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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Vannes, TPBR, 26 septembre 2025, n° 24/00011

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux ruraux
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Exposé du litige

Exposé du litige

Par requête au Greffe en date du 5 septembre 2024, [L] [B] épouse [J] a fait citer l’EARL [S] & la SCEA LES JARDINS DE TARA, aux fins de résiliation de bail, motivée par une cession illicite, et d’expulsion des parcelles cadastrées YR [Cadastre 1], [Cadastre 9] & YP [Cadastre 5] & [Cadastre 12] commune de [Localité 16].
La tentative de conciliation est restée vaine, selon bulletin de non conciliation du 13 novembre 2024, établi par le Conciliateur de Justice.
[L] [B] épouse [J] a présenté ses demandes dans ses dernières conclusions n° 2 enrôlées en date du 27 mars 2025, développées à l’audience. Elle demande au Tribunal de :
Vu l'article L.411-31 du Code rural,
Vu Particle L.411-35 du Code rural,
JUGER que l'EARL [S] a procédé à une cession illicite de son bail conclu le 21 mars 2016, au profit de la SCEA LES JARDINS DE TARA,
PRONONCER la résiliation du bail conclu le 21 mars 2016 entre [L] [J] et l'EARL [S] portant sur les parcelles cadastrées section YR n° [Cadastre 1], [Cadastre 9], section YP n° [Cadastre 5], [Cadastre 12] sur la commune de [Localité 16] en raison de la cession illicite du bail intervenue,
ORDONNER en conséquence la libération des parcelles et l'expulsion de l’EARL [S] et de la SCEA LES JARDINS DE TARA, ou celle de tout occupant de leur chef, des biens litigieux, autorisant au besoin les propriétaires-bailleurs à solliciter l'assistance de la force publique, le tout sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir ;
CONDAMNER in solidum l'EARL [S] et la SCEA LES JARDINS DE TARA à verser à [L] [J] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER in solidum l'EARL [S] et la SCEA LES JARDINS DE TARA au paiement des entiers dépens. 

L’EARL [S] & la SCEA LES JARDINS DE TARA ont présenté leurs moyens de défense dans leurs dernières conclusions récapitulatives enrôlées en date du 12 mai 2025, développées à l’audience. Ils sollicitent de la juridiction de :
Vu les articles L. 411-1 et L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime,
Vu la jurisprudence visée dans les conclusions, .
- DEBOUTER [L] [J] de Pintégralité de ses demandes ;
- CONDAMNER [L] [J] à verser à l'EARL [S] et à la SCEA LES JARDINS DE TARA une somme de 3 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER [L] [J] aux entiers dépens.

Motifs

Motifs du jugement

[L] [J] est propriétaire de parcelles de terre situées sur la commune de [Localité 16] cadastrées section YR n° [Cadastre 1], [Cadastre 9], section YP n° [Cadastre 5], [Cadastre 12] d'une superficie totale de 3 ha 11 a et 56 ca.

Le 21 mars 2016, [L] [J] a consenti à l'EARL [S], ayant son siège social [Adresse 17], et représentée par ses associés [G] [S] et [H] [S] née [W], un bail rural soumis au statut du fermage à effet au 30 septembre 2016, portant sur les parcelles YP [Cadastre 4] (en réalité [Cadastre 5]) & [Cadastre 12] et YR [Cadastre 1] & [Cadastre 9].
L'EARL [S] exerce une activité maraîchère.
Ce bail faisait suite à un précédent contrat de location conclu par [L] [J], seule cette fois-ci, au bénéfice d’[G] [S], et portant sur une surface de 5 ha 51a 65ca.

Par suite de ce bail de 2007, et à la demande de la propriétaire, les associés de l'EARL [S] avaient accepté de revoir les conditions locatives en excluant notamment des parcelles devenues constructibles et dont [L] [J] voulait disposer librement pour pouvoir les valoriser.
[L] [J] a souhaité la division d’une parcelle YP [Cadastre 8] pour devenir YP [Cadastre 13] et YP [Cadastre 14]. La partie de la parcelle YP [Cadastre 8] devenue YP [Cadastre 13] a été reprise par la demanderesse qui l’a vendue
en terrain constructible. L’autre partie devenue YP [Cadastre 14] a continué d’être louée à la famille [S].
[L] [J] a sollicité le preneur pour qu'il soit procédé à une nouvelle division de la parcelle YP [Cadastre 14]. L'objectif de la demanderesse était de céder une partie de son foncier en terrain constructible. Les consorts [S] ont accepté cette division et cessé une partie de la location sans indemnités.
La division de la parcelle YP [Cadastre 14] a abouti à la création de deux nouvelles parcelles :
- La YP [Cadastre 4] reprise par [L] [J].
- La YP [Cadastre 5] pour laquelle la location s'est poursuivie. Cette [Cadastre 5] est donc louée à l'EARL [S] (bien que désignée sous le n° 166 à l’acte) et figure sur le relevé d'exploitation MSA de l’EARL [S] au 5 février 2025.

Courant 2023, l'EARL [S] a envisagé de cesser totalement son activité par la reprise de l'exploitation par la SCEA LES JARDINS DE TARA dans laquelle les époux [S] devaient devenir salariés.
Cette cession d’entreprise impliquait la reprise de l’ensemble du foncier de l’EARL [S] par la SCEA LES JARDINS DE TARA, au nombre duquel les parcelles propriété de [L] [J]. 
[L] [J] a été informée par les époux [S] et contactée par [E] [R], lequel lui a fait part de son projet.

Le 5 juillet 2023, [L] [J] a reçu une correspondance l'informant du dépôt par la SCEA LES JARDINS DE TARA d'une demande d'autorisation d'exploiter les terres qui étaient données à bail à l'EARL [S].
Par courrier en date du 27 octobre 2023, la SCEA LES JARDINS DE TARA a écrit à [L] [J] en lui indiquant reprendre l'exploitation [S]. 

Par courrier du 27 octobre 2023, la SCEA LES JARDINS DE TERA a sollicité de [L] [J] soit qu'elle lui consente un bail rural soit qu'elle lui vende les parcelles louées à l'EARL [S].
Par courrier en date du 2 novembre 2023, [L] [J] a indiqué à la SCEA LES JARDINS DE TARA qu'elle ne prendrait une décision qu'après la résiliation du bail conclu avec l'EARL [S].
Le 13 novembre 2023, [L] [J] a reçu de l'EARL [S] une « promesse de résiliation amiable » du bail conclu en 2016, signée des époux [S] et datée du 10 novembre 2023.
Par courrier en date du 22 novembre 2023, [L] [J] (en réponse au courrier du 5 juillet 2023 l'informant du dépôt d'une demande d'autorisation d'exploiter par la SCEA LES JARDINS DE TARA) a écrit à la DDTM du Morbihan pour lui indiquer qu'à l'issue de la cessation d'activité de l'EARL MAREC, les terres louées ne seront ni à louer ni à vendre.
Par courrier en date du 23 novembre 2023, [L] [J] a indiqué à l'EARL [S] prendre acte de sa cessation d'activité et l'a informée que les terres ne seront ni à louer ni à vendre. 
En conséquence, [L] [J] a invité l'EARL [S] à lui délivrer un congé et à ne plus exploiter les terres à compter de son arrêt d'activité.
Par courrier en date du 26 décembre 2023, l'EARL [S] a informé [L] [J] que le projet de reprise de l'exploitation par la SCEA LES JARDINS DE TARA n'a pu se faire en sa totalité de sorte que l'EARL [S] continue son activité et l'exploitation des parcelles données à bail par [L] [J].

Les défenderesses font valoir que [L] [J] ayant refusé la régularisation d'une promesse de bail au profit, soit d’[E] [R], soit de sa SCEA, sur les parcelles YP [Cadastre 5], YP [Cadastre 12], YR [Cadastre 1] et YR [Cadastre 9], le projet de cession entre l’EARL [S] d'une part, et la SCEA LES JARDINS DE TARA d’autre part, n’a pas pu être mené à son terme dans les conditions initiales. La SCEA LES JARDINS DE TARA a revu les conditions de reprise de l'exploitation de l'EARL [S]. [E] [R] et sa SCEA ont candidaté à la reprise d’autres terres sans lien avec l’EARL [S] et n’ont plus aucun intérêt pour les terres de [L] [J] qu'ils n’envisagent pas d’exploiter.
L’EARL [S] a poursuivi son activité et l’exploitation des terres de la demanderesse. 

[L] [J] conditionnait la résiliation du bail à un congé régulièrement délivré par l'EARL [S] pour valider les termes de son arrêt d'activité. Ce congé n’a jamais été adressé par l’EARL [S] dès lors qu’elle a poursuivi l’exploitation des terres louées.

***

Sur la cession et la résiliation du bail

Aux termes de l'articIe L.411-31 du Code rural :
« l. Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants:
1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant
persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance.
Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition.
2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds,
notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'œuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation;
3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L.
411-2 7.
Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. 
II. Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants:
1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ;
2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-38 ;
3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;
4° Le non-respect par l'exploitant des conditions définies par l'autorité compétente pour l'attribution des biens de section en application de l'article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.
Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail. ››

L'article L.411-35 du même Code précise que :
« Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre Vlll du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. ››

Dès lors, la cession du bail peut intervenir dans un cadre familial, avec l'accord, soit du propriétaire-bailleur, soit du Tribunal.
Si tel n'est pas le cas, il est constant qu'indépendamment de la nullité de l'acte de cession, le bail peut être résilié (Cass. 3 civ., 13 septembre 2018, n°17-14. 722).

L'article L. 411-35 du Code rural interdit que les terres louées soient mises à disposition, sous-louées, à quelque titre que ce soit, par le preneur à une autre personne, et plus généralement que ces terres soient exploitées par une personne autre que le preneur avec l'accord de celui-ci. 

Un preneur qui a gardé la direction de l'exploitation agricole mais qui n'a pas conservé la maîtrise et la disposition des parcelles louées a procédé à une cession prohibée de son bail. L'affiliation à la MSA et le règlement des cotisations ne suffit pas à caractériser la maîtrise et la disposition des parcelles. (Civ. 3°, 24 avril 2024, n° 22-19.931). 

Dans un arrêt du 18 février 2024 (pourvois n°12-22650 et 12-29651), la 3è chambre civile de la Cour de cassation juge qu’il n’y a pas de cession illicite du bail dès lors que la société locataire met personnellement en valeur les parcelles données à bail, assume la charge financière et les risques de l’exploitation et perçoit seule le produit financier de la récolte qu’elle n'avait pas abandonné à un tiers.
La cession illicite ne peut être reconnue des lors que le demandeur à l’instance n'apporte aucun élément de preuve contredisant les éléments précédemment évoqués.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré qu'il ne pouvait y avoir cession prohibée d'un bail que lorsque la vente de matériel par le locataire est accompagnée le même jour du consentement par le propriétaire à un autre bail à l’acheteur, le bailleur ayant ainsi nécessairement résilié le précédent (Cass. 3 Civ. 22/10/2003, RD rur. 2004 n°279).

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En l'espèce, l’EARL [S] produit l'affiliation à la MSA de ses associés. Ce relevé MSA mentionne cinq parcelles propriété de [L] [J] ([B]), dont la parcelle YP [Cadastre 5] (0,6198 ha). La MSA confirme l’affiliation, en tant que chefs d’exploitation, d’[G] [S], d'une part, et de [H] [S], d’autre part, en leur qualité de membres de sociétés non-salariés agricoles, respectivement depuis le 20 août 2007 et le 1er février 2012.
En regard, la SCEA LES JARDINS DE TARA ne déclare pas les terres en cause, propriété de [L] [J], auprès de la MSA, selon le relevé d’exploitation MSA de la SCEA LES JARDINS DE TARA au 31 décembre 2024.
La demanderesse indique que la surface indiquée sur le relevé d’exploitation MSA (3,3822 ha) ne correspond pas à la surface louée par [L] [J] (3,1156 ha) et figure sur le relevé d'exploitation MSA une parcelle qui n'est pas louée par [L] [J] à l'EARL [S] (à savoir la parcelle YP [Cadastre 4]). Ces éléments ne sont pas de nature à mettre en lumière un défaut d’exploitation des terres louées. 


Il est justifié d’une convention de mise à disposition moyennant contrepartie financière entre la SCEA LES JARDINS DE TARA et l’EARL [S] pour la mise à disposition du matériel nécessaire à l’exploitation. Cette mise à disposition fait l’objet d’une contrepartie financière selon facture réglée. Ainsi, il est normal que le même matériel agricole soit utilisé pour l'exploitation des parcelles louées à l'EARL [S] et pour l'exploitation des parcelles de la SCEA LES JARDINS DE TARA.

L’EARL [S] ne disconvient pas de la cession de ses bâtiments, état de fait qui existait au jour où [G] [S] s'est installé en 2007 en production maraîchère. La demanderesse ne démontre pas en quoi cela serait, aujourd’hui, de nature à faire perdre à la société locataire la conduite effective de son exploitation des terres louées.
La locataire indique que les légumes sont expédiés le jour même de leur récolte et que seuls les choux sont stockés dans les locaux de la Société DOUAR DEN avec laquelle l’EARL [S] justifie avoir un contrat.
L’EARL [S] ajoute que les plants sont mis en terre le jour de la livraison. S’agissant des engrais, l’exploitation étant en agriculture biologique, l’entreprise utilise principalement du compost épandu le jour de sa livraison, ainsi que les engrais nécessaires en début de saison.
Il est ainsi répondu aux interrogations de la bailleresse relativement au fait que l’entreprise locataire ne dispose d'aucun local pour le nettoyage, le stockage de sa production, des plants, engrais et apports organiques et la préparation des expéditions.

Il est produit les justificatifs d’achat de semences, compost, engrais et des justificatifs de vente des productions via les contrats et éléments comptables fournis par l’EARL [S].
Les justificatifs produits rendent inutile la production du grand-livre de l'exercice comptable 2024, du bilan et compte de résultat pour ce même exercice.
Faute de démontrer que les terres louées seraient à l’abandon, c’est en vain que la demanderesse plaide que sa locataire ne démontre pas que ces achats ne seraient pas destinés aux terres louées, relevant elle même que l’entreprise locataire exploite essentiellement les terres considérées.

Sur la parcelle [Cadastre 12] donnée à bail. Les dispositions de l'article L. 411-39 du Code rural et de la pêche maritime prévoient que pendant la durée du bail, le preneur peut effectuer les échanges ou locations de parcelles qui ont pour conséquence d'assurer une meilleure exploitation. Les échanges ne peuvent porter que sur la jouissance et peuvent s'exercer sur tout ou partie de la surface du fonds loué.
[L] [J] déclare avoir appris en 2024 que la SCEA RYO exploitait la parcelle YP [Cadastre 12] qui est louée à l'EARL [S] et mis en demeure cet exploitant de cesser une telle exploitation irrégulière par courrier en date du 19 janvier 2024.
En réponse, le 10 mars 2025, la SCEA RYO a confirmé à [L] [J] qu'elle exploitait effectivement la parcelle YP [Cadastre 12] en vertu d”un accord passé avec l'EARL [S].
Toutefois, l’EARL [S] démontre que la SCEA RYO exploite cette parcelle dans le cadre d’un échange en jouissance, conformément au texte. La SCEA RYO déclare en effet que cette parcelle a fait l’objet d'un échange contre une parcelle YR [Cadastre 8] et que cet échange a été effectué aux fins d’améliorer les conditions de travail des deux exploitations.
Et rien n'interdit les échanges en jouissance, ici limités à une surface de 58a et 93ca et la seule parcelle YP [Cadastre 12].

L'EARL [S] assure, sur les terres louées à [L] [J], les productions suivantes pour lesquelles elle justifie des contrats, des factures d’achat de plants, semences, financement des travaux et apports organiques, ainsi que des factures de vente.
L’EARL [S] est engagée dans une production de choux blancs avec la société DOUAR DEN, située à [Localité 19], sur une surface de 0,65 hectare.
La parcelle YR [Cadastre 1] est cultivée en maraîchage. En 2024, y a été produit du fenouil et du céleri. Les factures d'achat des plants et de vente des productions sont produites au débat.
La parcelle YP [Cadastre 12] est consacrée à la culture de légumes et, en particulier, au contrat avec la SCIC DOUAR DEN. En l’état, la production doit être levée début 2025. Les factures d’achat des plants et de vente des productions sont produites au débat.
La parcelle YR [Cadastre 9] est cultivée en blé, production bio. Ce blé est vendu auprès de la coopérative agricole. Les apports et ventes sont gérés via un compte coopérateur. Les justificatifs de vente du blé sont produits au dossier.
La parcelle YP [Cadastre 5] est actuellement en culture de prairie temporaire puisqu’elle rentre dans la rotation de l’exploitation uniquement tournée vers l’agriculture biologique. Est produite la facture de ray-grass et trèfle correspondant à la vente d'herbe 2024.
Cette facture est conforme à la déclaration PAC qui fait état de la présence de trèfle. La bailleresse fait valoir que le code culture TRE correspond au trefle tandis que le code culture SNE correspond aux surfaces agricoles temporairement non accessibles et que le ray-grass a pour code culture DRG et qu’il existe une contradiction entre les déclarations de l'EARL [S] et la déclaration PAC. L’entreprise locataire répond, à juste titre, que le code DRG n'existe pas, mais que l’administration n'a toutefois relevé aucune anomalie et que s’agissant du code SNE, les parcelles visées dans la déclaration ne sont pas celles de [L] [J]. Ainsi, cette question de codes reste étrangère au présent litige.
L’EARL [S] justifie qu'elle déclare toujours les terres louées au titre de la politique agricole commune.

L’entreprise locataire a produit aux débats les factures de financement des engrais et autres apports organiques justifiant du bon entretien des parcelles et de leur valorisation. 

La demanderesse affirme que les terres louées à l'EARL [S] sont aujourd'hui exploitées, sans droit ni titre, par la SCEA LES JARDINS DE TARA. Cette affirmation reste en cet état et non autrement étayée.
L’allégation selon laquelle les habitudes de travail sur les parcelles de [L] [J] ont été modifiées et qu’il n'y a plus d'intervention dans ces parcelles le week-end, à la différence des années passées, reste sans influence sur la solution du litige, ne mettant pas en évidence un défaut d’exploitation de la part de l’entreprise locataire.

[L] [J] affirme avoir constaté la présence quasi-permanente des employés de la SCEA LES JARDINS DE TARA. Sans autre élément pour le caractériser. 
Les dirigeants de l'EARL [S], les époux [G] [S] sont aujourd'hui salariés de la SCEA LES JARDINS DE TARA. Ce fait n’est pas démenti. Cependant, il ne suffit pas à démontrer que l’entreprise locataire a cessé d’exploiter les terres louées.

Les considérations de la bailleresse provoquant son étonnement ou ses interrogations restent sans pertinence pour la solution du litige (changements survenus sur l'exploitation de l'EARL [S], l'EARL [S] n'exploite plus les terres dont elle était propriétaire et la parcelle [Cadastre 2] correspond à des bâtiments d'exploitation situés au siège social de l'EARL [S], au lieudit [Localité 18] et la SCEA JARDIN DE TARA dispose d'un siège social situé lui aussi au lieudit [Localité 18] à [Localité 16]), faute de mettre en évidence une cession de bail et une cessation d’activité.
Le sort de la parcelle YR [Cadastre 10] reste également sans influence sur l’exploitation des parcelles données à bail. Il en va de même de celui de la YR [Cadastre 3].

À la lumière de ces éléments d’appréciation, il convient de juger que la demanderesse échoue à démontrer que l'EARL [S] aurait cessé d'exploiter de façon personnelle et effective les biens loués, allégués dorénavant exploités par la SCEA LES JARDINS DE TARA.
Il convient donc de débouter [L] [J] de ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion de l’entreprise locataire et des occupants de son chef.

*

En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, il convient de condamner [L] [B] épouse [J], partie perdante, à payer à l’EARL [S] & la SCEA LES JARDINS DE TARA la somme de 3500 euros.

 Solution du litige

Dispositif

Par ces motifs, 
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute [L] [J] de ses demandes de résiliation du bail consenti à l’EARL [S] et d’expulsion de l’entreprise locataire et des occupants de son chef des parcelles situées à [Localité 16] YR [Cadastre 1] & [Cadastre 9] YP [Cadastre 12] & [Cadastre 5].

Condamne [L] [B] épouse [J] à payer la somme de 3500 euros à l’EARL [S] & la SCEA LES JARDINS DE TARA, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamne [L] [B] épouse [J] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 11]




N° RG 24/00011 - N° Portalis DBZI-W-B7I-ETET

Minute : 





DEMANDEUR(S) :

Madame [L] [B] épouse [J]
Rep/assistant : Maître Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, avocats au barreau de RENNES




DÉFENDEUR(S) :

E.A.R.L. [S]
Rep/assistant : Me Delphine BRETON, avocat au barreau d'ANGERS
S.C.E.A. LES JARDINS DE TARA
Rep/assistant : Me Delphine BRETON, avocat au barreau d'ANGERS








Notification aux parties par L.R.A.R

le : 



TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

JUGEMENT DU 26 Septembre 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Nicolas MONACHON-DUCHENE Juge au Tribunal judiciaire de VANNES, Président du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux,

ASSESSEURS BAILLEURS : 
Madame [U] [A], titulaire
Monsieur [Z] [O] [C], titulaire

ASSESSEURS PRENEURS : 
Monsieur [F] [Y], titulaire
Madame [X] [M], titulaire

Lesquels membres assesseurs ont régulièrement prêté le serment prescrit par l'article L 492-4 du Code rural et de la pêche maritime avant d'entrer en fonction et n'ont fait l'objet d'aucune récusation des parties préalablement à l'audience.

avec l'assistance de Olivier LACOUA, Greffier


DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Madame [L] [B] épouse [J], demeurant [Adresse 7]
représentée par Maître Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, avocats au barreau de RENNES substitué par Me Manoël BUCHARD, avocat au barreau de RENNES


ET :

DÉFENDEUR(S)

E.A.R.L. [S], sise [Adresse 15]
représentée par Me Delphine BRETON, avocat au barreau d'ANGERS

S.C.E.A. LES JARDINS DE TARA,sise [Adresse 15]
représentée par Me Delphine BRETON, avocat au barreau d'ANGERS


La cause a été plaidée à l'audience du 23 Mai 2025 puis l'affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu le 26 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe, ce dont le Président a informé les parties ;

Ce jour advenu, le Tribunal a statué en ces termes :



RG N° 24-11. Jugement TPBR du 26 septembre 2025

 Exposé du litige

Par requête au Greffe en date du 5 septembre 2024, [L] [B] épouse [J] a fait citer l’EARL [S] & la SCEA LES JARDINS DE TARA, aux fins de résiliation de bail, motivée par une cession illicite, et d’expulsion des parcelles cadastrées YR [Cadastre 1], [Cadastre 9] & YP [Cadastre 5] & [Cadastre 12] commune de [Localité 16].
La tentative de conciliation est restée vaine, selon bulletin de non conciliation du 13 novembre 2024, établi par le Conciliateur de Justice.
[L] [B] épouse [J] a présenté ses demandes dans ses dernières conclusions n° 2 enrôlées en date du 27 mars 2025, développées à l’audience. Elle demande au Tribunal de :
Vu l'article L.411-31 du Code rural,
Vu Particle L.411-35 du Code rural,
JUGER que l'EARL [S] a procédé à une cession illicite de son bail conclu le 21 mars 2016, au profit de la SCEA LES JARDINS DE TARA,
PRONONCER la résiliation du bail conclu le 21 mars 2016 entre [L] [J] et l'EARL [S] portant sur les parcelles cadastrées section YR n° [Cadastre 1], [Cadastre 9], section YP n° [Cadastre 5], [Cadastre 12] sur la commune de [Localité 16] en raison de la cession illicite du bail intervenue,
ORDONNER en conséquence la libération des parcelles et l'expulsion de l’EARL [S] et de la SCEA LES JARDINS DE TARA, ou celle de tout occupant de leur chef, des biens litigieux, autorisant au besoin les propriétaires-bailleurs à solliciter l'assistance de la force publique, le tout sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir ;
CONDAMNER in solidum l'EARL [S] et la SCEA LES JARDINS DE TARA à verser à [L] [J] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER in solidum l'EARL [S] et la SCEA LES JARDINS DE TARA au paiement des entiers dépens. 

L’EARL [S] & la SCEA LES JARDINS DE TARA ont présenté leurs moyens de défense dans leurs dernières conclusions récapitulatives enrôlées en date du 12 mai 2025, développées à l’audience. Ils sollicitent de la juridiction de :
Vu les articles L. 411-1 et L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime,
Vu la jurisprudence visée dans les conclusions, .
- DEBOUTER [L] [J] de Pintégralité de ses demandes ;
- CONDAMNER [L] [J] à verser à l'EARL [S] et à la SCEA LES JARDINS DE TARA une somme de 3 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER [L] [J] aux entiers dépens.

Motifs du jugement

[L] [J] est propriétaire de parcelles de terre situées sur la commune de [Localité 16] cadastrées section YR n° [Cadastre 1], [Cadastre 9], section YP n° [Cadastre 5], [Cadastre 12] d'une superficie totale de 3 ha 11 a et 56 ca.

Le 21 mars 2016, [L] [J] a consenti à l'EARL [S], ayant son siège social [Adresse 17], et représentée par ses associés [G] [S] et [H] [S] née [W], un bail rural soumis au statut du fermage à effet au 30 septembre 2016, portant sur les parcelles YP [Cadastre 4] (en réalité [Cadastre 5]) & [Cadastre 12] et YR [Cadastre 1] & [Cadastre 9].
L'EARL [S] exerce une activité maraîchère.
Ce bail faisait suite à un précédent contrat de location conclu par [L] [J], seule cette fois-ci, au bénéfice d’[G] [S], et portant sur une surface de 5 ha 51a 65ca.

Par suite de ce bail de 2007, et à la demande de la propriétaire, les associés de l'EARL [S] avaient accepté de revoir les conditions locatives en excluant notamment des parcelles devenues constructibles et dont [L] [J] voulait disposer librement pour pouvoir les valoriser.
[L] [J] a souhaité la division d’une parcelle YP [Cadastre 8] pour devenir YP [Cadastre 13] et YP [Cadastre 14]. La partie de la parcelle YP [Cadastre 8] devenue YP [Cadastre 13] a été reprise par la demanderesse qui l’a vendue
en terrain constructible. L’autre partie devenue YP [Cadastre 14] a continué d’être louée à la famille [S].
[L] [J] a sollicité le preneur pour qu'il soit procédé à une nouvelle division de la parcelle YP [Cadastre 14]. L'objectif de la demanderesse était de céder une partie de son foncier en terrain constructible. Les consorts [S] ont accepté cette division et cessé une partie de la location sans indemnités.
La division de la parcelle YP [Cadastre 14] a abouti à la création de deux nouvelles parcelles :
- La YP [Cadastre 4] reprise par [L] [J].
- La YP [Cadastre 5] pour laquelle la location s'est poursuivie. Cette [Cadastre 5] est donc louée à l'EARL [S] (bien que désignée sous le n° 166 à l’acte) et figure sur le relevé d'exploitation MSA de l’EARL [S] au 5 février 2025.

Courant 2023, l'EARL [S] a envisagé de cesser totalement son activité par la reprise de l'exploitation par la SCEA LES JARDINS DE TARA dans laquelle les époux [S] devaient devenir salariés.
Cette cession d’entreprise impliquait la reprise de l’ensemble du foncier de l’EARL [S] par la SCEA LES JARDINS DE TARA, au nombre duquel les parcelles propriété de [L] [J]. 
[L] [J] a été informée par les époux [S] et contactée par [E] [R], lequel lui a fait part de son projet.

Le 5 juillet 2023, [L] [J] a reçu une correspondance l'informant du dépôt par la SCEA LES JARDINS DE TARA d'une demande d'autorisation d'exploiter les terres qui étaient données à bail à l'EARL [S].
Par courrier en date du 27 octobre 2023, la SCEA LES JARDINS DE TARA a écrit à [L] [J] en lui indiquant reprendre l'exploitation [S]. 

Par courrier du 27 octobre 2023, la SCEA LES JARDINS DE TERA a sollicité de [L] [J] soit qu'elle lui consente un bail rural soit qu'elle lui vende les parcelles louées à l'EARL [S].
Par courrier en date du 2 novembre 2023, [L] [J] a indiqué à la SCEA LES JARDINS DE TARA qu'elle ne prendrait une décision qu'après la résiliation du bail conclu avec l'EARL [S].
Le 13 novembre 2023, [L] [J] a reçu de l'EARL [S] une « promesse de résiliation amiable » du bail conclu en 2016, signée des époux [S] et datée du 10 novembre 2023.
Par courrier en date du 22 novembre 2023, [L] [J] (en réponse au courrier du 5 juillet 2023 l'informant du dépôt d'une demande d'autorisation d'exploiter par la SCEA LES JARDINS DE TARA) a écrit à la DDTM du Morbihan pour lui indiquer qu'à l'issue de la cessation d'activité de l'EARL MAREC, les terres louées ne seront ni à louer ni à vendre.
Par courrier en date du 23 novembre 2023, [L] [J] a indiqué à l'EARL [S] prendre acte de sa cessation d'activité et l'a informée que les terres ne seront ni à louer ni à vendre. 
En conséquence, [L] [J] a invité l'EARL [S] à lui délivrer un congé et à ne plus exploiter les terres à compter de son arrêt d'activité.
Par courrier en date du 26 décembre 2023, l'EARL [S] a informé [L] [J] que le projet de reprise de l'exploitation par la SCEA LES JARDINS DE TARA n'a pu se faire en sa totalité de sorte que l'EARL [S] continue son activité et l'exploitation des parcelles données à bail par [L] [J].

Les défenderesses font valoir que [L] [J] ayant refusé la régularisation d'une promesse de bail au profit, soit d’[E] [R], soit de sa SCEA, sur les parcelles YP [Cadastre 5], YP [Cadastre 12], YR [Cadastre 1] et YR [Cadastre 9], le projet de cession entre l’EARL [S] d'une part, et la SCEA LES JARDINS DE TARA d’autre part, n’a pas pu être mené à son terme dans les conditions initiales. La SCEA LES JARDINS DE TARA a revu les conditions de reprise de l'exploitation de l'EARL [S]. [E] [R] et sa SCEA ont candidaté à la reprise d’autres terres sans lien avec l’EARL [S] et n’ont plus aucun intérêt pour les terres de [L] [J] qu'ils n’envisagent pas d’exploiter.
L’EARL [S] a poursuivi son activité et l’exploitation des terres de la demanderesse. 

[L] [J] conditionnait la résiliation du bail à un congé régulièrement délivré par l'EARL [S] pour valider les termes de son arrêt d'activité. Ce congé n’a jamais été adressé par l’EARL [S] dès lors qu’elle a poursuivi l’exploitation des terres louées.

***

Sur la cession et la résiliation du bail

Aux termes de l'articIe L.411-31 du Code rural :
« l. Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants:
1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant
persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance.
Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition.
2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds,
notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'œuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation;
3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L.
411-2 7.
Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. 
II. Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants:
1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ;
2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-38 ;
3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;
4° Le non-respect par l'exploitant des conditions définies par l'autorité compétente pour l'attribution des biens de section en application de l'article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.
Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail. ››

L'article L.411-35 du même Code précise que :
« Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre Vlll du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. ››

Dès lors, la cession du bail peut intervenir dans un cadre familial, avec l'accord, soit du propriétaire-bailleur, soit du Tribunal.
Si tel n'est pas le cas, il est constant qu'indépendamment de la nullité de l'acte de cession, le bail peut être résilié (Cass. 3 civ., 13 septembre 2018, n°17-14. 722).

L'article L. 411-35 du Code rural interdit que les terres louées soient mises à disposition, sous-louées, à quelque titre que ce soit, par le preneur à une autre personne, et plus généralement que ces terres soient exploitées par une personne autre que le preneur avec l'accord de celui-ci. 

Un preneur qui a gardé la direction de l'exploitation agricole mais qui n'a pas conservé la maîtrise et la disposition des parcelles louées a procédé à une cession prohibée de son bail. L'affiliation à la MSA et le règlement des cotisations ne suffit pas à caractériser la maîtrise et la disposition des parcelles. (Civ. 3°, 24 avril 2024, n° 22-19.931). 

Dans un arrêt du 18 février 2024 (pourvois n°12-22650 et 12-29651), la 3è chambre civile de la Cour de cassation juge qu’il n’y a pas de cession illicite du bail dès lors que la société locataire met personnellement en valeur les parcelles données à bail, assume la charge financière et les risques de l’exploitation et perçoit seule le produit financier de la récolte qu’elle n'avait pas abandonné à un tiers.
La cession illicite ne peut être reconnue des lors que le demandeur à l’instance n'apporte aucun élément de preuve contredisant les éléments précédemment évoqués.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré qu'il ne pouvait y avoir cession prohibée d'un bail que lorsque la vente de matériel par le locataire est accompagnée le même jour du consentement par le propriétaire à un autre bail à l’acheteur, le bailleur ayant ainsi nécessairement résilié le précédent (Cass. 3 Civ. 22/10/2003, RD rur. 2004 n°279).

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En l'espèce, l’EARL [S] produit l'affiliation à la MSA de ses associés. Ce relevé MSA mentionne cinq parcelles propriété de [L] [J] ([B]), dont la parcelle YP [Cadastre 5] (0,6198 ha). La MSA confirme l’affiliation, en tant que chefs d’exploitation, d’[G] [S], d'une part, et de [H] [S], d’autre part, en leur qualité de membres de sociétés non-salariés agricoles, respectivement depuis le 20 août 2007 et le 1er février 2012.
En regard, la SCEA LES JARDINS DE TARA ne déclare pas les terres en cause, propriété de [L] [J], auprès de la MSA, selon le relevé d’exploitation MSA de la SCEA LES JARDINS DE TARA au 31 décembre 2024.
La demanderesse indique que la surface indiquée sur le relevé d’exploitation MSA (3,3822 ha) ne correspond pas à la surface louée par [L] [J] (3,1156 ha) et figure sur le relevé d'exploitation MSA une parcelle qui n'est pas louée par [L] [J] à l'EARL [S] (à savoir la parcelle YP [Cadastre 4]). Ces éléments ne sont pas de nature à mettre en lumière un défaut d’exploitation des terres louées. 


Il est justifié d’une convention de mise à disposition moyennant contrepartie financière entre la SCEA LES JARDINS DE TARA et l’EARL [S] pour la mise à disposition du matériel nécessaire à l’exploitation. Cette mise à disposition fait l’objet d’une contrepartie financière selon facture réglée. Ainsi, il est normal que le même matériel agricole soit utilisé pour l'exploitation des parcelles louées à l'EARL [S] et pour l'exploitation des parcelles de la SCEA LES JARDINS DE TARA.

L’EARL [S] ne disconvient pas de la cession de ses bâtiments, état de fait qui existait au jour où [G] [S] s'est installé en 2007 en production maraîchère. La demanderesse ne démontre pas en quoi cela serait, aujourd’hui, de nature à faire perdre à la société locataire la conduite effective de son exploitation des terres louées.
La locataire indique que les légumes sont expédiés le jour même de leur récolte et que seuls les choux sont stockés dans les locaux de la Société DOUAR DEN avec laquelle l’EARL [S] justifie avoir un contrat.
L’EARL [S] ajoute que les plants sont mis en terre le jour de la livraison. S’agissant des engrais, l’exploitation étant en agriculture biologique, l’entreprise utilise principalement du compost épandu le jour de sa livraison, ainsi que les engrais nécessaires en début de saison.
Il est ainsi répondu aux interrogations de la bailleresse relativement au fait que l’entreprise locataire ne dispose d'aucun local pour le nettoyage, le stockage de sa production, des plants, engrais et apports organiques et la préparation des expéditions.

Il est produit les justificatifs d’achat de semences, compost, engrais et des justificatifs de vente des productions via les contrats et éléments comptables fournis par l’EARL [S].
Les justificatifs produits rendent inutile la production du grand-livre de l'exercice comptable 2024, du bilan et compte de résultat pour ce même exercice.
Faute de démontrer que les terres louées seraient à l’abandon, c’est en vain que la demanderesse plaide que sa locataire ne démontre pas que ces achats ne seraient pas destinés aux terres louées, relevant elle même que l’entreprise locataire exploite essentiellement les terres considérées.

Sur la parcelle [Cadastre 12] donnée à bail. Les dispositions de l'article L. 411-39 du Code rural et de la pêche maritime prévoient que pendant la durée du bail, le preneur peut effectuer les échanges ou locations de parcelles qui ont pour conséquence d'assurer une meilleure exploitation. Les échanges ne peuvent porter que sur la jouissance et peuvent s'exercer sur tout ou partie de la surface du fonds loué.
[L] [J] déclare avoir appris en 2024 que la SCEA RYO exploitait la parcelle YP [Cadastre 12] qui est louée à l'EARL [S] et mis en demeure cet exploitant de cesser une telle exploitation irrégulière par courrier en date du 19 janvier 2024.
En réponse, le 10 mars 2025, la SCEA RYO a confirmé à [L] [J] qu'elle exploitait effectivement la parcelle YP [Cadastre 12] en vertu d”un accord passé avec l'EARL [S].
Toutefois, l’EARL [S] démontre que la SCEA RYO exploite cette parcelle dans le cadre d’un échange en jouissance, conformément au texte. La SCEA RYO déclare en effet que cette parcelle a fait l’objet d'un échange contre une parcelle YR [Cadastre 8] et que cet échange a été effectué aux fins d’améliorer les conditions de travail des deux exploitations.
Et rien n'interdit les échanges en jouissance, ici limités à une surface de 58a et 93ca et la seule parcelle YP [Cadastre 12].

L'EARL [S] assure, sur les terres louées à [L] [J], les productions suivantes pour lesquelles elle justifie des contrats, des factures d’achat de plants, semences, financement des travaux et apports organiques, ainsi que des factures de vente.
L’EARL [S] est engagée dans une production de choux blancs avec la société DOUAR DEN, située à [Localité 19], sur une surface de 0,65 hectare.
La parcelle YR [Cadastre 1] est cultivée en maraîchage. En 2024, y a été produit du fenouil et du céleri. Les factures d'achat des plants et de vente des productions sont produites au débat.
La parcelle YP [Cadastre 12] est consacrée à la culture de légumes et, en particulier, au contrat avec la SCIC DOUAR DEN. En l’état, la production doit être levée début 2025. Les factures d’achat des plants et de vente des productions sont produites au débat.
La parcelle YR [Cadastre 9] est cultivée en blé, production bio. Ce blé est vendu auprès de la coopérative agricole. Les apports et ventes sont gérés via un compte coopérateur. Les justificatifs de vente du blé sont produits au dossier.
La parcelle YP [Cadastre 5] est actuellement en culture de prairie temporaire puisqu’elle rentre dans la rotation de l’exploitation uniquement tournée vers l’agriculture biologique. Est produite la facture de ray-grass et trèfle correspondant à la vente d'herbe 2024.
Cette facture est conforme à la déclaration PAC qui fait état de la présence de trèfle. La bailleresse fait valoir que le code culture TRE correspond au trefle tandis que le code culture SNE correspond aux surfaces agricoles temporairement non accessibles et que le ray-grass a pour code culture DRG et qu’il existe une contradiction entre les déclarations de l'EARL [S] et la déclaration PAC. L’entreprise locataire répond, à juste titre, que le code DRG n'existe pas, mais que l’administration n'a toutefois relevé aucune anomalie et que s’agissant du code SNE, les parcelles visées dans la déclaration ne sont pas celles de [L] [J]. Ainsi, cette question de codes reste étrangère au présent litige.
L’EARL [S] justifie qu'elle déclare toujours les terres louées au titre de la politique agricole commune.

L’entreprise locataire a produit aux débats les factures de financement des engrais et autres apports organiques justifiant du bon entretien des parcelles et de leur valorisation. 

La demanderesse affirme que les terres louées à l'EARL [S] sont aujourd'hui exploitées, sans droit ni titre, par la SCEA LES JARDINS DE TARA. Cette affirmation reste en cet état et non autrement étayée.
L’allégation selon laquelle les habitudes de travail sur les parcelles de [L] [J] ont été modifiées et qu’il n'y a plus d'intervention dans ces parcelles le week-end, à la différence des années passées, reste sans influence sur la solution du litige, ne mettant pas en évidence un défaut d’exploitation de la part de l’entreprise locataire.

[L] [J] affirme avoir constaté la présence quasi-permanente des employés de la SCEA LES JARDINS DE TARA. Sans autre élément pour le caractériser. 
Les dirigeants de l'EARL [S], les époux [G] [S] sont aujourd'hui salariés de la SCEA LES JARDINS DE TARA. Ce fait n’est pas démenti. Cependant, il ne suffit pas à démontrer que l’entreprise locataire a cessé d’exploiter les terres louées.

Les considérations de la bailleresse provoquant son étonnement ou ses interrogations restent sans pertinence pour la solution du litige (changements survenus sur l'exploitation de l'EARL [S], l'EARL [S] n'exploite plus les terres dont elle était propriétaire et la parcelle [Cadastre 2] correspond à des bâtiments d'exploitation situés au siège social de l'EARL [S], au lieudit [Localité 18] et la SCEA JARDIN DE TARA dispose d'un siège social situé lui aussi au lieudit [Localité 18] à [Localité 16]), faute de mettre en évidence une cession de bail et une cessation d’activité.
Le sort de la parcelle YR [Cadastre 10] reste également sans influence sur l’exploitation des parcelles données à bail. Il en va de même de celui de la YR [Cadastre 3].

À la lumière de ces éléments d’appréciation, il convient de juger que la demanderesse échoue à démontrer que l'EARL [S] aurait cessé d'exploiter de façon personnelle et effective les biens loués, allégués dorénavant exploités par la SCEA LES JARDINS DE TARA.
Il convient donc de débouter [L] [J] de ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion de l’entreprise locataire et des occupants de son chef.

*

En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, il convient de condamner [L] [B] épouse [J], partie perdante, à payer à l’EARL [S] & la SCEA LES JARDINS DE TARA la somme de 3500 euros.

 Solution du litige
Par ces motifs, 
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute [L] [J] de ses demandes de résiliation du bail consenti à l’EARL [S] et d’expulsion de l’entreprise locataire et des occupants de son chef des parcelles situées à [Localité 16] YR [Cadastre 1] & [Cadastre 9] YP [Cadastre 12] & [Cadastre 5].

Condamne [L] [B] épouse [J] à payer la somme de 3500 euros à l’EARL [S] & la SCEA LES JARDINS DE TARA, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamne [L] [B] épouse [J] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2025-09-26T20:34:01.255Z.