Cour d'appel de Nouméa, Chambre Civile, 9 décembre 2024, n° 22/00224

N° de minute : 2024/253 



COUR D'APPEL DE NOUMÉA



Arrêt du 09 Décembre 2024



Chambre Civile



 





N° RG 22/00224 - N° Portalis DBWF-V-B7G-TG5



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Octobre 2021 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :16/2501)



Saisine de la cour : 04 Août 2022





APPELANT



S.A.R.L. SUNSET INVESTISSEMENTS, prise en la personne de ses représentants légaux, 

Siège social : [Adresse 8]

Représentée par Me Hélène FORT-NANTY de la SELARL FORT-NANTY, avocat au barreau de NOUMEA

Substitué lors des débats par Me Marie-Astrid CAZALI avocate du même barreau



INTIMÉS



M. [U] [W]

né le 10 Novembre 1962 à [Localité 13], 

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Fabien MARIE de la SELARL D'AVOCATS CALEXIS, avocat au barreau de NOUMEA



M. [R] [S]

né le 30 Décembre 1961 à [Localité 11]

, demeurant [Adresse 6]

Représenté par Me Caroline DEBRUYNE de la SARL D'AVOCAT CAROLINE DEBRUYNE, avocat au barreau de NOUMEA







09/12/2024 : Copie revêtue de la formule exécutoire - Me DEBRUYNE ;

Expéditions - Me FORT-NANTY ; Me REUTER ; Me MARIE ;

- Copie CA ; Copie TPI 



Mme [J] [X]

née le 13 Juillet 1956 à [Localité 9], 

demeurant [Adresse 6]

Représentée par Me Caroline DEBRUYNE de la SARL D'AVOCAT CAROLINE DEBRUYNE, avocat au barreau de NOUMEA



S.C.P. [K] [M]-[P], DOMINIQUE BAUDET, OLIVIER DESOUTTER & CHARLES [M], 

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Me Philippe REUTER de la SELARL D'AVOCATS REUTER-DE RAISSAC-PATET, avocat au barreau de NOUMEA

Représentée par Me Marcel PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 26 Septembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :



M. François GENICON, Président de chambre, président,

M. Thibaud SOUBEYRAN, Conseiller,

Madame Béatrice VERNHET-HEINRICH, Conseillère,

qui en ont délibéré, sur le rapport de Madame Béatrice VERNHET-HEINRICH.



Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO





ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, le 28/10/2024 date à laquelle le délibéré a été prorogé au 28/11/2024 puis au 09/12/2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. François GENICON, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.



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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE



 

La société Sunset Investissement a acquis le 27 mars 1998 des mains de la société Doh les parcelles n° [Cadastre 1] et [Cadastre 4] du 'morcellement des deux baies'. 

Ces parcelles sont situées en contrebas de l'Immeuble '[Adresse 10]' qui comporte cinq étages, lequel est implanté juste au-dessus de la route séparant les deux zones. 



En décembre 2000, la société Sunset Investissement a fait construire sur une partie de ce terrain, devenu le lot n° 16 un premier immeuble dénommé ' [Adresse 12] Appartements ' (deviendra par la suite '[Adresse 12] C') qui a donné lieu à un abondant contentieux, reposant sur l'atteinte portée par cette construction à la servitude de vue ' non altius tollendi' établie au profit des parcelles voisines, situées au-dessus, sur lesquelles est implanté l'immeuble '[Adresse 10]' 

 

Après qu'un premier jugement du 10 mars 2003 a ordonné une mesure d'expertise, le tribunal, en lecture de ce rapport, a par jugement du 28 novembre 2011, (confirmé par la cour d'appel dans son arrêt du 29 août 2013), retenu l'existence de cette atteinte, et ordonné la démolition partielle de l'immeuble '[Adresse 12] Appartements' aux frais de la société Sunset Investissement. La cour de cassation, sur le pourvoi formé par la société Sunset investissement et la société [Adresse 12], a par arrêt du 25 mars 2015, cassé l'arrêt précité du 29 août 2013, en l'une seulement de ses dispositions sans rapport direct, avec le présent litige. 

 

 Malgré la procédure en cours concernant l'immeuble '[Adresse 12] Appartements', la SARL Sunset investissement a entrepris courant 2008 la construction d'un nouvel ensemble immobilier, sur le lot 16 en aval du précédent immeuble, implanté en première ligne, face à la mer qui se trouve au c'ur du présent litige. Cette résidence dénommée [Adresse 14], est, elle-même composée de deux bâtiments A et B. 



M. [U] [W] a acquis par acte du 11 décembre, dressé par maître [K] [M], notaire associée au sein de la scp 2008 [M]-[P]-Baudet Desoutter et [M], un appartement en l'état futur d'achèvement, situé dans le bâtiment B de la résidence [Adresse 14], formant le lot 19 et des places de parkings, formant le lot 93 situé dans la copropriété ' [Adresse 12] Appartements' devenu '[Adresse 12] C '. 



M. [U] [W] a cédé à son tour l'appartement constituant le lot 19 et le parking formant le lot 93 aux consorts [S] / [X] le 31 août 2011 après avoir signé un compromis daté du 4 juillet 2011. 



Juste quelques semaines avant la signature de ce compromis, une seconde procédure, introduite par requête en date du 3 mai 2011 avait été initiée par la sci Acapulco, propriétaire d'un appartement dans la résidence voisine ' [Adresse 10]' et par le syndicat de la copropriété de la résidence [Adresse 10], à l'encontre de la société Sunset investissements pour établir cette fois-ci la violation de la servitude 'non altius tollendi' par la présence du second immeuble , construit entre temps à savoir l'ensemble immobilier [Adresse 14] dans lequel se trouve l'appartement acheté par M. [S] et Mme [X]. 

Cette procédure s'est soldée en cause d'appel par un arrêt infirmatif du 3 janvier 2017, qui a déclaré l'action introduite par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] et la sci Acapulco irrecevable. 



Enfin, un troisième contentieux, faisant l'objet d'une instance enregistrée sous le numéro RG 15/ 2575, introduit sur la requête de la société Sunset investissement, à l'encontre de la copropriété ' [Adresse 10]' visant au renversement de la responsabilité du non-respect de la servitude de hauteur, en l'imputant au constructeur de l'immeuble ' [Adresse 10]' , introduite en 2015, est toujours en cours devant le tribunal de première instance de Nouméa. Dans le cadre de cette instance, les défendeurs ont à nouveau formulé, reconventionnellement une demande tendant à la démolition partielle de l'immeuble [Adresse 14] dans lequel se trouve l'appartement des consorts [S] / [X]. 





C'est dans ce contexte que M. [S] et Mme [X] ont saisi le 24 août 2016 le tribunal de première instance d'une requête pour obtenir essentiellement l'annulation ou la résolution de la vente, outre la condamnation de M. [U] [W], de la société Sunset investissements et de la scp [M] ainsi que de Maître [K] [M], à leur verser diverses sommes, correspondant au montant du prix de vente ( 21 000 000 francs pacifiques) , 2 530 000 francs pacifiques (correspondant au montant des honoraires et frais notariés), 896 293 francs pacifiques (correspondant aux charges de copropriété), 5 052 892 francs pacifiques, (au titre des frais financiers afférents au prêt bancaire) , outre celle de 3 000 000 francs pacifiques en réparation de leur préjudice moral. 



Par jugement dont appel du 04 octobre 2021, le tribunal de première instance de Nouméa a : 

- dit que M. [U] [W] est tenu de garantir M. [R] [S] et Mme [J] [X] des conséquences de l'éviction subie, 

- dit que la SCP [M]- [P] et Baudet, au titre du manquement du notaire à son devoir de conseil et d'information, engage sa responsabilité délictuelle à l'égard des consorts [S]/ [X].

- dit que l'évaluation du préjudice dépendra de l`issue de la procédure RG n°I 5-25 75 en cours 

- débouté M. [U] [W] de son appel en garantie contre et la SCP [M]- [P] et Baudet, 

-condamné la sarl Sunset Investissement à garantir M. [U] [W], de toutes condamnations qui sont prononcées à son encontre, 

-rejeté toute demande plus ample ou contraire ; 

-sursis à statuer sur l'évaluation des préjudices dans l'attente de l'issue de la procédure RGn°15-2575 en cours ; 

- prononcé le retrait du dossier du rôle des affaires en cours ;

- dit que l'instance pourra être reprise à l'initiative de la partie la plus diligente par requête ou conclusions déposées au greffe, 

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision ;

- réservé les frais et les dépens 



PROCÉDURE D'APPEL





La société Sunset investissement a relevé appel de ce jugement par requête enregistrée au greffe le 4 août 2022. 



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 février 2024, auxquelles il y a lieu de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, la société Sunset investissements demande à la cour de : 



- infirmer le jugement critiqué en ce qu'il a condamné la société Sunset Investissements à garantir M. [U] [W] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre, 

Et statuant à nouveau, 

 A titre principal, 

- débouter M. [U] [W] de son action récursoire à l'encontre de la société Sunset Investissements, comme étant mal fondée. 

 A titre subsidiaire, 

 - surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure RG n°15/2575 en cours. 

 En tout état de cause, 

 - condamner solidairement M. [U] [W] [S]/ [X] à payer à la société Sunset investissements la somme de 500.000 francs pacifique au titre de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la selarl Fort-Nanty, avocat, aux offres de droit. 

 

***



 Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électroniques du 16 août 2023, auxquelles il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. [U] [W] demande à la cour de : 

- le recevoir en son appel incident,

A titre principal,

- débouter M. [S] et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de M. [W],

A titre subsidiaire,

- le recevoir en son action récursoire dirigée à l'encontre de la société Sunset Investissements 

En conséquence,

- condamner la société Sunset investissement à garantir M. [W] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

- le recevoir en son appel incident et y faisant droit,

- condamner la scp [M] [P] Baudet Desoutter à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcées à son encontre, 

- condamner M. [S] et Mme [X] à payer à M. [W] la somme de 300.000 francs pacifiques au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la selarl Calexis, avocats aux offres de droit.



***

 Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, M. [S] et Mme [X] demandent à la cour de : 

Il est demandé à la Cour de :

- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident, 

-infirmer le jugement du tribunal de première instance de Nouméa du 4 octobre 2021 sauf en ce qu'il a retenu que M. [W] était tenu de la garantie d'éviction à l'égard des consorts [S]-[X], en ce qu'il a retenu la responsabilité délictuelle à l'égard des consorts [S] /[X] de la scp Baudet, Desoutter et [M] au titre du manquement du notaire à son devoir de conseil et d'information et qu'il a condamné la société la Sunset investissements à garantir M [U] [W] de toutes condamnations qui sont prononcées à son encontre ;

En conséquence, et statuant à nouveau

A titre principal,

Vu les articles 1638, 1626 et 1147 du Code civil

- confirmer le jugement du 4 octobre 2021 en ce qu'il a retenu que M. [U] [W] était tenu de la garantie d'éviction à l'égard des consorts [S]/[X] ;

- confirmer le jugement du 4 octobre 2021 en ce qu'il a retenu la responsabilité délictuelle à l'égard des consorts [S] /[X] de la scp [M] Baudet, Desoutter et autres, au titre du manquement du notaire à son devoir de conseil et d'information

- confirmer le jugement du 4 octobre 2021 en ce qu'il a condamné la société Sunset investissements à garantir M. [U] [W] de toutes condamnations qui seront prononcées à son encontre ;

Statuant à nouveau, 

- prononcer la résiliation du contrat de vente en date du 31 août 2011 reçu par la scp [M]-[P] et Baudet, 

-condamner M. [U] [W] à rembourser à M. [R] [S] et Mme [J] [X] les sommes suivantes :

- 21.000.000 francs pacifiques avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2011, montant du prix de vente ;

 - 2.530.000 francs pacifiques avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2011, coût des honoraires payés à la scp [M]-[P] et Baudet, à la suite de cette vente ;

- 2.487.698 francs pacifiques au titre des charges de copropriété 

- 5.208.340 francs pacifiques au titre des frais financiers afférents au prêt bancaire, et plus précisément les intérêts bancaires, des primes d'assurance' décès invalidité', ainsi que les frais de dossier afférents au prêt ;

- 3.000.000 francs pacifiques au titre du préjudice moral subi ;

- condamner la scp [M]-[P] et Baudet, et autres, notaire, solidairement au paiement des sommes mentionnées ci-avant ;

- ordonner que la transcription du jugement résiliant la vente ne puisse intervenir qu'à l'initiative M. [S] et de Mme [X] qui devront y procéder dans les 3 mois du paiement intégral des sommes auxquelles M. [U] [W], et la scp [M]-[P], Baudet, Desoutter et [M], auront été condamnés in solidum et qu'elle concernera les biens ci-dessous :

- Lot19 : un appartement de type F2 sis au deuxième étage du bâtiment « A [Adresse 14] '' dénommé F2B A201 sur le plan de référence, avec les 368l100.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

- Lot 93 : un emplacement de parking sis au rez-de-chaussée du bâtiment « C [Adresse 12] '' portant le n°22 sur le plan de référence, avec les 35/100.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

Sis Commune de [Localité 15] (Nouvelle-Calédonie) [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7], et dépendant de l'ensemble immobilier sis lot 23 du morcellement des deux baies, [Adresse 16], d'une superficie approximative d'un hectares 3 ares 92centiares, section baie des citrons, provenant de partie du lot 16 du morcellement des deux baies, [Adresse 16] provenant en totalité du lot 1 (90a 06ca) et partie du lot 11 (27a 36ca) dudit morcellement et figurant à l'inventaire cadastral sous le numéro 445211- 2530, ensemble immobilier dénommé résidences [Adresse 12] et [Adresse 14] 

- condamner solidairement M. [U] [W], et la scp [M]-[P], Baudet, Desoutter et [M] in solidum sur justification du paiement et dans le mois de la communication du justificatif au remboursement des frais de transcription aux consorts [S]/ [X] à la suite de la résiliation de la vente auprès des services de la publicité foncière ;



A titre subsidiaire,

Vu les articles 1109 et suivants du Code civil

- confirmer le jugement du 4 octobre 2021 en ce qu'il a retenu la responsabilité délictuelle à l'égard des consorts [S] /[X] de la scp [M]-[P], Baudet, Desoutter et [M] au titre du manquement du notaire à son devoir de conseil et d'information,

- confirmer le jugement du 4 octobre 2021 en ce qu'il a condamné la société Sunset investissements à garantir M. [U] [W] de toutes condamnations qui sont prononcées à son encontre ;

- prononcer la nullité du contrat de vente en date du 31 août 2011 reçu par la scp [M]-[P] et Baudet et autres, 

- condamner M. [U] [W] à rembourser aux consorts [S]/ [X] les sommes suivantes :

- 21.000.000 francs pacifiques avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2011, montant du prix de vente ;

- 2.530.000 francs pacifiques avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2011, coût des honoraires payés à la scp [M]-[P] et Baudet à la suite de cette vente ;

| - 2.487.698 francs pacifiques au titre des charges de copropriété ;

- 5.208.340 francs pacifiques au titre des frais financiers afférents au prêt bancaire, et plus précisément les intérêts bancaires, des primes d'assurance décès invalidité, ainsi que les frais de dossier afférents au prêt ;

- 3.000.000 francs pacifiques au titre du préjudice moral subi ;

- condamner la scp [M]-[P] et Baudet, Desoutter et [M] solidairement au paiement des sommes mentionnées ci-avant ;

- ordonner que la transcription du jugement annulant la vente ne puisse intervenir qu'à l'initiative M. [S] et de Mme [X] qui devront y procéder dans les 3 mois du paiement intégral des sommes auxquelles M. [U] [W] et la scp [M]-[P], Baudet, Desoutter et [M] auront été condamnés in solidum et qu'elle concernera les biens ci-dessous : 

- Lot19 : un appartement de type F2 sis au deuxième étage du bâtiment «A [Adresse 14] '' dénommé F2B A201 sur le plan de référence, avec les 368/100.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

- Lot 93 : un emplacement de parking sis au rez-de-chaussée du bâtiment « C [Adresse 12] '' portant le n°22 sur le plan de référence, avec les 35/100.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

Sis Commune de [Localité 15] (Nouvelle-Calédonie) [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7], et dépendant de l'ensemble immobilier sis lot 23 du morcellement des deux baies, [Adresse 16], d'une superficie approximative d'un hectares 3 ares 92 centiares, section baie des citrons, provenant de partie du lot 16 du morcellement des deux baies, [Adresse 16] provenant en totalité du lot 1 (90a 06ca) et partie du lot 11 (27a 36ca) dudit morcellement et figurant à l'inventaire cadastral sous le numéro 445211- 2530, ensemble immobilier dénommé résidences [Adresse 12] et [Adresse 14] 



-condamner M. [U] [W] et la scp [M]-[P], Baudet, Desoutter et [M] in solidum sur justification du paiement et dans le mois de la communication du justificatif au remboursement des frais de transcription aux consorts [S] - [X] à la suite de la résiliation de la vente auprès des services de la publicité foncière ;



A titre infiniment subsidiaire, si par impossible la Cour estimait que les demandes formulées ne sont pas constitutives d'un préjudice indemnisable,

- condamner la scp [M]-[P], Baudet, Desoutter et [M] à garantir le remboursement du prix de vente, des frais notariés, des charges de copropriété exposées et des frais se rapportant au prêt en cas d'insolvabilité avérée du vendeur à M. [S] et Mme [X] ;



A titre très infiniment subsidiaire,

- condamner in solidum M. [U] [W] et la scp [M]-[P], Baudet, Desoutter et [M] à payer à M. [S] et Mme [X] les sommes suivantes :

- 5.000.000 francs pacifiques ( à parfaire) au titre du préjudice financier subi ;

- 3.000.000 francs pacifiques au titre du préjudice moral subi ;



A titre extrêmement infiniment subsidiaire, si par impossible la Cour estimait que les dommages et leur quantum ne peuvent être déterminés qu'à l'issue de la procédure en cours sur la demande de démolition visant l'immeuble [Adresse 14] actuellement enrôlée sous le n° RG 1512575 devant le tribunal de première instance de Nouméa, 

- sursoir à statuer quant à l'évaluation des préjudices et dommages et intérêts alloués aux consorts [S]-[X] jusqu'à l'obtention de la décision définitive relative à la procédure engagée aux fins de démolition visant l'immeuble [Adresse 14] actuellement enrôlée sous le n° RG 15/2575 devant le tribunal de première instance de Nouméa 



En tout état de cause,



- condamner in solidum M. [U] [W] et la scp [M]-[P], Baudet, Desoutter et [M] à payer à M. [S] et Mme [X] la somme de 500.000 francs pacifiques au titre des frais irrépétibles ;

 - condamner in solidum M. [U] [W] et la scp [M]-[P], Baudet, Desoutter et [M] à payer à M. [S] et Mme [X] aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la sarl d'avocats Caroline Debruyne sur ses offres de droit.



***



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024 , auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la scp [M]-[P], Baudet Desoutter, notaire demande à la cour de : 



- prononcer un sursis à statuer dans l'attente d'une décision définitive à intervenir dans le dossier actuellement pendant devant le tribunal sous le numéro de RG15l2575.

Sinon,

- juger que les époux [S] ont été informés par la concluante des servitudes pouvant frapper le lot n°23.

- juger que la concluante n'a pas été informée des procédures en cours. 



-Infirmant le jugement, sursoir à statuer dans l'attente qu'une décision définitive intervienne dans l'affaire dont le tribunal de première instance de Nouméa est actuellement saisi sous le numéro de RG 15/2575,



- Subsidiairement juger que seule la servitude de hauteur de 20 m NGNC frappe le lot

23 sur lequel les immeubles dans lesquels les époux [S] sont copropriétaires.



Subsidiairement, juger que les époux [S] ne subissent aucun préjudice en conséquence de la démolition partielle de l'immeuble ' C [Adresse 12] 'et que le préjudice consécutif à la démolition partielle de l'immeuble « A [Adresse 12] '', ne présente aucun caractère d'actualité et de certitude, qu'en conséquence il ne saurait constituer un préjudice indemnisable.



En tout état de cause, dans l'éventualité improbable d'une annulation de la vente, juger que la concluante ne saurait être condamnée solidairement avec la société Sunset investissement à rembourser un prix qu`elle n'a quant à elle pas perçu, de même qu'elle ne serait pas tenue à garantir l'obligation de remboursement qui pèserait alors sur le vendeur.



En conséquence, 

- débouter les consorts [S] de leur appel incident en ce qu'il est dirigé contre les concluantes.

- débouter les époux [S] et tous autres demandeurs en principal ou garantie de l'ensemble de leurs prétentions en ce qu'elles sont portées à l'encontre de la SCP concluante.

- débouter de même Monsieur [W] de son appel incident portant appel en garantie contre les exposantes.



Subsidiairement encore,

- renvoyer à une contre-expertise en demandant à un nouvel expert si la parcelle litigieuse est ou non affectée de la servitude interdisant que les constructions qui y sont édifiées ne dépassent pas la hauteur de la route dite du lotissement.

- condamner conjointement et solidairement les époux [S] à payer à la SCP concluante une somme 350 000 francs pacifiques au titre des frais irrépétibles.

- condamner les époux [S] en tous les dépens d'instance et d'appel dont distraction au profit de la Selarl Reuter de Raissac 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2024. 





MOTIFS DE LA DÉCISION





A titre liminaire, il convient de rappeler qu'au regard de la jurisprudence constante de la cour de cassation, les demandes de ' constater' 'dire et juger' ; 'voire supprimer' ne constituent pas au sens de l'article 4 du code de procédure civile, des prétentions mais des moyens, et ne saisissent pas la cour, qui, par voie de conséquence ne statuera pas sur les chefs suivants présentée par la scp scp [M]-[P], Baudet Desoutter, notaire, à savoir : 

 

-1. 'Subsidiairement juger que seule la servitude de hauteur de 20 m NGNC frappe le lot 23 sur lequel les immeubles dans lesquels les époux [S] sont copropriétaires.



-2. Subsidiairement, juger que les époux [S] ne subissent aucun préjudice en conséquence de la démolition partielle de l'immeuble ' C [Adresse 12] 'et que le préjudice consécutif à la démolition partielle de l'immeuble «A [Adresse 12] '', ne présente aucun caractère d'actualité et de certitude, qu'en conséquence il ne saurait constituer un préjudice indemnisable.



-3. En tout état de cause, dans l'éventualité improbable d'une annulation de la vente, juger que la concluante ne saurait être condamnée solidairement avec la société Sunset investissement à rembourser un prix qu`elle n'a quant à elle pas perçu, de même qu'elle ne serait pas tenue à garantir l'obligation de remboursement qui pèserait alors sur le vendeur'.





En définitive, la cour est saisie de l'appel principal de la société Sunset Immobilier limité à la seule disposition l'ayant condamnée à garantir M. [U] [W], des condamnations prononcées à son encontre. 



Elle est également saisie de l'appel incident de M. [U] [W] qui tend au débouté des époux [S] [X] de toutes leurs demandes dirigées à son encontre, et qui prie la cour, à titre subsidiaire, d'accueillir son action récursoire tant à l'encontre de la société Sunset investissement qu'à l'encontre de l'étude notariale [M]-[P], Baudet, Desoutter et [M].



La juridiction d'appel est aussi saisie de l'appel incident de M. [S] et Mme [X] qui réitèrent devant la cour leurs demandes initiales tendant à la résiliation de la vente ou subsidiairement à son annulation et à la liquidation immédiate de tous leurs préjudices. 



L'étude notariale [M]-[P], Baudet, Desoutter et [M] n'a formé appel incident qu'à titre subsidiaire, en priant la cour, si elle ne devait pas sursoir à statuer de débouter les époux [S] [X] de toutes leurs demandes et à défaut d'ordonner une nouvelle expertise.

 

La cour, compte tenu de la configuration du litige, examinera en premier lieu, les prétentions réitérées des époux [S] dans le cadre de leur appel incident, (action en résiliation de la vente(I) et action en responsabilité à l'encontre du notaire à l'encontre de l'étude notariale (II) avant de statuer sur les actions récursoires de M. [U] [W] à l'encontre de Sunset investissements et la scp [M]-[P], Baudet, Desoutter et [M] (III) 





- I. Sur l'action en résiliation de la vente

 

a. Sur l'éviction. 



Le tribunal a retenu que les conditions de la garantie d'éviction définies aux articles 1625 à 1638 du code civil, étaient réunies mais a sursis à statuer sur l'évaluation des préjudices subis dans la mesure où celle-ci dépend de l'issue de l'instance toujours en cours. 



M. [S] et Mme [X] demandent en priorité à la cour de retenir la responsabilité contractuelle de leur vendeur, au titre de la garantie d'éviction définie à l'article 1626, et de prononcer en conséquence la résiliation de la vente sur le fondement de l'article 1638, en le condamnant à la réparation des préjudices subis, et à la restitution du prix de vente sans attendre l'issue de la procédure toujours en cours devant le tribunal de première instance. 

Ils prétendent qu'au jour de la vente, située au 31 août 2011, chacun des deux lots acquis, à savoir l'appartement (lot n°19) situé au deuxième étage du bâtiment A [Adresse 12] Plaza au sein de la copropriété [Adresse 12] Plaza d'une part, et l'emplacement de parking (lot 93) situé au rez-de-chaussée au sein de la copropriété [Adresse 12] C , d'autre part, étaient concernés par une procédure judiciaire, en cours, dont ils n'ont pas été informés. Ils affirment qu'ils ne se seraient pas portés acquéreurs s'ils en avaient eu connaissance . 





Pour sa défense, M. [U] [W] fait valoir, qu'il ignorait l'existence de ces procédures, et n'avait aucun moyen d'en être avisé, au motif, d'une part que les deux copropriétés concernées n'étaient dotées d'aucun syndic, jusqu'au 17 août 2011, et d'autre part, que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] C, au sein de laquelle se trouvait son parking, n'était ni présent, ni représenté dans la première procédure introduite depuis l'année 2001. Il affirme par ailleurs, que M. [S] et Mme [X] étaient parfaitement informés de l'existence des servitudes qui grevaient le fonds sur lequel les deux immeubles étaient construits, des lors que le règlement de copropriété et de division qui les stipulent, a été annexé à l'acte de vente et qu'ils ont déclaré y adhérer. Enfin, il rappelle l'existence d'une clause de non garantie à l'acte de vente, parfaitement claire et non équivoque, qui les prive de tout recours. 



 

Il ressort de l'article 1625 du code civil que la garantie d'éviction constitue le prolongement de l'obligation pour le vendeur de délivrer la chose vendue. Elle implique, au regard des dispositions de 1626 du code civil que le vendeur s'engage impérativement à ne pas porter atteinte par son fait personnel au droit de propriété transmis, mais vise également à protéger l'acheteur contre les tiers qui porteraient atteinte à sa propriété dans la totalité ou partie de l'objet vendu ou qui prétendraient à des charges réelles ou personnelles sur cet objet, non déclarées lors de la vente. Il en découle que l'action en garantie d'éviction engagée par M. [S] et Mme [X] dirigée contre leur vendeur, qui tend à la réparation du préjudice subi à la suite de l'éviction consécutive aux prétentions émises par des tiers, à savoir la sci Acapulco et le syndicat de la copropriété de l'immeuble '[Adresse 10] ' suppose d'une part qu'ils démontrent souffrir d'un trouble de droit actuel, et d'autre part que le droit réel invoqué par ces tiers existait déjà au moment de la vente. 

Tel est bien le cas en l'espèce, puisqu'il ressort de pièces versées aux débats qu'au moment de la vente , le 31 août 2011, il existait bien deux instances judiciaires en cours devant le tribunal de première instance de Nouméa, la première introduite en février 2001, portant sur l'immeuble [Adresse 12] C dont dépend le lot 93 (emplacement parking) et la seconde, introduite par requête du 11 mai 2011, portant sur l'immeuble [Adresse 14], construit un peu plus tard, dont dépend le lot n° 19 ( appartement ) . Il y a lieu de préciser que la question du non-respect de la servitude non altius tollendi et de la servitude d'élévation, est également au c'ur des débats d'une troisième instance introduite le 1er décembre 2015 par la société Sunset investissement, devant le tribunal de première instance, puisqu'elle fonde la demande reconventionnelle de la sci Acapulco et du syndicat de la copropriété ''[Adresse 10]'. 



Il y a lieu de relever qu'au moment où M. [S] et Mme [X] ont engagé l'action en garantie d'éviction, le 24 août 2016, ces trois procédures étaient toujours en cours, caractérisant ainsi un trouble de droit actuel, au sens de la jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la cour de cassation depuis l'arrêt du 4 juillet 1968, qui considère que le trouble de droit est actuel, avant même qu'intervienne un jugement. 

Force est de constater que la mise en 'uvre de la garantie par l'acquéreur à l'encontre de son vendeur à raison de l'atteinte portée par des droits concurrents revendiqués par des tiers, dans le cadre d'une action en justice, n'impose nullement à l'acheteur évincé d'apporter la preuve de la connaissance de ce trouble par le vendeur au moment de la vente de sorte que le moyen de défense opposé de ce chef, par M. [W] en page 6 de ses dernières conclusions doit être écarté. 

 De la même manière, la cour estime que les moyens tirés du fait que deux de ces procédures sont aujourd'hui achevées , la première ayant finalement abouti à la démolition partielle de l'immeuble [Adresse 12] C en mars 2017 , et la seconde à l'irrecevabilité des prétentions fondées sur la violation de la 'servitude non altius tollendi ', aux termes de l'arrêt rendu par la cour le 3 janvier 2017, sont inopérants, des lors d'une part, qu'une instance est toujours en cours et susceptible d'évoluer dans le sens évoqué par les acquéreurs , et d'autre part que l'existence d'une éviction partielle est d'ores et déjà bien consacrée par la première, M. et Mme [S] , ayant été nécessairement atteints dans leur droit de propriété du lot 19 , ( emplacement de parking) en ayant été exposés au risque de charges non déclarées (frais de procédure). 



Enfin, l'acte de vente du 31 août 2011, ne contient aucune mention relative aux deux procédures alors en cours de sorte qu'il faut tenir pour acquis que M. [S] et Mme [X] n'en pouvaient avoir aucune connaissance. 



b. Sur l'exception de non garantie. 

 

Le tribunal a jugé que M. [W] devait garantir Met Mme [S] des conséquences de l'éviction subie motif pris qu'il ne pouvait ignorer ni l'existence des servitudes mentionnées dans son acte d'achat, ni celle des procédures en cours, en particulier , celle qui affectait le lot 19 ( emplacement du parking) situé dans la copropriété [Adresse 12] C (régulièrement appelée dans la cause), qui existait déjà au moment de son propre achat et qui était toujours en cours depuis plus de trois ans, le 31 août 2011, lorsqu'il a vendu ses deux lots à M. [S] et Mme [X].





M. [U] [W] fait valoir, comme en première instance, qu'il n'avait pas connaissance du prétendu non-respect de la servitude d'alignement, ni au moment de l'acquisition, ni au moment de la vente, et pas davantage connaissance de l'existence de procès et litiges en cours. 

Il ajoute, qu'il n'existait aucune obligation d'information sur la procédure en cours, au terme de l'article 5 du décret 67 223 du 17 mars 1967, dans sa version applicable en Nouvelle Calédonie puisque ce texte dispose que les procédures en cours n'ont pas à figurer sur l'état daté que le syndic de copropriété adresse au notaire dans le cadre de la rédaction de l'acte authentique. Il expose qu'en réalité, seule la société Sunset Investissement, partie à l'instance, en était nécessairement informée et qu'aucun élément ne permet d'en attester le concernant dès lors que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] C, n'était ni concluant ni représenté dans cette instance ajoutant que la copropriété n'avait aucun syndic jusqu'à l'assemblée générale tenue à [Localité 15] le 17 août 2011. M. [W] souligne également qu'en tout état de cause cette procédure n'avait eu aucune incidence sur le lot privatif du parking. 



Surtout, il rappelle que l'acte de vente comprend une clause de non garantie relative aux servitudes occultes dont l'existence avait été portée à la connaissance des acquéreurs, par la remise de l'état descriptif de division et le règlement de copropriété qui les mentionnaient expressément. M. [W] précise que la jurisprudence écarte les clauses de non garantie, en les considérant comme des clauses de style, lorsque le vendeur commet une faute en ne faisant aucune mention à l'acte d'une servitude dont il ne pouvait ignorer l'existence et que précisément tel n'est pas le cas en l'espèce de sorte que la clause doit s'appliquer. 





***

 

L'acte de vente du 31 août 2011 énonce en page 8 , sous l'intitulé 'Servitudes' que ' l'acquéreur souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes continues ou discontinues pouvant grever l'immeuble, y compris celles résultant de la situation naturelle des lieux, de leur alignement , des projets d'aménagement communaux, et d'urbanisme; sauf à s'en défendre et à profiter de celles, activités à ses risques et périls sans recours possible contre le vendeur, et sans que la présente clause puisse donner, à qui que ce soit, plus de droits qu'il n'en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits ou de la loi'. 



Si la loi n'interdit pas aux parties à un acte de vente de déroger aux dispositions qui ne sont pas d'ordre public, en insérant dans leurs conventions particulières des clauses usuelles ayant le plus souvent pour objet de limiter voire d'exclure les garanties prévues par la loi pour protéger l'acquéreur des risques d'éviction, l'application d'une telle clause doit être écartée lorsque le vendeur avait connaissance du risque lors de la vente.

Au cas d'espèce, il n'est pas contesté que les troubles portés par les actions en justice introduites par la sci Acapulco et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], le 27 février 2001 et le 11 mai 2011 devant le tribunal de première instance de Nouméa, fondées sur l'existence d'une servitude de vue, caractérisent un trouble de droit antérieur à la vente qui est intervenue le 31 août 2011.

 

La cour retient, s'agissant de la procédure la plus ancienne engagée en 2001 à l'encontre de la copropriété Sunset [Adresse 12] et [Adresse 12] Appartement' devenue '' [Adresse 12] C ', dont dépend son emplacement de parking, que M. [W], en était nécessairement informé puisqu'il était présent à cette procédure, via le syndicat des copropriétaires, depuis au moins trois ans au moment où il a rétrocédé son lot 'parking à Mr et Mme [S]. Il ne saurait utilement opposer à ses acquéreurs le fait, que la copropriété [Adresse 12] C a été défaillante dans cette procédure en première instance et en appel, pour s'exonérer de son obligation à garantie, des lors que le syndicat des copropriétaires avait été régulièrement assigné devant le tribunal, par acte du 16 mars 2007 (ainsi que cela ressort des mentions figurant sur le jugement rendu le 28 novembre 2011). M. [W] ne peut faire supporter aux acquéreurs les conséquences de cette décision de pas se faire représenter, prise par l'ensemble des copropriétaires, constitués en syndicat , doté de la personnalité morale en vertu de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, dès le transfert du premier lot . 



De la même manière, M. [W] ne peut justifier de l'ignorance dans laquelle il prétend avoir été maintenu de l'existence de cette procédure mais également de la seconde plus récente engagée le 11 mai 2011, en se prévalant de l'absence de tout syndic professionnel en charge d'administrer la copropriété jusqu'à l'assemblée générale tenue le 17 août 2011 à [Localité 15] ,( mention portée en page 10 de l'acte de vente du 31 août 2011) alors qu'il ressort au contraire du relevé de répartition des charges de copropriété de l'année 2012 , produits par M. [S] et Mme [X], que la société Sunset Immobilier ( qui a le même dirigeant et le même siège social que la société Sunset Investissement) a occupé cette fonction, au moins depuis le début de cet exercice fixé au 1er juillet 2011. Le décompte établi par la société Sunst immobilier comporte en effet une ligne comptable 'honoraires syndic gestion courante ' tant pour la gestion du lot 93 ( emplacement du parking dépendant de la copropriété [Adresse 12] C ) que pour la gestion du lot 19 ( appartement dépendant de la copropriété [Adresse 14]) , qui atteste que cette société était bien mandatée depuis au moins deux mois pour l'administration de la copropriété [Adresse 14], et vraisemblablement depuis plusieurs années pour la copropriété [Adresse 12] C. 





Ainsi, la cour tire de ces éléments, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation , une preuve suffisante de la connaissance qu'avait M. [W] , des risques liés à l'existence de ces procédures au jour de la signature de l'acte du 31 août 2011, étant observé que la circonstance tenant au fait qu'il n' ait pas été lui-même informé par son vendeur de la première instance déjà en cours au moment de son achat en l'état futur d'achèvement signé le 11 décembre 2008, ne l'exonère pas de sa responsabilité à l'égard de M. [S] et Mme [X]. 



Il en découle qu'il convient d'écarter l'exclusion conventionnelle de la garantie, et de tenir M. [U] [W] pour garant de l'éviction dont M. [S] et Mme [X] auraient à souffrir ainsi que des charges non déclarées lors de la vente, conformément aux dispositions de l'article 1626 du code civil. 

Dans ces conditions, il doit garantir ses acquéreurs non seulement des conséquences de l'éviction d'ores et déjà consommée résultant de l'issue de la première procédure, mais il doit également assumer les conséquences du trouble découlant de la revendication portée par la copropriété [Adresse 10] et la sci Acapulco sur l'immeuble [Adresse 14], amorcée dans le cadre de l'action introduite en mai 2011 ( qui s'est achevée par l'arrêt du 03 janvier 2017, les ayant déclaré irrecevables en leur demande) et de nouveau abordée dans le cadre de la troisième procédure en aggravation de la servitude portée devant le tribunal de première instance de Nouméa en mars 2015 par la société Sunset Investissement . En effet, cette troisième procédure (RG 15/2575) se trouve dans le prolongement direct de la précédente et caractérise la persistance du trouble, lié aux diverses revendications de la sci Acapulco et du syndicat de la copropriété [Adresse 10], de manière ininterrompue depuis le mois de février 2001 jusqu'à ce jour. 

Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef. 

 

c. Sur les conséquences de l'éviction. 



Le tribunal a décidé de sursoir à statuer sur l'évaluation des préjudices dans l'attente de l'issue de la troisième procédure susceptible d'avoir un impact direct sur les biens dont M. [S] et Mme [X] sont propriétaires. 



Ces derniers demandent à la cour de statuer sans attendre sur la résiliation de la vente et l'indemnisation de leurs préjudices. 



 M. [U] [W] n'a pas conclu sur ce point

 

La société Sunset Investissements demande subsidiairement à la cour de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de cette troisième procédure. Elle soutient que M. [S] et Mme [X] ne souffrent d'aucun trouble actuel caractérisé, dans la mesure, ils ne sont parties à aucune procédure judiciaire, leur appartement étant situé dans une partie de l'immeuble non impacté par le litige. Elle affirme par ailleurs que cette procédure n'affecte en rien la valeur de leurs biens puisque des appartements semblables ont été récemment vendus à des prix similaires ou supérieurs au montant de leur acquisition, alors même que les compromis de vente font désormais explicitement référence aux procédures en cours. 

 



La cour retient comme le premier juge que l'existence et l'issue de l'instance ( RG 15/2575) est déterminante pour l'évaluation des préjudices subis par M. [S] et Mme [X] puisque sera enfin tranchée la question portant sur la conformité de l'immeuble [Adresse 14] aux contraintes imposées par la servitude non altius tollendi et / ou la servitude d'élévation'. 

En effet, en fonction de la décision que prendra le tribunal, il sera acté soit l'absence totale de toute atteinte portée aux droits de vue des copropriétaires riverains, soit une atteinte manifeste à cette servitude avec pour conséquence une éviction totale (dans l'hypothèse la démolition du seul étage s'avèrerait techniquement impossible et qu'une démolition de l'ensemble de l'immeuble s'avère incontournable) soit plus vraisemblablement partielle (dans la mesure où M. Et Mme [S] sans perdre la jouissance de leur appartement, situé à un étage inférieur, seraient amenés à subir la charge financière découlant du coût des travaux de remédiation). 

Or, les réparations dues aux acquéreurs évincés obéissent à des régimes juridiques différents définis par les articles 1630 et suivants du code civil, selon que l'éviction est totale, ( ce qui est le cas lorsque le droit des tiers entraîne la dépossession complète de l'acquéreur ) ou partielle ( lorsque l'acquéreur se trouve dépossédé d'une partie seulement de ses droits sur la chose vendue), étant précisé qu'au regard de l'article 1636 du code civil, seule l'éviction totale permet à l'acquéreur de faire résilier la vente. 

En conséquence, le jugement frappé d'appel sera confirmé de ce chef.

 La demande fondée sur la garantie d'éviction ayant été accueillie par la cour, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire tendant à entendre prononcer la nullité de la vente pour cause d'erreur. 



II Sur la responsabilité du notaire 



Le tribunal a retenu l'existence d'un manquement par le notaire à son devoir de conseil et d'information à l'égard de M. [S] et Mme [X] , qui engage sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 1382 du code civil et l'oblige à réparer le préjudice subi par ces derniers consistant en la perte d'une chance, celle qu'ils auraient eu de ne pas contracter s'ils avaient été utilement informés des deux servitudes d'élévation et non altius tollendi grevant la parcelle sur laquelle les immeubles [Adresse 14] et [Adresse 12] C ont été construits. La juridiction a décidé de surseoir à statuer sur la réparation de ce préjudice dans la mesure où celle-ci est toujours assise sur une fraction des préjudices réellement subis qui ne seront connus qu'à l'issue de la procédure toujours en instance devant le tribunal de première instance. 



La cour relève que la scp [M]-[P] Baudet Desboutter n'a formé appel incident tendant au débouté de M. [S] et Mme [X] de toutes demandes dirigées à son encontre, qu'à titre subsidiaire, c'est à dire dans l'hypothèse où la cour ne prononcerait pas le sursis à statuer. 



Ni la société Sunset investissements, les époux [S] n'ont pas formé appel de ce chef



Par les motifs ci-dessus énoncés, la cour a confirmé la décision du premier juge ayant ordonné le sursis à statuer de sorte qu'elle n'a pas à examiner le bien-fondé de l'appel incident portant sur le principe même de sa responsabilité qui n'a été formé qu'à titre subsidiaire. 



III Sur l'action récursoire de M. [U] [W] 



a. Sur le recours à l'encontre de la société Sunset Investissement. 



Le tribunal a accueilli l'action récursoire engagée par M. [W] à l'encontre de la société Sunset investissement tendant à être relevé et garanti de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre . 



La société Sunset investissement conteste à titre principal cette décision en faisant valoir que le tribunal n'était pas en mesure de statuer avant dire droit sur les responsabilités retenues. 

Reprenant les moyens déjà développés en première instance, sur le fond du droit, elle rappelle que la colline de la baie des citrons a été morcelée en différents lots, et que des réunions, divisions et re-numérotations successives ont complexifié la lecture des actes, lesquels n'ont eu en revanche aucun effet sur l'assiette des deux servitudes. Elle soutient que les deux immeubles [Adresse 12] C et [Adresse 12] Plaza ont été construits sur la même parcelle, à savoir le lot n° 16 devenu le lot 23, mais qu'en fonction de leur implantation sur ce lot, ils ne sont pas assujettis aux mêmes servitudes en ce sens que l'immeuble [Adresse 12] Plaza, du fait de son emplacement échappe à la servitude non altius tollendi pour n'être soumis qu'à la servitude d'élévation, parfaitement respectée. Elle considère que le tribunal ne pouvait pas en conséquence affirmer que la question de l'emprise des servitudes se posait dans les mêmes termes pour ce second immeuble [Adresse 12] Plaza. 

En second lieu, la société Sunset investissement fait valoir qu'à la date à laquelle la vente est intervenue au profit de M. [U] [W], le 11 décembre 2008, il n'existait aucune procédure judiciaire visant le bien immobilier, objet de la vente, puisqu'elle ne portait que sur la copropriété du bâtiment [Adresse 12] C dans laquelle M. [W] n'était propriétaire que d'un emplacement de parking situé au rez-de -chaussée, qui n'était pas concerné par cette procédure n'affectant que la partie supérieure de l'immeuble. Il en découle selon l'appelante, l'absence de toute obligation d'information à l'égard de M. [W], qui n'a en outre subi aucun préjudice de ce chef. 

En troisième lieu, la société Sunset Investissements rappelle qu'elle ne saurait être condamnée, dans le cadre de la présente action récursoire diligentée à son encontre par M. [W] que si les demandes formées par les époux [S]/ [X] sont fondées, ce qu'elle conteste formellement des lors qu'elles ne répondent pas aux conditions posées par la loi et la jurisprudence. 



M. [U] [W], qui conclut principalement au rejet des prétentions de M. [S] et Mme [X] dirigées à son encontre, demande à la cour de le recevoir dans son action récursoire dirigée tant à l'encontre de la société Sunset Investissement qu'à l'encontre de la scp [M]-[P] Baudet Desoutter et de les condamner toutes les deux à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre. 



La cour :

L'action récursoire du vendeur, qui tend à l'indemnisation du préjudice que lui cause l'obligation de garantir les acquéreurs de l'éviction qu'ils subissent en raison du non-respect de la servitude, relève de la responsabilité civile contractuelle de droit commun. Il en découle qu'elle doit remplir les conditions de fond de l'action en garantie d'éviction définie par l'article 1626 du code civil. 

Comme le premier juge, la cour, relève qu'étant saisie d'une action en résiliations et/ou nullité d'un contrat de vente d'immeuble, il ne lui appartient pas de trancher le litige relatif aux assiettes des servitudes litigieuses, qui oppose la société Sunset Investissement, ainsi que le syndicat de la copropriété [Adresse 14] A' et certains copropriétaires à la sci Acalupco, au syndicat de la copropriété [Adresse 10] et à la sci 'Las Brisas' constructeur de cette résidence, dans le cadre de la procédure RG 15/ 2575 toujours en cours devant le tribunal. Dans ces conditions, le moyen invoqué par l'appelante, reposant sur l'affirmation selon laquelle l'immeuble [Adresse 14] A ne serait pas implanté sur l'assiette de la servitude non altius tollendi, n'a pas d'incidence directe et immédiate sur l'issue de cette instance. Il sera en conséquence rejeté. 

De la même manière, il est bien établi qu'une seule procédure était effectivement en cours à la date de l'acte de vente du 11 décembre 2008, (et pour cause, puisque le second immeuble n'était pas encore construit) , et l'issue de cette instance, quelle qu'elle soit, connue plus de 14 ans plus tard, n'est pas de nature à exonérer rétroactivement le vendeur de l'obligation qu'il avait au jour de la vente d' en informer l'acquéreur, au regard du risque d'éviction encouru. 

 

Le jugement dont appel sera en conséquence confirmé de ce chef. 



b. Sur l'action récursoire de M. [U] [W] à l'encontre de la scp [M]-[P] Baudet Desoutter 



Le tribunal a débouté M. [W] de son appel en garantie, en retenant qu'il n'est pas démontré que le notaire ait eu connaissance des actions engagées par les copropriétaires de l'immeuble voisin en violation des servitudes conventionnelles instituées les 25 et 28 juillet 2008. La juridiction a estimé qu'en sa qualité de vendeur, M. [W] devait avoir connaissance des servitudes grevant le bien vendu, et qu'il ne démontre pas la faute commise par l'office notarial à son égard, en lien avec le préjudice subi, conséquence de l'éviction partielle des requérants. 



Devant la cour, M. [U] [W] sollicite l'infirmation de cette décision. Il soutient que les premiers juges ont retenu la responsabilité du notaire à l'égard de M. [S] et Mme [X] à raison du manquement à son devoir de conseil et d'information, pour ne pas avoir porter mention, dans l'acte de vente lui-même, des servitudes grevant le bien. M. [W] affirme que l'office notarial a commis la même faute à son égard, et que celle- ci doit en conséquence produire les mêmes conséquences. 



 La scp [M]-[P] Baudet Desoutter, demande à titre principal tant au dispositif de ses conclusions, qu'en page 8 de ses écritures, qu'il soit sursis à statuer sur ce point dans l'attente d'une décision définitive à intervenir dans le dossier toujours en instance devant le tribunal de première instance. 



La cour, rappelle que le fondement juridique de l'action récursoire engagée par M. [W] à l'encontre de la SCP [M]-[P] Baudet Desoutter, repose également sur l'article 1382 du code civil qui impose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. 

 Il ressort de l'examen de l'acte de vente du 11 décembre 2008, dressé par la scp [M]-[P] et Baudet, notaires associés, que si celui -ci comporte effectivement un paragraphe (en 23 de l'acte) intitulé ' servitudes' cette clause est rédigée dans des termes suivants de manière rigoureusement identique à la clause reproduite dans l'acte de vente du 31 août 2011 signé par Met Mme [S]:

l'acquéreur souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes continues ou discontinues pouvant grever l'immeuble, y compris celles résultant de la situation naturelle des lieux, de leur alignement , des projets d'aménagement communaux, et d'urbanisme; sauf à s'en défendre et à profiter de celles, activités à ses risques et périls sans recours possible contre le vendeur, et sans que la présente clause puisse donner, à qui que ce soit, plus de droits qu'il n'en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits ou de la loi'. 

 'Le vendeur déclare qu'à sa connaissance, l'ensemble immobilier et les biens vendus ne sont grevés d'aucune servitude autre que celle pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, des plans, d'urbanisme, de la loi ou encore des énonciations du règlement de copropriété '

 

Ainsi, la cour considère que la scp [M]-[P] Baudet Desoutter , notaire, qui était intervenue dans l'ensemble des opérations de promotions immobilières de la société Sunset investissement , et qui avait également été en charge de recevoir la modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété des 25 et 28 juillet 2008 , connaissait nécessairement les servitudes conventionnelles mentionnées dans l'acte , et qu'elle se devait, en exécution de son devoir d'information et de conseil à l'égard de M. [U] [W] , profane, d'attirer son attention en les énonçant de manière détaillée et précise dans l'acte de vente lui-même. 

Par cette omission fautive elle lui a certes causé un préjudice de même nature que celui qui a été subi par M. [S] et Mme [X], consistant en la perte d'une chance de ne pas contracter ce qui est un préjudice personnel, qui ne peut pas être appréhendé dans le cadre de l'action récursoire, qui repose sur la subrogation légale dans laquelle le subrogé devient titulaire des droits de son auteur parce qu'il l'a désintéressé. Dans ces conditions, il n'est pas nécessaire de sursoir à statuer, l'issue de la procédure en cours devant le tribunal de première instance étant sans incidence sur le sort à réserver à cette prétention. 



Le jugement dont appel sera en conséquence confirmé de ce chef



IV Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile. 



 Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [S] et de Mme [X] l'intégralité des frais irrépétibles qu'ils ont dû exposer pour assurer la représentation des leurs intérêts devant la cour. La société Sunset Investissement sera condamnée leur verser la somme de 150 000 francs pacifiques. 



V Sur les dépens. 



Les frais et dépens seront réservés.



PAR CES MOTIFS

La cour, 



- Confirme le jugement rendu par le tribunal de première instance en toutes ses dispositions 



Y ajoutant, 



- Condamne la société Sunset investissement à verser à M. [R] [S] et Mme [J] [X] la somme de 150 000 francs pacifiques sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d'appel. 

 

- Réserve les dépens de première instance et d'appel. 







Le greffier, Le président.