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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, Deuxième Chambre Civile, 17 mars 2025, n° 23/02718

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Parties (entreprises)

SCP PHILIPPE ANGEL - DENIS HAZANE - SYLVIE DUVALDU VIEUX CEDRETEIXEIRALY

Exposé du litige

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 13 Janvier 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

--==o0§0o==--

DEMANDERESSE

S.C.I. DU VIEUX CEDRE, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 417 773 249 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau du Val d’Oise 

DÉFENDEURS

S.C.P. [B]-[Y]-[N], immatriculée au RCS de Compiègne sous le numéro 500 966 999 dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par Me [Z] [L], es qualité de liquidateur judiciaire de S.A.S. TEIXEIRALY, immatriculée au RCS de Compiègne sous le numéro 828069 146 dont le siège social est sis [Adresse 5], selon jugement du 5 juillet 2023

Monsieur [K] [X], né le 23 Juillet 1965 à [Localité 7] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 5]

représentés par Me Jean-Baptiste AUDIER, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Stéphanie COHEN, avocat plaidant au barreau de Paris. 


--==o0§0o==--






Par acte sous signature privée du 1er mars 2017, la SCI du Vieux Cèdre a consenti à la société Teixeiraly un bail commercial portant sur le lot n° 6 du bâtiment B d'un immeuble situé [Adresse 4], à savoir un local de 78 m² au rez-de-chaussée outre deux places de stationnement à l'extérieur, pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2017, moyennant un loyer annuel de 12.000 € hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d'avance. Un dépôt de garantie de 2.700 € a été versé. Les locaux sont à usage exclusif de stockage de fruits et légumes.

Par acte du même jour, Monsieur [K] [M] [X] s'est porté caution solidaire de de la société Teixeiraly pour le paiement des loyers, indemnités d'occupation, charges, réparations locatives et frais éventuels de procédure, pendant toute la durée d'exécution du bail commercial et son renouvellement.

Par jugement du 22 mai 2019, le tribunal de commerce de Compiègne a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Teixeiraly, et désigné la SCP [B]-[Y] représentée par Maître [F] [B] en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 6 mai 2020, le même tribunal a arrêté le plan de redressement de la société Teixeiraly sur une durée de 5 ans, la SCP [B]-[Y] représentée par Maître [F] [B] étant désignée en qualité de commissaire à l'exécution du plan. 

Par acte extrajudiciaire du 5 janvier 2022, la SCI du Vieux Cèdre a fait délivrer à la société Teixeiraly un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 13.808,35 €, correspondant à l'arriéré de loyer arrêté au 1er trimestre 2022 inclus. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [X] le 17 janvier 2022. La SCI du Vieux Cèdre s'est désistée d'une action en référé-expulsion, les loyers arriérés ayant été réglés.

Par exploit du 11 mai 2023, la SCI du Vieux Cèdre a fait assigner la société Teixeiraly ainsi que Monsieur [X] et la SCP [B]-[Y]-[N], représentée par Maître [W] [N] désignée en remplacement de Maître [B] par jugement du 27 octobre 2022, devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins notamment de résiliation du bail.

Par jugement en date du 5 juillet 2023, le tribunal de commerce de Compiègne a prononcé la résolution du plan de redressement et la liquidation judiciaire de la société Teixeiraly et désigné la SCP [B]-[Y]-[N] représentée par Maître [Z] [Y] en qualité de liquidateur.

Le 12 juillet 2023, le liquidateur a restitué les lieux loués.

La SCI du Vieux Cèdre a déclaré le 13 juillet 2023 entre les mains de la SCP [B]-[Y]-[N] une créance de 10.554,13 € à titre privilégié en vertu des articles 2332 1° et suivants du code civil. Le 1er septembre 2023, elle a adressé une déclaration complémentaire, portant sa demande à la somme de 11.338,97€.
 
Le 14 septembre 2023, la SCI du Vieux Cèdre a conclu à l'encontre de la SCP [B]-[Y]-[N] représentée par Maître [Z] [Y] en sa qualité de liquidateur de la société Teixeiraly.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 novembre 2024. L'affaire a été plaidée le 13 janvier 2025 et mise en délibéré au 17 mars 2025.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 juillet 2024, la SCI du Vieux Cèdre demande au tribunal de :


- Fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Teixeiraly représentée par son liquidateur la somme de 8.338,97 €,


- Dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions,
- Condamner Monsieur [X], caution solidaire, au paiement de la somme de 7.868,30 €, avec intérêt au taux légal à compter du 7 septembre 2023,
- Ordonner l'appréhension par la SCI du Vieux Cèdre du dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts,
- Débouter la SCP [B]-[Y]-[N] et Monsieur [X] de leur demande de compensation des sommes dues avec le dépôt de garantie ainsi que de toute demande contraire,
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Teixeiraly la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que le montant des dépens,
- Condamner Monsieur [X], caution solidaire, au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [X] aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu'une somme de 1.191,08 € reste due en vertu du plan, que les loyers du 1er au 12 juillet 2023, soit 729,13 €, sont dus, qu'elle est bien fondée à solliciter la somme de 2.040 € en réparation de son préjudice lié à une surconsommation en eau en 2023, et celle de 1.450 € au titre des réparations locatives. Elle ajoute 458,09 € au titre d'un constat d'huissier et de frais de signification, et celle de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de l'occupation illicite des places de stationnement lui appartenant pendant plusieurs mois. Elle fait valoir enfin que selon les termes du bail, en cas de résiliation pour toute cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur. 

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, Monsieur [K] [M] [X] et la SCP [B]-[Y]-[N], liquidateur judiciaire de la société Teixeiraly, demandent au tribunal de :

- Fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Teixeiraly la somme de 2.418,20 €,
- Condamner Monsieur [X], caution solidaire, au paiement de la somme de 2.418,20,20 €,
- Ordonner la compensation avec le dépôt de garantie,
- Débouter la SCI du Vieux Cèdre du surplus de ses demandes,
- Juger en équité et modérer les sommes réclamées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Ils reconnaissent être redevables de la somme de 1.191,08 € au titre du solde du plan, de celle de 729,13 € au titre du loyer du 1er au 12 juillet 2023, et de celle de 458,09 € au titre du constat d'huissier et des frais de signification. Ils contestent en revanche les dommages et intérêts en raison de la surconsommation d'eau, les factures présentées correspondant à la consommation de l'ensemble de la propriété de la SCI, et le calcul de la somme réclamée n'étant pas explicité. Ils contestent également le montant des réparations locatives en l'absence d'état des lieux à l'entrée, seul le réservoir des toilettes ayant été endommagé, soit un coût de 39,90 €. Ils contestent de même l'occupation illicite des places de stationnement. Ils s'opposent enfin à la conservation du dépôt de garantie par la SCI, faisant valoir que cette dernière dispose d'une caution personnelle et qu'elle ne justifie pas d'un préjudice lui permettant de conserver cette somme.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 7 juin 2024 et 3 juillet 2024.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la créance à l'encontre de la société Teixeiraly

Aux termes des articles L 622-21 et L 622-22 du code de commerce, applicables à la liquidation judiciaire par l'effet de l'article L 641-3 du même code, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. Les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire dûment appelé, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En l'espèce, la SCI du Vieux Cèdre a déclaré le 13 juillet 2023 entre les mains de la SCP [B]-[Y]-[N] une créance de 10.554,13 €, portée à la somme de 11.338,97 € par déclaration complémentaire du 1er septembre 2023. Elle a omis d'assigner la SCP [B]-[Y]-[N] en sa qualité de liquidateur, cette dernière n'ayant été assignée qu'en qualité de commissaire à l'exécution du plan, qualité qu'elle a perdue le 5 juillet 2023. Toutefois, la SCP [B]-[Y]-[N] a conclu le 7 juin 2024 en qualité de liquidateur judiciaire de la société Teixeiraly, ce qui équivaut à une intervention volontaire. La demande de fixation de créance est dès lors recevable.

Le liquidateur et la caution ne contestent ni la somme de 1.191,08 € au titre du reliquat du plan de redressement, ni la somme de 729,13 € au titre du loyer du 1er au 12 juillet 2023, ni celle de 458,09 € au titre du constat d'huissier et des frais de signification. 

La bailleresse réclame la somme de 2.040 € en réparation d'un préjudice lié à la surconsommation en eau, ce qui est contesté. Elle fait valoir que la locataire a commis une faute en laissant une fuite aggraver la consommation d'eau, puisqu'elle a reçu en février 2023 une facture d'eau de 2.241,37 €, ce qui représente environ le double des factures habituelles. Elle ajoute qu'une consommation de 909 m3 a été relevée par l'huissier lors de son constat du 20 mars 2023. La somme réclamée est obtenue en multipliant le prix du m3 de 2,41 € par 909, ce qui est particulièrement absurde. En effet, d'une part, la demanderesse n'établit nullement sur quelle période les 909 m3 d'eau ont été consommés, alors que le compteur a certainement été installé avant que la société Teixeiraly n'occupe les lieux, et qu'aucun état des lieux n'a été dressé à l'entrée de cette dernière. D'autre part, les défendeurs font observer à juste titre que la facture de février 2023 couvre une période d'un an, tandis que les factures précédentes couvraient une période de 6 mois environ, ce qui explique que son montant soit environ le double des factures habituelles. Enfin, le bail prévoit le versement d'une provision trimestrielle pour l'eau ainsi qu'une régularisation annuelle, ce dont il découle que les consommations réelles d'eau par la locataire ont été prises en compte tout au long de la location. La somme de 2.040 € sera donc écartée.

La SCI du Vieux Cèdre sollicite par ailleurs la somme de 1.450 € au titre des réparations locatives, qui est également contestée. Cette somme résulte d'une facture de la société EGDB MB en date du 17 août 2023, qui se décompose ainsi :

- Ouverture de la porte d'entrée à l'aide de pinces et remplacement de la serrure: 250 €
- Débarras des poubelles à la déchèterie et nettoyage général : 500 €
- Fixations cloisons en BA 13, fourniture et pose de la porte des toilettes: 400 €
- Fourniture et remplacement du pack WC fissuré : 300 €

S'agissant du changement de serrure, il convient d'observer que par courriel du 12 juillet 2023, le liquidateur indiquait à la SCI du Vieux Cèdre : " Vous voudrez bien vous rapprocher directement du Commissaire de Justice, SELARL Lecoent Wolf [Adresse 2] - [XXXXXXXX01] - [Courriel 6] afin de récupérer vos clés. " Or la demanderesse ne justifie pas avoir contacté cette étude, et n'invoque aucune difficulté pour récupérer ces clés. La somme de 250 € sera donc écartée.

S'agissant du débarras des poubelles et du nettoyage du local, il résulte des photographies versées aux débats qu'en fin de location le local est resté encombré de déchets, qu'il a fallu transporter en déchèterie, et qu'il a fallu nettoyer les locaux. La somme de 500 € sera retenue.

Il résulte également des photographies et du constat du 20 mars 2023 que le WC était en très mauvais état, le réservoir étant au surplus fêlé, témoignant d'un défaut d'entretien évident. Le changement complet du WC s'imposait. La somme de 300 € sera également retenue.

En revanche, les fixations de cloisons en BA 13, ainsi que la fourniture et pose d'une porte des toilettes ne sont pas justifiées. Il résulte en effet de l'article L 145-40-1 du code de commerce que le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour réaliser un état des lieux d'entrée ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. A défaut d'état des lieux d'entrée, le bailleur ne démontre pas que des cloisons et une porte aient été retirées. La somme de 400 € sera écartée. Dès lors, seule une somme de 800 € sera retenue au titre des réparations locatives.

La SCI du Vieux Cèdre sollicite également la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de l'occupation illicite des places de stationnement lui appartenant pendant plusieurs mois. Il est exact qu'aux termes de l'article VI-14 du bail, le stationnement des véhicules du preneur sur les parkings privés de la SCI en dehors des deux places de stationnement incluses dans la location est interdit. Toutefois, la demanderesse n'établit qu'une seule infraction à cette disposition du bail, constatée le 20 mars 2023. Les dommages et intérêts de ce chef seront réduits à la somme de 100 €.

Enfin, l'article V du bail prévoit que si le bail est résilié pour inexécution des conditions ou pour toute cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres. Il est de principe que l'objet d'une telle clause est d'indemniser forfaitairement le bailleur du préjudice subi du fait de la résiliation anticipée du bail par le locataire, et ne s'analyse pas en une clause pénale. En l'espèce, il est constant que le bail, qui devait prendre fin le 28 février 2026 a été résilié de manière anticipée le 12 juillet 2023 en dehors de la volonté du bailleur et pour une cause imputable au preneur, le liquidateur n'ayant pas été en mesure de le poursuivre en vue d'une éventuelle cession. La SCI du Vieux Cèdre sera donc autorisée à conserver le dépôt de garantie, et la demande de compensation formée par les défendeurs sera rejetée.

Il convient dès lors de fixer à la somme totale de 3.278,30 € la créance de la SCI du Vieux Cèdre au passif de la liquidation judiciaire de la société Teixeiraly, assortie du privilège du bailleur tel que prévu aux articles L 641-12 et L 622-16 du code de commerce, étant rappelé qu'aux termes de l'article L 622-28 du code de commerce, applicable à la liquidation judiciaire par l'effet de l'article L 641-3 du même code, le jugement d'ouverture arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que tous intérêts de retard et majorations.

Sur la demande à l'encontre de Monsieur [X]

Par acte du 1er mars 2017, Monsieur [K] [M] [X] s'est porté caution solidaire de de la société Teixeiraly pour le paiement des loyers, indemnités d'occupation, charges, réparations locatives et frais éventuels de procédure, pendant toute la durée d'exécution du bail commercial et son renouvellement. Il ne conteste nullement son engagement de caution.

Il sera donc condamné à payer à la SCI du Vieux Cèdre la somme de 3.278,30 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Il convient d'ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de la liquidation judiciaire.

Compte tenu de la situation économique de la société Teixeiraly, il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre.

Monsieur [X] sera condamné à payer à la SCI du Vieux Cèdre la somme de 2.000 € sur ce même fondement.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



Fixe à la somme de 3.278,30 € la créance de la SCI du Vieux Cèdre au passif de la liquidation judiciaire de la société Teixeraly, assortie du privilège du bailleur tel que prévu aux articles L 641-12 et L 622-16 du code de commerce ;

Condamne Monsieur [K] [M] [X], en sa qualité de caution solidaire, à payer à la SCI du Vieux Cèdre la somme de 3.278,30 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise la SCI du Vieux Cèdre à conserver le dépôt de garantie ;

Condamne Monsieur [K] [M] [X] à payer à la SCI du Vieux Cèdre la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ordonne l'emploi des dépens en frais privilégiés de la liquidation judiciaire ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


Ainsi jugé le 17 mars 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY
Texte intégral
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

17 Mars 2025

N° RG 23/02718 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NEFV 
Code NAC : 30B 

S.C.I. DU VIEUX CEDRE
C/
S.C.P. [B] [Y] [N]
S.A.S. TEIXEIRALY
[K] [X]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 17 mars 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 13 Janvier 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDERESSE

S.C.I. DU VIEUX CEDRE, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 417 773 249 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau du Val d’Oise 

DÉFENDEURS

S.C.P. [B]-[Y]-[N], immatriculée au RCS de Compiègne sous le numéro 500 966 999 dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par Me [Z] [L], es qualité de liquidateur judiciaire de S.A.S. TEIXEIRALY, immatriculée au RCS de Compiègne sous le numéro 828069 146 dont le siège social est sis [Adresse 5], selon jugement du 5 juillet 2023

Monsieur [K] [X], né le 23 Juillet 1965 à [Localité 7] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 5]

représentés par Me Jean-Baptiste AUDIER, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Stéphanie COHEN, avocat plaidant au barreau de Paris. 


--==o0§0o==--






Par acte sous signature privée du 1er mars 2017, la SCI du Vieux Cèdre a consenti à la société Teixeiraly un bail commercial portant sur le lot n° 6 du bâtiment B d'un immeuble situé [Adresse 4], à savoir un local de 78 m² au rez-de-chaussée outre deux places de stationnement à l'extérieur, pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2017, moyennant un loyer annuel de 12.000 € hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d'avance. Un dépôt de garantie de 2.700 € a été versé. Les locaux sont à usage exclusif de stockage de fruits et légumes.

Par acte du même jour, Monsieur [K] [M] [X] s'est porté caution solidaire de de la société Teixeiraly pour le paiement des loyers, indemnités d'occupation, charges, réparations locatives et frais éventuels de procédure, pendant toute la durée d'exécution du bail commercial et son renouvellement.

Par jugement du 22 mai 2019, le tribunal de commerce de Compiègne a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Teixeiraly, et désigné la SCP [B]-[Y] représentée par Maître [F] [B] en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 6 mai 2020, le même tribunal a arrêté le plan de redressement de la société Teixeiraly sur une durée de 5 ans, la SCP [B]-[Y] représentée par Maître [F] [B] étant désignée en qualité de commissaire à l'exécution du plan. 

Par acte extrajudiciaire du 5 janvier 2022, la SCI du Vieux Cèdre a fait délivrer à la société Teixeiraly un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 13.808,35 €, correspondant à l'arriéré de loyer arrêté au 1er trimestre 2022 inclus. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [X] le 17 janvier 2022. La SCI du Vieux Cèdre s'est désistée d'une action en référé-expulsion, les loyers arriérés ayant été réglés.

Par exploit du 11 mai 2023, la SCI du Vieux Cèdre a fait assigner la société Teixeiraly ainsi que Monsieur [X] et la SCP [B]-[Y]-[N], représentée par Maître [W] [N] désignée en remplacement de Maître [B] par jugement du 27 octobre 2022, devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins notamment de résiliation du bail.

Par jugement en date du 5 juillet 2023, le tribunal de commerce de Compiègne a prononcé la résolution du plan de redressement et la liquidation judiciaire de la société Teixeiraly et désigné la SCP [B]-[Y]-[N] représentée par Maître [Z] [Y] en qualité de liquidateur.

Le 12 juillet 2023, le liquidateur a restitué les lieux loués.

La SCI du Vieux Cèdre a déclaré le 13 juillet 2023 entre les mains de la SCP [B]-[Y]-[N] une créance de 10.554,13 € à titre privilégié en vertu des articles 2332 1° et suivants du code civil. Le 1er septembre 2023, elle a adressé une déclaration complémentaire, portant sa demande à la somme de 11.338,97€.
 
Le 14 septembre 2023, la SCI du Vieux Cèdre a conclu à l'encontre de la SCP [B]-[Y]-[N] représentée par Maître [Z] [Y] en sa qualité de liquidateur de la société Teixeiraly.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 novembre 2024. L'affaire a été plaidée le 13 janvier 2025 et mise en délibéré au 17 mars 2025.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 juillet 2024, la SCI du Vieux Cèdre demande au tribunal de :


- Fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Teixeiraly représentée par son liquidateur la somme de 8.338,97 €,


- Dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions,
- Condamner Monsieur [X], caution solidaire, au paiement de la somme de 7.868,30 €, avec intérêt au taux légal à compter du 7 septembre 2023,
- Ordonner l'appréhension par la SCI du Vieux Cèdre du dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts,
- Débouter la SCP [B]-[Y]-[N] et Monsieur [X] de leur demande de compensation des sommes dues avec le dépôt de garantie ainsi que de toute demande contraire,
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Teixeiraly la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que le montant des dépens,
- Condamner Monsieur [X], caution solidaire, au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [X] aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu'une somme de 1.191,08 € reste due en vertu du plan, que les loyers du 1er au 12 juillet 2023, soit 729,13 €, sont dus, qu'elle est bien fondée à solliciter la somme de 2.040 € en réparation de son préjudice lié à une surconsommation en eau en 2023, et celle de 1.450 € au titre des réparations locatives. Elle ajoute 458,09 € au titre d'un constat d'huissier et de frais de signification, et celle de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de l'occupation illicite des places de stationnement lui appartenant pendant plusieurs mois. Elle fait valoir enfin que selon les termes du bail, en cas de résiliation pour toute cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur. 

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, Monsieur [K] [M] [X] et la SCP [B]-[Y]-[N], liquidateur judiciaire de la société Teixeiraly, demandent au tribunal de :

- Fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Teixeiraly la somme de 2.418,20 €,
- Condamner Monsieur [X], caution solidaire, au paiement de la somme de 2.418,20,20 €,
- Ordonner la compensation avec le dépôt de garantie,
- Débouter la SCI du Vieux Cèdre du surplus de ses demandes,
- Juger en équité et modérer les sommes réclamées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Ils reconnaissent être redevables de la somme de 1.191,08 € au titre du solde du plan, de celle de 729,13 € au titre du loyer du 1er au 12 juillet 2023, et de celle de 458,09 € au titre du constat d'huissier et des frais de signification. Ils contestent en revanche les dommages et intérêts en raison de la surconsommation d'eau, les factures présentées correspondant à la consommation de l'ensemble de la propriété de la SCI, et le calcul de la somme réclamée n'étant pas explicité. Ils contestent également le montant des réparations locatives en l'absence d'état des lieux à l'entrée, seul le réservoir des toilettes ayant été endommagé, soit un coût de 39,90 €. Ils contestent de même l'occupation illicite des places de stationnement. Ils s'opposent enfin à la conservation du dépôt de garantie par la SCI, faisant valoir que cette dernière dispose d'une caution personnelle et qu'elle ne justifie pas d'un préjudice lui permettant de conserver cette somme.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 7 juin 2024 et 3 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la créance à l'encontre de la société Teixeiraly

Aux termes des articles L 622-21 et L 622-22 du code de commerce, applicables à la liquidation judiciaire par l'effet de l'article L 641-3 du même code, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. Les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire dûment appelé, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En l'espèce, la SCI du Vieux Cèdre a déclaré le 13 juillet 2023 entre les mains de la SCP [B]-[Y]-[N] une créance de 10.554,13 €, portée à la somme de 11.338,97 € par déclaration complémentaire du 1er septembre 2023. Elle a omis d'assigner la SCP [B]-[Y]-[N] en sa qualité de liquidateur, cette dernière n'ayant été assignée qu'en qualité de commissaire à l'exécution du plan, qualité qu'elle a perdue le 5 juillet 2023. Toutefois, la SCP [B]-[Y]-[N] a conclu le 7 juin 2024 en qualité de liquidateur judiciaire de la société Teixeiraly, ce qui équivaut à une intervention volontaire. La demande de fixation de créance est dès lors recevable.

Le liquidateur et la caution ne contestent ni la somme de 1.191,08 € au titre du reliquat du plan de redressement, ni la somme de 729,13 € au titre du loyer du 1er au 12 juillet 2023, ni celle de 458,09 € au titre du constat d'huissier et des frais de signification. 

La bailleresse réclame la somme de 2.040 € en réparation d'un préjudice lié à la surconsommation en eau, ce qui est contesté. Elle fait valoir que la locataire a commis une faute en laissant une fuite aggraver la consommation d'eau, puisqu'elle a reçu en février 2023 une facture d'eau de 2.241,37 €, ce qui représente environ le double des factures habituelles. Elle ajoute qu'une consommation de 909 m3 a été relevée par l'huissier lors de son constat du 20 mars 2023. La somme réclamée est obtenue en multipliant le prix du m3 de 2,41 € par 909, ce qui est particulièrement absurde. En effet, d'une part, la demanderesse n'établit nullement sur quelle période les 909 m3 d'eau ont été consommés, alors que le compteur a certainement été installé avant que la société Teixeiraly n'occupe les lieux, et qu'aucun état des lieux n'a été dressé à l'entrée de cette dernière. D'autre part, les défendeurs font observer à juste titre que la facture de février 2023 couvre une période d'un an, tandis que les factures précédentes couvraient une période de 6 mois environ, ce qui explique que son montant soit environ le double des factures habituelles. Enfin, le bail prévoit le versement d'une provision trimestrielle pour l'eau ainsi qu'une régularisation annuelle, ce dont il découle que les consommations réelles d'eau par la locataire ont été prises en compte tout au long de la location. La somme de 2.040 € sera donc écartée.

La SCI du Vieux Cèdre sollicite par ailleurs la somme de 1.450 € au titre des réparations locatives, qui est également contestée. Cette somme résulte d'une facture de la société EGDB MB en date du 17 août 2023, qui se décompose ainsi :

- Ouverture de la porte d'entrée à l'aide de pinces et remplacement de la serrure: 250 €
- Débarras des poubelles à la déchèterie et nettoyage général : 500 €
- Fixations cloisons en BA 13, fourniture et pose de la porte des toilettes: 400 €
- Fourniture et remplacement du pack WC fissuré : 300 €

S'agissant du changement de serrure, il convient d'observer que par courriel du 12 juillet 2023, le liquidateur indiquait à la SCI du Vieux Cèdre : " Vous voudrez bien vous rapprocher directement du Commissaire de Justice, SELARL Lecoent Wolf [Adresse 2] - [XXXXXXXX01] - [Courriel 6] afin de récupérer vos clés. " Or la demanderesse ne justifie pas avoir contacté cette étude, et n'invoque aucune difficulté pour récupérer ces clés. La somme de 250 € sera donc écartée.

S'agissant du débarras des poubelles et du nettoyage du local, il résulte des photographies versées aux débats qu'en fin de location le local est resté encombré de déchets, qu'il a fallu transporter en déchèterie, et qu'il a fallu nettoyer les locaux. La somme de 500 € sera retenue.

Il résulte également des photographies et du constat du 20 mars 2023 que le WC était en très mauvais état, le réservoir étant au surplus fêlé, témoignant d'un défaut d'entretien évident. Le changement complet du WC s'imposait. La somme de 300 € sera également retenue.

En revanche, les fixations de cloisons en BA 13, ainsi que la fourniture et pose d'une porte des toilettes ne sont pas justifiées. Il résulte en effet de l'article L 145-40-1 du code de commerce que le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour réaliser un état des lieux d'entrée ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. A défaut d'état des lieux d'entrée, le bailleur ne démontre pas que des cloisons et une porte aient été retirées. La somme de 400 € sera écartée. Dès lors, seule une somme de 800 € sera retenue au titre des réparations locatives.

La SCI du Vieux Cèdre sollicite également la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de l'occupation illicite des places de stationnement lui appartenant pendant plusieurs mois. Il est exact qu'aux termes de l'article VI-14 du bail, le stationnement des véhicules du preneur sur les parkings privés de la SCI en dehors des deux places de stationnement incluses dans la location est interdit. Toutefois, la demanderesse n'établit qu'une seule infraction à cette disposition du bail, constatée le 20 mars 2023. Les dommages et intérêts de ce chef seront réduits à la somme de 100 €.

Enfin, l'article V du bail prévoit que si le bail est résilié pour inexécution des conditions ou pour toute cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres. Il est de principe que l'objet d'une telle clause est d'indemniser forfaitairement le bailleur du préjudice subi du fait de la résiliation anticipée du bail par le locataire, et ne s'analyse pas en une clause pénale. En l'espèce, il est constant que le bail, qui devait prendre fin le 28 février 2026 a été résilié de manière anticipée le 12 juillet 2023 en dehors de la volonté du bailleur et pour une cause imputable au preneur, le liquidateur n'ayant pas été en mesure de le poursuivre en vue d'une éventuelle cession. La SCI du Vieux Cèdre sera donc autorisée à conserver le dépôt de garantie, et la demande de compensation formée par les défendeurs sera rejetée.

Il convient dès lors de fixer à la somme totale de 3.278,30 € la créance de la SCI du Vieux Cèdre au passif de la liquidation judiciaire de la société Teixeiraly, assortie du privilège du bailleur tel que prévu aux articles L 641-12 et L 622-16 du code de commerce, étant rappelé qu'aux termes de l'article L 622-28 du code de commerce, applicable à la liquidation judiciaire par l'effet de l'article L 641-3 du même code, le jugement d'ouverture arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que tous intérêts de retard et majorations.

Sur la demande à l'encontre de Monsieur [X]

Par acte du 1er mars 2017, Monsieur [K] [M] [X] s'est porté caution solidaire de de la société Teixeiraly pour le paiement des loyers, indemnités d'occupation, charges, réparations locatives et frais éventuels de procédure, pendant toute la durée d'exécution du bail commercial et son renouvellement. Il ne conteste nullement son engagement de caution.

Il sera donc condamné à payer à la SCI du Vieux Cèdre la somme de 3.278,30 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Il convient d'ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de la liquidation judiciaire.

Compte tenu de la situation économique de la société Teixeiraly, il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre.

Monsieur [X] sera condamné à payer à la SCI du Vieux Cèdre la somme de 2.000 € sur ce même fondement.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS



Fixe à la somme de 3.278,30 € la créance de la SCI du Vieux Cèdre au passif de la liquidation judiciaire de la société Teixeraly, assortie du privilège du bailleur tel que prévu aux articles L 641-12 et L 622-16 du code de commerce ;

Condamne Monsieur [K] [M] [X], en sa qualité de caution solidaire, à payer à la SCI du Vieux Cèdre la somme de 3.278,30 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise la SCI du Vieux Cèdre à conserver le dépôt de garantie ;

Condamne Monsieur [K] [M] [X] à payer à la SCI du Vieux Cèdre la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ordonne l'emploi des dépens en frais privilégiés de la liquidation judiciaire ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


Ainsi jugé le 17 mars 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-40-1, code civil 1731, code de commerce L641-3, code civil 2332, code de commerce L622-22, code de commerce L622-16, code de commerce L641-12). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-03-18T20:45:05.781Z.