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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL - Fil 9, 11 février 2025, n° 22/03361

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Parties (entreprises)

CABINET SAMALENS TOUSSAINT

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat de vente du 1er juin 2020, M. [C] [N] a mandaté la société TOLUS-IMMO, aux fins de mise en vente de la maison qu’il avait recueillie par succession de son frère, M. [W] [G] [N], décédé le 29 avril 2020, sise [Adresse 3] à [Localité 6]. 

Le 19 septembre 2020, un compromis de vente a été conclu entre M. [C] [N] et Mme [A] [O] sur la base d’un prix proposé et accepté de 142 000 euros, suivant acte sous seing privé reçu par Maître [I] [X], notaire associé à [Localité 6].

Le 23 novembre 2020, la commune de [Localité 6] a délivré un certificat d’urbanisme.

Suivant acte authentique du 22 décembre 2020, la vente a été réitérée.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 avril 2022, Mme [A] [O] a informé M. [C] [N] qu’à l’occasion de travaux de rénovation elle avait découvert que la maison d’habitation n’était pas raccordée au réseau d’assainissement collectif, et a sollicité de ce dernier la prise en charge des travaux nécessaires.

Par courrier du 5 mai 2022, la mairie de [Localité 6] a confirmé l’absence de raccordement au réseau d’assainissement collectif.

Par acte d’huissier du 1er août 2022, Mme [A] [O] a fait assigner M. [C] [N] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment d’obtenir le paiement du coût des travaux d’assainissement.

Par actes d’huissier des 13 et 16 mars 2023, M. [C] [N] a fait assigner la société TOLUS-IMMO et Maître [I] [X] en appel en cause et en garantie.

Par une ordonnance du 9 mai 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances et leur enregistrement sous le numéro RG 22/03361. 

Par une ordonnance du 28 novembre 2023, le juge de la mise en état a débouté Mme [A] [O] de sa demande de provision. 

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 février 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 17 septembre 2024 et mise en délibéré au 5 novembre 2024 puis prorogée au 11 février 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 juin 2023, Mme [A] [O] sollicite du tribunal, au visa des articles 1231-1 et 1604 du code civil, de :
- juger que le défaut de raccordement au réseau public d'assainissement de la maison à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6] constitue un manquement à l'obligation de délivrance de la part du vendeur, M. [N],
- juger que Me [X], notaire, et la SARL TOLUS IMMO, ont manqué à leur obligation d'information,
- condamner M. [C] [N], M. [X] et la SARL TOLUS IMMO, solidairement, au paiement de : 
la somme de 17 235 euros au titre des travaux d'assainissement de l'immeuble outre au paiement de la somme correspondant à l’étude de sol, assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 4 avril 2022,la somme de 805,68 euros au titre au titre du forfait pour le contrôle d'une installation neuve d'assainissement non collectif et de la redevance spécifique pour un avis sur la faisabilité réglementaire des installations d'assainissement non collectif, assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 4 avril 2022,la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral, la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens jusqu’à parfaite exécution du jugement.
Au soutien de ses prétentions, elle expose que par l'omission fautive du vendeur relative à l'absence de raccordement au réseau d'assainissement public, il est clairement établi que la vente de l'immeuble litigieux a été entachée d'un manquement à l'obligation de délivrance. Elle soutient que le vendeur ne pourra pas s'exonérer de sa responsabilité en invoquant le fait de la victime dans la mesure où elle n'a commis aucun fait ayant concouru à la réalisation du dommage qu'elle subit, à savoir l'absence de raccordement de l'immeuble au réseau des eaux usées. Elle fait valoir également que le notaire a commis une faute en n’alertant pas Monsieur [C] [N] sur le fait que le raccordement effectif de l'immeuble au réseau collectif d'assainissement n'avait pas pu être vérifié et que l'agence immobilière aurait dû interroger la commune au sujet du raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement collectif.

Sur les préjudices, elle expose qu’elle a fait établir un devis pour les travaux, qu’il convient de retenir, et expose ses autres frais supplémentaires et son préjudice moral.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 18 août 2023, M. [C] [N] sollicite du tribunal, au visa des articles 1231-1, 1230 et 1604 du code civil de :
- à titre principal,
- débouter Mme [O] de ses demandes à son encontre,
- condamner Mme [O] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
- à titre subsidiaire,
- juger que les sommes allouées à Mme [O] ne pourront excéder la somme de 7.500 euros,
- débouter Mme [O] de sa demande au titre des intérêts au taux légal,
- débouter Mme [O] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- condamner solidairement Me [X] et la SARL TOLUS-IMMO à le relever et le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit de Mme [O] en ce compris les éventuelles condamnations en principal, intérêts, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
- à titre très subsidiaire,
- juger que les sommes allouées à Mme [O] ne pourront excéder la somme de 7.500 euros,
- débouter Mme [O] de sa demande au titre des intérêts au taux légal,
- débouter Mme [O] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- condamner solidairement Me [X] et la SARL TOLUS-IMMO à lui régler des dommages et intérêts d’un montant égal aux condamnations éventuellement prononcées à son encontre au profit de Mme [O] au titre des frais irrépétibles et des dépens qui constituent le préjudice financier auquel ce dernier a été exposé directement en raison des fautes qu’ils ont commises,
- condamner solidairement Me [X] et la SARL TOLUS-IMMO à lui rembourser le surplus du montant des droits de mutation à titre gratuit que ce dernier a été contraint d’exposer et dont il n’aurait pas eu à s’acquitter si le prix de vente avait été fixé en tenant compte des travaux de mise aux normes de l’assainissement de l’immeuble,
- condamner solidairement Me [X] et la SARL TOLUS-IMMO à lui régler la somme de 7.750 euros en réparation de son préjudice moral,
- condamner solidairement Me [X] et la SARL TOLUS-IMMO au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
- en toute hypothèse, écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions, M. [C] [N] évoque l’existence d’une cause étrangère l’exonérant de sa responsabilité contractuelle. Il expose le fait d’un tiers, en l’occurrence, le fait du notaire qui s’est contenté de solliciter un certificat d’urbanisme d’information et qui, à réception dudit certificat alors que les informations contenues dans le certificat d’urbanisme délivré par la mairie ne permettaient pas de vérifier utilement que le bien était effectivement raccordé au réseau d’assainissement collectif de la commune, a commis une faute en n’attirant pas son attention sur le fait que le raccordement effectif de l’immeuble au réseau collectif d’assainissement n’avait pas pu être vérifié. Il soutient que la responsabilité de l’agence immobilière, parfaitement informée du contexte de la vente (succession), est également engagée en ce qu’elle avait l’obligation, en sa qualité de professionnel de la vente immobilière, de rechercher tout renseignement utile quant aux caractéristiques du bien. M [C] [N] met également en avant le fait de la victime, Mme [A] [O] qui n’a pas sollicité et obtenu de certificat opérationnel avant la conclusion de la vente.

Sur la demande de condamnation solidaire, M. [C] [N] met en avant les manquements commis par Me [X] et par l’agence immobilière qui nécessitent que ces dernières le garantissent contre toute condamnation prononcée à son encontre. A défaut, il expose que le préjudice qu’il a subi est en lien direct avec les manquements commis par les professionnels et met en avant le coût de l’action en justice, la diminution des frais de mutation et l’existence d’un préjudice moral.

Sur le préjudice de Mme [O], M. [N] soutient qu’il convient de diminuer le montant retenu dans le devis en écartant le coût de la vidange de la fosse septique. Il estime également que le montant global du devis est surévalué et sollicite d’écarter le préjudice moral qui n’est pas démontré.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 juin 2023, la SARL TOLUS-IMMO sollicite du tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de :
- dire qu’elle a satisfait à son devoir de conseil et d’information dans le cadre de sa mission de sorte qu’elle n’a pas engagée sa responsabilité ni à l’égard de M. [N] ni à l’égard de Mme [O],
- débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,
- débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,
- condamner tout succombant à avoir à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en entiers frais et dépens de l’instance et de ses suites.

Au soutien de ses prétentions, la société TOLUS-IMMO fait valoir qu’elle n’a pas commis de faute en ne vérifiant pas le raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif dès lors que le vendeur a déclaré à l’acte notarié qu’il l’était et qu’il ne lui appartient pas de vérifier les informations fournies par ce dernier. Elle ajoute qu’elle n’a ni les compétences ni la mission de déceler ce défaut de raccordement à défaut de tout indice en ce sens, et compte tenu du certificat d’urbanisme délivré. Elle soutient que la demande au titre des frais de mutation n’est pas chiffrée, ne constituerait qu’une perte de chance ne la concernant pas, et que le préjudice moral n’est pas non plus justifié. Sur les demandes de Mme [A] [O] elle fait à nouveau valoir l’absence de manquement commis dans l’examen de l’immeuble et avoir rempli son obligation de conseil. 

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 12 décembre 2023, Maître [I] [X] sollicite du tribunal de :
- débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,
- débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,
- condamner Mme [A] [O] et M. [C] [N], chacun, au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance. 

Au soutien de ses prétentions Me [I] [X] fait valoir qu’il n’a pas manqué à son devoir de conseil relatif au défaut de raccordement au réseau d’assainissement, faute d’être tenu de vérifier les déclarations d’ordre factuel faites par son client et d’avoir obligation d’annexer à son acte un diagnostic d’assainissement. Il ajoute qu’il n’incombe pas au notaire, non chargé de vendre le bien, de rechercher ses caractéristiques. Il fait valoir que M. [C] [N] qui était voisin de son frère, ancien propriétaire de la maison litigieuse, ne pouvait ignorer ce défaut de raccordement et le fait que les eaux usées se déversaient dans le terrain sur lequel elle avait été édifiée, et qu’à défaut il lui appartenait de déclarer son incertitude. Il soutient que les mentions du certificat d’urbanisme ne lui permettaient pas de remettre en cause les déclarations du vendeur. Il soutient de la même manière n’avoir commis aucune faute vis à vis de Mme [A] [O]. Me [I] [X] soutient également qu’à supposer le grief établi, il ne présente pas de lien de causalité avec un préjudice indemnisable puisque si la réalité de la situation avait été connue, M. [C] [N] aurait été contraint d’accepter une diminution du prix de vente à hauteur du coût des travaux nécessaires et Mme [A] [O] n’aurait pu subir qu’une perte de chance d’obtenir un prix moindre, qui n’est en l’espèce pas établie. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


I. Sur l’obligation de délivrance du vendeur 

L’article 1603 du code civil dispose que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend, et l’article 1604 énonce que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. 

L’obligation de délivrance exige la remise d’une chose conforme au contrat, qui corresponde en tous points aux caractéristiques et qualités décrites par tout document contractuel, ainsi qu’à l’usage auquel la chose est destinée. 

Cette obligation est de résultat et son inexécution est caractérisée par le seul constat d’une différence entre la chose contractuellement convenue et celle effectivement délivrée, étant précisé que le vendeur ne peut s’exonérer de sa responsabilité à ce titre qu’en démontrant que le dommage provient d’une cause étrangère, qui peut être le fait d’un tiers présentant les caractéristiques de la force majeure, ou une faute de l’acheteur. 

En l’espèce, aux termes du compromis et de l’acte de vente, le vendeur a déclaré que l’immeuble était raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L.1331-1 du code de la santé publique. 

Le compromis de vente stipulait également au bénéfice de l’acquéreur, qui pouvait y renoncer, une condition suspensive d’obtention par ce dernier d’un certificat d’urbanisme « pré-opérationnel » pour une opération de division de la parcelle cadastrée section C1622 en deux lots dont un terrain constructible. 

Toutefois, il est établi par le rapport de visite de la société RESEAU 31 du 11 mars 2022 et le courrier du maire de [Localité 6] du 5 mai 2022 que le bien acquis par Mme [A] [O] n’est ni raccordé ni raccordable au réseau d’assainissement collectif, et qu’il ne dispose pas non plus d’un dispositif d’assainissement autonome. 

Il en résulte que l’immeuble vendu par M. [C] [N] comme étant raccordé au réseau public d'assainissement, n’est pas conforme à la description contractuelle qui en a été faite de sorte que ce dernier a manqué à son obligation de délivrance. 

Il est également établi que Mme [A] [O] est dans l’obligation de faire procéder à l’installation d’un dispositif d’assainissement autonome, de sorte que ce manquement lui cause directement un préjudice résultant du coût nécessaire pour y procéder. 

Si M. [C] [N] soutient que ce défaut de délivrance serait imputable à des manquements de Me [I] [X] et de la société TOLUS-IMMO à leurs obligations de conseil quant à l’état de raccordement de l’immeuble, et à des mentions trompeuses d’un certificat d’urbanisme, il n’est ni soutenu ni établi que ces manquements allégués présenteraient les caractéristiques de la force majeure, de sorte que M. [C] [N] n’est pas fondé à s’en prévaloir pour s’exonérer de sa responsabilité contractuelle. 

S’il soutient également devoir être exonéré de sa responsabilité au motif que Mme [A] [O] n’a pas sollicité la délivrance d’un certificat d’urbanisme opérationnel relatif à la division du terrain, la renonciation de cette dernière au bénéfice de cette condition suspensive ne peut d’une part être considérée comme une faute, et ce d’autant plus qu’elle pouvait légitimement croire que l’immeuble était effectivement raccordé en se fondant sur les déclarations de M. [C] [N] aux actes authentiques, et d’autre part, il n’est pas non plus établi que la délivrance de ce document aurait permis à Mme [A] [O] de prendre connaissance de l’absence de raccordement du bien.

M. [C] [N] n’est en conséquence pas fondé à se prévaloir d’une cause étrangère exonératoire de sa responsabilité contractuelle pour manquement à son obligation de délivrance, et sera condamné à réparer les préjudices subis par Mme [A] [O] présentant un lien de causalité direct avec ce manquement. 


II Sur la responsabilité du notaire et de l’agence immobilière

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, sans être tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi-délictuelle distincte. 

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours. 

L’agent immobilier est tenu à l’égard de son mandant d’une obligation de conseil à l’occasion des opérations réalisées par son entremise, il a notamment le devoir de fournir à son client une information aussi exacte et complète que possible et de le mettre en garde contre toute éventualité qui pourrait être, pour ce dernier, source de préjudice, étant précisé que cette obligation, qui s’analyse en une obligation de moyens, doit s’apprécier en fonction des circonstances de la cause et en particulier, de la situation et de la connaissance des parties intéressées à la transaction.

L’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la date de la vente, dispose qu’en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, et qu’il comprend notamment le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L.1331-11-1 du code de la santé publique. 

L’article L.1331-11-1 du code de la santé publique dispose notamment que lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l'article L.1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L.271-4 et L.271-5 du code de la construction et de l'habitation.

Le mandat de vente conclu entre la société TOLUS-IMMO et M. [C] [N] énonce notamment que le vendeur fera effectuer sans délai l’ensemble des constats, états et diagnostics obligatoires. 

En l’espèce, Mme [A] [O] soutient que si les manquements du notaire et de l’agence immobilière à leurs obligations d’information et de conseil, allégués par M. [C] [N], sont avérés, et ont concouru à son dommage, ceux-là doivent également être condamnés solidairement avec le vendeur à réparer ses préjudices. 

Il est en premier lieu reproché à Me [I] [X] de s’être contenté d’un certificat d’urbanisme d’information pour considérer que la preuve du raccordement au réseau collectif d’assainissement était établie alors que ce document ne permettait pas de vérifier utilement cet état de fait, ainsi que de ne pas avoir informé M. [C] [N] de l’existence d’une incertitude sur ce point. 

Il ressort toutefois des mentions du compromis et de l’acte de vente que Me [I] [X] a légitimement pu croire que l’immeuble était raccordé au réseau public, indépendamment des mentions du certificat d’urbanisme, du seul fait des déclarations de M. [C] [N], qui a déclaré l’immeuble raccordé au réseau d’assainissement collectif. 

Le seul fait que M. [C] [N] ait recueilli le bien par succession sans l’habiter lui-même n’est pas une circonstance établissant son incapacité de connaître l’état de raccordement du bien, pas plus qu’elle ne permettait à Me [I] [X] de remettre en cause la véracité des déclarations de son client dans le cadre de la conclusion d’une vente, présumée négociée de bonne foi. 

Dans ces conditions, Me [I] [X] ne peut non plus être considéré fautif du fait de l’absence au diagnostic technique du document de contrôle des installations d'assainissement non collectif, obligatoire uniquement en l’absence de raccordement et dont il pouvait donc légitimement croire qu’il n’avait pas à être établi, en raison des déclarations du vendeur.

Aucune faute ne peut non plus être retenue pour ne pas avoir attiré l’attention du vendeur sur ses propres déclarations, dont il devait nécessairement prendre connaissance avant de les signer, et qu’il lui appartenait, si elles étaient erronées ou incertaines, de modifier le cas échéant, pas plus que pour n’avoir pas sollicité de la commune des informations supplémentaires, qu’il ne pouvait considérer nécessaires du fait de ces déclarations. 

Il n’est en conséquence pas rapporté la preuve d’une faute commise par Me [I] [X] dans le cadre de son devoir d’information et de conseil et d’établissement des actes de vente, de sorte que Mme [A] [O] sera déboutée de ses demandes à son encontre. 

S’agissant de la société TOLUS-IMMO, il lui est également reproché de se n’être pas renseigné auprès de la commune, sur les caractéristiques de raccordement du bien. 

Il est constant que la société TOLUS-IMMO n’a effectué aucune démarche vérificative de l’état de raccordement de l’immeuble que M. [C] [N] lui a donné à vendre. 

Il y a lieu d’apprécier si ce défaut d’investigations relatives à l’état du bien peut être qualifié de fautif eu égard à la situation et aux connaissances respectives des parties intéressées à la transaction. 

Il doit à ce titre être constaté que si M. [C] [N] soutient qu’il ignorait l’état réel du raccordement, cette absence de connaissance ne l’a toutefois pas empêché de déclarer lors de la signature du compromis de vente que le bien était raccordé au réseau public. 

Par ailleurs, si cette déclaration est postérieure à la signature du mandat de vente, aucun élément ne permet toutefois de considérer que M. [C] [N] aurait tenu préalablement une position différente, et ce d’autant plus qu’il lui appartenait aux termes du mandat de vente de faire réaliser les diagnostics obligatoires, de sorte qu’en l’absence de réalisation de celui prévu à l’article L.1331-11-1 du code de la santé publique, l’agence immobilière pouvait légitimement croire l’immeuble raccordé à l’assainissement collectif, ainsi que le vendeur l’a ultérieurement déclaré sans aucune réserve. 

A ce titre, aucun élément ne permet de non plus de considérer que les mentions du certificat d’urbanisme obtenu, si elles ne pouvaient constituer une preuve du raccordement effectif de l’immeuble, auraient en revanche pu constituer un indice de ce défaut de raccordement. 

Dans ces conditions, il doit être considéré que les informations dont bénéficiait l’agence immobilière quant à l’état du bien, résultant du comportement et des déclarations du vendeur qu’elle n’avait aucune raison de remettre en cause, la dispensaient de l’obligation de procéder à des vérifications du raccordement au réseau d’assainissement collectif. 

Il n’est en conséquence pas rapporté la preuve d’une faute de la société TOLUS-IMMO au préjudice de Mme [A] [O], qui sera déboutée de ses demandes à son encontre. 

Dans le prolongement, en l’absence de caractérisation d’un manquement commis tant par Me [X] que par l’agence immobilière, la société TOLUS-IMMO, il convient de rejeter les demandes de M. [N] tendant à les voir condamner solidairement à relever et garantir M. [N] de toute condamnation prononcée à son encontre.




III Sur les préjudices 

Mme [A] [O] subit en premier lieu du fait du défaut de délivrance du bien contractuellement prévu, un préjudice financier tenant à la nécessité d’obtenir la mise en conformité de l’installation d’assainissement par la mise en place d’un dispositif autonome, compte tenu de l’impossibilité de se raccorder au réseau public. 

Mme [A] [O] produit à ce titre un devis de la société FOURCADE TP du 10 mars 2022 d’un montant de 17 235 euros prévoyant la vidange de la fosse si découverte pendant travaux, la fourniture et pose d’une filière compacte ACTIFILTRE 5EH, de sable stabilisé, d’une pompe de relevage, d’une dalle d’amarrage si présence de nappe phréatique et de drains d’épandage. 

Si M. [C] [N] soutient que ce devis est surévalué et que le coût moyen de ce type de prestation serait de 7 750 euros, il ne l’établit par aucun élément versé au débat et notamment un devis concurrent, de sorte qu’il sera débouté de sa demande de voir le coût de ces travaux limité à cette somme. 

Il est en revanche bien fondé à soutenir que le coût de la vidange de la fosse septique n’est qu’hypothétique dès lors que sa présence n’est établie par aucun élément et que le rapport de la société RESEAU 31 fait au contraire état de l’absence de toute installation, de sorte que la somme de 240 euros correspondant à cette prestation devra être déduite du coût des travaux. 

Il en résulte que le coût total des travaux d’assainissement de l’immeuble s’élève à la somme de 16.995 euros (17235 - 240), que M. [C] [N] sera condamné à payer à Mme [A] [O]. 

Mme [A] [O] sollicite également la somme de 566,39 euros correspondant aux frais de contrôle d’une installation neuve d’assainissement non collectif, non contestés par M. [C] [N], et celle de 239,29 euros au titre de la redevance spécifique pour avis sur la faisabilité réglementaire des installations d’assainissement non collectif. 

S’agissant de cette dernière redevance, prévue dans le cadre par exemple d’une demande de permis d’aménager, Mme [A] [O] ne rapporte effectivement pas la preuve qu’elle serait tenue de la payer et sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre. 

Il en résulte que M. [C] [N] sera condamné à payer à Mme [A] [O] la somme de 566,39 euros correspondant aux frais de contrôle d’une installation neuve d’assainissement non collectif.

Enfin, il résulte de la nature de la non-conformité du bien qui ne bénéficie d’aucun dispositif d’assainissement de ses eaux usées, et d’une attestation de M. [L] [O], que celle-ci l’a privée de la possibilité d’y habiter depuis près de trois ans et l’a contrainte à être hébergée chez ses parents. 

Cette situation est constitutive d’un préjudice moral pour Mme [A] [O] qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1.000 euros à ce titre. 

S’agissant de créances indemnitaires, ces sommes ne pourront produire intérêts au taux légal qu’à compter du jour où elles sont allouées judiciairement. 


IV. Sur les demandes de M. [C] [N] 

M. [C] [N] sollicite la condamnation de Me [I] [X] et de la société TOLUS-IMMO à des dommages et intérêts d’un montant égal aux condamnations éventuellement prononcées à son encontre au profit de Mme [O] au titre des frais irrépétibles et des dépens qui constituent le préjudice financier auquel ce dernier a été exposé directement en raison des fautes qu’ils ont commises. Il sollicite également leur condamnation à lui rembourser le surplus du montant des droits de mutation à titre gratuit que ce dernier a été contraint d’exposer et dont il n’aurait pas eu à s’acquitter si le prix de vente avait été fixé en tenant compte des travaux de mise aux normes de l’assainissement de l’immeuble. Il demande enfin leur condamnation à lui verser une somme en réparation de son préjudice moral.

Comme il a été exposé en amont, aucune faute n’a été caractérisée tant à l’égard de Me [I] [X] que de la société TOLUS-IMMO. Dès lors, l’ensemble des demandes indemnitaires sollicitées par M. [N] à leur encontre sera rejeté.


V. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

En l’espèce, M. [C] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance. 

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [C] [N] à payer à Mme [A] [O] la somme de 3 000 euros sur ce fondement. 

L’équité impose en revanche de débouter Me [I] [X] et la société TOLUS-IMMO de leurs demandes au titre des frais irrépétibles. 

Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement et que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. 

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, qui n’est pas de nature à priver M. [C] [N] de l’accès à un 2e degré de juridiction.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort assorti de plein droit de l’exécution provisoire, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE M. [C] [N] à payer à Mme [A] [O] la somme de 16.995 euros au titre des travaux d’assainissement de l’immeuble, 

CONDAMNE M. [C] [N] à payer à Mme [A] [O] la somme de 566,39 euros correspondant aux frais de contrôle d’une installation neuve d’assainissement non collectif,

CONDAMNE M. [C] [N] à payer à Mme [A] [O] une somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral, 

DÉBOUTE Mme [A] [O] du surplus de ses demandes indemnitaires à l’encontre de M. [C] [N],

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, 

DÉBOUTE Mme [A] [O] de ses demandes à l’encontre de Me [I] [X] et de la SARL TOLUS-IMMO,

DÉBOUTE M. [C] [N] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Me [I] [X] et de la SARL TOLUS-IMMO,

CONDAMNE M. [C] [N] aux dépens de l’instance, 

CONDAMNE M. [C] [N] à payer à Mme [A] [O] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

DÉBOUTE M. [C] [N] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

DÉBOUTE Me [I] [X] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

DÉBOUTE la SARL TOLUS-IMMO de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELLE que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire. 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 11 février 2025, et signé par la présidente et la greffière.

La greffière La présidente
Texte intégral
MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 11 Février 2025
DOSSIER : N° RG 22/03361 - N° Portalis DBX4-W-B7G-RCT3
NAC : 50D
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 9
JUGEMENT DU 11 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2024, en audience publique, sans opposition des avocats devant :
Madame GABINAUD, Vice-Président (chargée du rapport) 
Qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré composé de 
Madame GABINAUD, Vice-Président, présidente de cette formation collegiale
Monsieur SINGER, Juge
M. LE GUILLOU, Vice-Président

GREFFIER lors du prononcé 
Madame RIQUOIR

JUGEMENT 
Contradictoire, rendu après délibéré et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Rédigé par Monsieur SINGER.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

Mme [A] [M] [Y] [Z] [O]
née le 05 Mai 1988 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Valérie AMIEL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 261

DEFENDEURS

Me [I] [X], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 175

M. [C] [N]
né le 01 Juillet 1929 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Emilie TOUSSAINT de la SELARL CABINET SAMALENS TOUSSAINT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 175

S.A.R.L. TOLUS IMMO RCS TOULOUSE 504 902 859 représenté par son gérant Monsieur [E] [H], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Georgiana GHERASIMESCU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 450


EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat de vente du 1er juin 2020, M. [C] [N] a mandaté la société TOLUS-IMMO, aux fins de mise en vente de la maison qu’il avait recueillie par succession de son frère, M. [W] [G] [N], décédé le 29 avril 2020, sise [Adresse 3] à [Localité 6]. 

Le 19 septembre 2020, un compromis de vente a été conclu entre M. [C] [N] et Mme [A] [O] sur la base d’un prix proposé et accepté de 142 000 euros, suivant acte sous seing privé reçu par Maître [I] [X], notaire associé à [Localité 6].

Le 23 novembre 2020, la commune de [Localité 6] a délivré un certificat d’urbanisme.

Suivant acte authentique du 22 décembre 2020, la vente a été réitérée.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 avril 2022, Mme [A] [O] a informé M. [C] [N] qu’à l’occasion de travaux de rénovation elle avait découvert que la maison d’habitation n’était pas raccordée au réseau d’assainissement collectif, et a sollicité de ce dernier la prise en charge des travaux nécessaires.

Par courrier du 5 mai 2022, la mairie de [Localité 6] a confirmé l’absence de raccordement au réseau d’assainissement collectif.

Par acte d’huissier du 1er août 2022, Mme [A] [O] a fait assigner M. [C] [N] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment d’obtenir le paiement du coût des travaux d’assainissement.

Par actes d’huissier des 13 et 16 mars 2023, M. [C] [N] a fait assigner la société TOLUS-IMMO et Maître [I] [X] en appel en cause et en garantie.

Par une ordonnance du 9 mai 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances et leur enregistrement sous le numéro RG 22/03361. 

Par une ordonnance du 28 novembre 2023, le juge de la mise en état a débouté Mme [A] [O] de sa demande de provision. 

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 février 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 17 septembre 2024 et mise en délibéré au 5 novembre 2024 puis prorogée au 11 février 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 juin 2023, Mme [A] [O] sollicite du tribunal, au visa des articles 1231-1 et 1604 du code civil, de :
- juger que le défaut de raccordement au réseau public d'assainissement de la maison à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6] constitue un manquement à l'obligation de délivrance de la part du vendeur, M. [N],
- juger que Me [X], notaire, et la SARL TOLUS IMMO, ont manqué à leur obligation d'information,
- condamner M. [C] [N], M. [X] et la SARL TOLUS IMMO, solidairement, au paiement de : 
la somme de 17 235 euros au titre des travaux d'assainissement de l'immeuble outre au paiement de la somme correspondant à l’étude de sol, assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 4 avril 2022,la somme de 805,68 euros au titre au titre du forfait pour le contrôle d'une installation neuve d'assainissement non collectif et de la redevance spécifique pour un avis sur la faisabilité réglementaire des installations d'assainissement non collectif, assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 4 avril 2022,la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral, la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens jusqu’à parfaite exécution du jugement.
Au soutien de ses prétentions, elle expose que par l'omission fautive du vendeur relative à l'absence de raccordement au réseau d'assainissement public, il est clairement établi que la vente de l'immeuble litigieux a été entachée d'un manquement à l'obligation de délivrance. Elle soutient que le vendeur ne pourra pas s'exonérer de sa responsabilité en invoquant le fait de la victime dans la mesure où elle n'a commis aucun fait ayant concouru à la réalisation du dommage qu'elle subit, à savoir l'absence de raccordement de l'immeuble au réseau des eaux usées. Elle fait valoir également que le notaire a commis une faute en n’alertant pas Monsieur [C] [N] sur le fait que le raccordement effectif de l'immeuble au réseau collectif d'assainissement n'avait pas pu être vérifié et que l'agence immobilière aurait dû interroger la commune au sujet du raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement collectif.

Sur les préjudices, elle expose qu’elle a fait établir un devis pour les travaux, qu’il convient de retenir, et expose ses autres frais supplémentaires et son préjudice moral.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 18 août 2023, M. [C] [N] sollicite du tribunal, au visa des articles 1231-1, 1230 et 1604 du code civil de :
- à titre principal,
- débouter Mme [O] de ses demandes à son encontre,
- condamner Mme [O] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
- à titre subsidiaire,
- juger que les sommes allouées à Mme [O] ne pourront excéder la somme de 7.500 euros,
- débouter Mme [O] de sa demande au titre des intérêts au taux légal,
- débouter Mme [O] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- condamner solidairement Me [X] et la SARL TOLUS-IMMO à le relever et le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit de Mme [O] en ce compris les éventuelles condamnations en principal, intérêts, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
- à titre très subsidiaire,
- juger que les sommes allouées à Mme [O] ne pourront excéder la somme de 7.500 euros,
- débouter Mme [O] de sa demande au titre des intérêts au taux légal,
- débouter Mme [O] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- condamner solidairement Me [X] et la SARL TOLUS-IMMO à lui régler des dommages et intérêts d’un montant égal aux condamnations éventuellement prononcées à son encontre au profit de Mme [O] au titre des frais irrépétibles et des dépens qui constituent le préjudice financier auquel ce dernier a été exposé directement en raison des fautes qu’ils ont commises,
- condamner solidairement Me [X] et la SARL TOLUS-IMMO à lui rembourser le surplus du montant des droits de mutation à titre gratuit que ce dernier a été contraint d’exposer et dont il n’aurait pas eu à s’acquitter si le prix de vente avait été fixé en tenant compte des travaux de mise aux normes de l’assainissement de l’immeuble,
- condamner solidairement Me [X] et la SARL TOLUS-IMMO à lui régler la somme de 7.750 euros en réparation de son préjudice moral,
- condamner solidairement Me [X] et la SARL TOLUS-IMMO au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
- en toute hypothèse, écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions, M. [C] [N] évoque l’existence d’une cause étrangère l’exonérant de sa responsabilité contractuelle. Il expose le fait d’un tiers, en l’occurrence, le fait du notaire qui s’est contenté de solliciter un certificat d’urbanisme d’information et qui, à réception dudit certificat alors que les informations contenues dans le certificat d’urbanisme délivré par la mairie ne permettaient pas de vérifier utilement que le bien était effectivement raccordé au réseau d’assainissement collectif de la commune, a commis une faute en n’attirant pas son attention sur le fait que le raccordement effectif de l’immeuble au réseau collectif d’assainissement n’avait pas pu être vérifié. Il soutient que la responsabilité de l’agence immobilière, parfaitement informée du contexte de la vente (succession), est également engagée en ce qu’elle avait l’obligation, en sa qualité de professionnel de la vente immobilière, de rechercher tout renseignement utile quant aux caractéristiques du bien. M [C] [N] met également en avant le fait de la victime, Mme [A] [O] qui n’a pas sollicité et obtenu de certificat opérationnel avant la conclusion de la vente.

Sur la demande de condamnation solidaire, M. [C] [N] met en avant les manquements commis par Me [X] et par l’agence immobilière qui nécessitent que ces dernières le garantissent contre toute condamnation prononcée à son encontre. A défaut, il expose que le préjudice qu’il a subi est en lien direct avec les manquements commis par les professionnels et met en avant le coût de l’action en justice, la diminution des frais de mutation et l’existence d’un préjudice moral.

Sur le préjudice de Mme [O], M. [N] soutient qu’il convient de diminuer le montant retenu dans le devis en écartant le coût de la vidange de la fosse septique. Il estime également que le montant global du devis est surévalué et sollicite d’écarter le préjudice moral qui n’est pas démontré.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 juin 2023, la SARL TOLUS-IMMO sollicite du tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de :
- dire qu’elle a satisfait à son devoir de conseil et d’information dans le cadre de sa mission de sorte qu’elle n’a pas engagée sa responsabilité ni à l’égard de M. [N] ni à l’égard de Mme [O],
- débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,
- débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,
- condamner tout succombant à avoir à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en entiers frais et dépens de l’instance et de ses suites.

Au soutien de ses prétentions, la société TOLUS-IMMO fait valoir qu’elle n’a pas commis de faute en ne vérifiant pas le raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif dès lors que le vendeur a déclaré à l’acte notarié qu’il l’était et qu’il ne lui appartient pas de vérifier les informations fournies par ce dernier. Elle ajoute qu’elle n’a ni les compétences ni la mission de déceler ce défaut de raccordement à défaut de tout indice en ce sens, et compte tenu du certificat d’urbanisme délivré. Elle soutient que la demande au titre des frais de mutation n’est pas chiffrée, ne constituerait qu’une perte de chance ne la concernant pas, et que le préjudice moral n’est pas non plus justifié. Sur les demandes de Mme [A] [O] elle fait à nouveau valoir l’absence de manquement commis dans l’examen de l’immeuble et avoir rempli son obligation de conseil. 

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 12 décembre 2023, Maître [I] [X] sollicite du tribunal de :
- débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,
- débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,
- condamner Mme [A] [O] et M. [C] [N], chacun, au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance. 

Au soutien de ses prétentions Me [I] [X] fait valoir qu’il n’a pas manqué à son devoir de conseil relatif au défaut de raccordement au réseau d’assainissement, faute d’être tenu de vérifier les déclarations d’ordre factuel faites par son client et d’avoir obligation d’annexer à son acte un diagnostic d’assainissement. Il ajoute qu’il n’incombe pas au notaire, non chargé de vendre le bien, de rechercher ses caractéristiques. Il fait valoir que M. [C] [N] qui était voisin de son frère, ancien propriétaire de la maison litigieuse, ne pouvait ignorer ce défaut de raccordement et le fait que les eaux usées se déversaient dans le terrain sur lequel elle avait été édifiée, et qu’à défaut il lui appartenait de déclarer son incertitude. Il soutient que les mentions du certificat d’urbanisme ne lui permettaient pas de remettre en cause les déclarations du vendeur. Il soutient de la même manière n’avoir commis aucune faute vis à vis de Mme [A] [O]. Me [I] [X] soutient également qu’à supposer le grief établi, il ne présente pas de lien de causalité avec un préjudice indemnisable puisque si la réalité de la situation avait été connue, M. [C] [N] aurait été contraint d’accepter une diminution du prix de vente à hauteur du coût des travaux nécessaires et Mme [A] [O] n’aurait pu subir qu’une perte de chance d’obtenir un prix moindre, qui n’est en l’espèce pas établie. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION


I. Sur l’obligation de délivrance du vendeur 

L’article 1603 du code civil dispose que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend, et l’article 1604 énonce que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. 

L’obligation de délivrance exige la remise d’une chose conforme au contrat, qui corresponde en tous points aux caractéristiques et qualités décrites par tout document contractuel, ainsi qu’à l’usage auquel la chose est destinée. 

Cette obligation est de résultat et son inexécution est caractérisée par le seul constat d’une différence entre la chose contractuellement convenue et celle effectivement délivrée, étant précisé que le vendeur ne peut s’exonérer de sa responsabilité à ce titre qu’en démontrant que le dommage provient d’une cause étrangère, qui peut être le fait d’un tiers présentant les caractéristiques de la force majeure, ou une faute de l’acheteur. 

En l’espèce, aux termes du compromis et de l’acte de vente, le vendeur a déclaré que l’immeuble était raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L.1331-1 du code de la santé publique. 

Le compromis de vente stipulait également au bénéfice de l’acquéreur, qui pouvait y renoncer, une condition suspensive d’obtention par ce dernier d’un certificat d’urbanisme « pré-opérationnel » pour une opération de division de la parcelle cadastrée section C1622 en deux lots dont un terrain constructible. 

Toutefois, il est établi par le rapport de visite de la société RESEAU 31 du 11 mars 2022 et le courrier du maire de [Localité 6] du 5 mai 2022 que le bien acquis par Mme [A] [O] n’est ni raccordé ni raccordable au réseau d’assainissement collectif, et qu’il ne dispose pas non plus d’un dispositif d’assainissement autonome. 

Il en résulte que l’immeuble vendu par M. [C] [N] comme étant raccordé au réseau public d'assainissement, n’est pas conforme à la description contractuelle qui en a été faite de sorte que ce dernier a manqué à son obligation de délivrance. 

Il est également établi que Mme [A] [O] est dans l’obligation de faire procéder à l’installation d’un dispositif d’assainissement autonome, de sorte que ce manquement lui cause directement un préjudice résultant du coût nécessaire pour y procéder. 

Si M. [C] [N] soutient que ce défaut de délivrance serait imputable à des manquements de Me [I] [X] et de la société TOLUS-IMMO à leurs obligations de conseil quant à l’état de raccordement de l’immeuble, et à des mentions trompeuses d’un certificat d’urbanisme, il n’est ni soutenu ni établi que ces manquements allégués présenteraient les caractéristiques de la force majeure, de sorte que M. [C] [N] n’est pas fondé à s’en prévaloir pour s’exonérer de sa responsabilité contractuelle. 

S’il soutient également devoir être exonéré de sa responsabilité au motif que Mme [A] [O] n’a pas sollicité la délivrance d’un certificat d’urbanisme opérationnel relatif à la division du terrain, la renonciation de cette dernière au bénéfice de cette condition suspensive ne peut d’une part être considérée comme une faute, et ce d’autant plus qu’elle pouvait légitimement croire que l’immeuble était effectivement raccordé en se fondant sur les déclarations de M. [C] [N] aux actes authentiques, et d’autre part, il n’est pas non plus établi que la délivrance de ce document aurait permis à Mme [A] [O] de prendre connaissance de l’absence de raccordement du bien.

M. [C] [N] n’est en conséquence pas fondé à se prévaloir d’une cause étrangère exonératoire de sa responsabilité contractuelle pour manquement à son obligation de délivrance, et sera condamné à réparer les préjudices subis par Mme [A] [O] présentant un lien de causalité direct avec ce manquement. 


II Sur la responsabilité du notaire et de l’agence immobilière

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, sans être tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi-délictuelle distincte. 

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours. 

L’agent immobilier est tenu à l’égard de son mandant d’une obligation de conseil à l’occasion des opérations réalisées par son entremise, il a notamment le devoir de fournir à son client une information aussi exacte et complète que possible et de le mettre en garde contre toute éventualité qui pourrait être, pour ce dernier, source de préjudice, étant précisé que cette obligation, qui s’analyse en une obligation de moyens, doit s’apprécier en fonction des circonstances de la cause et en particulier, de la situation et de la connaissance des parties intéressées à la transaction.

L’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la date de la vente, dispose qu’en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, et qu’il comprend notamment le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L.1331-11-1 du code de la santé publique. 

L’article L.1331-11-1 du code de la santé publique dispose notamment que lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l'article L.1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L.271-4 et L.271-5 du code de la construction et de l'habitation.

Le mandat de vente conclu entre la société TOLUS-IMMO et M. [C] [N] énonce notamment que le vendeur fera effectuer sans délai l’ensemble des constats, états et diagnostics obligatoires. 

En l’espèce, Mme [A] [O] soutient que si les manquements du notaire et de l’agence immobilière à leurs obligations d’information et de conseil, allégués par M. [C] [N], sont avérés, et ont concouru à son dommage, ceux-là doivent également être condamnés solidairement avec le vendeur à réparer ses préjudices. 

Il est en premier lieu reproché à Me [I] [X] de s’être contenté d’un certificat d’urbanisme d’information pour considérer que la preuve du raccordement au réseau collectif d’assainissement était établie alors que ce document ne permettait pas de vérifier utilement cet état de fait, ainsi que de ne pas avoir informé M. [C] [N] de l’existence d’une incertitude sur ce point. 

Il ressort toutefois des mentions du compromis et de l’acte de vente que Me [I] [X] a légitimement pu croire que l’immeuble était raccordé au réseau public, indépendamment des mentions du certificat d’urbanisme, du seul fait des déclarations de M. [C] [N], qui a déclaré l’immeuble raccordé au réseau d’assainissement collectif. 

Le seul fait que M. [C] [N] ait recueilli le bien par succession sans l’habiter lui-même n’est pas une circonstance établissant son incapacité de connaître l’état de raccordement du bien, pas plus qu’elle ne permettait à Me [I] [X] de remettre en cause la véracité des déclarations de son client dans le cadre de la conclusion d’une vente, présumée négociée de bonne foi. 

Dans ces conditions, Me [I] [X] ne peut non plus être considéré fautif du fait de l’absence au diagnostic technique du document de contrôle des installations d'assainissement non collectif, obligatoire uniquement en l’absence de raccordement et dont il pouvait donc légitimement croire qu’il n’avait pas à être établi, en raison des déclarations du vendeur.

Aucune faute ne peut non plus être retenue pour ne pas avoir attiré l’attention du vendeur sur ses propres déclarations, dont il devait nécessairement prendre connaissance avant de les signer, et qu’il lui appartenait, si elles étaient erronées ou incertaines, de modifier le cas échéant, pas plus que pour n’avoir pas sollicité de la commune des informations supplémentaires, qu’il ne pouvait considérer nécessaires du fait de ces déclarations. 

Il n’est en conséquence pas rapporté la preuve d’une faute commise par Me [I] [X] dans le cadre de son devoir d’information et de conseil et d’établissement des actes de vente, de sorte que Mme [A] [O] sera déboutée de ses demandes à son encontre. 

S’agissant de la société TOLUS-IMMO, il lui est également reproché de se n’être pas renseigné auprès de la commune, sur les caractéristiques de raccordement du bien. 

Il est constant que la société TOLUS-IMMO n’a effectué aucune démarche vérificative de l’état de raccordement de l’immeuble que M. [C] [N] lui a donné à vendre. 

Il y a lieu d’apprécier si ce défaut d’investigations relatives à l’état du bien peut être qualifié de fautif eu égard à la situation et aux connaissances respectives des parties intéressées à la transaction. 

Il doit à ce titre être constaté que si M. [C] [N] soutient qu’il ignorait l’état réel du raccordement, cette absence de connaissance ne l’a toutefois pas empêché de déclarer lors de la signature du compromis de vente que le bien était raccordé au réseau public. 

Par ailleurs, si cette déclaration est postérieure à la signature du mandat de vente, aucun élément ne permet toutefois de considérer que M. [C] [N] aurait tenu préalablement une position différente, et ce d’autant plus qu’il lui appartenait aux termes du mandat de vente de faire réaliser les diagnostics obligatoires, de sorte qu’en l’absence de réalisation de celui prévu à l’article L.1331-11-1 du code de la santé publique, l’agence immobilière pouvait légitimement croire l’immeuble raccordé à l’assainissement collectif, ainsi que le vendeur l’a ultérieurement déclaré sans aucune réserve. 

A ce titre, aucun élément ne permet de non plus de considérer que les mentions du certificat d’urbanisme obtenu, si elles ne pouvaient constituer une preuve du raccordement effectif de l’immeuble, auraient en revanche pu constituer un indice de ce défaut de raccordement. 

Dans ces conditions, il doit être considéré que les informations dont bénéficiait l’agence immobilière quant à l’état du bien, résultant du comportement et des déclarations du vendeur qu’elle n’avait aucune raison de remettre en cause, la dispensaient de l’obligation de procéder à des vérifications du raccordement au réseau d’assainissement collectif. 

Il n’est en conséquence pas rapporté la preuve d’une faute de la société TOLUS-IMMO au préjudice de Mme [A] [O], qui sera déboutée de ses demandes à son encontre. 

Dans le prolongement, en l’absence de caractérisation d’un manquement commis tant par Me [X] que par l’agence immobilière, la société TOLUS-IMMO, il convient de rejeter les demandes de M. [N] tendant à les voir condamner solidairement à relever et garantir M. [N] de toute condamnation prononcée à son encontre.




III Sur les préjudices 

Mme [A] [O] subit en premier lieu du fait du défaut de délivrance du bien contractuellement prévu, un préjudice financier tenant à la nécessité d’obtenir la mise en conformité de l’installation d’assainissement par la mise en place d’un dispositif autonome, compte tenu de l’impossibilité de se raccorder au réseau public. 

Mme [A] [O] produit à ce titre un devis de la société FOURCADE TP du 10 mars 2022 d’un montant de 17 235 euros prévoyant la vidange de la fosse si découverte pendant travaux, la fourniture et pose d’une filière compacte ACTIFILTRE 5EH, de sable stabilisé, d’une pompe de relevage, d’une dalle d’amarrage si présence de nappe phréatique et de drains d’épandage. 

Si M. [C] [N] soutient que ce devis est surévalué et que le coût moyen de ce type de prestation serait de 7 750 euros, il ne l’établit par aucun élément versé au débat et notamment un devis concurrent, de sorte qu’il sera débouté de sa demande de voir le coût de ces travaux limité à cette somme. 

Il est en revanche bien fondé à soutenir que le coût de la vidange de la fosse septique n’est qu’hypothétique dès lors que sa présence n’est établie par aucun élément et que le rapport de la société RESEAU 31 fait au contraire état de l’absence de toute installation, de sorte que la somme de 240 euros correspondant à cette prestation devra être déduite du coût des travaux. 

Il en résulte que le coût total des travaux d’assainissement de l’immeuble s’élève à la somme de 16.995 euros (17235 - 240), que M. [C] [N] sera condamné à payer à Mme [A] [O]. 

Mme [A] [O] sollicite également la somme de 566,39 euros correspondant aux frais de contrôle d’une installation neuve d’assainissement non collectif, non contestés par M. [C] [N], et celle de 239,29 euros au titre de la redevance spécifique pour avis sur la faisabilité réglementaire des installations d’assainissement non collectif. 

S’agissant de cette dernière redevance, prévue dans le cadre par exemple d’une demande de permis d’aménager, Mme [A] [O] ne rapporte effectivement pas la preuve qu’elle serait tenue de la payer et sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre. 

Il en résulte que M. [C] [N] sera condamné à payer à Mme [A] [O] la somme de 566,39 euros correspondant aux frais de contrôle d’une installation neuve d’assainissement non collectif.

Enfin, il résulte de la nature de la non-conformité du bien qui ne bénéficie d’aucun dispositif d’assainissement de ses eaux usées, et d’une attestation de M. [L] [O], que celle-ci l’a privée de la possibilité d’y habiter depuis près de trois ans et l’a contrainte à être hébergée chez ses parents. 

Cette situation est constitutive d’un préjudice moral pour Mme [A] [O] qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1.000 euros à ce titre. 

S’agissant de créances indemnitaires, ces sommes ne pourront produire intérêts au taux légal qu’à compter du jour où elles sont allouées judiciairement. 


IV. Sur les demandes de M. [C] [N] 

M. [C] [N] sollicite la condamnation de Me [I] [X] et de la société TOLUS-IMMO à des dommages et intérêts d’un montant égal aux condamnations éventuellement prononcées à son encontre au profit de Mme [O] au titre des frais irrépétibles et des dépens qui constituent le préjudice financier auquel ce dernier a été exposé directement en raison des fautes qu’ils ont commises. Il sollicite également leur condamnation à lui rembourser le surplus du montant des droits de mutation à titre gratuit que ce dernier a été contraint d’exposer et dont il n’aurait pas eu à s’acquitter si le prix de vente avait été fixé en tenant compte des travaux de mise aux normes de l’assainissement de l’immeuble. Il demande enfin leur condamnation à lui verser une somme en réparation de son préjudice moral.

Comme il a été exposé en amont, aucune faute n’a été caractérisée tant à l’égard de Me [I] [X] que de la société TOLUS-IMMO. Dès lors, l’ensemble des demandes indemnitaires sollicitées par M. [N] à leur encontre sera rejeté.


V. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

En l’espèce, M. [C] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance. 

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [C] [N] à payer à Mme [A] [O] la somme de 3 000 euros sur ce fondement. 

L’équité impose en revanche de débouter Me [I] [X] et la société TOLUS-IMMO de leurs demandes au titre des frais irrépétibles. 

Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement et que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. 

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, qui n’est pas de nature à priver M. [C] [N] de l’accès à un 2e degré de juridiction. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort assorti de plein droit de l’exécution provisoire, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE M. [C] [N] à payer à Mme [A] [O] la somme de 16.995 euros au titre des travaux d’assainissement de l’immeuble, 

CONDAMNE M. [C] [N] à payer à Mme [A] [O] la somme de 566,39 euros correspondant aux frais de contrôle d’une installation neuve d’assainissement non collectif,

CONDAMNE M. [C] [N] à payer à Mme [A] [O] une somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral, 

DÉBOUTE Mme [A] [O] du surplus de ses demandes indemnitaires à l’encontre de M. [C] [N],

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, 

DÉBOUTE Mme [A] [O] de ses demandes à l’encontre de Me [I] [X] et de la SARL TOLUS-IMMO,

DÉBOUTE M. [C] [N] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Me [I] [X] et de la SARL TOLUS-IMMO,

CONDAMNE M. [C] [N] aux dépens de l’instance, 

CONDAMNE M. [C] [N] à payer à Mme [A] [O] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

DÉBOUTE M. [C] [N] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

DÉBOUTE Me [I] [X] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

DÉBOUTE la SARL TOLUS-IMMO de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELLE que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire. 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 11 février 2025, et signé par la présidente et la greffière.

La greffière La présidente

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Mise à jour de la source le 2025-02-14T22:35:01.042Z.