Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 11 février 2025, n° 20/09205

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section

N° RG 20/09205 
N° Portalis 352J-W-B7E-CS2OK

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :
25 Septembre 2020









JUGEMENT 
rendu le 11 Février 2025 


DEMANDERESSE

S.A.R.L. CH
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Armelle LE ROC’H de la SELARL GAUDIN JUNQUA-LAMARQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0243




DÉFENDERESSE

S.C.I. ORY
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Ornella SARFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0946





Décision du 11 Février 2025
18° chambre 1ère section
 N° RG 20/09205 - N° Portalis 352J-W-B7E-CS2OK



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES


DÉBATS

A l’audience du 22 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 11 février 2025.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2012, Mme [T] [V], aux droits de laquelle se trouve la SCI ORY, a donné à bail commercial à M. [X] [Z], aux droits duquel se trouve la SARL CH, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de 9 années commençant à courir le 15 février 2012, moyennant un loyer annuel de 9.000 euros hors taxes, payable mensuellement d’avance, ainsi qu’une provision sur charges de 50 euros par mois. 

Les locaux de 24 m2 sont loués à usage de « Restauration – Traiteur » et la société CH les exploite sous l’enseigne « Zaoka ».

La société CH a interrompu les règlements de loyers pendant la période du premier confinement lié à la crise sanitaire de la Covid-19.

Les parties n’ayant pas trouvé d’accord sur une annulation ou un échelonnement des loyers, par courrier recommandé en date du 17 juin 2020, la société ORY a mis en demeure sa locataire d’avoir à régler la somme de 2.689,34 euros au titre de ses loyers et charges.

Par acte extrajudiciaire du 25 août 2020, la société ORY a fait signifier à la société CH un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 4.436,90 euros au titre de loyers et charges impayés, outre les frais de l’acte.

Suivant acte extrajudiciaire en date du 25 septembre 2020, la société CH a fait assigner la société ORY devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtention de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2022, la société CH demande au tribunal de :
- débouter la société ORY de ses demandes,
- juger que la dette pour le paiement de laquelle la présente procédure a été engagée est intégralement réglée,
- juger que les demandes de la société ORY au titre de la TVA et de la taxe foncière sont infondées, 
- condamner la société ORY à lui rembourser toute somme indument versée au titre de la TVA, 
- le cas échéant, lui accorder des délais de paiement pour régler toute dette en fixant des mensualités de 200 euros,
- juger que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué,
- à défaut de remise des quittances depuis janvier 2021, ordonner, sous astreinte de 10 euros par jour de retard, à la société ORY de fournir des quittances de loyer à compter de janvier 2021, 
- le cas échéant, ordonner la compensation des sommes que les parties pourraient se devoir,
- condamner la société ORY à payer à la société CH une indemnité de 3.600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société ORY aux entiers dépens de l’instance (ce compris le coût du commandement).


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2021, la société ORY demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de :
A titre principal, 
- Débouter la société CH de ses demandes, fins et conclusions,
En conséquence, reconventionnellement,
- Condamner la société CH au paiement immédiat des sommes lui restant dues au titre du bail commercial, soit une somme à parfaire à la date du jugement de 3.853,30 euros, outre les intérêts au taux légal,
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial,
- Ordonner l’expulsion de la société CH et de tous occupants, au besoin avec le concours de la force publique et la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective du local,
A titre subsidiaire, 
- Accorder à la société CH un délai de paiement uniquement pour les sommes restant dues au titre du premier confinement, soit une somme totale due de 1.767,56 euros et ce, dans la limite maximale d’un délai de trois mois,
- Condamner la société CH à procéder au règlement immédiat des autres arriérés de loyers et de charges qui s’élèvent à ce jour à la somme de 3.535,12 euros, 
- Dire qu’à défaut de paiement de tout ou partie des sommes dues à leur échéance, la totalité du solde de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites et procédures d’exécution pourront alors reprendre/être mis en œuvre,
Plus subsidiairement, si le Tribunal estimait devoir faire droit aux demandes d’échelonnement formulées par la société CH, il tiendra compte pour les besoins de l’appréciation de la durée de l’échelonnement octroyé de ce que (i) la société CH aura de fait bénéficié à la date du jugement d’un délai de plus de d’un an depuis son acte introductif d’instance du 25 septembre 2020 pour s’acquitter de l’arriéré locatif et (ii) la partie la plus importante de la dette locative a été générée par une décision personnelle de ne pas rouvrir le restaurant.
- Rappeler que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,
En toute hypothèse, 
- Rejeter les demandes infondées de fourniture, sous astreinte, des quittances d’ores et déjà communiquées,
- Condamner la société CH au versement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société CH aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 janvier 2023 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 22 octobre 2024. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025, prorogé au 11 février 2025, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DU JUGEMENT


Sur la demande de délais de paiement

La société CH expose que le restaurant a été contraint de fermer ses portes le 14 mars 2020 en application des mesures de fermetures administratives prises pour lutter contre la propagation du virus de la Covid-19 et que, compte tenu de la très petite taille du restaurant qui comprend seulement 12 couverts, elle a dû attendre le 28 août 2020 pour ouvrir à nouveau, en s’adaptant au protocole sanitaire. Elle fait valoir que la gérante qui est également la cuisinière a été hospitalisée à l’été 2020, privant la société de ressources d’avril à septembre 2020 ; qu’elle a repris les paiements à la réouverture en ajoutant 200 euros mensuels pour apurer sa dette ; qu’elle a fini d’apurer sa dette en novembre 2022, alors que la société ORY n’avait pas fait d’effort pour lui consentir des aménagements de paiement du loyer ; que la société ORY ne démontre pas de besoins particuliers pour s’opposer à l’octroi de délais de paiement. 

La société ORY fait valoir que la société CH ne justifie pas de sa situation financière ; qu’à compter de sa réouverture en septembre 2020, elle a diversifié son offre en proposant la vente à emporter et en ouvrant à l’heure du déjeuner, choix de gestion qu’elle aurait pu faire dès le premier confinement ; qu’elle aurait pu bénéficier de la tolérance de la Mairie de [Localité 5] pour l’installation d’une terrasse afin de récupérer les couverts perdus à l’intérieur du local du fait des restrictions sanitaires ; qu’elle est taisante sur les aides financières qu’elle aurait pu recevoir pendant la période de crise sanitaire ; que, s’agissant des besoins de la bailleresse, les pièces produites par la société CH ne sont pas probantes dans la mesure où le fait que les gérants de la société ORY soient gérants d’autres sociétés ne permet pas de préjuger de la situation financière de la société ORY qui ne dispose que de deux petits locaux commerciaux et doit rembourser le crédit relatif à l’acquisition de ces locaux ; que les conditions d’octroi de délais n’étant pas réunies, l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée en l’absence de règlement de la dette dans le délai d’un mois suivant le commandement ; que les demandes de délai ou échelonnement et les arguments avancés par la locataire relèvent de la mauvaise foi. A titre subsidiaire, si des délais étaient accordés, la société ORY estime qu’ils ne devraient être accordés que pour la période du premier confinement, dans la mesure où sa fermeture jusqu’en septembre 2020 relève d’un choix de gestion ; que l’échelonnement de la dette ne devrait être accordé que sur une période de 3 mois, compte tenu des délais dont la locataire a d’ores et déjà bénéficié.



L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause.

Selon l’article 1244-1 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, devenu 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

A titre liminaire, il convient de relever que les dernières écritures de la société ORY sont antérieures à l’apurement de la dette par la société CH.

En l’espèce, la société ORY a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 25 août 2020, pour un montant égal à 4.436,90 euros représentant 5 échéances de loyers et charges d’avril à août 2020. 

Il ressort du décompte produit par la société ORY, arrêté au 16 juin 2021, que la société CH a été défaillante dans le règlement de ses échéances d’avril à septembre 2020, puis qu’elle a repris les paiements à partir d’octobre 2020 en réglant tous les mois le montant du loyer et des charges, outre 200 euros mensuels en remboursement de sa dette.

En complément du décompte établi par la bailleresse, la société CH verse aux débats les justificatifs de ses virements de loyers et charges jusqu’au mois de novembre 2022 dont il ressort que la société locataire a fini de purger sa dette à cette date.

Ainsi, il ressort des pièces versées aux débats que les causes du commandement de payer délivré le 25 août 2020 ont été intégralement réglées au mois de septembre 2022 et la dette totale soldée en novembre 2022.

Il est constant qu’entre les mois de mars et août 2020, les parties ont échangé pour rechercher une adaptation des modalités de paiement des loyers et charges de la période du confinement, sans toutefois trouver d’accord et sans qu’aucune mauvaise foi ne puisse être reprochée à l’une ou à l’autre des parties.

Il est également constant que la société CH a fait le choix de laisser son établissement fermé de juin à septembre 2020, malgré la réouverture autorisée des restaurants. Il convient cependant de rappeler que les restaurants ont été autorisés à ouvrir à compter de juin 2020 mais avec un protocole sanitaire de distanciation sociale stricte qui était difficile à adapter à un restaurant de très petite taille tel que celui de la société CH qui ne disposait que de 12 couverts. Ce choix de gestion ne peut lui être reproché compte tenu du contexte particulier de la crise sanitaire. Le fait que la société locataire ait fait le choix, lors des confinements suivants, de développer son offre, notamment en ouvrant à l’heure du déjeuner et en développant la vente à emporter, ne peut davantage lui être reproché, cette décision lui ayant permis de reprendre ses paiements et de rembourser l’intégralité de sa dette.

En outre, la mise en place du remboursement de sa dette jusqu’à apurement total des causes du commandement atteste de la bonne foi de la société CH.




Par ailleurs, la société ORY qui se contente de critiquer les moyens soulevés par sa locataire relatifs à l’absence de besoins de la bailleresse, ne justifie pas de ses besoins qui s’opposeraient à l’octroi de délais de paiement ou qui imposeraient des délais dans la limite de 3 mois.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, de la bonne foi de la locataire et de l’apurement total de la dette, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser la société CH à s’acquitter des causes du commandement dans un délai de 23 mois à compter rétroactivement du mois d’octobre 2020, par échéances mensuelles de 200 euros, et, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai. 

La clause résolutoire qui était acquise à la date du 25 septembre 2020 à minuit n’a pas produit ses effets compte tenu de l’apurement de la dette dans le délai imparti. La société ORY sera, en conséquence, déboutée de ses demandes subséquentes d’expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation. 


Sur les demandes de la société CH au titre de la taxe foncière et de la TVA

La société CH soutient que depuis mai 2021, les avis d’échéance font apparaître une ligne au titre de la TVA alors que le bail ne stipule pas d’assujettissement à la TVA et que le loyer n’a jamais été assujetti jusqu’à cette date ; que le service de gestion locative a indiqué que la TVA était exigible à compter d’avril 2022, de sorte qu’elle paye actuellement cette TVA qu’elle estime injustifiée et dont elle demande le remboursement ; qu’il en va de même de la taxe foncière qui n’est pas expressément prévue au contrat de bail mais dont le bailleur a demandé le remboursement en 2021 et qu’elle a refusé de régler. 

La société ORY n’a pas conclu sur les demandes de la société CH au titre de la TVA et de la taxe foncière.

L'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable en la cause dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’imputabilité au locataire de la taxe foncière

En l’espèce, la clause « V – Impôts – Taxes – Charges » du bail stipule que le preneur est tenu de : « Indépendamment du loyer et de la taxe qui s’y applique (cf. chapitre IV « Loyer »), le PRENEUR devra acquitter toutes les contributions et charges de la ville, de police et de voirie auxquelles les locataires sont ordinairement tenus et justifier de ses paiements en cours de bail et notamment à l’échéance du bail ou avant tout déménagement.
Il devra, en outre, payer sa quote-part des frais d’entretien, services et toutes charges locatives de l’immeuble, majorée s’il y a lieu de la T.V.A., et rembourser, le cas échéant, l’ensemble des charges de copropriété telles qu’elles sont prévues pour le lot loué par le règlement de copropriété, à l’exception des honoraires de syndic et des frais d’assemblée qui seront supportés par le BAILLEUR.
Tous ces impôts, taxes et charges donnent lieu au versement d’une provision aux mêmes échéances que les termes de loyer (cf. chapitre IV Loyer).


Chaque année, la provision sera réajustée en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente, le BAILLEUR devant adresser un mois avant l’échéance de régularisation un décompte des charges où apparait la quote-part du PRENEUR, pour faciliter l’apurement des comptes. »

Plus d’un an après la délivrance du commandement de payer, par courrier électronique du 16 septembre 2021, le gestionnaire de biens de la société ORY a adressé à la société CH la taxe foncière 2021 payée par la bailleresse, annonçant qu’elle serait exigée de la locataire sur la prochaine échéance. L’avis d’échéance du mois d’octobre 2021 inclus la taxe foncière refacturée à la locataire à hauteur de 196 euros.

La société CH qui n’a pas payé la taxe foncière en contexte l’imputabilité à la locataire.

Il convient de rappeler qu’eu égard à sa date de signature le 15 février 2012, le bail commercial liant les parties n'est pas soumis aux dispositions du code de commerce issues de la loi dite Pinel du 18 juin 2014, qui notamment obligent désormais à préciser exhaustivement l'ensemble des charges récupérables sur le preneur.

A défaut d'une telle obligation, l'imprécision de la clause s'interprète en faveur du débiteur de l'obligation, soit en l'espèce, le locataire. 

En l’espèce, à défaut de prévision expresse dans le bail, la taxe foncière ne pouvait être réclamée à la société CH au titre de l’année 2021, ni pour les années suivantes, cette taxe restant à la charge de la bailleresse.

Sur la demande en remboursement de la TVA sur le loyer

Les articles 1235, 1376 et 1377 du code civil, dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016, disposent respectivement :
- « Tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition. »
- « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. »,
- « Lorsqu'une personne qui, par erreur, se croyait débitrice, a acquitté une dette, elle a le droit de répétition contre le créancier. » 

En application de l’article 4 du code de procédure civile, une demande en justice non chiffrée n’est pas irrecevable de ce seul fait, dès lors que le montant est déterminable. 

En l’espèce, le contrat de bail du 15 février 2012 ne mentionne pas de TVA applicable au loyer dû par la locataire.

Il est constant qu’avant le mois de mai 2021, aucune TVA n’a été appliquée aux loyers payés par la société CH, conformément aux stipulations du bail. 

Dès lors, en l’absence de stipulation contractuelle, la société ORY ne pouvait imputer à sa locataire la TVA à compter de l’échéance du mois de mai 2021, et, elle a indûment perçu les sommes versées à ce titre par la société CH à compter du mois d’avril 2022.

En conséquence, la société ORY sera condamnée à rembourser à la société CH les sommes perçues au titre de la TVA à compter du mois d’avril 2022, lesquelles sont déterminables au regard des avis d’échéance et des justificatifs de virement produits, soit la somme de 1.393,60 euros sur la période d’avril à novembre 2022, à parfaire.



Sur la délivrance des quittances de loyer

La société CH expose que depuis janvier 2021, les avis d’échéance ne comportent plus de quittances de loyer ; qu’il appartient au bailleur de lui adresser les quittances justifiant des règlements effectués depuis janvier 2021, sous astreinte de 10 euros par jour de retard. 

La société ORY expose que les quittances ont été adressées par son gestionnaire de biens et qu’elle les verse à nouveau aux débats.

Selon l’article 11 de la loi 77-1457 du 29 décembre 1977, applicable à tout type de location, « tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu à l’occasion d’un règlement effectué par lui ».

En l’espèce, la société ORY soutient que son gestionnaire de biens a communiqué les quittances de loyer depuis janvier 2021 par courrier du 16 juin 2021 et à nouveau dans le cadre de la présente procédure.

Les documents transmis au locataire le 16 janvier 2021, également versés aux débats, sont intitulés « Quittances de loyers » mais sont vides d’information, de sorte que la bailleresse n’a pas satisfait à l’obligation qui lui incombait.

En conséquence, il sera enjoint à la société ORY de transmettre à la société CH les quittances de loyers depuis janvier 2021, sous astreinte de 10 euros par jour de retard, compte tenu de la demande réitérée de la locataire. 


Sur les demandes accessoires

En l’espèce, la société ORY qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de débouter chacune des parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute la SCI ORY de sa demande de limitation des délais de paiement à la partie de la dette représentant les loyers du premier confinement,

Accorde à la SARL CH des délais rétroactifs jusqu’au 30 septembre 2022 pour le règlement des causes du commandement de payer délivré le 25 août 2020, avec suspension des effets de la clause résolutoire,

Constate que la SARL CH s’est acquittée des causes du commandement dans le délai imparti,

Constate que la clause résolutoire était acquise au 25 septembre 2020 à minuit mais qu’elle n’a pas produit ses effets compte tenu du respect des délais accordés,



Constate que la demande en paiement de la SCI ORY n’a plus d’objet,

Déboute la SCI ORY de ses demandes en expulsion et en condamnation à une indemnité d’occupation,

Dit que la taxe foncière n’est pas imputable à la SARL CH aux termes du bail du 15 février 2022, 

Condamne la SCI ORY à rembourser à la SARL CH les sommes perçues au titre de la TVA à compter du mois d’avril 2022, soit la somme de 1.393,60 euros arrêtée au 30 novembre 2022, à parfaire,

Donne injonction à la SCI ORY de transmettre à la SARL CH les quittances de loyers depuis le mois de janvier 2021, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de trois mois,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI ORY aux dépens de l’instance, 

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 11 Février 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME