Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/Section 3, 2 décembre 2024, n° 23/07642

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2021, dans le cadre d’un projet d’association liant leurs dirigeants respectifs, la SCI [Localité 7] LK a donné à bail à la SAS MAZAL [Localité 7] un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93) pour un loyer de 85 000 euros hors taxes et hors charges (hors franchise de loyer HT et HC convenue pour les six premiers mois), en vue d’y installer un centre de santé dentaire, sous les conditions suspensives suivantes, devant être réalisées au plus tard le 28 février 2022 :
-Acquisition par le bailleur, ou toute personne morale qu’il se substituerait, de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 7] ; 
-Obtention par le preneur de l’agrément par l’Agence Régionale de Santé (ARS) aux fins d’exercer l’activité de centre médico-dentaire dans un délai de deux mois à compter de la signature du bail ;
-Obtention par le preneur d’un financement à hauteur de 700 000 euros au taux maximum de 1,5% ; 
-Obtention par le preneur de toutes les autorisations administratives auprès de la ville de [Localité 7].

L’acquisition de l’ensemble immobilier s’est réalisée le 17 décembre 2021. Le 23 mai 2022, la société MAZAL [Localité 7] a obtenu l’agrément de l’ARS. En juillet 2022, la société MAZAL [Localité 7] a obtenu son financement bancaire dans les conditions prévues au bail.

La société MAZAL [Localité 7] n’a pas obtenu les autorisations administratives nécessaires auprès de la ville de [Localité 7].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 septembre 2022, la société [Localité 7] LK a notifié à la SAS MAZAL [Localité 7] que le bail était caduc, faute de levée des conditions suspensives dans les délais.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023, la société MAZAL [Localité 7] a assigné la société [Localité 7] LK devant le tribunal judiciaire de Bobigny en résolution judiciaire du bail et en dommages et intérêts.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, la société MAZAL [Localité 7] sollicite du tribunal de :
-PRONONCER la résiliation judiciaire du bail signé le 21 décembre 2021, aux torts exclusifs de la SCI [Localité 7] LK 
SI LE TRIBUNAL devait retenir la caducité du bail, la JUGER exclusivement imputable à la société [Localité 7] LK 
En tout état de cause
- DEBOUTER la SCI [Localité 7] LK de l’ensemble de ses demandes, 
-CONDAMNER la SCI [Localité 7] LK à lui payer la somme de 140 628,24 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement des factures acquittées
-CONDAMNER la SCI [Localité 7] LK à lui payer la somme de 356 454 euros à titre de dommages et intérêts pour ses pertes d’exploitation
-CONDAMNER la SCI [Localité 7] LK à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
-CONDAMNER la SCI [Localité 7] LK aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile
-ASSORTIR le jugement à intervenir de l’exécution provisoire de droit quant aux chefs devant bénéficier à la société MAZAL [Localité 7].

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2024, la société [Localité 7] LK sollicite du tribunal de :
A titre principal,
- DEBOUTER la société MAZAL [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes ;
-CONDAMNER la société MAZAL [Localité 7] à lui payer la somme de 127 500 euros au titre de la perte de loyer ; 
A titre subsidiaire : 
- DEBOUTER la société MAZAL [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes ;
-CONDAMNER la société MAZAL [Localité 7] au paiement de l’intégralité des loyers de neuf années soit la somme de 765 000 euros ; 
En tout état de cause,
- CONDAMNER la société MAZAL [Localité 7] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- CONDAMNER la société MAZAL [Localité 7] à lui payer la somme de 50 000 euros au titre de la procédure abusive ;
- CONDAMNER la société MAZAL [Localité 7] aux dépens ;
- CONDAMNER la société MAZAL [Localité 7] au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2024.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la caducité alléguée

Se fondant sur l’article 1304-6 du code civil, la société [Localité 7] LK fait valoir que le bail du 21 décembre 2021 est caduc depuis le 28 février 2022 dans la mesure où les conditions suspensives n’ont pas été réalisées dans les délais. Elle soutient qu’il incombait à la société MAZAL [Localité 7] d’obtenir les autorisations administratives auprès de la mairie de [Localité 7], et que cette condition n’avait pas été stipulée dans l’intérêt exclusif de la preneuse. Elle ajoute que la société MAZAL [Adresse 6] n’a jamais effectué de demande d’autorisation administrative auprès de la mairie de [Localité 7]. Elle précise que les plans présentés à l’ARS, et validés par celle-ci, ne faisaient pas figurer d’issue de secours par l’arrière du bâtiment et qu’il n’est donc pas démontré que cette issue représentait un impératif à l’obtention des autorisations administratives. Elle relève à cet égard que la précédente exploitation avait obtenu les autorisations nécessaires à son commerce selon cette configuration. Elle expose avoir été mise en demeure le 2 septembre 2022 par la mairie de [Localité 7] d’avoir à faire cesser les travaux au sein de son local, qui avaient été entrepris par la société MAZAL [Localité 7] sans être autorisés par le service de l’urbanisme.

Se fondant sur l'article 1304-3 du code civil, la société MAZAL [Localité 7] fait valoir qu’elle n’a pu obtenir l’autorisation administrative de la mairie de [Localité 7] du fait des manquements de la bailleresse, les locaux donnés à bail n’étant pas aux normes ERP ni dotés d’une deuxième issue de secours, ce qui rendait impossible leur exploitation en tant que centre médico-dentaire. Elle se prévaut des échanges de la bailleresse avec le propriétaire voisin, visant à permettre l’ouverture d’une issue de secours à l’arrière, pour en conclure qu’il s’agissait d’un aménagement nécessaire au regard de la réglementation des ERP. Elle ajoute que la société [Localité 7] LK a notifié à la Ville de [Localité 7], à son insu, qu’elle s’opposait à la demande de permis de construire, conduisant la Ville à rejeter sa demande de permis par notification du 20 janvier 2023. Elle fait valoir que la mise en demeure dont fait état la société [Localité 7] LK était en réalité relative à des travaux de toiture réalisés par la bailleresse. S’agissant de ses propres travaux, elle indique avoir régularisé un demande de permis de construire le 26 août 2022.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code. 

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

L’article 1304-3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

L’article 1304-4 du code civil dispose qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli.

En l’espèce, contrairement à ce que fait valoir la société MAZAL [Localité 7], il ne peut être déduit des stipulations contractuelles que la condition suspensive liée à l’obtention par la preneuse de toutes les autorisations administratives auprès de la ville de [Localité 7] était prévue dans son intérêt exclusif dans la mesure où la bailleresse avait également intérêt à ce que sa locataire soit en capacité d’exercer son activité en conformité avec la réglementation. La société [Localité 7] LK peut donc se prévaloir de l’absence de réalisation de ladite condition suspensive.

Il ressort de l’attestation du cabinet Contrôles & Coordinations produite par la société MAZAL [Localité 7] que le local n’est en l’état pas conforme pour recevoir un centre médico-dentaire du fait de l’absence d’une seconde issue de secours à l’arrière du local. La société MAZAL [Localité 7] produit également un courriel du gérant de la société [Localité 7] LK adressé le 1er avril 2022 au propriétaire du fonds voisin, et faisant état de la nécessité pour lui d’ouvrir une sortie de secours dans le mur mitoyen du fait des exigences législatives en matière de norme incendie.

Contrairement à ce qu’affirme la société [Localité 7] LK, il ne peut se déduire du fait que le local ait précédemment été exploité, qu’il soit conforme à la réglementation.

Le fait que les plans des locaux aient pu être validés par l’Agence Régionale de Santé n’est pas davantage de nature à démontrer leur conformité à la réglementation incendie, dont la société [Localité 7] LK ne démontre pas qu’elle fasse l’objet d’un contrôle par l’ARS.

L’attestation du cabinet d’architecte Mokrani, dont se prévaut la société [Localité 7] LK, ne précise pas que l’agencement des locaux était conforme aux règles en matière de sécurité incendie, indiquant simplement que la commission de sécurité a la possibilité de statuer en l’état.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que la société MAZAL [Localité 7] ne pouvait obtenir d’autorisation de la commune de [Localité 7] tant qu’une porte de secours n’aurait pas été créée à l’arrière de la cour.

Il ressort des courriels produits par les parties que le président de la société [Localité 7] LK avait obtenu un accord de la copropriété voisine pour ouvrir ladite ouverture et louer l’espace donnant sur celle-ci afin qu’elle demeure libre de tous occupants.

L’accusé de réception produit par la société MAZAL [Localité 7] fait apparaître un dépôt du permis de construire le 26 août 2022.

Par courrier du 6 septembre 2022, la société [Localité 7] LK a informé la société MAZAL [Localité 7] que le bail était caduc faute de réalisation des conditions suspensives.

Il ressort de l’arrêté du Maire de [Localité 7] du 20 janvier 2023 que par courriel du 13 octobre 2022 la société [Localité 7] LK s’est opposée à la demande de permis déposée par la société MAZAL [Localité 7], conduisant au refus de permis de construire, la société MAZAL [Localité 7] étant irrecevable à déposer une telle demande.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la société [Localité 7] LK n’a pas délibérément empêché la réalisation de cette condition suspensive dans les délais librement consentis par les parties, dans la mesure où ce n’est qu’en octobre 2022 qu’elle s’est opposée à l’installation d’une porte de sécurité incendie.
Faute pour la condition suspensive n°4 de s’être réalisée dans les délais impartis, le bail est caduc.

La société MAZAL [Localité 7] sera par conséquent déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail, qui est sans objet. Il n’y a pas lieu de « Juger [cette caducité] exclusivement imputable à la société [Localité 7] LK », cette demande ne constituant en réalité pas une prétention, puisque dénuée d’effet juridique, mais un moyen au soutien de la demande de dommages et intérêts.

Il n’y a pas lieu d’examiner la demande en paiement de la somme de 765 000 euros formée par la société [Localité 7] LK, cette demande n’étant formée qu’à titre subsidiaire dans le cas où la résiliation serait prononcée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société MAZAL [Localité 7] 

La société MAZAL [Localité 7] sollicite que la société [Localité 7] LK soit condamnée à lui payer les sommes de 140 628,24 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement des factures acquittées, et de 356 454 euros à titre de dommages et intérêts pour ses pertes d’exploitation. Elle se prévaut d’une part du manquement de la société [Localité 7] LK à son obligation de délivrance, et d’autre part de la mauvaise foi de la bailleresse. Se fondant sur les articles 1231-1 et 1231-2 du code civil, elle expose avoir exposé en pure perte des dépenses d’aménagement des locaux. S’agissant de ses pertes d’exploitation, elle indique n’avoir pas retrouvé de local de remplacement aux locaux commerciaux donnés à bail, du fait notamment de l’importante augmentation des taux d’intérêts depuis la conclusion du bail. Elle se prévaut d’une perte de chance d’avoir pu exploiter son fonds de commerce durant les neuf premières années du contrat, qu’elle évalue à 50 % de son résultat d’exploitation annuel qu’elle estime à 79 212 euros, soit 356 454 euros sur neuf ans (0,5 x 72 212 x 9).

La société [Localité 7] LK fait valoir que la société MAZAL [Localité 7] ne justifie pas de la réalité de son préjudice, les factures produites ne correspondant pas à la réalité des travaux et étant pour certaines relatives aux mêmes postes. Elle ajoute que la société la société MAZAL [Localité 7] ne démontre pas s’être acquittée des sommes afférentes. S’agissant de la perte d’exploitation, elle fait valoir que les chiffres avancés par la société MAZAL [Localité 7] ne sont pas prouvés.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le débiteur fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil précité ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ou d’un fait justificatif.

En l’espèce, il a été conclu précédemment que le bail était caduc. Il ne peut par conséquent être reproché à la société [Localité 7] LK aucune faute contractuelle.

Le fondement des demandes de la société MAZAL [Localité 7] est donc nécessairement délictuel faute pour celle-ci de démontrer l’existence d’un autre contrat liant les parties.

Il ressort des échanges de SMS produits par la société MAZAL [Localité 7] que le gérant de la société [Localité 7] LK suivait de près la réalisation des travaux au sein du local, suggérant des modifications et commentant les photographies envoyées par le président de la société MAZAL [Localité 7].

Dans le même temps, et comme il a été développé ci-avant, il oeuvrait auprès de la copropriété voisine pour l’installation d’une porte de secours. 

Sont également évoqués dans ces échanges le dépôt futur d’une demande d’autorisation auprès de la mairie.

Il ressort d’un échange de mails du 1er août 2022 qu’il était également en lien direct avec l’architecte en charge du projet d’aménagement du centre médico-dentaire, et qu’il insistait à cette date auprès de celui-ci pour le dépôt rapide du permis d’aménagement.

Il est acquis que par courrier du 6 septembre 2022, la société [Localité 7] LK s’est finalement prévalue de la caducité du bail.

Si la société [Localité 7] LK se prévaut d’un courrier de la commune de [Localité 7] pour justifier de sa décision, force est de constater que ce courrier fait état de travaux d’aménagement réalisés sans autorisation, sans expliciter la nature desdits travaux, et ce alors qu’il n’est pas contesté que la société [Localité 7] LK faisait en parallèle réaliser des travaux sur la toiture de ce local, travaux davantage susceptibles d’intéresser les services d’urbanisme que des travaux d’aménagement intérieurs.

En laissant croire à la société MAZAL [Localité 7] que les conditions suspensives se prolongeaient, et en l’encourageant ainsi à entreprendre des travaux, avant finalement de se prévaloir de la caducité du bail, rendant ces travaux inutiles, la société [Localité 7] LK a commis une faute engageant sa responsabilité.

S’agissant du préjudice, la perte de chance de percevoir un résultat d’exploitation sur les premiers mois du bail est sans lien de causalité avec la faute de la société [Localité 7] LK, qui ne consiste pas en l’absence de réalisation des conditions suspensives, mais en une légèreté blâmable ayant conduit la société MAZAL [Localité 7] à exposer des frais inutiles.

S’agissant de la perte de chance de bénéficier de taux d’intérêts avantageux pour la réalisation de travaux destinés à aménager des locaux médico-dentaires, la société MAZAL [Localité 7] ne démontre pas qu’elle aurait été en capacité de mettre en place de tels aménagements en dehors de son association avec la société [Localité 7] LK, dont il se comprend qu’elle fournissait le capital immobilier nécessaire à l’opération. Sa perte de chance n’est donc pas caractérisée.

Le préjudice de la société MAZAL [Localité 7] consiste donc en la réalisation à ses frais de travaux ne pouvant lui bénéficier. Les démarches auprès de l’ARS ne sauraient être incluses à ces coûts dans la mesure où elles étaient une des conditions suspensives du bail. Doit cependant être inclus le coût de l’emprunt relatif aux travaux. 

Les factures produites par la société MAZAL [Localité 7] font état d’un coût total des travaux de 135 300,24 euros.

Le fait que deux factures fassent référence à des frais de démolition n’est pas de nature à démontrer que les travaux afférents n’aient pas été réalisés, ces factures étant espacées de plus d’un an d’intervalle et correspondant manifestement à deux étapes du projet d’aménagement (démolition seule dans un premier temps, aménagement avec démolition marginale dans un second temps).

Le fait que les factures n’aient pas été acquittées est indifférent quant à la réalité du préjudice subi, dans la mesure où la société MAZAL [Localité 7] reste redevable de ces sommes auprès de ses différents prestataires. Il appartient néanmoins à la société MAZAL [Localité 7] de démontrer que ces travaux ont effectivement été réalisés.

Or il ressort du procès-verbal de constat produit par la société [Localité 7] LK et daté du 20 octobre 2023 que les travaux visés à la facture du 22 novembre 2022 de la société TRX Agencement n’ont été que partiellement réalisés, la première partie du local étant brute de tout aménagement et les murs n’étant pas habillés, de même que le plafond. La seconde partie du local apparaît quant à elle aménagée. Au regard des constats du commissaire de justice et des photographies annexées, il y a lieu de considérer que seuls 50 % des travaux visés à la facture de la société TRX, d’un montant total de 113 448 euros, ont été réalisés, soit un montant de 56 724 euros.

Les autres factures (pose d’une bâche, frais d’architecte, démolition), pour un montant total de 20 340 sont quant à elles justifiées.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société [Localité 7] LK sera condamnée à payer à la société MAZAL [Localité 7] la somme de 77 064 (56 724 + 20 340) euros en réparation de son préjudice matériel.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par la société [Localité 7] LK 

-Sur la perte de loyers 

Sans préciser le fondement juridique de sa demande, la société [Localité 7] LK sollicite que la société [Localité 7] LK soit condamnée à lui payer la somme de 127 500 euros correspondant à six trimestres de loyers. Elle fait valoir que la société MAZAL [Localité 7], en refusant la conclusion du bail, l’a privée de ses revenus locatifs depuis le 1er juillet 2022.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le débiteur fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil précité ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ou d’un fait justificatif.

En l’espèce, il est acquis que l’absence de conclusion du bail est la conséquence de la caducité de celui-ci au regard du très bref délai prévu par les parties pour la réalisation des conditions suspensives.

Au demeurant, il sera rappelé que la société [Localité 7] LK a fait le choix de se prévaloir de ladite caducité pour faire cesser toutes relations contractuelles.

Enfin, il ressort des développements précédents qu’il incombait à la société [Localité 7] LK de faire réaliser des travaux d’ouverture d’une porte de secours pour permettre l’exploitation de son local commercial.

Faute de démontrer que la société MAZAL [Localité 7] ait commis une quelconque faute, de nature contractuelle ou délictuelle, la société [Localité 7] LK ne pourra qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

-Sur les travaux réalisés sans autorisation

La société [Localité 7] LK sollicite que la société MAZAL [Localité 7] soit condamnée à lui payer la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice qu’elle a subi du fait des travaux réalisés par celle-ci au sein de son local. Se fondant sur l’article 480-4 du code de commerce, elle fait valoir que les travaux réalisés par la société MAZAL [Localité 7] l’exposent à un risque d’amende et qu’elle va par conséquent devoir les démolir.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le débiteur fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil précité ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ou d’un fait justificatif.

L’article 480-4 du code de l’urbanisme dispose que le fait d'exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable est puni d'une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l'article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros.

En l’espèce, la société [Localité 7] LK ne démontre pas que les travaux réalisés par la société MAZAL [Localité 7], dont il ressort du procès-verbal de constat qu’il s’agissait de travaux d’intérieur, aient été soumis à une obligation d’autorisation des services d’urbanisme.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la société MAZAL [Localité 7] prospérant partiellement en son action, ne saurait être condamnée à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

La société [Localité 7] LK sera par conséquent déboutée de sa demande en ce sens.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société [Localité 7] LK, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société MAZAL [Localité 7] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La société [Localité 7] LK sera donc condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, 

-Déboute la société MAZAL [Localité 7] de sa demande de résiliation judiciaire du bail signé le 21 décembre 2021 par les parties,

-Condamne la société [Localité 7] LK à payer à la société MAZAL [Localité 7] la somme de 77 064 euros en réparation de son préjudice matériel,

-Déboute la société MAZAL [Localité 7] du surplus de ses demandes indemnitaires,

-Déboute la société [Localité 7] LK de sa demande en paiement de la somme de 127 500 euros au titre de la perte de loyer,

-Déboute la société [Localité 7] LK de sa demande en paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

-Déboute la société [Localité 7] LK de sa demande en paiement de la somme de 50 000 euros pour procédure abusive,

-Condamne la société MAZAL [Localité 7] à payer à la société MAZAL [Localité 7] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamne la société [Localité 7] LK aux dépens, dont distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS pour les dépens par elle exposés.

Fait au Palais de Justice, le 02 décembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière présente lors de son prononcé.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame HAFFOU Madame CORON

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 DECEMBRE 2024


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/07642 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XS6T
N° de MINUTE : 24/01688

DEMANDEUR

S.A.S. MAZAL [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0235

C/

DEFENDEUR

S.C.I. [Localité 7] LK
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Anne-laure LEBOUTEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0344



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 14 Octobre 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière présente lors de son prononcé.


EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2021, dans le cadre d’un projet d’association liant leurs dirigeants respectifs, la SCI [Localité 7] LK a donné à bail à la SAS MAZAL [Localité 7] un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93) pour un loyer de 85 000 euros hors taxes et hors charges (hors franchise de loyer HT et HC convenue pour les six premiers mois), en vue d’y installer un centre de santé dentaire, sous les conditions suspensives suivantes, devant être réalisées au plus tard le 28 février 2022 :
-Acquisition par le bailleur, ou toute personne morale qu’il se substituerait, de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 7] ; 
-Obtention par le preneur de l’agrément par l’Agence Régionale de Santé (ARS) aux fins d’exercer l’activité de centre médico-dentaire dans un délai de deux mois à compter de la signature du bail ;
-Obtention par le preneur d’un financement à hauteur de 700 000 euros au taux maximum de 1,5% ; 
-Obtention par le preneur de toutes les autorisations administratives auprès de la ville de [Localité 7].

L’acquisition de l’ensemble immobilier s’est réalisée le 17 décembre 2021. Le 23 mai 2022, la société MAZAL [Localité 7] a obtenu l’agrément de l’ARS. En juillet 2022, la société MAZAL [Localité 7] a obtenu son financement bancaire dans les conditions prévues au bail.

La société MAZAL [Localité 7] n’a pas obtenu les autorisations administratives nécessaires auprès de la ville de [Localité 7].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 septembre 2022, la société [Localité 7] LK a notifié à la SAS MAZAL [Localité 7] que le bail était caduc, faute de levée des conditions suspensives dans les délais.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023, la société MAZAL [Localité 7] a assigné la société [Localité 7] LK devant le tribunal judiciaire de Bobigny en résolution judiciaire du bail et en dommages et intérêts.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, la société MAZAL [Localité 7] sollicite du tribunal de :
-PRONONCER la résiliation judiciaire du bail signé le 21 décembre 2021, aux torts exclusifs de la SCI [Localité 7] LK 
SI LE TRIBUNAL devait retenir la caducité du bail, la JUGER exclusivement imputable à la société [Localité 7] LK 
En tout état de cause
- DEBOUTER la SCI [Localité 7] LK de l’ensemble de ses demandes, 
-CONDAMNER la SCI [Localité 7] LK à lui payer la somme de 140 628,24 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement des factures acquittées
-CONDAMNER la SCI [Localité 7] LK à lui payer la somme de 356 454 euros à titre de dommages et intérêts pour ses pertes d’exploitation
-CONDAMNER la SCI [Localité 7] LK à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
-CONDAMNER la SCI [Localité 7] LK aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile
-ASSORTIR le jugement à intervenir de l’exécution provisoire de droit quant aux chefs devant bénéficier à la société MAZAL [Localité 7].

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2024, la société [Localité 7] LK sollicite du tribunal de :
A titre principal,
- DEBOUTER la société MAZAL [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes ;
-CONDAMNER la société MAZAL [Localité 7] à lui payer la somme de 127 500 euros au titre de la perte de loyer ; 
A titre subsidiaire : 
- DEBOUTER la société MAZAL [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes ;
-CONDAMNER la société MAZAL [Localité 7] au paiement de l’intégralité des loyers de neuf années soit la somme de 765 000 euros ; 
En tout état de cause,
- CONDAMNER la société MAZAL [Localité 7] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- CONDAMNER la société MAZAL [Localité 7] à lui payer la somme de 50 000 euros au titre de la procédure abusive ;
- CONDAMNER la société MAZAL [Localité 7] aux dépens ;
- CONDAMNER la société MAZAL [Localité 7] au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la caducité alléguée

Se fondant sur l’article 1304-6 du code civil, la société [Localité 7] LK fait valoir que le bail du 21 décembre 2021 est caduc depuis le 28 février 2022 dans la mesure où les conditions suspensives n’ont pas été réalisées dans les délais. Elle soutient qu’il incombait à la société MAZAL [Localité 7] d’obtenir les autorisations administratives auprès de la mairie de [Localité 7], et que cette condition n’avait pas été stipulée dans l’intérêt exclusif de la preneuse. Elle ajoute que la société MAZAL [Adresse 6] n’a jamais effectué de demande d’autorisation administrative auprès de la mairie de [Localité 7]. Elle précise que les plans présentés à l’ARS, et validés par celle-ci, ne faisaient pas figurer d’issue de secours par l’arrière du bâtiment et qu’il n’est donc pas démontré que cette issue représentait un impératif à l’obtention des autorisations administratives. Elle relève à cet égard que la précédente exploitation avait obtenu les autorisations nécessaires à son commerce selon cette configuration. Elle expose avoir été mise en demeure le 2 septembre 2022 par la mairie de [Localité 7] d’avoir à faire cesser les travaux au sein de son local, qui avaient été entrepris par la société MAZAL [Localité 7] sans être autorisés par le service de l’urbanisme.

Se fondant sur l'article 1304-3 du code civil, la société MAZAL [Localité 7] fait valoir qu’elle n’a pu obtenir l’autorisation administrative de la mairie de [Localité 7] du fait des manquements de la bailleresse, les locaux donnés à bail n’étant pas aux normes ERP ni dotés d’une deuxième issue de secours, ce qui rendait impossible leur exploitation en tant que centre médico-dentaire. Elle se prévaut des échanges de la bailleresse avec le propriétaire voisin, visant à permettre l’ouverture d’une issue de secours à l’arrière, pour en conclure qu’il s’agissait d’un aménagement nécessaire au regard de la réglementation des ERP. Elle ajoute que la société [Localité 7] LK a notifié à la Ville de [Localité 7], à son insu, qu’elle s’opposait à la demande de permis de construire, conduisant la Ville à rejeter sa demande de permis par notification du 20 janvier 2023. Elle fait valoir que la mise en demeure dont fait état la société [Localité 7] LK était en réalité relative à des travaux de toiture réalisés par la bailleresse. S’agissant de ses propres travaux, elle indique avoir régularisé un demande de permis de construire le 26 août 2022.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code. 

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

L’article 1304-3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

L’article 1304-4 du code civil dispose qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli.

En l’espèce, contrairement à ce que fait valoir la société MAZAL [Localité 7], il ne peut être déduit des stipulations contractuelles que la condition suspensive liée à l’obtention par la preneuse de toutes les autorisations administratives auprès de la ville de [Localité 7] était prévue dans son intérêt exclusif dans la mesure où la bailleresse avait également intérêt à ce que sa locataire soit en capacité d’exercer son activité en conformité avec la réglementation. La société [Localité 7] LK peut donc se prévaloir de l’absence de réalisation de ladite condition suspensive.

Il ressort de l’attestation du cabinet Contrôles & Coordinations produite par la société MAZAL [Localité 7] que le local n’est en l’état pas conforme pour recevoir un centre médico-dentaire du fait de l’absence d’une seconde issue de secours à l’arrière du local. La société MAZAL [Localité 7] produit également un courriel du gérant de la société [Localité 7] LK adressé le 1er avril 2022 au propriétaire du fonds voisin, et faisant état de la nécessité pour lui d’ouvrir une sortie de secours dans le mur mitoyen du fait des exigences législatives en matière de norme incendie.

Contrairement à ce qu’affirme la société [Localité 7] LK, il ne peut se déduire du fait que le local ait précédemment été exploité, qu’il soit conforme à la réglementation.

Le fait que les plans des locaux aient pu être validés par l’Agence Régionale de Santé n’est pas davantage de nature à démontrer leur conformité à la réglementation incendie, dont la société [Localité 7] LK ne démontre pas qu’elle fasse l’objet d’un contrôle par l’ARS.

L’attestation du cabinet d’architecte Mokrani, dont se prévaut la société [Localité 7] LK, ne précise pas que l’agencement des locaux était conforme aux règles en matière de sécurité incendie, indiquant simplement que la commission de sécurité a la possibilité de statuer en l’état.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que la société MAZAL [Localité 7] ne pouvait obtenir d’autorisation de la commune de [Localité 7] tant qu’une porte de secours n’aurait pas été créée à l’arrière de la cour.

Il ressort des courriels produits par les parties que le président de la société [Localité 7] LK avait obtenu un accord de la copropriété voisine pour ouvrir ladite ouverture et louer l’espace donnant sur celle-ci afin qu’elle demeure libre de tous occupants.

L’accusé de réception produit par la société MAZAL [Localité 7] fait apparaître un dépôt du permis de construire le 26 août 2022.

Par courrier du 6 septembre 2022, la société [Localité 7] LK a informé la société MAZAL [Localité 7] que le bail était caduc faute de réalisation des conditions suspensives.

Il ressort de l’arrêté du Maire de [Localité 7] du 20 janvier 2023 que par courriel du 13 octobre 2022 la société [Localité 7] LK s’est opposée à la demande de permis déposée par la société MAZAL [Localité 7], conduisant au refus de permis de construire, la société MAZAL [Localité 7] étant irrecevable à déposer une telle demande.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la société [Localité 7] LK n’a pas délibérément empêché la réalisation de cette condition suspensive dans les délais librement consentis par les parties, dans la mesure où ce n’est qu’en octobre 2022 qu’elle s’est opposée à l’installation d’une porte de sécurité incendie.
Faute pour la condition suspensive n°4 de s’être réalisée dans les délais impartis, le bail est caduc.

La société MAZAL [Localité 7] sera par conséquent déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail, qui est sans objet. Il n’y a pas lieu de « Juger [cette caducité] exclusivement imputable à la société [Localité 7] LK », cette demande ne constituant en réalité pas une prétention, puisque dénuée d’effet juridique, mais un moyen au soutien de la demande de dommages et intérêts.

Il n’y a pas lieu d’examiner la demande en paiement de la somme de 765 000 euros formée par la société [Localité 7] LK, cette demande n’étant formée qu’à titre subsidiaire dans le cas où la résiliation serait prononcée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société MAZAL [Localité 7] 

La société MAZAL [Localité 7] sollicite que la société [Localité 7] LK soit condamnée à lui payer les sommes de 140 628,24 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement des factures acquittées, et de 356 454 euros à titre de dommages et intérêts pour ses pertes d’exploitation. Elle se prévaut d’une part du manquement de la société [Localité 7] LK à son obligation de délivrance, et d’autre part de la mauvaise foi de la bailleresse. Se fondant sur les articles 1231-1 et 1231-2 du code civil, elle expose avoir exposé en pure perte des dépenses d’aménagement des locaux. S’agissant de ses pertes d’exploitation, elle indique n’avoir pas retrouvé de local de remplacement aux locaux commerciaux donnés à bail, du fait notamment de l’importante augmentation des taux d’intérêts depuis la conclusion du bail. Elle se prévaut d’une perte de chance d’avoir pu exploiter son fonds de commerce durant les neuf premières années du contrat, qu’elle évalue à 50 % de son résultat d’exploitation annuel qu’elle estime à 79 212 euros, soit 356 454 euros sur neuf ans (0,5 x 72 212 x 9).

La société [Localité 7] LK fait valoir que la société MAZAL [Localité 7] ne justifie pas de la réalité de son préjudice, les factures produites ne correspondant pas à la réalité des travaux et étant pour certaines relatives aux mêmes postes. Elle ajoute que la société la société MAZAL [Localité 7] ne démontre pas s’être acquittée des sommes afférentes. S’agissant de la perte d’exploitation, elle fait valoir que les chiffres avancés par la société MAZAL [Localité 7] ne sont pas prouvés.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le débiteur fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil précité ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ou d’un fait justificatif.

En l’espèce, il a été conclu précédemment que le bail était caduc. Il ne peut par conséquent être reproché à la société [Localité 7] LK aucune faute contractuelle.

Le fondement des demandes de la société MAZAL [Localité 7] est donc nécessairement délictuel faute pour celle-ci de démontrer l’existence d’un autre contrat liant les parties.

Il ressort des échanges de SMS produits par la société MAZAL [Localité 7] que le gérant de la société [Localité 7] LK suivait de près la réalisation des travaux au sein du local, suggérant des modifications et commentant les photographies envoyées par le président de la société MAZAL [Localité 7].

Dans le même temps, et comme il a été développé ci-avant, il oeuvrait auprès de la copropriété voisine pour l’installation d’une porte de secours. 

Sont également évoqués dans ces échanges le dépôt futur d’une demande d’autorisation auprès de la mairie.

Il ressort d’un échange de mails du 1er août 2022 qu’il était également en lien direct avec l’architecte en charge du projet d’aménagement du centre médico-dentaire, et qu’il insistait à cette date auprès de celui-ci pour le dépôt rapide du permis d’aménagement.

Il est acquis que par courrier du 6 septembre 2022, la société [Localité 7] LK s’est finalement prévalue de la caducité du bail.

Si la société [Localité 7] LK se prévaut d’un courrier de la commune de [Localité 7] pour justifier de sa décision, force est de constater que ce courrier fait état de travaux d’aménagement réalisés sans autorisation, sans expliciter la nature desdits travaux, et ce alors qu’il n’est pas contesté que la société [Localité 7] LK faisait en parallèle réaliser des travaux sur la toiture de ce local, travaux davantage susceptibles d’intéresser les services d’urbanisme que des travaux d’aménagement intérieurs.

En laissant croire à la société MAZAL [Localité 7] que les conditions suspensives se prolongeaient, et en l’encourageant ainsi à entreprendre des travaux, avant finalement de se prévaloir de la caducité du bail, rendant ces travaux inutiles, la société [Localité 7] LK a commis une faute engageant sa responsabilité.

S’agissant du préjudice, la perte de chance de percevoir un résultat d’exploitation sur les premiers mois du bail est sans lien de causalité avec la faute de la société [Localité 7] LK, qui ne consiste pas en l’absence de réalisation des conditions suspensives, mais en une légèreté blâmable ayant conduit la société MAZAL [Localité 7] à exposer des frais inutiles.

S’agissant de la perte de chance de bénéficier de taux d’intérêts avantageux pour la réalisation de travaux destinés à aménager des locaux médico-dentaires, la société MAZAL [Localité 7] ne démontre pas qu’elle aurait été en capacité de mettre en place de tels aménagements en dehors de son association avec la société [Localité 7] LK, dont il se comprend qu’elle fournissait le capital immobilier nécessaire à l’opération. Sa perte de chance n’est donc pas caractérisée.

Le préjudice de la société MAZAL [Localité 7] consiste donc en la réalisation à ses frais de travaux ne pouvant lui bénéficier. Les démarches auprès de l’ARS ne sauraient être incluses à ces coûts dans la mesure où elles étaient une des conditions suspensives du bail. Doit cependant être inclus le coût de l’emprunt relatif aux travaux. 

Les factures produites par la société MAZAL [Localité 7] font état d’un coût total des travaux de 135 300,24 euros.

Le fait que deux factures fassent référence à des frais de démolition n’est pas de nature à démontrer que les travaux afférents n’aient pas été réalisés, ces factures étant espacées de plus d’un an d’intervalle et correspondant manifestement à deux étapes du projet d’aménagement (démolition seule dans un premier temps, aménagement avec démolition marginale dans un second temps).

Le fait que les factures n’aient pas été acquittées est indifférent quant à la réalité du préjudice subi, dans la mesure où la société MAZAL [Localité 7] reste redevable de ces sommes auprès de ses différents prestataires. Il appartient néanmoins à la société MAZAL [Localité 7] de démontrer que ces travaux ont effectivement été réalisés.

Or il ressort du procès-verbal de constat produit par la société [Localité 7] LK et daté du 20 octobre 2023 que les travaux visés à la facture du 22 novembre 2022 de la société TRX Agencement n’ont été que partiellement réalisés, la première partie du local étant brute de tout aménagement et les murs n’étant pas habillés, de même que le plafond. La seconde partie du local apparaît quant à elle aménagée. Au regard des constats du commissaire de justice et des photographies annexées, il y a lieu de considérer que seuls 50 % des travaux visés à la facture de la société TRX, d’un montant total de 113 448 euros, ont été réalisés, soit un montant de 56 724 euros.

Les autres factures (pose d’une bâche, frais d’architecte, démolition), pour un montant total de 20 340 sont quant à elles justifiées.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société [Localité 7] LK sera condamnée à payer à la société MAZAL [Localité 7] la somme de 77 064 (56 724 + 20 340) euros en réparation de son préjudice matériel.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par la société [Localité 7] LK 

-Sur la perte de loyers 

Sans préciser le fondement juridique de sa demande, la société [Localité 7] LK sollicite que la société [Localité 7] LK soit condamnée à lui payer la somme de 127 500 euros correspondant à six trimestres de loyers. Elle fait valoir que la société MAZAL [Localité 7], en refusant la conclusion du bail, l’a privée de ses revenus locatifs depuis le 1er juillet 2022.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le débiteur fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil précité ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ou d’un fait justificatif.

En l’espèce, il est acquis que l’absence de conclusion du bail est la conséquence de la caducité de celui-ci au regard du très bref délai prévu par les parties pour la réalisation des conditions suspensives.

Au demeurant, il sera rappelé que la société [Localité 7] LK a fait le choix de se prévaloir de ladite caducité pour faire cesser toutes relations contractuelles.

Enfin, il ressort des développements précédents qu’il incombait à la société [Localité 7] LK de faire réaliser des travaux d’ouverture d’une porte de secours pour permettre l’exploitation de son local commercial.

Faute de démontrer que la société MAZAL [Localité 7] ait commis une quelconque faute, de nature contractuelle ou délictuelle, la société [Localité 7] LK ne pourra qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

-Sur les travaux réalisés sans autorisation

La société [Localité 7] LK sollicite que la société MAZAL [Localité 7] soit condamnée à lui payer la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice qu’elle a subi du fait des travaux réalisés par celle-ci au sein de son local. Se fondant sur l’article 480-4 du code de commerce, elle fait valoir que les travaux réalisés par la société MAZAL [Localité 7] l’exposent à un risque d’amende et qu’elle va par conséquent devoir les démolir.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le débiteur fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil précité ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ou d’un fait justificatif.

L’article 480-4 du code de l’urbanisme dispose que le fait d'exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable est puni d'une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l'article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros.

En l’espèce, la société [Localité 7] LK ne démontre pas que les travaux réalisés par la société MAZAL [Localité 7], dont il ressort du procès-verbal de constat qu’il s’agissait de travaux d’intérieur, aient été soumis à une obligation d’autorisation des services d’urbanisme.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la société MAZAL [Localité 7] prospérant partiellement en son action, ne saurait être condamnée à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

La société [Localité 7] LK sera par conséquent déboutée de sa demande en ce sens.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société [Localité 7] LK, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société MAZAL [Localité 7] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La société [Localité 7] LK sera donc condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision. 



PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, 

-Déboute la société MAZAL [Localité 7] de sa demande de résiliation judiciaire du bail signé le 21 décembre 2021 par les parties,

-Condamne la société [Localité 7] LK à payer à la société MAZAL [Localité 7] la somme de 77 064 euros en réparation de son préjudice matériel,

-Déboute la société MAZAL [Localité 7] du surplus de ses demandes indemnitaires,

-Déboute la société [Localité 7] LK de sa demande en paiement de la somme de 127 500 euros au titre de la perte de loyer,

-Déboute la société [Localité 7] LK de sa demande en paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

-Déboute la société [Localité 7] LK de sa demande en paiement de la somme de 50 000 euros pour procédure abusive,

-Condamne la société MAZAL [Localité 7] à payer à la société MAZAL [Localité 7] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamne la société [Localité 7] LK aux dépens, dont distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS pour les dépens par elle exposés.

Fait au Palais de Justice, le 02 décembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière présente lors de son prononcé.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame HAFFOU Madame CORON

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Mise à jour de la source le 2024-12-02T18:59:07.317Z.