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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 11 décembre 2024, n° 24/06569

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le 16 octobre 2017, la société d’HLM Coopération et Famille aux droits de laquelle se trouve la société 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [R] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3].

Monsieur [O] [R] est décédé le 9 juillet 2022.

C'est dans ce contexte que par acte d’huissier en date du 19 juin 2024, la société 1001 VIES HABITAT a fait assigner Madame [Y] [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
– constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Monsieur [O] [R] le 9 juillet 2022,
– ordonner l'expulsion immédiate de Madame [Y] [C] [R], et tous occupants de son chef, en supprimant le délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles 
– condamner Madame [Y] [C] [R] à lui verser à compter du 9 juillet 2022 une indemnité d'occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges jusqu'à libération des lieux, majorés de 30%,
– condamner Madame [Y] [C] [R] à lui verser l'arriéré d'indemnités d'occupation du bien par lui à hauteur de 6114, 33 euros, au 30 avril 2024
– maintenir l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
– condamner Madame [Y] [C] [R] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens qui comprendront les frais du PV de constat.

A l'audience du 10 octobre 2024, la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif, sauf à préciser que l'arriéré d'indemnités d'occupation dû avait augmenté, l'arriéré atteignant la somme de 7995, 73 euros, septembre 2024 inclus. Au soutien de ses demandes, le bailleur insiste sur le fait que les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas réunies.

Madame [Y] [C] [R] est présente. Elle précise qu’elle vit à [Localité 4] depuis 9 ans et qu’elle ne souhaite pas bénéficier du transfert de bail, que ses frères et sœurs ont souhaité garder le logement et qu’elle pense que son père l’avait mise en tant qu’occupante du logement, raison pour laquelle, selon elle, la société bailleresse s’est tournée vers elle. Elle demande des délais de paiement à titre subsidiaire. 

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 décembre 2024.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.
En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation prévoient les conditions d'attribution des logements des organismes d'habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Or, la société bailleresse ne produit aucun document à l’appui de sa demande, aucun courrier sollicitant, de la part de la défenderesse, le transfert de bail n’est fourni au dossier. La société bailleresse présente un courrier, daté du 3 avril 2023, transmis à la défenderesse lui indiquant les démarches à suivre pour occuper le logement, sans qu’il ne soit, au demeurant, précisé que ce courrier, non réclamé, est envoyé en réponse à une demande de transfert qu’aurait reçu la société, le courrier se contentant d’indiquer que le logement est occupé par la défenderesse, sans le justifier. L’enquête annuelle de SLS, qui aurait pu préciser les occupants du logement n’est pas, non plus, apportée, la défenderesse supposant que son père l’a déclarée comme occupante du logement, sans que la société bailleresse ne confirme cette situation. Par ailleurs, les relevés de compte versés aux débats montrent que certaines indemnités d’occupation sont payées par virement, de façon très irrégulière, le dernier virement datant de septembre 2024, sans que l’auteur ne soit identifié dans le décompte et sans que la société bailleresse ne mentionne l’auteur de ces virements, postérieurs au décès du locataire.

La défenderesse explique vivre à [Localité 4], et indique qu’elle a plusieurs frères et sœurs qui disposeraient des clés de l’appartement mais que personne n’y vit. 

Il est rappelé que les baux à usage d'habitation principale et les baux à usage mixte professionnel et d'habitation sont soumis à des règles spécifiques et dérogatoires au droit commun. Lorsque le locataire décède, et que le bail n'est pas transféré automatiquement aux héritiers. L'article 14 de la loi énumère une liste de personnes qui pourront poursuivre le bail ; ces bénéficiaires sont des proches parents du locataire (ascendant, descendant) mais pas seulement (concubin, pacsé). Donc, il s'agit d'une transmission par voie légale et non successorale. De plus, la transmission est en principe subordonnée à une condition de cohabitation. C'est dire que, contrairement au régime mis en place par l' article 1742 du Code civil , le bail est résilié de plein droit si, au jour du décès, il n'y a pas de bénéficiaires répondant aux conditions légales 
De ce fait, en l’état des documents versés, et au vu de l’absence d’éléments permettant de confirmer la demande de transfert du logement en faveur de la défenderesse, la société bailleresse est déboutée de l’intégralité de ses demandes. 

Sur les demandes accessoires

La société 1001 Vies Habitat, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et rendu en premier ressort,

DEBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de l’intégralité de ses demandes. 

CONDAMNE la société 1001 VIES HABITAT aux dépens de l'instance. 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 11 décembre 2024

le greffier le Président
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [Y] [C] [R]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Karim BOUANANE 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/06569 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KNX

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mercredi 11 décembre 2024


DEMANDERESSE
S.A. d’HLM 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971


DÉFENDERESSE
Madame [Y] [C] [R], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 08 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 décembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier


Décision du 11 décembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/06569 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KNX

EXPOSE DU LITIGE

Le 16 octobre 2017, la société d’HLM Coopération et Famille aux droits de laquelle se trouve la société 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [R] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3].

Monsieur [O] [R] est décédé le 9 juillet 2022.

C'est dans ce contexte que par acte d’huissier en date du 19 juin 2024, la société 1001 VIES HABITAT a fait assigner Madame [Y] [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
– constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Monsieur [O] [R] le 9 juillet 2022,
– ordonner l'expulsion immédiate de Madame [Y] [C] [R], et tous occupants de son chef, en supprimant le délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles 
– condamner Madame [Y] [C] [R] à lui verser à compter du 9 juillet 2022 une indemnité d'occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges jusqu'à libération des lieux, majorés de 30%,
– condamner Madame [Y] [C] [R] à lui verser l'arriéré d'indemnités d'occupation du bien par lui à hauteur de 6114, 33 euros, au 30 avril 2024
– maintenir l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
– condamner Madame [Y] [C] [R] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens qui comprendront les frais du PV de constat.

A l'audience du 10 octobre 2024, la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif, sauf à préciser que l'arriéré d'indemnités d'occupation dû avait augmenté, l'arriéré atteignant la somme de 7995, 73 euros, septembre 2024 inclus. Au soutien de ses demandes, le bailleur insiste sur le fait que les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas réunies.

Madame [Y] [C] [R] est présente. Elle précise qu’elle vit à [Localité 4] depuis 9 ans et qu’elle ne souhaite pas bénéficier du transfert de bail, que ses frères et sœurs ont souhaité garder le logement et qu’elle pense que son père l’avait mise en tant qu’occupante du logement, raison pour laquelle, selon elle, la société bailleresse s’est tournée vers elle. Elle demande des délais de paiement à titre subsidiaire. 

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.
En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation prévoient les conditions d'attribution des logements des organismes d'habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Or, la société bailleresse ne produit aucun document à l’appui de sa demande, aucun courrier sollicitant, de la part de la défenderesse, le transfert de bail n’est fourni au dossier. La société bailleresse présente un courrier, daté du 3 avril 2023, transmis à la défenderesse lui indiquant les démarches à suivre pour occuper le logement, sans qu’il ne soit, au demeurant, précisé que ce courrier, non réclamé, est envoyé en réponse à une demande de transfert qu’aurait reçu la société, le courrier se contentant d’indiquer que le logement est occupé par la défenderesse, sans le justifier. L’enquête annuelle de SLS, qui aurait pu préciser les occupants du logement n’est pas, non plus, apportée, la défenderesse supposant que son père l’a déclarée comme occupante du logement, sans que la société bailleresse ne confirme cette situation. Par ailleurs, les relevés de compte versés aux débats montrent que certaines indemnités d’occupation sont payées par virement, de façon très irrégulière, le dernier virement datant de septembre 2024, sans que l’auteur ne soit identifié dans le décompte et sans que la société bailleresse ne mentionne l’auteur de ces virements, postérieurs au décès du locataire.

La défenderesse explique vivre à [Localité 4], et indique qu’elle a plusieurs frères et sœurs qui disposeraient des clés de l’appartement mais que personne n’y vit. 

Il est rappelé que les baux à usage d'habitation principale et les baux à usage mixte professionnel et d'habitation sont soumis à des règles spécifiques et dérogatoires au droit commun. Lorsque le locataire décède, et que le bail n'est pas transféré automatiquement aux héritiers. L'article 14 de la loi énumère une liste de personnes qui pourront poursuivre le bail ; ces bénéficiaires sont des proches parents du locataire (ascendant, descendant) mais pas seulement (concubin, pacsé). Donc, il s'agit d'une transmission par voie légale et non successorale. De plus, la transmission est en principe subordonnée à une condition de cohabitation. C'est dire que, contrairement au régime mis en place par l' article 1742 du Code civil , le bail est résilié de plein droit si, au jour du décès, il n'y a pas de bénéficiaires répondant aux conditions légales 
De ce fait, en l’état des documents versés, et au vu de l’absence d’éléments permettant de confirmer la demande de transfert du logement en faveur de la défenderesse, la société bailleresse est déboutée de l’intégralité de ses demandes. 

Sur les demandes accessoires

La société 1001 Vies Habitat, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et rendu en premier ressort,

DEBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de l’intégralité de ses demandes. 

CONDAMNE la société 1001 VIES HABITAT aux dépens de l'instance. 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 11 décembre 2024

le greffier le Président

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Mise à jour de la source le 2024-12-12T19:24:07.590Z.