code de l'expropriation est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé .



Par arrêt du 30 mars 2023 numéro 22-14163, la Cour de cassation a jugé qu'il résulte de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, que lorsque le bien exproprié est situé à l'intérieur du périmètre d'une ZAC mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la publication de l'acte créant la zone, s'il est antérieur d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique ; que par dérogation, lorsque le bien exproprié, situé à l'intérieur du périmètre d'une telle zone, est soumis au droit de préemption urbain, il résulte de la combinaison des articles L213-3 a), et L213-6 du code de l'urbanisme que la date de référence prévue à l'article L322-2 précité est, pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.



En l'espèce, le commissaire du gouvernement indique, ce qui n'est pas contesté que :

- la commune d'[Localité 59] a institué un droit de préemption urbain par délibération du 6 mars 1990 et a donné délégation au maire pour exercer ce droit au nom de la commune par délibération du 28 mars 2008 ;

- par délibération du 16 novembre 2021, le conseil municipal a actualisé « le droit de préemption urbain simple et son périmètre sur l'ensemble des zones U dites urbanisée et AU dite d'urbanisation future du PLU de la commune » ; 

-la commune a ensuite déléguée à la SORGEM ce droit pour les biens situés dans le périmètre de la Zac par délibération du 22 septembre 2015;

- le plan local d'urbanisme de la commune a été approuvé le 25 septembre 2012, mis à jour le 23 avril 2013, modifié le 31 mai 2013, mis à jour le 17 juillet 2013, modifié le 1er juillet 2015, mis à jour le 6 novembre 2015, modifié le 4 octobre 2016, mis en compatibilité le 7 juillet 2017,le 7 août 2017 (concernant la [Adresse 68]) et le 26 mars 2019 (concernant le site CEA), modifié le 16 novembre 2021, puis le 7 février 2023 (Modification simplifiée n°1 affectant la parcelle expropriée ) ;

- le PLU révisé d'[Localité 59] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 16 novembre 2021 ;

- une procédure de modification simplifiée du PLU approuvée le 7 février 2023 ajustait le plan de zonage afin de corriger une erreur matérielle sur le secteur de la [Adresse 68] (légèrement plus au sud) et entraîné également un ajustement des dispositions graphiques associées à la zone UR (espace paysager protégé) et à la zone AUp (emplacement réservé pour mixité sociale). 



Le commissaire du gouvernement ajoute que la date de l'acte le plus récent délimitant la zone dans laquelle est situé le bien est la date d'approbation de la modification simplifiée du PLU, soit le 7 février 2023, que le PLU modifié a été publié le 16 février 2023 affiché en mairie, mis en ligne sur le site Internet de la commune le même jour et sur le site Géoportail le 24 février 2023.



Au vu de ces éléments, le bien exproprié, étant situé à l'intérieur du périmètre de la [Adresse 68], est soumis au droit de préemption, Il convient de retenir par la combinaison des articles L213-4a) et L213-6 du code de l'urbanisme que la date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation est, le bien exproprié n'étant pas compris dans une zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l'espèce le 16 février 2023.



Le jugement sera infirmé en ce sens. 



2° sur la situation d'urbanisme



Le premier juge sur la base de la date de référence du 16 novembre 2021, a retenu que les parcelles sont situées dans la zone AUp de la commune d'[Localité 59].



A la date de référence retenue par la cour du 16 février 2023, les parcelles se situent dans la même zone AUp au PLU de la commune d'[Localité 59].



Cette zone correspond secteur mixte à dominante résidentielle du projet de la [Adresse 68].



Elle comprend un sous secteur Aupa destiné à accueillir des constructions marquants l'entrée principale du quartier.



La zone AUp est destinée à accueillir des constructions à usage principalement d'habitation et sont également autorisés les commerces, équipements et service qui en sont le complément normal, ainsi que les activités, sous réserve qu'elles soient compatibles avec l'environnement du quartier d'habitation. 



L'ensemble des constructions autorisées le sont sous condition qu'elles s'intègrent dans un schéma d'aménagement qui porte sur l'ensemble de la zone AUp identifiée au plan de zonage. Le schéma devra respecter les orientations définies dans l'OAP [Adresse 41] afin de garantir une bonne insertion. Il devra également prévoir la réalisation des équipements, infrastructures et réseaux nécessaires au bon fonctionnement de l'ensemble. 



Le commissaire du gouvernement inclut un schéma pour les parcelles dans ses conclusions et indique que les parcelles expropriées sont classées en emplacement réservé pour mixité sociale ; qu'à l'intérieur du périmètre repéré sur le document graphique en emplacement réservé pour mixité sociale au titre de l'article L151-41 4°du code de l'urbanisme, les opérations de construction de logements et/ou l'hébergement devront comprendre au moins 30 % de logements locatifs sociaux.



Il ajoute que la parcelle [Cadastre 28] est également classée en zone humide présumée à protéger au titre de l'article L 151-23 du code de l'urbanisme.



3° sur la qualification des parcelles expropriées



Le premier juge a indiqué qu'à la date de référence qu'il a retenue les parcelles ne sont pas situées dans une zone constructible et ne peuvent donc pas se voir reconnaître la qualification de terrain à bâtir.



La SORGEM indique qu'à la date d'opposabilité et de publication de la délibération du 25 novembre 2010 créant la [Adresse 68], les parcelles expropriées ne pouvaient être classées en zone constructible, puisque à cette date l'ensemble des parcelles situées dans le périmètre de celle-ci était situé en zone AU ou Na, c'est-à-dire en zone non constructible et que dans ces conditions, la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l'article L 322-3 du code de l'expropriation doit en tout état de cause, être écartée.









Le commissaire du gouvernement demande également la confirmation du jugement en indiquant qu'à la date de référence, les parcelles ne sont pas situées dans une zone constructible au document d'urbanisme et que faute de remplir la première condition de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, elles ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâti même si elles disposent toutes les trois d'une voie d'accès.



Les consorts [U] indiquent que si la condition matérielle de la notion de terrain à bâtir n'est pas réunie, il convient d'infirmer le jugement en ce qui concerne la constructibilité des parcelles au regard des dispositions du PLU.



Aux termes de l'article L322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;

2° effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure ou les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L322-2.



Il en résulte que les conditions cumulatives exigées pour qu'une parcelle soit qualifiée de terrain à bâtir sont, d'une part, une constructibilité juridique attachée aux documents d'urbanisme opposable et, d'autre part, une constructibilité matérielle caractérisée par la desserte effective par l'ensemble des voies et réseaux (d'accès, réseau électrique, potable, réseau d'assainissement).



En l'espèce, les expropriés ne contestent pas que la qualification de terrains à bâtir ne peut être retenue mais considèrent que c'est uniquement au motif que les parcelles sont situées dans une Zac qu'elles ne peuvent ainsi être qualifiées en raison de l'insuffisance des réseaux.



À la date de référence, l'emprise expropriée n'est pas située dans une zone constructible au document d'urbanisme ; elle ne remplit donc pas la première condition de l'article L 322-3 du code de l'expropriation.



En tout état de cause, les expropriées ne contestent pas que la deuxième condition matérielle, à savoir l'insuffisance des réseaux s'appréciant au regard de la totalité de la Zac, n'est pas remplie.



Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement écarté la qualification de terrains à bâtir.



Le premier juge a également écarté la qualification de situation privilégiée revendiquée par les expropriées en indiquant que même si les parcelles sont situées à proximité de terrains bâtis, elles ne sont pas desservies par les réseaux à la date de référence, et qu'elles sont classées en outre en emplacement réservé pour mixité sociale, ce qui constitue un élément de moins-value.



La SORGEM demande la confirmation du jugement en indiquant que les parcelles ne se situent pas à proximité du centre-ville ni d'infrastructure, qu'elles ne sont desservies directement par aucune voie, ne sont accordées par aucun réseau et qu'elles ne sont pas situées à proximité immédiate des divers réseaux (électricité, gaz, eau).











Les expropriés demandent l'infirmation en indiquant tout d'abord que le premier juge a commis une erreur de droit puisque selon l'article L 322-6 du code de l'expropriation quand un terrain compris dans un emplacement réservé « le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé» et il ne pouvait donc soutenir que la circonstance que les parcelles sont comprises dans un emplacement réservé est un facteur de moins-value. 



Ils ajoutent que :

' les parcelles cadastrées [Cadastre 28] [Cadastre 37] et [Cadastre 31] sont tout à fait proches du centre-ville étant situées à 1,7 km de la mairie d'[Localité 59] ;

' elles sont à proximité immédiate de zones bâties et d'axes routiers(N20 et D1116D) ;

' elles sont situées en zone AUp qui correspond à un secteur mixte à dominante résidentielle destiné à accueillir des constructions à usage principalement d'habitation ;

' elles sont à proximité immédiate de la zone d'activité de [Localité 48] et proches de la zone artisanale de la [Localité 57], de la zone industrielle des Cochets et de la zone d'activité de la [Localité 56] ;

' elles sont situées près de différentes structures dont le Centre Hospitalier d'[Localité 38], de nombreuses enseignes de grande distribution ou d'établissements scolaires ;

' elles sont à proximité directes de différends réseaux (électricité, gaz, eau) ;

' elles présentent toutes l'avantage d'être de forme régulière.



Le commissaire du gouvernement considère que les parcelles ne peuvent être en situation privilégiée, puisque la proximité d'urbanisation et des réseaux est inhérente à une zone urbanisée, et que cette proximité ne saurait leur conférer une situation privilégiée.



Il ressort des pièces versées aux débats que les parcelles sont situées à proximité de terrains bâtis et sont incluses dans un lotissement, sont à proximité immédiate de la zone d'activité de [Localité 48], sont proches de la zone artisanale de [Localité 53], de la zone industrielle des Cochets et de la zone d'activité de [Localité 52] et sont en enfin proches de différentes structures.



Il convient en conséquence de retenir la situation privilégiée des parcelles. 



Le jugement sera infirmé sur ce point



4° sur indemnité principale



Les parties ne contestent pas en appel la méthode d'évaluation par comparaison ni les superficies des parcelles.



La discussion porte sur la valeur unitaire, et sur la fixation de l'indemnité en valeur libre ou occupée.



1° Sur les références des parties 



Après étude des références des parties, le premier juge a retenu une valeur unitaire libre de 30 euros/m², soit une indemnité d'un montant de 307'117 euros.



La SORGEM se basant sur une date de référence et un classement en zone AU non retenue par la cour, demande l'infirmation du jugement pour voir retenir une valeur de 11 euros/m².



Les consorts [U] demandent de retenir une valeur de 50 euros/m² pour la parcelle [Cadastre 28], de 60 euros/m² pour la parcelle [Cadastre 18] et de 40 euros pour la parcelle [Cadastre 31].



Le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement.





Il convient en conséquence d'examiner les références des parties : 






Les références de la SORGEM




Elle invoque 17 références :







N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie



Prix en euros



Prix en euros/m²



Zonage 



Observations





T1



16 juin 2016



[Adresse 1]

[Cadastre 25]



1100



12 100



11



[Adresse 68]



Valeur libre

pièce n° 5





T2



24 mars 2017



[Adresse 63] à [Localité 59]

[Cadastre 17]



3649



47 440



11



Zac

[Adresse 41]



valeur libre, le surplus correspondant au dédommagement des aménagements effectués sur la parcelle par le vendeur

pièce n° 6





T3



5 décembre 2017



[Adresse 55] à [Localité 38]

[Cadastre 12]



854



8540



10



Zac

[Adresse 41]



en valeur occupée

bail rural

pièce n° 7





T4



13 décembre 2011



[Adresse 51] et [Adresse 66] à [Localité 59]

[Cadastre 26] , [Cadastre 27] et [Cadastre 36]



7034



77 000



10,09



[Adresse 68]



[Cadastre 36] exploitée

[Cadastre 26] et [Cadastre 27] libres

pièce n° 8





T5



22 décembre 2017



[Adresse 62], [Adresse 64] et [Adresse 65] à 

[Localité 59]

[Cadastre 43], [Cadastre 34] et [Cadastre 24]



Lieu-dit les

[Adresse 45] à [Localité 38]

[Cadastre 11] et [Cadastre 15]





3651















105O



40 170













11 550



11 













11



[Adresse 68]



libres





pièce n° 9











Occupés





T6



20 février 2017



de [Adresse 54] à [Localité 59]

[Cadastre 29]



2370



26 070



11







Bail rural, exploitant agricole étant parti

pièce n° 10





T7



16 novembre 2018



de [Localité 50] et [Adresse 66] à [Localité 59]

[Cadastre 22] et [Cadastre 35]



5278



58 058



11



[Adresse 68]



acquisition à l'amiable par la SORGEM

zone AU

pièce n° 11





T8



jugement d'Évry du 10 décembre 2018



[Adresse 61]

[Cadastre 19]









21 264



12



[Adresse 68]



zone AU

pièce n° 12









La SORGEM invoque également huit traités d'adhésion concernant des parcelles situées dans le périmètre de la [Adresse 68] :







N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie



Prix en euros



Prix en euros/m²



Zonage 



Observations





T9



21 octobre 2019



[Adresse 49]

[Cadastre 13] et [Cadastre 14]



830



9130



11



[Adresse 68]

zone AU



en valeur libre

pièce n° 14





T10



26 novembre 2019



[Adresse 6]

[Cadastre 21]



1590



17 490



11



[Adresse 68]

AUi



valeur libre

pièce n° 15





T11



8 janvier 2020



[Adresse 2]



38



418



11



[Adresse 68]



zone AU



valeur libre

pièce n° 16





T12



7 février 2020



[Adresse 58]



981



10 791



11



[Adresse 68]

zone AU



valeur libre

pièce n° 17





T13



29 mai 2020



[Adresse 10] et [Adresse 64] à [Localité 59]

[Cadastre 20] et [Cadastre 33]



2621



23 353,11



8,91



[Adresse 68]

zone AUI



valeur occupée

pièce n° 18





T14



29 mai 2020



[Adresse 9]

[Cadastre 32]



940



8375,40



8,91



[Adresse 68]

zone AU



valeur occupée

pièce n° 19





T15



29 mai 2020



[Adresse 49]



2007



22 077



11



[Adresse 68]

zone AU



valeur libre

pièce n° 20





T16



29 mai 2020



[Adresse 8]

[Cadastre 23]



815



8965



11



[Adresse 68]

zone AU



valeur occupée

pièce n° 21









Elle invoque également un acte de vente du 11 décembre 2018, correspondant à un ensemble de 31 parcelles d'une surface totale de 45 067 m² sis à [Localité 38] acquise par la SORGEM auprès de la commune, parcelles de terrain, classées en zone AU, toutes situées dans le périmètre de la [Adresse 68], la parcelle cadastrée [Cadastre 16] comportant une maison d'habitation et ses dépendances, destinées à être démolies, indemnité principale de 540 804 euros soit 12 euros/m² en valeur libre.



Elle fait état de jugements définitifs rendus le 11 janvier 2021 pour des parcelles situées dans le périmètre de la [Adresse 68] :

' RG 19/00150 : 8,91 euros/m² en valeur occupée

' RG 19/00158 : 9,91 euros/m² en valeur occupée

' RG 19/00153 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00114 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 20/00002 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00157 : 8,91 euros/m² en valeur occupée

' RG 19/00113 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00101 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00105 : 8,91 euros/m² en valeur occupée AU 

' RG 19/00104 : 11 euros/mètre carré en valeur libre

' RG 19/00141 : 11 euros/m²en valeur libre

' RG 19/00103 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00103 : 8,91 euros/m² en valeur occupée.



La SORGEM cite enfin un acte de vente du 9 mars 2022, parcelle cadastrée section [Cadastre 30] sise [Adresse 3] d'une superficie de 1375 m², parcelle de terrain en terme de culture classée en zone AU dans le périmètre de la [Adresse 68] , indemnité principale de 15 125 euros soit 11 euros/m² en valeur libre (pièce n°7).



Comme l'indique exactement le commissaire du gouvernement, le classement zone en AUp ou AUI aboutit à une appréciation de la valeur des terrains différente de celle d'un classement en zone UP, dont l'urbanisation est subordonnée à une modification ou révision du PLU. 



En effet, les zones urbanisées sont dénommées zone AU et concernent des secteurs naturels de la commune couverte par le PLU destinés à être urbanisées à plus ou moins long terme ; les zones à urbaniser ne sont pas encore constructibles sont voués à l'être dans un délai relativement court et sont des zones vouées à devenir des zones urbaines (U) ; si les dénominations 1aU et 2AU sont très courantes, elles ne sont pas imposées par le code de l'urbanisme et peuvent recevoir des dénominations différentes en fonction des PLU.



 L'article R151-20 du code de l'urbanisme prévoit :



' zone 1AU doté d'équipements de dimensions suffisantes en périphérie immédiate 

Il s'agit d'une zone destinée à accueillir une urbanisation future à court terme, dotée d'équipements de dimensions suffisantes en périphérie ' voie publique, raccordement réseau d'eau d'électricité et le cas échéant d'assainissement à la différence d'une zone non dotée de ces équipements, nommée 2AU ;

La zone 1AU est constructible dans les conditions d'aménagement et d'équipement définies par les orientations d'aménagement et de programmation (OAP) et le règlement d'urbanisme. La constructibilité en zone 1AU peut ainsi être déterminée et autoriser lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble au fur et à mesure de la réalisation des équipements interne à la zone. 







' la zone 2AU non dotée d'équipements de dimensions suffisantes en périphérie immédiate. 

Il s'agit de zones destinées à accueillir une urbanisation future à moyen terme. Cette zone est réputée inconstructible, ouverture à l'urbanisation étant subordonnée à une modification ou une révision du plan local d'urbanisme. 



En l'espèce, le classement zone Aup conduit donc à une appréciation de la valeur différente de celle d'un classement zone AU, dont l'urbanisation est subordonnée à une modification ou révision du PLUà savoir une valeur supérieure.



 En conséquence, les termes proposés par la SORGEM en zone AU ne sont pas comparables et seront donc écartés.



B ) Les références des consorts [U]



Ils invoquent les termes suivants correspondant à des terrains classés en zone AU ou 2AU :





































































































Ils indiquent que ces références correspondent à des décisions judiciaires rendues sur les communes de [Localité 39] et [Localité 44] pour des terrains situés en zone Au et destinées à l'habitation étant précisé :

' qu'à [Localité 44], dans la [Adresse 67], l'opération d'aménagement vise à créer du logement, des unités d'hébergement dédiées aux personnes âgées, les équipements sportifs et de loisirs ;

' qu'à [Localité 39], dans la [Adresse 69], et terrain aménagé devait recevoir 35 % de logements sociaux ainsi qu'un complexe sportif et un pôle éducation.



Ces termes correspondant à des ventes et à des arrêts de la cour d'appel de Paris sont comparables en consistance et en zonage et seront retenus.



C) Les références du commissaire du gouvernement



Le commissaire du gouvernement indique qu'il propose de valoriser les parcelles au regard du zonage AUp dans lequel elles se situent à la date de référence en comparaison de terrain constructible dans le cadre d'une opération d'aménagement d'ensemble.

 

 Il a effectué une étude du marché des terrains en zone à urbaniser.





















Le commissaire du gouvernement souligne que les prix relevés dans des ZAC à vocation d'habitation se situent dans une fourchette allant de 30 à 40 euros le m² en valeur libre correspondant à des zones à urbaniser dans le cadre d'une opération d'ensemble dont l'ouverture à l'urbanisation est subordonnée à la réalisation effective des équipements nécessaires ([Localité 39]) ; que les termes de comparaison cités dans les ZAC-ZAD à vocation d'activité ([Localité 60] et [Localité 47]) font ressortir des prix situés dans une fourchette allant de 12 à 17,38 euros/m² ; qu'il en ressort alors des prix différents au m² pour les terrains situés dans des ZAC à vocation résidentielle et pour ceux situés dans des ZAC à vocation d'activité ; que la parcelle expropriée se situe à date de référence en zone 1AUp, correspondant à un secteur mixte à dominante résidentielle de la [Adresse 68] qui est destinée à accueillir des constructions à usage principalement d'habitation ; que l'ensemble des constructions autorisées le sont sous condition qu'elles s'intègrent dans un schéma d'aménagement qui porte sur l'ensemble de la zone 1AUp identifiée au plan de zonage ; que le schéma devra respecter les orientations définies dans l'OAP [Adresse 68] afin de garantir une bonne insertion ; qu'il devra également prévoir la réalisation des équipements, infrastructures et réseaux nécessaires au bon fonctionnement de l'ensemble ; que la zone sera constructible dans le cadre d'une opération d'ensemble au fur et à mesure de la réalisation des équipements publics nécessaires.



Au regard de ces éléments, il propose de retenir une valeur libre de 30 euros/m².



La cour, au regard du zonage retenu 1AUp, retient les prix correspondant aux Zac à vocation d'habitation, puisque la [Adresse 68] est destinée à accueillir principalement des constructions à usage d'habitation, soit une fourchette allant de 30 à 40 euros/m².



Au regard des références retenues des consorts [U] et de celles du commissaire du gouvernement dans le même zonage, il convient de privilégier les arrêts de la cour d'appel de Paris concernant des terrains à urbaniser à vocation d'habitat dans la même ZAC et de retenir une valeur unitaire de 30 euros/m².



Il n'y a pas lieu au regard de la consistance des parcelles et de leur localisation de retenir comme demandé par les consorts [U] des valeurs unitaires différentes.



B sur la fixation en valeur libre ou occupé



Le premier juge a retenu une indemnité principale en valeur libre en indiquant que la SORGEM qui soutient avoir versé à un exploitant agricole une indemnité d'éviction, ne verse aucune pièce aux débats au soutien de ses dires.



En appel, la SORGEM verse un protocole d'accord d'indemnisation entre elle et M. [N] [B] et Mme [K] [Y] épouse [B] (pièce n° 8) fixant une indemnité d'éviction de 1,82 euros/m².



Compte tenu de l'indemnité d'éviction de 1,82 euros/m² que s'engage à verser la SORGEM aux exploitants agricoles susvisés des parcelles expropriées, il convient de fixer l'indemnité de dépossession en valeur occupée et d'en déduire le montant de l'indemnité d'éviction et de retenir en conséquence une valeur unitaire de : 30 euros - 1,82 euros = 28,18 euros/m². 



- Sur l'indemnité principale 



L'indemnité principale est donc de :

- parcelle [Cadastre 28] : 1 589 m² X 28,18 euros= 44 778,02 euros

- parcelle [Cadastre 37] : 4 262m² X 28,18 euros= 120 103,16 euros

- parcelle [Cadastre 31] : 4 386 m² X 28,18=123 597,48 euros

 soit un total de 288 478,66 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.











- Sur les indemnités accessoires



1° Sur l'indemnité de remploi



Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit, les parcelles expropriées ne constituant pas une unité foncière, elle est calculée séparément pour chaque parcelle :



- parcelle [Cadastre 28] 

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (44 778,02 - 15 000) x 10% = 2 977,80 euros

Soit un total de 5 477,80 euros.



- parcelle [Cadastre 37] 

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (120 103,16 -15 000) x 10% = 10 510,32 euros

Soit un total de 13 010,32 euros.





- parcelle [Cadastre 31]

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (123 597,48 -15000) x 10% = 10 859, 75 euros

Soit un total de 13 359, 75 euros



soit une indemnité totale de remploi de :

5 477,80 + 13 010,32 +13 359,75=31 847,87 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



L'indemnité totale de dépossession en valeur occupée est donc de:

288 478,66 euros (indemnité principale)+ 31 847,87 euros (indemnité de remploi)=320 326,53 euros arrondis à 320 327 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.





- Sur les dépens



Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.



La SORGEM perdant pour l'essentiel le procès sera condamnée aux dépens d'appel.





- Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SORGEM à payer à M. [M] [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de débouter la SORGEM de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de la condamner à verser la somme de 3 000 euros à Mme [G] [U], Mme [A] [U] et Mme [O] [U] en qualité d'héritières de M. [M] [U] sur ce fondement.











PAR CES MOTIFS, 





La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Statuant dans la limite des appels ;



Déclare recevables les conclusions des parties ; 



Infirme partiellement le jugement entrepris ;



Statuant à nouveau,



Fixe la date de référence au 16 février 2023 ;



Fixe à la somme de 320 327 euros arrondis en valeur occupée, l'indemnité totale de dépossession due par la SORGEM à Mme [G] [U], Mme [A] [U] et Mme [O] [U] en qualité d'héritières de M. [M] [U], pour la dépossession de :

- la parcelle cadastrée section [Cadastre 28], d'une superficie de 1589 m², sise [Adresse 65] sur la commune d'[Localité 59] ;

- de la parcelle cadastrée section [Cadastre 37] d'une superficie de 4262 m² sise [Adresse 62] sur la commune d'[Localité 59] ;

- de la parcelle cadastrée section [Cadastre 31] d'une superficie de 4386 m² sise [Adresse 64] sur la commune d'[Localité 59] 

 se décomposant comme suit :



' indemnité principale : 288 478,66 euros ;

' indemnité de remploi: 31 847,87 euros ;



Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Condamne la SORGEM aux dépens ;



Déboute la SORGEM de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SORGEM à verser la somme de 3 000 euros à Mme [G] [U], Mme [A] [U] et Mme [O] [U] en qualité d'héritières de M. [M] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2025-03-16T23:00:00.000Z.