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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Montpellier, Pôle Civil section 2, 23 janvier 2025, n° 22/04931

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte authentique en date du 23 novembre 2020, Monsieur [B] [Z] a consenti à Monsieur [D] [K] et Madame [G] [M] épouse [K] (ci-après les époux [K]) une promesse de vente portant sur un terrain situé [Adresse 7] à [Localité 9] (34) moyennant un prix de 220.000 euros. 

La promesse de vente a été conclue sous conditions suspensives notamment d’obtention d’un permis de construire et d’un prêt bancaire, avec une indemnité d’immobilisation d’un montant de 10.000 euros et pour un délai expirant le 30 juin 2021.

Par courrier officiel en date du 22 juillet 2021 les époux [K] ont sollicité auprès de Monsieur [B] [Z] la restitution de l’indemnité d’immobilisation, ce qu’il a refusé par courrier officiel du 20 juillet 2022.

***

Selon acte de commissaire de justice délivré à étude le 07 novembre 2022 aux époux [K], Monsieur [B] [Z] les a fait assigner en paiement devant le Tribunal judiciaire de Montpellier.

Selon dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2024, Monsieur [B] [Z] demande au Tribunal de débouter les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner à lui payer : 
- 10.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, 
- 25.000 euros à titre de dommages et intérêts, 
- les entiers dépens et 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Selon dernières conclusions notifiées le 04 novembre 2024, les époux [K] demandent quant à eux au Tribunal : 
- qu’il déboute Monsieur [B] [Z] de l’intégralité de ses demandes,
- qu’il lui ordonne de leur restituer la somme de 10.000 euros séquestrée entre les mains du notaire rédacteur de l’acte, 
- qu’il déclare que, pour ce faire, ce dernier pourra leur délivrer, sur présentation de la décision à intervenir, la somme correspondant au dépôt de garantie, 
- qu’il déclare que ladite somme produira intérêt au taux légal à compter de la demande de restitution en date du 22 juillet 2021, 
- qu’il condamne Monsieur [B] [Z] à leur payer, d’une part, la somme correspondant à cet intérêt au taux légal, et, d’autre part, 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. 

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens. 

***

La clôture est intervenue le 05 novembre 2024 par ordonnance du même jour.

A l’audience juge unique du 14 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation 

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1304 du même code définit la condition suspensive comme celle dont l’accomplissement rend l’obligation pure et simple. Aux termes de l’article 1304-3, elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Enfin, l’article 1304-4 du Code civil dispose qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

En l’espèce, la promesse de vente a été conclue par les parties sous plusieurs conditions suspensives et notamment celles d’obtention d’un permis de construire et d’obtention d’un prêt. Il convient de les analyser successivement, avant de s’intéresser aux conséquences quant à l’indemnité d’immobilisation.

Sur l’analyse des conditions suspensives

Sur la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire 

La promesse de vente du 23 novembre 2020 contient, en pages 6 et 7, dans le deuxièmement « 2° Conditions suspensives stipulées au profit du BENEFICIAIRE seul, auxquelles celui-ci pourra toujours renoncer – à l’exception des deux premières », une condition suspensive intitulée « e) Permis de construire » qui stipule :

« Qu’il soit délivré au bénéficiaire au plus tard le 20 mars 2021 un ou plusieurs permis de construire pour l’édification d’une maison d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, d’une superficie de plancher de 136 m² plus garage de 38 m² sur le terrain ci-dessus désigné.
 
La présente promesse est consentie sous la condition que la nature du sous-sol ne compte pas de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers, etc…), ni des ouvrages de protection contre l’eau (cuvelage), et ne relève pas de pollution particulière. 

Le bénéficiaire s’engage à déposer une demande de permis de construire auprès de l’autorité compétente au plus tard le 20 janvier 2021. Il devra en justifier par la production au promettant du récépissé du dépôt au plus tard le 29 janvier 2021. A défaut d’avoir déposé une demande de permis de construire correspondant aux caractéristiques ci-dessus le promettant sera réputé avoir renoncé à la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire.

Si le permis de construire est refusé ou s’il n’est pas délivré dans le délai prévu, la présente promesse deviendra caduque et l’indemnité sera restituée au bénéficiaire, tous les frais occasionnés par la demande et notamment les frais de plans et honoraires d’architectes ou de géomètres restant à la charge du bénéficiaire de la présente promesse. » 

Il convient également de relever qu’en page 11, la promesse de vente indique : « Une étude géotechnique telle que prescrite par les articles L 112-21 et suivants du Code de la construction et de l’habitation a été effectuée par INGEOSOL […] le 13 novembre 2020 et est annexée. ». Elle n’est pas versée aux débats.

Cependant, cette étude géotechnique préalable, aux termes des articles R 112-6 et R 112-7 du Code de la construction et de l’habitation, ainsi que de l’arrêté ministériel afférent du 22 juillet 2020 « procède à une première identification des risques géotechniques d'un site et à la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. » L’arrêté ministériel afférent du 22 juillet 2020 précise qu’elle « doit fournir un modèle géologique préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du site ».


Pourtant, les époux [K] produisent un courrier d’annulation de contrat de construction, daté du 15 février 2021, rédigé par le constructeur auquel ils auraient fait appel indiquant : « Suite à l’étude de votre dossier, les coûts consécutifs à la configuration du terrain et à son adaptation au projet (Réalisation d’une plateforme avec radier impliquant une plateforme enterrée avec murs de soutènement de plus de 2.80 m de hauteur) étant conséquents (enveloppe de 40 000 euros), nous avons le regret de vous informer que notre direction ne peut valider le projet en l’état ». 

Au-delà du fait que le contrat qui serait annulé par ce courrier n’est pas produit, il n’est pas contesté que l’étude géotechnique, réalisée dix jours avant la signature de la promesse de vente et annexée à celle-ci, donnait les principales caractéristiques géotechniques du site et fixait les principe généraux de construction. Par conséquent, les époux [K] ne sauraient se prévaloir du seul courrier du constructeur pour affirmer que la condition suspensive n’a pas été réalisée, alors même qu’ils ont été informés, dès la signature de la promesse, des caractéristiques géotechniques du terrain. De plus, ce courrier se contente d’indiquer que le coût des travaux initial, inconnu de la juridiction comme n’étant pas évoqué ni justifié par les époux [K], serait augmenté de 40.000 euros, ce qui n’est pas une impossibilité de réaliser le projet de construction. Il n’est pas non plus justifié de démarches auprès d’un autre constructeur.

Ainsi, alors qu’ils s’étaient engagés à déposer une demande de permis de construire avant le 20 janvier 2021, les époux [K] ne contestent pas ne pas avoir respecté leur engagement. Conformément aux stipulations de la promesse de vente, ils sont donc réputés avoir renoncé à la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire.

Sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt

S’agissant de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt bancaire, la promesse de vente stipule en pages 8 et 9 que celle-ci « a) sera réalisée par l’obtention d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :
Montant maximum : DEUX CENT TRENTE MILLE EUROS (230.000,00 €) 
Organisme sollicité : tout organisme au choix du bénéficiaire mais devant avoir son siège social en France. 
Durée : vingt (20) ans, 
Taux : fixe de deux pour cent l’an (2%) hors assurance
Montant minimum des mensualités hors assurances : MILLE DEUX CENTS EUROS (1.200€)
[…]
b) Que ces prêts seront considérés comme « obtenus » quand une ou plusieurs offres couvrant le financement auront été remises au bénéficiaire. 
c) Mais que « l’obtention » des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive instaurée par l’article L.313-41 susvisé, intervenir au plus tard le 20 avril 2021, soit un mois après l’obtention du permis de construire. 
d) « L’obtention » ou la non « obtention » du ou des prêts demandés devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant par lettre recommandée avec accusé de réception adressé au plus tard le 25 avril 2021. Au cas de non obtention le bénéficiaire obtention le bénéficiaire devra justifier d’avoir déposé une demande de financement auprès de deux établissements bancaires différents. »

Aux termes de la clause suivante intitulée « OBLIGATIONS DU BENEFICIAIRE », ce dernier s’oblige notamment « en cas de non-obtention du ou des prêts, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues. En cas de défaut d’envoi dans le délai prévu de la lettre recommandée ci-dessus, le promettant pourra mettre en demeure le bénéficiaire de lui produire une lettre d’accord, à défaut de réponse à cette mise en demeure, les présentes seront caduques et non avenues et l’indemnité, si elle existe, acquise au promettant ».


La clause « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – SEQUESTRE » précise en outre, en page 9 que : « dans les cas de défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt susvisée, c’est-à-dire sur le ou les prêt(s) que le bénéficiaire a pu déclarer ci-dessus vouloir solliciter ne lui était pas accordé aux conditions de montant, de durée et de charge de remboursement ci-dessus définis, mais à la condition expresse que le bénéficiaire justifie d’avoir sollicité le financement qui lui est nécessaire et s’être vu opposer un refus par au moins deux banques ou établissements financiers différents et ayant leur siège social en France. »

Enfin, il est par ailleurs constant sur ce point, qu’il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’espèce, Monsieur [B] [Z] produit deux courriers de banques adressés aux époux [K]. Le premier, daté du 04 février 2021 et émanant de la Caisse d’épargne, est un refus d’un prêt de 230.000 euros sur 240 mois au taux de 1,8%. Il n’est donc pas conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente qui fixait un taux de 2%. Même si ce taux accordé aurait été plus favorable aux emprunteurs, il réduit nécessairement leurs chances d’obtenir le prêt.

Le second, daté du 19 mars 2021 et émanant de la banque BNP PARIBAS, ne précise pas les caractéristiques du prêt qui avait été sollicité, à l’exception du montant de 230.000 euros.

Par conséquent, les époux [K] ne justifient pas avoir essuyé deux refus bancaires d’une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. La condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a dès lors pas défailli et ils n’y ont pas non plus renoncé dans les conditions du e) de la clause précitée.

Par conséquent, au-delà du fait qu’ils n’ont pas adressé le courrier recommandé prévu au d) de la clause, les époux [K] ont manqué à l’obligation qui leur était faite de solliciter un prêt dont les caractéristiques devaient être conformes aux stipulations contractuelles.

Sur les conséquences 
En sa page 9, la clause « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – SEQUESTRE » stipule que : « En considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non-signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de DIX MILLE EUROS (10.000,00€).
[…]
Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
a) Elle s’imputera purement et simplement a due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.
b) Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente ou la non-levée de l’option résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives sus-énoncées […] et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé.
[…]
d) Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire ou ses substitués, dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’accord du bénéficiaire.
Ainsi, les époux [K] ayant renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire faute d’avoir déposé une demande, et manqué à leurs obligations concernant celle d’obtention d’un prêt, ils sont seuls responsables de la non-signature de la vente. Conformément à la clause reproduite ci-dessus, l’indemnité d’immobilisation de 10.000 euros et les intérêts produits par elle le cas échéant, devront donc être versés par le notaire les ayant en séquestre, à Monsieur [B] [Z]. 


Sur les demandes de dommages et intérêts 

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Aux termes de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur [B] [Z] sollicite 25.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et du préjudice économique lié à la perte de chance de vendre son terrain au prix de 220.000 euros et de faire fructifier l’argent pendant un an.

S’agissant du préjudice moral, Monsieur [B] [Z] n’apporte aucun élément de nature à en justifier et il sera donc débouté de ce chef.

S’agissant du préjudice économique, il est constant que l’élément de préjudice constitué par la perte de chance peut présenter en lui-même un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition de la probabilité d’un évènement favorable, encore que, par définition, la réalisation d’une chance ne soit jamais certaine. 

En l’espèce, Monsieur [B] [Z] verse aux débat deux avis de valeur dressés, à la même date, soit le 14 juin 2022, par deux professionnels différents et dont il résulte, dans les deux cas, une valeur de parcelle estimée entre 180.000 euros et 200.000 euros. 

Celle de la société DIRECTIMMO est laconique et non motivée. Par contre, celle de la société TANDEM IMMOBILIER indique que « les prix actuellement constatés sur [Localité 8] pour des parcelles de 450 à 600 m2 varient entre 520 et 560€/m² ». Le terrain de Monsieur [B] [Z] ayant une superficie de 530m² selon la promesse de vente, cela impliquerait un prix minimum de 275.600 euros. Pourtant, l’avis de valeur poursuit en indiquant : « compte tenu des contraintes liées à la zone UD2 du PLU, des frais de viabilisation, de terrassement et de création du chemin d’accès et également de l’augmentation du coût des matériaux de construction, nous estimons la valeur de votre parcelle à 180.000 – 200.000 euros ».

Le prix de vente convenu avec les époux [K] était de de 220.000 euros c’est-à-dire 20.000 euros de plus que l’estimation la plus haute. Cependant, la différence entre le prix moyen du marché et le prix proposé est principalement motivée par la topographie du terrain, qui est inchangée depuis 2020. Seule l’augmentation du coût des matériaux de construction est de nature conjoncturelle et a pu être à l’origine d’une perte de chance pour Monsieur [B] [Z] de vendre son terrain à un prix supérieur depuis la non-réalisation de la promesse de vente signée avec les époux [K].

En conséquence, les époux [K] seront condamnés à payer à Monsieur [B] [Z] 5.000 euros de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l'espèce, les époux [K], partie succombante, seront condamnés aux entiers dépens. 

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, condamnés aux dépens, les époux [K] seront condamnés à payer Monsieur [B] [Z] la somme de 2.000 euros et verront leur propre demande de ce chef rejetée. 

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue alors d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,


CONDAMNE Monsieur [D] [K] et Madame [G] [M] épouse [K] à payer à Monsieur [B] [Z] la somme de 10.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

ORDONNE à Maître [O] [L], notaire rédacteur exerçant au sein de la SELARL Etude [L] et Associés, de lever le séquestre et de verser la somme de 10.000 euros, outre les intérêts produits par elle le cas échéant, à Monsieur [B] [Z],

CONDAMNE Monsieur [D] [K] et Madame [G] [M] épouse [K] à payer à Monsieur [B] [Z] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice économique,


CONDAMNE Monsieur [D] [K] et Madame [G] [M] épouse [K] aux entiers dépens,

CONDAMNE Monsieur [D] [K] et Madame [G] [M] épouse [K] à payer à Monsieur [B] [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [D] [K] et Madame [G] [M] épouse [K] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 23 janvier 2025 la minute étant signée par : 

 
 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Françoise CHAZAL Cécilia FINA-ARSON
Texte intégral
COUR D’APPEL DE [Localité 5]


TOTAL COPIES 4
COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat demandeur 
1
COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT
2
COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ
1



N° RG 22/04931 - N° Portalis DBYB-W-B7G-N6OG
Pôle Civil section 2

Date : 23 Janvier 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDEUR

Monsieur [B] [Z]
né le 29 Juin 1944 à [Localité 2] (MAROC) (MAROC), 
demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Bruno LEYGUE de la SCP CAUVIN, LEYGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEURS

Monsieur [D] [B] [J] [K]
né le 14 Septembre 1977 à [Localité 4] (89), 
demeurant [Adresse 1]

Madame [G] [N] [H] [M] épouse [K]
née le 16 Septembre 1980 à [Localité 3] (50), 
demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Annabelle PORTE FAURENS de la SELASU FAURENS AVOCAT, avocats au barreau de MONTPELLIER




COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Cécilia FINA-ARSON
Juge unique


assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.


DEBATS : en audience publique du 14 Novembre 2024

MIS EN DELIBERE au 23 Janvier 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 23 Janvier 2025


EXPOSE DU LITIGE 

Par acte authentique en date du 23 novembre 2020, Monsieur [B] [Z] a consenti à Monsieur [D] [K] et Madame [G] [M] épouse [K] (ci-après les époux [K]) une promesse de vente portant sur un terrain situé [Adresse 7] à [Localité 9] (34) moyennant un prix de 220.000 euros. 

La promesse de vente a été conclue sous conditions suspensives notamment d’obtention d’un permis de construire et d’un prêt bancaire, avec une indemnité d’immobilisation d’un montant de 10.000 euros et pour un délai expirant le 30 juin 2021.

Par courrier officiel en date du 22 juillet 2021 les époux [K] ont sollicité auprès de Monsieur [B] [Z] la restitution de l’indemnité d’immobilisation, ce qu’il a refusé par courrier officiel du 20 juillet 2022.

***

Selon acte de commissaire de justice délivré à étude le 07 novembre 2022 aux époux [K], Monsieur [B] [Z] les a fait assigner en paiement devant le Tribunal judiciaire de Montpellier.

Selon dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2024, Monsieur [B] [Z] demande au Tribunal de débouter les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner à lui payer : 
- 10.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, 
- 25.000 euros à titre de dommages et intérêts, 
- les entiers dépens et 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Selon dernières conclusions notifiées le 04 novembre 2024, les époux [K] demandent quant à eux au Tribunal : 
- qu’il déboute Monsieur [B] [Z] de l’intégralité de ses demandes,
- qu’il lui ordonne de leur restituer la somme de 10.000 euros séquestrée entre les mains du notaire rédacteur de l’acte, 
- qu’il déclare que, pour ce faire, ce dernier pourra leur délivrer, sur présentation de la décision à intervenir, la somme correspondant au dépôt de garantie, 
- qu’il déclare que ladite somme produira intérêt au taux légal à compter de la demande de restitution en date du 22 juillet 2021, 
- qu’il condamne Monsieur [B] [Z] à leur payer, d’une part, la somme correspondant à cet intérêt au taux légal, et, d’autre part, 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. 

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens. 

***

La clôture est intervenue le 05 novembre 2024 par ordonnance du même jour.

A l’audience juge unique du 14 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation 

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1304 du même code définit la condition suspensive comme celle dont l’accomplissement rend l’obligation pure et simple. Aux termes de l’article 1304-3, elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Enfin, l’article 1304-4 du Code civil dispose qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

En l’espèce, la promesse de vente a été conclue par les parties sous plusieurs conditions suspensives et notamment celles d’obtention d’un permis de construire et d’obtention d’un prêt. Il convient de les analyser successivement, avant de s’intéresser aux conséquences quant à l’indemnité d’immobilisation.

Sur l’analyse des conditions suspensives

Sur la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire 

La promesse de vente du 23 novembre 2020 contient, en pages 6 et 7, dans le deuxièmement « 2° Conditions suspensives stipulées au profit du BENEFICIAIRE seul, auxquelles celui-ci pourra toujours renoncer – à l’exception des deux premières », une condition suspensive intitulée « e) Permis de construire » qui stipule :

« Qu’il soit délivré au bénéficiaire au plus tard le 20 mars 2021 un ou plusieurs permis de construire pour l’édification d’une maison d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, d’une superficie de plancher de 136 m² plus garage de 38 m² sur le terrain ci-dessus désigné.
 
La présente promesse est consentie sous la condition que la nature du sous-sol ne compte pas de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers, etc…), ni des ouvrages de protection contre l’eau (cuvelage), et ne relève pas de pollution particulière. 

Le bénéficiaire s’engage à déposer une demande de permis de construire auprès de l’autorité compétente au plus tard le 20 janvier 2021. Il devra en justifier par la production au promettant du récépissé du dépôt au plus tard le 29 janvier 2021. A défaut d’avoir déposé une demande de permis de construire correspondant aux caractéristiques ci-dessus le promettant sera réputé avoir renoncé à la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire.

Si le permis de construire est refusé ou s’il n’est pas délivré dans le délai prévu, la présente promesse deviendra caduque et l’indemnité sera restituée au bénéficiaire, tous les frais occasionnés par la demande et notamment les frais de plans et honoraires d’architectes ou de géomètres restant à la charge du bénéficiaire de la présente promesse. » 

Il convient également de relever qu’en page 11, la promesse de vente indique : « Une étude géotechnique telle que prescrite par les articles L 112-21 et suivants du Code de la construction et de l’habitation a été effectuée par INGEOSOL […] le 13 novembre 2020 et est annexée. ». Elle n’est pas versée aux débats.

Cependant, cette étude géotechnique préalable, aux termes des articles R 112-6 et R 112-7 du Code de la construction et de l’habitation, ainsi que de l’arrêté ministériel afférent du 22 juillet 2020 « procède à une première identification des risques géotechniques d'un site et à la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. » L’arrêté ministériel afférent du 22 juillet 2020 précise qu’elle « doit fournir un modèle géologique préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du site ».


Pourtant, les époux [K] produisent un courrier d’annulation de contrat de construction, daté du 15 février 2021, rédigé par le constructeur auquel ils auraient fait appel indiquant : « Suite à l’étude de votre dossier, les coûts consécutifs à la configuration du terrain et à son adaptation au projet (Réalisation d’une plateforme avec radier impliquant une plateforme enterrée avec murs de soutènement de plus de 2.80 m de hauteur) étant conséquents (enveloppe de 40 000 euros), nous avons le regret de vous informer que notre direction ne peut valider le projet en l’état ». 

Au-delà du fait que le contrat qui serait annulé par ce courrier n’est pas produit, il n’est pas contesté que l’étude géotechnique, réalisée dix jours avant la signature de la promesse de vente et annexée à celle-ci, donnait les principales caractéristiques géotechniques du site et fixait les principe généraux de construction. Par conséquent, les époux [K] ne sauraient se prévaloir du seul courrier du constructeur pour affirmer que la condition suspensive n’a pas été réalisée, alors même qu’ils ont été informés, dès la signature de la promesse, des caractéristiques géotechniques du terrain. De plus, ce courrier se contente d’indiquer que le coût des travaux initial, inconnu de la juridiction comme n’étant pas évoqué ni justifié par les époux [K], serait augmenté de 40.000 euros, ce qui n’est pas une impossibilité de réaliser le projet de construction. Il n’est pas non plus justifié de démarches auprès d’un autre constructeur.

Ainsi, alors qu’ils s’étaient engagés à déposer une demande de permis de construire avant le 20 janvier 2021, les époux [K] ne contestent pas ne pas avoir respecté leur engagement. Conformément aux stipulations de la promesse de vente, ils sont donc réputés avoir renoncé à la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire.

Sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt

S’agissant de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt bancaire, la promesse de vente stipule en pages 8 et 9 que celle-ci « a) sera réalisée par l’obtention d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :
Montant maximum : DEUX CENT TRENTE MILLE EUROS (230.000,00 €) 
Organisme sollicité : tout organisme au choix du bénéficiaire mais devant avoir son siège social en France. 
Durée : vingt (20) ans, 
Taux : fixe de deux pour cent l’an (2%) hors assurance
Montant minimum des mensualités hors assurances : MILLE DEUX CENTS EUROS (1.200€)
[…]
b) Que ces prêts seront considérés comme « obtenus » quand une ou plusieurs offres couvrant le financement auront été remises au bénéficiaire. 
c) Mais que « l’obtention » des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive instaurée par l’article L.313-41 susvisé, intervenir au plus tard le 20 avril 2021, soit un mois après l’obtention du permis de construire. 
d) « L’obtention » ou la non « obtention » du ou des prêts demandés devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant par lettre recommandée avec accusé de réception adressé au plus tard le 25 avril 2021. Au cas de non obtention le bénéficiaire obtention le bénéficiaire devra justifier d’avoir déposé une demande de financement auprès de deux établissements bancaires différents. »

Aux termes de la clause suivante intitulée « OBLIGATIONS DU BENEFICIAIRE », ce dernier s’oblige notamment « en cas de non-obtention du ou des prêts, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues. En cas de défaut d’envoi dans le délai prévu de la lettre recommandée ci-dessus, le promettant pourra mettre en demeure le bénéficiaire de lui produire une lettre d’accord, à défaut de réponse à cette mise en demeure, les présentes seront caduques et non avenues et l’indemnité, si elle existe, acquise au promettant ».


La clause « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – SEQUESTRE » précise en outre, en page 9 que : « dans les cas de défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt susvisée, c’est-à-dire sur le ou les prêt(s) que le bénéficiaire a pu déclarer ci-dessus vouloir solliciter ne lui était pas accordé aux conditions de montant, de durée et de charge de remboursement ci-dessus définis, mais à la condition expresse que le bénéficiaire justifie d’avoir sollicité le financement qui lui est nécessaire et s’être vu opposer un refus par au moins deux banques ou établissements financiers différents et ayant leur siège social en France. »

Enfin, il est par ailleurs constant sur ce point, qu’il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’espèce, Monsieur [B] [Z] produit deux courriers de banques adressés aux époux [K]. Le premier, daté du 04 février 2021 et émanant de la Caisse d’épargne, est un refus d’un prêt de 230.000 euros sur 240 mois au taux de 1,8%. Il n’est donc pas conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente qui fixait un taux de 2%. Même si ce taux accordé aurait été plus favorable aux emprunteurs, il réduit nécessairement leurs chances d’obtenir le prêt.

Le second, daté du 19 mars 2021 et émanant de la banque BNP PARIBAS, ne précise pas les caractéristiques du prêt qui avait été sollicité, à l’exception du montant de 230.000 euros.

Par conséquent, les époux [K] ne justifient pas avoir essuyé deux refus bancaires d’une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. La condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a dès lors pas défailli et ils n’y ont pas non plus renoncé dans les conditions du e) de la clause précitée.

Par conséquent, au-delà du fait qu’ils n’ont pas adressé le courrier recommandé prévu au d) de la clause, les époux [K] ont manqué à l’obligation qui leur était faite de solliciter un prêt dont les caractéristiques devaient être conformes aux stipulations contractuelles.

Sur les conséquences 
En sa page 9, la clause « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – SEQUESTRE » stipule que : « En considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non-signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de DIX MILLE EUROS (10.000,00€).
[…]
Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
a) Elle s’imputera purement et simplement a due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.
b) Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente ou la non-levée de l’option résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives sus-énoncées […] et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé.
[…]
d) Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire ou ses substitués, dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’accord du bénéficiaire.
Ainsi, les époux [K] ayant renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire faute d’avoir déposé une demande, et manqué à leurs obligations concernant celle d’obtention d’un prêt, ils sont seuls responsables de la non-signature de la vente. Conformément à la clause reproduite ci-dessus, l’indemnité d’immobilisation de 10.000 euros et les intérêts produits par elle le cas échéant, devront donc être versés par le notaire les ayant en séquestre, à Monsieur [B] [Z]. 


Sur les demandes de dommages et intérêts 

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Aux termes de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur [B] [Z] sollicite 25.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et du préjudice économique lié à la perte de chance de vendre son terrain au prix de 220.000 euros et de faire fructifier l’argent pendant un an.

S’agissant du préjudice moral, Monsieur [B] [Z] n’apporte aucun élément de nature à en justifier et il sera donc débouté de ce chef.

S’agissant du préjudice économique, il est constant que l’élément de préjudice constitué par la perte de chance peut présenter en lui-même un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition de la probabilité d’un évènement favorable, encore que, par définition, la réalisation d’une chance ne soit jamais certaine. 

En l’espèce, Monsieur [B] [Z] verse aux débat deux avis de valeur dressés, à la même date, soit le 14 juin 2022, par deux professionnels différents et dont il résulte, dans les deux cas, une valeur de parcelle estimée entre 180.000 euros et 200.000 euros. 

Celle de la société DIRECTIMMO est laconique et non motivée. Par contre, celle de la société TANDEM IMMOBILIER indique que « les prix actuellement constatés sur [Localité 8] pour des parcelles de 450 à 600 m2 varient entre 520 et 560€/m² ». Le terrain de Monsieur [B] [Z] ayant une superficie de 530m² selon la promesse de vente, cela impliquerait un prix minimum de 275.600 euros. Pourtant, l’avis de valeur poursuit en indiquant : « compte tenu des contraintes liées à la zone UD2 du PLU, des frais de viabilisation, de terrassement et de création du chemin d’accès et également de l’augmentation du coût des matériaux de construction, nous estimons la valeur de votre parcelle à 180.000 – 200.000 euros ».

Le prix de vente convenu avec les époux [K] était de de 220.000 euros c’est-à-dire 20.000 euros de plus que l’estimation la plus haute. Cependant, la différence entre le prix moyen du marché et le prix proposé est principalement motivée par la topographie du terrain, qui est inchangée depuis 2020. Seule l’augmentation du coût des matériaux de construction est de nature conjoncturelle et a pu être à l’origine d’une perte de chance pour Monsieur [B] [Z] de vendre son terrain à un prix supérieur depuis la non-réalisation de la promesse de vente signée avec les époux [K].

En conséquence, les époux [K] seront condamnés à payer à Monsieur [B] [Z] 5.000 euros de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l'espèce, les époux [K], partie succombante, seront condamnés aux entiers dépens. 

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, condamnés aux dépens, les époux [K] seront condamnés à payer Monsieur [B] [Z] la somme de 2.000 euros et verront leur propre demande de ce chef rejetée. 

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue alors d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,


CONDAMNE Monsieur [D] [K] et Madame [G] [M] épouse [K] à payer à Monsieur [B] [Z] la somme de 10.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

ORDONNE à Maître [O] [L], notaire rédacteur exerçant au sein de la SELARL Etude [L] et Associés, de lever le séquestre et de verser la somme de 10.000 euros, outre les intérêts produits par elle le cas échéant, à Monsieur [B] [Z],

CONDAMNE Monsieur [D] [K] et Madame [G] [M] épouse [K] à payer à Monsieur [B] [Z] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice économique,


CONDAMNE Monsieur [D] [K] et Madame [G] [M] épouse [K] aux entiers dépens,

CONDAMNE Monsieur [D] [K] et Madame [G] [M] épouse [K] à payer à Monsieur [B] [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [D] [K] et Madame [G] [M] épouse [K] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 23 janvier 2025 la minute étant signée par : 

 
 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Françoise CHAZAL Cécilia FINA-ARSON

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L112-21, code civil 1304, code civil 1304-4, code de la construction et de l'habitation R112-6). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-01-29T21:59:15.626Z.