Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 19 mars 2025, n° 24/05933

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

La SA RATP HABITAT est une entreprise sociale pour l'Habitat selon la convention signée avec l'Etat le 01/12/1989.

Un contrat de bail a été signé le 09/11/2021 entre la SA RATP HABITAT et Mme [D] [R] portant sur un appartement situé au [Adresse 3] , pour un loyer de 573.88 euros et 217.36 euros de provision sur charges.
Le 31/10/2022 , Mme [D] [R] a été mise en demeure de justifier de l'occupation du logement .Il a été procédé à un constat le 08/12/2022 sur le fondement de l'article 14-1 de la loi du 06/07/89.
 
Par ordonnance de référé du 26/04/2023, le Juge des contentieux de la protection a condamné la SA RATP HABITAT à procéder à ses frais à la réintégration de Mme [D] [R] dans le logement sous astreinte de 150 euros par jour pendant un délai de deux mois passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, outre condamnation à payer une provision de 386.49 euros pour le loyer versé du 17 au 31/12/2022, la somme de 1000 euros de provision à valoir sur la demande de dommages et intérêts , dépens et frais irrépétibles . Le juge des référés a retenu un trouble manifestement illicite dans la mesure où les serrures du logement avaient été changée , sans que le juge ait statué sur la requête en abandon du logement déposée seulement le 16/01/2023, un mois plus tard.

Le 12/07/2023, Mme [D] [R] a été mise en demeure de libérer le logement dans le délai d'un mois, en raison du non-respect des règles d'attribution et d'occupation. 

Son conseil a contesté cette mise en demeure par courrier du 02/08/2023.

Mme [X] [V] a été embauchée le 28/12/2017 par la société Logis- Transport comme chargée d'attribution et par avenant du 01/01/2022, elle a été désignée chargée de commercialisation de la société RATP HABITAT, soit pour la gestion des demandes de logements du parc social.

Par LRAR du 26/07/2022 reçue le 27/07/2022 par Mme [X] , la SA RATP HABITAT a procédé à son licenciement pour faute grave , selon les griefs détaillés dans la lettre de licenciement. Il est notamment reproché la mise en œuvre d'un système frauduleux permettant l'attribution de logements à des personnes contournant les règles applicables en matière d'attribution, des sommes d'argent étant remises à des intermédiaires en lien avec elle et des logements étant attribués sans respect des procédures de gestion de dossier en matière de logement social, les baux étant signés par Mme [X] , hors de ses attributions. 

La SA RATP HABITAT a déposé auprès du doyen des juges d'instruction de [Localité 16] le 15/02/2024 une plainte avec constitution de partie civile pour corruption passive, faux et usage de faux contre Mme [X] [V] .

La SA RATP HABITAT a assigné plusieurs locataires ayant signé un contrat de bail dans ce contexte à [Localité 16], [Localité 15], [Localité 5] , [Localité 4], [Localité 13] , [Localité 10], [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice du 19/04/2024 annulant l'acte du 08/04/2024, la SA RATP HABITAT a assigné Mme [D] [R] sur le fondement des articles 6, 1128, 1132, 1137, 1138, 1156, 1162 , 1178, 1240 du code civil, L441-1 à L441-2-9 et R441-1 à R441-12 du code des procédures civiles d'exécution, 699 et 700 du code de procédure civile aux fins de : 

- voir prononcer la nullité du bail conclu frauduleusement entre la SA RATP HABITAT et Mme [D] [R] 

-voir constater que Mme [D] [R] est occupante sans droit ni titre depuis le 09/11/2021

- voir ordonner la libération immédiate des lieux occupés par Mme [D] [R] et tous occupants de son chef à compter de ka signification du jugement

- voir condamner , à défaut de départ immédiat, Mme [D] [R] à une astreinte de 200 euros par jour de retard suivant la signification du jugement jusqu'à libération effective du logement 

-voir ordonner , à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [D] [R] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier, dès signification du jugement , sans bénéfice du délai de deux mois ni de la trêve hivernale 

-voir ordonner le transport et la séquestration des meubles laissés dans les lieux dans tout garde meuble de son choix , aux frais , risques et périls de Mme [D] [R] 

- voir condamner Mme [D] [R] au paiement :

- d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer et des charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail , soit la somme de 791.24 euros par mois entre le 09/11/2021 et le jugement , les sommes déjà versées en exécution du bail venant se compenser avec cette indemnité 

- d'une somme de 6000 euros en réparation du préjudice subi 
- voir juger que le dépôt de garantie reste acquis à la SA RATP HABITAT et prononcer la compensation de cette somme avec les condamnations prononcées à l'encontre de Mme [D] [R]

- d'une somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens 
- voir rappeler l'exécution provisoire de la décision 

L'affaire a été retenue le 22/01/2025 après renvoi.

La SA RATP HABITAT soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 
A titre principal :
- voir prononcer la nullité du bail conclu frauduleusement entre la SA RATP HABITAT et Mme [D] [R] 

A titre subsidiaire :
- voir prononcer la nullité du bail conclu frauduleusement entre la SA RATP HABITAT et Mme [D] [R] à effet au 09/11/2021

en toute hypothèse :
- voir constater que Mme [D] [R] est occupante sans droit ni titre depuis le 09/11/2021

- voir ordonner la libération immédiate des lieux occupés par Mme [D] [R] et tous occupants de son chef à compter de la signification du jugement

- voir condamner , à défaut de départ immédiat, Mme [D] [R] à une astreinte de 200 euros par jour de retard suivant la signification du jugement jusqu'à libération effective du logement 

- voir ordonner , à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [D] [R] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier, dès signification du jugement , sans bénéfice du délai de deux mois ni de la trêve hivernale 

- voir ordonner le transport et la séquestration des meubles laissés dans les lieux dans tout garde meuble de son choix , aux frais , risques et périls de Mme [D] [R] 

- voir condamner Mme [D] [R] au paiement :

- d'une indemnité d'occupation, égale à la somme de 2500 euros par mois entre le 09/11/2021 et la libération effective des lieux , les sommes déjà versées en exécution du bail venant se compenser avec cette indemnité 
- d'une somme de 6000 euros en réparation du préjudice subi 
-d'une somme de 2000 euros par mois à compter du 09/11/2021 et jusqu'à complète libération du logement au titre des fruits civils perçus indument 

- voir juger que le dépôt de garantie reste acquis à la SA RATP HABITAT et prononcer la compensation de cette somme avec les condamnations prononcées à l'encontre de Mme [D] [R]

- voir débouter Mme [D] [R] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions 

- voir condamner Mme [D] [R] au paiement d'une somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens 

- voir rappeler l'exécution provisoire de la décision 

Mme [D] [R] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 
- Voir débouter la SA RATP HABITAT de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions 

- Voir ordonner le maintien dans les lieux de Mme [D] [R] et la poursuite de l'exécution du bail 

- Voir condamner la SA RATP HABITAT à payer à la SA RATP HABITAT la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens

Motifs

MOTIFS :

Sur la demande de la SA RATP HABITAT en nullité du bail :

La SA RATP HABITAT fonde sa demande sur le défaut de consentement pour dol de Mme [D] [R] ou erreur sur les qualités essentielles du cocontractant, pour illicéité du contenu du contrat, ou pour fraude .

Mme [D] [R] soutient que la SA RATP HABITAT ne rapporte pas la preuve de manœuvres dolosives de sa part, ni d'erreur sur les qualités essentielles de Mme [D] [R] , de preuve de l'illicéité du contrat, ou de fraude dans la conclusion du bail.

 Sur le dol :

En application de l'article 1137 du code civil , le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
Selon l'article 1138 du code civil , le dol est également constitué s'il émane du représentant, gérant d'affaires, préposé ou porte-fort du contractant. 
Il l'est encore lorsqu'il émane d'un tiers de connivence.

La SA RATP HABITAT est une entreprise sociale , ayant signé une convention avec l'Etat pour l'attribution de logements sociaux . Le processus d'attribution des logements obéit à des règles précisées à l'article L441-1 du code de la construction et de l'habitation. 

A l'alinéa 1 , il est ainsi disposé que :
Le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article L. 441-2-9 détermine les conditions dans lesquelles les logements construits, améliorés ou acquis et améliorés avec le concours financier de l'Etat ou ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement et appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré ou gérés par ceux-ci sont attribués par ces organismes. Pour l'attribution des logements, ce décret prévoit qu'il est tenu compte notamment du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs. Le niveau des ressources tient compte, le cas échéant, du montant de l'aide personnalisée au logement ou des allocations de logement à caractère social ou familial auxquelles le ménage peut prétendre et des dépenses engagées pour l'hébergement de l'un des conjoints ou partenaires en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. Il est également tenu compte, pour l'attribution d'un logement, de l'activité professionnelle des membres du ménage lorsqu'il s'agit d'assistants maternels ou d'assistants familiaux agréés.

L'article L441-2 alinéa 1 du code de la construction et de l'habitation dispose aussi :
I.-Il est créé, dans chaque organisme d'habitations à loyer modéré, une commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements.

Une commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements est créée sur demande d'un établissement public de coopération intercommunale mentionné au vingt-troisième alinéa de l'article L. 441-1, d'un établissement public territorial de la métropole du [Localité 9] [Localité 16] ou de la commune de [Localité 16] lorsque, sur le territoire concerné, un même organisme dispose de plus de 2 000 logements locatifs sociaux.

Il en résulte que le processus d'attribution nécessite selon les dispositions règlementaires des pièces sur les conditions de ressources du candidat au logement social, la composition de son ménage, des précisions sur son caractère prioritaire ou pas , et une présentation de dossier à cette commission d'attribution des logements.

La SA RATP HABITAT a versé les pièces recueillies par sa salariée Mme [X] pour le dossier de Mme [D] [R] . Mme [D] [R] n'a de son côté produit aucune pièce sur les démarches préalables qu'elle aurait pu effectuer avec la SA RATP HABITAT pour produire les pièces exigées, ni même l'enregistrement d'une demande de logement social. Elle ne produit qu'un constat de commissaire de justice du 05/11/2024 sur la composition du logement et deux attestations des occupants des lieux avec elle.

La preuve des manœuvres dolosives de Mme [D] [R] ou de tiers de connivence repose sur la SA RATP HABITAT . 
Ainsi sont produits par la SA RATP HABITAT :
- Le mail de l'adresse [Courriel 11] à l'adresse [Courriel 14] avec des documents d'identité de Mme [D] [R] et de revenus , en date du 25/08/2021

- Le mail le même jour de l'adresse [Courriel 14] à l'adresse [Courriel 7] 

- Le 26/08/2021 , le mail de l'adresse [Courriel 7] vers l'adresse [Courriel 6]

Cette dernière adresse est manifestement une adresse professionnelle de salarié de la SA RATP HABITAT , en l'occurrence de Mme [X] [V] .

Mme [D] [R] n'apporte aucun élément de preuve contraire sur le déroulé de processus d'attribution de ce logement noté être sur le bail de type F5 , notamment de la composition de son ménage en novembre 2021.

Les pièces adressées le 25/08/2021 sont une copie de passeport de Mme [D] [R] , un avis d'échéance pour un logement à [Localité 17] , une première page de demande de logement social , qui n'est pas signée sur le CERFA n° 14069*03 ( fondement article R441-2-2 du code de la construction et de l'habitation ) alors que ce formulaire CERFA en comporte cinq avec signature sur la 5ème page .

Il est aussi joint la première page d'un avis d'imposition 2019 sur revenus de 2018 ( et non l'avis 2020 sur les revenus de 2019 exigible) , trois bulletins de salaire de mai à juillet 2021 de Mme [D] [R] pour un employeur EURO BIZ avec une progression des congés payés acquis incohérente ( 12 jours en mai, 8 en juin , 10 en juillet sans prise de congés payés) , un cumul des heures travaillées incohérent également ( 785.38 euros en mai 455.01 en juin et 606.68 heures en juillet 2021). Les adresses sur le bulletin de paye et la demande de logement social ( une page ) sont distinctes.

Pourtant la liste des pièces à produire en cas de demande de logement social, est plus importante comme le démontre la SA RATP HABITAT en sa pièce 7, notamment sur la situation personnelle et le motif de la demande de logement social. 

Si le constat de commissaire de justice du 03/11/2023 produit par la SA RATP HABITAT ne porte pas sur le dossier informatique de Mme [D] [R] , alors qu'il vise à accéder au SNE ( Serveur National d'Enregistrement de toutes les personnes ayant fait une demande de logement social) depuis l'ordinateur d'une autre salariée de la SA RATP HABITAT , il n'en demeure pas moins que Mme [D] [R] a adressé des éléments sur sa situation non pas à un employé de la SA RATP HABITAT mais à un tiers M. [P] , sans lien avec la SA RATP HABITAT , lequel a permis que Mme [X] récupère ces documents, puis signe le bail avec Mme [D] [R] . Mme [D] [R] n'apporte aucune explication sur ce procédé.

Le bail est signé le 09/11/2021 pour un logement de type F5, sans que Mme [D] [R] n'explique plus en quoi elle pouvait bénéficier d'un logement de cette taille. 

Par ailleurs , plusieurs personnes ont établi des courriers avec leurs pièce d'identité , sans que ceux-ci correspondent à des attestations dans les formes de l'article 202 du code de procédure civile , mais dont le contenu doit être examiné . 

Ainsi le courrier de Mme [G] du 08/07/2022 avec copie de son passeport indique précisément qu'elle a été mise en contact avec Mme [X] pour signer un bail le 09/02/2022 avec elle , après contact avec un intermédiaire qui a réclamé paiement de 5000 euros payable en deux fois , le solde à la signature du bail. M.[M] [H] a aussi écrit le 12/05/2022 avec copie de son titre de séjour qu'il a communiqué avec des intermédiaires pour verser 7000 euros , eu contact avec Mme [X] à laquelle il n'a donné qu'une pièce d'identité avant signature d'un bail à [Localité 18] . 

Un envoi de mails avec le même processus exactement que pour le logement de Mme [D] [R] est également fait pour un demandeur M.[T] [Y] le 27/07/2021 avec un bail signé le 09/03/2022 ou pour Mme [D] née [L] [I] le 25/08/2021 ( même adresse mail [Courriel 11]) pour un bail signé le 04/11/2021 . Une autre personne M.[A] [S] a écrit le 08/12/2022 avec copie de sa CNI qu'elle avait été mise en relation avec Mme [X] par un intermédiaire contre 5000 euros en liquide à cette dernière pour un bail signé le 28/07/2021.

Dans le cas de Mme [D] [R] entre les pièces adressées à un tiers de connivence et la signature de bail, le délai est de 2 mois et demi, très inférieur aux délais habituels. 

Il sera rappelé que le déficit de logement social à [Localité 16] en zone tendue conduit à des délais très longs d'attribution , que la commission de médiation DALO apprécie lorsqu'elle est saisie, un délai de 10 ans étant retenu pour un logement de 4 pièces .

En outre il sera rappelé qu'en vertu de l' article R441-3 du code de la construction et de l'habitation, sauf en cas d'insuffisance du nombre des candidats, les commissions d'attribution prévues à l'article L. 441-2 examinent au moins trois demandes pour un même logement à attribuer. Il est fait exception à cette obligation quand elles examinent les candidatures de personnes désignées par le préfet en application du septième alinéa du II de l'article L. 441-2-3 ou les candidatures présentées pour l'attribution de logements ayant bénéficié de la subvention mentionnée à l'article D. 331-25-1.

Par conséquent l'élément matériel du dol avec remise de documents , parfois incomplets, voir falsifiés , à un tiers non salarié de la SA RATP HABITAT est caractérisé . De même l'élément intentionnel du dol est démontré par le fait de ne pas avoir d'échanges direct avec des salariés de la SA RATP HABITAT , de ne pas joindre de preuve de l'enregistrement d'une demande de logement social , ou de mails directs ou preuve de courriers pour le processus d'attribution, ce qui a eu pour effet de tromper la SA RATP HABITAT pour obtenir la signature d'un bail de type F5 , pour une personne seule au surplus. 

A cet égard , le constat de Me [E] du 05/11/2024 qui montre un logement avec 3 chambres et salon soit un F4 est en tout état de cause la preuve d'un logement bien supérieur en taille aux attributions de logement social pour une personne seule . En effet Mme [D] [R] n'a mentionné dans son mail ou sur le CERFA incomplet aucune personne pouvant être au foyer au sens de l'article [12]-12 du code de la construction et de l'habitation .

Sans ces manœuvres organisées le bail objet du litige n'aurait pas été conclu entre la SA RATP HABITAT et Mme [D] [R], puisque le bailleur social doit respecter ses obligations légales et règlementaires d'attribution .

Pour ce seul motif, il convient de prononcer la nullité du bail du 09/11/2021.



Sur les conséquences de la nullité du bail : 

La nullité du contrat de bail oblige à remettre les parties dans l'état antérieur à l'acte annulé en application de l'article 1178 du code civil , dans les conditions des articles 1352 à 1352-9 du code civil .

Sur la libération des lieux et l'expulsion :

Il convient d'ordonner à Mme [D] [R] de libérer les lieux .
A défaut de libération volontaire des lieux , la SA RATP HABITAT sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [D] [R] après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier. 

La SA RATP HABITAT sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [D] [R] à défaut de local désigné.

La SA RATP HABITAT soutient que Mme [D] [R] est de mauvaise foi au motif de la nullité du bail pour dol. Il demande de le voir constater , le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ne trouvant dès lors plus application en application de l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution .
Mme [D] [R] le conteste .

Il ressort des pièces produites et du motif de la nullité du bail , que la mauvaise foi de Mme [D] [R] est caractérisée. Le délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne trouve donc pas application.
De même le bénéfice de la trêve hivernale doit être supprimé en application de l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution , du fait que l'occupation résulte de manœuvres .

Enfin il sera ordonné expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 5 jours à compter de la signification de la décision, sur une période de trois mois. 

Sur l'indemnité d'occupation :

En application de l'article 1240 et suivants du code civil , l'indemnité d'occupation a valeur compensatoire et indemnitaire du préjudice subi.

La SA RATP HABITAT demande de la voir porter à 2500 euros par mois et non plus au montant du loyer et des charges contractuels , selon la valeur locative de bien similaire.

Mme [D] [R] le conteste en faisant état de la demande initiale de la SA RATP HABITAT.

Le préjudice de la SA RATP HABITAT n'apparait pas supérieur au double du loyer indexé et des charges, révisées qui auraient été payés si le bail avait existé, eu égard au montant maximum de loyer conventionné , et de la compensation nécessaire du préjudice subi . Mme [D] [R] sera condamnée au paiement de cette indemnité jusqu'à libération effective des lieux , depuis le 09/11/2021 qui sera compensée avec les sommes déjà versées . 

En outre le dépôt de garantie versé par Mme [D] [R] sera compensé avec les sommes dues.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SA RATP HABITAT :

En application de l'article 1178 alinéa 4 et 1240 du code civil , le préjudice causé par la faute de Mme [D] [R] donne lieu à réparation 

La SA RATP HABITAT bailleur social a vu son parc social amputé du logement loué par Mme [D] [R] pendant une longue période et a subi un préjudice de réputation outre les désagréments engendrés pour la procédure .

Il convient de condamner Mme [D] [R] à lui payer une somme de 1500 euros de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice .
 
Sur la demande de la SA RATP HABITAT au titre des fruits civils :

En application de l'article 547 du code civil, les fruits civils d'un bien appartiennent au propriétaire par accession. Le détournement fautif des fruits civils produit par location illicite sans accord du propriétaire cause nécessairement préjudice à celui-ci.

Il ressort de l'article 546 et 547 du code civil que l'appropriation par un tiers de fruits civils qui reviennent à un propriétaire est fautive et lui cause préjudice, indépendamment des loyers que le locataire doit au propriétaire ou de l'indemnité due en cas d'occupation sans titre . Ainsi sur le seul fondement de la théorie de l'accession, l'occupant qui loue illicitement est redevable de ces loyers, comme fruits civils au propriétaire.

La SA RATP HABITAT estime que les occupants du logement depuis fin 2021 sont sans lien de famille ou de proximité avec Mme [D] [R] , si bien que les mises à disposition des lieux constituent des baux illicites ,que sur la base de 1000 euros pour chaque chambre louée, sur 37 mois, Mme [D] [R] est redevable de 74000 euros au titre des fruits civils .

Mme [D] [R] s'y oppose en faisant valoir qu'elle a hébergé des tiers à titre gracieux , selon les attestations des occupant .

L'occupation par deux personnes est attestée par celles-ci depuis fin 2021. Mais en l'absence d'éléments de preuve par la SA RATP HABITAT de loyers versés à Mme [D] [R] par M.[B], qui indique être son cousin paternel ou par Mme [J], la perception de fruits civils par Mme [D] [R] demeure éventuelle, et non évidente , si bien que Mme [D] [R] ne peut être condamnée à les reverser à la SA RATP HABITAT au titre de la théorie de l'accession. 

La SA RATP HABITAT sera déboutée de sa demande. 



Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit. 

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner Mme [D] [R] aux entiers dépens de l'instance et au paiement à la SA RATP HABITAT de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu des frais exposés par le demandeur pour obtenir un titre exécutoire, en l'absence de libération des lieux .

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort , mis à disposition au greffe :

PRONONCE la nullité du bail du 09/11/2021 conclu entre la SA RATP HABITAT et Mme [D] [R] portant sur les lieux situés au [Adresse 3] pour dol de Mme [D] [R] 

DIT que Mme [D] [R] est occupante sans droit ni titre depuis le 09/11/2021 

DIT que l'indemnité d'occupation due depuis le 09/11/2021 jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant du double du loyers indexés et des charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait existé,

CONDAMNE Mme [D] [R] à payer cette indemnité d'occupation à compenser avec les sommes versées par Mme [D] [R] depuis le 09/11/2021 jusqu'à libération des lieux 

ORDONNE compensation entre le dépôt de garantie versé par Mme [D] [R] et les sommes dues 

ORDONNE à Mme [D] [R] de libérer les lieux 

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SA RATP HABITAT pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [D] [R] , ainsi que de tous les occupants de son chef, notamment M. [B] [O] et Mme [J] [U] avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution , sous astreinte de 100 euros par jours de retard passé un délai de 5 jours à compter de la signification de la décision , sur une période de 3 mois 

AUTORISE la SA RATP HABITAT à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [D] [R] à défaut de local désigné 

CONSTATE la mauvaise foi de Mme [D] [R] et en conséquence rappelle que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ne trouve pas application 

DIT que Mme [D] [R] ne bénéficie pas des délais de la trêve hivernale 

CONDAMNE Mme [D] [R] à payer à la SA RATP HABITAT la somme de 1500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de réputation et perte de temps

DEBOUTE la SA RATP HABITAT de sa demande en paiement de fruits civils 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [D] [R] aux dépens 

CONDAMNE Mme [D] [R] à payer à la SA RATP HABITAT la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile 

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection.

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 16] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Mickaël HAIK


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Anne HEURTEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/05933 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DX3

N° MINUTE : 
7/2025






JUGEMENT 
rendu le mercredi 19 mars 2025


DEMANDERESSE
S.A. RATP HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Anne HEURTEL de la SELARL HEURTEL & MOGA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1113


DÉFENDERESSE
Madame [R] [D], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0341


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 22 janvier 2025 

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière


Décision du 19 mars 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/05933 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DX3

EXPOSE DU LITIGE

La SA RATP HABITAT est une entreprise sociale pour l'Habitat selon la convention signée avec l'Etat le 01/12/1989.

Un contrat de bail a été signé le 09/11/2021 entre la SA RATP HABITAT et Mme [D] [R] portant sur un appartement situé au [Adresse 3] , pour un loyer de 573.88 euros et 217.36 euros de provision sur charges.
Le 31/10/2022 , Mme [D] [R] a été mise en demeure de justifier de l'occupation du logement .Il a été procédé à un constat le 08/12/2022 sur le fondement de l'article 14-1 de la loi du 06/07/89.
 
Par ordonnance de référé du 26/04/2023, le Juge des contentieux de la protection a condamné la SA RATP HABITAT à procéder à ses frais à la réintégration de Mme [D] [R] dans le logement sous astreinte de 150 euros par jour pendant un délai de deux mois passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, outre condamnation à payer une provision de 386.49 euros pour le loyer versé du 17 au 31/12/2022, la somme de 1000 euros de provision à valoir sur la demande de dommages et intérêts , dépens et frais irrépétibles . Le juge des référés a retenu un trouble manifestement illicite dans la mesure où les serrures du logement avaient été changée , sans que le juge ait statué sur la requête en abandon du logement déposée seulement le 16/01/2023, un mois plus tard.

Le 12/07/2023, Mme [D] [R] a été mise en demeure de libérer le logement dans le délai d'un mois, en raison du non-respect des règles d'attribution et d'occupation. 

Son conseil a contesté cette mise en demeure par courrier du 02/08/2023.

Mme [X] [V] a été embauchée le 28/12/2017 par la société Logis- Transport comme chargée d'attribution et par avenant du 01/01/2022, elle a été désignée chargée de commercialisation de la société RATP HABITAT, soit pour la gestion des demandes de logements du parc social.

Par LRAR du 26/07/2022 reçue le 27/07/2022 par Mme [X] , la SA RATP HABITAT a procédé à son licenciement pour faute grave , selon les griefs détaillés dans la lettre de licenciement. Il est notamment reproché la mise en œuvre d'un système frauduleux permettant l'attribution de logements à des personnes contournant les règles applicables en matière d'attribution, des sommes d'argent étant remises à des intermédiaires en lien avec elle et des logements étant attribués sans respect des procédures de gestion de dossier en matière de logement social, les baux étant signés par Mme [X] , hors de ses attributions. 

La SA RATP HABITAT a déposé auprès du doyen des juges d'instruction de [Localité 16] le 15/02/2024 une plainte avec constitution de partie civile pour corruption passive, faux et usage de faux contre Mme [X] [V] .

La SA RATP HABITAT a assigné plusieurs locataires ayant signé un contrat de bail dans ce contexte à [Localité 16], [Localité 15], [Localité 5] , [Localité 4], [Localité 13] , [Localité 10], [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice du 19/04/2024 annulant l'acte du 08/04/2024, la SA RATP HABITAT a assigné Mme [D] [R] sur le fondement des articles 6, 1128, 1132, 1137, 1138, 1156, 1162 , 1178, 1240 du code civil, L441-1 à L441-2-9 et R441-1 à R441-12 du code des procédures civiles d'exécution, 699 et 700 du code de procédure civile aux fins de : 

- voir prononcer la nullité du bail conclu frauduleusement entre la SA RATP HABITAT et Mme [D] [R] 

-voir constater que Mme [D] [R] est occupante sans droit ni titre depuis le 09/11/2021

- voir ordonner la libération immédiate des lieux occupés par Mme [D] [R] et tous occupants de son chef à compter de ka signification du jugement

- voir condamner , à défaut de départ immédiat, Mme [D] [R] à une astreinte de 200 euros par jour de retard suivant la signification du jugement jusqu'à libération effective du logement 

-voir ordonner , à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [D] [R] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier, dès signification du jugement , sans bénéfice du délai de deux mois ni de la trêve hivernale 

-voir ordonner le transport et la séquestration des meubles laissés dans les lieux dans tout garde meuble de son choix , aux frais , risques et périls de Mme [D] [R] 

- voir condamner Mme [D] [R] au paiement :

- d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer et des charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail , soit la somme de 791.24 euros par mois entre le 09/11/2021 et le jugement , les sommes déjà versées en exécution du bail venant se compenser avec cette indemnité 

- d'une somme de 6000 euros en réparation du préjudice subi 
- voir juger que le dépôt de garantie reste acquis à la SA RATP HABITAT et prononcer la compensation de cette somme avec les condamnations prononcées à l'encontre de Mme [D] [R]

- d'une somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens 
- voir rappeler l'exécution provisoire de la décision 

L'affaire a été retenue le 22/01/2025 après renvoi.

La SA RATP HABITAT soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 
A titre principal :
- voir prononcer la nullité du bail conclu frauduleusement entre la SA RATP HABITAT et Mme [D] [R] 

A titre subsidiaire :
- voir prononcer la nullité du bail conclu frauduleusement entre la SA RATP HABITAT et Mme [D] [R] à effet au 09/11/2021

en toute hypothèse :
- voir constater que Mme [D] [R] est occupante sans droit ni titre depuis le 09/11/2021

- voir ordonner la libération immédiate des lieux occupés par Mme [D] [R] et tous occupants de son chef à compter de la signification du jugement

- voir condamner , à défaut de départ immédiat, Mme [D] [R] à une astreinte de 200 euros par jour de retard suivant la signification du jugement jusqu'à libération effective du logement 

- voir ordonner , à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [D] [R] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier, dès signification du jugement , sans bénéfice du délai de deux mois ni de la trêve hivernale 

- voir ordonner le transport et la séquestration des meubles laissés dans les lieux dans tout garde meuble de son choix , aux frais , risques et périls de Mme [D] [R] 

- voir condamner Mme [D] [R] au paiement :

- d'une indemnité d'occupation, égale à la somme de 2500 euros par mois entre le 09/11/2021 et la libération effective des lieux , les sommes déjà versées en exécution du bail venant se compenser avec cette indemnité 
- d'une somme de 6000 euros en réparation du préjudice subi 
-d'une somme de 2000 euros par mois à compter du 09/11/2021 et jusqu'à complète libération du logement au titre des fruits civils perçus indument 

- voir juger que le dépôt de garantie reste acquis à la SA RATP HABITAT et prononcer la compensation de cette somme avec les condamnations prononcées à l'encontre de Mme [D] [R]

- voir débouter Mme [D] [R] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions 

- voir condamner Mme [D] [R] au paiement d'une somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens 

- voir rappeler l'exécution provisoire de la décision 

Mme [D] [R] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 
- Voir débouter la SA RATP HABITAT de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions 

- Voir ordonner le maintien dans les lieux de Mme [D] [R] et la poursuite de l'exécution du bail 

- Voir condamner la SA RATP HABITAT à payer à la SA RATP HABITAT la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens 

MOTIFS :

Sur la demande de la SA RATP HABITAT en nullité du bail :

La SA RATP HABITAT fonde sa demande sur le défaut de consentement pour dol de Mme [D] [R] ou erreur sur les qualités essentielles du cocontractant, pour illicéité du contenu du contrat, ou pour fraude .

Mme [D] [R] soutient que la SA RATP HABITAT ne rapporte pas la preuve de manœuvres dolosives de sa part, ni d'erreur sur les qualités essentielles de Mme [D] [R] , de preuve de l'illicéité du contrat, ou de fraude dans la conclusion du bail.

 Sur le dol :

En application de l'article 1137 du code civil , le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
Selon l'article 1138 du code civil , le dol est également constitué s'il émane du représentant, gérant d'affaires, préposé ou porte-fort du contractant. 
Il l'est encore lorsqu'il émane d'un tiers de connivence.

La SA RATP HABITAT est une entreprise sociale , ayant signé une convention avec l'Etat pour l'attribution de logements sociaux . Le processus d'attribution des logements obéit à des règles précisées à l'article L441-1 du code de la construction et de l'habitation. 

A l'alinéa 1 , il est ainsi disposé que :
Le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article L. 441-2-9 détermine les conditions dans lesquelles les logements construits, améliorés ou acquis et améliorés avec le concours financier de l'Etat ou ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement et appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré ou gérés par ceux-ci sont attribués par ces organismes. Pour l'attribution des logements, ce décret prévoit qu'il est tenu compte notamment du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs. Le niveau des ressources tient compte, le cas échéant, du montant de l'aide personnalisée au logement ou des allocations de logement à caractère social ou familial auxquelles le ménage peut prétendre et des dépenses engagées pour l'hébergement de l'un des conjoints ou partenaires en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. Il est également tenu compte, pour l'attribution d'un logement, de l'activité professionnelle des membres du ménage lorsqu'il s'agit d'assistants maternels ou d'assistants familiaux agréés.

L'article L441-2 alinéa 1 du code de la construction et de l'habitation dispose aussi :
I.-Il est créé, dans chaque organisme d'habitations à loyer modéré, une commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements.

Une commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements est créée sur demande d'un établissement public de coopération intercommunale mentionné au vingt-troisième alinéa de l'article L. 441-1, d'un établissement public territorial de la métropole du [Localité 9] [Localité 16] ou de la commune de [Localité 16] lorsque, sur le territoire concerné, un même organisme dispose de plus de 2 000 logements locatifs sociaux.

Il en résulte que le processus d'attribution nécessite selon les dispositions règlementaires des pièces sur les conditions de ressources du candidat au logement social, la composition de son ménage, des précisions sur son caractère prioritaire ou pas , et une présentation de dossier à cette commission d'attribution des logements.

La SA RATP HABITAT a versé les pièces recueillies par sa salariée Mme [X] pour le dossier de Mme [D] [R] . Mme [D] [R] n'a de son côté produit aucune pièce sur les démarches préalables qu'elle aurait pu effectuer avec la SA RATP HABITAT pour produire les pièces exigées, ni même l'enregistrement d'une demande de logement social. Elle ne produit qu'un constat de commissaire de justice du 05/11/2024 sur la composition du logement et deux attestations des occupants des lieux avec elle.

La preuve des manœuvres dolosives de Mme [D] [R] ou de tiers de connivence repose sur la SA RATP HABITAT . 
Ainsi sont produits par la SA RATP HABITAT :
- Le mail de l'adresse [Courriel 11] à l'adresse [Courriel 14] avec des documents d'identité de Mme [D] [R] et de revenus , en date du 25/08/2021

- Le mail le même jour de l'adresse [Courriel 14] à l'adresse [Courriel 7] 

- Le 26/08/2021 , le mail de l'adresse [Courriel 7] vers l'adresse [Courriel 6]

Cette dernière adresse est manifestement une adresse professionnelle de salarié de la SA RATP HABITAT , en l'occurrence de Mme [X] [V] .

Mme [D] [R] n'apporte aucun élément de preuve contraire sur le déroulé de processus d'attribution de ce logement noté être sur le bail de type F5 , notamment de la composition de son ménage en novembre 2021.

Les pièces adressées le 25/08/2021 sont une copie de passeport de Mme [D] [R] , un avis d'échéance pour un logement à [Localité 17] , une première page de demande de logement social , qui n'est pas signée sur le CERFA n° 14069*03 ( fondement article R441-2-2 du code de la construction et de l'habitation ) alors que ce formulaire CERFA en comporte cinq avec signature sur la 5ème page .

Il est aussi joint la première page d'un avis d'imposition 2019 sur revenus de 2018 ( et non l'avis 2020 sur les revenus de 2019 exigible) , trois bulletins de salaire de mai à juillet 2021 de Mme [D] [R] pour un employeur EURO BIZ avec une progression des congés payés acquis incohérente ( 12 jours en mai, 8 en juin , 10 en juillet sans prise de congés payés) , un cumul des heures travaillées incohérent également ( 785.38 euros en mai 455.01 en juin et 606.68 heures en juillet 2021). Les adresses sur le bulletin de paye et la demande de logement social ( une page ) sont distinctes.

Pourtant la liste des pièces à produire en cas de demande de logement social, est plus importante comme le démontre la SA RATP HABITAT en sa pièce 7, notamment sur la situation personnelle et le motif de la demande de logement social. 

Si le constat de commissaire de justice du 03/11/2023 produit par la SA RATP HABITAT ne porte pas sur le dossier informatique de Mme [D] [R] , alors qu'il vise à accéder au SNE ( Serveur National d'Enregistrement de toutes les personnes ayant fait une demande de logement social) depuis l'ordinateur d'une autre salariée de la SA RATP HABITAT , il n'en demeure pas moins que Mme [D] [R] a adressé des éléments sur sa situation non pas à un employé de la SA RATP HABITAT mais à un tiers M. [P] , sans lien avec la SA RATP HABITAT , lequel a permis que Mme [X] récupère ces documents, puis signe le bail avec Mme [D] [R] . Mme [D] [R] n'apporte aucune explication sur ce procédé.

Le bail est signé le 09/11/2021 pour un logement de type F5, sans que Mme [D] [R] n'explique plus en quoi elle pouvait bénéficier d'un logement de cette taille. 

Par ailleurs , plusieurs personnes ont établi des courriers avec leurs pièce d'identité , sans que ceux-ci correspondent à des attestations dans les formes de l'article 202 du code de procédure civile , mais dont le contenu doit être examiné . 

Ainsi le courrier de Mme [G] du 08/07/2022 avec copie de son passeport indique précisément qu'elle a été mise en contact avec Mme [X] pour signer un bail le 09/02/2022 avec elle , après contact avec un intermédiaire qui a réclamé paiement de 5000 euros payable en deux fois , le solde à la signature du bail. M.[M] [H] a aussi écrit le 12/05/2022 avec copie de son titre de séjour qu'il a communiqué avec des intermédiaires pour verser 7000 euros , eu contact avec Mme [X] à laquelle il n'a donné qu'une pièce d'identité avant signature d'un bail à [Localité 18] . 

Un envoi de mails avec le même processus exactement que pour le logement de Mme [D] [R] est également fait pour un demandeur M.[T] [Y] le 27/07/2021 avec un bail signé le 09/03/2022 ou pour Mme [D] née [L] [I] le 25/08/2021 ( même adresse mail [Courriel 11]) pour un bail signé le 04/11/2021 . Une autre personne M.[A] [S] a écrit le 08/12/2022 avec copie de sa CNI qu'elle avait été mise en relation avec Mme [X] par un intermédiaire contre 5000 euros en liquide à cette dernière pour un bail signé le 28/07/2021.

Dans le cas de Mme [D] [R] entre les pièces adressées à un tiers de connivence et la signature de bail, le délai est de 2 mois et demi, très inférieur aux délais habituels. 

Il sera rappelé que le déficit de logement social à [Localité 16] en zone tendue conduit à des délais très longs d'attribution , que la commission de médiation DALO apprécie lorsqu'elle est saisie, un délai de 10 ans étant retenu pour un logement de 4 pièces .

En outre il sera rappelé qu'en vertu de l' article R441-3 du code de la construction et de l'habitation, sauf en cas d'insuffisance du nombre des candidats, les commissions d'attribution prévues à l'article L. 441-2 examinent au moins trois demandes pour un même logement à attribuer. Il est fait exception à cette obligation quand elles examinent les candidatures de personnes désignées par le préfet en application du septième alinéa du II de l'article L. 441-2-3 ou les candidatures présentées pour l'attribution de logements ayant bénéficié de la subvention mentionnée à l'article D. 331-25-1.

Par conséquent l'élément matériel du dol avec remise de documents , parfois incomplets, voir falsifiés , à un tiers non salarié de la SA RATP HABITAT est caractérisé . De même l'élément intentionnel du dol est démontré par le fait de ne pas avoir d'échanges direct avec des salariés de la SA RATP HABITAT , de ne pas joindre de preuve de l'enregistrement d'une demande de logement social , ou de mails directs ou preuve de courriers pour le processus d'attribution, ce qui a eu pour effet de tromper la SA RATP HABITAT pour obtenir la signature d'un bail de type F5 , pour une personne seule au surplus. 

A cet égard , le constat de Me [E] du 05/11/2024 qui montre un logement avec 3 chambres et salon soit un F4 est en tout état de cause la preuve d'un logement bien supérieur en taille aux attributions de logement social pour une personne seule . En effet Mme [D] [R] n'a mentionné dans son mail ou sur le CERFA incomplet aucune personne pouvant être au foyer au sens de l'article [12]-12 du code de la construction et de l'habitation .

Sans ces manœuvres organisées le bail objet du litige n'aurait pas été conclu entre la SA RATP HABITAT et Mme [D] [R], puisque le bailleur social doit respecter ses obligations légales et règlementaires d'attribution .

Pour ce seul motif, il convient de prononcer la nullité du bail du 09/11/2021.



Sur les conséquences de la nullité du bail : 

La nullité du contrat de bail oblige à remettre les parties dans l'état antérieur à l'acte annulé en application de l'article 1178 du code civil , dans les conditions des articles 1352 à 1352-9 du code civil .

Sur la libération des lieux et l'expulsion :

Il convient d'ordonner à Mme [D] [R] de libérer les lieux .
A défaut de libération volontaire des lieux , la SA RATP HABITAT sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [D] [R] après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier. 

La SA RATP HABITAT sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [D] [R] à défaut de local désigné.

La SA RATP HABITAT soutient que Mme [D] [R] est de mauvaise foi au motif de la nullité du bail pour dol. Il demande de le voir constater , le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ne trouvant dès lors plus application en application de l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution .
Mme [D] [R] le conteste .

Il ressort des pièces produites et du motif de la nullité du bail , que la mauvaise foi de Mme [D] [R] est caractérisée. Le délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne trouve donc pas application.
De même le bénéfice de la trêve hivernale doit être supprimé en application de l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution , du fait que l'occupation résulte de manœuvres .

Enfin il sera ordonné expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 5 jours à compter de la signification de la décision, sur une période de trois mois. 

Sur l'indemnité d'occupation :

En application de l'article 1240 et suivants du code civil , l'indemnité d'occupation a valeur compensatoire et indemnitaire du préjudice subi.

La SA RATP HABITAT demande de la voir porter à 2500 euros par mois et non plus au montant du loyer et des charges contractuels , selon la valeur locative de bien similaire.

Mme [D] [R] le conteste en faisant état de la demande initiale de la SA RATP HABITAT.

Le préjudice de la SA RATP HABITAT n'apparait pas supérieur au double du loyer indexé et des charges, révisées qui auraient été payés si le bail avait existé, eu égard au montant maximum de loyer conventionné , et de la compensation nécessaire du préjudice subi . Mme [D] [R] sera condamnée au paiement de cette indemnité jusqu'à libération effective des lieux , depuis le 09/11/2021 qui sera compensée avec les sommes déjà versées . 

En outre le dépôt de garantie versé par Mme [D] [R] sera compensé avec les sommes dues.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SA RATP HABITAT :

En application de l'article 1178 alinéa 4 et 1240 du code civil , le préjudice causé par la faute de Mme [D] [R] donne lieu à réparation 

La SA RATP HABITAT bailleur social a vu son parc social amputé du logement loué par Mme [D] [R] pendant une longue période et a subi un préjudice de réputation outre les désagréments engendrés pour la procédure .

Il convient de condamner Mme [D] [R] à lui payer une somme de 1500 euros de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice .
 
Sur la demande de la SA RATP HABITAT au titre des fruits civils :

En application de l'article 547 du code civil, les fruits civils d'un bien appartiennent au propriétaire par accession. Le détournement fautif des fruits civils produit par location illicite sans accord du propriétaire cause nécessairement préjudice à celui-ci.

Il ressort de l'article 546 et 547 du code civil que l'appropriation par un tiers de fruits civils qui reviennent à un propriétaire est fautive et lui cause préjudice, indépendamment des loyers que le locataire doit au propriétaire ou de l'indemnité due en cas d'occupation sans titre . Ainsi sur le seul fondement de la théorie de l'accession, l'occupant qui loue illicitement est redevable de ces loyers, comme fruits civils au propriétaire.

La SA RATP HABITAT estime que les occupants du logement depuis fin 2021 sont sans lien de famille ou de proximité avec Mme [D] [R] , si bien que les mises à disposition des lieux constituent des baux illicites ,que sur la base de 1000 euros pour chaque chambre louée, sur 37 mois, Mme [D] [R] est redevable de 74000 euros au titre des fruits civils .

Mme [D] [R] s'y oppose en faisant valoir qu'elle a hébergé des tiers à titre gracieux , selon les attestations des occupant .

L'occupation par deux personnes est attestée par celles-ci depuis fin 2021. Mais en l'absence d'éléments de preuve par la SA RATP HABITAT de loyers versés à Mme [D] [R] par M.[B], qui indique être son cousin paternel ou par Mme [J], la perception de fruits civils par Mme [D] [R] demeure éventuelle, et non évidente , si bien que Mme [D] [R] ne peut être condamnée à les reverser à la SA RATP HABITAT au titre de la théorie de l'accession. 

La SA RATP HABITAT sera déboutée de sa demande. 



Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit. 

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner Mme [D] [R] aux entiers dépens de l'instance et au paiement à la SA RATP HABITAT de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu des frais exposés par le demandeur pour obtenir un titre exécutoire, en l'absence de libération des lieux .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort , mis à disposition au greffe :

PRONONCE la nullité du bail du 09/11/2021 conclu entre la SA RATP HABITAT et Mme [D] [R] portant sur les lieux situés au [Adresse 3] pour dol de Mme [D] [R] 

DIT que Mme [D] [R] est occupante sans droit ni titre depuis le 09/11/2021 

DIT que l'indemnité d'occupation due depuis le 09/11/2021 jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant du double du loyers indexés et des charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait existé,

CONDAMNE Mme [D] [R] à payer cette indemnité d'occupation à compenser avec les sommes versées par Mme [D] [R] depuis le 09/11/2021 jusqu'à libération des lieux 

ORDONNE compensation entre le dépôt de garantie versé par Mme [D] [R] et les sommes dues 

ORDONNE à Mme [D] [R] de libérer les lieux 

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SA RATP HABITAT pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [D] [R] , ainsi que de tous les occupants de son chef, notamment M. [B] [O] et Mme [J] [U] avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution , sous astreinte de 100 euros par jours de retard passé un délai de 5 jours à compter de la signification de la décision , sur une période de 3 mois 

AUTORISE la SA RATP HABITAT à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [D] [R] à défaut de local désigné 

CONSTATE la mauvaise foi de Mme [D] [R] et en conséquence rappelle que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ne trouve pas application 

DIT que Mme [D] [R] ne bénéficie pas des délais de la trêve hivernale 

CONDAMNE Mme [D] [R] à payer à la SA RATP HABITAT la somme de 1500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de réputation et perte de temps

DEBOUTE la SA RATP HABITAT de sa demande en paiement de fruits civils 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [D] [R] aux dépens 

CONDAMNE Mme [D] [R] à payer à la SA RATP HABITAT la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile 

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1128, code civil 1178, code civil 1352-9, code de la construction et de l'habitation L441-2, code civil 1156, code des procedures civiles d'execution R441-1, code civil 6, code civil 1138, code civil 1132, code de la construction et de l'habitation R441-3, code civil 546, code de la construction et de l'habitation R441-2-2, code des procedures civiles d'execution L441-1, code civil 547, code civil 1162, code de la construction et de l'habitation L441-1, code civil 1352). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 20 septembre 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Se déclare incompétent · n° 24/03846

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• 4 juin 2013 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 11/23166

  en commun : code de la construction et de l'habitation R441-2-2, code de la construction et de l'habitation L441-1

• 30 avril 2025 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/10914

  en commun : code de la construction et de l'habitation R441-2-2, code de la construction et de l'habitation L441-1

• 8 décembre 2022 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 20/12178

  en commun : code de la construction et de l'habitation L441-2, code de la construction et de l'habitation R441-3, code de la construction et de l'habitation L441-1

• 8 décembre 2022 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 20/12179

  en commun : code de la construction et de l'habitation L441-2, code de la construction et de l'habitation R441-3, code de la construction et de l'habitation L441-1

• 8 décembre 2022 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 20/12180

  en commun : code de la construction et de l'habitation L441-2, code de la construction et de l'habitation R441-3, code de la construction et de l'habitation L441-1

• 8 décembre 2022 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 20/12181

  en commun : code de la construction et de l'habitation L441-2, code de la construction et de l'habitation R441-3, code de la construction et de l'habitation L441-1

Mise à jour de la source le 2025-03-19T19:25:05.005Z.