Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 21 mars 2025, n° 25/50195

Exposé du litige

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Madame [U] [N] est propriétaire du lot n°1184 de l’immeuble sis [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris Madame [U] [N] aux fins d’obtenir sa condamnation:

- à procéder à la dépose de l’armature métallique et des filets mis en place sur les balcons de son appartement et à la remise en état de la structure affectée par l’ancrage de cette armature, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter d’un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision

- au paiement de la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès verbal d’huissier en date du 25 octobre 2024.

Lors de l’audience du 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la pose de l’armature et des filets anti chute du chat requérait l’autorisation préalable de l’assemblée générale et que ces travaux non autorisés constituent un trouble manifestement illicite.

Il souligne que la prétendue rupture d’égalité n’est pas démontrée, les volières visées étant installées sans aucun percement et posées en retrait.

Il rappelle que des solutions alternatives ont été proposées en vain par les membres du conseil syndical.

Par conclusions développées oralement lors de l’audience, Madame [U] [N], représentée par son Conseil, sollicite le débouté du syndicat des copropriétaires et sa condamnation au paiement de la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, Madame [N] conteste l’existence d’un trouble manifestement illicite, arguant que le filet anti chute n’affecte ni les parties communes ni l’aspect extérieur de l’immeuble et l’installation ne nécessitant aucunement l’autorisation préalable de l’assemblée générale.



Elle estime qu’il conviendrait de se liver à un contrôle de proportionnalité entre la demande de démolition et l’atteinte prétendument portée aux parties communes, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Enfin, elle fait valoir l’abus de majorité et la rupture d’égalité entre copropriétaires, rappelant que des volières ont été installées par le président du conseil syndical sans opposition des copropriétaires.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

Motifs

MOTIFS

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon jurisprudence constante, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit .

Aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24. Lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;

f) Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent f.

g) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

h) L'installation d'une station radioélectrique nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public ou l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elles portent sur des parties communes ;

i) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d'introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

j) L'installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;

k) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.

l) L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

m) L'autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l'article L. 126-1-1 du code de la construction et de l'habitation ;

n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

o) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

En l’espèce, il résulte du procès verbal de constat de commissaire de justice réalisé le 25 octobre 2024 à la demande du syndicat des copropriétaires que sur le balcon de l’appartement de Madame [N] ont été installés des filets métalliques. Toutefois, force est de constater à la vue des photos prises depuis la voie publique (page 2/17) que cette installation n’est quasiment pas visible à l’oeil nu depuis cette position, ce qui est corroboré par les photographies produites par la défenderesse. De même, si le commissaire de justice souligne que les filets ont été installés avec des fixations au niveau du sol et du plafond, aucun élément n’est de nature à démontrer qu’un percement a été réalisé sur la structure de l’immeuble, l’ancrage pouvant tout autant résulter de vissage comme cela semble résulter des photographies insérées dans le procès verbal.





Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires échoue à démontre que les travaux réalisés par Madame [N] affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et requéraient donc l’autorisation préalable de l’assemblée générale. 

Ainsi, en l’absence de caractérisation d’un trouble manifestement illicite, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de sa demande et de le condamner au paiement des dépens, outre la somme de 2000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande de dépose de l’armature métallique et des filets mis en place par Madame [U] [N] sur les balcons de son appartement et de remise en état de la structure sous astreinte;

Condamons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au paiement des dépens;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au paiement de la somme de 2000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 8] le 21 mars 2025

La Greffière, La Présidente,



Célia HADBOUN Maïté FAURY

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8]


 ■




 
N° RG 25/50195 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6TJK

N° : 2-CH

Assignation du :
23 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 21 mars 2025



par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. 
DEMANDERESSE

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] ([Adresse 6]) Représenté par son Syndic en exercice, la Société CABINET MASSON, Société Anonyme
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Maître Ghislaine CHAUVET LECA, avocat au barreau de PARIS - #C1525





DEFENDERESSE

Madame [U] [N]
[Adresse 1]
[Localité 7]

représentée par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE








DÉBATS

A l’audience du 21 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Madame [U] [N] est propriétaire du lot n°1184 de l’immeuble sis [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris Madame [U] [N] aux fins d’obtenir sa condamnation:

- à procéder à la dépose de l’armature métallique et des filets mis en place sur les balcons de son appartement et à la remise en état de la structure affectée par l’ancrage de cette armature, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter d’un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision

- au paiement de la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès verbal d’huissier en date du 25 octobre 2024.

Lors de l’audience du 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la pose de l’armature et des filets anti chute du chat requérait l’autorisation préalable de l’assemblée générale et que ces travaux non autorisés constituent un trouble manifestement illicite.

Il souligne que la prétendue rupture d’égalité n’est pas démontrée, les volières visées étant installées sans aucun percement et posées en retrait.

Il rappelle que des solutions alternatives ont été proposées en vain par les membres du conseil syndical.

Par conclusions développées oralement lors de l’audience, Madame [U] [N], représentée par son Conseil, sollicite le débouté du syndicat des copropriétaires et sa condamnation au paiement de la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, Madame [N] conteste l’existence d’un trouble manifestement illicite, arguant que le filet anti chute n’affecte ni les parties communes ni l’aspect extérieur de l’immeuble et l’installation ne nécessitant aucunement l’autorisation préalable de l’assemblée générale.



Elle estime qu’il conviendrait de se liver à un contrôle de proportionnalité entre la demande de démolition et l’atteinte prétendument portée aux parties communes, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Enfin, elle fait valoir l’abus de majorité et la rupture d’égalité entre copropriétaires, rappelant que des volières ont été installées par le président du conseil syndical sans opposition des copropriétaires.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon jurisprudence constante, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit .

Aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24. Lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;

f) Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent f.

g) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

h) L'installation d'une station radioélectrique nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public ou l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elles portent sur des parties communes ;

i) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d'introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

j) L'installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;

k) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.

l) L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

m) L'autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l'article L. 126-1-1 du code de la construction et de l'habitation ;

n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

o) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

En l’espèce, il résulte du procès verbal de constat de commissaire de justice réalisé le 25 octobre 2024 à la demande du syndicat des copropriétaires que sur le balcon de l’appartement de Madame [N] ont été installés des filets métalliques. Toutefois, force est de constater à la vue des photos prises depuis la voie publique (page 2/17) que cette installation n’est quasiment pas visible à l’oeil nu depuis cette position, ce qui est corroboré par les photographies produites par la défenderesse. De même, si le commissaire de justice souligne que les filets ont été installés avec des fixations au niveau du sol et du plafond, aucun élément n’est de nature à démontrer qu’un percement a été réalisé sur la structure de l’immeuble, l’ancrage pouvant tout autant résulter de vissage comme cela semble résulter des photographies insérées dans le procès verbal.





Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires échoue à démontre que les travaux réalisés par Madame [N] affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et requéraient donc l’autorisation préalable de l’assemblée générale. 

Ainsi, en l’absence de caractérisation d’un trouble manifestement illicite, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de sa demande et de le condamner au paiement des dépens, outre la somme de 2000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande de dépose de l’armature métallique et des filets mis en place par Madame [U] [N] sur les balcons de son appartement et de remise en état de la structure sous astreinte;

Condamons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au paiement des dépens;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au paiement de la somme de 2000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 8] le 21 mars 2025

La Greffière, La Présidente,



Célia HADBOUN Maïté FAURY

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Mise à jour de la source le 2025-04-07T18:26:16.645Z.