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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, 1ère Chambre, 30 avril 2026, n° 23/01278

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : 

Par acte sous seing privé en date du 5 novembre 2019, la SCI [Localité 2] [Adresse 3] (ci-après " le bailleur ") a conclu un bail commercial avec la [Adresse 5] (ci-après " le locataire ") portant sur les locaux situés [Adresse 6] à CHARLEVILLE-MEZIERES. 

Le locataire a pris les locaux en l'état et s'est chargé des travaux d'équipement nécessaires à son exercice professionnel. 

Bien que le locataire n'ait fait état d'aucune difficulté concernant les parties privatives, il a averti le bailleur de dégradations des parties communes par courriels du 29 juillet 2022 et du 9 novembre 2022. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 février 2023, le conseil du locataire a mis en demeure le bailleur de prendre toutes mesures nécessaires à la mise en conformité des locaux loués à leur destination et à la jouissance paisible des locaux.

Dans un courrier du 28 mars 2023, le bailleur a contesté les manquements reprochés, estimant avoir fait le nécessaire pour assurer la jouissance paisible des parties communes. 

Le locataire a fait procéder à un constat amiable de commissaire de justice le 18 mars 2023 afin de constater la dégradation des parties communes. Le bailleur a répondu dans un courrier du 16 juin 2023 être en concertation avec la mairie de [Localité 2] pour adopter des mesures de sécurisation de l'entrée du parking.

Le locataire a fait réaliser un second constat amiable de commissaire de justice le 6 juin 2023. Le bailleur a réitéré la nécessité d'une concertation avec les autorités publiques locales dans un courriel du 26 juin 2023. 

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023, la SCM CENTRE OPTHALMOLOGIQUE BEREGOVOY a fait assigner la SCI [Localité 2] [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES aux fins d'enjoindre au bailleur de réaliser les travaux nécessaires dans les parties communes sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d'un délai de 15 jours suivant la signification du jugement et, dans l'intervalle, d'autoriser le locataire à verser les loyers et charges sous séquestre jusqu'à la réalisation des travaux.

Le 27 novembre 2024, la [Adresse 1] a fait procéder à un nouveau constat amiable de commissaire de justice. 

Un dernier constat amiable a été réalisé par le commissaire de justice les 20 et 31 janvier 2025. 

La clôture est intervenue le 01 juillet 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 avril 2026.


PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, la SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY sollicite du Tribunal de : 
Déclarer la société [Adresse 1] recevable et bien fondée en ses demandes ; Enjoindre à la SCI [Localité 2] [Adresse 3] de procéder à la réalisation des travaux nécessaires dans les parties communes de l'immeuble située [Adresse 6] à CHARLEVILLE-MEZIERES, et en particulier : reprise des murs (trous, peinture) et des plafonds, réparation des portes, des boitiers de systèmes d'alarme, de la signalétique, mise en place de panneaux pour empêcher que vélos/trottinettes puissent être attachés dans les parties communes, réorganisation du circuit clients/patients au sein de l'immeuble et vers le parking, sécurisation des parties communes ;Assortir cette injonction d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter d'un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir et dire que cette astreinte pourra être liquidée par le juge de l'exécution ; Autoriser la consignation auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations par la [Adresse 1] des loyers et charges dus en application du bail jusqu'à parfait achèvement des travaux requis dans les parties communes ;Condamner la SCI [Localité 2] [Adresse 3] à payer à la [Adresse 1] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice d'image et de réputation ; Condamner la SCI [Localité 2] [Adresse 3] à payer à la [Adresse 1] la somme de 4.222,80 € à titre de remboursement partiel des frais de gestion technique, de gestion des sinistres et de gestion des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de sécurité de l'immeuble ; Condamner la SCI [Localité 2] [Adresse 3] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais relatifs aux constats de commissaire de justice réalisés les 18 mars et 6 juin 2023 ; Condamner la SCI [Localité 2] [Adresse 3] à payer à la [Adresse 1] la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
Au soutien de sa demande en injonction à la réalisation de travaux formée au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, la SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY témoigne d'un défaut d'entretien et de sécurisation des parties communes. Le locataire ajoute que deux constats d'huissier ont démontré les multiples dégradations des parties communes et l'absence de remise en état par le bailleur. En réponse au bailleur qui affirme avoir pris des mesures pour remédier aux dégradations, le locataire estime que les mesures prises sont insuffisantes car les dégradations perdurent voire s'aggravent. Bien que le bailleur soit soumis à une obligation de moyen, le locataire estime que la fréquence de passage de public dans les parties communes rend nécessaire des mesures préventives aux dégradations, et non seulement curatives. Par ailleurs, le locataire expose que le bailleur ne peut s'exonérer de sa responsabilité en indiquant attendre la mise en œuvre de mesures par la Mairie. Enfin, il énonce que le fait que les dégradations soient commises par des tiers n'exonère pas le bailleur de son obligation de mettre fin aux désordres et empêcher leur renouvellement. 

A l'appui de sa demande en réparation de son préjudice d'image et de réputation fondée sur l'article 1217 du code civil, la [Adresse 1] expose accueillir sa patientèle au sein des locaux dégradés, et estime que cela ternit son image et sa réputation.

Au soutien de sa demande en réparation de son préjudice financier, la SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY affirme avoir dû payer au bailleur des frais de gestion technique, de gestion des sinistres et de gestion des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de sécurité de l'immeuble à hauteur de 4% du loyer hors taxe depuis la signature du bail. Elle estime toutefois que les prestations attendues du bailleur n'ont pas été fournies. 


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, la SCI [Localité 2] [Adresse 3] sollicite du Tribunal de : 
Déclarer la [Adresse 1] mal fondée en ses demandes et l'en débouter ;Condamner la SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit du conseil de la SCI CHARLEVILLE-MEZIERES [Adresse 3], la SCP DELGENES JUSTINE DELGENES, Avocat au barreau des Ardennes, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; Condamner la [Adresse 1] à payer à la SCI [Localité 2] [Adresse 3] la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Pour rejeter la demande en injonction de réaliser les travaux, la SCI [Localité 2] [Adresse 3] se fonde sur les articles 1217, 1220 et 1719 du code civil. Elle énonce ne pas avoir commis de manquement à ses obligations contractuelles. Elle estime que le locataire ne rapporte pas la preuve que les dégradations perdurent voire s'aggravent. Elle affirme avoir pris en compte la spécificité des locaux et avoir conclu divers contrats relatifs à la sécurisation de l'immeuble, à l'entretien et au nettoyage des parties communes. Par ailleurs, elle souligne que le locataire dispose d'autres accès au cabinet d'ophtalmologie qui ne sont pas concernés par les dégradations. Elle précise que l'ouverture du bâtiment au public n'est pas seulement justifiée par l'accès au parking public situé [Adresse 7], mais est également nécessaire pour que la patientèle du cabinet d'ophtalmologie et la clientèle de la société BASIC FIT puissent accéder aux locaux. Elle ajoute que le parking est géré par la ville de [Localité 2] et que, dès lors, toute mesure concernant l'accès au parking doit être prise en concertation avec la mairie et la [Etablissement 1] Métropole. Enfin, elle affirme avoir réparé les dégradations des parties communes, et souligne que les dégradations mentionnées dans le constat du 27 novembre 2024 résultent de nouveaux actes de vandalisme d'une particulière ampleur. 
Pour rejeter la demande en consignation des loyers et charges, la SCI [Localité 2] [Adresse 3] se fonde sur l'article 1725 du code civil et expose que le locataire ne fait état d'aucun problème relatif aux locaux loués que sont les parties privatives. De plus, elle affirme que les dégradations sont imputables à des tiers et qu'elle a mis en œuvre toutes les mesures possibles pour les réparer et y remédier. Enfin, elle énonce que la consignation ne constitue pas une mesure permettant de remédier au trouble de jouissance. 

Pour rejeter les demandes indemnitaires formées par le locataire, la SCI [Localité 2] [Adresse 3] estime qu'elles ne sont pas justifiées par des éléments de preuve et sont mal-fondées.

Motifs

MOTIVATION :

1. Sur la demande en injonction à la réalisation de travaux sous astreinte :

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

L'article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le bailleur d'un local situé dans un immeuble ouvert au public est tenu de réparer les parties communes, accessoire nécessaire à l'accès aux parties privatives. L'obligation de procéder aux réparations nécessaires incombant au bailleur est une obligation de moyens. Ainsi, il revient au bailleur de démontrer qu'il a fourni des efforts suffisants pour mettre fin aux désordres constatés. 

L'article 1725 du code civil dispose enfin que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l'espèce, le bail commercial conclu le 5 novembre 2019 porte sur les " locaux situés au 2ème étage présentant une surface de 243 m² dont 21 m² de parties communes ". Les parties communes étant l'accessoire des parties privatives louées, le bailleur est tenu d'en assurer les réparations nécessaires. 

Il ressort des constats amiables des commissaires de justice que les parties communes du bâtiment ont fait l'objet de dégradations. En effet, le constat amiable du 18 mars 2023 évoque une vitre brisée au rez-de-chaussée, un boitier d'alarme cassé " laissant apparaitre à nu le système de l'installation d'alarme ", et des vélos accrochés à l'intérieur des parties communes. Du côté du sas menant au parking, le commissaire de justice mentionne que la plaque protectrice est " rayée, cassée et enfoncée ". Il fait également état de plaques de faux-plafond dégradées, de traces de doigt et de semelles sur les murs, et de " cloisons éventrées ". Le constat indique par ailleurs que les portes d'accès métalliques n'ont plus de poignée et de système de fermeture. Dans son constat amiable du 6 juin 2023, le commissaire de justice réitère ses constatations. Il ajoute que les cloisons du mur de droite dans le couloir présentent de grandes éventrations. Par ailleurs, le constat amiable du 27 novembre 2024 conclut en l'existence de traces de semelle sur les murs, en la défaillance d'une rampe d'escalier et en l'absence de plaques de faux-plafond. Le commissaire de justice constate que plusieurs cloisons sont percées dans l'escalier permettant l'accès au cabinet d'ophtalmologie. Au niveau de l'accès côté parking, il observe une " porte métallique fixée sur une huisserie dégradée, désolidarisée de l'immeuble ". Enfin, la présence d'un sans-abri à l'intérieur des parties communes a été constatée par un article de presse du 22 avril 2023 corroborée par la lettre du 19 octobre 2019 de Madame [B] [G], salariée du cabinet d'ophtalmologie. 

Les dates de réalisation des constats amiables par le commissaire de justice démontrent que les dégradations ont eu lieu de 2022 à 2024. Le courriel de Monsieur [I] [H] en date du 9 novembre 2022 énonce également que " les mois passent et nous ne constatons aucune amélioration mais au contraire, un état global qui se dégrade ".

La SCM [Adresse 8] estime ainsi que la SCI [Localité 2] [Adresse 3] n'a pas procédé aux réparations et a laissé les parties communes se dégrader.
 
Toutefois, la vidéo et les articles de presse versés aux débats par le bailleur soulignent que de nouvelles dégradations d'une particulière ampleur ont eu lieu dans la nuit du 15 au 16 novembre 2024. Or, la survenance de ces nouvelles dégradations coïncide avec le constat amiable réalisé le 26 novembre 2024. Ainsi, il ne saurait être déduit des dates de réalisation des constats amiables que les dégradations ont perduré pendant trois années en raison de l'inertie du bailleur. 

Au contraire, la SCI [Localité 2] [Adresse 3] justifie de devis et de factures portant sur le nettoyage et la sécurisation des parties communes. Concernant le nettoyage, le bailleur verse aux débats le contrat d'entretien des parties communes conclu avec la société A-G-net Propreté et Services en septembre 2020. En matière de réparation, le bailleur justifie d'un devis du 29 juillet 2021 pour le rebouchage des trous dans le mur et la mise en peinture. Concernant les dégradations des portes, le bailleur fait état d'une facture du 24 janvier 2022 pour la fourniture d'une serrure trois points et d'un bras de ferme-porte, d'une facture du 19 avril 2022 pour la nouvelle serrure de la porte au rez-de-chaussée ainsi que le remplacement de la serrure et de la poignée pour la porte de l'étage, d'une facture du 03 juin 2022 relative à la fourniture et pose d'un cylindre à bouton, et d'une facture du 07 juin 2022 concernant la fourniture et la pose d'un bloc de poignée sur porte et le remplacement d'une serrure. Le bailleur justifie également de factures des 20 janvier 2022, 24 août 2022 et 31 mai 2023 pour la remise en état du désenfumage. Il verse aussi aux débats une facture du 16 février 2023 pour l'impression et la pose de trois plaques informatives en plexi-glace. Enfin, le bailleur verse aux débats un devis du 09 septembre 2016 pour une prestation de 21 rondes de sécurité par semaine, ainsi qu'un devis du 06 juillet 2023 pour la fourniture et la pose d'un rideau métallique. 

De plus, la SCI [Localité 2] [Adresse 3] démontre avoir promptement réagi aux sollicitations de la SCM [Adresse 8] lorsque celle-ci dénonçait la survenance de désordres dans les parties communes. En effet, le courriel du 19 juillet 2022 du bailleur expose sa demande à la société BASIC FIT de veiller à ce que leurs clients ne posent pas leur vélo dans les parties communes. Le bailleur réitère sa demande dans un courriel du 29 août 2022 en raison de nouvelles constatations de vélos dans les parties communes par le locataire le 26 août 2022. 

En outre, la SCI [Localité 2] [Adresse 3] énonce devoir se concerter avec les pouvoirs publics pour prendre des mesures de sécurisation des parties communes. Or, le courriel de la SCI en date du 26 juin 2023 évoque " les solutions discutées lors de la réunion du 30 mai 2023 avec les responsables de la Ville de CHARLEVILLE-MEZIERES ". Ainsi, le temps nécessaire à la concertation avec la Mairie de [Localité 2] ne peut être imputé au bailleur dès lors que celui-ci justifie l'avoir sollicitée dès 2023 pour remédier aux dégradations des locaux. 

Enfin, les constats amiables de commissaire de justice des 20 janvier et 31 janvier 2025 évoquent la réfection des murs du couloir. Le commissaire de justice constate par ailleurs la sécurisation des parties communes par l'installation de caméras de surveillance. Ces constatations sont corroborées par les photographies des caméras versées aux débats par la SCI [Localité 2] [Adresse 3]. Le commissaire de justice observe également l'installation d'une grille de sécurité qui mène au parking et qui fonctionne de 22h30 à 06h00, ainsi que d'un lecteur de badge de sécurité à l'entrée principale. 

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la SCI [Localité 2] [Adresse 3] a fourni des efforts suffisants pour réparer les dégradations des parties communes et prévenir leur survenance. L'obligation de procéder aux réparations nécessaires étant une obligation de moyens, le simple fait que les mesures prises par la SCI [Localité 2] [Adresse 3] se soient avérées insuffisantes à empêcher toute dégradation ne suffit pas à engager sa responsabilité. 

En conséquence, la demande de la [Adresse 1] en injonction à la SCI [Localité 2] [Adresse 3] de procéder à la réalisation des travaux nécessaires dans les parties communes de l'immeuble située [Adresse 6] à CHARLEVILLE-MEZIERES sera rejetée. 

Par voie de conséquence, la demande de la [Adresse 1] à assortir cette injonction d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter d'un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir et dire que cette astreinte pourra être liquidée par le juge de l'exécution sera rejetée. 


2. Sur la demande en consignation des loyers et charges auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations : 

Il est interdit au locataire de suspendre le paiement de son loyer, même en cas de manquements du bailleur à ses obligations contractuelles. En effet, le paiement du prix aux termes convenus est l'une des obligations principales du preneur conformément à l'article 1728 du code civil. Toutefois, une décision de justice peut ordonner la consignation des loyers et des charges auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations conformément à l'article L.518-17 du code monétaire et financier.

En l'espèce, la consignation des loyers et charges est une demande accessoire à la demande en injonction de réaliser les travaux. La preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de réparer les parties communes n'étant pas rapportée, la SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY ne saurait solliciter la consignation des loyers et charges. 

En conséquence, la demande de la [Adresse 1] en autorisation de consigner auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations les loyers et charges dus en application du bail conclu le 5 novembre 2019 jusqu'à parfait achèvement des travaux requis dans les parties communes sera rejetée. 


3. Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice d'image et de réputation : 

Aux termes de l'article 1217, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution. 

L'article 1231-1 du code civil précise que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, et comme indiqué précédemment, la SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY ne rapporte pas la preuve d'un manquement de la SCI [Localité 2] [Adresse 3] à son obligation de procéder aux réparations nécessaires en sa qualité de bailleur. 

En conséquence, la demande de la [Adresse 1] en condamnation de la SCI [Localité 2] [Adresse 3] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice d'image et de réputation sera rejetée. 


4. Sur la demande de remboursement partiel des frais de gestion :

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, la [Adresse 1] sollicite le remboursement des frais de gestion technique, de gestion des sinistres, et de gestion des dépenses de fonctionnement, soit la somme de 4.222,80 € correspondant à 4% du loyer hors taxe. Néanmoins, et comme évoqué précédemment, elle ne rapporte pas la preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de réparer les parties communes. Au contraire, le bailleur démontre avoir fourni des efforts nécessaires pour que les parties communes puissent être réparées. 

En conséquence, la demande de la SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY en condamnation de la SCI [Localité 2] [Adresse 3] à lui payer la somme de 4.222,80 euros à titre de remboursement partiel des frais de gestion technique, de gestion des sinistres et de gestion des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de sécurité de l'immeuble sera rejetée. 


5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire : 

Sur les dépens :

Selon l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

L'article 699 du code de procédure civile dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. Les frais de constat d'un commissaire de justice non désigné à cet effet par décision de justice ne constituent pas des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile. 

En l'espèce, la [Adresse 1], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit du conseil de la SCI CHARLEVILLE-MEZIERES [Adresse 3], la SCP DELGENES JUSTINE DELGENES, Avocat au barreau des Ardennes. 

Les dépens n'incluent pas les frais de constats amiables de commissaire de justice. 


Sur les frais irrépétibles : 

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY, partie succombante, sera condamnée à payer à la SCI [Localité 2] [Adresse 3] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


Sur l'exécution provisoire : 

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du code de procédure civile précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature de l'affaire ne justifie pas que l'exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge, statuant publiquement, contradictoirement, et en premier ressort,

REJETTE la demande de la [Adresse 1] en injonction à la SCI [Localité 2] [Adresse 3] de procéder à la réalisation des travaux nécessaires dans les parties communes de l'immeuble située [Adresse 6] à CHARLEVILLE-MEZIERES ;

Dispositif

En conséquence, 

REJETTE la demande de la [Adresse 1] à assortir cette injonction d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter d'un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir et dire que cette astreinte pourra être liquidée par le juge de l'exécution ; 

REJETTE la demande de la SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY en autorisation de consigner auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations les loyers et charges dus en application du bail conclu le 5 novembre 2019 jusqu'à parfait achèvement des travaux requis dans les parties communes ; 

REJETTE la demande de la [Adresse 1] en condamnation de la SCI [Localité 2] [Adresse 3] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice d'image et de réputation;
 
REJETTE la demande de la [Adresse 1] en condamnation de la SCI [Localité 2] [Adresse 3] à lui payer la somme de 4.222,80 € à titre de remboursement partiel des frais de gestion technique, de gestion des sinistres et de gestion des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de sécurité de l'immeuble ;

CONDAMNE la [Adresse 1] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit du conseil de la SCI CHARLEVILLE-MEZIERES [Adresse 3], la SCP DELGENES JUSTINE DELGENES, Avocat au barreau des Ardennes, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; 

DIT que les dépens n'incluent pas les frais de constats amiables réalisés par un commissaire de justice ;

CONDAMNE la SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY à payer à la SCI [Localité 2] [Adresse 3] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. 


AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,


LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE CHARLEVILLE-MEZIERES


 J U G E M E N T


 Minute N° /



Le trente Avril deux mil vingt six, 

Madame WEISSE Alexia, Juge au Tribunal Judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES, statuant en tant que Juge Unique,

assistée de Madame PIREAUX-LUCAS Florence, Cadre-Greffier

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’instance N° RG 23/01278 - N° Portalis DBWT-W-B7H-EJSY.
Code NAC 30Z

DEMANDERESSE

La S.C.M. [Adresse 1]
dont le siège social est sis 
[Adresse 2]
[Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Me Virginie BONNEROT, avocat au barreau de REIMS plaidant

 
 
DEFENDERESSE

La S.C.I. [Localité 2] [Adresse 3]
dont le siège social est sis 
[Adresse 4]
[Localité 3]
prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Me Richard DELGENES, avocat au barreau des ARDENNES plaidant


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : 

Par acte sous seing privé en date du 5 novembre 2019, la SCI [Localité 2] [Adresse 3] (ci-après " le bailleur ") a conclu un bail commercial avec la [Adresse 5] (ci-après " le locataire ") portant sur les locaux situés [Adresse 6] à CHARLEVILLE-MEZIERES. 

Le locataire a pris les locaux en l'état et s'est chargé des travaux d'équipement nécessaires à son exercice professionnel. 

Bien que le locataire n'ait fait état d'aucune difficulté concernant les parties privatives, il a averti le bailleur de dégradations des parties communes par courriels du 29 juillet 2022 et du 9 novembre 2022. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 février 2023, le conseil du locataire a mis en demeure le bailleur de prendre toutes mesures nécessaires à la mise en conformité des locaux loués à leur destination et à la jouissance paisible des locaux.

Dans un courrier du 28 mars 2023, le bailleur a contesté les manquements reprochés, estimant avoir fait le nécessaire pour assurer la jouissance paisible des parties communes. 

Le locataire a fait procéder à un constat amiable de commissaire de justice le 18 mars 2023 afin de constater la dégradation des parties communes. Le bailleur a répondu dans un courrier du 16 juin 2023 être en concertation avec la mairie de [Localité 2] pour adopter des mesures de sécurisation de l'entrée du parking.

Le locataire a fait réaliser un second constat amiable de commissaire de justice le 6 juin 2023. Le bailleur a réitéré la nécessité d'une concertation avec les autorités publiques locales dans un courriel du 26 juin 2023. 

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023, la SCM CENTRE OPTHALMOLOGIQUE BEREGOVOY a fait assigner la SCI [Localité 2] [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES aux fins d'enjoindre au bailleur de réaliser les travaux nécessaires dans les parties communes sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d'un délai de 15 jours suivant la signification du jugement et, dans l'intervalle, d'autoriser le locataire à verser les loyers et charges sous séquestre jusqu'à la réalisation des travaux.

Le 27 novembre 2024, la [Adresse 1] a fait procéder à un nouveau constat amiable de commissaire de justice. 

Un dernier constat amiable a été réalisé par le commissaire de justice les 20 et 31 janvier 2025. 

La clôture est intervenue le 01 juillet 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 avril 2026.


PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, la SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY sollicite du Tribunal de : 
Déclarer la société [Adresse 1] recevable et bien fondée en ses demandes ; Enjoindre à la SCI [Localité 2] [Adresse 3] de procéder à la réalisation des travaux nécessaires dans les parties communes de l'immeuble située [Adresse 6] à CHARLEVILLE-MEZIERES, et en particulier : reprise des murs (trous, peinture) et des plafonds, réparation des portes, des boitiers de systèmes d'alarme, de la signalétique, mise en place de panneaux pour empêcher que vélos/trottinettes puissent être attachés dans les parties communes, réorganisation du circuit clients/patients au sein de l'immeuble et vers le parking, sécurisation des parties communes ;Assortir cette injonction d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter d'un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir et dire que cette astreinte pourra être liquidée par le juge de l'exécution ; Autoriser la consignation auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations par la [Adresse 1] des loyers et charges dus en application du bail jusqu'à parfait achèvement des travaux requis dans les parties communes ;Condamner la SCI [Localité 2] [Adresse 3] à payer à la [Adresse 1] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice d'image et de réputation ; Condamner la SCI [Localité 2] [Adresse 3] à payer à la [Adresse 1] la somme de 4.222,80 € à titre de remboursement partiel des frais de gestion technique, de gestion des sinistres et de gestion des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de sécurité de l'immeuble ; Condamner la SCI [Localité 2] [Adresse 3] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais relatifs aux constats de commissaire de justice réalisés les 18 mars et 6 juin 2023 ; Condamner la SCI [Localité 2] [Adresse 3] à payer à la [Adresse 1] la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
Au soutien de sa demande en injonction à la réalisation de travaux formée au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, la SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY témoigne d'un défaut d'entretien et de sécurisation des parties communes. Le locataire ajoute que deux constats d'huissier ont démontré les multiples dégradations des parties communes et l'absence de remise en état par le bailleur. En réponse au bailleur qui affirme avoir pris des mesures pour remédier aux dégradations, le locataire estime que les mesures prises sont insuffisantes car les dégradations perdurent voire s'aggravent. Bien que le bailleur soit soumis à une obligation de moyen, le locataire estime que la fréquence de passage de public dans les parties communes rend nécessaire des mesures préventives aux dégradations, et non seulement curatives. Par ailleurs, le locataire expose que le bailleur ne peut s'exonérer de sa responsabilité en indiquant attendre la mise en œuvre de mesures par la Mairie. Enfin, il énonce que le fait que les dégradations soient commises par des tiers n'exonère pas le bailleur de son obligation de mettre fin aux désordres et empêcher leur renouvellement. 

A l'appui de sa demande en réparation de son préjudice d'image et de réputation fondée sur l'article 1217 du code civil, la [Adresse 1] expose accueillir sa patientèle au sein des locaux dégradés, et estime que cela ternit son image et sa réputation.

Au soutien de sa demande en réparation de son préjudice financier, la SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY affirme avoir dû payer au bailleur des frais de gestion technique, de gestion des sinistres et de gestion des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de sécurité de l'immeuble à hauteur de 4% du loyer hors taxe depuis la signature du bail. Elle estime toutefois que les prestations attendues du bailleur n'ont pas été fournies. 


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, la SCI [Localité 2] [Adresse 3] sollicite du Tribunal de : 
Déclarer la [Adresse 1] mal fondée en ses demandes et l'en débouter ;Condamner la SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit du conseil de la SCI CHARLEVILLE-MEZIERES [Adresse 3], la SCP DELGENES JUSTINE DELGENES, Avocat au barreau des Ardennes, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; Condamner la [Adresse 1] à payer à la SCI [Localité 2] [Adresse 3] la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Pour rejeter la demande en injonction de réaliser les travaux, la SCI [Localité 2] [Adresse 3] se fonde sur les articles 1217, 1220 et 1719 du code civil. Elle énonce ne pas avoir commis de manquement à ses obligations contractuelles. Elle estime que le locataire ne rapporte pas la preuve que les dégradations perdurent voire s'aggravent. Elle affirme avoir pris en compte la spécificité des locaux et avoir conclu divers contrats relatifs à la sécurisation de l'immeuble, à l'entretien et au nettoyage des parties communes. Par ailleurs, elle souligne que le locataire dispose d'autres accès au cabinet d'ophtalmologie qui ne sont pas concernés par les dégradations. Elle précise que l'ouverture du bâtiment au public n'est pas seulement justifiée par l'accès au parking public situé [Adresse 7], mais est également nécessaire pour que la patientèle du cabinet d'ophtalmologie et la clientèle de la société BASIC FIT puissent accéder aux locaux. Elle ajoute que le parking est géré par la ville de [Localité 2] et que, dès lors, toute mesure concernant l'accès au parking doit être prise en concertation avec la mairie et la [Etablissement 1] Métropole. Enfin, elle affirme avoir réparé les dégradations des parties communes, et souligne que les dégradations mentionnées dans le constat du 27 novembre 2024 résultent de nouveaux actes de vandalisme d'une particulière ampleur. 
Pour rejeter la demande en consignation des loyers et charges, la SCI [Localité 2] [Adresse 3] se fonde sur l'article 1725 du code civil et expose que le locataire ne fait état d'aucun problème relatif aux locaux loués que sont les parties privatives. De plus, elle affirme que les dégradations sont imputables à des tiers et qu'elle a mis en œuvre toutes les mesures possibles pour les réparer et y remédier. Enfin, elle énonce que la consignation ne constitue pas une mesure permettant de remédier au trouble de jouissance. 

Pour rejeter les demandes indemnitaires formées par le locataire, la SCI [Localité 2] [Adresse 3] estime qu'elles ne sont pas justifiées par des éléments de preuve et sont mal-fondées. 


MOTIVATION :

1. Sur la demande en injonction à la réalisation de travaux sous astreinte :

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

L'article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le bailleur d'un local situé dans un immeuble ouvert au public est tenu de réparer les parties communes, accessoire nécessaire à l'accès aux parties privatives. L'obligation de procéder aux réparations nécessaires incombant au bailleur est une obligation de moyens. Ainsi, il revient au bailleur de démontrer qu'il a fourni des efforts suffisants pour mettre fin aux désordres constatés. 

L'article 1725 du code civil dispose enfin que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l'espèce, le bail commercial conclu le 5 novembre 2019 porte sur les " locaux situés au 2ème étage présentant une surface de 243 m² dont 21 m² de parties communes ". Les parties communes étant l'accessoire des parties privatives louées, le bailleur est tenu d'en assurer les réparations nécessaires. 

Il ressort des constats amiables des commissaires de justice que les parties communes du bâtiment ont fait l'objet de dégradations. En effet, le constat amiable du 18 mars 2023 évoque une vitre brisée au rez-de-chaussée, un boitier d'alarme cassé " laissant apparaitre à nu le système de l'installation d'alarme ", et des vélos accrochés à l'intérieur des parties communes. Du côté du sas menant au parking, le commissaire de justice mentionne que la plaque protectrice est " rayée, cassée et enfoncée ". Il fait également état de plaques de faux-plafond dégradées, de traces de doigt et de semelles sur les murs, et de " cloisons éventrées ". Le constat indique par ailleurs que les portes d'accès métalliques n'ont plus de poignée et de système de fermeture. Dans son constat amiable du 6 juin 2023, le commissaire de justice réitère ses constatations. Il ajoute que les cloisons du mur de droite dans le couloir présentent de grandes éventrations. Par ailleurs, le constat amiable du 27 novembre 2024 conclut en l'existence de traces de semelle sur les murs, en la défaillance d'une rampe d'escalier et en l'absence de plaques de faux-plafond. Le commissaire de justice constate que plusieurs cloisons sont percées dans l'escalier permettant l'accès au cabinet d'ophtalmologie. Au niveau de l'accès côté parking, il observe une " porte métallique fixée sur une huisserie dégradée, désolidarisée de l'immeuble ". Enfin, la présence d'un sans-abri à l'intérieur des parties communes a été constatée par un article de presse du 22 avril 2023 corroborée par la lettre du 19 octobre 2019 de Madame [B] [G], salariée du cabinet d'ophtalmologie. 

Les dates de réalisation des constats amiables par le commissaire de justice démontrent que les dégradations ont eu lieu de 2022 à 2024. Le courriel de Monsieur [I] [H] en date du 9 novembre 2022 énonce également que " les mois passent et nous ne constatons aucune amélioration mais au contraire, un état global qui se dégrade ".

La SCM [Adresse 8] estime ainsi que la SCI [Localité 2] [Adresse 3] n'a pas procédé aux réparations et a laissé les parties communes se dégrader.
 
Toutefois, la vidéo et les articles de presse versés aux débats par le bailleur soulignent que de nouvelles dégradations d'une particulière ampleur ont eu lieu dans la nuit du 15 au 16 novembre 2024. Or, la survenance de ces nouvelles dégradations coïncide avec le constat amiable réalisé le 26 novembre 2024. Ainsi, il ne saurait être déduit des dates de réalisation des constats amiables que les dégradations ont perduré pendant trois années en raison de l'inertie du bailleur. 

Au contraire, la SCI [Localité 2] [Adresse 3] justifie de devis et de factures portant sur le nettoyage et la sécurisation des parties communes. Concernant le nettoyage, le bailleur verse aux débats le contrat d'entretien des parties communes conclu avec la société A-G-net Propreté et Services en septembre 2020. En matière de réparation, le bailleur justifie d'un devis du 29 juillet 2021 pour le rebouchage des trous dans le mur et la mise en peinture. Concernant les dégradations des portes, le bailleur fait état d'une facture du 24 janvier 2022 pour la fourniture d'une serrure trois points et d'un bras de ferme-porte, d'une facture du 19 avril 2022 pour la nouvelle serrure de la porte au rez-de-chaussée ainsi que le remplacement de la serrure et de la poignée pour la porte de l'étage, d'une facture du 03 juin 2022 relative à la fourniture et pose d'un cylindre à bouton, et d'une facture du 07 juin 2022 concernant la fourniture et la pose d'un bloc de poignée sur porte et le remplacement d'une serrure. Le bailleur justifie également de factures des 20 janvier 2022, 24 août 2022 et 31 mai 2023 pour la remise en état du désenfumage. Il verse aussi aux débats une facture du 16 février 2023 pour l'impression et la pose de trois plaques informatives en plexi-glace. Enfin, le bailleur verse aux débats un devis du 09 septembre 2016 pour une prestation de 21 rondes de sécurité par semaine, ainsi qu'un devis du 06 juillet 2023 pour la fourniture et la pose d'un rideau métallique. 

De plus, la SCI [Localité 2] [Adresse 3] démontre avoir promptement réagi aux sollicitations de la SCM [Adresse 8] lorsque celle-ci dénonçait la survenance de désordres dans les parties communes. En effet, le courriel du 19 juillet 2022 du bailleur expose sa demande à la société BASIC FIT de veiller à ce que leurs clients ne posent pas leur vélo dans les parties communes. Le bailleur réitère sa demande dans un courriel du 29 août 2022 en raison de nouvelles constatations de vélos dans les parties communes par le locataire le 26 août 2022. 

En outre, la SCI [Localité 2] [Adresse 3] énonce devoir se concerter avec les pouvoirs publics pour prendre des mesures de sécurisation des parties communes. Or, le courriel de la SCI en date du 26 juin 2023 évoque " les solutions discutées lors de la réunion du 30 mai 2023 avec les responsables de la Ville de CHARLEVILLE-MEZIERES ". Ainsi, le temps nécessaire à la concertation avec la Mairie de [Localité 2] ne peut être imputé au bailleur dès lors que celui-ci justifie l'avoir sollicitée dès 2023 pour remédier aux dégradations des locaux. 

Enfin, les constats amiables de commissaire de justice des 20 janvier et 31 janvier 2025 évoquent la réfection des murs du couloir. Le commissaire de justice constate par ailleurs la sécurisation des parties communes par l'installation de caméras de surveillance. Ces constatations sont corroborées par les photographies des caméras versées aux débats par la SCI [Localité 2] [Adresse 3]. Le commissaire de justice observe également l'installation d'une grille de sécurité qui mène au parking et qui fonctionne de 22h30 à 06h00, ainsi que d'un lecteur de badge de sécurité à l'entrée principale. 

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la SCI [Localité 2] [Adresse 3] a fourni des efforts suffisants pour réparer les dégradations des parties communes et prévenir leur survenance. L'obligation de procéder aux réparations nécessaires étant une obligation de moyens, le simple fait que les mesures prises par la SCI [Localité 2] [Adresse 3] se soient avérées insuffisantes à empêcher toute dégradation ne suffit pas à engager sa responsabilité. 

En conséquence, la demande de la [Adresse 1] en injonction à la SCI [Localité 2] [Adresse 3] de procéder à la réalisation des travaux nécessaires dans les parties communes de l'immeuble située [Adresse 6] à CHARLEVILLE-MEZIERES sera rejetée. 

Par voie de conséquence, la demande de la [Adresse 1] à assortir cette injonction d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter d'un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir et dire que cette astreinte pourra être liquidée par le juge de l'exécution sera rejetée. 


2. Sur la demande en consignation des loyers et charges auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations : 

Il est interdit au locataire de suspendre le paiement de son loyer, même en cas de manquements du bailleur à ses obligations contractuelles. En effet, le paiement du prix aux termes convenus est l'une des obligations principales du preneur conformément à l'article 1728 du code civil. Toutefois, une décision de justice peut ordonner la consignation des loyers et des charges auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations conformément à l'article L.518-17 du code monétaire et financier.

En l'espèce, la consignation des loyers et charges est une demande accessoire à la demande en injonction de réaliser les travaux. La preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de réparer les parties communes n'étant pas rapportée, la SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY ne saurait solliciter la consignation des loyers et charges. 

En conséquence, la demande de la [Adresse 1] en autorisation de consigner auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations les loyers et charges dus en application du bail conclu le 5 novembre 2019 jusqu'à parfait achèvement des travaux requis dans les parties communes sera rejetée. 


3. Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice d'image et de réputation : 

Aux termes de l'article 1217, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution. 

L'article 1231-1 du code civil précise que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, et comme indiqué précédemment, la SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY ne rapporte pas la preuve d'un manquement de la SCI [Localité 2] [Adresse 3] à son obligation de procéder aux réparations nécessaires en sa qualité de bailleur. 

En conséquence, la demande de la [Adresse 1] en condamnation de la SCI [Localité 2] [Adresse 3] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice d'image et de réputation sera rejetée. 


4. Sur la demande de remboursement partiel des frais de gestion :

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, la [Adresse 1] sollicite le remboursement des frais de gestion technique, de gestion des sinistres, et de gestion des dépenses de fonctionnement, soit la somme de 4.222,80 € correspondant à 4% du loyer hors taxe. Néanmoins, et comme évoqué précédemment, elle ne rapporte pas la preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de réparer les parties communes. Au contraire, le bailleur démontre avoir fourni des efforts nécessaires pour que les parties communes puissent être réparées. 

En conséquence, la demande de la SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY en condamnation de la SCI [Localité 2] [Adresse 3] à lui payer la somme de 4.222,80 euros à titre de remboursement partiel des frais de gestion technique, de gestion des sinistres et de gestion des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de sécurité de l'immeuble sera rejetée. 


5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire : 

Sur les dépens :

Selon l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

L'article 699 du code de procédure civile dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. Les frais de constat d'un commissaire de justice non désigné à cet effet par décision de justice ne constituent pas des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile. 

En l'espèce, la [Adresse 1], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit du conseil de la SCI CHARLEVILLE-MEZIERES [Adresse 3], la SCP DELGENES JUSTINE DELGENES, Avocat au barreau des Ardennes. 

Les dépens n'incluent pas les frais de constats amiables de commissaire de justice. 


Sur les frais irrépétibles : 

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY, partie succombante, sera condamnée à payer à la SCI [Localité 2] [Adresse 3] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


Sur l'exécution provisoire : 

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du code de procédure civile précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature de l'affaire ne justifie pas que l'exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge, statuant publiquement, contradictoirement, et en premier ressort,

REJETTE la demande de la [Adresse 1] en injonction à la SCI [Localité 2] [Adresse 3] de procéder à la réalisation des travaux nécessaires dans les parties communes de l'immeuble située [Adresse 6] à CHARLEVILLE-MEZIERES ; 

En conséquence, 

REJETTE la demande de la [Adresse 1] à assortir cette injonction d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter d'un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir et dire que cette astreinte pourra être liquidée par le juge de l'exécution ; 

REJETTE la demande de la SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY en autorisation de consigner auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations les loyers et charges dus en application du bail conclu le 5 novembre 2019 jusqu'à parfait achèvement des travaux requis dans les parties communes ; 

REJETTE la demande de la [Adresse 1] en condamnation de la SCI [Localité 2] [Adresse 3] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice d'image et de réputation;
 
REJETTE la demande de la [Adresse 1] en condamnation de la SCI [Localité 2] [Adresse 3] à lui payer la somme de 4.222,80 € à titre de remboursement partiel des frais de gestion technique, de gestion des sinistres et de gestion des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de sécurité de l'immeuble ;

CONDAMNE la [Adresse 1] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit du conseil de la SCI CHARLEVILLE-MEZIERES [Adresse 3], la SCP DELGENES JUSTINE DELGENES, Avocat au barreau des Ardennes, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; 

DIT que les dépens n'incluent pas les frais de constats amiables réalisés par un commissaire de justice ;

CONDAMNE la SCM CENTRE OPHTALMOLOGIQUE BEREGOVOY à payer à la SCI [Localité 2] [Adresse 3] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. 


AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,


LE GREFFIER LE JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1720, code civil 1220, code civil 1725, code monetaire et financier L518-17). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-05-04T18:14:50.402Z.