Cour d'appel de Rouen, Chambre de la Proximité, 21 novembre 2024, n° 23/01956

Exposé du litige

Exposé des faits et de la procédure



Par acte authentique du 30 avril 2002 dressé par M. [N] [HS], notaire à [Localité 23] (27), M. [E] [S] et Mme [OP] [C] épouse [S] ont donné à bail rural à long terme de 18 ans à M. [F] [J] des terres situées à [Localité 26] (27) cadastrées section A n [Cadastre 7] lieudit '[Adresse 15]' d'une contenance de 15ha 99a 24ca et à [Localité 24] cadastrées section A n [Cadastre 10] lieudit '[Localité 17]' d'une contenance de 7ha 88a et section A n [Cadastre 3] lieudit '[Localité 17]' d'une contenance de 5ha 23a 08ca, soit un total de 29ha 10a 32ca, avec effet rétroactif au 29 septembre 2001 pour venir à expiration le 29 septembre 2019. À cette date le bail a été renouvelé le 29 septembre 2019 pour une période de 9 ans devant expirer au 28 septembre 2028. 



Suivant acte reçu par M. [P] [EX], Notaire, en date du 11 juillet 1986, Mme [TV] [O] veuve [VF], en sa qualité d'usufruitière, et M. [D] [VF], en sa qualité de nu-propriétaire, ont donné à bail rural à long terme à M. [F] [J] et Mme [A] [WP] épouse [J], pour une durée de 18 ans, à compter rétroactivement du 29 septembre 1986 pour se terminer le 29 septembre 2004, des terres situées à [Localité 24] (27) cadastrées section A n [Cadastre 2] et [Cadastre 4], lieudit '[Localité 17]', de contenances respectives de 24ca et de 11ha 11a 23ca, soit une contenance totale de 11ha 11a 47a.



Suivant acte reçu par M. [Y], Notaire le 9 décembre 2003, M. [D] [VF], devenu pleinement propriétaire des parcelles objet du bail, les a vendues à M. et Mme [E] [S] et par acte de M. [DM] [L], notaire, en date du 18 mars 2004, ces derniers les ont données à bail rural à long terme à M. et Mme [J]. Le bail a pris effet le 29 mars 2004 pour venir à expiration le 29 mars 2022. 



Les parcelles louées ont été mises à disposition du groupement agricole d'exploitation en commun des [Localité 11], constitué le 24 novembre 1994, transformé suivant assemblée générale extraordinaire du 20 décembre 2010, en société civile d'exploitation agricole. 



Par suite, le divorce de M. [F] [J] et Mme [A] [WP] a été prononcé avec effet au 1er janvier 2011, date de leur séparation, et M. [S] est décédé le 25 août 2014, laissant pour lui succéder Mme [S].



Par acte d'huissier du 19 mars 2021, Mme [S] a fait délivrer à M. [J] un congé, à effet au 28 septembre 2022, sur le fondement de l'article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime (CRPM), portant sur les terres données à bail le 30 avril 2002 et par acte d'huissier du 29 mars 2021, sur le même fondement, elle a fait délivrer à M. [J] et Mme [WP] un congé à effet au 28 mars 2023, portant sur les terres données à bail le 18 mars 2004. 



Par requête reçue au greffe le 8 juillet 2021, M. [J] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en contestation des congés ainsi délivrés.



Par jugement contradictoire du 12 mai 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Louviers a :

- débouté M. [J] de sa demande d'annulation des congés ; 

- débouté Mme [S] en sa demande de résiliation du bail conclu le 18 mars 2004 ; 

- autorisé la cession du bail rural du 30 avril 2002 entre d'une part, M. [J] et d'autre part feu M. [S] et Mme [S] au profit de Mme [K] concernant la parcelle située à [Localité 26] cadastrée section A n [Cadastre 7] lieudit '[Adresse 15]' d'une contenance de 15ha 99a 24ca et les parcelles situées à [Localité 24] cadastrées section A n [Cadastre 10] et [Cadastre 3] et lieudit '[Localité 17]' d'une contenance de 15ha 11a 08ca ; 

- autorisé la cession du bail rural du 18 mars 2004 entre d'une part M. [J] et Mme [WP] et d'autre part feu M. [S] et Mme [S], au profit de Mme [K] concernant les parcelles situées à [Localité 24] cadastrées section A n [Cadastre 2] et [Cadastre 4] lieudit '[Localité 17]' d'une contenance totale de 11ha 11a 47a ; 

- débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

- condamné Mme [S] aux entiers dépens ; 

- rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit. 



Mme [S] a interjeté appel de cette décision le 5 juin 2023.











Exposé des prétentions des parties



Au terme de ces dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2024, soutenues oralement, Mme [S] demande à la cour de voir :



infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Louviers du 12 mai 2023, 



Statuant à nouveau, 

- débouter M. [F] [J] de toutes ses demandes, 

- déclarer Mme [A] [WP] irrecevable de sa demande d'intervention à l'instance, 

- déclarer Mme [A] [WP] forclose, 



En tout état de cause, 

- débouter Mme [A] [WP] de toutes ses demandes, 

- prononcer la résiliation du bail pour non-respect des dispositions des articles L. 411-31, L. 411-35 et L. 411-37 du CRPM et portant sur les parcelles sises à [Localité 24] (27), pour une surface totale de 11ha 11a 47ca et cadastrées : 

commune de [Localité 24] (Eure) : 

- Section A n [Cadastre 2], lieudit « [Localité 17] » pour 24ca 

- Section A n [Cadastre 4], lieudit « [Localité 17] » pour 11ha 11a 23ca 

pour une contenance totale de 11ha 11a 47ca 



En tout état de cause, 

- valider le congé délivré le 1er avril 2021 à l'encontre de Mme [A] [R] [WP] portant sur le bail rural du 18 mars 2004 d'une surface de 11ha 11a 47ca, et portant sur les parcelles sises : 

commune de [Localité 24] (Eure) : 

- Section A n [Cadastre 2], lieudit « [Localité 17] » pour 24ca 

- Section A n [Cadastre 4], lieudit « [Localité 17] » pour 11ha 11a 23ca 

- valider le congé délivré le 29 mars 2021 à l'encontre de M. [F] [J] portant sur le bail rural du 18 mars 2004 d'une surface de 11ha 11a 47ca, et portant sur les parcelles sises : 

commune de [Localité 24] (Eure) : 

- Section A n [Cadastre 2], lieudit « [Localité 17] » pour 24ca 

- Section A n [Cadastre 4], lieudit « [Localité 17] » pour 11ha 11a 23ca 

- valider le congé délivré le 19 mars 2021 à l'encontre de M. [F] [J] portant sur le bail rural du 30 avril 2002 d'une surface de 29ha 10a 32ca, et portant sur les parcelles sises : 

commune de [Localité 26] (Eure) : 

- Section A n [Cadastre 7], lieudit « Forêt de [Localité 19] » pour 15ha 99a 24ca 

commune de [Localité 24] (Eure) : 

- Section A n [Cadastre 10], lieudit « [Localité 17] » pour 7ha 88a 00ca 

- Section A n [Cadastre 3], lieudit « [Localité 17] » pour 5ha 23a 08ca 

pour une contenance totale de 29ha 10a 32ca 



En tout état de cause, 

- débouter M. [F] [J] de la demande de cession des deux baux au profit de Mme [T] [K], 

- ordonner l'expulsion de M. [F] [J] et Mme [A] [R] [WP] ainsi que de tout occupant de leur chef, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, des parcelles sises à [Localité 24] (27), pour une surface totale de 11ha 11a 47ca, et cadastrées : 

commune de [Localité 24] (Eure) : 

- Section A n [Cadastre 2], lieudit « [Localité 17] » pour 24ca 

- Section A n [Cadastre 4], lieudit « [Localité 17] » pour 11ha 11a 23ca 

pour une contenance totale de 11ha 11a 47ca 

- ordonner l'expulsion de M. [F] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, des parcelles de terre situées sur les Communes de [Localité 26] et [Localité 24] (Eure), et cadastrées : 

commune de [Localité 26] (Eure) : 

- Section A n [Cadastre 7], lieudit « [Localité 16] » pour 15ha 99a 24ca 

commune de [Localité 24] (Eure) : 

- Section A n [Cadastre 10], lieudit « [Localité 17] » pour 7ha 88a 00ca 

- Section A n [Cadastre 3], lieudit « [Localité 17] » pour 5ha 23a 08ca 

pour une contenance totale de 29ha 10a 32ca 

- condamner M. [F] [J] à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- le condamner aux entiers dépens. 



Mme [S] conclut à l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de Mme [WP], à la recevabilité de son action dès lors qu'elle justifie de sa qualité à agir et de l'absence de prescription encourue.



Au fond, elle fait valoir que Mme [WP] n'a jamais participé à l'exploitation du fonds donné à bail, mis successivement à la disposition du GAEC puis de la SCEA des [Localité 11], 

qu'elle réside à [Localité 8] (Manche), à plus de 260 km des parcelles concernées par la procédure,

qu'elle ne participait pas, selon la convention de divorce par consentement mutuel, à la gestion des gîtes et chambres d'hôtes, comme soutenu par M. [J], étant salariée extérieure résidant à [Localité 22],

Que les intimés ne peuvent prétendre qu'elle aurait accepté le retrait de Mme [WP] suite à leur divorce prononcé le 24 novembre 2011, le retrait ou la résiliation tacite n'étant pas possible en matière de bail rural (Cass. 3e civ., 21 janvier 2021, n 19-24.520), 

que si tel était le cas, ce retrait aurait dû faire l'objet d'une publicité auprès du service de la publicité foncière,

qu'en tant que copreneurs, M. [J] et Mme [WP] demeurent solidaires de leurs obligations jusqu'au terme et au renouvellement du bail, le divorce n'y ayant pas mis fin et Mme [WP] reste donc co-titulaire du bail initial du 18 mars 2004,

que le renouvellement du bail se faisant aux mêmes conditions que le bail d'origine, le bail s'est trouvé renouvelé tant à l'égard de M. [J] que de Mme [WP], 

que Mme [WP] n'a pas non plus été associée du GAEC puis de la SCEA des [Localité 11] où elle n'apparaît pas dans le cadre des modifications statutaires, 

qu'en leur qualité de copreneurs conjoints, et conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation, M. [J] et Mme [WP] avaient l'obligation de participer l'un et l'autre à l'exploitation des biens loués,

qu'il est constant que l'absence de participation d'un copreneur à l'exploitation des biens, y compris dans le cadre d'un GAEC est sanctionnée par la résiliation du bail sans avoir à démontrer l'existence d'un préjudice,

que par ailleurs, la mise à disposition par un preneur qui n'est pas membre du GAEC mais seulement conjoint d'un associé constitue une cession prohibée (Cour d'appel de Bourges 15 novembre 2002),

que quant au statut de conjoint collaborateur de 2000 à 2006, il n'est produit aucun justificatif et cet argument est sans portée, la qualité de conjoint collaborateur ne permettant pas de faire échec à la résiliation du bail, alors que Mme [WP] doit être associée exploitant au sein de la société bénéficiaire de la mise à disposition, 

que c'est à tort que le premier juge a retenu que si M. [F] [J] n'a pas fait part de la nouvelle situation par courrier, elle était informée de la situation et pouvait entreprendre de saisir le tribunal dans le délai requis de deux mois, et a laissé se poursuivre le bail en son nom alors qu'il était devenu seul preneur ,

que le premier juge a opéré une confusion entre les dispositions de l'article L. 411-35 et celles des articles L. 411-37 et R. 331-4 du CRPM puisque seul l'article L. 411-35 al. 3 permet au bailleur de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux d'une opposition dans le délai de deux mois à compter de la notification de l'avis, 

que M. [J] ne l'ayant pas avisée du départ du copreneur, aucun manquement ne saurait lui être reproché quant à l'absence de saisine dans un délai de deux mois à compter de la réception de l'information qu'elle n'a pas eue,

que s'agissant de l'information réalisée en application de l'article L. 411-37 du CRPM, elle n'a pu former aucune opposition, dès lors que le bien loué est exploité dans le cadre d'une société, 

qu'ainsi, le preneur qui met à disposition son bail en application de l'article L. 411-37 doit informer le bailleur dans les deux mois et lorsqu'il dépose une demande d'autorisation d'exploiter, il doit en informer le bailleur en application de l'article R. 331-4 du CRPM, le bailleur n'ayant pas la faculté de s'opposer à l'information qu'il reçoit,



Mme [S] fait en outre grief au tribunal paritaire des baux ruraux d'avoir constaté que cette obligation n'avait pas été respectée sans en tirer aucune conséquence et soutient que le non-respect des dispositions de l'article L. 411-35 doit entraîner la résiliation du bail en application des dispositions de l'article L. 411-31 II,

qu'elle n'a pas été avisée de la cessation d'activité de Mme [WP] conformément aux dispositions précitées,

que du reste, elle n'a pas pu acquiescer à la cessation d'activité de Mme [WP] au sein de la société puisqu'elle n'a jamais exploité les biens au sein de la structure,

que M. [J] ne rapporte pas la preuve que Mme [WP] l'aurait avisée de la cessation de sa prétendue participation à l'exploitation et de ce qu'elle aurait accepté la désolidarisation de Mme [WP] à compter du jugement de divorce, laquelle ne se présume pas,

qu'il ne saurait être considéré que sa renonciation est certaine et non équivoque.



Au terme de leurs dernières conclusions communiquées, soutenues oralement le 20 septembre 2024, M. [J] et Mme [WP] demandent à la cour de : 

les déclarer recevables et bien-fondés en leurs demandes, et les en disant bien fondés ; 

débouter Mme [S] de son appel et de l'ensemble de ses demandes; 

confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 12 mai 2023 ; 

condamner Mme [S] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamner Mme [S] aux entiers dépens. 



Ils estiment fondée l'intervention volontaire de Mme [WP] et soutiennent que l'action de Mme [S] est irrecevable en l'absence de qualité à agir, ladite action étant en outre atteinte par la prescription.









Au fond, ils font valoir, sur la demande de nullité du congé du 29 mars 2021 du chef de Mme [WP], qu'il résulte du dossier que M. et Mme [S] ont manifestement accepté le retrait du bail de Mme [WP] intervenu à l'occasion de leur divorce, de sorte que Mme [WP] n'est plus cotitulaire depuis le 1er janvier 2011 du bail du 18 mars 2004 qui s'est poursuivi en son seul nom, cet accord s'étant matérialisé à la fois par des appels ultérieurs de fermage effectués en son seul nom et par avis en 2020 des modifications intervenues dans le collège des associés de la SCEA des [Localité 11] au profit de laquelle, en tant que seul preneur en place, il a poursuivi la mise à disposition des baux dont il est titulaire au profit de la société, 

que le congé qui a été délivré à Mme [WP] devra être déclaré nul et sans objet, dès lors qu'elle n'est plus titulaire du bail,

que la cessation d'activité de l'un des copreneurs ne nécessite en l'espèce nullement la régularisation d'un acte juridique tel qu'une résiliation partielle de bail ou un avenant au bail ,

que les nouvelles dispositions de l'article L. 411-35 alinéa 3 du CRPM ont seulement consacré l'obligation pour le preneur subsistant de solliciter du bailleur dans des formes précises l'autorisation de poursuivre seul le bail,

que le retrait d'un copreneur et la résiliation d'un bail rural à long terme ne sont pas soumises à la formalité de publicité auprès du service de la publicité foncière,

que le congé délivré le 29 mars 2021 est entaché d'une erreur matérielle concernant l'âge de Mme [WP] à la date d'effet dudit congé en ce qu'elle n'aura pas atteint l'âge de la retraite agricole, qui est de 62 ans et trois mois en application de la loi n 2023-270 du 14 avril 2023, pour être née le 9 novembre 1961, 

que le congé est entaché d'une erreur de fond quant à ses motifs et encourt la nullité sur le fondement des dispositions de l'article L. 411 ' 47 du CRPM,

que le bail du 18 mars 2004 a été renouvelé par tacite reconduction le 29 mars 2022 sans opposition de la bailleresse, le congé ayant été délivré le 29 mars 2021 pour le 28 mars 2023,

qu'elle ne peut se prévaloir d'éventuels manquements aux obligations commis par le preneur avant le renouvellement du bail pour en demander la résiliation, le bail renouvelé constituant un nouveau bail aux termes des dispositions de l'article L. 411- 50 du CRPM, 

que si la Cour de cassation considère que le renouvellement tacite du bail ne prive pas le bailleur de la possibilité d'agir en résiliation du bail pour des manquements du fermier antérieurs au renouvellement à la condition, c'est à la condition que ces manquements se soient poursuivis au cours du bail renouvelé,

que concernant la solidarité invoquée par l'appelante, celle-ci n'est pas établie avec précision, le bail contenant une formule imprécise et contradictoire ne permettant pas d'établir avec certitude qu'ils ont la qualité de copreneurs conjoints et solidaires, la solidarité ne se présumant pas,

que relativement à la participation de Mme [WP] à l'exploitation des biens loués, elle a été effective à compter du mariage, Mme [WP] ayant opté pour le statut de conjoint collaborateur, affiliée en cette qualité auprès de la MSA de Haute-Normandie du 7 janvier 2000 au 30 novembre 2006, 

que parallèlement, ils ont développé une activité de tourisme à la ferme et de chambres d'hôtes et à partir de 2007, Mme [WP], tout en conservant son activité agricole au sein de l'exploitation, a pris en charge la responsabilité de ces activités en développement, 

que contrairement à ce que soutient l'appelante, lorsque le conjoint participe à l'exploitation des biens mis en valeur au sein d'une société dont il n'est pas associé, il a expressément la possibilité d'opter pour le statut de conjoint collaborateur,

que la mise à disposition du bail à ferme au profit du GAEC des [Localité 11] est régie par les dispositions de l'article L.323-14 alinéas 1 et 2 du CRPM, et n'est pas soumise aux obligations de l'article L.411-37 du CRPM, ni aux sanctions que prévoit ce texte,

que conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, en l'absence de sanctions prévues par les dispositions de l'article L.323-14 du CRPM, le défaut d'association de Mme [WP] dans le GAEC des [Localité 11] ne peut justifier la résiliation du bail, ni constituer un motif d'opposition valable à la demande de cession de bail,

que le seul grief pouvant lui être reproché réside dans le fait qu'elle n'était pas associée du GAEC, ayant adopté le statut de conjoint collaborateur,

que si le défaut de qualité d'associé d'un copreneur au sein d'un GAEC constitue une faute sanctionnée par les dispositions de l'article L.411-37 CRPM, ce texte n'est pas applicable à cette structure, et l'article L323 ' 14 ne prévoient aucune sanction en cas de manquement aux obligations formelles de la mise à disposition,

qu'il est reproché à M. [J] de n'avoir pas informé la bailleresse dans les formes prévues par l'article L.411-35 alinéa 3 CRPM de la cessation d'activité de son épouse copreneur,

que toutefois, cette obligation formelle ne saurait être opposée au preneur par le bailleur qui a accepté la désolidarisation du bail,

qu'en tout état de cause, le moyen n'est pas fondé puisque les dispositions de l'article L.411-35 alinéa 3 CRPM n'ont aucune force obligatoire à l'égard d'un bail conclu à copreneurs entre époux, les dispositions de l'article L.411-46 alinéa 2 CRPM disposant qu'en cas de départ de l'un des conjoints ou partenaires d'un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l'exploitation a droit au renouvellement du bail,

que M. [F] [J] a été jugé par les premiers juges, recevable, sur le fondement de l'article L. 411-64 du CRPM, à solliciter la cession des baux litigieux au profit de Mme [T] [K], sa partenaire avec laquelle il est lié par un pacte civil de solidarité depuis le 14 juin 2021 suivant acte authentique reçu par M. [GH] [G], Notaire,

qu'aucun manquement à ses obligations ne peut lui être reproché.

Motifs

Motifs de la décision



1 - Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de Mme [WP]



Mme [S] conclut à l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de Mme [WP], non présente en première instance, ses prétentions s'analysant comme des demandes nouvelles. Elle fait valoir qu'en tout état de cause, en application de l'article L. 411-1 du CRPM, elle disposait d'un délai de quatre mois pour contester le congé à compter de sa réception par voie d'huissier, qu'elle est donc forclose et irrecevable en son intervention.



M. [J] et Mme [WP] font valoir que Mme [WP] qui n'était pas partie en première instance ne pouvait valablement être intimée,

que, par application de l'article 555 du code de procédure civile, sa mise en cause par Mme [S] constitue une intervention forcée en cause d'appel,

que Mme [WP] ne peut qu'être recevable à faire valoir sa défense au fond, 

que la forclusion de l'article L. 411-54 du CRPM ne saurait valablement lui être opposée dès lors qu'elle intervient de façon forcée à la procédure ayant été intimée par l'appelante,

que les demandes sont étrangères au congé querellé et ainsi à toute forclusion,

que les demandes ne peuvent être considérées comme nouvelles au sens de l'article 56 du code de procédure civile alors qu'elle n'était pas partie au procès de première instance,

que les demandes qu'ils formulent conjointement tendent uniquement à écarter les prétentions adverses de sorte qu'elles sont recevables au sens de l'article 564 du code de procédure civile. 



Aux termes de l'article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt, les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité, l'intervention volontaire étant subordonnée à l'existence d'un lien suffisant entre le litige originaire et les demandes de l'intervenant volontaire conformément aux dispositions des articles 328 et suivants du code de procédure civile.

 

En ce qu'elle constitue une demande en justice, elle est soumise aux conditions de recevabilité de droit commun, requérant à ce titre que soient remplies les conditions ayant trait à la capacité, à l'intérêt et, le cas échéant, à la qualité, dès lors que la partie intervenante est susceptible de devenir une partie à l'instance.



L'article 555 du code précité énonce en outre que ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause.



Aux termes de l'article 564 du code procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



Dès lors que Mme [WP] entend répliquer à la demande reconventionnelle en résiliation du bail formée par Mme [S], en contestant les manquements allégués, et en soutenant en particulier qu'elle n'était plus cotitulaire du bail du 18 mars 2004 du fait de sa désolidarisation des suites de son divorce d'avec M. [J], son intervention volontaire apparaît recevable, lesdites prétentions présentant un lien suffisant avec les prétentions originaires, étant relevé qu'elle figure en qualité d'intimée, tant dans la déclaration d'appel déposée par Mme [S] que dans ses conclusions successives. La fin de non-recevoir sera en conséquence écartée.



Toutefois, au regard des exigences de l'article L. 411-54 du CRPM, Mme [WP] n'est plus en mesure de contester la validité du congé qui lui a été délivré le 29 mars 2021, alors qu'il n'est pas soutenu qu'il ne comporterait pas les mentions requises à peine de nullité. 



2 - Sur la qualité à agir de Mme [S]



M. [J] oppose la nullité des congés délivrés, sur le fondement des dispositions de l'article L. 411 ' 47 du CRPM, au motif que Mme [S] ne justifie pas de son droit de propriété, ainsi que l'irrecevabilité de l'action en résiliation de bail au visa des dispositions de l'article L. 411 ' 31 du même code, faisant valoir que tant l'acte de notoriété, produit en première instance, établi le 31 mars 2015, qui ne constitue pas un titre de propriété, mais établit seulement une présomption d'hérédité fondée sur les seules déclarations de Mme [S], et qui n'a par ailleurs pas été mentionné en marge de l'acte de décès, que l'attestation établie par le notaire le 19 janvier 2024, indiquant qu'elle est devenue propriétaire des terres objet du litige au moment du décès de son conjoint le 25 août 2014, sont impropres à justifier de sa qualité de propriétaire divise de l'ensemble des biens loués à la date de la délivrance des congés contestés les 19 et 29 mars 2021.



En l'espèce, Mme [S] produit en outre les actes authentiques d'échange bilatéral et de vente des parcelles en cause, la mentionnant avec son époux en qualité d'échangistes et d'acquéreurs, dressés les 9 août 2001 et 9 décembre 2003 par M. [HS], notaire, un extrait d'acte de mariage en date du 20 décembre 1958, indiquant qu'aucun contrat de mariage n'a été régularisé entre les époux, étant précisé que l'acte de notoriété sus-visé, atteste du fait qu'il n'est pas connu de dispositions testamentaires ou autres à cause de mort émanant du défunt et qu'il laisse pour recueillir sa succession à défaut d'enfants ou de descendants et de père et mère son conjoint survivant.



La qualité de propriétaire de Mme [S] est suffisamment établie par les éléments produits aux débats, étant rappelé que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres, cette qualité étant par ailleurs confirmée par le relevé cadastral au titre de 2023 et les avis de taxe foncière au titre des années 2021 à 2023 établis à son nom, produits à hauteur d'appel.



Au demeurant, M. [J], qui indique in fine s'en rapporter à l'appréciation souveraine de la cour, la reconnaît bien comme étant propriétaire des biens loués, alors que pour faire annuler les congés délivrés, il soutient que Mme [S] aurait accepté que le bail se poursuivre en son seul nom, qu'elle lui a personnellement adressé les décomptes de fermage, encaissant les chèques, et qu'elle aurait accepté cette situation en donnant notamment un agrément exprès à la mise à disposition des deux baux.



C'est à bon droit que le premier juge a écarté ce moyen.



3 - Sur la demande en résiliation du bail du 18 mars 2004



La demande en résiliation de bail formée à titre incident par la bailleresse est susceptible, si elle est accueillie, de mettre immédiatement fin au bail et de rendre ainsi sans objet la demande initiale du preneur aux fins de contestation du congé et aux fins de se voir autorisé à céder le bail en cause au profit de Mme [K]. 



En conséquence, il y a lieu d'examiner et de statuer d'abord sur la demande en résiliation de bail.



3-1 Sur la recevabilité de la demande



À l'action en résiliation du bail, les intimés opposent la fin de non-recevoir tirée de la prescription au visa des dispositions de l'article 2224 du code civil, lequel dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Les intimés observent qu'il est reproché à Mme [WP] de ne pas avoir participé effectivement à l'exploitation des biens loués et de n'avoir jamais été associée du GAEC des [Localité 11], ni de la SCEA des [Localité 11], manquements connus de longue date qui ont cessé en janvier 2011 avec leur divorce et la désolidarisation de cette dernière du bail,

que cette situation ne saurait en tout état de cause être invoquée à l'appui d'une demande de résiliation du bail, alors que Mme [S] en avait connaissance,

que le délai de prescription de cinq ans a commencé à courir à compter du divorce, le 24 novembre 2011.



L'appelante réplique que son action est recevable dès lors que le manquement allégué n'a pas cessé, qu'en outre le jugement de divorce n'a pas mis fin au bail qui s'est poursuivi au profit des ex-époux,

que M. [J] ne peut prétendre que les manquements du preneur après le renouvellement du bail ne peuvent plus être invoqués au motif que le bail renouvelé constitue un nouveau bail, alors que le congé a été délivré pendant la durée du bail initial, le bail s'étant pour le surplus, renouvelé aux mêmes conditions que le bail d'origine. 



Il est constant que la prescription d'une action en résiliation du bail et expulsion du preneur pour défaut d'exploitation personnelle ne court qu'à compter de la cessation du manquement imputé au preneur.



Dès lors qu'il est reproché à Mme [WP] un manquement tenant au défaut de participation à l'exploitation et qu'il est soutenu qu'elle est toujours cotitulaire du bail, nonobstant le divorce prononcé et en l'absence de toute information régulière des bailleurs, il y a lieu de considérer que le délai de prescription n'a pas commencé de courir, de sorte que la fin de non-recevoir devra être rejetée.



3-2 - Sur la demande en résiliation du bail du 18 mars 2004



Aux termes de l'article L. 411-31 du CRPM :

I.- Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : 

1 Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; 

2 Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l'exploitation; 

3 Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27. 

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. 



II.- Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants 

1 Toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 ; 

2 Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-38 ; 

3°Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

4° Le non-respect par l'exploitant des conditions définies par l'autorité compétente pour l'attribution des biens de section en application de l'article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales. 







Dans les cas prévus aux 1 et 2 du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail. 



L'article L. 411-35 du CRPM prévoit en ses alinéas 3 et 4 que lorsqu'un des copreneurs du bail cesse de participer à l'exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s'y opposer qu'en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure. 

À peine de nullité, la lettre recommandée doit, d'une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d'autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l'activité du copreneur. (...) 

Les dispositions du présent article sont d'ordre public." 



Aux termes de l'article L. 411-37 du CRPM : 

I.- Sous réserve des dispositions de l'article L. 411-39-1, à la condition d'en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l'attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s'il s'agit d'une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques. 

L'avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu'il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation. 

Le bail ne peut être résilié que si le preneur n'a pas communiqué les informations prévues à l'alinéa précédent dans un délai d'un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La résiliation n'est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n'ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur. 

(...) 



III.- En cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. 

Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail. 









A l'appui de sa demande de résiliation du bail initial, elle fait valoir que les intimés ont violé les dispositions des articles L.411-35 et L.411-37 du CRPM, faute de prouver l'exploitation personnelle de tous les copreneurs et faute d'information du bailleur de la poursuite du bail par le copreneur resté en place.



Pour s'opposer à la résiliation du bail rural sollicitée par Mme [S], les intimés font valoir que Mme [WP] a participé à l'exploitation agricole en qualité de conjoint collaborateur à compter de leur mariage le 7 janvier 2000, qu'elle est devenue cotitulaire du bail à l'occasion de son renouvellement anticipé intervenu suivant acte authentique du 18 mars 2004, que M. et Mme [S] ont été informés de sa cessation d'activité des suites de leur divorce et de la poursuite de l'exploitation par M. [J],

que relativement à la mise à disposition du GAEC des [Adresse 12], le défaut d'association de Mme [WP] au sein de cette structure ne peut justifier la résiliation du bail, ni constituer un motif d'opposition valable à la demande de cession de bail.



Selon l'article L. 411-46, alinéa 2, du CRPM, en cas de départ de l'un des conjoints ou partenaires d'un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l'exploitation a droit au renouvellement du bail. 



Il s'en déduit que, lorsqu'en application de ce texte, le bail s'est renouvelé de plein droit au seul nom du copreneur qui a poursuivi l'exploitation, celui-ci ne peut être cessionnaire irrégulier du droit de son conjoint, ce qui exclut que son bail puisse être résilié pour manquement à l'obligation d'information du propriétaire en cas de cessation d'activité de l'un des copreneurs qui résulte des alinéas 3 et 4 de l'article L. 411-35 du même code, dans sa version issue de la loi n 2014-1170 du 13 octobre 2014 (Civ. 3e, 6 juillet 2022, n 21-12.833). 



Il s'ensuit que seul le renouvellement peut purger le contrat des irrégularités qui l'affectent et qu'à défaut d'information du bailleur un risque de résiliation pèse toujours sur le conjoint ou partenaire subsistant tant que court le bail initial. 



Au cas d'espèce, Mme [WP] a cessé d'exploiter le fonds en janvier 2011 date de sa séparation d'avec M. [J], le divorce ayant été prononcé le 24 novembre 2011, la date d'expiration du bail était fixée au 29 mars 2022, Mme [S] a donné congé le 29 mars 2021 avec effet au 28 mars 2023, sur le fondement de l'article L. 416-1 du code rural et M. [J] a contesté ledit congé le 8 juillet 2021, de sorte qu'ainsi que relevé par le premier juge, le bail ne s'est pas renouvelé en son seul nom avant que Mme [S] n'invoque la violation des dispositions de l'article L. 411-35 du code rural.



Sur la violation des dispositions de l'article L. 411-35 du CRPM, les intimés justifient de ce que le décompte de fermage établi le 29 septembre 2011, soit avant le prononcé du divorce, était libellé en leur nom, que postérieurement, Mme [S] établissait les décomptes au seul nom de M. [J] (décomptes de fermage des 29 septembre 2013, 29 septembre 2016, et au titre de 2018,2019 2020 pièces 18 à 20), ces éléments établissant suffisamment la connaissance et l'acceptation du retrait de Mme [WP] par les bailleurs depuis 2011, Mme [S] ne pouvant prétendre ignorer que M. [J] était seul preneur en place, alors que le 23 juillet 2020, elle était avisée de modifications intervenues dans le collège des associés de la SCEA des [Localité 11] au profit de laquelle M. [J], déclarait mettre les biens loués à disposition de la SCEA des [Localité 11] et continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué, qu'elle a apposé sa signature sur le courrier et n'a émis aucune réserve.



Il ressort en outre des pièces produites que sur la période antérieure et à compter du mariage, Mme [WP] avait opté pour le statut de conjoint collaborateur, qu'elle était affiliée en cette qualité auprès de la MSA de Haute-Normandie du 7 janvier 2000 au 30 novembre 2006, qu'elle s'est consacrée à l'activité de tourisme à la ferme et de chambre d'hôtes, à compter de 2007, tout en participant aux activités de la ferme, comme attesté par plusieurs témoignages. Ainsi Mme [Z] [BK] déclarait qu'elle aidait aux travaux de l'exploitation pour le renfort sur les périodes de pointe du domaine agricole, et qu'elle assurait en outre la comptabilité de la ferme et ses différentes activités, Mme [T] [B], ajoutait qu'elle participait régulièrement « à des tâches de convoyage de matériel pendant les moissons et autres chantiers agricoles », M. [W] [U] indiquait qu'elle aidait « aux travaux des champs pour notamment les semis et les récoltes de lin, des poires et des céréales » et M. [N] [V], ancien membre de la SCEA et du GAEC des [Adresse 12], qu'elle participait « aux travaux, transport, accompagnement des convois, réunion de gestion des entrepreneurs », lesdites déclarations n'étant pas contredites par la convention de divorce en date du 3 août 2011, par conséquent plusieurs mois après leur séparation en janvier 2011, mentionnant que « Mme [WP] est salariée depuis plusieurs mois » occupant alors un poste d'ouvrier polyvalent au sein de l'exploitation de M. [J] selon certificat de travail du 1er janvier 2011 au 31 janvier 2012, et au titre du passif que « les époux ont contracté des emprunts pour l'activité de chambre d'hôtes, exploitée par M. [J] dans un immeuble qui lui appartient en propre ».



Ces éléments, qui établissent une participation habituelle et effective de Mme [WP] à l'exploitation des biens donnés à bail, ne sont remis en cause par aucune pièce de la bailleresse.



Le défaut de participation de Mme [WP] n'est donc pas caractérisé et le non-respect de l'article L.411-35 alinéa 3 CRPM ne saurait être opposé au copreneur restant, au regard des circonstances ci-dessus décrites, étant par ailleurs établie une participation antérieure à l'exploitation dans le cadre de la mise à disposition du GAEC des [Adresse 12], et ajouté que le preneur ou, en cas de cotitularité, l'un ou les copreneurs, qui mettent les biens loués à la disposition d'un groupement agricole d'exploitation en commun dont ils ne sont pas membres, mais qui continuent à se consacrer à l'exploitation de ceux-ci, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, n'abandonnent pas la jouissance du bien loué à ce groupement et ne procèdent donc pas à une cession prohibée du bail justifiant la résiliation du bail.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu de prononcer la résiliation du bail sur le fondement de ces dispositions.



4 - Sur la nullité du congé du 29 mars 2021 du chef de Mme [WP]



En application de l'article L 411-47 du CRPM : 

« Le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire. 

À peine de nullité, le congé doit : 

-mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ; 

- indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ; 

- reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54. 

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur ». 



En application de l'article L. 416-1 du code précité : 

« Le bail à long terme est conclu pour une durée d'au moins dix-huit ans et, sous réserve des dispositions de l'article L. 416-5, sans possibilité de reprise triennale pendant son cours. 

Ce bail est renouvelable par période de neuf ans dans les conditions prévues à l'article L. 411-46 et sans préjudice, pendant lesdites périodes, de l'application des articles L. 411-6, L. 411-7 et L. 411-8 (alinéa 1er). 

Le bail renouvelé reste soumis aux dispositions du présent chapitre. Sauf convention contraire, ses clauses et conditions sont celles du bail précédent. Toutefois, à défaut d'accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe les conditions contestées du nouveau bail. 

Le bailleur qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dans les conditions prévues à l'article L. 411-47. Toutefois, lorsque le preneur a atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l'avance, refuser le renouvellement de bail ou mettre fin à celui-ci à l'expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur aura atteint ledit âge, sans être tenu de remplir les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du présent titre ».



En application de l'article L 411-47 précité, la nullité pour vice de forme d'un congé de bail rural donné par acte extrajudiciaire ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité.



En l'espèce, les intimés soutiennent que le congé du 29 mars 2021 du chef de Mme [WP] encourt la nullité en raison des erreurs l'affectant portant sur l'âge de cette dernière à la date d'effet du congé, soit 61 ans révolus et non 62 ans, l'âge de la retraite se fixant à 62 ans et 3 mois en application de la loi n 2023-270 du 14 avril 2023 de financement rectificative de la sécurité sociale pour 2023 et non à 62 ans comme indiqué par erreur dans le congé.



Mme [S] fait valoir en réplique que M. [J] est irrecevable à invoquer cet argument, nul ne plaidant par procureur, Mme [WP] étant en outre forclose en application des dispositions des articles L. 411-54 et R. 411-11 du CRPM impartissant un délai de quatre mois pour contester le congé à compter de sa réception. 



M. [J] est toutefois recevable à poursuivre la nullité du congé également à lui délivrer le 29 mars 2021.



Le congé pour refus de renouvellement de bail mentionne qu'il est motivé par la volonté du bailleur de mettre fin au bail en raison de l'âge du preneur, l'acte reproduisant le texte de l'article L.416-1 du CRPM. M. [J] ne justifie toutefois pas du grief que lui a causé l'erreur commise, alors qu'il soutient par ailleurs que Mme [WP] s'est désolidarisée du bail en 2011.

Au regard des développements ci-avant, il y a lieu de considérer que si le congé donné le 29 mars 2021 est dépourvu d'effet à l'égard de Mme [WP], M. [J] étant resté seul en place, le congé ne saurait encourir la nullité de son chef.



La cour observe au surplus qu'aucun autre moyen n'est soulevé à l'appui de la contestation du congé délivré le 19 mars 2021.



5 - Sur la demande d'autorisation de cession des baux



M. [J] sollicite la cession des baux conclus les 30 avril 2002 et 18 mars 2004 au profit de Mme [T] [K], sa partenaire civile de solidarité depuis le 14 juin 2021.



Mme [S] oppose l'absence de bonne foi de M. [J], rappelant que la faculté de cession du bail rural est une faveur réservée au preneur qui s'est scrupuleusement acquitté de ses obligations, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 



L'article L. 411-35 du CRPM dispose notamment en son alinéa premier que sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.



La faculté donnée au preneur de céder son bail à l'un de ses descendants notamment, soit avec l'autorisation du bailleur soit avec l'autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux étant une exception au principe d'incessibilité, la cession ne doit pas nuire aux intérêts du bailleur, ces intérêts étant appréciés uniquement au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l'exploitation par le cessionnaire éventuel. Par ailleurs, le candidat à la cession doit satisfaire à l'ensemble des conditions posées par l'article L. 411-59 du CRPM.



5 - 1 Sur la bonne foi du preneur



Pour caractériser l'absence de bonne foi du preneur en place, Mme [S] allègue les griefs qui étaient soutenus au titre de la demande de résiliation judiciaire du bail rural, demande considérée injustifiée pour les motifs énoncés repris plus haut.



Elle indique en outre que M. [J] réglait systématiquement les fermages avec retard, que ceux-ci sont payables à terme échu, en deux fois, les 29 mars et 29 septembre de chaque année, que l'acompte de mars 2019 a été réglé le 12 avril 2019, le solde le 29 novembre 2019, l'acompte de mars 2020, le 10 juin 2020, le solde le 2 décembre 2020 et l'acompte de 2021, le 1er avril 2021, le solde le 5 octobre 2021, soit un paiement avec en moyenne un décalage de deux mois. 



M. [J] répond qu'il s'est toujours acquitté de ses obligations de paiement des fermages et d'exploitation des biens loués en agriculteur soigneux,

que la bailleresse fait état de règlements intervenus au titre des années 2019, 2020 et 2021 pour lui imputer un retard de paiement, alors qu'il résulte des baux des 30 avril 2002 et 18 mars 2004 que le fermage est payable au domicile de la bailleresse, selon un calendrier fixé par l'intéressée, au vu d'un état rédigé par elle, qui lui était remis le jour même, excepté pendant la période de crise sanitaire liée à l'épidémie de covid 19, où il n'a pas toujours été possible de régler les fermages aux dates d'échéances,

qu'il y a encore lieu de distinguer la date de remise des chèques et celle de dépôt en banque,

qu'à défaut de verser la copie des chèques de fermage à la procédure, la bailleresse ne rapporte pas la preuve de l'existence des paiements tardifs qu'elle invoque.



Il résulte du bail du 30 avril 2002 que le loyer est payable semestriellement à terme échu, les 29 mars et 29 septembre de chaque année, au domicile du bailleur et du bail du 18 mars 2004 que le loyer est payable semestriellement à terme échu, les 29 mars et 29 septembre de chaque année.



M. [J] affirme sans que cela soit sérieusement contesté que les fermages étaient payables au domicile de la bailleresse, ces modalités étant du reste expressément prévues au bail du 30 avril 2002 et confirmées par deux témoins (M. [H] [V], M. [M] [I]).



La cour considèrera, comme le premier juge, que ces éléments sont insuffisants à faire perdre à M. [J] sa qualité de preneur de bonne foi, alors qu'il n'est produit aucune lettre de mise en demeure l'invitant à régulariser la situation.



Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu la bonne foi du preneur.



5 - 2 Sur les qualités du cessionnaire :



L'article L. 411-59 du code rural dispose que « le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d'une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d'une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu'il a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions. »



M. [J] fait valoir que Mme [K] offre toutes les garanties nécessaires à la bonne exécution des baux dont la cession est sollicitée, 

qu'elle a participé, alors qu'elle était sa concubine à l'activité agricole, puis en qualité de conjoint collaborateur à compter du 1er juillet 2014, statut dont elle pouvait parfaitement bénéficier au même titre que les partenaires liés par un pacte civil de solidarité,

qu'elle disposera des bâtiments et moyens d'exploitation nécessaires, outre des moyens financiers,

que son projet d'agrandissement de l'exploitation a fait l'objet d'une étude prévisionnelle qui en démontre la fiabilité technique et financière,

que dès lors qu'elle exploitera les biens dans le cadre d'une exploitation individuelle, l'opération de transfert des baux n'aboutira pas à une opération soumise à la réglementation des structures, 

qu'elle a ainsi cédé son activité d'élevage pour reprendre une exploitation dans le cadre d'une réinstallation sur une superficie inférieure au seuil de 70 ha fixé par le SDREA de Normandie comme constituant le seuil de déclenchement du contrôle des structures, de sorte que l'opération n'est pas soumise à autorisation préalable d'exploiter,

que relativement à son projet d'agrandissement, elle ne s'est pas placée sous le régime de la déclaration préalable prévue par les dispositions de l'article L.331 ' 2 II mais a déposé une demande d'autorisation d'exploiter ainsi que cela résulte du courrier de la direction régionale de l'alimentation et la forêt de Normandie en date du 6 avril 2022, ce projet étant devenu effectif depuis le 9 août 2023,

que la cession des baux litigieux au bénéfice de Mme [K], sa partenaire en vertu d'un pacte civil de solidarité, ne constitue pas une opération susceptible de nuire aux intérêts légitimes de la bailleresse.



Pour s'opposer à la demande d'autorisation de cession des baux, Mme [S] soutient que Mme [K] n'est affiliée à la MSA qu'en raison de son activité agricole exploitée à [Localité 20], 

qu'elle ne démontre pas qu'elle participe à l'exploitation de M. [J], les deux exploitations étant en outre distinctes de 20 kilomètres,

qu'elle est toujours inscrite en qualité d'exploitant individuel pour son activité d'élevage de volailles et M. [J] ne peut donc prétendre qu'elle aurait cessé toute activité depuis août 2023,

qu'elle ne peut pas avoir eu le statut de conjoint collaborateur qui n'est accordé qu'au conjoint et au partenaire pacsé,

qu'elle ne remplit pas toutes les conditions permettant la cession des baux, 

que le bénéficiaire de la cession d'un bail rural doit ainsi être en conformité avec la réglementation relative au contrôle des structures, 

que le 30 août 2021, elle a déposé une demande d'autorisation d'exploiter pour entrer en tant qu'associé exploitant au sein de la SCEA des [Localité 11] et obtenu le 10 février 2022 une autorisation partielle d'exploiter à l'exclusion des parcelles objet du litige, 

qu'elle n'était pas fondée à déposer une nouvelle demande sur des terres ayant déjà fait l'objet d'un refus, en application de la règle non-bis in idem,

que le projet de l'intéressée, née en 1967 ne saurait être considéré comme sérieux, qu'il n'est en outre pas précis et structuré,

que l'objectif des intimés est de s'opposer à la reprise des biens alors que Mme [K] dispose déjà d'une exploitation agricole consistant en un élevage de volailles.



Mme [K] dispose indiscutablement de la capacité professionnelle prévue aux articles L. 331-2, R. 331-2 et D. 343-4 du CRPM, étant titulaire du brevet de technicien supérieur agricole obtenu en 1989, ainsi que d'une expérience professionnelle, ayant été affiliée en qualité de chef d'exploitation à raison de son activité personnelle d'exploitante agricole, puis de conjoint collaborateur au sein de l'exploitation de M. [J] à compter du 1er juillet 2014, statut qui ne saurait lui être dénié, pour avoir été déclarée en tant que tel à la MSA depuis cette date.



Elle dispose également d'un domicile situé au siège de l'exploitation des biens loués [Adresse 14] à [Localité 24] et de bâtiments d'exploitation situés dans la même commune, ainsi que cela résulte de l'engagement de location qui lui a été consenti.



Il n'est pas non plus discutable qu'elle jouit de garanties financières suffisantes et qu'elle est animée d'une vocation agricole réelle.

Dès lors qu'il est prévu que les biens loués soient exploités dans le cadre d'une exploitation individuelle, après cession par Mme [K] de son activité d'élevage et reprise de l'exploitation dans le cadre d'une réinstallation sur une superficie inférieure à 70 hectares, il n'y avait pas lieu de solliciter d'autorisation, l'opération envisagée n'étant pas soumise à la réglementation du contrôle des structures (courrier de la DRAF de Normandie du 6 avril 2022), Mme [S] n'étant pas fondée à soutenir que la cession sollicitée ne peut être autorisée au motif qu'un refus définitif a déjà été opposé à Mme [K], alors qu'il s'agit de demandes distinctes, n'ayant pas le même objet, ne concernant pas les mêmes parties et ne portant pas sur les mêmes surfaces. 



Il sera précisé que depuis la décision de première instance, Mme [K] a vendu son exploitation suivant acte authentique du 9 août 2023 au prix de 208 000 euros.



Par ailleurs, il est justifié du sérieux de son projet d'agrandissement de l'exploitation qui a fait l'objet d'une étude de faisabilité, versée au dossier, qui démontre la possibilité de dégager une marge brute globale de 18 200 euros en moyenne sur les sept premières années d'activité, pour lequel elle a régulièrement déposé une demande d'autorisation d'exploiter.



Dès lors, c'est à bon droit que le jugement entrepris a considéré que les qualités du cessionnaire étaient réunies.



Il convient dès lors pour la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la cession des baux au profit de Mme [K].



6 - Sur les frais du procès



Le sort des dépens a été exactement réglé par le jugement entrepris. Ce dernier sera confirmé de ce chef.



L'appelante, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel et au paiement d'une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :



La Cour,



Déclare recevable l'intervention volontaire de Mme ElianeThibert,



Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande en résiliation du bail du 18 mars 2004 soulevée par M. [F], [RA] [J] et Mme [A] [WP],



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, 



Y ajoutant,



Condamne Mme [OP], [X] [C], veuve [S] aux dépens de la procédure d'appel,



Condamne Mme [OP], [X] [C], veuve [S] à payer à M. [F], [RA] [J] et Mme [A] [WP] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,











Déboute Mme [OP], [X] [C], veuve [S] de sa demande d'indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toute autre demande.





Le greffier La présidente

N° RG 23/01956 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JMH6





COUR D'APPEL DE ROUEN



CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

Section PARITAIRE



ARRET DU 21 NOVEMBRE 2024







DÉCISION DÉFÉRÉE :



Jugement au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux de Louviers, décision attaquée en date du 12/05/2023, enregistrée sous le n° 51-21-0003





APPELANTE :



Madame [OP] [C] veuve [S]

née le 05 Décembre 1939 à [Localité 18]

[Adresse 5]

[Localité 9]



Comparante, assistée de Me Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l'EURE





INTIMES :



Monsieur [F] [J]

né le 11 Octobre 1957 à [Localité 21]

[Adresse 14]

[Localité 6]



Comparant, représenté par Me Pauline LE FILLEUL DES GUERROTS, avocat au barreau de ROUEN

assisté de Me Denis GUERARD, membre de la SELARL CABINET GUERARD, avocat au barreau de BEAUVAIS





PARTIE INTERVENANTE :



Madame [A] [WP] épouse [J]

née le 09 Novembre 1961 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Adresse 25]

[Localité 8]



Comparante, représentée par Me Pauline LE FILLEUL DES GUERROTS, avocat au barreau de ROUEN

assisté de Me Denis GUERARD, membre de la SELARL CABINET GUERARD, avocat au barreau de BEAUVAIS













COMPOSITION DE LA COUR  :



Lors de la plaidoirie



Madame ALVARADE, Présidente,

Monsieur TAMION, Président, 



et du délibéré



Madame ALVARADE, Présidente,

Monsieur TAMION, Président, 

Madame ROGER-MINNE, conseillère.





DEBATS :



Madame DUPONT, greffière



Rapport oral a été fait à l'audience



A l'audience publique du 23 septembre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024





ARRET : 



Contradictoire



Prononcé publiquement le 21 novembre 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



Signé par Mme ALVARADE, présidente et par Madame DUPONT, greffière.





Exposé des faits et de la procédure



Par acte authentique du 30 avril 2002 dressé par M. [N] [HS], notaire à [Localité 23] (27), M. [E] [S] et Mme [OP] [C] épouse [S] ont donné à bail rural à long terme de 18 ans à M. [F] [J] des terres situées à [Localité 26] (27) cadastrées section A n [Cadastre 7] lieudit '[Adresse 15]' d'une contenance de 15ha 99a 24ca et à [Localité 24] cadastrées section A n [Cadastre 10] lieudit '[Localité 17]' d'une contenance de 7ha 88a et section A n [Cadastre 3] lieudit '[Localité 17]' d'une contenance de 5ha 23a 08ca, soit un total de 29ha 10a 32ca, avec effet rétroactif au 29 septembre 2001 pour venir à expiration le 29 septembre 2019. À cette date le bail a été renouvelé le 29 septembre 2019 pour une période de 9 ans devant expirer au 28 septembre 2028. 



Suivant acte reçu par M. [P] [EX], Notaire, en date du 11 juillet 1986, Mme [TV] [O] veuve [VF], en sa qualité d'usufruitière, et M. [D] [VF], en sa qualité de nu-propriétaire, ont donné à bail rural à long terme à M. [F] [J] et Mme [A] [WP] épouse [J], pour une durée de 18 ans, à compter rétroactivement du 29 septembre 1986 pour se terminer le 29 septembre 2004, des terres situées à [Localité 24] (27) cadastrées section A n [Cadastre 2] et [Cadastre 4], lieudit '[Localité 17]', de contenances respectives de 24ca et de 11ha 11a 23ca, soit une contenance totale de 11ha 11a 47a.



Suivant acte reçu par M. [Y], Notaire le 9 décembre 2003, M. [D] [VF], devenu pleinement propriétaire des parcelles objet du bail, les a vendues à M. et Mme [E] [S] et par acte de M. [DM] [L], notaire, en date du 18 mars 2004, ces derniers les ont données à bail rural à long terme à M. et Mme [J]. Le bail a pris effet le 29 mars 2004 pour venir à expiration le 29 mars 2022. 



Les parcelles louées ont été mises à disposition du groupement agricole d'exploitation en commun des [Localité 11], constitué le 24 novembre 1994, transformé suivant assemblée générale extraordinaire du 20 décembre 2010, en société civile d'exploitation agricole. 



Par suite, le divorce de M. [F] [J] et Mme [A] [WP] a été prononcé avec effet au 1er janvier 2011, date de leur séparation, et M. [S] est décédé le 25 août 2014, laissant pour lui succéder Mme [S].



Par acte d'huissier du 19 mars 2021, Mme [S] a fait délivrer à M. [J] un congé, à effet au 28 septembre 2022, sur le fondement de l'article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime (CRPM), portant sur les terres données à bail le 30 avril 2002 et par acte d'huissier du 29 mars 2021, sur le même fondement, elle a fait délivrer à M. [J] et Mme [WP] un congé à effet au 28 mars 2023, portant sur les terres données à bail le 18 mars 2004. 



Par requête reçue au greffe le 8 juillet 2021, M. [J] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en contestation des congés ainsi délivrés.



Par jugement contradictoire du 12 mai 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Louviers a :

- débouté M. [J] de sa demande d'annulation des congés ; 

- débouté Mme [S] en sa demande de résiliation du bail conclu le 18 mars 2004 ; 

- autorisé la cession du bail rural du 30 avril 2002 entre d'une part, M. [J] et d'autre part feu M. [S] et Mme [S] au profit de Mme [K] concernant la parcelle située à [Localité 26] cadastrée section A n [Cadastre 7] lieudit '[Adresse 15]' d'une contenance de 15ha 99a 24ca et les parcelles situées à [Localité 24] cadastrées section A n [Cadastre 10] et [Cadastre 3] et lieudit '[Localité 17]' d'une contenance de 15ha 11a 08ca ; 

- autorisé la cession du bail rural du 18 mars 2004 entre d'une part M. [J] et Mme [WP] et d'autre part feu M. [S] et Mme [S], au profit de Mme [K] concernant les parcelles situées à [Localité 24] cadastrées section A n [Cadastre 2] et [Cadastre 4] lieudit '[Localité 17]' d'une contenance totale de 11ha 11a 47a ; 

- débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

- condamné Mme [S] aux entiers dépens ; 

- rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit. 



Mme [S] a interjeté appel de cette décision le 5 juin 2023.











Exposé des prétentions des parties



Au terme de ces dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2024, soutenues oralement, Mme [S] demande à la cour de voir :



infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Louviers du 12 mai 2023, 



Statuant à nouveau, 

- débouter M. [F] [J] de toutes ses demandes, 

- déclarer Mme [A] [WP] irrecevable de sa demande d'intervention à l'instance, 

- déclarer Mme [A] [WP] forclose, 



En tout état de cause, 

- débouter Mme [A] [WP] de toutes ses demandes, 

- prononcer la résiliation du bail pour non-respect des dispositions des articles L. 411-31, L. 411-35 et L. 411-37 du CRPM et portant sur les parcelles sises à [Localité 24] (27), pour une surface totale de 11ha 11a 47ca et cadastrées : 

commune de [Localité 24] (Eure) : 

- Section A n [Cadastre 2], lieudit « [Localité 17] » pour 24ca 

- Section A n [Cadastre 4], lieudit « [Localité 17] » pour 11ha 11a 23ca 

pour une contenance totale de 11ha 11a 47ca 



En tout état de cause, 

- valider le congé délivré le 1er avril 2021 à l'encontre de Mme [A] [R] [WP] portant sur le bail rural du 18 mars 2004 d'une surface de 11ha 11a 47ca, et portant sur les parcelles sises : 

commune de [Localité 24] (Eure) : 

- Section A n [Cadastre 2], lieudit « [Localité 17] » pour 24ca 

- Section A n [Cadastre 4], lieudit « [Localité 17] » pour 11ha 11a 23ca 

- valider le congé délivré le 29 mars 2021 à l'encontre de M. [F] [J] portant sur le bail rural du 18 mars 2004 d'une surface de 11ha 11a 47ca, et portant sur les parcelles sises : 

commune de [Localité 24] (Eure) : 

- Section A n [Cadastre 2], lieudit « [Localité 17] » pour 24ca 

- Section A n [Cadastre 4], lieudit « [Localité 17] » pour 11ha 11a 23ca 

- valider le congé délivré le 19 mars 2021 à l'encontre de M. [F] [J] portant sur le bail rural du 30 avril 2002 d'une surface de 29ha 10a 32ca, et portant sur les parcelles sises : 

commune de [Localité 26] (Eure) : 

- Section A n [Cadastre 7], lieudit « Forêt de [Localité 19] » pour 15ha 99a 24ca 

commune de [Localité 24] (Eure) : 

- Section A n [Cadastre 10], lieudit « [Localité 17] » pour 7ha 88a 00ca 

- Section A n [Cadastre 3], lieudit « [Localité 17] » pour 5ha 23a 08ca 

pour une contenance totale de 29ha 10a 32ca 



En tout état de cause, 

- débouter M. [F] [J] de la demande de cession des deux baux au profit de Mme [T] [K], 

- ordonner l'expulsion de M. [F] [J] et Mme [A] [R] [WP] ainsi que de tout occupant de leur chef, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, des parcelles sises à [Localité 24] (27), pour une surface totale de 11ha 11a 47ca, et cadastrées : 

commune de [Localité 24] (Eure) : 

- Section A n [Cadastre 2], lieudit « [Localité 17] » pour 24ca 

- Section A n [Cadastre 4], lieudit « [Localité 17] » pour 11ha 11a 23ca 

pour une contenance totale de 11ha 11a 47ca 

- ordonner l'expulsion de M. [F] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, des parcelles de terre situées sur les Communes de [Localité 26] et [Localité 24] (Eure), et cadastrées : 

commune de [Localité 26] (Eure) : 

- Section A n [Cadastre 7], lieudit « [Localité 16] » pour 15ha 99a 24ca 

commune de [Localité 24] (Eure) : 

- Section A n [Cadastre 10], lieudit « [Localité 17] » pour 7ha 88a 00ca 

- Section A n [Cadastre 3], lieudit « [Localité 17] » pour 5ha 23a 08ca 

pour une contenance totale de 29ha 10a 32ca 

- condamner M. [F] [J] à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- le condamner aux entiers dépens. 



Mme [S] conclut à l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de Mme [WP], à la recevabilité de son action dès lors qu'elle justifie de sa qualité à agir et de l'absence de prescription encourue.



Au fond, elle fait valoir que Mme [WP] n'a jamais participé à l'exploitation du fonds donné à bail, mis successivement à la disposition du GAEC puis de la SCEA des [Localité 11], 

qu'elle réside à [Localité 8] (Manche), à plus de 260 km des parcelles concernées par la procédure,

qu'elle ne participait pas, selon la convention de divorce par consentement mutuel, à la gestion des gîtes et chambres d'hôtes, comme soutenu par M. [J], étant salariée extérieure résidant à [Localité 22],

Que les intimés ne peuvent prétendre qu'elle aurait accepté le retrait de Mme [WP] suite à leur divorce prononcé le 24 novembre 2011, le retrait ou la résiliation tacite n'étant pas possible en matière de bail rural (Cass. 3e civ., 21 janvier 2021, n 19-24.520), 

que si tel était le cas, ce retrait aurait dû faire l'objet d'une publicité auprès du service de la publicité foncière,

qu'en tant que copreneurs, M. [J] et Mme [WP] demeurent solidaires de leurs obligations jusqu'au terme et au renouvellement du bail, le divorce n'y ayant pas mis fin et Mme [WP] reste donc co-titulaire du bail initial du 18 mars 2004,

que le renouvellement du bail se faisant aux mêmes conditions que le bail d'origine, le bail s'est trouvé renouvelé tant à l'égard de M. [J] que de Mme [WP], 

que Mme [WP] n'a pas non plus été associée du GAEC puis de la SCEA des [Localité 11] où elle n'apparaît pas dans le cadre des modifications statutaires, 

qu'en leur qualité de copreneurs conjoints, et conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation, M. [J] et Mme [WP] avaient l'obligation de participer l'un et l'autre à l'exploitation des biens loués,

qu'il est constant que l'absence de participation d'un copreneur à l'exploitation des biens, y compris dans le cadre d'un GAEC est sanctionnée par la résiliation du bail sans avoir à démontrer l'existence d'un préjudice,

que par ailleurs, la mise à disposition par un preneur qui n'est pas membre du GAEC mais seulement conjoint d'un associé constitue une cession prohibée (Cour d'appel de Bourges 15 novembre 2002),

que quant au statut de conjoint collaborateur de 2000 à 2006, il n'est produit aucun justificatif et cet argument est sans portée, la qualité de conjoint collaborateur ne permettant pas de faire échec à la résiliation du bail, alors que Mme [WP] doit être associée exploitant au sein de la société bénéficiaire de la mise à disposition, 

que c'est à tort que le premier juge a retenu que si M. [F] [J] n'a pas fait part de la nouvelle situation par courrier, elle était informée de la situation et pouvait entreprendre de saisir le tribunal dans le délai requis de deux mois, et a laissé se poursuivre le bail en son nom alors qu'il était devenu seul preneur ,

que le premier juge a opéré une confusion entre les dispositions de l'article L. 411-35 et celles des articles L. 411-37 et R. 331-4 du CRPM puisque seul l'article L. 411-35 al. 3 permet au bailleur de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux d'une opposition dans le délai de deux mois à compter de la notification de l'avis, 

que M. [J] ne l'ayant pas avisée du départ du copreneur, aucun manquement ne saurait lui être reproché quant à l'absence de saisine dans un délai de deux mois à compter de la réception de l'information qu'elle n'a pas eue,

que s'agissant de l'information réalisée en application de l'article L. 411-37 du CRPM, elle n'a pu former aucune opposition, dès lors que le bien loué est exploité dans le cadre d'une société, 

qu'ainsi, le preneur qui met à disposition son bail en application de l'article L. 411-37 doit informer le bailleur dans les deux mois et lorsqu'il dépose une demande d'autorisation d'exploiter, il doit en informer le bailleur en application de l'article R. 331-4 du CRPM, le bailleur n'ayant pas la faculté de s'opposer à l'information qu'il reçoit,



Mme [S] fait en outre grief au tribunal paritaire des baux ruraux d'avoir constaté que cette obligation n'avait pas été respectée sans en tirer aucune conséquence et soutient que le non-respect des dispositions de l'article L. 411-35 doit entraîner la résiliation du bail en application des dispositions de l'article L. 411-31 II,

qu'elle n'a pas été avisée de la cessation d'activité de Mme [WP] conformément aux dispositions précitées,

que du reste, elle n'a pas pu acquiescer à la cessation d'activité de Mme [WP] au sein de la société puisqu'elle n'a jamais exploité les biens au sein de la structure,

que M. [J] ne rapporte pas la preuve que Mme [WP] l'aurait avisée de la cessation de sa prétendue participation à l'exploitation et de ce qu'elle aurait accepté la désolidarisation de Mme [WP] à compter du jugement de divorce, laquelle ne se présume pas,

qu'il ne saurait être considéré que sa renonciation est certaine et non équivoque.



Au terme de leurs dernières conclusions communiquées, soutenues oralement le 20 septembre 2024, M. [J] et Mme [WP] demandent à la cour de : 

les déclarer recevables et bien-fondés en leurs demandes, et les en disant bien fondés ; 

débouter Mme [S] de son appel et de l'ensemble de ses demandes; 

confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 12 mai 2023 ; 

condamner Mme [S] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamner Mme [S] aux entiers dépens. 



Ils estiment fondée l'intervention volontaire de Mme [WP] et soutiennent que l'action de Mme [S] est irrecevable en l'absence de qualité à agir, ladite action étant en outre atteinte par la prescription.









Au fond, ils font valoir, sur la demande de nullité du congé du 29 mars 2021 du chef de Mme [WP], qu'il résulte du dossier que M. et Mme [S] ont manifestement accepté le retrait du bail de Mme [WP] intervenu à l'occasion de leur divorce, de sorte que Mme [WP] n'est plus cotitulaire depuis le 1er janvier 2011 du bail du 18 mars 2004 qui s'est poursuivi en son seul nom, cet accord s'étant matérialisé à la fois par des appels ultérieurs de fermage effectués en son seul nom et par avis en 2020 des modifications intervenues dans le collège des associés de la SCEA des [Localité 11] au profit de laquelle, en tant que seul preneur en place, il a poursuivi la mise à disposition des baux dont il est titulaire au profit de la société, 

que le congé qui a été délivré à Mme [WP] devra être déclaré nul et sans objet, dès lors qu'elle n'est plus titulaire du bail,

que la cessation d'activité de l'un des copreneurs ne nécessite en l'espèce nullement la régularisation d'un acte juridique tel qu'une résiliation partielle de bail ou un avenant au bail ,

que les nouvelles dispositions de l'article L. 411-35 alinéa 3 du CRPM ont seulement consacré l'obligation pour le preneur subsistant de solliciter du bailleur dans des formes précises l'autorisation de poursuivre seul le bail,

que le retrait d'un copreneur et la résiliation d'un bail rural à long terme ne sont pas soumises à la formalité de publicité auprès du service de la publicité foncière,

que le congé délivré le 29 mars 2021 est entaché d'une erreur matérielle concernant l'âge de Mme [WP] à la date d'effet dudit congé en ce qu'elle n'aura pas atteint l'âge de la retraite agricole, qui est de 62 ans et trois mois en application de la loi n 2023-270 du 14 avril 2023, pour être née le 9 novembre 1961, 

que le congé est entaché d'une erreur de fond quant à ses motifs et encourt la nullité sur le fondement des dispositions de l'article L. 411 ' 47 du CRPM,

que le bail du 18 mars 2004 a été renouvelé par tacite reconduction le 29 mars 2022 sans opposition de la bailleresse, le congé ayant été délivré le 29 mars 2021 pour le 28 mars 2023,

qu'elle ne peut se prévaloir d'éventuels manquements aux obligations commis par le preneur avant le renouvellement du bail pour en demander la résiliation, le bail renouvelé constituant un nouveau bail aux termes des dispositions de l'article L. 411- 50 du CRPM, 

que si la Cour de cassation considère que le renouvellement tacite du bail ne prive pas le bailleur de la possibilité d'agir en résiliation du bail pour des manquements du fermier antérieurs au renouvellement à la condition, c'est à la condition que ces manquements se soient poursuivis au cours du bail renouvelé,

que concernant la solidarité invoquée par l'appelante, celle-ci n'est pas établie avec précision, le bail contenant une formule imprécise et contradictoire ne permettant pas d'établir avec certitude qu'ils ont la qualité de copreneurs conjoints et solidaires, la solidarité ne se présumant pas,

que relativement à la participation de Mme [WP] à l'exploitation des biens loués, elle a été effective à compter du mariage, Mme [WP] ayant opté pour le statut de conjoint collaborateur, affiliée en cette qualité auprès de la MSA de Haute-Normandie du 7 janvier 2000 au 30 novembre 2006, 

que parallèlement, ils ont développé une activité de tourisme à la ferme et de chambres d'hôtes et à partir de 2007, Mme [WP], tout en conservant son activité agricole au sein de l'exploitation, a pris en charge la responsabilité de ces activités en développement, 

que contrairement à ce que soutient l'appelante, lorsque le conjoint participe à l'exploitation des biens mis en valeur au sein d'une société dont il n'est pas associé, il a expressément la possibilité d'opter pour le statut de conjoint collaborateur,

que la mise à disposition du bail à ferme au profit du GAEC des [Localité 11] est régie par les dispositions de l'article L.323-14 alinéas 1 et 2 du CRPM, et n'est pas soumise aux obligations de l'article L.411-37 du CRPM, ni aux sanctions que prévoit ce texte,

que conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, en l'absence de sanctions prévues par les dispositions de l'article L.323-14 du CRPM, le défaut d'association de Mme [WP] dans le GAEC des [Localité 11] ne peut justifier la résiliation du bail, ni constituer un motif d'opposition valable à la demande de cession de bail,

que le seul grief pouvant lui être reproché réside dans le fait qu'elle n'était pas associée du GAEC, ayant adopté le statut de conjoint collaborateur,

que si le défaut de qualité d'associé d'un copreneur au sein d'un GAEC constitue une faute sanctionnée par les dispositions de l'article L.411-37 CRPM, ce texte n'est pas applicable à cette structure, et l'article L323 ' 14 ne prévoient aucune sanction en cas de manquement aux obligations formelles de la mise à disposition,

qu'il est reproché à M. [J] de n'avoir pas informé la bailleresse dans les formes prévues par l'article L.411-35 alinéa 3 CRPM de la cessation d'activité de son épouse copreneur,

que toutefois, cette obligation formelle ne saurait être opposée au preneur par le bailleur qui a accepté la désolidarisation du bail,

qu'en tout état de cause, le moyen n'est pas fondé puisque les dispositions de l'article L.411-35 alinéa 3 CRPM n'ont aucune force obligatoire à l'égard d'un bail conclu à copreneurs entre époux, les dispositions de l'article L.411-46 alinéa 2 CRPM disposant qu'en cas de départ de l'un des conjoints ou partenaires d'un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l'exploitation a droit au renouvellement du bail,

que M. [F] [J] a été jugé par les premiers juges, recevable, sur le fondement de l'article L. 411-64 du CRPM, à solliciter la cession des baux litigieux au profit de Mme [T] [K], sa partenaire avec laquelle il est lié par un pacte civil de solidarité depuis le 14 juin 2021 suivant acte authentique reçu par M. [GH] [G], Notaire,

qu'aucun manquement à ses obligations ne peut lui être reproché.



Motifs de la décision



1 - Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de Mme [WP]



Mme [S] conclut à l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de Mme [WP], non présente en première instance, ses prétentions s'analysant comme des demandes nouvelles. Elle fait valoir qu'en tout état de cause, en application de l'article L. 411-1 du CRPM, elle disposait d'un délai de quatre mois pour contester le congé à compter de sa réception par voie d'huissier, qu'elle est donc forclose et irrecevable en son intervention.



M. [J] et Mme [WP] font valoir que Mme [WP] qui n'était pas partie en première instance ne pouvait valablement être intimée,

que, par application de l'article 555 du code de procédure civile, sa mise en cause par Mme [S] constitue une intervention forcée en cause d'appel,

que Mme [WP] ne peut qu'être recevable à faire valoir sa défense au fond, 

que la forclusion de l'article L. 411-54 du CRPM ne saurait valablement lui être opposée dès lors qu'elle intervient de façon forcée à la procédure ayant été intimée par l'appelante,

que les demandes sont étrangères au congé querellé et ainsi à toute forclusion,

que les demandes ne peuvent être considérées comme nouvelles au sens de l'article 56 du code de procédure civile alors qu'elle n'était pas partie au procès de première instance,

que les demandes qu'ils formulent conjointement tendent uniquement à écarter les prétentions adverses de sorte qu'elles sont recevables au sens de l'article 564 du code de procédure civile. 



Aux termes de l'article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt, les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité, l'intervention volontaire étant subordonnée à l'existence d'un lien suffisant entre le litige originaire et les demandes de l'intervenant volontaire conformément aux dispositions des articles 328 et suivants du code de procédure civile.

 

En ce qu'elle constitue une demande en justice, elle est soumise aux conditions de recevabilité de droit commun, requérant à ce titre que soient remplies les conditions ayant trait à la capacité, à l'intérêt et, le cas échéant, à la qualité, dès lors que la partie intervenante est susceptible de devenir une partie à l'instance.



L'article 555 du code précité énonce en outre que ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause.



Aux termes de l'article 564 du code procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



Dès lors que Mme [WP] entend répliquer à la demande reconventionnelle en résiliation du bail formée par Mme [S], en contestant les manquements allégués, et en soutenant en particulier qu'elle n'était plus cotitulaire du bail du 18 mars 2004 du fait de sa désolidarisation des suites de son divorce d'avec M. [J], son intervention volontaire apparaît recevable, lesdites prétentions présentant un lien suffisant avec les prétentions originaires, étant relevé qu'elle figure en qualité d'intimée, tant dans la déclaration d'appel déposée par Mme [S] que dans ses conclusions successives. La fin de non-recevoir sera en conséquence écartée.



Toutefois, au regard des exigences de l'article L. 411-54 du CRPM, Mme [WP] n'est plus en mesure de contester la validité du congé qui lui a été délivré le 29 mars 2021, alors qu'il n'est pas soutenu qu'il ne comporterait pas les mentions requises à peine de nullité. 



2 - Sur la qualité à agir de Mme [S]



M. [J] oppose la nullité des congés délivrés, sur le fondement des dispositions de l'article L. 411 ' 47 du CRPM, au motif que Mme [S] ne justifie pas de son droit de propriété, ainsi que l'irrecevabilité de l'action en résiliation de bail au visa des dispositions de l'article L. 411 ' 31 du même code, faisant valoir que tant l'acte de notoriété, produit en première instance, établi le 31 mars 2015, qui ne constitue pas un titre de propriété, mais établit seulement une présomption d'hérédité fondée sur les seules déclarations de Mme [S], et qui n'a par ailleurs pas été mentionné en marge de l'acte de décès, que l'attestation établie par le notaire le 19 janvier 2024, indiquant qu'elle est devenue propriétaire des terres objet du litige au moment du décès de son conjoint le 25 août 2014, sont impropres à justifier de sa qualité de propriétaire divise de l'ensemble des biens loués à la date de la délivrance des congés contestés les 19 et 29 mars 2021.



En l'espèce, Mme [S] produit en outre les actes authentiques d'échange bilatéral et de vente des parcelles en cause, la mentionnant avec son époux en qualité d'échangistes et d'acquéreurs, dressés les 9 août 2001 et 9 décembre 2003 par M. [HS], notaire, un extrait d'acte de mariage en date du 20 décembre 1958, indiquant qu'aucun contrat de mariage n'a été régularisé entre les époux, étant précisé que l'acte de notoriété sus-visé, atteste du fait qu'il n'est pas connu de dispositions testamentaires ou autres à cause de mort émanant du défunt et qu'il laisse pour recueillir sa succession à défaut d'enfants ou de descendants et de père et mère son conjoint survivant.



La qualité de propriétaire de Mme [S] est suffisamment établie par les éléments produits aux débats, étant rappelé que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres, cette qualité étant par ailleurs confirmée par le relevé cadastral au titre de 2023 et les avis de taxe foncière au titre des années 2021 à 2023 établis à son nom, produits à hauteur d'appel.



Au demeurant, M. [J], qui indique in fine s'en rapporter à l'appréciation souveraine de la cour, la reconnaît bien comme étant propriétaire des biens loués, alors que pour faire annuler les congés délivrés, il soutient que Mme [S] aurait accepté que le bail se poursuivre en son seul nom, qu'elle lui a personnellement adressé les décomptes de fermage, encaissant les chèques, et qu'elle aurait accepté cette situation en donnant notamment un agrément exprès à la mise à disposition des deux baux.



C'est à bon droit que le premier juge a écarté ce moyen.



3 - Sur la demande en résiliation du bail du 18 mars 2004



La demande en résiliation de bail formée à titre incident par la bailleresse est susceptible, si elle est accueillie, de mettre immédiatement fin au bail et de rendre ainsi sans objet la demande initiale du preneur aux fins de contestation du congé et aux fins de se voir autorisé à céder le bail en cause au profit de Mme [K]. 



En conséquence, il y a lieu d'examiner et de statuer d'abord sur la demande en résiliation de bail.



3-1 Sur la recevabilité de la demande



À l'action en résiliation du bail, les intimés opposent la fin de non-recevoir tirée de la prescription au visa des dispositions de l'article 2224 du code civil, lequel dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Les intimés observent qu'il est reproché à Mme [WP] de ne pas avoir participé effectivement à l'exploitation des biens loués et de n'avoir jamais été associée du GAEC des [Localité 11], ni de la SCEA des [Localité 11], manquements connus de longue date qui ont cessé en janvier 2011 avec leur divorce et la désolidarisation de cette dernière du bail,

que cette situation ne saurait en tout état de cause être invoquée à l'appui d'une demande de résiliation du bail, alors que Mme [S] en avait connaissance,

que le délai de prescription de cinq ans a commencé à courir à compter du divorce, le 24 novembre 2011.



L'appelante réplique que son action est recevable dès lors que le manquement allégué n'a pas cessé, qu'en outre le jugement de divorce n'a pas mis fin au bail qui s'est poursuivi au profit des ex-époux,

que M. [J] ne peut prétendre que les manquements du preneur après le renouvellement du bail ne peuvent plus être invoqués au motif que le bail renouvelé constitue un nouveau bail, alors que le congé a été délivré pendant la durée du bail initial, le bail s'étant pour le surplus, renouvelé aux mêmes conditions que le bail d'origine. 



Il est constant que la prescription d'une action en résiliation du bail et expulsion du preneur pour défaut d'exploitation personnelle ne court qu'à compter de la cessation du manquement imputé au preneur.



Dès lors qu'il est reproché à Mme [WP] un manquement tenant au défaut de participation à l'exploitation et qu'il est soutenu qu'elle est toujours cotitulaire du bail, nonobstant le divorce prononcé et en l'absence de toute information régulière des bailleurs, il y a lieu de considérer que le délai de prescription n'a pas commencé de courir, de sorte que la fin de non-recevoir devra être rejetée.



3-2 - Sur la demande en résiliation du bail du 18 mars 2004



Aux termes de l'article L. 411-31 du CRPM :

I.- Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : 

1 Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; 

2 Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l'exploitation; 

3 Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27. 

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. 



II.- Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants 

1 Toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 ; 

2 Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-38 ; 

3°Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

4° Le non-respect par l'exploitant des conditions définies par l'autorité compétente pour l'attribution des biens de section en application de l'article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales. 







Dans les cas prévus aux 1 et 2 du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail. 



L'article L. 411-35 du CRPM prévoit en ses alinéas 3 et 4 que lorsqu'un des copreneurs du bail cesse de participer à l'exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s'y opposer qu'en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure. 

À peine de nullité, la lettre recommandée doit, d'une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d'autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l'activité du copreneur. (...) 

Les dispositions du présent article sont d'ordre public." 



Aux termes de l'article L. 411-37 du CRPM : 

I.- Sous réserve des dispositions de l'article L. 411-39-1, à la condition d'en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l'attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s'il s'agit d'une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques. 

L'avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu'il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation. 

Le bail ne peut être résilié que si le preneur n'a pas communiqué les informations prévues à l'alinéa précédent dans un délai d'un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La résiliation n'est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n'ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur. 

(...) 



III.- En cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. 

Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail. 









A l'appui de sa demande de résiliation du bail initial, elle fait valoir que les intimés ont violé les dispositions des articles L.411-35 et L.411-37 du CRPM, faute de prouver l'exploitation personnelle de tous les copreneurs et faute d'information du bailleur de la poursuite du bail par le copreneur resté en place.



Pour s'opposer à la résiliation du bail rural sollicitée par Mme [S], les intimés font valoir que Mme [WP] a participé à l'exploitation agricole en qualité de conjoint collaborateur à compter de leur mariage le 7 janvier 2000, qu'elle est devenue cotitulaire du bail à l'occasion de son renouvellement anticipé intervenu suivant acte authentique du 18 mars 2004, que M. et Mme [S] ont été informés de sa cessation d'activité des suites de leur divorce et de la poursuite de l'exploitation par M. [J],

que relativement à la mise à disposition du GAEC des [Adresse 12], le défaut d'association de Mme [WP] au sein de cette structure ne peut justifier la résiliation du bail, ni constituer un motif d'opposition valable à la demande de cession de bail.



Selon l'article L. 411-46, alinéa 2, du CRPM, en cas de départ de l'un des conjoints ou partenaires d'un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l'exploitation a droit au renouvellement du bail. 



Il s'en déduit que, lorsqu'en application de ce texte, le bail s'est renouvelé de plein droit au seul nom du copreneur qui a poursuivi l'exploitation, celui-ci ne peut être cessionnaire irrégulier du droit de son conjoint, ce qui exclut que son bail puisse être résilié pour manquement à l'obligation d'information du propriétaire en cas de cessation d'activité de l'un des copreneurs qui résulte des alinéas 3 et 4 de l'article L. 411-35 du même code, dans sa version issue de la loi n 2014-1170 du 13 octobre 2014 (Civ. 3e, 6 juillet 2022, n 21-12.833). 



Il s'ensuit que seul le renouvellement peut purger le contrat des irrégularités qui l'affectent et qu'à défaut d'information du bailleur un risque de résiliation pèse toujours sur le conjoint ou partenaire subsistant tant que court le bail initial. 



Au cas d'espèce, Mme [WP] a cessé d'exploiter le fonds en janvier 2011 date de sa séparation d'avec M. [J], le divorce ayant été prononcé le 24 novembre 2011, la date d'expiration du bail était fixée au 29 mars 2022, Mme [S] a donné congé le 29 mars 2021 avec effet au 28 mars 2023, sur le fondement de l'article L. 416-1 du code rural et M. [J] a contesté ledit congé le 8 juillet 2021, de sorte qu'ainsi que relevé par le premier juge, le bail ne s'est pas renouvelé en son seul nom avant que Mme [S] n'invoque la violation des dispositions de l'article L. 411-35 du code rural.



Sur la violation des dispositions de l'article L. 411-35 du CRPM, les intimés justifient de ce que le décompte de fermage établi le 29 septembre 2011, soit avant le prononcé du divorce, était libellé en leur nom, que postérieurement, Mme [S] établissait les décomptes au seul nom de M. [J] (décomptes de fermage des 29 septembre 2013, 29 septembre 2016, et au titre de 2018,2019 2020 pièces 18 à 20), ces éléments établissant suffisamment la connaissance et l'acceptation du retrait de Mme [WP] par les bailleurs depuis 2011, Mme [S] ne pouvant prétendre ignorer que M. [J] était seul preneur en place, alors que le 23 juillet 2020, elle était avisée de modifications intervenues dans le collège des associés de la SCEA des [Localité 11] au profit de laquelle M. [J], déclarait mettre les biens loués à disposition de la SCEA des [Localité 11] et continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué, qu'elle a apposé sa signature sur le courrier et n'a émis aucune réserve.



Il ressort en outre des pièces produites que sur la période antérieure et à compter du mariage, Mme [WP] avait opté pour le statut de conjoint collaborateur, qu'elle était affiliée en cette qualité auprès de la MSA de Haute-Normandie du 7 janvier 2000 au 30 novembre 2006, qu'elle s'est consacrée à l'activité de tourisme à la ferme et de chambre d'hôtes, à compter de 2007, tout en participant aux activités de la ferme, comme attesté par plusieurs témoignages. Ainsi Mme [Z] [BK] déclarait qu'elle aidait aux travaux de l'exploitation pour le renfort sur les périodes de pointe du domaine agricole, et qu'elle assurait en outre la comptabilité de la ferme et ses différentes activités, Mme [T] [B], ajoutait qu'elle participait régulièrement « à des tâches de convoyage de matériel pendant les moissons et autres chantiers agricoles », M. [W] [U] indiquait qu'elle aidait « aux travaux des champs pour notamment les semis et les récoltes de lin, des poires et des céréales » et M. [N] [V], ancien membre de la SCEA et du GAEC des [Adresse 12], qu'elle participait « aux travaux, transport, accompagnement des convois, réunion de gestion des entrepreneurs », lesdites déclarations n'étant pas contredites par la convention de divorce en date du 3 août 2011, par conséquent plusieurs mois après leur séparation en janvier 2011, mentionnant que « Mme [WP] est salariée depuis plusieurs mois » occupant alors un poste d'ouvrier polyvalent au sein de l'exploitation de M. [J] selon certificat de travail du 1er janvier 2011 au 31 janvier 2012, et au titre du passif que « les époux ont contracté des emprunts pour l'activité de chambre d'hôtes, exploitée par M. [J] dans un immeuble qui lui appartient en propre ».



Ces éléments, qui établissent une participation habituelle et effective de Mme [WP] à l'exploitation des biens donnés à bail, ne sont remis en cause par aucune pièce de la bailleresse.



Le défaut de participation de Mme [WP] n'est donc pas caractérisé et le non-respect de l'article L.411-35 alinéa 3 CRPM ne saurait être opposé au copreneur restant, au regard des circonstances ci-dessus décrites, étant par ailleurs établie une participation antérieure à l'exploitation dans le cadre de la mise à disposition du GAEC des [Adresse 12], et ajouté que le preneur ou, en cas de cotitularité, l'un ou les copreneurs, qui mettent les biens loués à la disposition d'un groupement agricole d'exploitation en commun dont ils ne sont pas membres, mais qui continuent à se consacrer à l'exploitation de ceux-ci, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, n'abandonnent pas la jouissance du bien loué à ce groupement et ne procèdent donc pas à une cession prohibée du bail justifiant la résiliation du bail.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu de prononcer la résiliation du bail sur le fondement de ces dispositions.



4 - Sur la nullité du congé du 29 mars 2021 du chef de Mme [WP]



En application de l'article L 411-47 du CRPM : 

« Le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire. 

À peine de nullité, le congé doit : 

-mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ; 

- indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ; 

- reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54. 

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur ». 



En application de l'article L. 416-1 du code précité : 

« Le bail à long terme est conclu pour une durée d'au moins dix-huit ans et, sous réserve des dispositions de l'article L. 416-5, sans possibilité de reprise triennale pendant son cours. 

Ce bail est renouvelable par période de neuf ans dans les conditions prévues à l'article L. 411-46 et sans préjudice, pendant lesdites périodes, de l'application des articles L. 411-6, L. 411-7 et L. 411-8 (alinéa 1er). 

Le bail renouvelé reste soumis aux dispositions du présent chapitre. Sauf convention contraire, ses clauses et conditions sont celles du bail précédent. Toutefois, à défaut d'accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe les conditions contestées du nouveau bail. 

Le bailleur qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dans les conditions prévues à l'article L. 411-47. Toutefois, lorsque le preneur a atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l'avance, refuser le renouvellement de bail ou mettre fin à celui-ci à l'expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur aura atteint ledit âge, sans être tenu de remplir les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du présent titre ».



En application de l'article L 411-47 précité, la nullité pour vice de forme d'un congé de bail rural donné par acte extrajudiciaire ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité.



En l'espèce, les intimés soutiennent que le congé du 29 mars 2021 du chef de Mme [WP] encourt la nullité en raison des erreurs l'affectant portant sur l'âge de cette dernière à la date d'effet du congé, soit 61 ans révolus et non 62 ans, l'âge de la retraite se fixant à 62 ans et 3 mois en application de la loi n 2023-270 du 14 avril 2023 de financement rectificative de la sécurité sociale pour 2023 et non à 62 ans comme indiqué par erreur dans le congé.



Mme [S] fait valoir en réplique que M. [J] est irrecevable à invoquer cet argument, nul ne plaidant par procureur, Mme [WP] étant en outre forclose en application des dispositions des articles L. 411-54 et R. 411-11 du CRPM impartissant un délai de quatre mois pour contester le congé à compter de sa réception. 



M. [J] est toutefois recevable à poursuivre la nullité du congé également à lui délivrer le 29 mars 2021.



Le congé pour refus de renouvellement de bail mentionne qu'il est motivé par la volonté du bailleur de mettre fin au bail en raison de l'âge du preneur, l'acte reproduisant le texte de l'article L.416-1 du CRPM. M. [J] ne justifie toutefois pas du grief que lui a causé l'erreur commise, alors qu'il soutient par ailleurs que Mme [WP] s'est désolidarisée du bail en 2011.

Au regard des développements ci-avant, il y a lieu de considérer que si le congé donné le 29 mars 2021 est dépourvu d'effet à l'égard de Mme [WP], M. [J] étant resté seul en place, le congé ne saurait encourir la nullité de son chef.



La cour observe au surplus qu'aucun autre moyen n'est soulevé à l'appui de la contestation du congé délivré le 19 mars 2021.



5 - Sur la demande d'autorisation de cession des baux



M. [J] sollicite la cession des baux conclus les 30 avril 2002 et 18 mars 2004 au profit de Mme [T] [K], sa partenaire civile de solidarité depuis le 14 juin 2021.



Mme [S] oppose l'absence de bonne foi de M. [J], rappelant que la faculté de cession du bail rural est une faveur réservée au preneur qui s'est scrupuleusement acquitté de ses obligations, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 



L'article L. 411-35 du CRPM dispose notamment en son alinéa premier que sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.



La faculté donnée au preneur de céder son bail à l'un de ses descendants notamment, soit avec l'autorisation du bailleur soit avec l'autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux étant une exception au principe d'incessibilité, la cession ne doit pas nuire aux intérêts du bailleur, ces intérêts étant appréciés uniquement au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l'exploitation par le cessionnaire éventuel. Par ailleurs, le candidat à la cession doit satisfaire à l'ensemble des conditions posées par l'article L. 411-59 du CRPM.



5 - 1 Sur la bonne foi du preneur



Pour caractériser l'absence de bonne foi du preneur en place, Mme [S] allègue les griefs qui étaient soutenus au titre de la demande de résiliation judiciaire du bail rural, demande considérée injustifiée pour les motifs énoncés repris plus haut.



Elle indique en outre que M. [J] réglait systématiquement les fermages avec retard, que ceux-ci sont payables à terme échu, en deux fois, les 29 mars et 29 septembre de chaque année, que l'acompte de mars 2019 a été réglé le 12 avril 2019, le solde le 29 novembre 2019, l'acompte de mars 2020, le 10 juin 2020, le solde le 2 décembre 2020 et l'acompte de 2021, le 1er avril 2021, le solde le 5 octobre 2021, soit un paiement avec en moyenne un décalage de deux mois. 



M. [J] répond qu'il s'est toujours acquitté de ses obligations de paiement des fermages et d'exploitation des biens loués en agriculteur soigneux,

que la bailleresse fait état de règlements intervenus au titre des années 2019, 2020 et 2021 pour lui imputer un retard de paiement, alors qu'il résulte des baux des 30 avril 2002 et 18 mars 2004 que le fermage est payable au domicile de la bailleresse, selon un calendrier fixé par l'intéressée, au vu d'un état rédigé par elle, qui lui était remis le jour même, excepté pendant la période de crise sanitaire liée à l'épidémie de covid 19, où il n'a pas toujours été possible de régler les fermages aux dates d'échéances,

qu'il y a encore lieu de distinguer la date de remise des chèques et celle de dépôt en banque,

qu'à défaut de verser la copie des chèques de fermage à la procédure, la bailleresse ne rapporte pas la preuve de l'existence des paiements tardifs qu'elle invoque.



Il résulte du bail du 30 avril 2002 que le loyer est payable semestriellement à terme échu, les 29 mars et 29 septembre de chaque année, au domicile du bailleur et du bail du 18 mars 2004 que le loyer est payable semestriellement à terme échu, les 29 mars et 29 septembre de chaque année.



M. [J] affirme sans que cela soit sérieusement contesté que les fermages étaient payables au domicile de la bailleresse, ces modalités étant du reste expressément prévues au bail du 30 avril 2002 et confirmées par deux témoins (M. [H] [V], M. [M] [I]).



La cour considèrera, comme le premier juge, que ces éléments sont insuffisants à faire perdre à M. [J] sa qualité de preneur de bonne foi, alors qu'il n'est produit aucune lettre de mise en demeure l'invitant à régulariser la situation.



Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu la bonne foi du preneur.



5 - 2 Sur les qualités du cessionnaire :



L'article L. 411-59 du code rural dispose que « le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d'une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d'une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu'il a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions. »



M. [J] fait valoir que Mme [K] offre toutes les garanties nécessaires à la bonne exécution des baux dont la cession est sollicitée, 

qu'elle a participé, alors qu'elle était sa concubine à l'activité agricole, puis en qualité de conjoint collaborateur à compter du 1er juillet 2014, statut dont elle pouvait parfaitement bénéficier au même titre que les partenaires liés par un pacte civil de solidarité,

qu'elle disposera des bâtiments et moyens d'exploitation nécessaires, outre des moyens financiers,

que son projet d'agrandissement de l'exploitation a fait l'objet d'une étude prévisionnelle qui en démontre la fiabilité technique et financière,

que dès lors qu'elle exploitera les biens dans le cadre d'une exploitation individuelle, l'opération de transfert des baux n'aboutira pas à une opération soumise à la réglementation des structures, 

qu'elle a ainsi cédé son activité d'élevage pour reprendre une exploitation dans le cadre d'une réinstallation sur une superficie inférieure au seuil de 70 ha fixé par le SDREA de Normandie comme constituant le seuil de déclenchement du contrôle des structures, de sorte que l'opération n'est pas soumise à autorisation préalable d'exploiter,

que relativement à son projet d'agrandissement, elle ne s'est pas placée sous le régime de la déclaration préalable prévue par les dispositions de l'article L.331 ' 2 II mais a déposé une demande d'autorisation d'exploiter ainsi que cela résulte du courrier de la direction régionale de l'alimentation et la forêt de Normandie en date du 6 avril 2022, ce projet étant devenu effectif depuis le 9 août 2023,

que la cession des baux litigieux au bénéfice de Mme [K], sa partenaire en vertu d'un pacte civil de solidarité, ne constitue pas une opération susceptible de nuire aux intérêts légitimes de la bailleresse.



Pour s'opposer à la demande d'autorisation de cession des baux, Mme [S] soutient que Mme [K] n'est affiliée à la MSA qu'en raison de son activité agricole exploitée à [Localité 20], 

qu'elle ne démontre pas qu'elle participe à l'exploitation de M. [J], les deux exploitations étant en outre distinctes de 20 kilomètres,

qu'elle est toujours inscrite en qualité d'exploitant individuel pour son activité d'élevage de volailles et M. [J] ne peut donc prétendre qu'elle aurait cessé toute activité depuis août 2023,

qu'elle ne peut pas avoir eu le statut de conjoint collaborateur qui n'est accordé qu'au conjoint et au partenaire pacsé,

qu'elle ne remplit pas toutes les conditions permettant la cession des baux, 

que le bénéficiaire de la cession d'un bail rural doit ainsi être en conformité avec la réglementation relative au contrôle des structures, 

que le 30 août 2021, elle a déposé une demande d'autorisation d'exploiter pour entrer en tant qu'associé exploitant au sein de la SCEA des [Localité 11] et obtenu le 10 février 2022 une autorisation partielle d'exploiter à l'exclusion des parcelles objet du litige, 

qu'elle n'était pas fondée à déposer une nouvelle demande sur des terres ayant déjà fait l'objet d'un refus, en application de la règle non-bis in idem,

que le projet de l'intéressée, née en 1967 ne saurait être considéré comme sérieux, qu'il n'est en outre pas précis et structuré,

que l'objectif des intimés est de s'opposer à la reprise des biens alors que Mme [K] dispose déjà d'une exploitation agricole consistant en un élevage de volailles.



Mme [K] dispose indiscutablement de la capacité professionnelle prévue aux articles L. 331-2, R. 331-2 et D. 343-4 du CRPM, étant titulaire du brevet de technicien supérieur agricole obtenu en 1989, ainsi que d'une expérience professionnelle, ayant été affiliée en qualité de chef d'exploitation à raison de son activité personnelle d'exploitante agricole, puis de conjoint collaborateur au sein de l'exploitation de M. [J] à compter du 1er juillet 2014, statut qui ne saurait lui être dénié, pour avoir été déclarée en tant que tel à la MSA depuis cette date.



Elle dispose également d'un domicile situé au siège de l'exploitation des biens loués [Adresse 14] à [Localité 24] et de bâtiments d'exploitation situés dans la même commune, ainsi que cela résulte de l'engagement de location qui lui a été consenti.



Il n'est pas non plus discutable qu'elle jouit de garanties financières suffisantes et qu'elle est animée d'une vocation agricole réelle.

Dès lors qu'il est prévu que les biens loués soient exploités dans le cadre d'une exploitation individuelle, après cession par Mme [K] de son activité d'élevage et reprise de l'exploitation dans le cadre d'une réinstallation sur une superficie inférieure à 70 hectares, il n'y avait pas lieu de solliciter d'autorisation, l'opération envisagée n'étant pas soumise à la réglementation du contrôle des structures (courrier de la DRAF de Normandie du 6 avril 2022), Mme [S] n'étant pas fondée à soutenir que la cession sollicitée ne peut être autorisée au motif qu'un refus définitif a déjà été opposé à Mme [K], alors qu'il s'agit de demandes distinctes, n'ayant pas le même objet, ne concernant pas les mêmes parties et ne portant pas sur les mêmes surfaces. 



Il sera précisé que depuis la décision de première instance, Mme [K] a vendu son exploitation suivant acte authentique du 9 août 2023 au prix de 208 000 euros.



Par ailleurs, il est justifié du sérieux de son projet d'agrandissement de l'exploitation qui a fait l'objet d'une étude de faisabilité, versée au dossier, qui démontre la possibilité de dégager une marge brute globale de 18 200 euros en moyenne sur les sept premières années d'activité, pour lequel elle a régulièrement déposé une demande d'autorisation d'exploiter.



Dès lors, c'est à bon droit que le jugement entrepris a considéré que les qualités du cessionnaire étaient réunies.



Il convient dès lors pour la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la cession des baux au profit de Mme [K].



6 - Sur les frais du procès



Le sort des dépens a été exactement réglé par le jugement entrepris. Ce dernier sera confirmé de ce chef.



L'appelante, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel et au paiement d'une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



La Cour,



Déclare recevable l'intervention volontaire de Mme ElianeThibert,



Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande en résiliation du bail du 18 mars 2004 soulevée par M. [F], [RA] [J] et Mme [A] [WP],



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, 



Y ajoutant,



Condamne Mme [OP], [X] [C], veuve [S] aux dépens de la procédure d'appel,



Condamne Mme [OP], [X] [C], veuve [S] à payer à M. [F], [RA] [J] et Mme [A] [WP] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,











Déboute Mme [OP], [X] [C], veuve [S] de sa demande d'indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toute autre demande.





Le greffier La présidente

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Mise à jour de la source le 2025-03-29T23:00:00.000Z.