Tribunal judiciaire de Poitiers, REFERES-PRESIDENCE TGI, 4 décembre 2024, n° 24/00230

MINUTE N° : 
DOSSIER : N° RG 24/00230 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GNFT 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS 
EN DATE DU 04 DÉCEMBRE 2024



DEMANDERESSE : 

LE :

Copie simple à :
- Me CHABOUTY
- Me MUSEREAU
- Expertises x2

Copie exécutoire à :
- Me MUSEREAU
- Me CHABOUTY


S.A.S. OGF 
dont le siège social est sis [Adresse 5]
 
représentée par Me Camille CHABOUTY, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant et par Me Julien PRIGENT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


DEFENDERESSES :

S.C.I. FRANY
dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Me François MUSEREAU, avocat au barreau de POITIERS et substitué à l’audience par Me Samuel VIEL, avocat au barreau de POITIERS

S.A. AXA FRANCE IARD
dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Me François MUSEREAU, avocat au barreau de POITIERS et substitué à l’audience par Me Samuel VIEL, avocat au barreau de POITIERS

S.C.I. LA COMTESSE 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

Non constituée

S.A.S. DIANE HOTEL 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

Non constituée



COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

GREFFIER : Marie PALEZIS


Débats tenus à l'audience publique de référés du : 30 octobre 2024.



EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 12 juillet 2021, la SCI FRANY, assurée auprès de la S.A. AXA FRANCE IARD, a consenti un bail commercial à la SAS OGF, portant sur le lot numéro 6 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2021 et moyennant un loyer annuel de 21.600 euros hors taxes et hors charges.

Le local commercial est contigu à l’immeuble situé [Adresse 1], exploité par la SAS DIANE HOTEL, les murs étant la propriété de la SCI LA COMTESSE.

Le local commercial est grevé d’une servitude de passage de canalisations et gaines en partie haute du local au profit du fonds exploité par la SAS DIANE HOTEL, propriété de la SCI LA COMTESSE. 

A la suite de la survenance de plusieurs dégâts des eaux, la SAS OGF a missionné le cabinet STELLIANT aux fins d’organisation d’une expertise amiable. Aux termes du rapport d’expertise amiable rendu le 21 novembre 2022, il a été constaté une fuite sur le réseau de bouclage de la canalisation d’eau chaude de l’immeuble exploité par la SAS DIANE HOTEL située dans le plénum du local commercial exploité par la SAS OGF. 

Par actes d’huissier de justice du 06 décembre 2023, la SCI FRANY et la S.A. AXA FRANCE IARD ont assigné la SCI LA COMTESSE et la SAS DIANE HOTEL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire. 

Selon ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers du 28 février 2024, une expertise judiciaire a été ordonnée et M. [H] [Z] a été désigné pour y procéder. 

Par lettre officielle du 31 mai 2024, le conseil de la SAS OGF a écrit au conseil de la SCI FRANY pour lui indiquer que, compte-tenu de l’impossibilité d’exploiter les locaux loués, sa cliente sollicait le résiliation du bail aux torts de la SCI LA COMTESSE, le remboursement des loyers versés lors des périodes d’impossibilité totale d’exploiter les locaux loués et une quote-part de ces loyers pour les périodes pendant lesquelles l’exploitation était pertubée, et l’indemnisation des pertes d’exploitation. 

Selon lettre officielle du 2 juillet 2024, le conseil de la SCI FRANY a fait valoir qu’elle n’était pas responsable des désordres et qu’elle ne saurait faire droit aux prétentions financières de la SAS OGF.

Par actes de commissaire de justice des 18, 19 et 23 juillet 2024 signifiés à personne se disant habilitée, la SAS OGF a assigné la SCI LA COMTESSE, la SAS DIANE HÔTEL, la S.A. AXA FRANCE IARD et la SCI FRANY devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

L’affaire, appelée initialement à l’audience du 4 septembre 2024, a été renvoyée à la demande d’une partie au moins, et retenue à la dernière audience du 30 octobre 2024.

En demande, la SAS OGF, représentée par son conseil, lequel se réfère à ses dernières conclusions complétées par ses observations orales, demande au juge des référés, à titre principal de :
Autoriser la SAS OGF à suspendre le paiement des loyers et charges qui seront dus à compter de l’ordonnance à intervenir à la SCI FRANY en vertu du bail des 15 et 23 juillet 2021, jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue par le juge du fond sur la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la SCI FRANY ; Condamner la société SCI FRANY à verser, par provision, à la société OGF la somme de 48.295,80 euros, à parfaire jusqu’à l’ordonnance à intervenir ; 
Rendre communes et opposables à la SAS OGF l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de Poitiers du 28 février 2024 ayant désigné M. [H] [Z] ès qualités d’expert judiciaire et les opérations d’expertise ; Condamner la SCI FRANY aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu’à payer à la SAS OGF une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, 
Autoriser la SAS OGF à suspendre le paiement des loyers et charges qui seront dus à compter de l’ordonnance à intervenir à la SCI FRANY en vertu du bail des 15 et 23 juillet 2021, jusqu’à l’exécution des travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres et remettre en état les lieux loués ; Autoriser la SAS OGF à consigner entre les mains d’un séquestre les loyers et charges à venir, dus à la SCI FRANY en vertu du bail des 15 et 23 juillet 2021, à compter de l’achèvement des travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres et remettre en état les lieux loués jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue par le juge du fond sur la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la SCI FRANY ; Désigner à cette fin Monsieur le bâtonnier séquestre de l’ordre des avocats du barreau de Paris ou tel autre séquestre ; A titre encore plus subsidiaire, 
Autoriser la SAS OGF à consigner entre les mains d’un séquestre les loyers et charges qui seront dus à compter de l’ordonnance à intervenir à la SCI FRANY en vertu du bail des 15 et 23 juillet 2021, jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue par le juge du fond sur la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la SCI FRANY ;Désigner à cette fin Monsieur le bâtonnier séquestre de l’ordre des avocats du barreau de Paris ou tel autre séquestre.
Elle se prévaut des dispositions des articles 1219 et 1719 du code civil et soutient que l’impossibilité d’exploiter les locaux conformément à leur destination justifie que le locataire oppose l’exception d’inexécution, suspende le règlement de ses loyers pour l’avenir et obtienne la restitution des loyers indûment réglés dans le passé. 

Elle explique que l’exploitation des locaux a été perturbée de manière continue par la survenance des fuites et que l’imprévisibilité et la fréquence de ces désordres rendent impossible l’exploitation des locaux. Elle ajoute qu’elle est donc bien fondée à opposer à la SCI FRANY l’exception d’inexécution, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Elle oppose un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme des lieux loués et l’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir du fait du tiers ou de la force majeure. Elle ajoute que la clause de non-responsabilité invoquée par le bailleur ne s’applique pas dans le cadre de l’exception d’inexécution dès lors qu’elle ne s’applique qu’en cas d’indemnisation des préjudices du preneur.

Elle invoque les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile et fait valoir que, au regard du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme précitée, elle est bien fondée à solliciter la restitution des loyers et charges qu’elle a réglés sur les périodes où l’exploitation des locaux était impossible.

Elle expose que, dès lors que les dégâts des eaux dont les causes sont recherchées dans le cadre de l’expertise judiciaire menée par M. [H] [Z] l’intéressent directement, tant en ce qui concerne les désordres (origines et travaux réparatoires) que leurs conséquences (responsabilités et préjudices), il est nécessaire qu’elle soit présente aux opérations d’expertise. 

En défense, la SCI FRANY et la SA AXA FRANCE IARD, représentées par leur conseil, lequel se réfère à ses dernières conclusions complétées par ses observations orales, demandent au juge des référés de : 
Donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice quant à l’extension des opérations d’expertise à la SAS OGF ;Mettre à la charge de la SAS OGF les honoraires complémentaires de l’expert judiciaire. A titre principal, de : 
Débouter la SAS OGF de toutes ses demandes, fins et prétentions ; 
A titre subsidiaire, de :
Condamner, par provision, la SCI LA COMTESSE et la SAS DIANE HOTEL à lui verser les sommes correspondant au montant des loyers pour lesquels la consignation serait ordonnée et les sommes qu’elle serait condamnée à rembourser à la SAS OGF ;
En toutes hypothèses et à titre reconventionnel, 
Condamner, par provision, la SCI LA COMTESSE et la SAS DIANE HOTEL à exécuter, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, les travaux de remplacement déterminés par l’expert judiciaire aux termes de sa note n°1, complétée par son courrier du 2 septembre 2024, qui précise notamment : “remplacer intégralement l’ensemble des tuyauteries de cuivre de la boucle et de la distribution principale d’eau chaude sanitaire [...] Il est important de remplacer les tubes d’eau chaude dans l’épaisseur des murs et donc d’intervenir dans l’hôtel.” ; Condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Statuer ce que de droit sur les dépens.
Elles soutiennent que les demandes relatives à l’exception d’inexécution soulevée par la SAS OGF se heurtent manifestement à des contestations sérieuses. Elles expliquent que la SAS OGF ne caractérise pas d’impossibilité absolue d’exploiter le fonds de commerce, seule de nature à justifier la suspension des loyers. 

Elles ajoutent que les manquements de la SCI LA COMTESSE et de la SAS DIANE HÔTEL caractérisent le fait d’un tiers, exclusif de responsabilité du bailleur par application des dispositions de l’article 1725 du code civil, qui remplit les conditions de la force majeure, en ce que les sinistres à répétition et la négligence des sociétés voisines étaient irrésistibles et imprévisibles. 

Elles font valoir, sur la demande de condamnation provisionnelle en remboursement, qu’elle se heurte à des contestations sérieuses tant sur son principe que sur son quantum dès lors qu’il n’est démontré aucune impossibilité absolue d’exploiter le local. 

Elles expliquent, subsidiairement, que l’absence de perception des loyers par la SCI FRANY en raison de la suspension est constitutive d’un préjudice qui doit être réparé et dont la responsabilité est celle de la SCI LA COMTESSE et de la SAS DIANE HOTEL qui refusent de faire diligence. 

Elles exposent qu’il y a lieu de mettre fin d’urgence à la situation générée par l’absence de réalisation des travaux dont la nécessité a été déterminée par l’expert judiciaire et que, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, elles sont fondées à solliciter la condamnation in solidum et sous astreinte de la SCI LA COMTESSE et de la SAS DIANE HOTEL d’avoir à réaliser les travaux de remplacement déterminés par l’expert judiciaire. 

Elles précisent que le trouble manifestement illicite est indéniablement caractérisé dès lors que les agissement de la SCI LA COMTESSE et de la SAS DIANE HOTEL portent atteinte au droit de propriété de la SCI FRANY et sont qualifiables de voie de fait. 

En défense, la SCI LA COMTESSE et la SAS DIANE HOTEL n’ont pas constitué avocat et n’ont pas comparu à l’audience du 30 octobre 2024.

Avis a été donné que la décision était mise en délibéré au 04 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La SCI LA COMTESSE et la SAS DIANE HOTEL n’ont pas constitué avocat bien que régulièrement assignées. L’ordonnance, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.


1. Sur la demande principale de la SAS OGF en suspension des loyers.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le juge des référés peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Aux termes de l’article 1219 du code civil, « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée (...) ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »

La SAS OGF sollicite, à titre principal, l’autorisation de suspendre le paiement des loyers et charges qui seront dus à compter de l’ordonnance à intervenir à la SCI FRANY en vertu du bail du 12 juillet 2021, jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue par le juge du fond sur la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la SCI FRANY. 

La SCI FRANY oppose l’existence de contestations sérieuses tirées, d’une part, de l’absence de caractérisation de l’impossibilité absolue d’exploiter le fonds de commerce, seule de nature à justifier la suspension des loyers, et, d’autre part, de la caractérisation du fait d’un tiers, exclusif de responsabilité du bailleur par application des dispositions de l’article 1725 du code civil, qui remplit les conditions de la force majeure, en ce que les sinistres à répétition et la négligence de la SCI LA COMTESSE et de la SAS DIANE HOTEL sont irrésistibles et imprévisibles. 

Il ressort des éléments versés aux débats que les locaux loués par la SAS OGF auprès de la SCI FRANY subissent des infiltrations récurrentes d’eau (pièces de la demanderesse n°3, 4, 6, 11, 12 et 13) et que la SAS OGF a fermé ses locaux entre le 11 mai 2022 et le 12 décembre 2022 et depuis le 1er novembre 2023 (pièce de la demanderesse n°14). 

L’obligation de délivrance conforme et d’entretien des lieux loués pesant sur la SCI FRANY n’est donc pas remplie, sans toutefois qu’il ne soit constaté une impossibilité totale d’exploiter les locaux. Les désagréments rencontrés par la SAS OGF par les dégâts des eaux répétés affectent effectivement la paisibilité de son activité commerciale mais ne rendent pas les locaux entièrement impropres à l’usage auquel ils sont destinés. 

Il apparait également, au regard des conclusions de l’expertise amiable diligentée par le cabinet STELLIANT (pièce de la demanderesse n°1) et de la note de synthèse de la réunion d’expertise judiciaire du 29 mars 2024 pièce de la demanderesse n°6), que les désordres d’inflitrations sont consécutifs à « des fuites récurrentes et aléatoires se produisant de manière répétitive au niveau de la canalisation de distribution d’eau chaude sanitaire et surtout au niveau du réseau de recyclage » qui sert à alimenter les chambres de l’hôtel exploité par la SAS DIANE HOTEL.

En effet, aux termes du bail commercial du 12 juillet 2021, « le bailleur déclare que l’immeuble loué est grevé d’une servitude par le passage de canalisaions et gaines en partie haute du local pour la desserte et l’alimentation de la partie de l’immeuble actuellement occupé par l’hôtel IBIS. En cas de besoin, le preneur autorisera l’accès aux locaux pour inspecter ou réparer lesdits gaines et canalisations » (pièce de la demanderesse n°1, p. 13). 

Il est enfin avancé que la SCI FRANY a entrepris des diligences auprès de la SAS DIANE HOTEL, exploitant de l’immeuble contigu, et de la SCI LA COMTESSE, propriétaire, afin que ces dernières procèdent à la réparation desdites canalisations. 


La SCI FRANY a effectivement contacté amiablement à de nombreuses reprises la SAS DIANE HOTEL et la SCI LA COMTESSE avant de finalement assigner ces dernières devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers (pièce de la demanderesse n°5). 

Dès lors qu’il ne peut être constaté avec évidence un manquement de la SCI FRANY à ses obligations engageant sa responsabilité en tant que bailleur, notamment en ce qu’elle aboutirait à une impossibilité totale pour son locataire de jouir des locaux loués, l’exception d’inexécution soulevée par la SAS OGF afin d’obtenir l’autorisation de suspendre le versement des loyers dus se heurte à une contestation sérieuse. 

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes. 

Subsidiairement, la SAS OGF sollicite l’autorisation de consigner entre les mains d’un séquestre les loyers et charges qui seront dus à compter de l’ordonnance à intervenir à la SCI FRANY en vertu du bail du 12 juillet 2021, jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue par le juge du fond sur la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la SCI FRANY. 

Sur ce point, une action au fond est envisagée par la SAS OGF aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial conclu avec la SCI FRANY, la SAS OGF ayant d’ailleurs sollicité la résiliation amiable du bail par lettre officielle du 31 mai 2024 (pièce de la demanderesse n°7).

Dès lors qu’une contestation est existante quant au respect par le bailleur de ses obligations envers le preneur et qu’une action au fond est envisagée, il sera fait droit à la demande tendant à autoriser la SAS OGF de consigner entre les mains d’un tiers les loyers et charges qui seront dus à compter de l’ordonnance à intervenir à la SCI FRANY en vertu du bail du 12 juillet 2021, ceci à compter de la présente décision et jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue par le juge du fond sur la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la SCI FRANY, ou jusqu’à ce qu’un accord amiable entre les parties règle définitivement leur litige, le tout dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de désigner la Caisse des Dépôts et Consignations pour recevoir cette consignation par application notamment de l’article L518-17 du code monétaire et financier.

2. Sur la demande principale de la SAS OGF en condamnation provisionnelle contre la SCI FRANY au titre des loyers versés.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le juge des référés peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

La SAS OGF sollicite la condamnation de la SCI FRANY à lui verser, par provision, la somme de 48 295,80 euros correspondant au montant des loyers versés lors des périodes de dégâts des eaux. 

Comme expliqué précédemment, l’impossibilité de constater avec évidence l’existence d’un principe de responsabilité et d’une obligation de paiement pesant sur la SCI FRANY en raison d’un manquement à ses obligations en tant que bailleur constitue une contestation sérieuse se heurtant à l’allocation d’une provision. 

Il n’y a donc pas lieu à référé. 

3. Sur la demande principale de la SAS OGF en déclaration d'ordonnance commune et opposable à son profit.

L'article 145 du code de procédure civile dispose que : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En application de ce texte, en présence d'un motif légitime laissé à l'appréciation souveraine du juge, et sauf à ce que la déclaration d'ordonnance commune apparaisse manifestement inutile ou que l'action éventuelle à l'égard du défendeur soit d'ores et déjà manifestement irrecevable ou vouée à l'échec, le juge peut déclarer commune à des tiers une mesure d'instruction précédemment ordonnée en référé, sans pour autant devoir respecter les prévisions de l'article 245 alinéa 3 du code de procédure civile dès lors qu'il n'y a pas d'extension matérielle de la mission de l'expert au sens de ce dernier texte, et en laissant inappliquées les dispositions de l'article 331 alinéa 2 du code de procédure civile qui sont étrangères à cette demande.

En l’espèce, la SAS OGF démontre sa qualité de preneuse du local commercial touchée par les désordres allégués par la SCI FRANY dans le cadre de l’instance l’opposant à la SCI LA COMTESSE, la SAS DIANE HOTEL et la S.A. AXA FRANCE IARD.

La SCI FRANY ne s’oppose pas à l’extension des opérations d’expertise à son contradictoire.

Il convient ainsi de juger que la demanderesse justifie d’un motif légitime à obtenir qu’elle participe aux opérations d’expertise prescrites par ordonnance du 28 février 2024.

4. Sur la demande reconventionnelle de condamnation provisionnelle dirigée par la SCI FRANY contre la SCI LA COMTESSE et la SAS DIANE HOTEL.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le juge des référés peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

La SCI FRANY sollicite la condamnation provisionnelle de la SCI LA COMTESSE et de la SAS DIANE HOTEL à lui verser les sommes correspondant au montant des loyers pour lesquels la consignation serait ordonnée. 

Or, la demande de la SCI FRANY apparaît prématurée dès lors qu’aucun principe de responsabilité ni aucune obligation de paiement ne pèse sur la SCI LA COMTESSE et sur la SAS DIANE HOTEL au-delà de toute contestation sérieuse.

La demande de la SCI FRANY se heurte donc à une contestation sérieuse. 

Il n’y a pas lieu à référé. 

5. Sur la demande reconventionnelle de la SCI FRANY et la SA AXA FRANCE IARD en injonction sous astreinte contre la SCI LA COMTESSE et la SAS DIANE HOTEL de réaliser des travaux.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « Le [juge des référés peut] toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Aux termes de l’article 1253 du code civil, « Le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »

La SCI FRANY soutient que constitue un trouble manifestement illicite le fait, pour la SCI LA COMTESSE et la SAS DIANE HOTEL, de s’abstenir de procéder à la réalisation des travaux de remplacement des tuyauteries de cuivre de la boucle et de la distribution principale d’eau chaude sanitaire dont la nécessité a été déterminée par l’expert judiciaire. 
En l’espèce, la SAS DIANE HOTEL exerce une activité d’hôtellerie dans l’immeuble appartenant à la SCI LA COMTESSE, voisin de l’immeuble appartenant à la SCI FRANY, exploité par la SAS OGF.

Il ressort des pièces produites aux débats que les canalisations de l’hôtel, situées dans le local exploité par la SAS OGF, conformément à la servitude de passage mentionnée dans le bail commercial du 12 juillet 2021, sont endommagées et engendrent des désordres dans le local exploité par la SAS OGF (pièces de la demanderesse n°3, 4, 6, 11, 12 et 13).

Or, tant la SCI LA COMTESSE que la SAS DIANE HOTEL, alors même qu’elles ont été relancées à plusieurs reprises par la SCI FRANY, par la SAS OGF et par l’expert judiciairement désigné n’ont pas régularisé la situation et fait procéder au remplacement des tuyauteries défectueuses et, par voie de conséquence, empêchent la réalisation des travaux et l’arrêt des infiltrations. 

Dès lors, la SCI LA COMTESSE et la SAS DIANE HOTEL sont à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Dans ces conditions, il sera jugé que, en s’abstenant de procéder à la réalisation des travaux de remplacement des tuyauteries de cuivre de la boucle et de la distribution principale d’eau chaude sanitaire dont la nécessité a été déterminée par l’expert judiciaire, la SCI LA COMTESSE et la SAS DIANE HOTEL ont créé un trouble manifestement illicite.

Il leur sera donc ordonné d’exécuter les travaux de remplacement déterminés par l’expert judiciaire aux termes de sa note n°1, complétée par son courrier du 2 septembre 2024, qui précise notamment : “remplacer intégralement l’ensemble des tuyauteries de cuivre de la boucle et de la distribution principale d’eau chaude sanitaire [...] Il est important de remplacer les tubes d’eau chaude dans l’épaisseur des murs et donc d’intervenir dans l’hôtel.” 

Une astreinte est ordonnée pour assurer l’exécution de la présente mesure, dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

6. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

6.1. Sur les dépens.

Au vu du sens de la décision, il convient de répartir comme suit la condamnation aux dépens :
un tiers in solidum pour la SCI FRANY et la SA AXA FRANCE IARD ;deux tiers in solidum pour la SCI LA COMTESSE et la SAS DIANE HOTEL ;sans recouvrement direct au profit d’aucun conseil.

6.2. Sur l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI FRANY, tenue pour partie aux dépens, et seule visée par la demande de la SAS OGF au titre de l’article 700 du code de procédure civile, doit payer à celle-ci une somme que l’équité justifie de modérer à 1.500 euros.

La SCI LA COMTESSE et la SAS DIANE HOTEL, également tenues pour partie aux dépens, doivent payer à la SCI FRANY la somme de 3.000 euros sur ce fondement.

6.3. Sur l’exécution provisoire.

La décision, rendue en référé, est de droit exécutoire par provision conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de la SAS OGF en suspension du paiement de ses loyers ;

AUTORISE la SAS OGF à consigner entre les mains de la Caisse des Dépôts et des Consignations les loyers et charges qui seront dus à compter de l’ordonnance à intervenir à la SCI FRANY en vertu du bail du 12 juillet 2021, et jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue par le juge du fond sur la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la SCI FRANY ou jusqu’à ce qu’un accord amiable entre les parties règle définitivement leur litige ;

REJETTE la demande de la SAS OGF en condamnation provisionnelle de la SCI FRANY à lui rembourser des loyers ;

DÉCLARE les opérations d'expertise ordonnées par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers du 28 février 2024 (RG n°23/384) communes et opposables à la SAS OGF;

REJETTE la demande reconventionnelle en condamnation provisionnelle dirigée par la SCI FRANY contre la SCI LA COMTESSE et la SAS DIANE HOTEL ;

ORDONNE à la SCI LA COMTESSE et à la SAS DIANE HOTEL, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, d’exécuter les travaux de remplacement déterminés par l’expert judiciaire aux termes de sa note n°1, complétée par son courrier du 2 septembre 2024, qui précise notamment : “remplacer intégralement l’ensemble des tuyauteries de cuivre de la boucle et de la distribution principale d’eau chaude sanitaire [...] Il est important de remplacer les tubes d’eau chaude dans l’épaisseur des murs et donc d’intervenir dans l’hôtel.”, et en soumettant préalablement à la validation de l’expert judiciaire le devis pour ces travaux, et ORDONNE pour l’exécution de la présente mesure une astreinte provisoire, à la charge de la SCI LA COMTESSE et la SAS DIANE HOTEL, à raison de 100 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la présente décision et pendant une durée de 365 jours sans s’en réserver la liquidation ;

CONDAMNE la SCI FRANY à verser à la SAS OGF la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCI LA COMTESSE et la SAS DIANE HOTEL à payer à la SCI FRANY la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE aux dépens :
pour un tiers, in solidum la SCI FRANY et la SA AXA FRANCE IARD ;pour deux tiers, in solidum la SCI LA COMTESSE et la SAS DIANE HOTEL ;
sans recouvrement direct au profit d’aucun conseil ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

RAPPELLE qu'il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente ;

Le Greffier Le Juge des référés