Tribunal judiciaire de Nice, Loyers Commerciaux, 11 septembre 2024, n° 19/00022

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Suivant bail commercial en date du 5 octobre 2009, la société SEYED aux droits de laquelle vient la SCI YMO [Localité 1] a donné en location à la SARL HOTEL DE LA MER, des locaux à usage exclusif d’hôtel, sis à [Adresse 4] pour une durée de 9 ans, du 5 octobre 2009 pour se terminer le 4 octobre 2018 , moyennant un loyer initial de 45 000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier du 29 mars 2018 , la SCI YMO [Localité 1] a donné congé au locataire pour le 5 octobre 2018, avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer annuel de 63 000€.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er mars 2019, le bailleur, invoquant la monovalence des locaux, a sollicité la fixation du loyer sur renouvellement à la somme de 63 000 euros par an hors charges et hors taxes, à compter du 5 octobre 2018.

Par acte d’huissier délivré le 6 août 2019, la SCI YMO [Localité 1] a fait assigner la SARL HOTEL DE LA MER devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir, avec exécution provisoire :
- fixer le montant du loyer annuel sur renouvellement à la somme de 63 000 € par an en principal hors charges et hors taxes à compter du 5 octobre 2018 
- dire que le loyer réajusté portera intérêts légaux, à compter de l’assignation,
- condamner le locataire à lui verser une indemnité de 10 000 euros au titre de l’article 700 du N.C.P.C

Par mémoire récapitulatif et en réponse n°3 signifié à la SARL HOTEL DE LA MER le 2 novembre 2021, la SCY YMO [Localité 1] représentée par son conseil a demandé :
- de fixer le montant du loyer annuel sur renouvellement à la somme 60 520 € par an en principal hors charges et hors taxes à compter du 5 octobre 2018 
- de condamner la SARL HOTEL DE LA MER au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 45 560 euros, somme égale à l’arriéré de loyer correspondant à la différence entre le loyer payé par elle et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé à compter du 5 octobre 2018 jusqu’à parfait paiement
- le rejet des demandes de la SARL HOTEL DE LA MER
- subsidiairement, de désigner un expert
- de fixer le loyer provisionnel à la somme de 60 520 euros à compter du 5 octobre 2018
- condamner la SARL HOTEL DE LA MER à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 29 octobre 2021, la SARL HOTEL DE LA MER, représentée par son conseil a accepté le renouvellement du bail au 5 octobre 2018 et a sollicité sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
- le rejet des demandes du bailleur 
- de fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 14 224 euros hors taxes et hors charges à compter du 5 octobre 2018
- de condamner la société YMO [Localité 1] à lui payer les intérêts au taux légal sur les restitutions de loyers depuis la date d’effet du congé soit le 4 octobre 2018, avec capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année
- de fixer un loyer provisionnel pour la durée de l’instance de 14 224 euros hors taxes et hors charges dans le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée
- de condamner la SCI YMO [Localité 1] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Par jugement du 5 janvier 2022, la juge des loyers commerciaux a:
- constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail du 5 octobre 2009, à compter du 5 octobre 2018 , pour une durée de 9 ans,

- avant-dire droit ordonné une expertise sur le montant de la valeur locative et désigné en qualité d’expert, Mme [F] [G],
- dit n’y avoir lieu à fixation d’un loyer provisionnel
- réserve les dépens et l’article 700 du code de procédure civile 

L’expert a déposé son rapport le 10 août 2023.

Dans son mémoire après expertise notifié par lettre recommandée du 19 février 2024 avec avis de réception, la SCI YMO [Localité 1] demande de:
- fixer à la somme de 58 974 euros, par an le loyer de renouvellement à compter du 5 octobre 2018,outre les charges prévues au bail
- condamner la SARL HOTEL DE LA MER au paiement des intérêts au taux légal sur l’arriéré de loyer correspondant à la différence entre le loyer payé par elle et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé à compter du 5 octobre 2018 jusqu’à parfait paiement
- débouter la SARL HOTEL DE LA MER de ses demandes
- condamner la SARL HOTEL DE LA MER à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Elle expose que le bail commercial porte sur l’exploitation d’un hôtel, que les locaux sont monovalents, que la nouvelle méthode hôtelière doit être retenue car cette méthode a vocation à s’appliquer à tous les baux commerciaux à compter du mois d’octobre 2016 et qu’elle consiste à prendre en compte les prix applicables et non plus les prix affichés tout en valorisant l’ensemble des espaces mis à disposition de l’exploitant. Elle ajoute que le chiffre d’affaires de la SARL HOTEL DE LA MER s’est élevé à 308 581 euros en 2018, qu’elle a mis en vente son fonds de commerce à 895 000 euros en raison de son emplacement de qualité sur la [Adresse 5], à proximité immédiate des pôles d’attraction touristique et de la mer et qu’il doit être tenu compte de son chiffre d’affaires pour reconstituer la recette théorique hébergement car les tarifs pratiqués sont plus élevés qure les statistiques CRT retenus par l’expert. Elle précise que le prix moyen est de 98 euros HT, que le taux d’occupation est de 70.27%, qu’elle retient une déduction des commissions OTA de 17% sur une assiette de 15% et que le taux de captage relatif aux petits -déjeuners est plus élevé que celui retenu par l’expert, soit de 50%. 

Elle ajoute que l’hôtel est un hôtel 2 étoiles, qu’il ne comprend que 12 chambres sans réception 24h sur 24h, et que la prestation de services est minimale et qu’en raison de son emplacement très favorable de 1er ordre il convient de retenir un taux sur recettes maximal de 21% ainsi que l’indique l’expert. Elle ajoute concernant la recette des petits-déjeuners et que le taux de rendement de 10% retenu par l’expert est insuffisant au regard de la salle qui n’a pas d’extérieur mais bénéficie d’une fenêtre avec une vue remarquable sur la [Adresse 5]. Elle expose que le loyer devra être fixé à ce montant, les abattements sollicités par la locataire n’étant pas justifiés car l’article R145-8 du code de commerce est exclu en matière de locaux monovalents. Elle ajoute que concernant les charges supportées par le preneur, il s’agit des charges lui incombant et non celles des parties communes et qu’aucun correctif ne peut être appliqué. Elle indique, que les travaux de mise en conformité permettant le maintien de l’hôtel dans sa catégorie ne justifient aucun abattement, que le preneur ne justifie pas avoir procédé à la formalité substantielle de la notification prévue à l’article L311-3 du code de tourisme au titre des travaux d’aménagement intérieurs réalisés et qu’il n’a pas obtenu son accord conformément à la clause prévue au bail, une procédure judiciaire étant en cours à ce titre, de sorte qu’aucun abattement ne peut être pratiqué au titre des travaux réalisés. Elle conteste enfin les factures produites tout en faisant valoir que le juge des loyers commerciaux n’est pas en mesure d’apprécier la véracité des travaux réalisés et ne peut retenir d’abattement. Elle soutient ainsi que la valeur locative est de 58 974 euros, après déduction de la taxe foncière de 3059 euros.

Dans son mémoire en réponse après expertise notifié par lettre recommandée du 13 février 2024 avec avis de réception, la SARL HOTEL DE LA MER demande:
- de dire et juger que le bail s’est renouvelé au 5 octobre 2018
- débouter la société YMO [Localité 1] de ses demandes

- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 23 528 euros par an HT et HC à compter du 5 octobre 2018
- condamner la société YMO [Localité 1] à lui payer les intérêts au taux légal sur les restitutions de loyers depuis la date d’effet du congé soit le 4 octobre 2018, avec capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année
- de condamner la SCI YMO [Localité 1] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Elle fait valoir que le loyer actuel est de 52 994.21 euros HT et HC après indexation, que le loyer doit être fixé selon les usages dans la branche considérée, soit la méthode hôtelière, que l’expert a privilégié la nouvelle méthode mais que la valeur locative retenue est critiquable. Elle soutient que l’expert qui retient les statistiques des hôtels 2-3 étoiles, a majoré les prix en raison de la situation particulière de l’immeuble avec vue sur la [Adresse 5], et y a appliqué le taux d’occupation d’un hôtel 3 étoiles tout en retenant un taux sur recettes de 21% correspondant à des hôtels de catégorie 0 à 2 étoiles au lieu de retenir un taux inférieur de 15% en raison notamment de l’ancienneté du bâtiment, de son exiguité, de l’absence de terrasse, des nuisances sonores et de l’absence de visibilité. Elle ajoute que l’expert a refusé de réduire les commissions OTA au prétexte que les statistiques retenues sont déjà calculées hors commissions mais qu’aucun contrôle n’existe car les données sont faites à partir des formulaires déclaratifs des hôteliers et qu’un abattement de 12.6% devra être retenu. 

Elle ajoute adhérer à l’analyse de l’expert sur la recette théorique des petits déjeuners, que la valeur locative brute est de 36 420 euros et qu’un abattement de 12% doit être pratiqué au titre des travaux réalisés. Elle précise que la notification préalable prévue par l’article L311-2 du code de commerce n’a pas vocation à faire échec à sa demande d’abattement au titre des travaux réalisés, car ce texte n’est pas d’ordre public,que le bail prévoit une clause d’accession en fin de jouissance et que sa demande d’abattement est fondée sur les clauses du bail et non pas sur les dispositions du code de tourisme. Elle précise que bien que l’article R145-8 du code de commerce soit exclu en matière de locaux monovalents, les usages observés dans la branche d’activité permettent d’appliquer des abattements et que le transfert de la taxe foncière et de l’intégralité des charges de copropriété et notamment des travaux réalisés dans les parties communes justifient l’application d’un abattement ainsi que le transfert de la prise en charge des travaux de mise en conformité qui incombent normalement au bailleur s’agissant de son obligation de délivrance . Elle indique que le loyer doit en conséquence être fixé à la somme annuelle de 23 528 euros, hors charges et taxes.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2024.

Motifs

MOTIFS


Sur la fixation du loyer sur renouvellement

Aux termes de l’article R 145-10 du Code de Commerce :“Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation, peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée” 
 
En application de ce texte, le prix du bail des locaux monovalents est exclu de la règle du plafonnement et doit être déterminé selon les usages dans la branche d’activité considérée, s’il en existe, et à défaut il doit être égal à la valeur locative.

En l’espèce, s’agissant d’un hôtel, le loyer doit donc être fixé à la valeur locative, déterminée selon les usages de la profession.

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail au 5 octobre 2018 mais s’opposent sur le montant du loyer.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Mme [G] que :
- l’hôtel est situé dans un immeuble ancien de style Néoclassique, dont l’ensemble extérieur est en bon état
- le bâtiment accueille des bureaux, deux établissements hôteliers, des appartements et des locaux commerciaux en rez de chaussée
- l’hôtel de la mer sans classement Atout France est composé de 12 chambres, n’offrant pas de service de restauration à l’exception des petits-déjeuners et d’une cave en sous sol
- l’hôtel est exploité au 1er étage du bâtiment accessible depuis les parties communes sans ascenseur
- la salle des petits-déjeuners comprend une fenêtre au nord ouvrant sur la [Adresse 5] et une capacité de 10 personnes
- les chambres comprennent chacune une salle d’eau et un WC privatif, la climatisation, un accès internet, une TV et des fenêtres en double vitrage
- la vue donne sur la [Adresse 5], côté Nord et sur une cour intérieure côté Sud
- l’hôtel est non classé mais ressort en catégorie 2 étoiles sur les plateformes internet, il comprend 12 chambres et une capacité d’accueil de 29 personnes 
- le mode de commercialisation est à 70-75 % effectué via les plateformes internet
- des travaux ont été réalisés par le preneur suite à son acquisition en 2010, dont notamment la rénovation des salles de bain, sans modification de la capacité d’accueil, l’expert relevant 
qu’ aucune notification n’avait été adressée à la bailleresse avant la réalisation des travaux au cours du bail échu: selon les états financiers, les travaux réalisés entre 2010 et 2017 consistent en l’achat de carrelage, rénovation complète des salles de bain et chambres, installation incendie, installation wifi, climatisation réversible et changement des fenêtres pour 189 680 euros 
- selon la nouvelle méthode hôtelière, le loyer doit être fixé en fonction des tarifs normatifs observés pour la même catégorie d’hôtel dans le secteur considéré, les statitisques CRT étant retenues, de 2016 à 2018 avec cette précision que les statistiques de 2016 sont neutralisées de juillet à septembre en raison des attentats
- qu’en raison de l’état de l’hôtel de bonne qualité et des services limités, les prix des hôtels 2-3 étoiles sont retenus, soit la catégorie économique, sans prise en compte d’abattement car les prix observés s’entendent commissions versées aux OTA déjà déduites
- que les prix moyens oscillent entre 55.53 euros et 87 euros mais qu’une majoration doit être appliquée compte tenu de la situation particulière de l’hôtel sur la [Adresse 5] au coeur de [Localité 1], soit des prix entre 60 euros et 140 euros en fonction des chambres et des périodes de l’année
- concernant le taux d’occupation, l’expert retient une période d’ouverture de 365 jours, car la ville de [Localité 1] du fait de sa taille et attractavité, permet d’envisager une ouverture à l’année, l’offre hôtelière maximale étant retenue de sorte que le taux d’occupation est calculé sur l’offre maximale de nuitées et n’est pas le même que celui mentionné par l’observatoire du tourisme pour les hôtels de catégorie 3 étoiles calculé en fonction de l’offre de nuitées chaque mois et des chambres occupées
- que concernant le petit-déjeuner, les prix varient de 6 à10 euros TTC, soit un prix médian de 8 euros, dont la TVA doit être déduite au taux de 10% car la recette théorique doit être considérée HT, sur la base du nombre de clients soit 29, du taux d’occupation et du taux de captage, fixé à 30% en raison de l’emplacement central de l’hôtel et de l’offre commerciale environnante
- le taux sur recettes hébergement est fixé à 21% en raison de la situation très favorable de l’hôtel, du cachet du bâtiment et du niveau de prestation et de confort minimum et pour la recette des petits-déjeuners de 10% car le savoir faire de l’exploitant est prépondérant 
- la valeur locative brute de la partie hébergement est de 266 766 euros x 21 % = 56 021 euros 
- la valeur locative brute pour la parie petits-déjeuners est de 53 051 euros -10 % TVA= 48 228 euros x 30% tx captage= 14 468 euros x 10 % taux sur recettes= 1447 euros
- soit une valeur locative brute de 56 021 euros + 1447 euros= 57 468 euros arrondie à 57 500 euros

- s’agissant des correctifs:
 - les grosses réparations de l’article 606 du code civil: depuis la loi Pinel, elles ne peuvent plus être transférees sur le preneur de sorte qu’aucun abattement ne peut être pratiqué s’agissant d’un bail renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi
 - la taxe foncière: la transfert de la taxe foncière est un usage de sorte qu’aucun abattement ne peut être pratiqué mais selon d’autres décisions judiciaires, il doit être déduit de la valeur, quelque soit l’usage, de sorte que la somme de 3059 euros correspondant à la taxe foncière pourrait venir en déduction
 - travaux d’entretien et d’amélioration: selon les articles L311-1 et suivants du code de tourisme, le preneur doit notifier préalablement au bailleur les travaux envisagés, ce qui n’a pas été fait par le preneur selon ses déclarations lors de la réunion du 4 avril 2022; l’expert relève cependant qu’une clause particulière est prévue dans le bail au titre des travaux de mise en conformité, des travaux d’embellissement, d’amélioration et installations faites par le preneur de sorte qu’un abattement de 12% doit être retenue au vu des travaux réalisés de 189 680 euros au cours du bail échu soit un investissement lissé de 21 075 euros par an car les prix praticables servant au calcul de la valeur locative théorique ont été déterminée en l’état de l’hôtel actuel et qu’une valorisation virtuelle du prix des chambres en faisant asbtraction des travaux n’est pas possible
- après abattements, la valeur locative retenue est de à 47 540 euros HT et HC au 5 octobre 2018 ( 57 500 euros - 12% = 50 600 euros - 3059 euros TF)
- selon l’ancienne méthode hôtelière, la valeur locative serait de 24 950 euros HT
- selon la variation indiciaire, le loyer est de 50 129.12 euros

1.Sur la recette théorique d’hébergement

La nouvelle méthode hôtelière consiste à déterminer la recette théorique hébergement en fonction des tarifs normalisés observés pour la même catégorie d’hôtel dans le secteur considéré, sur laquelle est appliqué un taux d’occupation pour tenir compte de la fréquentation de l’hôtel, puis un pourcentage sur recettes variant selon les établissements et leur catégorie.

En l’espèce, les parties ne contestent pas l’application de la nouvelle méthode hôtelière.

La SCI YMO [Localité 1] expose que le chiffre d’affaires moyen de la SARL L’HOTEL DE LA MER de 308 581 euros sur les années 2016 à 2018 doit être pris en compte, que l’expert calcule un prix moyen de 93 euros HT par chambre mais qu’un prix moyen de 98 euros HT doit être retenu conformément au rapport de son expert amiable car le chiffre d’affaires réel du locataire est supérieur à la recette théorique d’hébergement de 266 766 euros calculée par l’expert. Elle ajoute que le taux d’occupation doit être fixé à 70.27% au lieu de 62.52%, que les commissions OTA doivent être déduites à hauteur de 17% sur une base de 15% et que la recette théorique d’hébergement s’élève à la somme de 272 429 euros au lieu de 266 765 euros. Elle adhère au taux sur recette de 21 % retenu par l’expert et soutient que la valeur locative hébergement est de 57 210 euros.

De son côté, la SARL HOTEL DE LA MER fait valoir que le taux de prélèvement de 21% retenu par l’expert est trop élevé, que l’expert a majoré le prix moyen des chambres compte tenu de l’emplacement de l’hôtel, en retenant un taux d’occupation d’un hôtel 3 étoiles mais qu’il retient un taux de prélèvement de 21% correspondant aux hôtels de catégorie de 0 à 2 étoiles éloignés du centre ville alors qu’il aurait dû retenir le taux plancher de 15% eu égard aux éléments défavorables liés à l’ancienneté du bâtiment, l’absence de visibilité, les nuisances sonores, les surfaces réduites, la coexistence de l’hôtel et la copropriété et l’impossibilité d’utiliser la cave. Elle ajoute que les commissions reversées aux OTA doivent être déduites à hauteur de 12.6 % contrairement à ce que soutient l’expert car aucun contrôle ni vérification des données du CRT ne sont effectuées de sorte qu’il n’est pas démontré que les prix moyens sont bien calculés après déduction des dites commissions.

Sur les prix pratiqués

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’expert a analysé les prix des années 2016 à 2018, puisque le loyer doit être fixé au 5 octobre 2018, étant précisé qu’il a neutralisé les mois de juillet à septembre 2016 en raison des attentats ayant frappé la ville de [Localité 1], ayant eu un impact sur la fréquentation touristique.

En raison de l’état de l’hôtel qui est de bonne qualité et des services proposés qui sont limités, l’expert s’est fondé sur les prix pratiqués pour des hôtels 2-3 étoiles, soit la catégorie économique, dans la mesure où l’hôtel est non classé mais qu’il ressort en catégorie 2 étoiles sur les plateformes internet et que lors de son acquisition par le preneur, il était classé 2 étoiles.

L’hôtel comprend 12 chambres et une capacité d’accueil de 29 personnes.

Il ressort des données de l’observatoire du tourisme de la Côte d’Azur,( CRT comité régional du tourisme) que les prix normatifs moyens pour les hôtels en catégorie économique oscillent selon les mois et années entre 53.10 euros et 101.70 euros, soit des prix mensuels sur les trois années allant de 57.27 euros à 87.25 euros par chambre. L’expert y a appliqué une majoration, compte tenu de la situation particulière de l’hôtel situé sur la [Adresse 5] au coeur de [Localité 1], d’un montant de 10% pour les chambres double avec vue sur cour, de 25 % pour les chambres double avec vue sur la [Adresse 5] et de 60% pour les chambres familiales.

Il retient en conséquence des prix moyens mensuels, supérieurs aux prix hors taxes publiés par le CRT, variant entre 65 euros et 140 euros selon les mois et le type de chambre, soit les chambres double vue sur cour, chambre double vue sur la [Adresse 5] et les chambres familiales, les prix les plus élevés se situant durant la période d’avril à septembre.

Il convient de relever en premier lieu que la méthode hôtelière consiste à déterminer une recette théorique sur la base de tarifs normalisés observés pour la même catégorie d’hôtel dans le secteur considéré, qui ne peut en conséquence être calculée sur la base du chiffre d’affaires effectivement réalisé par le locataire, l’existence d’un chiffre d’affaires supérieur à la recette théorique pouvant être liée à la qualité du travail de l’exploitant et non à une sous-estimation de l’outil immobilier. 

En outre, la recette globale qui doit inclure celle des petits déjeuners s’élève selon l’expert à la somme de 281 233 euros, soit un écart de moins 8% entre la recette théorique calculée par ce dernier et le chiffre d’affaires moyen réalisé par l’exploitant de 2016 à 2018, la recette théorique pouvant diverger de manière raisonnable avec le chiffre d’affaires, à la hausse comme à la baisse, en raison notamment des aptitudes commerciales de l’exploitant engendrant des variables.

Par ailleurs, il ressort du rapport d’expertise, que l’expert, qui s’est fondé sur les prix moyens publiés par le CRT, pour la même catégorie d’hôtel, soit les prix des établissements dits économiques, correspondant aux hôtels de catégorie 2 et 3 étoiles, les a à juste titre, majorés de 10 % à 60% en fonction du type de chambres, de leur vue et de leur surface, eu égard à l’emplacement priviligié de l’hôtel, situé sur la [Adresse 5], place centrale de [Localité 1], à proximité de la mer et en plein coeur de la ville.

Enfin, s’agissant des commissions versées aux OTA, l’expert précise à juste titre, qu’il n’y a pas lieu de les déduire car les statistiques émanant du CRT/ OLAKALA, issues des réponses des hôteliers, sont renseignées déduction faite des commissions reversées aux différents sites de réservation de sorte que les statistiques sont fiables, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge, qui tendraient à démontrer que les données inclueraient les commissions.

Dès lors, les moyens soulevés étant inopérants, les prix retenus par l’expert judiciaire seront entérinés.

Sur le taux d’occupation

Concernant le taux d’occupation, l’expert a retenu les taux affèrents aux hôtels de catégorie 3 étoiles, au motif qu’ils correspondaient davantage à la catégorie actuelle de l’hôtel et à son emplacement. Il précise retenir une période d’ouverture de 365 jours, car la ville de [Localité 1] du fait de sa taille et attractivité, permet d’envisager une ouverture à l’année, et calcule en conséquence les taux d’occupation, en fonction de l’offre maximale de nuitées de chaque année pour parvenir à une moyenne, qui ne correspond pas à celles des statistiques CRT, contenant des offres de nuitées qui varient selon les mois.

S’agissant du taux d’occupation, la SCI YMO [Localité 1] fait valoir qu’un taux supérieur de 70.27% doit être retenu conformément à l’estimation effectuée par son expert amiable sans davantage expliciter sa position. De son côté, la SARL L’HOTEL DE [Localité 1] ne soulève aucune critique sur les taux d’occupation retenus par l’expert, selon la catégorie des hôtels 3 étoiles.

En l’espèce, l’expert a retenu un taux moyen de 62.52% oscillant entre 33.79% et 89.3% en fonction des mois, sur une période de trois années. Après application des taux d’occupation sur la recette mensuelle théorique , il retient une recette théorique d’hébergement de 266 765 euros.

En premier lieu, bien que la SCI YMO [Localité 1] expose qu’il convient de retenir le taux visé dans le rapport d’expertise amiable réalisé par M.[E], force est de relever que ce rapport n’est pas contradictoire et qu’il se montre succinct, l’expert calculant un taux d’occupation de 70.43% sans détailler précisément les calculs effectués pour y parvenir, ce dernier ayant de surcroît uniquement pris en compte les données de l’année 2018 alors que le calcul de l’expert judiciaire se fonde sur trois années de référence soit 2016 à 2018, ce qui apparait plus cohérent.

En outre, il ressort du rapport d’expertise judiciaire, que l’expert a analysé avec précision les taux d’occupation en fonction des mois et des années, les statistiques de l’observatoire du tourisme pour les hôtels 3 étoiles, faisant ressortir un taux d’occupation moyen de 62.3% en 2016, de 65.6% en 2017 et de 67.3 % en 2018, soit en moyenne un taux d’occupation moyen de 65% sur les trois années. 

Cependant, il doit être relevé que l’expert a effectué ses calculs sur la base d’une année d’occupation de 365 jours sans période de fermeture établie, en retenant pour chaque mois, l’offre maximale de nuitées de chambres et non pas celle relative à chaque mois, qui est variable en fonction des fermetures des établissements. Les taux d’occupation retenus par l’expert judiciaire, qui rétablit le taux d’occupation mensuellement, en fonction de l’offre hôtelière maximale, font en conséquence ressortir en moyenne des taux d’occupation variant de 33.79 % et 89.31 % selon les mois, soit un taux d’occupation annuel moins élevé de 62.52%, que ceux émanant des statistiques analysées.

Or, au regard de l’emplacement privilégié de l’hôtel, en plein coeur de [Localité 1], et du taux d’occupation moyen émanant des statistiques de l’observatoire du tourisme qui est plus élevé, ce dernier variant entre 38.2 % et 85.46% selon les mois, il convient de retenir un taux d’occupation global moyen plus élevé de 64.5%, variant de 38.2 % à 85.46% selon les mois, qui se montre davantage adapté.

Dès lors, après application des taux d’occupation mensuels retenus sur les prix, la recette théorique d’hébergement s’élève à la somme de 272 028 euros. (janvier: tx occupation 38.56% soit recette théorique de 10 698 euros, février: tx occupation 47.26% soit recette théorique de 11 512 euros, mars: tx occupation 56.93% soit recette théorique de 16 412 euros, avril: tx occupation 70.80% soit recette théorique de 22 302 euros, mai: tx occupation 74.7% soit recette théorique de 30 798 euros, juin: tx occupation 82.23% soit recette théorique de 33 673 euros, juillet: tx occupation 84.4% soit recette théorique de 35 713 euros, août: tx occupation 85.46% soit recette théorique de 36 162 euros, septembre: tx occupation 83% soit recette théorique de 31 623 euros, octobre: tx occupation 66% soit recette théorique de 20 532 euros, novembre: tx occupation 43.83% soit recette théorique de 11 768 euros et décembre: tx occupation 38.2 % soit recette théorique de 10 835 euros).

Sur le taux de prélèvement sur recettes

Il est de principe que le loyer admissible pour l'exploitant est calculé sur la base d'un pourcentage de la recette hébergement théorique réalisable, pourcentage calculé selon plusieurs critères dont, notamment, la catégorie de l'établissement, les caractéristiques immobilières dont l'état global du bien et des chambres, les prestations annexes proposées, la taille des chambres et la dimension des espaces communs. Il est admis que plus l'établissement propose un service et des prestations hôtelières de qualité, moins le taux d'effort sera élevé et inversement.


Le taux sur recettes varie entre 18 à 21% pour un hôtel de 1 à 2 étoiles, et pour un hôtel de 3 à 4 étoiles de 15 à 18 %. 

L’expert retient un taux de 21% en précisant que la situation très favorable de l’hôtel, le cachet du bâtiment et le niveau de prestation et de confort minimum, justifient d’appliquer un taux élevé, tout en relevant au titre des éléments plus défavorables que que le bâtiment est ancien et sans ascenseur. IL parvient à une valeur locative brute de la partie hébergement de 56 021 euros soit 266 766 euros x 21%

Bien que la SARL L’HOTEL DE LA MER soutienne qu’un taux de 15% est plus adapté car le taux de 21% correspond à des hôtels de 0 à 2 étoiles et que l’expert a pris en compte des statistiques de prix d’hôtel de catégorie 2 à 3 étoiles puis un taux d’occupation relatif à un hôtel 3 étoiles, force est de relever que l’hôtel est non classé, qu’il était initialement en 2010 un hôtel deux étoiles, qu’il ressort sur les plateformes internet comme un hôtel 2 étoiles et qu’il bénéficie d’un emplacement très favorable.

En outre, il est de principe que le taux sur recette varie en fonction des caractéristiques de l’hôtel, le pourcentage étant inversement proportionnel à la catégorie, que plus l’hôtel est classé, plus le taux est faible en raison des charges fixes et d’exploitation plus importantes, ce qui réduit de fait la part consacrée au loyer et qu’inversement lorsque l’hôtel a un classement faible et offre peu de prestations, le taux sur recette est plus élevé.

Or, force est de considérer en l’espèce, que l’hôtel jouit d’un emplacement priviligié et très favorable, en plein de coeur de [Localité 1], sur la [Adresse 5] qui est une place centrale et très touristique, à proximité des plages, du quartier du [Adresse 6] et qu’il est situé dans un immeuble, qui comprend certes aux étages supérieurs des logements, mais qui est dôté d’un certain cachet, ce qui constituent des atouts certains pour l’exploitant. En outre, il convient de tenir compte de l’absence de service de restauration, seul le service du petit-déjeuner étant proposé et du confort minimum offert, l’absence d’ascenseur ayant peu d’incidence, puisque l’hôtel se situe sur un étage, au premier. 

Dès lors, ces éléments justifient de retenir, conformément aux préconisations de l’expert, un taux sur recette de 21 %.

Après application du taux sur recette de 21 % sur la recette théorique de 272 028 euros HT, la valeur locative de la partie hébergement s’élève à la somme de 57 125.88 euros arrondie à 57 126 euros.

2. Sur la recette annexe des petits-déjeuners

Dans la méthode hôtelière rénovée, les recettes annexes, telles que celles du petit-déjeuner, peuvent être prises en compte, pour le calcul de la recette théorique globale praticable.

Bien que la prestation du petit-déjeuner s’apparente à un service offert à la clientèle, il n’en demeure pas moins que ce service peut être pris en compte, au cas par cas, en fonction de l’importance de l’outil immobilier.

Concernant les petits-déjeuners, l’expert precise que les prix varient de 6 à10 euros TTC, soit un prix médian de 8 euros, dont la tva de 10% doit être déduite car la recette théorique doit être considérée HT, que le nombre de clients s’élève à 29, que le taux de captage est de 30% en raison de l’emplacement central de l’hôtel et de l’offre commerciale environnante puis y applique un taux sur recettes de 10%.

La SARL HOTEL DE LA MER adhère à l’analyse de l’expert, qui est toutefois contestée par la SCI YMO [Localité 1] qui fait valoir qu’un taux de captage de 50% doit être retenu outre un taux sur recettes de 20% conformément aux préconisations de son expert amiable.

Il convient de relever ainsi que l’a précisé l’expert, que compte tenu de l’emplacement particulier de l’hôtel en plein centre ville, dans un quartier comprenant une offre commerciale diversifiée permettant aisément à la clientèle de prendre le petit-dejeuner à l’extérieur et de l’exiguité de la salle, qui ne comprend que 10 couverts, et une seule fenêtre donnant sur la [Adresse 5], le taux de captage de 30% retenu par l’expert est adapté, eu égard à la concurrence extérieure et les alternatives existant dans le quartier.

Il est en outre de principe que la fourchette de pourcentage applicable aux recettes annexes varie généralement entre 10 % et 50 % selon l’importance de l’outil immobilier ou du travail de l’exploitant, ce taux étant variable et inversement proportionnel à l’intensité du travail de ce dernier.

Il convient en conséquence, de retenir conformément à l’analyse de l’expert, un taux de prélèvement de 10 % au regard notamment du prix du petit-déjeuner dont le prix moyen est de 8 euros TTC et du travail occasionné pour l’exploitant, ce service générant un coût pour l’établissement, sans être nécessairement rentable.

Dès lors, après application des taux d’occupation mensuels précédemment retenus par la juridiction ( taux moyen annuel de 64.5%), la recette annuelle théorique doit être calculée ainsi:
- recette théorique petits-déjeuners TTC :54 694 euros TTC 
- 10% Tva= 49 224 euros 
-49 224 x 30% taux de captage = 14 767 euros
-14 767 x 10% taux sur recette = 1476 euros

En conséquence, la recette théorique globale d’hébergement et des petits-déjeuners est 58 602 euros soit 57 126 euros + 1476 euros.

3. Sur l’application de correctifs: abattements

Sur la taxe foncière et les charges de copropriété

Sur la taxe foncière

En l’espèce, le contrat de bail met à la charge du preneur la taxe foncière.

L’expert précise dans son rapport que la taxe foncière est supportée par la locataire et qu’elle s’est élevée à la somme de 3059 euros . Il propose qu’elle soit déduite de la valeur locative.

Les parties adhèrent à la position de l’expert.

Il est en effet de principe que les transferts éventuels de charge incombant au bailleur sur le preneur peuvent justifier des ajustements de la valeur locative lorsqu’ils sont exhorbitants du droit commun sous réserve des usages locaux.

En outre, il est de principe que le transfert d’une charge au locataire sans contrepartie constitue un facteur de diminution de la valeur locative.

Dès lors, il convient de retenir un abattement correspondant au montant de la taxe foncière supportée par la locataire d’un montant de 3059 euros.

Sur les charges de copropriété

En l’espèce, le bail prévoit que le preneur sera tenu de rembourser au bailleur selon les règles de répartition en vigueur dans l’immeuble, la part affèrente aux locaux loués, toutes contributions et taxes foncières et autres, y compris les frais d’établissement des rôles ainsi que la totalité des charges, prestations calculées sur la base des répartitions prévues au règlement de copropriété et ce suivant le décompte établi par le syndic ainsi que les grosses réparations.

La SARL HOTEL DE LA MER qui expose avoir remboursé au titre de l’année 2018, la totalité des charges de copropriété outre les travaux de réfection des parties communes pour un montant global de 7055.58 euros sollicite un abattement de 5% sur la valeur locative aux motifs qu’il s’agit de charges exhorbitantes.

De son côté, la SCI YMO [Localité 1] expose que les dispositions de l’article R 145-8 du code de commerce ne sont pas applicables aux locaux monovalents et qu’une simple lecture des refacturations de charges versées démontrent que seules les charges incombant au preneur lui ont été refacturées et non celles affèrentes aux parties communes.

En premier lieu, il convient de relever que le moyen soulevé par la SCI YMO [Localité 1] s’agissant de la non application de l’article R145-8 du code de commerce est inopérant en ce que le prix du loyer doit être fixé en fonction des usages dans la branche d’activité considérée de sorte qu’à l’instar de la taxe foncière, le transfert de charges exhorbitantes, peut entrainer un abattement sur la valeur locative, en matière de locaux monovalents puisqu’il n’est pas démontré que l’usage est de transférer sur le preneur l’ensemble des charges de copropriété.

En outre, s’il est de principe que les charges usuelles, ne peuvent donner lieu à minoration de la valeur locative, le transfert de charges sur le locataire, incombant habituellement au bailleur allant au délà des dépenses courantes de maintenance et d’entretien, peuvent engendrer un abattement notammant lorsqu’il s’agit de charges portant sur les travaux effectués dans les parties communes.

Il ressort des justificatifs versés par la locataire que les travaux de la copropriété de l’année 2018 d’un montant de 1379.55 euros lui ont été refacturés par le bailleur et ce alors qu’il s’agit de charges portant sur les parties communes (toiture et la colonne électrique) . En outre, il ressort des relevés de copropriété versés, que la totalité des charges de l’année 2018 lui ont été refacturées et ce alors que les charges de copropriété non récupérables incombent généralement au bailleur.

Bien que la SCI YMO [Localité 1] expose que seules les charges incombant au preneur lui ont été refacturées et non celles affèrentes aux parties communes, force est de relever que les éléments versés par la société défenderesse établissent le contraire et que les justificatifs de refacturation des charges de l’année 2022 qu’elle produit, mentionnent que l’intégralité des charges de copropriété sont supportées par le locataire.

Dès lors, il convient au vu de ces éléments, de retenir un abattement de 4% sur la valeur locative.

Sur les travaux

Selon l’article L311-1 du code de tourisme, le propriétaire d'un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s'opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l'exécution des travaux d'équipement et d'amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent :
1° La distribution de l'eau, du gaz et de l'électricité ;
2° L'installation du téléphone, d'appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ;
3° L'équipement sanitaire ;
4° Le déversement à l'égout ;
5° L'installation du chauffage central ou de distribution d'air chaud ou climatisé ;
6° L'installation d'ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;
7° L'aménagement des cuisines et offices ;
8° La construction de piscines,
même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.

Dans le cas où ceux-ci affectent le gros oeuvre de l'immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d'accord du propriétaire, qu'après avis favorable de commissions dont la composition et le fonctionnement seront fixés par décret pris sur avis du Conseil d'Etat et dans lesquelles seront représentés en nombre égal les hôteliers et les propriétaires d'immeubles.

Selon l’article L311-2 du code de tourisme, le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Un plan d'exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification. Dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 311-1, le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord.

Selon l’article L311-23 du code de tourisme, pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l'expiration du délai d'exécution mentionné à l'article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l'incorporation à l'immeuble des améliorations résultant de l'exécution des travaux mentionnés à l'article L. 311-1.

Il ressort des dispositions susvisées que pour que les travaux réalisés engendrent un abattement sur la valeur locative, il est nécessaire que le locataire notifie au préalable au bailleur son intention de réaliser les travaux en y joignant un plan d’exécution et un devis. Si ces travaux n’affectent pas le gros oeuvre, le locataire peut les entreprendre suite à l’accomplissement des formalités légales mais dans le cas inverse, il doit attendre la réponse du bailleur ou l’expiration du délai de deux mois. En cas de refus du bailleur, les travaux ne pourront être entrepris qu’après avis d’une commission paritaire.Le non respect de ces formalités entraine la perte de l’abattement que le preneur peut invoquer 

L’abattement sur la valeur locative varie de 10 à 50% selon l’importance des travaux. Il s’applique pendant la durée résiduelle, lorsque la période de douze ans qui court à compter de la notification de l’exécution des travaux, s’achève au cours du bail renouvelé.

Le contrat de bail prévoit que :
- le preneur ne pourra sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, modifier la distribution des lieux loués, pratiquer des démolitions, percements de murs et cloisons, porter atteinte aux parties communes de l’immeuble et réaliser la moindre construction. En cas d’autorisation, des travaux seront effectués aux frais du preneur selon les règles de l’art et sous sa responsabilité.
- dans l’hypothèse où il serait exigé l’exécution de travaux imposés par l’administration, par une décision de justice, par la copropriété ou par un voisin, du fait de l’activité du preneur, les modifications, aménagements ou transformation des lieux consécutifs seraient entièrement à la charge du preneur et ne seraient jamais supportés par le bailleur, même si les exigences de la réglementation étaient imprévisibles
- tous embellissements, améliorations et installations faites par le preneur dans les lieux loués, resteront en fin de bail la propriété du bailleur, sans indemnité de sa part à moins que le bailleur ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais exclusifs du preneur ce qu’il aura toujours le droit de faire même s’il a autorisé les travaux. En aucun cas, il ne sera tenu compte pour le calcul de la valeur locative des investissements et travaux du preneur même réalisés avec l’autorisation du bailleur, ni des plus ou moins values résultant de sa gestion.

En l’espèce, la SCI YMO fait valoir que l’abattement de 12% retenu par l’expert n’est pas justifié, car le preneur ne démontre pas avoir respecté les formalités prévues par l’article 311-3 du code de tourisme, qui visent les travaux d’équipement mais également d’amélioration et que le bail prévoit que l’autorisation du bailleur est nécessaire pour réaliser des travaux, ces derniers ayant de surcroît été contestés dans le cadre d’une procédure pendante devant le tribunal judiciiare. Elle ajoute s’agissant de la clause particulière prévue au bail, reportant l’accession des travaux en fin de jouissance, que le preneur ne justifie pas précisément des travaux réalisés, que plusieurs factures sont manquantes ou émises au nom d’une autre société, que le juge des loyers commerciaux n’est pas en mesure d’apprécier précisément les travaux réalisés et qu’aucun abattement ne pourra être pratiqué de ce chef.

De son côté, la SARL HOTEL DE LA MER fait valoir qu’elle ne revendique pas un abattement sur le fondement des dispositions de l’article L311-1 et suivants du code de tourisme mais en raison de la clause relative aux travaux prévue au bail faisant loi entre les parties, que les dispositions sur la fixation du loyer et la valeur locative ne sont pas d’ordre public, qu’il ne peut être procédé à une évaluation du loyer en faisant abstraction des travaux effectués, que les travaux doivent être exclus du calcul de la valeur locative au regard de la clause prévue au bail et qu’un abattement de 12 % doit être retenu. Elle ajoute qu’un abattement de 10% doit également être appliqué s’agissant des travaux de mise en conformité mis à sa charge car de tels travaux relèvent en principe de l’obligation de délivrance du bailleur.

L’expert retient dans son rapport un abattement global de 12 % au titre de la clause spécifique du bail relative aux travaux mis à la charge du locataire en considérant que la recette théorique et les taux sur recettes ont été appréciés en raison de l’état de l’hôtel, après travaux et ce alors qu’une clause particulière est prévue au contrat et qu’il n’a pas été possible de procéder à une valorisation virtuelle du prix des chambres en faisant abstraction des travaux.

Il précise que la SARL L’HOTEL DE LA MER, a effectué durant le bail échu, de 2010 à 2017 des travaux s’élevant à la somme de 189 680 euros portant sur la rénovation des sols, des salles de bain et chambres (plomberie, électricité, peinture et sanitaire), l’installation incendie, l’installation informatique,la climatisation réversible et le changement des fenêtres. L’expert précise que ce montant des travaux est issu de la comptabilité de la société sur la période considérée, que les factures communiquées ne couvrent pas l’intégralité des sommes y figurant mais que les états financiers ont été établis par un expert comptable. 

Il convient de relever en application des dispositions susvisées, que les travaux d'équipement et d'amélioration réalisés par le locataire à ses frais concernant la distribution de l'eau, du gaz et de l'électricité, l’installation d'appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision, les équipements sanitaires et l’installation de la climatisation, nécessitent une notification préalable au bailleur conformément à l’article L311-1 et suivants du code de tourisme.

Il est constant que le locataire a réalisé ces travaux sans procéder à la notification préalable prévue par les dispositions susvisées, de sorte qu’aucun abattement ne peut être pratiqué sur ce fondement légal, ce que la SARL L’HOTEL DE LA MER ne conteste pas en précisant solliciter un abattement au titre de la clause particulière du bail affèrente aux travaux et non pas au titre de ces dispositions.

En effet, les dispositions de l’article L311-1 du code de tourisme ne sont pas exclusives des stipulations du bail relatives aux travaux et à l'accession au bailleur des travaux réalisés dans la mesure où l'article L. 311-1 du code du tourisme ne vise qu'une catégorie précise de travaux et non tous les travaux. 

Il ressort du contrat de bail, que les parties ont convenu d’une accession en fin de bail mais avec la possibilité pour le bailleur d’exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif, de sorte que le bailleur ne peut pas se prévaloir lors du renouvellement du bail, des travaux réalisés par le preneur car le renouvellement du bail est incompatible avec une remise des lieux dans leur état initial, la clause d’accession ne pouvant jouer qu’à la fin des relations contractuelles. 

Dès lors, l'accession ne peut prendre effet qu'au départ du preneur des locaux loués et les travaux qu'il a réalisés ne peuvent pas être pris en considération lors de l'évaluation du loyer du bail renouvelé.

Il ressort du rapport d’expertise, que la SARL L’HOTEL DE LA MER a réalisé divers travaux notamment des travaux de rénovation des sols et peintures des chambres et des salles de bain, et qu’elle a changé les fenêtres.

Bien que la société bailleresse expose ne pas avoir donné son accord à ces travaux, force est de relever que le contrat de bail prévoit son consentement express pour les seuls travaux de modification de la distribution des lieux, de démolition et percement des cloisons et murs et ceux portant atteinte aux parties communes. Or, elle ne démontre au vu des seuls éléments versés que les travaux réalisés par la locataire nécessitaient au préalable son accord, l’expert relevant l’absence de modification de la capacité d’accueil étant de surcroît relevé que le bail prévoit en tout état de cause qu’en matière de travaux d’embellissement et d’amélioration, l’accession au profit du bailleur est reportée en fin de jouissance et ce même lorsque les travaux ont été autorisés. 


En outre, elle ne verse aucune pièce sur la procédure pendante qu’elle soutient avoir engagée au titre des travaux réalisés par la société défenderesse.

Par conséquent, il convient d'appliquer un correctif à la valeur locative afin de prendre en compte l'état des locaux avant la réalisation des travaux, puisque les parties ont de manière claire et non équivoque exclu du calcul de la valeur locative tous les investissement et travaux du preneur même réalisés avec l’autorisation du bailleur, la valeur locative devant être appréciée selon la consistance initiale des locaux, soit après abattement.

Il est de principe que la production des factures des travaux est utile pour apprécier non seulement la réalité des travaux mais aussi leur nature et leur coût, et déterminer en conséquence le taux du correctif à appliquer. Il peut également être tenu compte à défaut, des documents comptables si ces derniers s’avèrent suffisamment précis.

Bien que l’expert retienne un coût de 189 680 euros au titre des travaux réalisés par la SARL HOTEL DE LA MER en se fondant sur les documents comptables de la société défenderesse des années 2010 à 2017, ce montant figurant bien dans la partie Immobilisations corporelles, sous la rubrique “installations générales et agencements divers”, force est de toutefois de relever ainsi que le soulève à juste titre le bailleur, que les factures produites dans le cadre de l’expertise par cette dernière, ne correspondent pas exactement à ce montant. En effet, certaines factures sont manquantes, en langue étrangère ou imprécises (3200 euros, 4550.45 euros) ou ne correspondent pas à des travaux mais à l’achat de literie et têtes de lit ( 2137 euros et 1145 euros). En outre, une facture a été émise au nom d’une autre société POLALENA et d’autres portent sur des escaliers et ce alors que l’hôtel est situé au seul premier étage ( pour un montant de 21 937 euros) sans que la société défenderesse ne fournisse d’explications à ce titre. 

S’agissant en outre des travaux de mise en conformité, il est de principe qu’ils incombent au bailleur en application de son obligation de délivrer un bien conforme à l'usage auquel il est destiné et qu’ils peuvent entrainer une minoration de la valeur locative lorsque leur charge est transférée au preneur, l’usage d’un tel transfert en la matière n’étant pas démontré.

Toutefois, il convient de tenir compte que depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2024, le bail renouvelé qui lie désormais les parties ne peut plus imputer à la société locataire les grosses réparations de l’article 606 du code civil qui peuvent comprendre des travaux de conformité.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir un abattement de 10 % au titre des travaux.

4. Sur le montant du loyer sur renouvellement

En conséquence au vu des éléments susvisés, la valeur locative sera fixée au 5 octobre 2018 à la somme de 47 339 euros HT et HC:
- 58 602 euros (la recette théorique d’hébergement et de petits-déjeuners)
- abattement de 10% pour travaux
- abattement de 4% pour charges exhorbitantes
= 50 398 euros 
- abattement pour taxe foncière de 3059 euros
= 47 339 euros HT et HC

II .Sur les intérêts

Il est de principe que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

Le loyer fixé au 5 octobre 2018 étant inférieur au loyer indexé, il convient en conséquence de dire que la SCI YMO [Localité 1] sera tenue au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer fixé et le loyer payé, non pas à compter du 4 octobre 2018, ainsi que le demande la SARL HOTEL DE LA MER mais à compter de la notification de son premier mémoire en défense, soit le 29 octobre 2021.

Il sera en outre fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

III. Sur les demandes accessoires

Il convient au vu de l’issue du litige et du montant du loyer de renouvellement fixé et des demandes des parties, le bailleur sollicitant initialement un loyer de 60 520 euros et la locataire un loyer de 14 224 euros, puis dans leur mémoire respectif après expertise, un loyer de 58 974 euros ( bailleur) et de 23 528 euros ( locataire), de dire que les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire seront partagés par moitié entre elles et de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est de plein droit revêtue de l’exécution provisoire, aucun motif ne justifiant de l’écarter, au vu notamment de l’ancienneté du litige.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

Fixe le montant du loyer sur renouvellement du bail commercial liant la SCI YMO [Localité 1] à la SARL HOTEL DE LA MER portant sur les locaux situés [Adresse 4] à la somme annuelle de 47 339 euros, HT et HC et ce au 5 octobre 2018;

Dit que la SCI YMO [Localité 1] sera tenue au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer fixé et le loyer payé par la SARL HOTEL DE LA MER, à compter du 29 octobre 2021, et ce au fur et à mesure des échéances ;

Ordonne la capitalisation des intérêts au taux légal qui sont dus depuis au moins une année ;

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile 

Dit que les parties supporteront chacune par moitié les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Le jugement a été signé par le greffier et le juge

Le greffier La Vice-présidente

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)



JUGEMENT : S.C.I. YMO [Localité 1] c/ Société HOTEL DE LA MER 

MINUTE N° 24/

Du 11 Septembre 2024 

LOYERS COMMERCIAUX
N° RG 19/00022 - N° Portalis DBWR-W-B7D-MMBA 


 



Par jugement en date du onze Septembre deux mil vingt quatre


COMPOSITION DE LA JURIDICTION


Madame Céline POLOU, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.



DÉBATS

A l'audience publique du 05 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 11 Septembre 2024,


PRONONCE


Par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2024 , signé par Madame Céline POLOU, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.


NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond. 
Grosse délivrée à

Me Gérald FRAPECH de la SELAS CSF JURCO
Me Martine RICORDEAU


expédition délivrée à

le

mentions diverses















DEMANDERESSE: 

S.C.I. YMO [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Gérald FRAPECH de la SELAS CSF JURCO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant







DEFENDERESSE:

Société HOTEL DE LA MER, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Martine RICORDEAU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant




























EXPOSE DU LITIGE


Suivant bail commercial en date du 5 octobre 2009, la société SEYED aux droits de laquelle vient la SCI YMO [Localité 1] a donné en location à la SARL HOTEL DE LA MER, des locaux à usage exclusif d’hôtel, sis à [Adresse 4] pour une durée de 9 ans, du 5 octobre 2009 pour se terminer le 4 octobre 2018 , moyennant un loyer initial de 45 000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier du 29 mars 2018 , la SCI YMO [Localité 1] a donné congé au locataire pour le 5 octobre 2018, avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer annuel de 63 000€.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er mars 2019, le bailleur, invoquant la monovalence des locaux, a sollicité la fixation du loyer sur renouvellement à la somme de 63 000 euros par an hors charges et hors taxes, à compter du 5 octobre 2018.

Par acte d’huissier délivré le 6 août 2019, la SCI YMO [Localité 1] a fait assigner la SARL HOTEL DE LA MER devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir, avec exécution provisoire :
- fixer le montant du loyer annuel sur renouvellement à la somme de 63 000 € par an en principal hors charges et hors taxes à compter du 5 octobre 2018 
- dire que le loyer réajusté portera intérêts légaux, à compter de l’assignation,
- condamner le locataire à lui verser une indemnité de 10 000 euros au titre de l’article 700 du N.C.P.C

Par mémoire récapitulatif et en réponse n°3 signifié à la SARL HOTEL DE LA MER le 2 novembre 2021, la SCY YMO [Localité 1] représentée par son conseil a demandé :
- de fixer le montant du loyer annuel sur renouvellement à la somme 60 520 € par an en principal hors charges et hors taxes à compter du 5 octobre 2018 
- de condamner la SARL HOTEL DE LA MER au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 45 560 euros, somme égale à l’arriéré de loyer correspondant à la différence entre le loyer payé par elle et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé à compter du 5 octobre 2018 jusqu’à parfait paiement
- le rejet des demandes de la SARL HOTEL DE LA MER
- subsidiairement, de désigner un expert
- de fixer le loyer provisionnel à la somme de 60 520 euros à compter du 5 octobre 2018
- condamner la SARL HOTEL DE LA MER à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 29 octobre 2021, la SARL HOTEL DE LA MER, représentée par son conseil a accepté le renouvellement du bail au 5 octobre 2018 et a sollicité sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
- le rejet des demandes du bailleur 
- de fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 14 224 euros hors taxes et hors charges à compter du 5 octobre 2018
- de condamner la société YMO [Localité 1] à lui payer les intérêts au taux légal sur les restitutions de loyers depuis la date d’effet du congé soit le 4 octobre 2018, avec capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année
- de fixer un loyer provisionnel pour la durée de l’instance de 14 224 euros hors taxes et hors charges dans le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée
- de condamner la SCI YMO [Localité 1] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Par jugement du 5 janvier 2022, la juge des loyers commerciaux a:
- constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail du 5 octobre 2009, à compter du 5 octobre 2018 , pour une durée de 9 ans,

- avant-dire droit ordonné une expertise sur le montant de la valeur locative et désigné en qualité d’expert, Mme [F] [G],
- dit n’y avoir lieu à fixation d’un loyer provisionnel
- réserve les dépens et l’article 700 du code de procédure civile 

L’expert a déposé son rapport le 10 août 2023.

Dans son mémoire après expertise notifié par lettre recommandée du 19 février 2024 avec avis de réception, la SCI YMO [Localité 1] demande de:
- fixer à la somme de 58 974 euros, par an le loyer de renouvellement à compter du 5 octobre 2018,outre les charges prévues au bail
- condamner la SARL HOTEL DE LA MER au paiement des intérêts au taux légal sur l’arriéré de loyer correspondant à la différence entre le loyer payé par elle et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé à compter du 5 octobre 2018 jusqu’à parfait paiement
- débouter la SARL HOTEL DE LA MER de ses demandes
- condamner la SARL HOTEL DE LA MER à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Elle expose que le bail commercial porte sur l’exploitation d’un hôtel, que les locaux sont monovalents, que la nouvelle méthode hôtelière doit être retenue car cette méthode a vocation à s’appliquer à tous les baux commerciaux à compter du mois d’octobre 2016 et qu’elle consiste à prendre en compte les prix applicables et non plus les prix affichés tout en valorisant l’ensemble des espaces mis à disposition de l’exploitant. Elle ajoute que le chiffre d’affaires de la SARL HOTEL DE LA MER s’est élevé à 308 581 euros en 2018, qu’elle a mis en vente son fonds de commerce à 895 000 euros en raison de son emplacement de qualité sur la [Adresse 5], à proximité immédiate des pôles d’attraction touristique et de la mer et qu’il doit être tenu compte de son chiffre d’affaires pour reconstituer la recette théorique hébergement car les tarifs pratiqués sont plus élevés qure les statistiques CRT retenus par l’expert. Elle précise que le prix moyen est de 98 euros HT, que le taux d’occupation est de 70.27%, qu’elle retient une déduction des commissions OTA de 17% sur une assiette de 15% et que le taux de captage relatif aux petits -déjeuners est plus élevé que celui retenu par l’expert, soit de 50%. 

Elle ajoute que l’hôtel est un hôtel 2 étoiles, qu’il ne comprend que 12 chambres sans réception 24h sur 24h, et que la prestation de services est minimale et qu’en raison de son emplacement très favorable de 1er ordre il convient de retenir un taux sur recettes maximal de 21% ainsi que l’indique l’expert. Elle ajoute concernant la recette des petits-déjeuners et que le taux de rendement de 10% retenu par l’expert est insuffisant au regard de la salle qui n’a pas d’extérieur mais bénéficie d’une fenêtre avec une vue remarquable sur la [Adresse 5]. Elle expose que le loyer devra être fixé à ce montant, les abattements sollicités par la locataire n’étant pas justifiés car l’article R145-8 du code de commerce est exclu en matière de locaux monovalents. Elle ajoute que concernant les charges supportées par le preneur, il s’agit des charges lui incombant et non celles des parties communes et qu’aucun correctif ne peut être appliqué. Elle indique, que les travaux de mise en conformité permettant le maintien de l’hôtel dans sa catégorie ne justifient aucun abattement, que le preneur ne justifie pas avoir procédé à la formalité substantielle de la notification prévue à l’article L311-3 du code de tourisme au titre des travaux d’aménagement intérieurs réalisés et qu’il n’a pas obtenu son accord conformément à la clause prévue au bail, une procédure judiciaire étant en cours à ce titre, de sorte qu’aucun abattement ne peut être pratiqué au titre des travaux réalisés. Elle conteste enfin les factures produites tout en faisant valoir que le juge des loyers commerciaux n’est pas en mesure d’apprécier la véracité des travaux réalisés et ne peut retenir d’abattement. Elle soutient ainsi que la valeur locative est de 58 974 euros, après déduction de la taxe foncière de 3059 euros.

Dans son mémoire en réponse après expertise notifié par lettre recommandée du 13 février 2024 avec avis de réception, la SARL HOTEL DE LA MER demande:
- de dire et juger que le bail s’est renouvelé au 5 octobre 2018
- débouter la société YMO [Localité 1] de ses demandes

- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 23 528 euros par an HT et HC à compter du 5 octobre 2018
- condamner la société YMO [Localité 1] à lui payer les intérêts au taux légal sur les restitutions de loyers depuis la date d’effet du congé soit le 4 octobre 2018, avec capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année
- de condamner la SCI YMO [Localité 1] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Elle fait valoir que le loyer actuel est de 52 994.21 euros HT et HC après indexation, que le loyer doit être fixé selon les usages dans la branche considérée, soit la méthode hôtelière, que l’expert a privilégié la nouvelle méthode mais que la valeur locative retenue est critiquable. Elle soutient que l’expert qui retient les statistiques des hôtels 2-3 étoiles, a majoré les prix en raison de la situation particulière de l’immeuble avec vue sur la [Adresse 5], et y a appliqué le taux d’occupation d’un hôtel 3 étoiles tout en retenant un taux sur recettes de 21% correspondant à des hôtels de catégorie 0 à 2 étoiles au lieu de retenir un taux inférieur de 15% en raison notamment de l’ancienneté du bâtiment, de son exiguité, de l’absence de terrasse, des nuisances sonores et de l’absence de visibilité. Elle ajoute que l’expert a refusé de réduire les commissions OTA au prétexte que les statistiques retenues sont déjà calculées hors commissions mais qu’aucun contrôle n’existe car les données sont faites à partir des formulaires déclaratifs des hôteliers et qu’un abattement de 12.6% devra être retenu. 

Elle ajoute adhérer à l’analyse de l’expert sur la recette théorique des petits déjeuners, que la valeur locative brute est de 36 420 euros et qu’un abattement de 12% doit être pratiqué au titre des travaux réalisés. Elle précise que la notification préalable prévue par l’article L311-2 du code de commerce n’a pas vocation à faire échec à sa demande d’abattement au titre des travaux réalisés, car ce texte n’est pas d’ordre public,que le bail prévoit une clause d’accession en fin de jouissance et que sa demande d’abattement est fondée sur les clauses du bail et non pas sur les dispositions du code de tourisme. Elle précise que bien que l’article R145-8 du code de commerce soit exclu en matière de locaux monovalents, les usages observés dans la branche d’activité permettent d’appliquer des abattements et que le transfert de la taxe foncière et de l’intégralité des charges de copropriété et notamment des travaux réalisés dans les parties communes justifient l’application d’un abattement ainsi que le transfert de la prise en charge des travaux de mise en conformité qui incombent normalement au bailleur s’agissant de son obligation de délivrance . Elle indique que le loyer doit en conséquence être fixé à la somme annuelle de 23 528 euros, hors charges et taxes.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2024.


MOTIFS


Sur la fixation du loyer sur renouvellement

Aux termes de l’article R 145-10 du Code de Commerce :“Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation, peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée” 
 
En application de ce texte, le prix du bail des locaux monovalents est exclu de la règle du plafonnement et doit être déterminé selon les usages dans la branche d’activité considérée, s’il en existe, et à défaut il doit être égal à la valeur locative.

En l’espèce, s’agissant d’un hôtel, le loyer doit donc être fixé à la valeur locative, déterminée selon les usages de la profession.

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail au 5 octobre 2018 mais s’opposent sur le montant du loyer.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Mme [G] que :
- l’hôtel est situé dans un immeuble ancien de style Néoclassique, dont l’ensemble extérieur est en bon état
- le bâtiment accueille des bureaux, deux établissements hôteliers, des appartements et des locaux commerciaux en rez de chaussée
- l’hôtel de la mer sans classement Atout France est composé de 12 chambres, n’offrant pas de service de restauration à l’exception des petits-déjeuners et d’une cave en sous sol
- l’hôtel est exploité au 1er étage du bâtiment accessible depuis les parties communes sans ascenseur
- la salle des petits-déjeuners comprend une fenêtre au nord ouvrant sur la [Adresse 5] et une capacité de 10 personnes
- les chambres comprennent chacune une salle d’eau et un WC privatif, la climatisation, un accès internet, une TV et des fenêtres en double vitrage
- la vue donne sur la [Adresse 5], côté Nord et sur une cour intérieure côté Sud
- l’hôtel est non classé mais ressort en catégorie 2 étoiles sur les plateformes internet, il comprend 12 chambres et une capacité d’accueil de 29 personnes 
- le mode de commercialisation est à 70-75 % effectué via les plateformes internet
- des travaux ont été réalisés par le preneur suite à son acquisition en 2010, dont notamment la rénovation des salles de bain, sans modification de la capacité d’accueil, l’expert relevant 
qu’ aucune notification n’avait été adressée à la bailleresse avant la réalisation des travaux au cours du bail échu: selon les états financiers, les travaux réalisés entre 2010 et 2017 consistent en l’achat de carrelage, rénovation complète des salles de bain et chambres, installation incendie, installation wifi, climatisation réversible et changement des fenêtres pour 189 680 euros 
- selon la nouvelle méthode hôtelière, le loyer doit être fixé en fonction des tarifs normatifs observés pour la même catégorie d’hôtel dans le secteur considéré, les statitisques CRT étant retenues, de 2016 à 2018 avec cette précision que les statistiques de 2016 sont neutralisées de juillet à septembre en raison des attentats
- qu’en raison de l’état de l’hôtel de bonne qualité et des services limités, les prix des hôtels 2-3 étoiles sont retenus, soit la catégorie économique, sans prise en compte d’abattement car les prix observés s’entendent commissions versées aux OTA déjà déduites
- que les prix moyens oscillent entre 55.53 euros et 87 euros mais qu’une majoration doit être appliquée compte tenu de la situation particulière de l’hôtel sur la [Adresse 5] au coeur de [Localité 1], soit des prix entre 60 euros et 140 euros en fonction des chambres et des périodes de l’année
- concernant le taux d’occupation, l’expert retient une période d’ouverture de 365 jours, car la ville de [Localité 1] du fait de sa taille et attractavité, permet d’envisager une ouverture à l’année, l’offre hôtelière maximale étant retenue de sorte que le taux d’occupation est calculé sur l’offre maximale de nuitées et n’est pas le même que celui mentionné par l’observatoire du tourisme pour les hôtels de catégorie 3 étoiles calculé en fonction de l’offre de nuitées chaque mois et des chambres occupées
- que concernant le petit-déjeuner, les prix varient de 6 à10 euros TTC, soit un prix médian de 8 euros, dont la TVA doit être déduite au taux de 10% car la recette théorique doit être considérée HT, sur la base du nombre de clients soit 29, du taux d’occupation et du taux de captage, fixé à 30% en raison de l’emplacement central de l’hôtel et de l’offre commerciale environnante
- le taux sur recettes hébergement est fixé à 21% en raison de la situation très favorable de l’hôtel, du cachet du bâtiment et du niveau de prestation et de confort minimum et pour la recette des petits-déjeuners de 10% car le savoir faire de l’exploitant est prépondérant 
- la valeur locative brute de la partie hébergement est de 266 766 euros x 21 % = 56 021 euros 
- la valeur locative brute pour la parie petits-déjeuners est de 53 051 euros -10 % TVA= 48 228 euros x 30% tx captage= 14 468 euros x 10 % taux sur recettes= 1447 euros
- soit une valeur locative brute de 56 021 euros + 1447 euros= 57 468 euros arrondie à 57 500 euros

- s’agissant des correctifs:
 - les grosses réparations de l’article 606 du code civil: depuis la loi Pinel, elles ne peuvent plus être transférees sur le preneur de sorte qu’aucun abattement ne peut être pratiqué s’agissant d’un bail renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi
 - la taxe foncière: la transfert de la taxe foncière est un usage de sorte qu’aucun abattement ne peut être pratiqué mais selon d’autres décisions judiciaires, il doit être déduit de la valeur, quelque soit l’usage, de sorte que la somme de 3059 euros correspondant à la taxe foncière pourrait venir en déduction
 - travaux d’entretien et d’amélioration: selon les articles L311-1 et suivants du code de tourisme, le preneur doit notifier préalablement au bailleur les travaux envisagés, ce qui n’a pas été fait par le preneur selon ses déclarations lors de la réunion du 4 avril 2022; l’expert relève cependant qu’une clause particulière est prévue dans le bail au titre des travaux de mise en conformité, des travaux d’embellissement, d’amélioration et installations faites par le preneur de sorte qu’un abattement de 12% doit être retenue au vu des travaux réalisés de 189 680 euros au cours du bail échu soit un investissement lissé de 21 075 euros par an car les prix praticables servant au calcul de la valeur locative théorique ont été déterminée en l’état de l’hôtel actuel et qu’une valorisation virtuelle du prix des chambres en faisant asbtraction des travaux n’est pas possible
- après abattements, la valeur locative retenue est de à 47 540 euros HT et HC au 5 octobre 2018 ( 57 500 euros - 12% = 50 600 euros - 3059 euros TF)
- selon l’ancienne méthode hôtelière, la valeur locative serait de 24 950 euros HT
- selon la variation indiciaire, le loyer est de 50 129.12 euros

1.Sur la recette théorique d’hébergement

La nouvelle méthode hôtelière consiste à déterminer la recette théorique hébergement en fonction des tarifs normalisés observés pour la même catégorie d’hôtel dans le secteur considéré, sur laquelle est appliqué un taux d’occupation pour tenir compte de la fréquentation de l’hôtel, puis un pourcentage sur recettes variant selon les établissements et leur catégorie.

En l’espèce, les parties ne contestent pas l’application de la nouvelle méthode hôtelière.

La SCI YMO [Localité 1] expose que le chiffre d’affaires moyen de la SARL L’HOTEL DE LA MER de 308 581 euros sur les années 2016 à 2018 doit être pris en compte, que l’expert calcule un prix moyen de 93 euros HT par chambre mais qu’un prix moyen de 98 euros HT doit être retenu conformément au rapport de son expert amiable car le chiffre d’affaires réel du locataire est supérieur à la recette théorique d’hébergement de 266 766 euros calculée par l’expert. Elle ajoute que le taux d’occupation doit être fixé à 70.27% au lieu de 62.52%, que les commissions OTA doivent être déduites à hauteur de 17% sur une base de 15% et que la recette théorique d’hébergement s’élève à la somme de 272 429 euros au lieu de 266 765 euros. Elle adhère au taux sur recette de 21 % retenu par l’expert et soutient que la valeur locative hébergement est de 57 210 euros.

De son côté, la SARL HOTEL DE LA MER fait valoir que le taux de prélèvement de 21% retenu par l’expert est trop élevé, que l’expert a majoré le prix moyen des chambres compte tenu de l’emplacement de l’hôtel, en retenant un taux d’occupation d’un hôtel 3 étoiles mais qu’il retient un taux de prélèvement de 21% correspondant aux hôtels de catégorie de 0 à 2 étoiles éloignés du centre ville alors qu’il aurait dû retenir le taux plancher de 15% eu égard aux éléments défavorables liés à l’ancienneté du bâtiment, l’absence de visibilité, les nuisances sonores, les surfaces réduites, la coexistence de l’hôtel et la copropriété et l’impossibilité d’utiliser la cave. Elle ajoute que les commissions reversées aux OTA doivent être déduites à hauteur de 12.6 % contrairement à ce que soutient l’expert car aucun contrôle ni vérification des données du CRT ne sont effectuées de sorte qu’il n’est pas démontré que les prix moyens sont bien calculés après déduction des dites commissions.

Sur les prix pratiqués

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’expert a analysé les prix des années 2016 à 2018, puisque le loyer doit être fixé au 5 octobre 2018, étant précisé qu’il a neutralisé les mois de juillet à septembre 2016 en raison des attentats ayant frappé la ville de [Localité 1], ayant eu un impact sur la fréquentation touristique.

En raison de l’état de l’hôtel qui est de bonne qualité et des services proposés qui sont limités, l’expert s’est fondé sur les prix pratiqués pour des hôtels 2-3 étoiles, soit la catégorie économique, dans la mesure où l’hôtel est non classé mais qu’il ressort en catégorie 2 étoiles sur les plateformes internet et que lors de son acquisition par le preneur, il était classé 2 étoiles.

L’hôtel comprend 12 chambres et une capacité d’accueil de 29 personnes.

Il ressort des données de l’observatoire du tourisme de la Côte d’Azur,( CRT comité régional du tourisme) que les prix normatifs moyens pour les hôtels en catégorie économique oscillent selon les mois et années entre 53.10 euros et 101.70 euros, soit des prix mensuels sur les trois années allant de 57.27 euros à 87.25 euros par chambre. L’expert y a appliqué une majoration, compte tenu de la situation particulière de l’hôtel situé sur la [Adresse 5] au coeur de [Localité 1], d’un montant de 10% pour les chambres double avec vue sur cour, de 25 % pour les chambres double avec vue sur la [Adresse 5] et de 60% pour les chambres familiales.

Il retient en conséquence des prix moyens mensuels, supérieurs aux prix hors taxes publiés par le CRT, variant entre 65 euros et 140 euros selon les mois et le type de chambre, soit les chambres double vue sur cour, chambre double vue sur la [Adresse 5] et les chambres familiales, les prix les plus élevés se situant durant la période d’avril à septembre.

Il convient de relever en premier lieu que la méthode hôtelière consiste à déterminer une recette théorique sur la base de tarifs normalisés observés pour la même catégorie d’hôtel dans le secteur considéré, qui ne peut en conséquence être calculée sur la base du chiffre d’affaires effectivement réalisé par le locataire, l’existence d’un chiffre d’affaires supérieur à la recette théorique pouvant être liée à la qualité du travail de l’exploitant et non à une sous-estimation de l’outil immobilier. 

En outre, la recette globale qui doit inclure celle des petits déjeuners s’élève selon l’expert à la somme de 281 233 euros, soit un écart de moins 8% entre la recette théorique calculée par ce dernier et le chiffre d’affaires moyen réalisé par l’exploitant de 2016 à 2018, la recette théorique pouvant diverger de manière raisonnable avec le chiffre d’affaires, à la hausse comme à la baisse, en raison notamment des aptitudes commerciales de l’exploitant engendrant des variables.

Par ailleurs, il ressort du rapport d’expertise, que l’expert, qui s’est fondé sur les prix moyens publiés par le CRT, pour la même catégorie d’hôtel, soit les prix des établissements dits économiques, correspondant aux hôtels de catégorie 2 et 3 étoiles, les a à juste titre, majorés de 10 % à 60% en fonction du type de chambres, de leur vue et de leur surface, eu égard à l’emplacement priviligié de l’hôtel, situé sur la [Adresse 5], place centrale de [Localité 1], à proximité de la mer et en plein coeur de la ville.

Enfin, s’agissant des commissions versées aux OTA, l’expert précise à juste titre, qu’il n’y a pas lieu de les déduire car les statistiques émanant du CRT/ OLAKALA, issues des réponses des hôteliers, sont renseignées déduction faite des commissions reversées aux différents sites de réservation de sorte que les statistiques sont fiables, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge, qui tendraient à démontrer que les données inclueraient les commissions.

Dès lors, les moyens soulevés étant inopérants, les prix retenus par l’expert judiciaire seront entérinés.

Sur le taux d’occupation

Concernant le taux d’occupation, l’expert a retenu les taux affèrents aux hôtels de catégorie 3 étoiles, au motif qu’ils correspondaient davantage à la catégorie actuelle de l’hôtel et à son emplacement. Il précise retenir une période d’ouverture de 365 jours, car la ville de [Localité 1] du fait de sa taille et attractivité, permet d’envisager une ouverture à l’année, et calcule en conséquence les taux d’occupation, en fonction de l’offre maximale de nuitées de chaque année pour parvenir à une moyenne, qui ne correspond pas à celles des statistiques CRT, contenant des offres de nuitées qui varient selon les mois.

S’agissant du taux d’occupation, la SCI YMO [Localité 1] fait valoir qu’un taux supérieur de 70.27% doit être retenu conformément à l’estimation effectuée par son expert amiable sans davantage expliciter sa position. De son côté, la SARL L’HOTEL DE [Localité 1] ne soulève aucune critique sur les taux d’occupation retenus par l’expert, selon la catégorie des hôtels 3 étoiles.

En l’espèce, l’expert a retenu un taux moyen de 62.52% oscillant entre 33.79% et 89.3% en fonction des mois, sur une période de trois années. Après application des taux d’occupation sur la recette mensuelle théorique , il retient une recette théorique d’hébergement de 266 765 euros.

En premier lieu, bien que la SCI YMO [Localité 1] expose qu’il convient de retenir le taux visé dans le rapport d’expertise amiable réalisé par M.[E], force est de relever que ce rapport n’est pas contradictoire et qu’il se montre succinct, l’expert calculant un taux d’occupation de 70.43% sans détailler précisément les calculs effectués pour y parvenir, ce dernier ayant de surcroît uniquement pris en compte les données de l’année 2018 alors que le calcul de l’expert judiciaire se fonde sur trois années de référence soit 2016 à 2018, ce qui apparait plus cohérent.

En outre, il ressort du rapport d’expertise judiciaire, que l’expert a analysé avec précision les taux d’occupation en fonction des mois et des années, les statistiques de l’observatoire du tourisme pour les hôtels 3 étoiles, faisant ressortir un taux d’occupation moyen de 62.3% en 2016, de 65.6% en 2017 et de 67.3 % en 2018, soit en moyenne un taux d’occupation moyen de 65% sur les trois années. 

Cependant, il doit être relevé que l’expert a effectué ses calculs sur la base d’une année d’occupation de 365 jours sans période de fermeture établie, en retenant pour chaque mois, l’offre maximale de nuitées de chambres et non pas celle relative à chaque mois, qui est variable en fonction des fermetures des établissements. Les taux d’occupation retenus par l’expert judiciaire, qui rétablit le taux d’occupation mensuellement, en fonction de l’offre hôtelière maximale, font en conséquence ressortir en moyenne des taux d’occupation variant de 33.79 % et 89.31 % selon les mois, soit un taux d’occupation annuel moins élevé de 62.52%, que ceux émanant des statistiques analysées.

Or, au regard de l’emplacement privilégié de l’hôtel, en plein coeur de [Localité 1], et du taux d’occupation moyen émanant des statistiques de l’observatoire du tourisme qui est plus élevé, ce dernier variant entre 38.2 % et 85.46% selon les mois, il convient de retenir un taux d’occupation global moyen plus élevé de 64.5%, variant de 38.2 % à 85.46% selon les mois, qui se montre davantage adapté.

Dès lors, après application des taux d’occupation mensuels retenus sur les prix, la recette théorique d’hébergement s’élève à la somme de 272 028 euros. (janvier: tx occupation 38.56% soit recette théorique de 10 698 euros, février: tx occupation 47.26% soit recette théorique de 11 512 euros, mars: tx occupation 56.93% soit recette théorique de 16 412 euros, avril: tx occupation 70.80% soit recette théorique de 22 302 euros, mai: tx occupation 74.7% soit recette théorique de 30 798 euros, juin: tx occupation 82.23% soit recette théorique de 33 673 euros, juillet: tx occupation 84.4% soit recette théorique de 35 713 euros, août: tx occupation 85.46% soit recette théorique de 36 162 euros, septembre: tx occupation 83% soit recette théorique de 31 623 euros, octobre: tx occupation 66% soit recette théorique de 20 532 euros, novembre: tx occupation 43.83% soit recette théorique de 11 768 euros et décembre: tx occupation 38.2 % soit recette théorique de 10 835 euros).

Sur le taux de prélèvement sur recettes

Il est de principe que le loyer admissible pour l'exploitant est calculé sur la base d'un pourcentage de la recette hébergement théorique réalisable, pourcentage calculé selon plusieurs critères dont, notamment, la catégorie de l'établissement, les caractéristiques immobilières dont l'état global du bien et des chambres, les prestations annexes proposées, la taille des chambres et la dimension des espaces communs. Il est admis que plus l'établissement propose un service et des prestations hôtelières de qualité, moins le taux d'effort sera élevé et inversement.


Le taux sur recettes varie entre 18 à 21% pour un hôtel de 1 à 2 étoiles, et pour un hôtel de 3 à 4 étoiles de 15 à 18 %. 

L’expert retient un taux de 21% en précisant que la situation très favorable de l’hôtel, le cachet du bâtiment et le niveau de prestation et de confort minimum, justifient d’appliquer un taux élevé, tout en relevant au titre des éléments plus défavorables que que le bâtiment est ancien et sans ascenseur. IL parvient à une valeur locative brute de la partie hébergement de 56 021 euros soit 266 766 euros x 21%

Bien que la SARL L’HOTEL DE LA MER soutienne qu’un taux de 15% est plus adapté car le taux de 21% correspond à des hôtels de 0 à 2 étoiles et que l’expert a pris en compte des statistiques de prix d’hôtel de catégorie 2 à 3 étoiles puis un taux d’occupation relatif à un hôtel 3 étoiles, force est de relever que l’hôtel est non classé, qu’il était initialement en 2010 un hôtel deux étoiles, qu’il ressort sur les plateformes internet comme un hôtel 2 étoiles et qu’il bénéficie d’un emplacement très favorable.

En outre, il est de principe que le taux sur recette varie en fonction des caractéristiques de l’hôtel, le pourcentage étant inversement proportionnel à la catégorie, que plus l’hôtel est classé, plus le taux est faible en raison des charges fixes et d’exploitation plus importantes, ce qui réduit de fait la part consacrée au loyer et qu’inversement lorsque l’hôtel a un classement faible et offre peu de prestations, le taux sur recette est plus élevé.

Or, force est de considérer en l’espèce, que l’hôtel jouit d’un emplacement priviligié et très favorable, en plein de coeur de [Localité 1], sur la [Adresse 5] qui est une place centrale et très touristique, à proximité des plages, du quartier du [Adresse 6] et qu’il est situé dans un immeuble, qui comprend certes aux étages supérieurs des logements, mais qui est dôté d’un certain cachet, ce qui constituent des atouts certains pour l’exploitant. En outre, il convient de tenir compte de l’absence de service de restauration, seul le service du petit-déjeuner étant proposé et du confort minimum offert, l’absence d’ascenseur ayant peu d’incidence, puisque l’hôtel se situe sur un étage, au premier. 

Dès lors, ces éléments justifient de retenir, conformément aux préconisations de l’expert, un taux sur recette de 21 %.

Après application du taux sur recette de 21 % sur la recette théorique de 272 028 euros HT, la valeur locative de la partie hébergement s’élève à la somme de 57 125.88 euros arrondie à 57 126 euros.

2. Sur la recette annexe des petits-déjeuners

Dans la méthode hôtelière rénovée, les recettes annexes, telles que celles du petit-déjeuner, peuvent être prises en compte, pour le calcul de la recette théorique globale praticable.

Bien que la prestation du petit-déjeuner s’apparente à un service offert à la clientèle, il n’en demeure pas moins que ce service peut être pris en compte, au cas par cas, en fonction de l’importance de l’outil immobilier.

Concernant les petits-déjeuners, l’expert precise que les prix varient de 6 à10 euros TTC, soit un prix médian de 8 euros, dont la tva de 10% doit être déduite car la recette théorique doit être considérée HT, que le nombre de clients s’élève à 29, que le taux de captage est de 30% en raison de l’emplacement central de l’hôtel et de l’offre commerciale environnante puis y applique un taux sur recettes de 10%.

La SARL HOTEL DE LA MER adhère à l’analyse de l’expert, qui est toutefois contestée par la SCI YMO [Localité 1] qui fait valoir qu’un taux de captage de 50% doit être retenu outre un taux sur recettes de 20% conformément aux préconisations de son expert amiable.

Il convient de relever ainsi que l’a précisé l’expert, que compte tenu de l’emplacement particulier de l’hôtel en plein centre ville, dans un quartier comprenant une offre commerciale diversifiée permettant aisément à la clientèle de prendre le petit-dejeuner à l’extérieur et de l’exiguité de la salle, qui ne comprend que 10 couverts, et une seule fenêtre donnant sur la [Adresse 5], le taux de captage de 30% retenu par l’expert est adapté, eu égard à la concurrence extérieure et les alternatives existant dans le quartier.

Il est en outre de principe que la fourchette de pourcentage applicable aux recettes annexes varie généralement entre 10 % et 50 % selon l’importance de l’outil immobilier ou du travail de l’exploitant, ce taux étant variable et inversement proportionnel à l’intensité du travail de ce dernier.

Il convient en conséquence, de retenir conformément à l’analyse de l’expert, un taux de prélèvement de 10 % au regard notamment du prix du petit-déjeuner dont le prix moyen est de 8 euros TTC et du travail occasionné pour l’exploitant, ce service générant un coût pour l’établissement, sans être nécessairement rentable.

Dès lors, après application des taux d’occupation mensuels précédemment retenus par la juridiction ( taux moyen annuel de 64.5%), la recette annuelle théorique doit être calculée ainsi:
- recette théorique petits-déjeuners TTC :54 694 euros TTC 
- 10% Tva= 49 224 euros 
-49 224 x 30% taux de captage = 14 767 euros
-14 767 x 10% taux sur recette = 1476 euros

En conséquence, la recette théorique globale d’hébergement et des petits-déjeuners est 58 602 euros soit 57 126 euros + 1476 euros.

3. Sur l’application de correctifs: abattements

Sur la taxe foncière et les charges de copropriété

Sur la taxe foncière

En l’espèce, le contrat de bail met à la charge du preneur la taxe foncière.

L’expert précise dans son rapport que la taxe foncière est supportée par la locataire et qu’elle s’est élevée à la somme de 3059 euros . Il propose qu’elle soit déduite de la valeur locative.

Les parties adhèrent à la position de l’expert.

Il est en effet de principe que les transferts éventuels de charge incombant au bailleur sur le preneur peuvent justifier des ajustements de la valeur locative lorsqu’ils sont exhorbitants du droit commun sous réserve des usages locaux.

En outre, il est de principe que le transfert d’une charge au locataire sans contrepartie constitue un facteur de diminution de la valeur locative.

Dès lors, il convient de retenir un abattement correspondant au montant de la taxe foncière supportée par la locataire d’un montant de 3059 euros.

Sur les charges de copropriété

En l’espèce, le bail prévoit que le preneur sera tenu de rembourser au bailleur selon les règles de répartition en vigueur dans l’immeuble, la part affèrente aux locaux loués, toutes contributions et taxes foncières et autres, y compris les frais d’établissement des rôles ainsi que la totalité des charges, prestations calculées sur la base des répartitions prévues au règlement de copropriété et ce suivant le décompte établi par le syndic ainsi que les grosses réparations.

La SARL HOTEL DE LA MER qui expose avoir remboursé au titre de l’année 2018, la totalité des charges de copropriété outre les travaux de réfection des parties communes pour un montant global de 7055.58 euros sollicite un abattement de 5% sur la valeur locative aux motifs qu’il s’agit de charges exhorbitantes.

De son côté, la SCI YMO [Localité 1] expose que les dispositions de l’article R 145-8 du code de commerce ne sont pas applicables aux locaux monovalents et qu’une simple lecture des refacturations de charges versées démontrent que seules les charges incombant au preneur lui ont été refacturées et non celles affèrentes aux parties communes.

En premier lieu, il convient de relever que le moyen soulevé par la SCI YMO [Localité 1] s’agissant de la non application de l’article R145-8 du code de commerce est inopérant en ce que le prix du loyer doit être fixé en fonction des usages dans la branche d’activité considérée de sorte qu’à l’instar de la taxe foncière, le transfert de charges exhorbitantes, peut entrainer un abattement sur la valeur locative, en matière de locaux monovalents puisqu’il n’est pas démontré que l’usage est de transférer sur le preneur l’ensemble des charges de copropriété.

En outre, s’il est de principe que les charges usuelles, ne peuvent donner lieu à minoration de la valeur locative, le transfert de charges sur le locataire, incombant habituellement au bailleur allant au délà des dépenses courantes de maintenance et d’entretien, peuvent engendrer un abattement notammant lorsqu’il s’agit de charges portant sur les travaux effectués dans les parties communes.

Il ressort des justificatifs versés par la locataire que les travaux de la copropriété de l’année 2018 d’un montant de 1379.55 euros lui ont été refacturés par le bailleur et ce alors qu’il s’agit de charges portant sur les parties communes (toiture et la colonne électrique) . En outre, il ressort des relevés de copropriété versés, que la totalité des charges de l’année 2018 lui ont été refacturées et ce alors que les charges de copropriété non récupérables incombent généralement au bailleur.

Bien que la SCI YMO [Localité 1] expose que seules les charges incombant au preneur lui ont été refacturées et non celles affèrentes aux parties communes, force est de relever que les éléments versés par la société défenderesse établissent le contraire et que les justificatifs de refacturation des charges de l’année 2022 qu’elle produit, mentionnent que l’intégralité des charges de copropriété sont supportées par le locataire.

Dès lors, il convient au vu de ces éléments, de retenir un abattement de 4% sur la valeur locative.

Sur les travaux

Selon l’article L311-1 du code de tourisme, le propriétaire d'un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s'opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l'exécution des travaux d'équipement et d'amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent :
1° La distribution de l'eau, du gaz et de l'électricité ;
2° L'installation du téléphone, d'appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ;
3° L'équipement sanitaire ;
4° Le déversement à l'égout ;
5° L'installation du chauffage central ou de distribution d'air chaud ou climatisé ;
6° L'installation d'ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;
7° L'aménagement des cuisines et offices ;
8° La construction de piscines,
même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.

Dans le cas où ceux-ci affectent le gros oeuvre de l'immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d'accord du propriétaire, qu'après avis favorable de commissions dont la composition et le fonctionnement seront fixés par décret pris sur avis du Conseil d'Etat et dans lesquelles seront représentés en nombre égal les hôteliers et les propriétaires d'immeubles.

Selon l’article L311-2 du code de tourisme, le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Un plan d'exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification. Dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 311-1, le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord.

Selon l’article L311-23 du code de tourisme, pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l'expiration du délai d'exécution mentionné à l'article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l'incorporation à l'immeuble des améliorations résultant de l'exécution des travaux mentionnés à l'article L. 311-1.

Il ressort des dispositions susvisées que pour que les travaux réalisés engendrent un abattement sur la valeur locative, il est nécessaire que le locataire notifie au préalable au bailleur son intention de réaliser les travaux en y joignant un plan d’exécution et un devis. Si ces travaux n’affectent pas le gros oeuvre, le locataire peut les entreprendre suite à l’accomplissement des formalités légales mais dans le cas inverse, il doit attendre la réponse du bailleur ou l’expiration du délai de deux mois. En cas de refus du bailleur, les travaux ne pourront être entrepris qu’après avis d’une commission paritaire.Le non respect de ces formalités entraine la perte de l’abattement que le preneur peut invoquer 

L’abattement sur la valeur locative varie de 10 à 50% selon l’importance des travaux. Il s’applique pendant la durée résiduelle, lorsque la période de douze ans qui court à compter de la notification de l’exécution des travaux, s’achève au cours du bail renouvelé.

Le contrat de bail prévoit que :
- le preneur ne pourra sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, modifier la distribution des lieux loués, pratiquer des démolitions, percements de murs et cloisons, porter atteinte aux parties communes de l’immeuble et réaliser la moindre construction. En cas d’autorisation, des travaux seront effectués aux frais du preneur selon les règles de l’art et sous sa responsabilité.
- dans l’hypothèse où il serait exigé l’exécution de travaux imposés par l’administration, par une décision de justice, par la copropriété ou par un voisin, du fait de l’activité du preneur, les modifications, aménagements ou transformation des lieux consécutifs seraient entièrement à la charge du preneur et ne seraient jamais supportés par le bailleur, même si les exigences de la réglementation étaient imprévisibles
- tous embellissements, améliorations et installations faites par le preneur dans les lieux loués, resteront en fin de bail la propriété du bailleur, sans indemnité de sa part à moins que le bailleur ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais exclusifs du preneur ce qu’il aura toujours le droit de faire même s’il a autorisé les travaux. En aucun cas, il ne sera tenu compte pour le calcul de la valeur locative des investissements et travaux du preneur même réalisés avec l’autorisation du bailleur, ni des plus ou moins values résultant de sa gestion.

En l’espèce, la SCI YMO fait valoir que l’abattement de 12% retenu par l’expert n’est pas justifié, car le preneur ne démontre pas avoir respecté les formalités prévues par l’article 311-3 du code de tourisme, qui visent les travaux d’équipement mais également d’amélioration et que le bail prévoit que l’autorisation du bailleur est nécessaire pour réaliser des travaux, ces derniers ayant de surcroît été contestés dans le cadre d’une procédure pendante devant le tribunal judiciiare. Elle ajoute s’agissant de la clause particulière prévue au bail, reportant l’accession des travaux en fin de jouissance, que le preneur ne justifie pas précisément des travaux réalisés, que plusieurs factures sont manquantes ou émises au nom d’une autre société, que le juge des loyers commerciaux n’est pas en mesure d’apprécier précisément les travaux réalisés et qu’aucun abattement ne pourra être pratiqué de ce chef.

De son côté, la SARL HOTEL DE LA MER fait valoir qu’elle ne revendique pas un abattement sur le fondement des dispositions de l’article L311-1 et suivants du code de tourisme mais en raison de la clause relative aux travaux prévue au bail faisant loi entre les parties, que les dispositions sur la fixation du loyer et la valeur locative ne sont pas d’ordre public, qu’il ne peut être procédé à une évaluation du loyer en faisant abstraction des travaux effectués, que les travaux doivent être exclus du calcul de la valeur locative au regard de la clause prévue au bail et qu’un abattement de 12 % doit être retenu. Elle ajoute qu’un abattement de 10% doit également être appliqué s’agissant des travaux de mise en conformité mis à sa charge car de tels travaux relèvent en principe de l’obligation de délivrance du bailleur.

L’expert retient dans son rapport un abattement global de 12 % au titre de la clause spécifique du bail relative aux travaux mis à la charge du locataire en considérant que la recette théorique et les taux sur recettes ont été appréciés en raison de l’état de l’hôtel, après travaux et ce alors qu’une clause particulière est prévue au contrat et qu’il n’a pas été possible de procéder à une valorisation virtuelle du prix des chambres en faisant abstraction des travaux.

Il précise que la SARL L’HOTEL DE LA MER, a effectué durant le bail échu, de 2010 à 2017 des travaux s’élevant à la somme de 189 680 euros portant sur la rénovation des sols, des salles de bain et chambres (plomberie, électricité, peinture et sanitaire), l’installation incendie, l’installation informatique,la climatisation réversible et le changement des fenêtres. L’expert précise que ce montant des travaux est issu de la comptabilité de la société sur la période considérée, que les factures communiquées ne couvrent pas l’intégralité des sommes y figurant mais que les états financiers ont été établis par un expert comptable. 

Il convient de relever en application des dispositions susvisées, que les travaux d'équipement et d'amélioration réalisés par le locataire à ses frais concernant la distribution de l'eau, du gaz et de l'électricité, l’installation d'appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision, les équipements sanitaires et l’installation de la climatisation, nécessitent une notification préalable au bailleur conformément à l’article L311-1 et suivants du code de tourisme.

Il est constant que le locataire a réalisé ces travaux sans procéder à la notification préalable prévue par les dispositions susvisées, de sorte qu’aucun abattement ne peut être pratiqué sur ce fondement légal, ce que la SARL L’HOTEL DE LA MER ne conteste pas en précisant solliciter un abattement au titre de la clause particulière du bail affèrente aux travaux et non pas au titre de ces dispositions.

En effet, les dispositions de l’article L311-1 du code de tourisme ne sont pas exclusives des stipulations du bail relatives aux travaux et à l'accession au bailleur des travaux réalisés dans la mesure où l'article L. 311-1 du code du tourisme ne vise qu'une catégorie précise de travaux et non tous les travaux. 

Il ressort du contrat de bail, que les parties ont convenu d’une accession en fin de bail mais avec la possibilité pour le bailleur d’exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif, de sorte que le bailleur ne peut pas se prévaloir lors du renouvellement du bail, des travaux réalisés par le preneur car le renouvellement du bail est incompatible avec une remise des lieux dans leur état initial, la clause d’accession ne pouvant jouer qu’à la fin des relations contractuelles. 

Dès lors, l'accession ne peut prendre effet qu'au départ du preneur des locaux loués et les travaux qu'il a réalisés ne peuvent pas être pris en considération lors de l'évaluation du loyer du bail renouvelé.

Il ressort du rapport d’expertise, que la SARL L’HOTEL DE LA MER a réalisé divers travaux notamment des travaux de rénovation des sols et peintures des chambres et des salles de bain, et qu’elle a changé les fenêtres.

Bien que la société bailleresse expose ne pas avoir donné son accord à ces travaux, force est de relever que le contrat de bail prévoit son consentement express pour les seuls travaux de modification de la distribution des lieux, de démolition et percement des cloisons et murs et ceux portant atteinte aux parties communes. Or, elle ne démontre au vu des seuls éléments versés que les travaux réalisés par la locataire nécessitaient au préalable son accord, l’expert relevant l’absence de modification de la capacité d’accueil étant de surcroît relevé que le bail prévoit en tout état de cause qu’en matière de travaux d’embellissement et d’amélioration, l’accession au profit du bailleur est reportée en fin de jouissance et ce même lorsque les travaux ont été autorisés. 


En outre, elle ne verse aucune pièce sur la procédure pendante qu’elle soutient avoir engagée au titre des travaux réalisés par la société défenderesse.

Par conséquent, il convient d'appliquer un correctif à la valeur locative afin de prendre en compte l'état des locaux avant la réalisation des travaux, puisque les parties ont de manière claire et non équivoque exclu du calcul de la valeur locative tous les investissement et travaux du preneur même réalisés avec l’autorisation du bailleur, la valeur locative devant être appréciée selon la consistance initiale des locaux, soit après abattement.

Il est de principe que la production des factures des travaux est utile pour apprécier non seulement la réalité des travaux mais aussi leur nature et leur coût, et déterminer en conséquence le taux du correctif à appliquer. Il peut également être tenu compte à défaut, des documents comptables si ces derniers s’avèrent suffisamment précis.

Bien que l’expert retienne un coût de 189 680 euros au titre des travaux réalisés par la SARL HOTEL DE LA MER en se fondant sur les documents comptables de la société défenderesse des années 2010 à 2017, ce montant figurant bien dans la partie Immobilisations corporelles, sous la rubrique “installations générales et agencements divers”, force est de toutefois de relever ainsi que le soulève à juste titre le bailleur, que les factures produites dans le cadre de l’expertise par cette dernière, ne correspondent pas exactement à ce montant. En effet, certaines factures sont manquantes, en langue étrangère ou imprécises (3200 euros, 4550.45 euros) ou ne correspondent pas à des travaux mais à l’achat de literie et têtes de lit ( 2137 euros et 1145 euros). En outre, une facture a été émise au nom d’une autre société POLALENA et d’autres portent sur des escaliers et ce alors que l’hôtel est situé au seul premier étage ( pour un montant de 21 937 euros) sans que la société défenderesse ne fournisse d’explications à ce titre. 

S’agissant en outre des travaux de mise en conformité, il est de principe qu’ils incombent au bailleur en application de son obligation de délivrer un bien conforme à l'usage auquel il est destiné et qu’ils peuvent entrainer une minoration de la valeur locative lorsque leur charge est transférée au preneur, l’usage d’un tel transfert en la matière n’étant pas démontré.

Toutefois, il convient de tenir compte que depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2024, le bail renouvelé qui lie désormais les parties ne peut plus imputer à la société locataire les grosses réparations de l’article 606 du code civil qui peuvent comprendre des travaux de conformité.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir un abattement de 10 % au titre des travaux.

4. Sur le montant du loyer sur renouvellement

En conséquence au vu des éléments susvisés, la valeur locative sera fixée au 5 octobre 2018 à la somme de 47 339 euros HT et HC:
- 58 602 euros (la recette théorique d’hébergement et de petits-déjeuners)
- abattement de 10% pour travaux
- abattement de 4% pour charges exhorbitantes
= 50 398 euros 
- abattement pour taxe foncière de 3059 euros
= 47 339 euros HT et HC

II .Sur les intérêts

Il est de principe que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

Le loyer fixé au 5 octobre 2018 étant inférieur au loyer indexé, il convient en conséquence de dire que la SCI YMO [Localité 1] sera tenue au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer fixé et le loyer payé, non pas à compter du 4 octobre 2018, ainsi que le demande la SARL HOTEL DE LA MER mais à compter de la notification de son premier mémoire en défense, soit le 29 octobre 2021.

Il sera en outre fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

III. Sur les demandes accessoires

Il convient au vu de l’issue du litige et du montant du loyer de renouvellement fixé et des demandes des parties, le bailleur sollicitant initialement un loyer de 60 520 euros et la locataire un loyer de 14 224 euros, puis dans leur mémoire respectif après expertise, un loyer de 58 974 euros ( bailleur) et de 23 528 euros ( locataire), de dire que les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire seront partagés par moitié entre elles et de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est de plein droit revêtue de l’exécution provisoire, aucun motif ne justifiant de l’écarter, au vu notamment de l’ancienneté du litige. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

Fixe le montant du loyer sur renouvellement du bail commercial liant la SCI YMO [Localité 1] à la SARL HOTEL DE LA MER portant sur les locaux situés [Adresse 4] à la somme annuelle de 47 339 euros, HT et HC et ce au 5 octobre 2018;

Dit que la SCI YMO [Localité 1] sera tenue au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer fixé et le loyer payé par la SARL HOTEL DE LA MER, à compter du 29 octobre 2021, et ce au fur et à mesure des échéances ;

Ordonne la capitalisation des intérêts au taux légal qui sont dus depuis au moins une année ;

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile 

Dit que les parties supporteront chacune par moitié les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Le jugement a été signé par le greffier et le juge

Le greffier La Vice-présidente

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Mise à jour de la source le 2024-12-30T20:30:01.978Z.