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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Dax, JCP, 8 septembre 2026, n° 26/00121

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 mars 2018 à effet du 30 mars suivant, Monsieur [U] [M] a pris à bail auprès de la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice du 9 mars 2026 Monsieur [U] [M] a fait assigner la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles R.213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, 1719 et 1725 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

enjoindre à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT de faire cesser les troubles de voisinage commis par Madame [N] ou tout autre occupant de son chef, sous astreinte de 400 euros par infraction constatée par commissaire de justice ou agent de police judiciaire,
condamner la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT à lui régler, à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance, une somme de 3 280,32 euros,
condamner la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT à lui payer une somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamner la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT aux entiers dépens.
Monsieur [U] [M] explique être incommodé depuis l’été 2024 par le comportement de Madame [L] [G], fille de sa voisine Madame [N], dont le chien ne cesse d’aboyer et qui organise des soirées très bruyantes, déplore que toutes les démarches amiables qu’il a entreprises auprès de la bailleresse pour qu’elle prenne des mesures nécessaires à lui garantir la jouissance paisible des lieux, autres que les simples mises en demeure, convocations ou rencontres dont elle se contente mais qui sont inefficaces, et lui reproche de ne pas avoir agi en justice à l’encontre de sa voisine.

La SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT a pris des écritures en réplique aux fins de voir le tribunal, sur le fondement des articles 1719 et 1253 du Code civil, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 9, 696 et 700 du Code de procédure civile :

débouter Monsieur [U] [M] de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions,
à défaut, réduire à de plus justes proportions la somme allouée à Monsieur [U] [M] au titre de son préjudice de jouissance,
condamner Monsieur [U] [M] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamner Monsieur [U] [M] aux entiers dépens.
Elle expose les démarches qu’elle a engagées, sitôt reçues les doléances de Monsieur [U] [M], auprès de Madame [N] et de sa fille qu’elle a rencontrées puis mises en demeure, une démarche réitérée lorsqu’une pétition signée par trois locataires dont le demandeur lui a été transmise, précise toutefois que la gendarmerie lui a indiqué n’avoir constaté aucune nuisance sonore lors de ses interventions, et conteste la demande de réduction du loyer formulée par Monsieur [U] [M] au regard des diligences qu’elle a accomplies, de l’absence de plaintes concordantes et de constat des nuisances alléguées par les autorités compétentes.

Après un renvoi, l'affaire a été évoquée lors de l'audience du 7 juillet 2026.

Représentée par Maître Nicolas SILVESTRE, Monsieur [U] [M] a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en objectant que la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT oublie de préciser, dans ses écritures, que le bâtiment dans lequel il réside ne comprend que 5 logements dont celui occupé par Madame [N], si bien que la pétition qu’elle querelle sous prétexte que 3 résidents seulement l’ont signée l’a été, en réalité, par trois des quatre autres locataires du bâtiment, et en déplorant qu’elle conteste désormais la valeur probante de vidéos qui était pourtant suffisamment établie pour qu’elle organise un rendez-vous avec Madame [N] et par ailleurs qu’elle minimise les interventions de la gendarmerie alors que les nuisances, suffisamment fortes pour qu’il soit fait appel à ses services, avaient tout simplement cessé à son arrivée.

Représentée par Maître Emilie LOGEAIS substituée par Maître Manon FAISSAT, la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT a maintenu ses demandes primitives.

Le délibéré a été fixé au 8 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

En application de l’article 1729-3° du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ;

Conformément à l’article 6 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, une obligation reprise au deuxième alinéa de l’article 2-3 des conditions générales du contrat de location liant les parties ;

Monsieur [U] [M] sollicite du tribunal qu’il enjoigne à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT de faire cesser les troubles de voisinage commis par Madame [N] ou tout autre occupant de son chef, sous astreinte de 400 euros par infraction constatée par commissaire de justice ou agent de police judiciaire, dès lors que les mesures qu’elle a prises à cet effet sont insuffisantes ; 

La SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT querelle cette demande en certifiant qu’elle est réduite à néant par les diligences qu’elle a entreprises auprès de Madame [T] [N] et de sa fille, l’absence de plaintes concordantes et celle de constat par les autorités compétentes des nuisances dénoncées par Monsieur [U] [M] ; 

Sur les démarches effectuées par Monsieur [U] [M]

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; 

Il s’infère tout d’abord de la genèse du litige que Monsieur [U] [M] a fait part à maintes reprises à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT des nuisances sonores que lui occasionnent sa voisine, Madame [T] [N], et sa fille Madame [L] [G] ;

Dès le 6 juillet 2024 en effet, il lui a adressé une mise en demeure, qu’il ne verse toutefois pas aux débats, puis lui a signalé en tout état de cause le 16 juillet 2024, par courrier électronique expédié à 17h34, non seulement que les aboiements du chien de la fille de sa voisine avaient duré le 6 juillet précédent toute la journée, le 7 juillet jusqu’à 11 heures ce qui l’a contraint à quitter son domicile qu’il n’a regagné que dans la soirée, le 8 juillet jusqu’à 23h45 et le 9 juillet toute la soirée, mais également que ses voisines ont laissé courir le chien dans leur appartement, le 12 juillet, au-delà de minuit, avant de stigmatiser son attitude puisqu’elle lui dit “ne pouvoir rien faire” si bien qu’en attendant “il paye son loyer (je paye mon loyer), dort plus chez lui (je dors plus chez moi) et doit (dois) subir le chien d’une voisine qui n’a aucune éducation et aucun savoir vivre“ ; 

Monsieur [U] [M] a ensuite expliqué à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT, par courrier électronique du 1er août 2024 à 14h28, qu’il n’était pas chez lui le lundi 29 juillet précédent lorsqu’elle s’est déplacée pour rencontrer sa voisine parce qu’il avait ce jour-là un rendez-vous et qu’il était allé “dormir la veille chez sa (ma) mère pour être sûr de pouvoir dormir au vu du weekend qu’il a (que j’ai) encore passé avec les hurlements du chien jusqu’à 23h45" ;

Le 18 novembre 2024, il a adressé à sa bailleresse, par message électronique envoyé à 11h05, la main courante qu’il avait déposée auprès de la gendarmerie le samedi précédent, soit le 16 novembre, ainsi qu’une vidéo “où on entend clairement madame [G] crier et rigoler, il était 1h du matin” ; 

Le 13 décembre 2024, il a informé sa correspondante Madame [H] [V], chargée de la prévention sociale et précontentieux au sein de la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT, de la persistance des troubles de voisinage qu’il subit en lui confiant ”la situation devient exécrable quand c’est pas le chien qui hurle c’est mademoiselle [Y] quand c’est aucuns des deux c’est la musique à font tout l’après midi et quand c’est pas la musique c’est les soirées où sa gueule jusqu’à 2h du matin comme hier soir sans parler du chien qui ne sort pas qu’on fait courir ou jouer avec sa balle dans les chambres au-dessus de mon logement et ça résonne dans ce dernier. Encore aujourd’hui depuis midi la musique est à fond...”

Le 6 janvier 2025 à 21h44, il s’est une nouvelle fois adressé à Madame [H] [V] par voie électronique pour manifester son exaspération face à la persistance du comportement de Mesdames [T] [N] et [L] [G].

Il lui indique tout d’abord “la semaine avait été presque calme si on enlève le fais que le chien a commencé à hurler à 6h30 tout les matins jusqu’au retour de madame [N] en milieu d’après midi étant donné que mademoiselle [Y] était partie une semaine (et après elles diront qu’elles font le maximum pour pas que le chien reste seul) mais les soirées ont été calmes”, lui rapporte ensuite que “dimanche soir mademoiselle [Y] est rentrée et on a bien tous entendu qu’elle était de retour puisqu’elle a passé plus d’une heure (rentrée 22h30) à dire bonjour à son chien bien entendu en gueulant et encore je ferai abstraction de la fermeture de porte qui claque, la descente des marches où on dirait qu’elle marche en sabot en bois et le fais qu’elle a jouée avec le chien plus d’une heure dans les chambres sur le parquet donc j’ai eu droit aux griffes du chien qui court sur le parquet après sa balle qui raisonne dans mon salon et mes chambres ...Au final couché 2h du matin...Aujourd’hui bien évidemment sa mère n’est pas là par contre les soirées recommencent il est bientôt 22h et on entend qu’elle avec une voix d’homme depuis déjà 2h...” et enfin lui fait part des conséquences de ces troubles sur sa vie quotidienne en lui précisant “je préfère partir et alller dormir chez ma mère que rester dans le logement avec ces cries et la manque de savoir vivre qui persiste (...) voilà où j’en suis devoir dormir ailleurs puisque apparemment il faut vivre comme elle le décide et se reposer quand mademoiselle décide de finir ses soirées“ ;

Le 10 janvier 2025, Madame [H] [V] s’est excusée auprès de Monsieur [U] [M], par courrier électronique posté à 17h, de ne pas avoir pris le temps de lui répondre après avoir “bien pris connaissance de l’ensemble de ses (vos) emails” ;

Enfin, Monsieur [U] [M] a demandé à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT, par courrier postal du 7 avril 2025, de l’indemniser de son préjudice de jouissance en lui dépeignant sa situation “qui est un calvaire” puisqu’il doit “découcher du logement” et ne peut pas “profiter de la sérénité et paisibilité du logement normalement obligatoire, où sa (ma) santé mentale est mise en péril et où la seule réponse apportée par [O] est “nous ne pouvons rien faire”“ ; 

Par ailleurs, Monsieur [U] [R] a transmis à sa bailleresse, qui l’avait invité dans une correspondance électronique du 2 août 2024 à 15h19, “à lui (nous) transmettre une pétition signée de ses (vos) voisins pour signaler ces nuisances sonores, si celles-ci perdurent”, la pétition demandée qu’il a lui-même signée le 6 décembre 2024 et que deux autres locataires, Madame [T] [B] et un homme prénommé [A], dont le patronyme est illisible mais qui est très vraisemblablement [K], ont également signée le 8 décembre 2024, étant précisé que le bâtiment ne compte, en sus de ceux occupés par Monsieur [U] [R] et Madame [T] [N], que 3 logements ; 

Dans cet écrit, les trois signataires demandent instamment à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT “de prendre les mesures nécessaires pour mettre un terme aux aboiements et cries excessifs et intempestifs du chien et de la propriétaire du chien Mademoiselle [Y] fille de Madame [N] la locataire qui perturbe leur (notre) tranquillité et leur (notre) qualité de vie”, précisent que “ces aboiements répétés, notamment le matin à partir de 6h30 et le soir de 19h à 22h30 23h (quand ce n’est pas en continu de 12h à 22h30) qui sont régulièrement suivis par des soirées et cries de Mademoiselle [Y] quand elle rentre, constituent une nuisance sonore importante qui les empêche (nous empêche) de se reposer (nous reposer) et de travailler dans de bonnes conditions, génère un stress important et porte atteinte à leur (notre) bien-être”, et enfin lui suggèrent une série de mesures concrètes, telles que confier la garde du chien à un tiers ou le mettre en garderie quand ses voisines sont absentes, éviter de crier après 20 heures ou encore réduire le volume sonore de la musique qu’elles écoutent, qu’elle pourrait demander à Madame [T] [N] d’appliquer ; 

En outre, Monsieur [U] [M] a signalé les faits aux services de gendarmerie, d’abord le 16 novembre 2024 en déposant une main courante dans laquelle il explique que le chien de la fille de Madame [T] [N] “aboie régulièrement du matin au soir, entre 6H30 jusque 23h/0h” mais pas quand Madame [T] [N] et sa fille Madame [L] [Y] sont présentes, et précise que les militaires de la gendarmerie qu’il a sollicités la veille se sont déplacés mais n’ont constaté, à leur passage vers 23h30, aucun aboiement et que “les autres voisins sont également victimes de ce souci mais étant âgés craignent des représailles” ; dans son courrier électronique adressé au bailleur le 9 avril 2025 à 9h44 en réponse à sa demande de transmission des comptes rendus de ses interventions relatives au litige opposant les parties, l’adjudant-chef [J] [Z], de la brigade de gendarmerie de [Localité 2], a indiqué que les militaires de la communauté de brigades de [Localité 3] ont été sollicités par Monsieur [U] [M], pour tapage en raison des aboiements d’un chien se trouvant dans l’appartement de sa voisine, à quatre reprises, les 28 mars, 15 et 22 novembre 2024 et 26 mars 2025, mais que seuls ses appels des 28 mars et 15 novembre 2024 ont donné lieu à un transport sur les lieux où ils n’ont constaté aucune nuisance sonore ; 

Monsieur [U] [M] a également fait intervenir son assureur, la SA PACIFICA, qui s’est adressé à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT, d’abord par correspondance du 27 janvier 2025 pour lui rappeler au visa des articles 6 et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 son obligation de bailleur de garantir à son assuré la jouissance paisible de son logement, une missive à laquelle Madame [H] [V] a répondu le 11 février suivant en listant les démarches entreprises par l’organisme pour remédier au problème, en indiquant qu’elle allait une nouvelle fois inviter Monsieur [U] [M] à faire appel à un conciliateur de justice et en assurant “que ces faits ne lui (nous) permettent pas à ce jour de réaliser d’autres actions“, puis le 18 février 2025 pour lui rappeler son courrier précédent “resté sans réponse” mais auquel elle avait pourtant déjà répondu, une semaine plus tôit ; 

Enfin, Monsieur [U] [M] s’est tourné vers une conciliatrice de justice, Madame [F] [D], qui a constaté, le 1er décembre 2025, l’échec de la tentative de conciliation organisée à sa demande, sans que les raisons en soient précisées ;


Monsieur [U] [M], ainsi, a manifestement épuisé toutes les voies de règlement amiable du litige l’opposant à Madame [T] [N], notamment en demandant à maintes reprises à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT d’assumer ses reponsabilités de bailleur. 

Sur les objections de la bailleresse

1. Sur ses diligences 

En vertu de l’article 6-1 de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par des personnes qui occupent ces locaux ; 

Dans sa réponse du 11 février 2025 à la correspondance de la SA PACIFICA du 27 janvier précédent, la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT résume les différentes démarches qu’elle a entreprises pour convaincre Madame [T] [N] de venir à résipiscence, en l’occurrence :

la rencontre, le 29 juillet 2024, avec cette dernière à laquelle elle a exposé les nuisances auditives résultant notamment des aboiements du chien de sa fille dont Monsieur [U] [M] se plaint, rappelé le règlement intérieur et sa qualité de locataire qui la rend responsable des occupants qu’elle héberge, et qui s’est quant à elle engagée à utiliser un collier anti-aboiements, 
l’envoi à Madame [T] [N], le lendemain, d’un courrier reprenant les différents points abordés lors de cette rencontre et lui rappelant son engagement “à faire le nécessaire et être attentive pour que ces nuisances cessent”, 
la mise en demeure adressée à Madame [T] [N] le 22 novembre 2024 par Madame [P] [X], responsable du service gestion immobilière, en raison de nouvelles plaintes de voisinage visant plus particulièrement sa fille, Madame [L] [G], qui “ne respecte pas la tranquillité de la résidence”, troublée par “des nuisances nocturnes, des bruits excessifs et récurrents causés par sa fille et son compagnon (musique, cris...) et les aboiements de son chien toujours persistants”, ces désagréments ayant été constatés “de façon régulière” et malgré ses tentatives de dialogue, visite à domicile et échanges téléphoniques qui n’ont pas fait évoluer la situation,
les contacts téléphoniques avec Madame [T] [N] et les messages laissés sur son répondeur pour lui rappeler les règles,
l’enquête de voisinage à laquelle elle a procédé, les appels téléphoniques et les messages laissés sur les répondeurs des autres occupants de la résidence et l’échange avec l’un d’eux “confirmant les aboiements du chien surtout en l’absence des locataires” et se disant “moins impacté” que Monsieur [U] [M],
la nouvelle mise en demeure adessée le 14 janvier 2025 par Madame [P] [X] à Madame [T] [N] “de cesser immédiatement” les troubles ayant donné lieu à des ”réclamations rapportées par des voisins” et selon lesquelles elle en provoque “à nouveau” puisque sa fille et son chien “causent des nuisances sonores (aboiements de chien en votre absence, cris excessifs, musique tardive, bruits dans les parties communes ...) générant le passage à plusieurs reprises de la gendarmerie et troublant la tranquillité de ses (vos) voisins”, des nuisances dont “elle est (vous êtes) responsable”, et dans laquelle la responsable du service gestion immobilière lui rappelle en outre les termes de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 en vertu desquels “les troubles de voisinage constituent donc un motif pour lequel le bailleur peut donner congé à son locataire”, tout en formulant le souhait “qu’elle va (vous allez) réagir en remédiant à ces troubles” ;
La bailleresse a ainsi incontestablement effectué de nombreuses démarches auprès de la titulaire du contrat de bail d’habitation, Madame [T] [N], pour l’exhorter à respecter son obligation essentielle de locataire, posée à l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Cependant, il est tout aussi indiscutable que ses démarches, aussi nombreuses et diversifiées qu’elles aient été, ne lui ont pas permis de faire cesser les troubles de voisinage occasionnés par Madame [T] [N] et les personnes qu’elle héberge ou reçoit, puisqu’elle a limité son action, dans l’échelle des mesures à prendre, à l’envoi de deux mises en demeure alors que l’article 6-1 de la loi du 6 janvier 1989 lui permet d’aller au-delà, ce qu’elle n’ignore pas, l’antépénultième alinéa de la seconde mise en demeure indiquant à Madame [T] [N] “les troubles de voisinage constituent donc un motif pour lequel le bailleur peut donner congé à son locataire” l’atteste ;

Il sera dès lors constaté que la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT qui n’a pas fait, contrairement à ce qu’elle affirme dans un courrier électronique du 13 décembre 2024 à 15h28, “tout ce qui est dans son (notre) pouvoir”, a été défaillante dans l’exécution de son obligation de propriétaire d’assurer à Monsieur [U] [M] la jouissance paisible du logement qu’elle lui a donné à bail.

2. Sur l’absence de plaintes concordantes

La SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT prétend dans ses écritures que Monsieur [U] [M] ne rapporte pas la preuve de plaintes concordantes ; tel est pourtant le contraire ; 

En effet, il lui a transmis le 8 décembre 2024, comme cela a été précédemment mentionné, la pétition signée par deux autres locataires que lui, Madame [T] [B] et Monsieur [A] [K], qui ont exprimé des griefs identiques aux siens ;

L’adverbe “seulement” utilisé par la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT dans son affirmation selon laquelle cette pétition aurait été “signée par trois personnes seulement, dont M.[M] lui-même”, est inapproprié puisque le bâtiment dans lequel vivent les parties, Madame [T] [B] et Monsieur [A] [K] ne compte, comme le fait à juste titre observer Monsieur [U] [M], que 5 logements : autrement dit, deux des trois locataires autres que les parties, soit 66 % d’entre eux, ont confirmé les nuisances dénoncées par le demandeur et trois locataires sur quatre autres que Madame [T] [N], soit 75 % d’entre eux, s’en plaignent ; en outre, en affirmant dans sa correspondance du 18 avril 2025 en réponse à la demande indemnitaire de Monsieur [U] [M] “aucune pétition ne nous est parvenue pour d’éventuelles nuisances liées à des aboiements ou autres”, la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT assène une grossière contre-vérité ; 

Par ailleurs, il est loisible de constater qu’elle se contredit elle-même en objectant que Monsieur [U] [M] est le seul locataire de la résidence à se plaindre de nuisances sonores tout en indiquant que l’un des autres locataires lui a “confirmé les aboiements du chien surtout en l’absence des locataires” ; 

Mieux encore, Madame [T] [N], dont il n’est pas inutile de rappeler qu’elle s’était engagée le 29 juillet 2024, à l’occasion de la visite de sa bailleresse, à utiliser un collier anti-aboiements ce qui signifie qu’elle avait parfaitement conscience des désagréments que le chien de sa fille causait au voisinage, indique dans la correspondance adressée le 31 janvier 2025 à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT, en réponse à sa mise en demeure du 14 janvier précédent, “les seuls bruits que nous pouvons faire sont les aboiements du chien qui est maintenant rarement seul vu que ma fille ne travaille plus” ;

Au surplus, Madame [L] [G] reconnaît également les aboiements de son chien quand elle confie à Monsieur [U] [M], dans leurs échanges Messenger non datés que celui-ci verse verse aux débats, “je suis embêtée (embêté) car je suis chez ma mère car je me suis séparée (séparé) y’a deux mois et j’ai mon petit chien avec moi, je bosse à fond j’ai pas le choix, c’est compliqué”, avant de lui demander s’il l’entend beaucoup, une question à laquelle il répond “oui surtout quand il est devant la porte d’entrée j’ai l’impression qu’il est chez moi” et qui la conduit à lui exprimer ses regrets en ces termes “d’accord désolée (désolé) du coup”, puis de lui avouer “mais bon j’ai pas envie que ma mère se fasse virer (virée) de l’appartement par ma faute et qu’on ce retrouve à la rue“, des propos qui démontrent parfaitement qu’elle n’ignore pas que son chien perturbe par ses aboiements la tranquillité du voisinage ; 

Les cavillations de la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT sur l’absence de plaintes concordantes, anéanties par la signature de la pétition par trois locataires de la résidence, les déclarations et l’engagement de Madame [T] [N], les échanges de sa fille avec Monsieur [U] [M] et ses propres contradictions, sont donc inopérantes.

3. Sur le défaut de constat des nuisances par les autorités compétentes

Conformément à l’article 1358 du Code civil, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen ; 

Dès lors, l’argument avancé par la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT pour débouter Monsieur [U] [M] de ses demandes, c’est-à-dire que les nuisances dont il se plaint n’ont pas été constatées par les autorités compétentes, est annihilé par la liberté de la preuve posée au Code civil ;

Il sera par conséquent enjoint à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT, déclarée défaillante dans l’exécution de son obligation essentielle de propriétaire de garantir à Monsieur [U] [M] la jouissance paisible du logement qu’elle lui a donné à bail au mois de mars 2018 et qui sera déboutée de toutes ses demandes, de faire cesser les troubles de voisinage dont il est victime, la demande d’assortir cette injonction d’une astreinte étant par ailleurs rejetée puisqu’elle revient à présager de l’avenir alors que le juge ne peut statuer sur des événements futurs et incertains. 
 
Sur la demande de réduction du montant du loyer 

Monsieur [U] [M] demande au tribunal de condamner la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT à lui payer, en réparation du préjudice de jouissance qu’il subit depuis 18 mois et sous astreinte, une somme de 3 280,32 euros correspondant à une réduction de 50 % du montant du loyer, étant observé que ce montant est égal à 182,24 x 18 et non, comme il le mentionne dans ses conclusions par erreur de plume, à 182,24/2 x 18 ; 

La SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT conteste ce montant qu’elle demande au tribunal de ramener à de plus justes proportions ; 

La contrepartie du paiement mensuel du loyer par le locataire réside dans la mise à sa disposition par le bailleur d’un logement décent et la garantie de sa jouissance normale ; 

Monsieur [U] [M], dont la jouissance du bien pris à bail auprès de la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT n’a été que partielle pendant 18 mois, est dès lors parfaitement fondé à solliciter une réduction de loyer puisqu’il est tout à fait anormal non seulement qu’il ait dû subir pendant aussi longtemps les aboiements diurnes et nocturnes d’un chien qui ont altéré la qualité de sa vie quotidienne et l’ont même contraint à aller régulièrement dormir chez sa mère, mais également que sa bailleresse, fuyant ses responsabilités, ait préféré l’encourager “à poursuivre les démarches nécessaires” à une mutation de logement, sa correspondance du 25 février 2025 le prouve, plutôt que de mettre en oeuvre tous les moyens légaux à sa disposition pour les faire cesser, confortant ainsi Madame [T] [N] et sa fille dans leur incivisme ;

Dans ces conditions, la somme de 3 280,32 euros briguée par Monsieur [U] [M] n’est pas excessive ; 

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s'ils n'ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d'un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ; 

La SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [U] [M], en réparation de son préjudice de jouissance dont elle est entièrement responsable, une somme de 3 280,32 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025, date de réception de la mise en demeure.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que son entière endosse doit être jetée sur la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT qui n’a pas respecté son obligation majeure de bailleur de garantir au demandeur la jouissance paisible du logement qu’elle lui a donné à bail ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [M] les frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû engager pour faire valoir ses droits en justice ;

La SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT sera donc condamnée à lui payer une somme de 1 500 euros. 

Sur les dépens

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ; 

La SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT, qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l'instance et de ses suites.
PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Constate que la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT est défaillante dans l’exécution de son obligation de propriétaire de garantir à Monsieur [U] [M] la jouissance paisible du logement qu’elle lui a donné à bail le 27 mars 2018.

Enjoint à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT de faire cesser par tous moyens les troubles de voisinage dont Monsieur [U] [M] est victime.

Déboute Monsieur [U] [M] de sa demande d’astreinte.

Déboute la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT de toutes ses demandes.

Condamne la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT à payer à Monsieur [U] [M] à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, une somme de TROIS MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGTS EUROS et TRENTE-DEUX CENTIMES (3 280,32 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025. 

Condamne la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT à payer à Monsieur [U] [M] une somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT aux entiers dépens de l'instance et de ses suites. 

Rappelle que l'exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

 LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
N° RG 26/00121 - N° Portalis DBYL-W-B7K-DKIJ

RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


JUGEMENT DU 08 Septembre 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD




DEMANDEUR(S) :


Monsieur [U] [M], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Nicolas SILVESTRE de la SELAS LEGILAND, avocats au barreau de DAX



DÉFENDEUR(S) :

COMITE OUVRIER DU LOGEMENT (COL), sis [Adresse 2]
représenté par Maître Emilie LOGEAIS de la SELARL PECASSOU LOGEAIS AROTCARENA, avocats au barreau de BAYONNE, substitué par Maître FAISSAT






DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Juillet 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 08 Septembre 2026



copie délivrée à Me SILVESTRE
Me LOGEAIS




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 mars 2018 à effet du 30 mars suivant, Monsieur [U] [M] a pris à bail auprès de la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice du 9 mars 2026 Monsieur [U] [M] a fait assigner la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles R.213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, 1719 et 1725 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

enjoindre à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT de faire cesser les troubles de voisinage commis par Madame [N] ou tout autre occupant de son chef, sous astreinte de 400 euros par infraction constatée par commissaire de justice ou agent de police judiciaire,
condamner la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT à lui régler, à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance, une somme de 3 280,32 euros,
condamner la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT à lui payer une somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamner la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT aux entiers dépens.
Monsieur [U] [M] explique être incommodé depuis l’été 2024 par le comportement de Madame [L] [G], fille de sa voisine Madame [N], dont le chien ne cesse d’aboyer et qui organise des soirées très bruyantes, déplore que toutes les démarches amiables qu’il a entreprises auprès de la bailleresse pour qu’elle prenne des mesures nécessaires à lui garantir la jouissance paisible des lieux, autres que les simples mises en demeure, convocations ou rencontres dont elle se contente mais qui sont inefficaces, et lui reproche de ne pas avoir agi en justice à l’encontre de sa voisine.

La SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT a pris des écritures en réplique aux fins de voir le tribunal, sur le fondement des articles 1719 et 1253 du Code civil, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 9, 696 et 700 du Code de procédure civile :

débouter Monsieur [U] [M] de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions,
à défaut, réduire à de plus justes proportions la somme allouée à Monsieur [U] [M] au titre de son préjudice de jouissance,
condamner Monsieur [U] [M] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamner Monsieur [U] [M] aux entiers dépens.
Elle expose les démarches qu’elle a engagées, sitôt reçues les doléances de Monsieur [U] [M], auprès de Madame [N] et de sa fille qu’elle a rencontrées puis mises en demeure, une démarche réitérée lorsqu’une pétition signée par trois locataires dont le demandeur lui a été transmise, précise toutefois que la gendarmerie lui a indiqué n’avoir constaté aucune nuisance sonore lors de ses interventions, et conteste la demande de réduction du loyer formulée par Monsieur [U] [M] au regard des diligences qu’elle a accomplies, de l’absence de plaintes concordantes et de constat des nuisances alléguées par les autorités compétentes.

Après un renvoi, l'affaire a été évoquée lors de l'audience du 7 juillet 2026.

Représentée par Maître Nicolas SILVESTRE, Monsieur [U] [M] a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en objectant que la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT oublie de préciser, dans ses écritures, que le bâtiment dans lequel il réside ne comprend que 5 logements dont celui occupé par Madame [N], si bien que la pétition qu’elle querelle sous prétexte que 3 résidents seulement l’ont signée l’a été, en réalité, par trois des quatre autres locataires du bâtiment, et en déplorant qu’elle conteste désormais la valeur probante de vidéos qui était pourtant suffisamment établie pour qu’elle organise un rendez-vous avec Madame [N] et par ailleurs qu’elle minimise les interventions de la gendarmerie alors que les nuisances, suffisamment fortes pour qu’il soit fait appel à ses services, avaient tout simplement cessé à son arrivée.

Représentée par Maître Emilie LOGEAIS substituée par Maître Manon FAISSAT, la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT a maintenu ses demandes primitives.

Le délibéré a été fixé au 8 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

En application de l’article 1729-3° du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ;

Conformément à l’article 6 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, une obligation reprise au deuxième alinéa de l’article 2-3 des conditions générales du contrat de location liant les parties ;

Monsieur [U] [M] sollicite du tribunal qu’il enjoigne à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT de faire cesser les troubles de voisinage commis par Madame [N] ou tout autre occupant de son chef, sous astreinte de 400 euros par infraction constatée par commissaire de justice ou agent de police judiciaire, dès lors que les mesures qu’elle a prises à cet effet sont insuffisantes ; 

La SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT querelle cette demande en certifiant qu’elle est réduite à néant par les diligences qu’elle a entreprises auprès de Madame [T] [N] et de sa fille, l’absence de plaintes concordantes et celle de constat par les autorités compétentes des nuisances dénoncées par Monsieur [U] [M] ; 

Sur les démarches effectuées par Monsieur [U] [M]

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; 

Il s’infère tout d’abord de la genèse du litige que Monsieur [U] [M] a fait part à maintes reprises à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT des nuisances sonores que lui occasionnent sa voisine, Madame [T] [N], et sa fille Madame [L] [G] ;

Dès le 6 juillet 2024 en effet, il lui a adressé une mise en demeure, qu’il ne verse toutefois pas aux débats, puis lui a signalé en tout état de cause le 16 juillet 2024, par courrier électronique expédié à 17h34, non seulement que les aboiements du chien de la fille de sa voisine avaient duré le 6 juillet précédent toute la journée, le 7 juillet jusqu’à 11 heures ce qui l’a contraint à quitter son domicile qu’il n’a regagné que dans la soirée, le 8 juillet jusqu’à 23h45 et le 9 juillet toute la soirée, mais également que ses voisines ont laissé courir le chien dans leur appartement, le 12 juillet, au-delà de minuit, avant de stigmatiser son attitude puisqu’elle lui dit “ne pouvoir rien faire” si bien qu’en attendant “il paye son loyer (je paye mon loyer), dort plus chez lui (je dors plus chez moi) et doit (dois) subir le chien d’une voisine qui n’a aucune éducation et aucun savoir vivre“ ; 

Monsieur [U] [M] a ensuite expliqué à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT, par courrier électronique du 1er août 2024 à 14h28, qu’il n’était pas chez lui le lundi 29 juillet précédent lorsqu’elle s’est déplacée pour rencontrer sa voisine parce qu’il avait ce jour-là un rendez-vous et qu’il était allé “dormir la veille chez sa (ma) mère pour être sûr de pouvoir dormir au vu du weekend qu’il a (que j’ai) encore passé avec les hurlements du chien jusqu’à 23h45" ;

Le 18 novembre 2024, il a adressé à sa bailleresse, par message électronique envoyé à 11h05, la main courante qu’il avait déposée auprès de la gendarmerie le samedi précédent, soit le 16 novembre, ainsi qu’une vidéo “où on entend clairement madame [G] crier et rigoler, il était 1h du matin” ; 

Le 13 décembre 2024, il a informé sa correspondante Madame [H] [V], chargée de la prévention sociale et précontentieux au sein de la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT, de la persistance des troubles de voisinage qu’il subit en lui confiant ”la situation devient exécrable quand c’est pas le chien qui hurle c’est mademoiselle [Y] quand c’est aucuns des deux c’est la musique à font tout l’après midi et quand c’est pas la musique c’est les soirées où sa gueule jusqu’à 2h du matin comme hier soir sans parler du chien qui ne sort pas qu’on fait courir ou jouer avec sa balle dans les chambres au-dessus de mon logement et ça résonne dans ce dernier. Encore aujourd’hui depuis midi la musique est à fond...”

Le 6 janvier 2025 à 21h44, il s’est une nouvelle fois adressé à Madame [H] [V] par voie électronique pour manifester son exaspération face à la persistance du comportement de Mesdames [T] [N] et [L] [G].

Il lui indique tout d’abord “la semaine avait été presque calme si on enlève le fais que le chien a commencé à hurler à 6h30 tout les matins jusqu’au retour de madame [N] en milieu d’après midi étant donné que mademoiselle [Y] était partie une semaine (et après elles diront qu’elles font le maximum pour pas que le chien reste seul) mais les soirées ont été calmes”, lui rapporte ensuite que “dimanche soir mademoiselle [Y] est rentrée et on a bien tous entendu qu’elle était de retour puisqu’elle a passé plus d’une heure (rentrée 22h30) à dire bonjour à son chien bien entendu en gueulant et encore je ferai abstraction de la fermeture de porte qui claque, la descente des marches où on dirait qu’elle marche en sabot en bois et le fais qu’elle a jouée avec le chien plus d’une heure dans les chambres sur le parquet donc j’ai eu droit aux griffes du chien qui court sur le parquet après sa balle qui raisonne dans mon salon et mes chambres ...Au final couché 2h du matin...Aujourd’hui bien évidemment sa mère n’est pas là par contre les soirées recommencent il est bientôt 22h et on entend qu’elle avec une voix d’homme depuis déjà 2h...” et enfin lui fait part des conséquences de ces troubles sur sa vie quotidienne en lui précisant “je préfère partir et alller dormir chez ma mère que rester dans le logement avec ces cries et la manque de savoir vivre qui persiste (...) voilà où j’en suis devoir dormir ailleurs puisque apparemment il faut vivre comme elle le décide et se reposer quand mademoiselle décide de finir ses soirées“ ;

Le 10 janvier 2025, Madame [H] [V] s’est excusée auprès de Monsieur [U] [M], par courrier électronique posté à 17h, de ne pas avoir pris le temps de lui répondre après avoir “bien pris connaissance de l’ensemble de ses (vos) emails” ;

Enfin, Monsieur [U] [M] a demandé à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT, par courrier postal du 7 avril 2025, de l’indemniser de son préjudice de jouissance en lui dépeignant sa situation “qui est un calvaire” puisqu’il doit “découcher du logement” et ne peut pas “profiter de la sérénité et paisibilité du logement normalement obligatoire, où sa (ma) santé mentale est mise en péril et où la seule réponse apportée par [O] est “nous ne pouvons rien faire”“ ; 

Par ailleurs, Monsieur [U] [R] a transmis à sa bailleresse, qui l’avait invité dans une correspondance électronique du 2 août 2024 à 15h19, “à lui (nous) transmettre une pétition signée de ses (vos) voisins pour signaler ces nuisances sonores, si celles-ci perdurent”, la pétition demandée qu’il a lui-même signée le 6 décembre 2024 et que deux autres locataires, Madame [T] [B] et un homme prénommé [A], dont le patronyme est illisible mais qui est très vraisemblablement [K], ont également signée le 8 décembre 2024, étant précisé que le bâtiment ne compte, en sus de ceux occupés par Monsieur [U] [R] et Madame [T] [N], que 3 logements ; 

Dans cet écrit, les trois signataires demandent instamment à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT “de prendre les mesures nécessaires pour mettre un terme aux aboiements et cries excessifs et intempestifs du chien et de la propriétaire du chien Mademoiselle [Y] fille de Madame [N] la locataire qui perturbe leur (notre) tranquillité et leur (notre) qualité de vie”, précisent que “ces aboiements répétés, notamment le matin à partir de 6h30 et le soir de 19h à 22h30 23h (quand ce n’est pas en continu de 12h à 22h30) qui sont régulièrement suivis par des soirées et cries de Mademoiselle [Y] quand elle rentre, constituent une nuisance sonore importante qui les empêche (nous empêche) de se reposer (nous reposer) et de travailler dans de bonnes conditions, génère un stress important et porte atteinte à leur (notre) bien-être”, et enfin lui suggèrent une série de mesures concrètes, telles que confier la garde du chien à un tiers ou le mettre en garderie quand ses voisines sont absentes, éviter de crier après 20 heures ou encore réduire le volume sonore de la musique qu’elles écoutent, qu’elle pourrait demander à Madame [T] [N] d’appliquer ; 

En outre, Monsieur [U] [M] a signalé les faits aux services de gendarmerie, d’abord le 16 novembre 2024 en déposant une main courante dans laquelle il explique que le chien de la fille de Madame [T] [N] “aboie régulièrement du matin au soir, entre 6H30 jusque 23h/0h” mais pas quand Madame [T] [N] et sa fille Madame [L] [Y] sont présentes, et précise que les militaires de la gendarmerie qu’il a sollicités la veille se sont déplacés mais n’ont constaté, à leur passage vers 23h30, aucun aboiement et que “les autres voisins sont également victimes de ce souci mais étant âgés craignent des représailles” ; dans son courrier électronique adressé au bailleur le 9 avril 2025 à 9h44 en réponse à sa demande de transmission des comptes rendus de ses interventions relatives au litige opposant les parties, l’adjudant-chef [J] [Z], de la brigade de gendarmerie de [Localité 2], a indiqué que les militaires de la communauté de brigades de [Localité 3] ont été sollicités par Monsieur [U] [M], pour tapage en raison des aboiements d’un chien se trouvant dans l’appartement de sa voisine, à quatre reprises, les 28 mars, 15 et 22 novembre 2024 et 26 mars 2025, mais que seuls ses appels des 28 mars et 15 novembre 2024 ont donné lieu à un transport sur les lieux où ils n’ont constaté aucune nuisance sonore ; 

Monsieur [U] [M] a également fait intervenir son assureur, la SA PACIFICA, qui s’est adressé à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT, d’abord par correspondance du 27 janvier 2025 pour lui rappeler au visa des articles 6 et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 son obligation de bailleur de garantir à son assuré la jouissance paisible de son logement, une missive à laquelle Madame [H] [V] a répondu le 11 février suivant en listant les démarches entreprises par l’organisme pour remédier au problème, en indiquant qu’elle allait une nouvelle fois inviter Monsieur [U] [M] à faire appel à un conciliateur de justice et en assurant “que ces faits ne lui (nous) permettent pas à ce jour de réaliser d’autres actions“, puis le 18 février 2025 pour lui rappeler son courrier précédent “resté sans réponse” mais auquel elle avait pourtant déjà répondu, une semaine plus tôit ; 

Enfin, Monsieur [U] [M] s’est tourné vers une conciliatrice de justice, Madame [F] [D], qui a constaté, le 1er décembre 2025, l’échec de la tentative de conciliation organisée à sa demande, sans que les raisons en soient précisées ;


Monsieur [U] [M], ainsi, a manifestement épuisé toutes les voies de règlement amiable du litige l’opposant à Madame [T] [N], notamment en demandant à maintes reprises à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT d’assumer ses reponsabilités de bailleur. 

Sur les objections de la bailleresse

1. Sur ses diligences 

En vertu de l’article 6-1 de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par des personnes qui occupent ces locaux ; 

Dans sa réponse du 11 février 2025 à la correspondance de la SA PACIFICA du 27 janvier précédent, la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT résume les différentes démarches qu’elle a entreprises pour convaincre Madame [T] [N] de venir à résipiscence, en l’occurrence :

la rencontre, le 29 juillet 2024, avec cette dernière à laquelle elle a exposé les nuisances auditives résultant notamment des aboiements du chien de sa fille dont Monsieur [U] [M] se plaint, rappelé le règlement intérieur et sa qualité de locataire qui la rend responsable des occupants qu’elle héberge, et qui s’est quant à elle engagée à utiliser un collier anti-aboiements, 
l’envoi à Madame [T] [N], le lendemain, d’un courrier reprenant les différents points abordés lors de cette rencontre et lui rappelant son engagement “à faire le nécessaire et être attentive pour que ces nuisances cessent”, 
la mise en demeure adressée à Madame [T] [N] le 22 novembre 2024 par Madame [P] [X], responsable du service gestion immobilière, en raison de nouvelles plaintes de voisinage visant plus particulièrement sa fille, Madame [L] [G], qui “ne respecte pas la tranquillité de la résidence”, troublée par “des nuisances nocturnes, des bruits excessifs et récurrents causés par sa fille et son compagnon (musique, cris...) et les aboiements de son chien toujours persistants”, ces désagréments ayant été constatés “de façon régulière” et malgré ses tentatives de dialogue, visite à domicile et échanges téléphoniques qui n’ont pas fait évoluer la situation,
les contacts téléphoniques avec Madame [T] [N] et les messages laissés sur son répondeur pour lui rappeler les règles,
l’enquête de voisinage à laquelle elle a procédé, les appels téléphoniques et les messages laissés sur les répondeurs des autres occupants de la résidence et l’échange avec l’un d’eux “confirmant les aboiements du chien surtout en l’absence des locataires” et se disant “moins impacté” que Monsieur [U] [M],
la nouvelle mise en demeure adessée le 14 janvier 2025 par Madame [P] [X] à Madame [T] [N] “de cesser immédiatement” les troubles ayant donné lieu à des ”réclamations rapportées par des voisins” et selon lesquelles elle en provoque “à nouveau” puisque sa fille et son chien “causent des nuisances sonores (aboiements de chien en votre absence, cris excessifs, musique tardive, bruits dans les parties communes ...) générant le passage à plusieurs reprises de la gendarmerie et troublant la tranquillité de ses (vos) voisins”, des nuisances dont “elle est (vous êtes) responsable”, et dans laquelle la responsable du service gestion immobilière lui rappelle en outre les termes de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 en vertu desquels “les troubles de voisinage constituent donc un motif pour lequel le bailleur peut donner congé à son locataire”, tout en formulant le souhait “qu’elle va (vous allez) réagir en remédiant à ces troubles” ;
La bailleresse a ainsi incontestablement effectué de nombreuses démarches auprès de la titulaire du contrat de bail d’habitation, Madame [T] [N], pour l’exhorter à respecter son obligation essentielle de locataire, posée à l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Cependant, il est tout aussi indiscutable que ses démarches, aussi nombreuses et diversifiées qu’elles aient été, ne lui ont pas permis de faire cesser les troubles de voisinage occasionnés par Madame [T] [N] et les personnes qu’elle héberge ou reçoit, puisqu’elle a limité son action, dans l’échelle des mesures à prendre, à l’envoi de deux mises en demeure alors que l’article 6-1 de la loi du 6 janvier 1989 lui permet d’aller au-delà, ce qu’elle n’ignore pas, l’antépénultième alinéa de la seconde mise en demeure indiquant à Madame [T] [N] “les troubles de voisinage constituent donc un motif pour lequel le bailleur peut donner congé à son locataire” l’atteste ;

Il sera dès lors constaté que la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT qui n’a pas fait, contrairement à ce qu’elle affirme dans un courrier électronique du 13 décembre 2024 à 15h28, “tout ce qui est dans son (notre) pouvoir”, a été défaillante dans l’exécution de son obligation de propriétaire d’assurer à Monsieur [U] [M] la jouissance paisible du logement qu’elle lui a donné à bail.

2. Sur l’absence de plaintes concordantes

La SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT prétend dans ses écritures que Monsieur [U] [M] ne rapporte pas la preuve de plaintes concordantes ; tel est pourtant le contraire ; 

En effet, il lui a transmis le 8 décembre 2024, comme cela a été précédemment mentionné, la pétition signée par deux autres locataires que lui, Madame [T] [B] et Monsieur [A] [K], qui ont exprimé des griefs identiques aux siens ;

L’adverbe “seulement” utilisé par la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT dans son affirmation selon laquelle cette pétition aurait été “signée par trois personnes seulement, dont M.[M] lui-même”, est inapproprié puisque le bâtiment dans lequel vivent les parties, Madame [T] [B] et Monsieur [A] [K] ne compte, comme le fait à juste titre observer Monsieur [U] [M], que 5 logements : autrement dit, deux des trois locataires autres que les parties, soit 66 % d’entre eux, ont confirmé les nuisances dénoncées par le demandeur et trois locataires sur quatre autres que Madame [T] [N], soit 75 % d’entre eux, s’en plaignent ; en outre, en affirmant dans sa correspondance du 18 avril 2025 en réponse à la demande indemnitaire de Monsieur [U] [M] “aucune pétition ne nous est parvenue pour d’éventuelles nuisances liées à des aboiements ou autres”, la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT assène une grossière contre-vérité ; 

Par ailleurs, il est loisible de constater qu’elle se contredit elle-même en objectant que Monsieur [U] [M] est le seul locataire de la résidence à se plaindre de nuisances sonores tout en indiquant que l’un des autres locataires lui a “confirmé les aboiements du chien surtout en l’absence des locataires” ; 

Mieux encore, Madame [T] [N], dont il n’est pas inutile de rappeler qu’elle s’était engagée le 29 juillet 2024, à l’occasion de la visite de sa bailleresse, à utiliser un collier anti-aboiements ce qui signifie qu’elle avait parfaitement conscience des désagréments que le chien de sa fille causait au voisinage, indique dans la correspondance adressée le 31 janvier 2025 à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT, en réponse à sa mise en demeure du 14 janvier précédent, “les seuls bruits que nous pouvons faire sont les aboiements du chien qui est maintenant rarement seul vu que ma fille ne travaille plus” ;

Au surplus, Madame [L] [G] reconnaît également les aboiements de son chien quand elle confie à Monsieur [U] [M], dans leurs échanges Messenger non datés que celui-ci verse verse aux débats, “je suis embêtée (embêté) car je suis chez ma mère car je me suis séparée (séparé) y’a deux mois et j’ai mon petit chien avec moi, je bosse à fond j’ai pas le choix, c’est compliqué”, avant de lui demander s’il l’entend beaucoup, une question à laquelle il répond “oui surtout quand il est devant la porte d’entrée j’ai l’impression qu’il est chez moi” et qui la conduit à lui exprimer ses regrets en ces termes “d’accord désolée (désolé) du coup”, puis de lui avouer “mais bon j’ai pas envie que ma mère se fasse virer (virée) de l’appartement par ma faute et qu’on ce retrouve à la rue“, des propos qui démontrent parfaitement qu’elle n’ignore pas que son chien perturbe par ses aboiements la tranquillité du voisinage ; 

Les cavillations de la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT sur l’absence de plaintes concordantes, anéanties par la signature de la pétition par trois locataires de la résidence, les déclarations et l’engagement de Madame [T] [N], les échanges de sa fille avec Monsieur [U] [M] et ses propres contradictions, sont donc inopérantes.

3. Sur le défaut de constat des nuisances par les autorités compétentes

Conformément à l’article 1358 du Code civil, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen ; 

Dès lors, l’argument avancé par la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT pour débouter Monsieur [U] [M] de ses demandes, c’est-à-dire que les nuisances dont il se plaint n’ont pas été constatées par les autorités compétentes, est annihilé par la liberté de la preuve posée au Code civil ;

Il sera par conséquent enjoint à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT, déclarée défaillante dans l’exécution de son obligation essentielle de propriétaire de garantir à Monsieur [U] [M] la jouissance paisible du logement qu’elle lui a donné à bail au mois de mars 2018 et qui sera déboutée de toutes ses demandes, de faire cesser les troubles de voisinage dont il est victime, la demande d’assortir cette injonction d’une astreinte étant par ailleurs rejetée puisqu’elle revient à présager de l’avenir alors que le juge ne peut statuer sur des événements futurs et incertains. 
 
Sur la demande de réduction du montant du loyer 

Monsieur [U] [M] demande au tribunal de condamner la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT à lui payer, en réparation du préjudice de jouissance qu’il subit depuis 18 mois et sous astreinte, une somme de 3 280,32 euros correspondant à une réduction de 50 % du montant du loyer, étant observé que ce montant est égal à 182,24 x 18 et non, comme il le mentionne dans ses conclusions par erreur de plume, à 182,24/2 x 18 ; 

La SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT conteste ce montant qu’elle demande au tribunal de ramener à de plus justes proportions ; 

La contrepartie du paiement mensuel du loyer par le locataire réside dans la mise à sa disposition par le bailleur d’un logement décent et la garantie de sa jouissance normale ; 

Monsieur [U] [M], dont la jouissance du bien pris à bail auprès de la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT n’a été que partielle pendant 18 mois, est dès lors parfaitement fondé à solliciter une réduction de loyer puisqu’il est tout à fait anormal non seulement qu’il ait dû subir pendant aussi longtemps les aboiements diurnes et nocturnes d’un chien qui ont altéré la qualité de sa vie quotidienne et l’ont même contraint à aller régulièrement dormir chez sa mère, mais également que sa bailleresse, fuyant ses responsabilités, ait préféré l’encourager “à poursuivre les démarches nécessaires” à une mutation de logement, sa correspondance du 25 février 2025 le prouve, plutôt que de mettre en oeuvre tous les moyens légaux à sa disposition pour les faire cesser, confortant ainsi Madame [T] [N] et sa fille dans leur incivisme ;

Dans ces conditions, la somme de 3 280,32 euros briguée par Monsieur [U] [M] n’est pas excessive ; 

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s'ils n'ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d'un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ; 

La SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [U] [M], en réparation de son préjudice de jouissance dont elle est entièrement responsable, une somme de 3 280,32 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025, date de réception de la mise en demeure.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que son entière endosse doit être jetée sur la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT qui n’a pas respecté son obligation majeure de bailleur de garantir au demandeur la jouissance paisible du logement qu’elle lui a donné à bail ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [M] les frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû engager pour faire valoir ses droits en justice ;

La SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT sera donc condamnée à lui payer une somme de 1 500 euros. 

Sur les dépens

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ; 

La SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT, qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l'instance et de ses suites.
PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Constate que la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT est défaillante dans l’exécution de son obligation de propriétaire de garantir à Monsieur [U] [M] la jouissance paisible du logement qu’elle lui a donné à bail le 27 mars 2018.

Enjoint à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT de faire cesser par tous moyens les troubles de voisinage dont Monsieur [U] [M] est victime.

Déboute Monsieur [U] [M] de sa demande d’astreinte.

Déboute la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT de toutes ses demandes.

Condamne la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT à payer à Monsieur [U] [M] à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, une somme de TROIS MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGTS EUROS et TRENTE-DEUX CENTIMES (3 280,32 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025. 

Condamne la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT à payer à Monsieur [U] [M] une somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT aux entiers dépens de l'instance et de ses suites. 

Rappelle que l'exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

 LE GREFFIER LE JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1344, code de l'organisation judiciaire R213-9-7, code civil 1725, code civil 1358, code civil 1253). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-09T18:19:05.679Z.