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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, 1ère Chambre, 10 février 2025, n° 24/00009

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par ordonnance en date du 07 mars 2019, le juge de l’expropriation de Saint-Denis a déclaré expropriés immédiatement pour cause d’utilité publique au profit de la Communauté Territoire de la Côte Ouest (le TCO) les immeubles, portions d’immeubles, droits réels immobiliers cadastrés dans les section HN [Cadastre 2], AB [Cadastre 6], AB [Cadastre 7] appartenant aux consorts [Z] et situés sur le territoire de la commune de [Localité 9] et a envoyé le TCO en possession.

Par acte du 1er janvier 2013, [X] [Z], décédé le [Date décès 4] 2017, a conclu une convention précaire à titre gratuit et à durée indéterminée au profit de sa société SARL [Z] concernant l’ensemble de la surface de 46.522 m² sur la parcelle HN [Cadastre 2].

En amont de l’ordonnance d’expropriation, par jugement du 09 novembre 2015, le juge de l’expropriation avait fixé le montant de l’indemnisation due à [X] [Z].

Ce jugement a été confirmé selon arrêt rendu le 18 mai 2020 par la chambre des expropriations de la cour d’appel de Saint-Denis.

Le 10 août 2020, le TCO a procédé à la consignation des sommes dues aux consorts [Z] dont récépissé a été visé par la DRFIP le 14 septembre 2020 et attestation de paiement a été délivrée le 30 septembre 2020.

L’ensemble des consorts [Z] a été avisé par voie de signification de la consignation le 18 janvier 2021.

Suite à son entrée en possession le 18 février suivant, le TCO a toutefois constaté que plusieurs occupants se maintenaient sur les lieux expropriés, dont la SARL [Z].

Par lettre recommandée du 17 juin 2021, le TCO a dit à la SARL [Z] que la parcelle HN [Cadastre 2] a fait l’objet d’une expropriation à son profit en lui rappelant les étapes de cette procédure et lui a demandé de lui verser un extrait Kbis, une attestation d’assurance multirisques professionnels et la convention d’occupation ou le contrat de bail justifiant son occupation de la parcelle expropriée, ce qui est demeuré sans réponse.

Par courrier recommandé du 25 janvier 2024, avec avis de réception signé le 1er février 2024 par la SARL [Z], l’avocat du TCO l’a mise en demeure de quitter les lieux occupés en lui rappelant qu’elle ne détient aucun titre d’occupation et qu’elle ne s’acquitte d’aucune indemnité d’occupation, ce qui n’a pas été suivi d’effet.

Par acte du 03 mai 2024, le TCO a dès lors fait citer la SARL [Z] devant le juge de l’expropriation, selon la procédure accélérée au fond, aux fins qu’il ordonne sous astreinte l’expulsion de la SARL [Z] et la condamne aux frais irrépétibles et dépens. 

Appelée à l’audience du 26 août 2024, l’affaire a été renvoyée pour réplique de la défenderesse. 

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 09 décembre 2024 devant Madame Catherine VANNIER, première vice-présidente désignée par l’ordonnance du premier président de la Cour d’appel de Saint-Denis n°2024/196 du 03 juillet 2024, en tant que suppléante de la vice-présidente de l’expropriation qui s’est déportée dans cette procédure, ce qui n’a soulevé aucune observation de la part des parties.

A l’audience du 09 décembre 2024, les parties ont déposé leurs écritures. La SARL [Z] a précisé, via son avocat, qu’il convient de ne pas tenir compte du troisième chef de son dispositif.

Par dernières conclusions, le TCO demande au juge de l’expropriation de :
- ordonner à la SARL [Z] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de libérer définitivement sa propriété, cadastrée HN [Cadastre 2], sise [Adresse 5] à [Localité 9] dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
- assortir la mesure d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard,
- ordonner en tant que de besoin le concours de la force publique,
- la condamner aux entiers dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir que la SARL [Z] ne peut ignorer la procédure d’expropriation et qu’elle se maintient toujours dans les lieux malgré mise en demeure de quitter la parcelle expropriée.
Elle déclare que selon les dispositions du code de l’expropriation, le transfert de propriété intervient dès l’ordonnance d’expropriation, laquelle éteint à sa date tous les droits réels ou personnels sur les immeubles expropriés, que l’entrée en possession intervient sous réserve du paiement ou de la consignation de l’indemnité d’expropriation un mois après ce paiement ou cette consignation, ce qui est le cas depuis le 18 février 2021. 
Elle soutient que si ce même code prévoit, dans certaines conditions, que l’occupant peut bénéficier de propositions de relogement et d’un droit à indemnisation, tel n’est pas le cas pour la SARL [Z] qui n’a jamais été régulièrement dénoncée par l’exproprié. 

Par dernières conclusions, la SARL [Z] demande au juge de l’expropriation de :
- débouter le TCO de l’intégralité de ses demandes,
- déclarer qu’elle n’est pas occupante sans droit ni titre et qu’elle doit être indemnisée pour son éviction par le TCO,
- condamner le TCO à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
En tout état de cause, en cas de décision défavorable,
- rejeter l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir, l’affaire ne s’y prêtant pas, le TCO entamant volontairement une telle démarche après de nombreuses années depuis la déclaration d’utilité publique, ce qui démontre qu’il n’est pas pressé.

Elle fait valoir que le TCO souhaite l’expulser sans indemnisation sous prétexte que [X] [Z] n’aurait pas dénoncé au TCO tous ses locataires dont elle dans le délai d’un mois. Or, rien ne justifie ce délai d’un mois allégué. En outre le TCO produit un jugement qui n’a jamais rejeté la demande de la SARL [Z] mais qu’il l’a déclarée irrecevable au motif que son intervention volontaire à la procédure était elle-même irrecevable au procès principal, indifférent ici. Elle souligne donc que le juge de l’expropriation ne l’a jamais indemnisée, contrairement donc à ce que soutient le TCO qui essaie, comme à son habitude, d’échapper au paiement d’indemnités due à un preneur dont il a parfaitement connaissance de la présence sur les lieux au jour de l’expropriation, comme l’indique le courrier que lui a adressé le TCO en 2021 reconnaissant qu’elle avait été recensée depuis 2013, soit avant la DUP, exactement comme le TCO l’avait fait pour la société BATITEC qu’il a indemnisée de ce chef. 
Elle précise que cocontractante par ailleurs du TCO, ce dernier ne peut soutenir qu’elle occupe sans droit ni titre la parcelle. D’ailleurs, elle souligne que, dans un courrier du 27 novembre 2014 à l’exproprié [X] [Z], le TCO a bien visé la SARL [Z], ce qui démontre qu’il l’identifiait bien comme preneuse, le conseil de cette SARL lui ayant même répondu ne pas être hostile à une évaluation de son fonds de commerce. Elle ajoute que le TCO avait d’ailleurs pris contact avec [F] [C], expert près la cour d’appel, pour faire évaluer son indemnité d’éviction, comme ce dernier l’indique dans un mail du 7 avril 2015. 
Elle dit dès lors ne pas voir comment le TCO peut soutenir vouloir l’expulser sans indemnisation. Elle sollicite que la demande du TCO visant à l’expulser soit rejetée, ce dernier devant au préalable lui proposer une relocation et il doit l’indemniser. Elle fait également valoir que [X] [Z] a été indemnisé pour sa perte locative ce qui signifie que le juge avait validé la présence de locataires avant la DUP : SARL [Z], BATITEC, Réunion Soudure, etc.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’éviction de l’occupante

Aux termes de l’article L.220-1 du code de l’expropriation, “Le transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers faisant l'objet d'une procédure d'expropriation est opéré, à défaut de cession amiable, par voie d'ordonnance du juge de l'expropriation”.

L’article L.222-1 du même code prévoit que “L'ordonnance envoie l'expropriant en possession, sous réserve qu'il ait procédé au paiement de l'indemnité ou, en cas d'obstacle au paiement ou de refus de le recevoir, à la consignation de l'indemnité ou qu'il ait obtenu l'acceptation ou la validation de l'offre d'un local de remplacement”.

L’article L. 231-1 du code de l’expropriation détermine le moment auquel l’expropriant peut prendre possession des lieux en précisant que, une fois le transfert de propriété opéré, les détenteurs de droits sont tenus de quitter les lieux dans le délai d’un mois à compter soit du paiement de l’indemnité soit de sa consignation en cas d’obstacle au paiement.

Passé ce délai qui ne peut, en aucun cas, être modifié, même par autorité de justice, l’expropriant peut demander au juge de l’expropriation d’ordonner l’expulsion des occupants.

Par ordonnance du ordonnance 07 mars 2019, les parcelles figurant au cadastre de la commune de [Localité 9] sous les sections n° HN [Cadastre 2], AB [Cadastre 6] et AB [Cadastre 7] ont été déclarées immédiatement expropriées au profit du TCO. 

Les indemnités d’expropriation ont été fixées par un jugement du 09 novembre 2015 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis du 18 mai 2020.

Ces indemnités ont été consignées selon décision n° DP2020-027 du 10 août 2020.

Cette décision ainsi que la déclaration de la consignation en date du 11 septembre 2020 et l’attestation de paiement de la Trésorerie du [Localité 11] en date du 30 septembre 2020 ont été signifiées aux expropriés par huissier de justice du 06 janvier 2021. 

L’ensemble des consorts [Z] a été avisé par voie de signification de la consignation le 18 janvier 2021.

À la prise de possession des lieux, le 18 février 2021, le TCO a cependant relevé la présence de plusieurs occupants dont notamment la SARL [Z] sur sa parcelle HN [Cadastre 2], ce qui n’est nullement contestée en procédure par cette dernière. 

Par courrier du 17 juin 2021, et après lui avoir expliqué les éléments de la procédure d’expropriation, le TCO a demandé à la SARL [Z] de justifier d’un titre d’occupation, demande qui est restée infructueuse.

Puis, le TCO a mis en demeure la SARL occupante, le 25 janvier 2024, par courrier recommandé dont elle a accusé réception le 1er février 2024, de quitter les lieux occupés, ce qui n’a pas été suivi d’effet.

La SARL [Z] occupait toujours la parcelle litigieuse à la dernière audience.

Si [X] [Z] a conclu une convention précaire à titre gratuit au profit de la société [Z] en date du 1er janvier 2013, force est de relever que [X] [Z] est décédé depuis le [Date décès 3] 2017, qu’aucun avenant à cette convention n’a été réalisé ou en tout cas produit, que cette convention, dont la validité intrinsèque est totalement sujette à caution, est en tout état de cause devenue caduque à compter du 18 février 2021, date à partir de la laquelle le TCO est entré en possession.

Il y a donc lieu de dire que la SARL [Z] ne dispose donc d’aucun titre d’occupation valable, a fortiori consenti par le TCO, et que son expulsion sera ordonnée dans les conditions fixées au dispositif et de l’assortir d’une astreinte compte tenu de la mise en demeure de quitter les lieux restée infructueuse. Le montant de l’astreinte sera toutefois réduit à de plus justes proportions.

Le TCO sera donc débouté du surplus de sa demande au titre de l’astreinte. 

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article L.231-1 du Code de l’expropriation, qui déroge aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le juge de l’expropriation ne peut modifier le délai d’un mois imparti aux occupants pour quitter les lieux. 

Sur l’indemnité d’éviction

Sur le relogement évoqué par la défenderesse, il convient de dire que l’article L314-1 alinéa 2 du code de l’urbanisme vise les occupants au sens de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation soit, l’occupant titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux. 
Ces dispositions ne s’appliquent donc qu’à des locaux à usage d’habitation et aux locataires de baux professionnels.

Si dans ses écritures, la SARL [Z] se décrit constamment comme preneuse, soit locataire, il n’en est rien puisqu’elle n’a jamais conclu de bail avec [X] [Z].

Il est versé au contraire une convention d’occupation précaire à titre gratuit en date du 1er janvier 2013 conclue par [X] [Z] au profit de la SARL [Z]. Or, cet acte est invalide à un double titre, d’une part compte tenu de l’absence de circonstances exceptionnelles ayant présidé à l’occupation, la précarité devant être justifiée par un motif légitime et non frauduleux de précarité, et cette précarité étant inexistante de fait en 2003, et, d’autre part, parce qu’une telle convention ne peut être octroyée à titre gratuit mais en contre-partie d’une modique indemnité d’occupation (hors charge et paiement de taxes fiscales), ces conditions étant évidemment imposées afin de ne pas éluder la législation spécifique et contraignante applicable aux baux d’habitation. 

À cet égard, il sera relevé que la SARL [Z] a donc occupé gratuitement les lieux depuis plus de 20 ans si bien qu’il est difficile de justifier à présent d’une demande indemnitaire.

La SARL [Z] expose que [X] [Z] a été indemnisé pour sa perte locative ce qui signifie que le juge avait donc validé la présence de locataires avant la DUP, dont elle-même.

Il est tout à fait exact que le juge de l’expropriation a indemnisé pour 36.000 euros [X] [Z] pour sa perte locative, ce qui a d’ailleurs été confirmé en appel bien que strictement aucun bail n’ait été consenti à aucune des sociétés que [X] [Z] a autorisé à occuper son terrain. 

Seules des conventions d’occupation dites précaires et à titre onéreux visant des charges de fluides et le paiement d’impôts -ce qui est totalement illégal- ont été retenues pour indemniser une perte locative. Mais, cela ne concernait toutefois nullement le cas de la SARL [Z] puisque la convention d’occupation lui a été consentie à titre gratuit, comme les jugements et arrêt l’ont d’ailleurs rappelé. Le moyen soulevé par la défenderesse est donc totalement inopérant la concernant. 

Au surplus, et en tout état de cause, [X] [Z] se devait, en tant que propriétaire de faire connaître à l'expropriant, dans le délai d’un mois, les occupants de son chef sur la parcelle expropriée au sens de l’article L. 311-2 du code de l’expropriation, ce qu’il n’a pas fait et que ne conteste pas au demeurant la SARL [Z] aujourd’hui, celle-ci questionnant juste le délai d’un mois allégué par le TCO.

Si la SARL [Z] soutient que le TCO ne justifie nullement du délai d’un mois dans lequel [X] [Z] aurait dû faire connaître à l’expropriant le nom des occupants de sa parcelle, il lui sera rappelé les dispositions de l’article R.311-1 du code de l’expropriation sur ce point.

La circonstance que le TCO pouvait avoir eu connaissance de l’existence de la SARL [Z] sur la parcelle ne dispensait nullement [X] [Z] de cette formalité procédurale. 

Il en résulte que la SARL [Z] ne pourra qu’être déboutée de sa demande à ce titre. 

Elle sera également déboutée de ses autres demandes.

Sur les demandes accessoires

Le TCO n’ayant eu d’autre choix que de faire citer la défenderesse pour faire valoir ses droits en justice, la SARL [Z] sera condamnée à lui verser une somme au titre des frais irrépétibles qui sera revue à de plus justes proportions et fixée à 1.500 euros. 

La SARL [Z] supportera également les dépens qui comprendront le coût de l’assignation (70,18 euros) et, le cas échéant, de l’expulsion. 

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire comme le demande la SARL [Z] eu égard précisément aux dispositions de l’article L.231-1 du Code de l’expropriation déjà citées mais également de l’article 544 du Code civil selon lequel la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge de l’expropriation, publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

CONSTATE que la Communauté Territoire de la Côte Ouest (le TCO) est propriétaire de la parcelle HN [Cadastre 2] située [Adresse 5] sur la commune de [Localité 9] (Réunion) depuis son entrée en possession le 18 février 2021 ; 

ORDONNE en conséquence à la SARL [Z] de libérer la parcelle HN [Cadastre 2] dans un délai maximum d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la SARL [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la Communauté Territoire de la Côte Ouest (le TCO) pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique, et sous une astreinte de 500 euros par jour de retard durant un délai de trois mois ;

DÉBOUTE la Communauté Territoire de la Côte Ouest (le TCO) du surplus de sa demande au titre de l’astreinte ;

DÉBOUTE la SARL [Z] de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL [Z] à payer à la Communauté Territoire de la Côte Ouest (le TCO) la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL [Z] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation (70,18 euros) et, le cas échéant, de l’expulsion ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire dans la présente espèce, en ce compris les frais et dépens.

La présente décision a été signée par le juge de l’expropriation et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION)
------------------------------------------
JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L'EXPROPRIATION
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JUGEMENT DE FIXATION D'INDEMNITÉS DU 10 FEVRIER 2025


DOSSIER N° RG 24/00009 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXCZ
NAC : 70C

Minute N° 25/00001

À l’audience du 10 Février 2025, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Catherine VANNIER, Juge de l'Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2024/196 de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS en date du 03 juillet 2024, assistée de Andréa HOARAU, Greffière.

Il a été rendu le jugement dont la teneur suit :

ENTRE :

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU TERRITOIRE DE LA COTE OUEST
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 10]

Représentée par Maître Nicolas CHARREL, de la SCP CHARREL ET ASSOCIES, avocats au Barreau de MONTPELLIER
Représentée par Maître Virginie GARNIER, avocat au barreau de Saint-Denis-de-la-Réunion

D’UNE PART,

ET

DÉFENDEUR(S)

S.A.R.L. SOC [Z]
[Adresse 8]
[Localité 9]

Représentée par Maître Laurent BENOITON, avocat au barreau de Saint-Denis-de-la-Réunion

D'AUTRE PART,

En présence de Madame [O] [T], Commissaire du Gouvernement.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par ordonnance en date du 07 mars 2019, le juge de l’expropriation de Saint-Denis a déclaré expropriés immédiatement pour cause d’utilité publique au profit de la Communauté Territoire de la Côte Ouest (le TCO) les immeubles, portions d’immeubles, droits réels immobiliers cadastrés dans les section HN [Cadastre 2], AB [Cadastre 6], AB [Cadastre 7] appartenant aux consorts [Z] et situés sur le territoire de la commune de [Localité 9] et a envoyé le TCO en possession.

Par acte du 1er janvier 2013, [X] [Z], décédé le [Date décès 4] 2017, a conclu une convention précaire à titre gratuit et à durée indéterminée au profit de sa société SARL [Z] concernant l’ensemble de la surface de 46.522 m² sur la parcelle HN [Cadastre 2].

En amont de l’ordonnance d’expropriation, par jugement du 09 novembre 2015, le juge de l’expropriation avait fixé le montant de l’indemnisation due à [X] [Z].

Ce jugement a été confirmé selon arrêt rendu le 18 mai 2020 par la chambre des expropriations de la cour d’appel de Saint-Denis.

Le 10 août 2020, le TCO a procédé à la consignation des sommes dues aux consorts [Z] dont récépissé a été visé par la DRFIP le 14 septembre 2020 et attestation de paiement a été délivrée le 30 septembre 2020.

L’ensemble des consorts [Z] a été avisé par voie de signification de la consignation le 18 janvier 2021.

Suite à son entrée en possession le 18 février suivant, le TCO a toutefois constaté que plusieurs occupants se maintenaient sur les lieux expropriés, dont la SARL [Z].

Par lettre recommandée du 17 juin 2021, le TCO a dit à la SARL [Z] que la parcelle HN [Cadastre 2] a fait l’objet d’une expropriation à son profit en lui rappelant les étapes de cette procédure et lui a demandé de lui verser un extrait Kbis, une attestation d’assurance multirisques professionnels et la convention d’occupation ou le contrat de bail justifiant son occupation de la parcelle expropriée, ce qui est demeuré sans réponse.

Par courrier recommandé du 25 janvier 2024, avec avis de réception signé le 1er février 2024 par la SARL [Z], l’avocat du TCO l’a mise en demeure de quitter les lieux occupés en lui rappelant qu’elle ne détient aucun titre d’occupation et qu’elle ne s’acquitte d’aucune indemnité d’occupation, ce qui n’a pas été suivi d’effet.

Par acte du 03 mai 2024, le TCO a dès lors fait citer la SARL [Z] devant le juge de l’expropriation, selon la procédure accélérée au fond, aux fins qu’il ordonne sous astreinte l’expulsion de la SARL [Z] et la condamne aux frais irrépétibles et dépens. 

Appelée à l’audience du 26 août 2024, l’affaire a été renvoyée pour réplique de la défenderesse. 

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 09 décembre 2024 devant Madame Catherine VANNIER, première vice-présidente désignée par l’ordonnance du premier président de la Cour d’appel de Saint-Denis n°2024/196 du 03 juillet 2024, en tant que suppléante de la vice-présidente de l’expropriation qui s’est déportée dans cette procédure, ce qui n’a soulevé aucune observation de la part des parties.

A l’audience du 09 décembre 2024, les parties ont déposé leurs écritures. La SARL [Z] a précisé, via son avocat, qu’il convient de ne pas tenir compte du troisième chef de son dispositif.

Par dernières conclusions, le TCO demande au juge de l’expropriation de :
- ordonner à la SARL [Z] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de libérer définitivement sa propriété, cadastrée HN [Cadastre 2], sise [Adresse 5] à [Localité 9] dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
- assortir la mesure d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard,
- ordonner en tant que de besoin le concours de la force publique,
- la condamner aux entiers dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir que la SARL [Z] ne peut ignorer la procédure d’expropriation et qu’elle se maintient toujours dans les lieux malgré mise en demeure de quitter la parcelle expropriée.
Elle déclare que selon les dispositions du code de l’expropriation, le transfert de propriété intervient dès l’ordonnance d’expropriation, laquelle éteint à sa date tous les droits réels ou personnels sur les immeubles expropriés, que l’entrée en possession intervient sous réserve du paiement ou de la consignation de l’indemnité d’expropriation un mois après ce paiement ou cette consignation, ce qui est le cas depuis le 18 février 2021. 
Elle soutient que si ce même code prévoit, dans certaines conditions, que l’occupant peut bénéficier de propositions de relogement et d’un droit à indemnisation, tel n’est pas le cas pour la SARL [Z] qui n’a jamais été régulièrement dénoncée par l’exproprié. 

Par dernières conclusions, la SARL [Z] demande au juge de l’expropriation de :
- débouter le TCO de l’intégralité de ses demandes,
- déclarer qu’elle n’est pas occupante sans droit ni titre et qu’elle doit être indemnisée pour son éviction par le TCO,
- condamner le TCO à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
En tout état de cause, en cas de décision défavorable,
- rejeter l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir, l’affaire ne s’y prêtant pas, le TCO entamant volontairement une telle démarche après de nombreuses années depuis la déclaration d’utilité publique, ce qui démontre qu’il n’est pas pressé.

Elle fait valoir que le TCO souhaite l’expulser sans indemnisation sous prétexte que [X] [Z] n’aurait pas dénoncé au TCO tous ses locataires dont elle dans le délai d’un mois. Or, rien ne justifie ce délai d’un mois allégué. En outre le TCO produit un jugement qui n’a jamais rejeté la demande de la SARL [Z] mais qu’il l’a déclarée irrecevable au motif que son intervention volontaire à la procédure était elle-même irrecevable au procès principal, indifférent ici. Elle souligne donc que le juge de l’expropriation ne l’a jamais indemnisée, contrairement donc à ce que soutient le TCO qui essaie, comme à son habitude, d’échapper au paiement d’indemnités due à un preneur dont il a parfaitement connaissance de la présence sur les lieux au jour de l’expropriation, comme l’indique le courrier que lui a adressé le TCO en 2021 reconnaissant qu’elle avait été recensée depuis 2013, soit avant la DUP, exactement comme le TCO l’avait fait pour la société BATITEC qu’il a indemnisée de ce chef. 
Elle précise que cocontractante par ailleurs du TCO, ce dernier ne peut soutenir qu’elle occupe sans droit ni titre la parcelle. D’ailleurs, elle souligne que, dans un courrier du 27 novembre 2014 à l’exproprié [X] [Z], le TCO a bien visé la SARL [Z], ce qui démontre qu’il l’identifiait bien comme preneuse, le conseil de cette SARL lui ayant même répondu ne pas être hostile à une évaluation de son fonds de commerce. Elle ajoute que le TCO avait d’ailleurs pris contact avec [F] [C], expert près la cour d’appel, pour faire évaluer son indemnité d’éviction, comme ce dernier l’indique dans un mail du 7 avril 2015. 
Elle dit dès lors ne pas voir comment le TCO peut soutenir vouloir l’expulser sans indemnisation. Elle sollicite que la demande du TCO visant à l’expulser soit rejetée, ce dernier devant au préalable lui proposer une relocation et il doit l’indemniser. Elle fait également valoir que [X] [Z] a été indemnisé pour sa perte locative ce qui signifie que le juge avait validé la présence de locataires avant la DUP : SARL [Z], BATITEC, Réunion Soudure, etc.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’éviction de l’occupante

Aux termes de l’article L.220-1 du code de l’expropriation, “Le transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers faisant l'objet d'une procédure d'expropriation est opéré, à défaut de cession amiable, par voie d'ordonnance du juge de l'expropriation”.

L’article L.222-1 du même code prévoit que “L'ordonnance envoie l'expropriant en possession, sous réserve qu'il ait procédé au paiement de l'indemnité ou, en cas d'obstacle au paiement ou de refus de le recevoir, à la consignation de l'indemnité ou qu'il ait obtenu l'acceptation ou la validation de l'offre d'un local de remplacement”.

L’article L. 231-1 du code de l’expropriation détermine le moment auquel l’expropriant peut prendre possession des lieux en précisant que, une fois le transfert de propriété opéré, les détenteurs de droits sont tenus de quitter les lieux dans le délai d’un mois à compter soit du paiement de l’indemnité soit de sa consignation en cas d’obstacle au paiement.

Passé ce délai qui ne peut, en aucun cas, être modifié, même par autorité de justice, l’expropriant peut demander au juge de l’expropriation d’ordonner l’expulsion des occupants.

Par ordonnance du ordonnance 07 mars 2019, les parcelles figurant au cadastre de la commune de [Localité 9] sous les sections n° HN [Cadastre 2], AB [Cadastre 6] et AB [Cadastre 7] ont été déclarées immédiatement expropriées au profit du TCO. 

Les indemnités d’expropriation ont été fixées par un jugement du 09 novembre 2015 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis du 18 mai 2020.

Ces indemnités ont été consignées selon décision n° DP2020-027 du 10 août 2020.

Cette décision ainsi que la déclaration de la consignation en date du 11 septembre 2020 et l’attestation de paiement de la Trésorerie du [Localité 11] en date du 30 septembre 2020 ont été signifiées aux expropriés par huissier de justice du 06 janvier 2021. 

L’ensemble des consorts [Z] a été avisé par voie de signification de la consignation le 18 janvier 2021.

À la prise de possession des lieux, le 18 février 2021, le TCO a cependant relevé la présence de plusieurs occupants dont notamment la SARL [Z] sur sa parcelle HN [Cadastre 2], ce qui n’est nullement contestée en procédure par cette dernière. 

Par courrier du 17 juin 2021, et après lui avoir expliqué les éléments de la procédure d’expropriation, le TCO a demandé à la SARL [Z] de justifier d’un titre d’occupation, demande qui est restée infructueuse.

Puis, le TCO a mis en demeure la SARL occupante, le 25 janvier 2024, par courrier recommandé dont elle a accusé réception le 1er février 2024, de quitter les lieux occupés, ce qui n’a pas été suivi d’effet.

La SARL [Z] occupait toujours la parcelle litigieuse à la dernière audience.

Si [X] [Z] a conclu une convention précaire à titre gratuit au profit de la société [Z] en date du 1er janvier 2013, force est de relever que [X] [Z] est décédé depuis le [Date décès 3] 2017, qu’aucun avenant à cette convention n’a été réalisé ou en tout cas produit, que cette convention, dont la validité intrinsèque est totalement sujette à caution, est en tout état de cause devenue caduque à compter du 18 février 2021, date à partir de la laquelle le TCO est entré en possession.

Il y a donc lieu de dire que la SARL [Z] ne dispose donc d’aucun titre d’occupation valable, a fortiori consenti par le TCO, et que son expulsion sera ordonnée dans les conditions fixées au dispositif et de l’assortir d’une astreinte compte tenu de la mise en demeure de quitter les lieux restée infructueuse. Le montant de l’astreinte sera toutefois réduit à de plus justes proportions.

Le TCO sera donc débouté du surplus de sa demande au titre de l’astreinte. 

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article L.231-1 du Code de l’expropriation, qui déroge aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le juge de l’expropriation ne peut modifier le délai d’un mois imparti aux occupants pour quitter les lieux. 

Sur l’indemnité d’éviction

Sur le relogement évoqué par la défenderesse, il convient de dire que l’article L314-1 alinéa 2 du code de l’urbanisme vise les occupants au sens de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation soit, l’occupant titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux. 
Ces dispositions ne s’appliquent donc qu’à des locaux à usage d’habitation et aux locataires de baux professionnels.

Si dans ses écritures, la SARL [Z] se décrit constamment comme preneuse, soit locataire, il n’en est rien puisqu’elle n’a jamais conclu de bail avec [X] [Z].

Il est versé au contraire une convention d’occupation précaire à titre gratuit en date du 1er janvier 2013 conclue par [X] [Z] au profit de la SARL [Z]. Or, cet acte est invalide à un double titre, d’une part compte tenu de l’absence de circonstances exceptionnelles ayant présidé à l’occupation, la précarité devant être justifiée par un motif légitime et non frauduleux de précarité, et cette précarité étant inexistante de fait en 2003, et, d’autre part, parce qu’une telle convention ne peut être octroyée à titre gratuit mais en contre-partie d’une modique indemnité d’occupation (hors charge et paiement de taxes fiscales), ces conditions étant évidemment imposées afin de ne pas éluder la législation spécifique et contraignante applicable aux baux d’habitation. 

À cet égard, il sera relevé que la SARL [Z] a donc occupé gratuitement les lieux depuis plus de 20 ans si bien qu’il est difficile de justifier à présent d’une demande indemnitaire.

La SARL [Z] expose que [X] [Z] a été indemnisé pour sa perte locative ce qui signifie que le juge avait donc validé la présence de locataires avant la DUP, dont elle-même.

Il est tout à fait exact que le juge de l’expropriation a indemnisé pour 36.000 euros [X] [Z] pour sa perte locative, ce qui a d’ailleurs été confirmé en appel bien que strictement aucun bail n’ait été consenti à aucune des sociétés que [X] [Z] a autorisé à occuper son terrain. 

Seules des conventions d’occupation dites précaires et à titre onéreux visant des charges de fluides et le paiement d’impôts -ce qui est totalement illégal- ont été retenues pour indemniser une perte locative. Mais, cela ne concernait toutefois nullement le cas de la SARL [Z] puisque la convention d’occupation lui a été consentie à titre gratuit, comme les jugements et arrêt l’ont d’ailleurs rappelé. Le moyen soulevé par la défenderesse est donc totalement inopérant la concernant. 

Au surplus, et en tout état de cause, [X] [Z] se devait, en tant que propriétaire de faire connaître à l'expropriant, dans le délai d’un mois, les occupants de son chef sur la parcelle expropriée au sens de l’article L. 311-2 du code de l’expropriation, ce qu’il n’a pas fait et que ne conteste pas au demeurant la SARL [Z] aujourd’hui, celle-ci questionnant juste le délai d’un mois allégué par le TCO.

Si la SARL [Z] soutient que le TCO ne justifie nullement du délai d’un mois dans lequel [X] [Z] aurait dû faire connaître à l’expropriant le nom des occupants de sa parcelle, il lui sera rappelé les dispositions de l’article R.311-1 du code de l’expropriation sur ce point.

La circonstance que le TCO pouvait avoir eu connaissance de l’existence de la SARL [Z] sur la parcelle ne dispensait nullement [X] [Z] de cette formalité procédurale. 

Il en résulte que la SARL [Z] ne pourra qu’être déboutée de sa demande à ce titre. 

Elle sera également déboutée de ses autres demandes.

Sur les demandes accessoires

Le TCO n’ayant eu d’autre choix que de faire citer la défenderesse pour faire valoir ses droits en justice, la SARL [Z] sera condamnée à lui verser une somme au titre des frais irrépétibles qui sera revue à de plus justes proportions et fixée à 1.500 euros. 

La SARL [Z] supportera également les dépens qui comprendront le coût de l’assignation (70,18 euros) et, le cas échéant, de l’expulsion. 

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire comme le demande la SARL [Z] eu égard précisément aux dispositions de l’article L.231-1 du Code de l’expropriation déjà citées mais également de l’article 544 du Code civil selon lequel la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue. 

PAR CES MOTIFS

La juge de l’expropriation, publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

CONSTATE que la Communauté Territoire de la Côte Ouest (le TCO) est propriétaire de la parcelle HN [Cadastre 2] située [Adresse 5] sur la commune de [Localité 9] (Réunion) depuis son entrée en possession le 18 février 2021 ; 

ORDONNE en conséquence à la SARL [Z] de libérer la parcelle HN [Cadastre 2] dans un délai maximum d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la SARL [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la Communauté Territoire de la Côte Ouest (le TCO) pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique, et sous une astreinte de 500 euros par jour de retard durant un délai de trois mois ;

DÉBOUTE la Communauté Territoire de la Côte Ouest (le TCO) du surplus de sa demande au titre de l’astreinte ;

DÉBOUTE la SARL [Z] de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL [Z] à payer à la Communauté Territoire de la Côte Ouest (le TCO) la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL [Z] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation (70,18 euros) et, le cas échéant, de l’expulsion ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire dans la présente espèce, en ce compris les frais et dépens.

La présente décision a été signée par le juge de l’expropriation et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L231-1, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-1, code de l'urbanisme L314-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L222-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L220-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-02-10T16:41:00.486Z.