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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Versailles, Quatrième Chambre, 20 mars 2025, n° 23/00376

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Parties (entreprises)

MAISONS LEA

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un contrat de construction du 30 avril 2021, Monsieur [B] [M] et Madame [R] [F] ont confié à la société MAISONS LEA l’édification d’une maison individuelle à bâtir sur une parcelle dont ils étaient déjà propriétaires sise [Adresse 1] à [Localité 6] (78).

Par courrier recommandé du 19 avril 2022, la société MAISONS LEA a notifié à Monsieur [M] et Madame [F] la caducité du contrat de construction, compte-tenu de l’impossibilité de lever la condition suspensive de la garantie de livraison obligatoire et a indiqué procéder au remboursement de l’acompte de 500 euros.
Par acte du 12 janvier 2023, Monsieur [M] et Madame [F] ont fait assigner la société MAISONS LEA aux fins de voir retenir sa responsabilité contractuelle, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, pour avoir déclaré caduc, de manière infondée, le contrat de construction, et d’indemniser leurs préjudices à hauteur de 81.000 euros.

Par dernières conclusions notifiées le 31 décembre 2023, Monsieur [B] [M] et Madame [R] [F] demandent au tribunal de faire application des articles 1103 et suivants, 1231-1 du Code civil, afin de
Dire et juger recevable et bien fondée leur action diligentée,Rejeter l’intégralité des demandes de la Société MAISONS LEA,Dire que la Société MAISONS LEA n’a pas respecté ses obligations contractuelles,La condamner à leur payer la somme de 81.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis,La condamner à une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile dont distraction dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,Condamner la Société MAISONS LEA aux entiers dépens,Ordonner l’exécution provisoire.
Par dernières écritures échangées le 30 août 2023, la SARL MAISONS LEA entend voir:
Rejeter l’ensemble des demandes des consorts [F] et [M],A titre reconventionnel, en application des articles 1224 et suivants du Code civil, prononcer la résolution du contrat aux torts de ceux-ci,Les condamner solidairement à lui payer une indemnité de 8.825 euros,Les condamner in solidum à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Les condamner aux entiers dépens.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 23 avril 2024 et l’affaire, fixée pour être plaidée à l'audience du 23 janvier 2025, a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

La demande principale portant sur la résiliation fautive du contrat et la demande reconventionnelle sur la caducité de celui-ci, il apparaît logique d’examiner d’abord cette première prétention.

Sur la caducité du contrat
-La société MAISONS LEA rappelle que le contrat exigeait avant le début des travaux le permis de construire, l’accord de financement, l’assurance dommages ouvrage et l’attestation de garantie livraison et ce, à peine de considérer le contrat comme n’ayant jamais existé avec restitution des fonds versés. Elle remarque que les maîtres d’ouvrage ne démontrent pas lui avoir adressé la justification de l’accord de financement de sorte que cette condition suspensive ne peut être considérée comme accomplie.

La S.A.R.L. se prévaut du refus de la compagnie européenne de garantie et de caution de lui accorder sa garantie et considère qu’elle ne pouvait donc s’aventurer à réaliser la maison sans garantie obligatoire, sauf à commettre une infraction pénale. Elle répond que s’il est exact que la compagnie qui devait initialement garantir le contrat a dénoncé l’accord, c’est la CEGC qui a été sollicitée pour garantir cette construction et elle démontre avoir interrogé cette compagnie qui a expressément refusé de garantir la livraison de cette construction.
La professionnelle conteste qu’il s’agisse d’un refus de complaisance en expliquant qu’elle a reçu le 19 avril 2022 l’information de non garantie qui a fait l’objet d’un document justificatif du 26 avril suivant et elle considère qu’il n’était pas besoin de lire dans l’avenir pour savoir qu’en l’absence d’études G2 avant-projet le dossier serait refusé par le garant. À ce sujet elle insiste sur le fait que le projet se trouve dans une zone de gonflement et rétractation du sol à risque fort de sorte qu’en application de l’article 68 de la loi ELAN et de l’arrêté du 22 juillet 2020, l’étude géotechnique est obligatoire et le maître de l’ouvrage se devait de lui fournir les éléments de cette étude en application des dispositions des articles L122-22 et R112-6 du code de la construction et de l’habitation.
Elle ajoute que Monsieur [M] et Madame [F] n’ont jamais demandé cette étude et ont même refusé de la demander, ce qui doit conduire au rejet de leurs prétentions.

Soutenant que la non réalisation des conditions suspensives est liée au refus exprimé par le maître de l’ouvrage de communiquer cette étude de sol, la société demande de faire application de l’article 4.2 du contrat et de prononcer la résolution du contrat en condamnant ses cocontractants à une indemnité correspondant à 5 % du prix convenu soit 8.825 €.

- Monsieur [M] et Madame [F] concluent au rejet, soutenant que c’est la société qui n’a pas respecté ses obligations contractuelles. S’ils reconnaissent que l’article 1-4 du contrat exigeait la communication de leur part d’une étude de sol, ils relèvent que l’article 2-2 la leur demandait jusqu’au dépôt du permis de construire ; celui-ci datant de juillet 2021 et ayant donné lieu à un permis le 11 février 2022, ils en déduisent que toutes les pièces requises dans le contrat ont bien été fournies et qu’en conséquence la société ne saurait se prévaloir de cet article pour justifier d’une demande de pièces nouvelles.

Ensuite les maîtres de l’ouvrage font valoir que le contrat chiffre les travaux à leur charge à la somme de 28.231 € mais que la notice descriptive ne désigne pas l’étude G2 AVP dans les prestations complémentaires non comprises dans le prix mais indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’habitation si bien qu’ils ignorent si l’étude sollicitée tardivement par le constructeur correspond à l’étude géologique de résistance des sols prévue dans les prestations complémentaires. Or celle-ci est indiquée comme étant sans objet de sorte que le constructeur ne pouvait valablement leur imposer.

Enfin s’ils reconnaissent que la condition suspensive de l’obtention par le constructeur de la garantie de livraison était prévue au contrat, elle visait l’organisme garant HCC international si bien qu’ils considèrent que le refus de garantie fourni par un autre organisme, CEGC, ne peut en aucun cas justifier la caducité du contrat. Ils en déduisent que la S.A.R.L. a manqué à ses obligations contractuelles en rompant de façon unilatérale le contrat.

****

Aux termes de l'article L.231-2 k) du code de la construction et de l'habitation, le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes […] Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat. 

Selon l'article L.231-4 e) du même code, le contrat défini à l'article L.231-1 peut être conclu sous la condition suspensive de l'obtention de la garantie de livraison.
Le délai maximum de réalisation des conditions suspensives devra être indiqué par le contrat (L. 231-4, I, dernier alinéa). À l'expiration de ce délai, si toutes les conditions prévues ne sont pas remplies, le contrat sera de nul effet et les parties dégagées de leurs obligations.

Le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plans signé entre les parties le 30 avril 2021 vise à la construction d’une maison de type F5 de 93,54 m² avec un niveau supérieur aménagé au [Adresse 2] à [Localité 6] avec un coût de la construction de 173.500 € outre 28.231 € de travaux à la charge des maîtres de l’ouvrage.
Il indique dans les conditions particulières qu’un acompte de 500 € est versé à la signature et que « le présent contrat est soumis à la condition suspensive de l’obtention par le constructeur de la garantie de livraison prévue à l’article L231-6 du code de la construction de l’habitation. Une attestation nominative délivrée par l’organisme garant sera adressée par le constructeur au maître de l’ouvrage dans le délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives. Organisme garant : HCC international ».
Il prévoit que « les conditions suspensives seront réalisées dans un délai de 12 mois après la signature du contrat et les travaux commenceront dans un délai de 4 mois à compter de la réalisation des conditions suspensives » (page 5/9).

Le contrat lui-même énonce en l’article 1-4 que « le maître de l’ouvrage doit fournir aux constructeurs sous son entière responsabilité tous les renseignements concernant le terrain et notamment « étude pédologique, tous les éléments en sa possession et à venir constitutifs d’une étude de sol - plans des bâtiments existants- permis de démolir- plans de prévention des risques naturels et technologiques ».

Les parties ont prévu à l’article IV que le contrat est conclu sous plusieurs conditions suspensives que sont « l’acquisition par le maître de l’ouvrage de la propriété du terrain, l’obtention des prêts, l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, l’obtention de l’assurance dommages ouvrage et l’obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus. En conséquence, si une au moins de ces conditions n’est pas réalisée dans le délai prévu, le contrat sera considéré comme caduc et les sommes versées par le maître de l’ouvrage seront remboursées ».

L’article suivant est relatif aux clauses résolutoires et rédigé en ces termes « si la non réalisation d’une ou plusieurs conditions suspensives est imputable au maître de l’ouvrage, le contrat sera réputé résilié aux torts de ce dernier, conformément à l’article 1178 du Code civil. Le constructeur pourra alors exiger du maître de l’ouvrage le paiement d’une indemnité forfaitaire évalué à 5 % du prix convenu, sans préjudice de l’acompte versé à la commande et des sommes exigibles selon les modalités de l’article V §V-4. »

Enfin elles ont stipulé à l’article 6-2 garantie de livraison à prix et délais convenus une clause ainsi libellée « en garantie de son engagement de réaliser les travaux objet du contrat, au prix convenu, le constructeur justifie d’une convention de cautionnement par laquelle l’organisme habilité, précisé aux conditions particulières, s’oblige à compter de la date d’ouverture de chantier, à prendre en charge les risques d’inexécution, de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, conformément à l’article L231-6 du code de la construction de l’habitation.»

La notice indique, au regard de la ligne étude de sol (pédologique) pour la nature du terrain un coût de 400 € non compris et pour la ligne étude géologique de la résistance des sols la mention « S.O » et la croix dans la colonne non compris.

Il n’est pas contesté que le permis de construire a été accordé le 11 février 2022 et le 23 mars 2022 les maîtres de l’ouvrage ont retourné les plans avec des modifications, ce qui donnait lieu à un courriel du constructeur du même jour leur écrivant « pour pouvoir transmettre votre dossier au service travaux, j’ai besoin des documents suivants : le schéma électrique, le récapitulatif des prestations, l’étude G2 AVP car votre terrain se situe en aléas FORT » et rappelant les travaux que devaient faire les maîtres d’ouvrage préalablement au démarrage du chantier.

Si les maîtres d’ouvrage ont obtenu le 28 mars 2022 l’établissement d’un devis pour une étude de sol G2 phase avant-projet de la société Terre à terre sur la parcelle litigieuse, ils ne l’ont pas communiquée au constructeur qui pourtant leur a demandé ce jour-là de leur transmettre une étude géotechnique de conception avant le démarrage du chantier conformément au contrat en raison de l’aléa fort du terrain.
S’en sont suivis plusieurs échanges de mails par lesquels Monsieur [M] s’étonnait de cette demande en considérant que l’étude ne lui apparaissait pas nécessaire jusqu’au 25 avril 2022 où il indiquait qu’il confirmait son souhait de réaliser l’étude G2 qui était une condition d’exécution pour la construction, adressait le devis et précisait avoir pris un rendez-vous la semaine suivante en espérant un accord des garants.
Les maîtres de l’ouvrage ont également écrit aux constructeurs le 9 avril 2022 pour remarquer que la notice et le contrat ne faisaient pas clairement mention de la réalisation de cette étude de sol, pour demander des précisions relatives aux termes du contrat et s’il était possible de lever cette obligation d’étude pour des raisons financières.

Cependant par courrier du 19 avril 2022 ayant pour objet « annulation du contrat de construction », la SARL MAISONS LEA avait informé les clients « être dans l’impossibilité de lever la condition suspensive d’obtention des garanties bancaires de votre construction. De ce fait le contrat de construction n° 110421 signée le 30/04/2021 est caduque. Nous vous remboursons donc que ce jour l’acompte versé soit 500 € par chèque n° 4004443 tiré sur le CDN. »

Le tribunal va donc examiner la seule cause visée dans ce courrier mettant fin au contrat pour rechercher si elle était de nature à le rendre caduc, sans intérêt pour les autres conditions évoquées ultérieurement.

La compagnie européenne des garanties et cautions a adressé à la SARL le 26 avril 2022 un courrier ayant pour objet « refus de garantie dossier M [M]/Mme [F] » et indiquant que suite à l’étude du dossier « nous sommes au regret de vous informer que nous pouvons donner une suite favorable à votre demande ».

Suite aux demandes répétées des maîtres de l’ouvrage de maintenir la validité du contrat, le constructeur leur a écrit le 31 mai 2022 que n'ayant pu obtenir la garantie de livraison le contrat de construction était annulé.

Il ressort de cet historique que le contrat de construction du 30 avril 2021 faisait l’objet de 5 conditions suspensives devant être levées dans le délai de 12 mois soit avant le 30 avril 2022. L’une d’elles, l’obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus, n’avait pas été accordée le 19 avril 2022, ce qui a donné lieu à un courrier de caducité de la SARL qui a reçu le 26 avril suivant le refus écrit du garant.

S’il est exact que le contrat de construction a indiqué expressément que la garantie de livraison serait donnée par l’organisme HCC international, la SARL MAISONS LEA produit désormais le courrier par lequel cette société a résilié son engagement à son égard le 1er mai 2020 soit antérieurement au contrat. 
Toutefois la SARL démontre avoir sollicité la CEGC pour obtenir la garantie de livraison de la maison des demandeurs si bien qu’il ne peut être tiré aucune conséquence du changement de garant. En effet considérer que le constructeur devait obligatoirement obtenir une garantie de livraison de la part d’une société ayant mis fin à leurs relations contractuelles, et non d’une autre, viendrait mettre à néant la protection d’ordre public offerte aux clients par cette exigence d’un tiers responsable de l’achèvement du chantier en cas de défaillance de l’entrepreneur.

Si le courrier de caducité est effectivement intervenu avant le 30 avril 2022, date d’expiration du délai de levée des conditions suspensives, cela est sans emport puisque la non-levée de cette condition au vu du courrier du garant était définitive et donc suffisante pour rendre le contrat caduc.

Cependant, le courrier de refus de garantie rédigé par le garant ne donne pas d’explication quant au motif, de sorte que le tribunal ne peut en déduire avec certitude qu’il est fondé sur l’absence de communication d’une étude de sol au vu de l’aléa important de retrait gonflement des argiles sur le site du chantier. En conséquence la juridiction ne peut se prononcer sur la partie à laquelle incombait le financement ou la réalisation de cette étude géotechnique.

En conclusion, c'est à juste titre que la SARL MAISONS LEA s’est prévalue de la caducité du contrat de construction de maison individuelle par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 avril 2022 et a restitué les sommes versées. Il ne saurait donc lui être reproché une résiliation fautive du contrat du fait de la défaillance de la condition suspensive liée à l’accord du garant de livraison ; la demande indemnitaire formée par M. [M] et Mme [F] ne pourra donc prospérer.

****

S’il est exact que la clause résolutoire insérée à l’article 4-2 du contrat de construction met à la charge du maître de l’ouvrage une indemnité forfaitaire de 5 % lorsque la non réalisation d’une ou plusieurs conditions suspensives lui est imputable, il appartient au constructeur qui en réclame l’application de démontrer le manquement de celui-ci.



Dans la mesure où l’attestation de refus de garantie établie par la CEGC et versée aux débats ne permet pas de savoir par la faute de qui sa garantie n’a pas été accordée, la défenderesse ne rapporte pas la preuve que la condition suspensive a défailli par la faute de ses cocontractants en lien avec la non communication de l’étude de sol G2 AVP. 

La SARL MAISONS LEA n’est donc pas fondée à demander de prononcer la résiliation du contrat aux torts des maîtres de l’ouvrage ni leur condamnation au paiement de l’indemnité forfaitaire contractuelle.


Sur les frais et dépens
Monsieur [B] [M] et Madame [R] [F], parties succombant en l’action qu’ils ont initiée, en supporteront les dépens et seront condamnés à allouer à leur adversaire une indemnité de procédure équitablement évaluée à la somme de 2.500 euros ; ils seront corrélativement déboutés de ce chef sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par décision contradictoire et susceptible d’appel,

Constate la caducité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 
30 avril 2021 entre Monsieur [B] [M] et Madame [R] [F] d'une part et la société MAISONS LEA d'autre part, pour non-réalisation de la condition suspensive d'obtention de la garantie de livraison ;

Rejette la demande visant à prononcer la résolution du contrat aux torts de Monsieur [M] et Madame [F] et à les condamner au paiement de l’indemnité de 8.825 €,
Déboute Monsieur [B] [M] et Madame [R] [F] de leur demande indemnitaire,
Condamne Monsieur [B] [M] et Madame [R] [F] aux dépens et à verser à la SARL MAISONS LEA une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les déboute de ce chef.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MARS 2025 par Mme DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
Minute n° 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Quatrième Chambre
JUGEMENT
20 MARS 2025
 

N° RG 23/00376 - N° Portalis DB22-W-B7G-RBTL
Code NAC : 54G 
 
DEMANDEURS :

Monsieur [B] [M]
né le 30 Juillet 1982 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Madame [R] [F]
née le 25 Mai 1982 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentés par Me Ingrid SOUCHARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Marine HERVE-DEMOGUE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant


DEFENDERESSE :

S.A.R.L. MAISONS LEA, 
immatriculée au Registre du Commerce de Rouen sous le numéro B 752 793 596,
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 3]

représentée par Maître Cécile FLECHEUX de la SCP BILLON & BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Florent DUGARD, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant



Copie exécutoire à Maître Cécile FLECHEUX, Me Marine HERVE-DEMOGUE
délivrée le 



ACTE INITIAL du 12 Janvier 2023 reçu au greffe le 18 Janvier 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 23 Janvier 2025, après le rapport de Monsieur [I] candidat à l’intégration directe, désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mme DUMENY, Vice Présidente
Monsieur BRIDIER, Vice-Président
Madame BARONNET, Juge
en présente de Monsieur [I] [P], candidat à l’intégration directe

GREFFIER :
Madame GAVACHE


EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un contrat de construction du 30 avril 2021, Monsieur [B] [M] et Madame [R] [F] ont confié à la société MAISONS LEA l’édification d’une maison individuelle à bâtir sur une parcelle dont ils étaient déjà propriétaires sise [Adresse 1] à [Localité 6] (78).

Par courrier recommandé du 19 avril 2022, la société MAISONS LEA a notifié à Monsieur [M] et Madame [F] la caducité du contrat de construction, compte-tenu de l’impossibilité de lever la condition suspensive de la garantie de livraison obligatoire et a indiqué procéder au remboursement de l’acompte de 500 euros.
Par acte du 12 janvier 2023, Monsieur [M] et Madame [F] ont fait assigner la société MAISONS LEA aux fins de voir retenir sa responsabilité contractuelle, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, pour avoir déclaré caduc, de manière infondée, le contrat de construction, et d’indemniser leurs préjudices à hauteur de 81.000 euros.

Par dernières conclusions notifiées le 31 décembre 2023, Monsieur [B] [M] et Madame [R] [F] demandent au tribunal de faire application des articles 1103 et suivants, 1231-1 du Code civil, afin de
Dire et juger recevable et bien fondée leur action diligentée,Rejeter l’intégralité des demandes de la Société MAISONS LEA,Dire que la Société MAISONS LEA n’a pas respecté ses obligations contractuelles,La condamner à leur payer la somme de 81.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis,La condamner à une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile dont distraction dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,Condamner la Société MAISONS LEA aux entiers dépens,Ordonner l’exécution provisoire.
Par dernières écritures échangées le 30 août 2023, la SARL MAISONS LEA entend voir:
Rejeter l’ensemble des demandes des consorts [F] et [M],A titre reconventionnel, en application des articles 1224 et suivants du Code civil, prononcer la résolution du contrat aux torts de ceux-ci,Les condamner solidairement à lui payer une indemnité de 8.825 euros,Les condamner in solidum à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Les condamner aux entiers dépens.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 23 avril 2024 et l’affaire, fixée pour être plaidée à l'audience du 23 janvier 2025, a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

La demande principale portant sur la résiliation fautive du contrat et la demande reconventionnelle sur la caducité de celui-ci, il apparaît logique d’examiner d’abord cette première prétention.

Sur la caducité du contrat
-La société MAISONS LEA rappelle que le contrat exigeait avant le début des travaux le permis de construire, l’accord de financement, l’assurance dommages ouvrage et l’attestation de garantie livraison et ce, à peine de considérer le contrat comme n’ayant jamais existé avec restitution des fonds versés. Elle remarque que les maîtres d’ouvrage ne démontrent pas lui avoir adressé la justification de l’accord de financement de sorte que cette condition suspensive ne peut être considérée comme accomplie.

La S.A.R.L. se prévaut du refus de la compagnie européenne de garantie et de caution de lui accorder sa garantie et considère qu’elle ne pouvait donc s’aventurer à réaliser la maison sans garantie obligatoire, sauf à commettre une infraction pénale. Elle répond que s’il est exact que la compagnie qui devait initialement garantir le contrat a dénoncé l’accord, c’est la CEGC qui a été sollicitée pour garantir cette construction et elle démontre avoir interrogé cette compagnie qui a expressément refusé de garantir la livraison de cette construction.
La professionnelle conteste qu’il s’agisse d’un refus de complaisance en expliquant qu’elle a reçu le 19 avril 2022 l’information de non garantie qui a fait l’objet d’un document justificatif du 26 avril suivant et elle considère qu’il n’était pas besoin de lire dans l’avenir pour savoir qu’en l’absence d’études G2 avant-projet le dossier serait refusé par le garant. À ce sujet elle insiste sur le fait que le projet se trouve dans une zone de gonflement et rétractation du sol à risque fort de sorte qu’en application de l’article 68 de la loi ELAN et de l’arrêté du 22 juillet 2020, l’étude géotechnique est obligatoire et le maître de l’ouvrage se devait de lui fournir les éléments de cette étude en application des dispositions des articles L122-22 et R112-6 du code de la construction et de l’habitation.
Elle ajoute que Monsieur [M] et Madame [F] n’ont jamais demandé cette étude et ont même refusé de la demander, ce qui doit conduire au rejet de leurs prétentions.

Soutenant que la non réalisation des conditions suspensives est liée au refus exprimé par le maître de l’ouvrage de communiquer cette étude de sol, la société demande de faire application de l’article 4.2 du contrat et de prononcer la résolution du contrat en condamnant ses cocontractants à une indemnité correspondant à 5 % du prix convenu soit 8.825 €.

- Monsieur [M] et Madame [F] concluent au rejet, soutenant que c’est la société qui n’a pas respecté ses obligations contractuelles. S’ils reconnaissent que l’article 1-4 du contrat exigeait la communication de leur part d’une étude de sol, ils relèvent que l’article 2-2 la leur demandait jusqu’au dépôt du permis de construire ; celui-ci datant de juillet 2021 et ayant donné lieu à un permis le 11 février 2022, ils en déduisent que toutes les pièces requises dans le contrat ont bien été fournies et qu’en conséquence la société ne saurait se prévaloir de cet article pour justifier d’une demande de pièces nouvelles.

Ensuite les maîtres de l’ouvrage font valoir que le contrat chiffre les travaux à leur charge à la somme de 28.231 € mais que la notice descriptive ne désigne pas l’étude G2 AVP dans les prestations complémentaires non comprises dans le prix mais indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’habitation si bien qu’ils ignorent si l’étude sollicitée tardivement par le constructeur correspond à l’étude géologique de résistance des sols prévue dans les prestations complémentaires. Or celle-ci est indiquée comme étant sans objet de sorte que le constructeur ne pouvait valablement leur imposer.

Enfin s’ils reconnaissent que la condition suspensive de l’obtention par le constructeur de la garantie de livraison était prévue au contrat, elle visait l’organisme garant HCC international si bien qu’ils considèrent que le refus de garantie fourni par un autre organisme, CEGC, ne peut en aucun cas justifier la caducité du contrat. Ils en déduisent que la S.A.R.L. a manqué à ses obligations contractuelles en rompant de façon unilatérale le contrat.

****

Aux termes de l'article L.231-2 k) du code de la construction et de l'habitation, le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes […] Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat. 

Selon l'article L.231-4 e) du même code, le contrat défini à l'article L.231-1 peut être conclu sous la condition suspensive de l'obtention de la garantie de livraison.
Le délai maximum de réalisation des conditions suspensives devra être indiqué par le contrat (L. 231-4, I, dernier alinéa). À l'expiration de ce délai, si toutes les conditions prévues ne sont pas remplies, le contrat sera de nul effet et les parties dégagées de leurs obligations.

Le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plans signé entre les parties le 30 avril 2021 vise à la construction d’une maison de type F5 de 93,54 m² avec un niveau supérieur aménagé au [Adresse 2] à [Localité 6] avec un coût de la construction de 173.500 € outre 28.231 € de travaux à la charge des maîtres de l’ouvrage.
Il indique dans les conditions particulières qu’un acompte de 500 € est versé à la signature et que « le présent contrat est soumis à la condition suspensive de l’obtention par le constructeur de la garantie de livraison prévue à l’article L231-6 du code de la construction de l’habitation. Une attestation nominative délivrée par l’organisme garant sera adressée par le constructeur au maître de l’ouvrage dans le délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives. Organisme garant : HCC international ».
Il prévoit que « les conditions suspensives seront réalisées dans un délai de 12 mois après la signature du contrat et les travaux commenceront dans un délai de 4 mois à compter de la réalisation des conditions suspensives » (page 5/9).

Le contrat lui-même énonce en l’article 1-4 que « le maître de l’ouvrage doit fournir aux constructeurs sous son entière responsabilité tous les renseignements concernant le terrain et notamment « étude pédologique, tous les éléments en sa possession et à venir constitutifs d’une étude de sol - plans des bâtiments existants- permis de démolir- plans de prévention des risques naturels et technologiques ».

Les parties ont prévu à l’article IV que le contrat est conclu sous plusieurs conditions suspensives que sont « l’acquisition par le maître de l’ouvrage de la propriété du terrain, l’obtention des prêts, l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, l’obtention de l’assurance dommages ouvrage et l’obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus. En conséquence, si une au moins de ces conditions n’est pas réalisée dans le délai prévu, le contrat sera considéré comme caduc et les sommes versées par le maître de l’ouvrage seront remboursées ».

L’article suivant est relatif aux clauses résolutoires et rédigé en ces termes « si la non réalisation d’une ou plusieurs conditions suspensives est imputable au maître de l’ouvrage, le contrat sera réputé résilié aux torts de ce dernier, conformément à l’article 1178 du Code civil. Le constructeur pourra alors exiger du maître de l’ouvrage le paiement d’une indemnité forfaitaire évalué à 5 % du prix convenu, sans préjudice de l’acompte versé à la commande et des sommes exigibles selon les modalités de l’article V §V-4. »

Enfin elles ont stipulé à l’article 6-2 garantie de livraison à prix et délais convenus une clause ainsi libellée « en garantie de son engagement de réaliser les travaux objet du contrat, au prix convenu, le constructeur justifie d’une convention de cautionnement par laquelle l’organisme habilité, précisé aux conditions particulières, s’oblige à compter de la date d’ouverture de chantier, à prendre en charge les risques d’inexécution, de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, conformément à l’article L231-6 du code de la construction de l’habitation.»

La notice indique, au regard de la ligne étude de sol (pédologique) pour la nature du terrain un coût de 400 € non compris et pour la ligne étude géologique de la résistance des sols la mention « S.O » et la croix dans la colonne non compris.

Il n’est pas contesté que le permis de construire a été accordé le 11 février 2022 et le 23 mars 2022 les maîtres de l’ouvrage ont retourné les plans avec des modifications, ce qui donnait lieu à un courriel du constructeur du même jour leur écrivant « pour pouvoir transmettre votre dossier au service travaux, j’ai besoin des documents suivants : le schéma électrique, le récapitulatif des prestations, l’étude G2 AVP car votre terrain se situe en aléas FORT » et rappelant les travaux que devaient faire les maîtres d’ouvrage préalablement au démarrage du chantier.

Si les maîtres d’ouvrage ont obtenu le 28 mars 2022 l’établissement d’un devis pour une étude de sol G2 phase avant-projet de la société Terre à terre sur la parcelle litigieuse, ils ne l’ont pas communiquée au constructeur qui pourtant leur a demandé ce jour-là de leur transmettre une étude géotechnique de conception avant le démarrage du chantier conformément au contrat en raison de l’aléa fort du terrain.
S’en sont suivis plusieurs échanges de mails par lesquels Monsieur [M] s’étonnait de cette demande en considérant que l’étude ne lui apparaissait pas nécessaire jusqu’au 25 avril 2022 où il indiquait qu’il confirmait son souhait de réaliser l’étude G2 qui était une condition d’exécution pour la construction, adressait le devis et précisait avoir pris un rendez-vous la semaine suivante en espérant un accord des garants.
Les maîtres de l’ouvrage ont également écrit aux constructeurs le 9 avril 2022 pour remarquer que la notice et le contrat ne faisaient pas clairement mention de la réalisation de cette étude de sol, pour demander des précisions relatives aux termes du contrat et s’il était possible de lever cette obligation d’étude pour des raisons financières.

Cependant par courrier du 19 avril 2022 ayant pour objet « annulation du contrat de construction », la SARL MAISONS LEA avait informé les clients « être dans l’impossibilité de lever la condition suspensive d’obtention des garanties bancaires de votre construction. De ce fait le contrat de construction n° 110421 signée le 30/04/2021 est caduque. Nous vous remboursons donc que ce jour l’acompte versé soit 500 € par chèque n° 4004443 tiré sur le CDN. »

Le tribunal va donc examiner la seule cause visée dans ce courrier mettant fin au contrat pour rechercher si elle était de nature à le rendre caduc, sans intérêt pour les autres conditions évoquées ultérieurement.

La compagnie européenne des garanties et cautions a adressé à la SARL le 26 avril 2022 un courrier ayant pour objet « refus de garantie dossier M [M]/Mme [F] » et indiquant que suite à l’étude du dossier « nous sommes au regret de vous informer que nous pouvons donner une suite favorable à votre demande ».

Suite aux demandes répétées des maîtres de l’ouvrage de maintenir la validité du contrat, le constructeur leur a écrit le 31 mai 2022 que n'ayant pu obtenir la garantie de livraison le contrat de construction était annulé.

Il ressort de cet historique que le contrat de construction du 30 avril 2021 faisait l’objet de 5 conditions suspensives devant être levées dans le délai de 12 mois soit avant le 30 avril 2022. L’une d’elles, l’obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus, n’avait pas été accordée le 19 avril 2022, ce qui a donné lieu à un courrier de caducité de la SARL qui a reçu le 26 avril suivant le refus écrit du garant.

S’il est exact que le contrat de construction a indiqué expressément que la garantie de livraison serait donnée par l’organisme HCC international, la SARL MAISONS LEA produit désormais le courrier par lequel cette société a résilié son engagement à son égard le 1er mai 2020 soit antérieurement au contrat. 
Toutefois la SARL démontre avoir sollicité la CEGC pour obtenir la garantie de livraison de la maison des demandeurs si bien qu’il ne peut être tiré aucune conséquence du changement de garant. En effet considérer que le constructeur devait obligatoirement obtenir une garantie de livraison de la part d’une société ayant mis fin à leurs relations contractuelles, et non d’une autre, viendrait mettre à néant la protection d’ordre public offerte aux clients par cette exigence d’un tiers responsable de l’achèvement du chantier en cas de défaillance de l’entrepreneur.

Si le courrier de caducité est effectivement intervenu avant le 30 avril 2022, date d’expiration du délai de levée des conditions suspensives, cela est sans emport puisque la non-levée de cette condition au vu du courrier du garant était définitive et donc suffisante pour rendre le contrat caduc.

Cependant, le courrier de refus de garantie rédigé par le garant ne donne pas d’explication quant au motif, de sorte que le tribunal ne peut en déduire avec certitude qu’il est fondé sur l’absence de communication d’une étude de sol au vu de l’aléa important de retrait gonflement des argiles sur le site du chantier. En conséquence la juridiction ne peut se prononcer sur la partie à laquelle incombait le financement ou la réalisation de cette étude géotechnique.

En conclusion, c'est à juste titre que la SARL MAISONS LEA s’est prévalue de la caducité du contrat de construction de maison individuelle par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 avril 2022 et a restitué les sommes versées. Il ne saurait donc lui être reproché une résiliation fautive du contrat du fait de la défaillance de la condition suspensive liée à l’accord du garant de livraison ; la demande indemnitaire formée par M. [M] et Mme [F] ne pourra donc prospérer.

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S’il est exact que la clause résolutoire insérée à l’article 4-2 du contrat de construction met à la charge du maître de l’ouvrage une indemnité forfaitaire de 5 % lorsque la non réalisation d’une ou plusieurs conditions suspensives lui est imputable, il appartient au constructeur qui en réclame l’application de démontrer le manquement de celui-ci.



Dans la mesure où l’attestation de refus de garantie établie par la CEGC et versée aux débats ne permet pas de savoir par la faute de qui sa garantie n’a pas été accordée, la défenderesse ne rapporte pas la preuve que la condition suspensive a défailli par la faute de ses cocontractants en lien avec la non communication de l’étude de sol G2 AVP. 

La SARL MAISONS LEA n’est donc pas fondée à demander de prononcer la résiliation du contrat aux torts des maîtres de l’ouvrage ni leur condamnation au paiement de l’indemnité forfaitaire contractuelle.


Sur les frais et dépens
Monsieur [B] [M] et Madame [R] [F], parties succombant en l’action qu’ils ont initiée, en supporteront les dépens et seront condamnés à allouer à leur adversaire une indemnité de procédure équitablement évaluée à la somme de 2.500 euros ; ils seront corrélativement déboutés de ce chef sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par décision contradictoire et susceptible d’appel,

Constate la caducité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 
30 avril 2021 entre Monsieur [B] [M] et Madame [R] [F] d'une part et la société MAISONS LEA d'autre part, pour non-réalisation de la condition suspensive d'obtention de la garantie de livraison ;

Rejette la demande visant à prononcer la résolution du contrat aux torts de Monsieur [M] et Madame [F] et à les condamner au paiement de l’indemnité de 8.825 €,
Déboute Monsieur [B] [M] et Madame [R] [F] de leur demande indemnitaire,
Condamne Monsieur [B] [M] et Madame [R] [F] aux dépens et à verser à la SARL MAISONS LEA une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les déboute de ce chef.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MARS 2025 par Mme DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L231-4, code civil 1178, code de la construction et de l'habitation R112-6, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L231-6). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-03-20T19:45:06.840Z.