Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 20 février 2025, n° 21/06822

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :
à Me CAILLET (G0876)
 Me TOSONI (B1192)
 Me RAISON (C2444)


■


18° chambre 
2ème section

 
N° RG 21/06822 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUOAS

N° MINUTE : 6



Assignation du :
11 Mai 2021









JUGEMENT 
rendu le 20 Février 2025 
DEMANDEUR

Monsieur [L] [N]
[Adresse 1]
[Localité 7]

représenté par Maître Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0876

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. F.Y.M. (RCS de PARIS n°393 043 427)
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Me Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1192

S.A.R.L. CABINET LA PAGERIE (RCS de PARIS n°434 865 358)
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444
Décision du 20 Février 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 21/06822 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUOAS


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Christian GUINAND, Greffier lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 février 2025.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 29 avril 2013, monsieur [L] [N], représenté par son gestionnaire de bien la S.A.R.L. CABINET LA PAGERIE, a consenti un bail commercial à la S.A.R.L. FYM portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 6] pour une durée de trois, six, neuf années à compter du 1er mai 2013 et moyennant un loyer annuel de 9 600 € (soit 800 € par mois) payable mensuellement et à terme à échoir, « sur factures établies par le bailleur ».

La locataire a quitté les lieux et un bail en date du 1er janvier 2018 a été consenti à un nouveau locataire.

Par lettre du 15 juin 2020, le nouveau gestionnaire de biens du bailleur a mis en demeure la société FYM de lui régler une somme de 18 484,16 € au titre d'un impayé résultant de ce qu'elle s'était acquittée, de juillet 2015 à décembre 2017, d'un seul mois de loyer à chaque trimestre au lieu de trois.

Le conseil de l'ancienne locataire lui a répondu par lettre du 23 septembre 2020 que sa cliente avait réglé toutes les factures de loyer adressées par le bailleur de sorte qu'aucun impayé ne s'était constitué, que ses relations contractuelles avec lui avaient pris fin, quittance lui ayant été donnée, et qu'en revanche, monsieur [N] devait lui restituer le dépôt de garantie.

C'est dans ces circonstances que monsieur [L] [N] a, par actes des 11 et 12 mai 2021, assigné la S.A.R.L. CABINET LA PAGERIE et la S.A.R.L. FYM devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Par ordonnance du 14 septembre 2022, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de monsieur [L] [N] à l'encontre de la S.A.R.L. CABINET LA PAGERIE, considérant qu'il n'était pas établi qu'il avait eu connaissance, plus de cinq ans avant l'introduction de la présente instance, du dommage dont il lui réclame réparation.

En revanche, par ordonnance du 15 novembre 2023, le juge de la mise en état a constaté la prescription de la demande de monsieur [N] envers la S.A.R.L. FYM au titre des loyers de la période du 11 mai 2016 au 1er mai 2017, présentée seulement par conclusions d'octobre 2022, et déclaré en conséquence la demande à ce titre irrecevable.

Dans ses dernières écritures du 27 octobre 2022, monsieur [L] [N] sollicite :
-la condamnation du CABINET LA PAGERIE à lui payer une somme de 19 200 € à titre d'indemnisation de la perte de chance de percevoir les loyers sur la période antérieure au 10 mai 2016,
-la condamnation in solidum du CABINET LA PAGERIE et de la société FYM à lui payer une somme de 10 941 € au titre des loyers impayés et dommages et intérêts pour la période allant du 11 mai 2016 au 31 décembre 2017,
-la condamnation de la société FYM à lui payer une somme de 12 800 € au titre des loyers impayés et dommages intérêts pour la période allant du 1er janvier 2018 au 30 avril 2022,
-la condamnation in solidum du CABINET LA PAGERIE et de la société FYM aux entiers dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 3 500 € au titre de ses frais irrépétibles.

Dans ses dernières écritures du 17 janvier 2023, la S.A.R.L. CABINET LA PAGERIE sollicite :
-à titre principal, de débouter monsieur [N] de toutes ses demandes à son encontre,
-à titre subsidiaire, de minorer très substantiellement le montant des condamnations pouvant être mises à sa charge,
-à titre reconventionnel, de condamner la société FYM à la relever indemne et garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre,
-en toute hypothèse, de condamner le demandeur, ou à défaut tout succombant, à lui payer une somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de son conseil.

Dans ses dernières écritures du 06 février 2024, la S.A.R.L. FYM sollicite ;
-le rejet de toutes les demandes à son encontre,
-à titre principal, qu'il soit jugé qu'il ne doit aucune somme à monsieur [N] et que celui-ci soit condamné à lui payer une somme de 2 400 € en restitution du dépôt de garantie versé lors de son entrée dans les lieux,
-à titre subsidiaire, de juger que les loyers impayés au titre de la période du 1er mai 2017 au 31 décembre 2017 s'élèvent au plus à la somme de 2 407,32 €, limiter sa condamnation au profit de monsieur [N] à ce montant après compensation judiciaire entre les loyers impayés et le dépôt de garantie non restitué,
-en tout état de cause, de rejeter toute demande de garantie du CABINET LA PAGERIE à son encontre,
-de condamner monsieur [N] à lui payer une somme de 2 000 € pour son exécution fautive du bail et ses demandes fantaisistes à l'égard d'un ancien locataire qu'il sait avoir quitté les lieux depuis plusieurs années,
-de condamner solidairement monsieur [N] et le CABINET LA PAGERIE à lui payer une somme de 6 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu' aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 07 février 2024, l'affaire renvoyée à l'audience de plaidoiries du 19 mars 2025 avancée au 11 décembre 2024 et mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION


Il y a lieu d'observer au préalable que l'article 9 de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public.

En l'espèce, les relations entre les parties étant régies par des actes signés antérieurement à l'entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l'ordonnance du 10 février 2016, il convient de faire application de ses anciens articles et non des nouveaux, visés par le demandeur notamment.


Sur la demande de paiement à l'encontre de la société FYM

Le demandeur, rappelant qu'elle a occupé les lieux loués du 1er mai 2013 au 31 décembre 2017, que le loyer étant de 800 € par mois et qu'elle n'en a versé que le tiers, réclame une somme correspondant au différentiel entre ce qu'elle aurait dû payer entre le 11 mai 2016 et le 31 décembre 2017, soit pendant 19 mois et 20 jours, et ce qu'elle a payé, soit : 15 741 € - 4 800 € = 10 941 €

Il fait valoir qu'il n'est pas justifié du versement initial du dépôt de garantie avec lequel il est sollicité une compensation et que si une compensation s'est opérée, c'est au plus tard à la date du 1er janvier 2018 et avec la dette la plus ancienne, soit les impayés de 2013 et 2014, donc sur la dette de loyer antérieure qui est maintenant prescrite.

Pour réclamer également le paiement des loyers dus entre le 31 décembre 2017 et le terme du bail, il soutient qu'il n'est pas justifié d'un congé, d'une demande de résiliation du bail ou même d'une remise des clés, qu'il n'a jamais donné son accord pour la résiliation du bail et qu'il pourrait donc réclamer le paiement des loyers dus jusqu'au terme du 30 avril 2022, peu important que les locaux aient été immédiatement reloués, et sollicite une somme de 800 € par mois jusqu'à la première échéance triennale du 30 avril 2019, soit un total de 12 800 €.

La société FYM lui oppose que sa demande est prescrite pour la période antérieure au 1er mai 2017, que selon le bail les loyers sont quérables car payables sur factures établies par le bailleur, factures qui ne sont pas produites, de sorte qu'il n'est pas établi qu'ils ont été régulièrement appelés.

Concernant la demande de paiement de loyers postérieurement au 31 décembre 2017, elle considère que la signature d'un nouveau bail avec un autre locataire le 1er janvier 2018 démontre que leur relation contractuelle a pris fin au 31 décembre 2017 conformément aux conditions prévues par le bail de 2013 et que le bailleur ne saurait toucher deux fois le même loyer, étant relevé que la nouvelle locataire COPIE NATION les a payés.

Elle demande à titre reconventionnel la condamnation de son ancien bailleur à lui payer 2 400 € au titre du montant du dépôt de garantie, dont le versement est établi par une mention dans les « stipulations particulières » du bail, page 9.

Selon l'ancien article 1134 du code civil, dans sa version applicable en l'espèce au bail conclu le 29 avril 2013 :
« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
« Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

En application des articles 9 du code de procédure civile et de l'ancien article 1315, devenu l'article 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de sommes dues en vertu du contrat d'en apporter la preuve.

La compensation est prévue, par les anciens articles 1289 à 1297 du code civil, dans leur version applicable en l'espèce, qui prévoient notamment :
« Lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de la manière et dans les cas ci-après exprimés. »
« La compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives. »
« Lorsqu'il y a plusieurs dettes compensables dues par la même personne, on suit, pour la compensation, les règles établies pour l'imputation par l'article 1256 »

Ce dernier texte prévoit notamment que :
« Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.
Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

En l'espèce, il convient en premier lieu de rappeler que le demandeur ne peut plus réclamer à la société FYM le paiement de loyers antérieurs au 1er mai 2017, sa demande à ce titre ayant été jugée prescrite et donc irrecevable.

Le bail du 29 avril 2013 stipule :
« Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 9 600 euros.
(…)
Modalités de règlement : Ce loyer sera payable par mois et terme à échoir, au siège du bailleur ou aux bureaux de la personne gérant en ses lieu et place lesdits locaux, sur factures établies par le bailleur. »

Il est résulte que la locataire aurait dû payer un loyer de 800 € par mois, et en est débitrice que la facture correspondante lui ait, ou non, été adressée.

En effet, la prévision de la présentation d'une facture est une simple modalité de paiement et non une condition du droit du bailleur à son paiement ; la seule conséquence du défaut de respect de cette modalité est que l'impayé n'est pas fautif et ne peut donc être sanctionné par des pénalités ou intérêts de retard, au demeurant non réclamés.

La société FYM ne peut donc opposer à monsieur [N] un défaut de présentation de facture pour lui refuser le règlement des loyers impayés.

En revanche, c'est à juste titre qu'elle conteste devoir payer les loyers postérieurs au 31 décembre 2017 ; la signature d'un nouveau bail avec un autre locataire le 1er janvier 2018, la poursuite du paiement du loyer par le nouveau locataire et l'absence de toute réclamation à son encontre ou de contestation sur la régularité de son départ à l'époque permettant de considérer, sinon que les parties sont convenues de mettre un terme au bail antérieur, à tout le moins que la cessation du paiement des loyers par l'ancienne locataire ne relève pas du manquement à ses engagements contractuels.

La demande de paiement des loyers dus à compter du 1er janvier 2018 apparaît donc infondée et sera par conséquent rejetée.

Enfin, le demandeur fait pertinemment valoir que si le dépôt de garantie versé à la signature du bail de 2013 devait être restitué, la créance de l'ancienne locataire à ce titre s'est compensée par l'effet de la loi avec la créance réciproque du bailleur, par priorité sur la dette la plus ancienne, correspondant à une partie de l'impayé de loyers aujourd'hui prescrite, de sorte qu'elle se trouve maintenant éteinte et ne peut plus venir en déduction des sommes restant dues.

La demande de restitution du dépôt de garantie sera dès lors rejetée.

Il y a lieu en conséquence de condamner la société FYM à payer au titre des loyers impayés du 1er mai 2017 au 31 décembre 2017 l'équivalent de six mois de loyers (sur les huit mois, les loyers de mai, juin, août, septembre, novembre, décembre n'ayant pas été payés), chiffrés par celle-ci à 801,22 € chacun, soit une somme totale de : 6x801,22 € = 4 807,32 €.


Sur la demande de paiement à l'encontre du CABINET LA PAGERIE

Le demandeur sollicite :
-sa condamnation à lui verser une indemnité de 19 200 € au titre d'une perte de chance de percevoir des loyers sur la période antérieure au 10 mai 2016,
-sa condamnation in solidum avec la société FYM à lui payer une somme de 10 941 € au titre de loyers impayés et dommages et intérêts pour la période allant du 11 mai 2016 au 31 décembre 2017.

Il fait valoir que le CABINET LA PAGERIE, auquel il a donné mandat entre 2013 et 2020 pour gérer ses biens, a engagé sa responsabilité par son manque de diligence, en ne percevant que le tiers des loyers réellement dus et lui reproche plus précisément cinq fautes :
-elle ne justifie pas avoir établi les factures et appelé les loyers mensuellement,
-elle n'a pas mis en œuvre les mesures nécessaires au recouvrement des impayés (mises en demeures, relances, commandements de payer, etc),
-elle a manqué à ses devoirs d'informer son mandant de la carence de la locataire et de lui apporter les conseils qui s'imposaient,
-elle ne lui a pas rendu compte annuellement de sa gestion comme l'exigent l'article 6 de la loi du 02 janvier 1970 et l'article 66 du décret du 20 juillet 1972.

Il soutient que ces manquements sont directement à l'origine de son dommage, à savoir une situation d'impayé qui a duré quatre ans et huit mois dont il n'a pu se rendre compte et à laquelle il n'a pu remédier en temps utile.

Il évalue la perte de chance d'obtenir le paiement des loyers à 100% compte tenu de la solvabilité manifeste du preneur pendant la période d'exécution du contrat et sollicite une condamnation in solidum des défendeurs pour la période du 11 mai 2016 au 31 décembre 2017 à réparer son dommage.

Le CABINET LA PAGERIE prétend à titre principal qu'il n'est pas justifié d'un manquement de sa part à ses obligations contractuelles ni d'un lien de causalité entre les fautes qui lui sont reprochées et les préjudices allégués, ni encore d'un dommage indemnisable qui lui serait opposable.

Il explique que son devoir d'information et de conseil est une obligation de moyens et non de résultat, qu'il est limité à la seule ignorance légitime du mandant, que celui-ci était parfaitement informé depuis 2013 des sommes versées par la locataire puisqu'il recevait chaque trimestre un compte-rendu de gestion du bien loué, connaissait parfaitement sa situation patrimoniale pour participer activement à l'élaboration de sa déclaration annuelle de revenus, disposait de ses relevés bancaires sur lesquels figuraient les sommes perçues et avait le contrat de bail indiquant le loyer dû par la locataire.

Il soutient encore qu'il disposait des informations nécessaires pour agir contre son locataire ou demander à son mandataire de le faire, qu'il n'a jamais interrogé ou relancé ce dernier, ce qui démontre qu'il ne manquait pas d'information.

Il ajoute que le demandeur ne peut prétendre à la prise en charge des loyers alors que leur paiement incombe uniquement au locataire, qu'elle n'en est pas le garant et qu'il n'y a pas de perte de chance de les percevoir de sa part puisque ledit locataire est dans la cause.

En vertu des articles 1991 à 1993 du code civil, le mandataire répond des fautes commises dans l’exercice de son mandat et doit rendre compte de sa gestion auprès de son mandant.

L'agent immobilier auquel un mandat de gestion de bien a été confié doit veiller à la préservation des intérêts de son mandant et a notamment, une obligation de conseil envers son client, ainsi qu'une obligation de diligence et de vérifications d'usage exigeant qu'il s'assure de réunir toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique et économique des actes et démarches accomplis pour son compte. 

Il est constant que celui qui réclame la réparation d'un dommage doit prouver tant celui-ci que la faute qui en serait à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Néanmoins, en vertu de son obligation de rendre compte de sa gestion, il appartient au mandataire de justifier du bon accomplissement de sa mission en fournissant tous les éléments y afférant.

En l'espèce, monsieur [N] réclame au CABINET LA PAGERIE l'indemnisation de la perte des deux tiers des loyers contractuellement dus qui n'ont pas été encaissés.

Le mandataire ne rapporte pas la preuve, lui incombant, de la bonne exécution de son obligation d'appeler et de percevoir la totalité des loyers dus en vertu du bail et, d'ailleurs, ne conteste pas n'avoir perçu le loyer mensuel que tous les trois mois.

Il n'est pas davantage démontré que le mandant a bénéficié d'une information précise et suffisante pour pouvoir se rendre compte qu'il manquait les deux tiers des loyers de la société FYM et agir afin d'en obtenir le recouvrement.

Comme le juge de la mise en état l'a avec pertinence relevé dans son ordonnance du 14 septembre 2022, le demandeur est propriétaire de dix biens immobiliers différents, générant d'importants revenus fonciers, le CABINET LA PAGERIE étant chargé de leur gestion locative mais aussi de lui fournir les éléments nécessaires à l'établissement de sa déclaration de revenus fonciers ; dans ce contexte, il ne pouvait se rendre compte de la perception de revenus inférieurs à ceux attendus de la société que pour autant que le gestionnaire lui procure à ce sujet une information suffisamment précise et détaillée.

Le demandeur conteste avoir reçu une telle information, dont la preuve incombe au mandataire.

Le juge de la mise en état a encore, avec justesse, considéré que :
-L'attestation de monsieur [F] [T], son gérant, en date du 12 avril 2022, selon laquelle celui-ci s'est « rendu chez M. [N] [L] chaque trimestre (…) pour lui remettre les relevés de gérance des biens confiés en mandat et ceci depuis 2013 » ne permet pas de connaître le contenu de l'information alors donnée au bailleur ;
-Il n'est pas établi que le seul relevé de gérance produit aux débats, daté du 24 avril 2015, mentionnant les loyers perçus de la société FYM sur l'année 2014, ou les extraits de la comptabilité de la mandataire sur lesquels apparaissent les loyers qu'elle a versés en 2015 et 2016, ont été adressés ou remis au mandant ;
-la déclaration de revenus fonciers n°2044 que le gestionnaire a préparée pour le compte de monsieur [N] au titre de l'année 2015, qui indique les revenus procurés par chacun des immeubles dont il est propriétaire, ne distingue pas précisément les loyers perçus de la société FYM ;
-Il n'est pas établi que les mentions manuscrites de monsieur [N] sur les documents produits aux débats, pour la plupart difficilement lisibles, concernent les locaux pris à bail par la société FYM, de sorte qu'elles n'attestent pas de sa bonne connaissance du montant des loyers qu'elle a versés et de leur insuffisance.

Dans ces conditions, il apparaît non seulement que le mandataire n'a pas exécuté correctement le mandat en se contentant de percevoir le tiers des loyers mais qu'en outre, il n'a pas fourni au mandant les informations lui permettant de s'en rendre compte, de sorte que celui-ci n'a pu mettre en œuvre les mesures nécessaires au recouvrement du tiers manquant des loyers en temps utile.

Ainsi, il est justifié d'un lien de causalité entre ces fautes et le préjudice résultant de l'impossibilité de recouvrer les loyers dus au titre de la période antérieure au 10 mai 2016, la demande à ce titre étant prescrite au profit de la locataire.

En revanche, le demandeur ne peut prétendre à la réparation d'un dommage consistant en un défaut de règlement des loyers postérieurs à cette date alors qu'à défaut de prescription de l'action en paiement des loyers dus depuis moins de cinq ans au moment de son action en justice, il a bien été mis en mesure d'en poursuivre le paiement.

En conséquence, il convient de faire droit à sa demande de condamnation du CABINET LA PAGERIE à l'indemniser du dommage lié à l'impayé antérieur au 10 mai 2016 mais de rejeter sa demande de condamnation in solidum de celui-ci, avec la locataire, au paiement d'une somme correspondante aux loyers postérieurs.

L'indemnité lui revenant au titre du défaut de perception de loyers pour la période couverte par la prescription répare la perte d'une chance de percevoir lesdits loyers et ne peut donc être chiffrée à hauteur de l'avantage espéré, soit du montant des loyers non versés.

En revanche, à défaut d'élément permettant de considérer que la locataire aurait pu être défaillante dans l'exécution de ses obligations, la probabilité de règlement de l'impayé doit être jugée forte et sera donc fixée à 90%.

En conséquence, le CABINET LA PAGERIE sera condamné à verser au demandeur une indemnité au titre de la perte de chance de percevoir les loyers impayés entre le 1er mai 2013 et le 10 mai 2016, soit pendant trente-six mois, de la façon suivante :
90% de 24 mois (2/3 de 36 mois) x 800 € = 17 280 €.


Sur la demande d'indemnité de la société FYM envers son ancien bailleur

Elle réclame une somme de 2 000 € « pour son exécution fautive du bail et ses demandes fantaisistes vis-à-vis d'un ancien locataire qu'il sait avoir quitté les lieux depuis plusieurs années ».

Elle ne précise pas le fondement juridique de cette demande qui n'est présentée que dans le dispositif de ses conclusions et, en tout état de cause, ne justifie en rien du préjudice dont elle demande réparation.

Cette demande ne peut donc qu'être rejetée.


Sur la demande de garantie du CABINET LA PAGERIE

Celle-ci demande, à titre infiniment subsidiaire, et sur le fondement de l'enrichissement sans cause, à être garantie par la société FYM de toute condamnation prononcée à son encontre, soutenant qu'elle n'a pas à payer aux lieu et place du locataire les loyers dus en contrepartie de la jouissance des lieux loués.

La société FYM réplique que les conditions de l'enrichissement sans cause ne sont pas réunies, que cette demande de garantie ne repose pas sur un fondement valide, tel que sa responsabilité délictuelle et qu'aucune faute de sa part n'est, au demeurant, caractérisée.

L'enrichissement injustifié, auparavant dénommé « enrichissement sans cause », est prévu par les articles 1303 à 1303-4 du code civil, anciennement l'article 1371 dudit code.

Or, au sens de l'article 1303-1 de ce code, le paiement effectué en vertu d'une décision de justice n'est pas dépourvu de justification, ladite décision constituant sa cause, de sorte que le CABINET LA PAGERIE n''est pas fondé à se prévaloir d'un enrichissement injustifié au profit de la société FYM qui fonderait la condamnation de celle-ci à le garantir du paiement de l'indemnité revenant à monsieur [N].

En conséquence, cette demande sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

Le CABINET LA PAGERIE et la société FYM, parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme au demandeur au titre de ses frais irrépétibles que l'équité commande, au vu des circonstances de la cause, de fixer à 2 000 € pour le premier et à 1 000 € pour la seconde.

Leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles seront rejetées.

Condamnées à des titres différents et au paiement de sommes différentes, sans solidarité, leurs condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles ne seront pas prononcées in solidum.

Il est rappelé que l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.R.L. FYM à payer à monsieur [L] [N] une somme de quatre-mille-huit-cent-sept euros et trente-deux centimes (4 807,32 €) au titre des loyers impayés du 1er mai 2017 au 31 décembre 2017 ;

CONDAMNE la S.A.R.L. CABINET LA PAGERIE à payer à monsieur [L] [N] une indemnité de dix-sept-mille-deux-cent-quatre-vingt euros (17 280 €) au titre de la perte de chance de percevoir les loyers impayés entre le 1er mai 2013 et le 10 mai 2016 ;

DÉBOUTE monsieur [L] [N] de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. FYM au titre des loyers impayés et dommages et intérêts pour la période postérieure au 31 décembre 2017, ainsi que de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. CABINET LA PAGERIE au titre des loyers impayés et dommages intérêts pour la période postérieure au 10 mai 2016 ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. FYM de ses demandes de restitution du dépôt de garantie ou de compensation judiciaire avec celui-ci, de paiement d'une indemnité de 2 000 € et en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. CABINET LA PAGERIE de sa demande tendant à être relevée indemne et garantie par la S.A.R.L. FYM ainsi que de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L. FYM et la S.A.R.L. CABINET LA PAGERIE aux dépens de l'instance ;

CONDAMNE la S.A.R.L. FYM à payer à monsieur [L] [N] une somme de mille euros (1 000 €) à en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L. CABINET LA PAGERIE à payer à monsieur [L] [N] une somme de deux-mille euros (2 000 €) à en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à Paris le 20 Février 2025

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA